Microsoft PowerPoint - 矢吹政策調整官講演会資料

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うきえとべ
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1 これからの不動産流通市場のあり方平成 25 年 5 月 22 日土地建設産業局不動産業課矢吹周平 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

2 人口減少高齢化世帯構成の変化 2015 年人口ピラミッド ( 推計 ) 資料 : 国立社会保障人口問題研究所日本の将来推計人口 ( 平成 24 年 1 月 ) ( 万人 ) 総世帯数 ( 万 ) 3,582 3,797 4,066 4,390 4,679 4,906 5,029 5,060 5,044 4,984 4,880 4,727 4,561 4,388 4,206 資料 : 国土の長期展望 ( 平成 23 年 2 月 ) ( 国土交通省国土政策局 ) を基に作成 2

3 所得と資産の減少非正規雇用率と失業率が近年上昇傾向にあること等を背景にサラリーマンの平均年収は減少傾向特に住宅の一次取得者層である 30 代は平均年収金融資産とも大きく減少年齢 25~29 歳 30~34 歳 35~39 歳 40~44 歳 45~49 歳 50~54 歳 55~59 歳年代別平均年収比較性別平均年収 ( 万円 ) 1997~2010 年 2006~2010 年 1997 年 2006 年 2010 年減少額 ( 万円 ) 減少率 (%) 減少額 ( 万円 ) 減少率 (%) 男女男女男女男女男女男女男女 ( 万円 ) 歳代男性の平均年収推移 ( 万円 ) ~34 歳 ~39 歳 ( 資料 ): 国税庁民間給与実態統計調査非正規率:% 非正規雇用率失業率 ( ) 非正規率 (%)= 非正規の職員従業員雇用者 ( 役員を除く ) ( 資料 ): 総務省労働力調査金融資産の推移( 二人以上世帯のうち勤労者世帯 ) 出典 ) 総務省貯蓄動向調査 ( 平成 11 年 ) 総務省家計調査 ( 平成 16 年平成 21 年 ) 注 ) 貯蓄動向調査と家計調査では年齢階級の集計方法が異なる ( 貯蓄動向調査 :5 歳ごと家計調査 :10 歳ごと ) ため平成 11 年においては年代ごとの加重平均を算出した失業率:% 3

4 居住ニーズのミスマッチ多くの世代で単身世帯が増加する等の人口世帯構成の変化から住宅ストックのミスマッチが今後も拡大を続ける見込み (19.2%) 持家世帯類型別床面積構造( 平成 20 年 ) 4 人以上世帯の持家住宅の 29% は 100 m2未満 (275 万世帯 ) (35.8%) (62.7%) (48.0%) 65 歳以上の単身及び夫婦の持家住宅の 5 7% は 100 m2以上 (392 万世帯 ) ( 世帯 ) 4 ( 資料 ) 平成 20 年住宅土地統計調査 [ 総務省 ] をもとに推計

5 空き家の現状空き家の総数はこの 20 年で倍増空き家のうち賃貸用又は売却用の増加率は減少しているがその他の住宅の増加率は増大している空家の種類別の内訳では賃貸用の住宅 (413 万戸 ) が最も多く次にその他の住宅 (268 万戸 ) が多くなっておりその中では一戸建 ( 木造 ) (173 万戸 ) が最も多い空き家の種類別の空き家数の推移空家の種類別内訳 ( 万戸 ) 1.49 倍 1.50 倍 1.47 倍 1.27 倍長屋建 1.8% (133,200) 一戸建 ( 非木造 ) 1.1% (82,700) 一戸建 ( 木造 ) 22.8% (1,729,200) 共同住宅 ( 木造 ) 1.5% (115,200) 共同住宅 ( 非木造 ) 8.0% (602,800) その他の住宅 2,681, % 売却用の住宅 4.6% (348,800) その他 0.2% (18,000) 二次的住宅 5.4% (411,200) 空き家総数 7,567,900 戸二次的住宅 : 別荘及びその他 ( たまに寝泊まりする人がいる住宅 ) 賃貸用又は売却用の住宅 : 新築中古を問わず, 賃貸又は売却のために空き家になっている住宅その他の住宅 : 上記の他に人が住んでいない住宅で, 例えば, 転勤入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など ( 出典 ) 住宅土地統計調査 ( 総務省 ) 賃貸用の住宅 54.5% (4,126,800) 5

既存住宅流通市場の現状住宅の質の向上環境負荷の低減国民の住生活の向上を図り将来的に市場拡大を図っていくためにも既存住宅の質を高めるとともにそれを維持し良質なストックを形成することが重要 ( ストックの時代 ) となっている我が国の既存住宅流通シェアは欧米諸国と比べて圧倒的に低い状況にある住宅の市場価値は経年により減少戸建住宅の場合築後 20 年で価格はほぼゼロに

6 既存住宅流通市場の現状住宅の質の向上環境負荷の低減国民の住生活の向上を図り将来的に市場拡大を図っていくためにも既存住宅の質を高めるとともにそれを維持し良質なストックを形成することが重要 ( ストックの時代 ) となっている我が国の既存住宅流通シェアは欧米諸国と比べて圧倒的に低い状況にある住宅の市場価値は経年により減少戸建住宅の場合築後 20 年で価格はほぼゼロに既存住宅流通シェアの国際比較戸建住宅の残存価値率曲線 ( 万戸 ) % % 88.8% 66.4% 日本アメリカイギリスフランス 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 税法上の耐用年数に従ったグラフ既存住宅流通戸数新築住宅着工戸数既存流通 / 全体 ( 既存 + 新築 ) 流通 ( 注 )1 新築住宅着工戸数は日本は2008 年米国及び英国は2004 年フランスは2005 年の値を使用 2 既存住宅流通戸数は日本は2008 年米国及び英国は2004 年フランスは2000 年の値を使用資料 ) 日本 : 国土交通省住宅着工統計 ( 平成 20 年 ) 総務省住宅土地統計調査( 平成 20 年 ) 米国 : Statistical Abstract of the U.S 英国 : コミュニティ地方自治省ホームページ ( フランス : 運輸設備観光海洋省ホームページ ( 鑑定実務上の建物残存価値割合を示したグラフ税法上のグラフよりも価値下落は早く 20 年で価値がほぼゼロに中古住宅リフォームトータルプラン検討会のために青山リアルティアドバイザーズ ( 株 ) において行ったもの ( 補助事業により公募実施 ) 6

7% 出典 : 国土交通省平成 15 年度住宅需要実態調査平成 20 年度住生活総合調査平成 3 ~ 12 年, 11,583(23.4%) 平成 13 ~ 20 年 9 月 8,624(17.

7 既存住宅を取り巻く状況の変化消費者の住宅購入時に新築住宅を建てる新築住宅を購入することを希望する層は H15~H20 の 5 年間で 7.7% 減少しており新築にこだわらない層が増えている住宅の建て替えが進んだこともあり新耐震基準が導入された昭和 56 年以降の建築住宅数が全体の 60% を超えている 7.7% 出典 : 国土交通省平成 15 年度住宅需要実態調査平成 20 年度住生活総合調査平成 3 ~ 12 年, 11,583(23.4%) 平成 13 ~ 20 年 9 月 8,624(17.4%) 建築の時期別住宅数 ( 全国 ) 昭和 56 年 ~ 平成 2 年, 9,958(20.1%) 昭和 25 年以前, 1,859(3.7%) 昭和 26 ~ 35 年, 1,162(2.3%) 昭和 36 ~ 45 年, 3,890(7.8%) 昭和 46 ~ 55 年, 8,969(18.1%) 総務省住宅土地統計調査 ( 平成 20 年 ) 7

8 中古住宅取引における消費者の不安中古住宅を検討したにもかかわらず購入しなかった理由として価格が妥当なのか判断できなかったリフォーム費用やメンテナンス費で割高になる隠れた不具合があるか不安である耐震性や断熱性など品質が低いといった品質価格等に関する情報不足のほか見た目の古さ汚さといったリフォームで解消される点を挙げる消費者が多い中古住宅に抵抗がある理由 (%) 新築住宅の方が気持ちが良いから 55.2 中古住宅は間取りや仕様を自由に選べないから 32.9 中古住宅の方が耐震性や断熱性等の品質が低いから中古住宅のリフォーム費用やメンテナンス費用が分からないから抵抗はないリフォームにより解消可能中古住宅の方が品質に関する情報が少ないから 14.6 中古住宅の方が保証やアフターサービスが充実していないから 11.7 中古住宅の方が価格の妥当性の判断が難しいから中古住宅の方が住宅ローンや税制面で不利だから買い手は情報不足に対して不安を感じているその他 1.4 わからない資料 : 国土交通省土地問題に関する国民の意識調査 ( 平成 23 年度 ) 1.6 8

9 中古住宅取引における消費者のニーズ中古住宅購入者が売買に際して耐震診断建物検査白アリ検査専門家による税務相談不動産鑑定評価リフォーム業者の斡旋等のサービスを求める割合が高くなっている中古住宅購入時に受けたいサービスマンション購入者一戸建て購入者耐震診断建物検査 ( ホームインスぺクション ) 白アリ検査専門家による税務相談不動産鑑定評価リフォーム業者のあっせん土壌汚染調査ローン業者のあっせん専門家による法律相談引越し業者のあっせん保険業者のあっせんインテリア業者のあっせん資料 : 一般社団法人不動産流通経営協会不動産流通業に関する消費者動向調査 ( 平成 23 年度 ) (%) 9

10 消費者ニーズと不動産事業者の役割中古住宅購入検討者のうち不動産会社からリフォームの案内や提案を受けた約 8 割が中古を購入一方中古住宅購入者の物件の欠点の説明物件構造に関する知識情報公開等への期待と満足度とのギャップが大きく仲介業者と各分野の専門家が適切に役割を分担して連携することが今後重要したがって既存住宅流通促進のために仲介業者不動産会社の役割の重要性が大きいと考えられる不動産会社からのリフォームの案内や提案の有無と購入動向 ( 対中古住宅購入検討者 ) 案内提案あり 83.3% 16.7% 案内提案なし 61.2% 38.8% 0% 25% 50% 75% 100% 中古住宅購入新築住宅購入出典 : リクルート住宅総研住宅購入者調査を基に作成中古住宅の購入前期待順位購入後満足順位のギャップ物件の欠点も伝えてくれること物件に関する知識が豊富構造に関する知識が豊富契約を急いだりしつこく対応しない情報を包み隠さず全部公開 3 位 16 位 (-13) 1 位 12 位 (-11) 9 位 18 位 (-9) 2 位 11 位 (-9) 5 位 13 位 (-8) (H22 年リクルート住宅総研調べ ) 中古住宅の購入前期待順位購入後満足順位のギャップ言葉遣いが丁寧であること身だしなみがよいこと営業スタッフの人柄がよいことこまめに報告や連絡を入れてくれること安全に事故なく取引を遂行してくれること 20 位 4 位 (+16) 23 位 8 位 (+15) 13 位 5 位 (+8) 18 位 10 位 (+8) 8 位 1 位 (+7) (H22 年リクルート住宅総研調べ ) 10

11 住宅リフォームの現状住宅リフォームの市場規模 ( 推計 ) の推移住宅投資に占めるリフォームの割合の国際比較 ( 資料 ) ( 財 ) 住宅リフォーム紛争処理支援センターによる推計 < 注 1> 推計には分譲マンションの大規模修繕等共用部分のリフォーム賃貸住宅所有者による賃貸住宅のリフォーム外構等のエクステリア工事は含まれない < 注 2> 広義のリフォームは戸数増を伴う増築改築工事費とリフォーム関連の家庭用耐久消費財インテリア商品等の購入費を加えた金額 ( 資料 ) 日本 (2010 年 ): 国民経済計算 ( 内閣府 ) 及び ( 財 ) 住宅リフォーム紛争処理支援センターによる推計値イギリスフランスドイツ (2010 年 ) : ユーロコンストラクト資料 < 注 > 住宅投資は新築住宅投資とリフォーム投資の合計額 11

12 リフォームを行いやすくするための改善すべき項目今後リフォームを行いやすくするための改善すべき項目について聞いたもの保証が最も多く 7 割以上次いで事業者選択サイトや支援制度があげられている今後リフォームを実施検討するうえで必要な制度仕組み全体 (n=1000) 複数回答外部モニターのうち持ち家居住者を対象としたインターネット調査 (2010 年 12 月実施 ) 12

13 中古住宅流通に関連するサービスの一体的な提供の必要性中古住宅の購入者でリフォームを実施した人のうち約 7 割が入居前後にリフォームを実施しているリフォーム箇所はクロス床畳やキッチン洗面所浴室トイレといった水回りが多い中古住宅販売前と同様に水回りや内装をリフォームしているものが多い中古物件を買ってから最初のリフォームの時期入居後すぐに約 7 割が入居前後にリフォームを実施中古物件を購入してから入居までの間に入居と同時に入居後すぐにしばらく生活してから 0% 25% 50% 75% 100% 全体 (N=227) 60.8% 9.7% 29.5% 中古住宅購入者に対するアンケート結果調査期間平成 22 年 12 月 13 日 ~12 月 17 日有効回答数 227 件中古住宅リフォームトータルプラン検討会のために日経 BP 社において行ったもの ( 補助事業により公募実施 ) 戸建住宅 (N=121) 57.0% 9.9% 33.1% マンション (N=106) 65.1% 中古住宅を買ってから最初のリフォームの内容 9.4% 25.5% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% % キ床窓間耐防太バシ震犯陽浴室洗面所寝室子供部屋屋根外壁内壁玄関ドア室内ドア給湯器トイレリビングベランダやウ取りの変更リアフリー化ロアリ防止処理ッチン畳サ補強光発電の設置雨どい(クロス防災機器の設デッシ障子ッキ置グアダイ勝手口ド引き戸ッド)ニン 4.8 一棟のリフォーム丸ごと/家全体(N=227) 戸建住宅 (N=121) マンション (N=106) 4.0 その他全体 13

14 建築業者の新事業展開における意向と課題建築業者が新事業への展開を考える場合リフォームリニューアル分野への進出志向が強いが情報提供提携先販路開拓等を求めておりここでも関係事業者間の連携の必要性が示されている新事業展開時のリフォームリニューアル指向新事業を展開する際リフォームリニューアル分野への進出を目指す建設業者が多い新事業展開を継続している97 社の状況金融機関や顧客販路開拓等の外部とのコーディネートと支援施策成功事例に関する情報提供事業化案件事業提携先の発掘支援のニーズが大きい図 11: 建設業者が進出を考えている分野図 12: 新事業展開を継続している 97 社が必要とするサービス建築業種 : 建築工事業木造建築工事業複数回答のため合計は100% とならない出所 : 国土交通省建設業構造基本調査 ( 平成 20 年度調査 ) 出所 : 国土交通省建設企業の新たな挑戦 ~ 展開事例支援施策集 2010~ 都道府県から推薦された新事業展開に継続的に取り組んでいる建設企業 97 社に対し実施したアンケート結果 14

15 ( まとめ ) 不動産流通市場の課題現在の流通市場の課題 1 取引に当たって消費者の求める情報が適時適確に提供されていない場合がある中古住宅などの物件の品質や劣化の状態に関する情報耐震性能や省エネ性能に関する情報震災を受けて関心の高まっている地盤や災害履歴等の安全性に関する情報価格に関する市場動向の情報売却以外の住み替え手段に関する情報等現在の流通市場の課題 2 不動産事業者等が消費者のニーズに十分応えられていない局面がある取引を担う宅地建物取引業者が顧客からの物件に係る問い合わせやインスペクション省エネ耐震等のリフォーム等に関する相談に十分応えられていないリフォーム事業者専門工事業者も消費者ニーズの把握や顧客の開拓に十分対応できていない中古物件の価格査定の透明性が十分でない 15

16 事業者間連携により目指すべきビジネスモデルスクラップ & ビルド型循環型メンテナンス修繕メンテナンス修繕新築解体リフォーム新築 ( 建替え ) 新築解体リフォームメンテナンス修繕メンテナンス修繕新築解体 16

17 事業者間連携による不動産流通システム改革の推進平成 24 年度予算 1.2 億円平成 25 年度予算 1.0 億円宅建業者と関連事業者の連携によるワンストップサービスの提供を促進することで消費者が中古住宅を安心して取引できる環境を整備し不動産流通市場の活性化を図る課題施策効果中古住宅取引に臨む消費者はインスペクション ( 建物検査 ) リフォーム鑑定評価等多様なサービスを望んでいるが仲介業者等から適切な助言を受けられないケースがあり中古住宅取引を阻害する要因となっている宅建業者がリフォームやインスペクション等関連する分野の事業者と連携して多様な消費者ニーズに対応できる体制 ( 連携協議会 ) を構築し新たな商品を開発提供することにより消費者が安心して既存住宅の取引を行うことができる流通市場の整備を図る 1 地域連携協議会が主催する関連団体会員向け講習会講演会等の開催支援 2 宅建業者と関連事業者の連携による中古流通活性化に向けた新たな取組みの調査検討支援 3 消費者に対しワンストップでの対応を行うことによる新たな商品サービスの開発提供支援 4 各協議会の成功事例課題の共有化と新たなビジネスモデルの普及促進支援消費者にとってリフォームやインスペクション等を含めたワンストップでのサービスが提供されることとなり取引の透明性効率性が確保された環境の下中古住宅流通市場の拡大につながることが期待される宅建業者やリフォームインスペクション等の事業者にとっても関連事業者との連携を前提に提案型パッケージ型の営業を行うなど新たな顧客層やビジネスチャンスの開拓が期待される < 対象事業のイメージ > リフォーム業者不動産鑑定業者アフターサーヒス保証提供者売主インスペクション業者宅建業者ローン提供者 ( 地方銀行等 ) 買主事業者間連携によるワンストップサービスの提供消費者 : 取引の安心透明性効率性の確保事業者 : 提案型パッケージ型営業による新顧客層ビジネスチャンスの開拓中古住宅流通市場の活性化 17

18 中古不動産流通市場整備活性化事業 ( 全国 12 協議会 ) の概要 N O 採択事業者名 ( 連携体名 ) 北海道既存住宅流通促進協議会東北地区中古住宅流通促進協議会首都圏既存住宅流通推進協議会既存住宅品質サポートセンター静岡不動産流通活性化協議会富山県中古住宅流通促進協議会大阪府不動産流通活性化協議会兵庫県中古住宅流動化推進協議会 ( 一財 ) 建築住宅支援センター不動産コンシェルジュ中国地区協議会四国中古住宅流通促進事業協議会九州住宅流通促進協議会地域北海道東北全域首都圏中部 ( 愛知県 ) 中部 ( 静岡県 ) 北陸 ( 富山県 ) 近畿 ( 大阪府 ) 近畿 ( 兵庫県 ) 近畿 ( 奈良県 ) 中国全域四国全域九州全域提案内容不動産業者及び不動産関連業者資格者等の連携によるワンストップでの情報提供サービスの構築被災住宅を含めた既存住宅へのリフォーム促進リフォームと履歴保存による住宅価値向上各団体の既存教育研修プログラムの相互提供既存住宅アドバイザー既存住宅インスペクターの育成インスペクション結果に基づく瑕疵担保責任保険等のパッケージ提供鑑定評価に基づく適切なファイナンス手法の構築付加価値物件 * を出展するオークションサイトの構築 * 建物検査瑕疵担保保険付保土地調査簡易価格鑑定等実施済みの物件富山の優良使用資材活用による中古住宅リフォーム促進中古住宅解体除却時に排出される CO2 削減空家と狭隘道路の解消瑕疵保険住宅履歴書インスペクションリフォーム等のワンストップサービスを提供し中古住宅売買時のスタンダード形成インスペクション結果を踏まえた耐震改修等リフォーム促進不動産鑑定業者による適正な価格算定による流通推進官民関連事業者間交流によるワンストップのビジネスモデルの育成支援消費者の多様なニーズに対応できる担い手の育成不動産コンシェルジュによる消費者への安心な連携情報の提供定期借地借家制度を活用した不動産有効活用古民家再生事業住育検定の普及業者間連携によるワンストップサポートの提供電子キーボックスの利用等新たなビジネスモデルの構築主な構成メンバー ( 予定を含む ) 下線は宅建業業界団体 ( 公社 ) 北海道宅地建物取引業協会 ( 社 ) 全日本不動産協会北海道本部 ( 社 ) 北海道不動産鑑定士協会北海道税理士会札幌土地家屋調査士会瑕疵担保保険法人リフォーム業者団体建物検査機関金融機関他東北各県宅地建物取引業協会全日本不動産協会東北各県本部建設産業専門団体東北地区連合会リノベーション住宅推進協議会東北部会東北不動産鑑定士協会連合会各県建築士会各県建築士事務所協会七十七銀行東邦銀行秋田銀行荘内銀行住宅保証機構日本住宅保証検査機構他首都圏各県宅地建物取引業協会既存住宅インスペクター教育研究会の構成員 ( 公社 ) 東京都不動産鑑定士協会 ( 一社 ) 神奈川県不動産鑑定士協会 ( 一社 ) 住まい教育推進協会 ( 一社 ) 伝統構法耐震評価機構他 ( 公社 ) 愛知県宅地建物取引業協会 ( 社 ) 全日本不動産協会愛知県本部 ( 公社 ) 愛知県不動産鑑定士協会日本住宅保証検査機構 (JIO) 愛知支店 ( 一社 ) 愛知県古民家再生協会住宅相談センターエスクローエージェントジャパン ( 社 ) 日本エネルギーパス協会中部定期借地借家権推進機構他 ( 公社 ) 静岡県宅地建物取引業協会 ( 公社 ) 全日本不動産協会静岡県本部 ( 公社 ) 静岡県不動産鑑定士協会静岡県土地家屋調査士会 ( 一社 ) 静岡県古民家再生協会 ( 一社 ) 静岡県伝統資材再生機構静岡県労働金庫日本住宅保証検査機構日本住宅品質検査センター日本長期住宅メンテナンス有限責任事業組合アイジーコンサルティング UGR コーポレーションアットホームエスクローエージェントジャパン静岡宅建サポートセンター ( 社 ) 富山県宅地建物取引業協会 ( 社 ) 全日本不動産協会富山県本部 ( 公社 ) 富山県不動産鑑定士協会 ( 一社 ) 富山県古民家再生協会 ( 社 ) 富山県建築士事務所協会富山県マンション管理士会 ( 株 ) 日本住宅保証検査機構北陸銀行富山第一銀行富山銀行北陸労働金庫 ( 公社 ) 大阪府宅地建物取引業協会大阪宅建サポートセンター NPO 法人大阪住宅情報ネットワーク ( 社 ) 大阪府不動産鑑定士協会日本長期住宅メンテナンス有限責任事業組合日本住宅保証検査機構 (JIO) ( 株 ) 関西アーバン銀行他 ( 公社 ) 兵庫県宅地建物取引業協会 ( 社 ) 全日本不動産協会阪神支部 ( 公社 ) 兵庫県建築士会阪神支部 ( 一社 ) 兵庫県建築士事務所協会 ( 公社 ) 兵庫県不動産鑑定士協会 ( 以下オブザーバー ) 兵庫県尼崎市西宮市芦屋市他 ( 公社 ) 奈良県宅地建物取引業協会 ( 社 ) 全日本不動産協会奈良県本部奈良県建築士会奈良支部奈良県橿原市高取町明日香村南都銀行奈良信用金庫奈良中央信用金庫大和信用金庫日本住宅保証検査機構京滋支店奈良県建築協同組合中国各県宅地建物取引業協会日本住宅保証検査機構住宅保証機構中国労働金庫広島銀行山根木材他四国各県宅地建物取引業協会特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構特定非営利活動法人徳島県定借推進機構 ( 一社 ) 住まい教育推進会四国各県不動産鑑定士協会百十四銀行香川銀行高松信用金庫他九州各県宅地建物取引業協会 ( 一財 ) 不動産流通支援機構 RESA 日本モーゲージサービスエスクローエージェントジャパングッドリフォームインフォホームリサーチ東京福岡銀行大分銀行他 18

スライド 1

スライド 1 資料 3 不動産流通市場活性化フォーラム第 1 回説明資料不動産流通市場の現状と課題平成 23 年 10 月国土交通省土地建設産業局住宅局 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 1. 不動産流通市場活性化の意義フローからストックへのうねりストック活用は成長戦略の鍵を握る重要分野個人金融資産 (1,400 兆円