富裕層における不動産相続の留意点 SMBC 日興証券株式会社 ( 作成日 :2016 年 4 月 ) 本資料は当社が信頼できると判断した情報源から入手した情報に基づいて作成されていますが 明示 黙示に関わらず内容の正確性あるいは完全性については保証するものではありません また 本資料は有価証券の取引

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1 富裕層における不動産相続の留意点 SMBC 日興証券株式会社 ( 作成日 :2016 年 4 月 )

2 はじめに 富裕層の方にあっては 最近話題になっているタワーマンションの購入や 従来から行われている賃貸マンション アパートの建設など 不動産を活用して様々な相続税対策を行っておられます そこで本書では 不動産を取り巻く最近の環境に鑑みて それらの対策の検討 実施の際の留意すべきポイントについてご紹介します 1

3 す 不動産を活用した相続税対策不動産を活用した相続税対策 不動産を活用した相続税対策の主なものとして 区分 ( 分譲 ) マンション購入と 更地への賃貸マンション アパートの建設があげられま Chapter 1 区分 ( 分譲 ) マンション購入 Chapter 2 賃貸マンション等の建設 相続税評価 区分マンションの評価の考え方 タワーマンションの評価の特徴 等 期待利回り タワーマンションの期待利回りの傾向 相続税評価 貸家建付地及び貸家の評価の考え方 等 2

4 Chapter 1 区分 ( 分譲 ) マンション購入

5 区分 ( 分譲 ) マンションの相続税評価 区分 ( 分譲 ) マンション ( 以下 区分マンション ) の相続税評価は 財産評価基本通達 ( 財基通 1(2) 等 ) で以下のとおり定められています 区分マンションの相続税評価 区分マンションの価額 : 区分所有建物とその敷地 = 区分所有マンションの価額 + 敷地 ( 敷地権 ) の価額 区分マンションの価額 ( 各戸の評価額 )= 建物の固定資産評価額 (1 棟の建物全体の評価額 ) 各戸の専有面積の割合 敷地 ( 敷地権 ) の価額 = マンション敷地全体の価額 ( 路線価方式又は倍率方式で評価 ) 敷地権割合 ( 共有持分 ) 時価 ( 市場価格 ) 時価 ( 市場価格 ) 1 億円 相続税評価額 建物 固定資産税評価額 :2,000 万円 土地 合計 路線価敷地面積敷地権割合 ( 共有持分 ) 200 万円 10,000 m2 1,000/1,000,000=2,000 万円 4,000 万円 区分マンションの時価 ( 市場価値 ) と相続税評価額は 大きくかい離しています ( 出所 ) 国税庁 HP を参考に SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 4

6 タワーマンションと低層マンションの比較 区分マンションは 高層階を有するタワーマンションと低層マンションに大別されます タワーマンションの特徴 タワーマンション ( 略して タワマン とも呼ばれています ): 一般的に タワーマンションと表記されるものは その多くが 20 階程度以上の階数で建築されているマンションです マンションの場合 敷地については建物床面積の割合で共同所有されることが多く その場合 同規模広さの敷地に建つマンションでも 3 階建と 20 階建では 20 階建の方が 1 戸あたりの敷地面積は小さくなるため 1 戸あたりの土地の相続税評価額は (20 階建の ) タワーマンションの方が小さくなります タワーマンションは 高層階になるほど市場価格が高くなる傾向があるため 時価 ( 市場価格 ) と相続税評価額のかい離は更に大きくなります 相続税評価 タワーマンション > 低層マンション 敷地権 敷地権 200 万円 10,000m2 1,000/1,000,000=2,000 万円 200 万円 10,000m2 2,000/1,000,000=4,000 万円路線価敷地面積敷地権割合 ( 共有持分 ) 路線価敷地面積敷地権割合 ( 共有持分 ) タワーマンションの高層階が相続税対策の一環で取得されている理由は 区分マンションの中では 高層階になるほど時価 ( 市場価格 ) と相続税評価額のかい離がより大きくなるからです ( 出所 ) 国税庁 HP を参考に SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 5

7 タワーマンション購入にかかる検討のポイント いわゆる タワマン購入 は 期待利回りが低い一方 相続税対策の効果が高いといわれてきました タワーマンション購入にかかる検討 国税庁が実施したタワーマンション (20 階以上 ) の時価 ( 市場価格 ) と相続税評価額のかい離に関するサンプル調査 ( 注 ) によると それらの間のかい離が 平均で約 3 倍 最大で約 7 倍あることがわかりました ( 注 )2011 年 ~2013 年分の 20 階建以上のマンションの譲渡所得税にかかる申告を基に行った調査 ( サンプル数 :343 件 ) 時価 ( 市場価格 ) 平均値 :3.04 倍最大値 :6.93 倍 相続税評価額 タワーマンションの高層階の時価 ( 市場価格 ) は高くなる傾向にあります そのため 一般的に 期待利回りは低くなります また 賃料が低層階と高層階であまり変わらないため 高層階の物件の期待利回りは 更に低下する可能性があります 期待利回り (CAPレート) NOI (Net Operating Income: 年間純収益 ) (Capitalization Rate) = 100 時価 ( 市場価格 ) NOI( 年間純収益 ) = 満室賃料 - 固定資産税 都市計画税 - 各種負担金 - 維持経費 ( 管理料 保険など ( 注 )) ( 注 ) 減価償却費は含まない ( 出所 ) 国税庁 HP を参考に SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 6

8 タワーマンション購入に関する国税庁の見解 タワーマンション購入に関して 国税庁は 時価 ( 市場価格 ) と相続税評価額のかい離を利用した節税を防止する観点から 財産評価基本通達第 6 項 ( 以下参照 ) による運用を行いたい との見解を発出しています そのため 今後の対応には注意が必要です 財産評価基本通達第 6 項 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は 国税庁長官の指示を受けて評価する これは 財産評価基本通達に定められた通常の方法 (4 頁に記載 ) でタワーマンションを評価している場合でも それで評価することが著しく不適当と認められる場合には その評価額が否認されるリスクがあるということを意味しています ポイント 時価と相続税評価がかい離している事案が著しく不適当か否かは 不動産の取得時期やその目的 更に使用状況などを含めて総合的に判断されることとなります 過去の判例 裁決を見ると 通達に定めた評価を認めず 購入価額 ( 時価 ) を評価額としたケースが見られます 東京地裁平成 4 年 3 月 11 日判決 ( 平成 2 年 ( 行ウ ) 第 177 号 ): 相続税評価額とのかい離約 5.8 倍 否認理由 : 相続開始直後に売却 国税不服審判所 ( 東京支部 ) 平成 23 年 7 月 1 日裁決 : 相続税評価額とのかい離約 5.0 倍 否認理由 : 取得時期と相続時期が近接 ( 出所 ) 国税庁 HP を参考に SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 7

9 ご参考 : マンション価格動向 首都圏 近畿圏のマンションの成約価格は 国内富裕層の相続税対策と外国人の買い需要に支えられて 概ね堅調であるものと推察されます 首都圏のマンション平均価格 近畿圏のマンション平均価格 4,500 件 4,000 件 件数 ( 左軸 ) 平均価格 ( 右軸 ) 3,300 万円 3,200 万円 3,100 万円 3,000 万円 2,000 件 1,800 件 件数 ( 左軸 ) 平均価格 ( 右軸 ) 2,300 万円 2,200 万円 2,100 万円 2,000 万円 2,900 万円 1,600 件 1,900 万円 3,500 件 2,800 万円 1,800 万円 2,700 万円 2,600 万円 1,400 件 1,700 万円 1,600 万円 3,000 件 2,500 万円 2,400 万円 1,200 件 1,500 万円 1,400 万円 2,500 件 2,300 万円 2,200 万円 1,000 件 1,300 万円 1,200 万円 2,100 万円 1,100 万円 2,000 件 2,000 万円 800 件 1,000 万円 ( 出所 ) 公益財団法人不動産流通推進センター HP を参考に SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 8

10 Chapter 2 賃貸マンション等の建設

11 空き家の状況 総務省公表の土地統計調査から 賃貸マンション等の空室が増加の傾向にあることがわかります この調査によると 日本の総住宅数 6,063 万戸のうち 820 万戸が空き家となっており ( 空き家率 13.5%) その空き家のうち 52.4%(429 万戸 ) が賃貸用の住宅 ( 共同住宅 ) となっています 空き家数及び空き家率の推移 空き家の内訳 ( 万戸 ) (%) 空き家数 ( 左軸 ) 空き家率 ( 右軸 ) % 5.0% 3.8% 52.4% 賃貸用の住宅売却用の住宅二次的住宅その他の住宅 ( 注 ) その他の住宅 とは 賃貸用の住宅 売却用の住宅 二次的住宅 以外の住宅で 例えば 転勤 入院などのために居住世帯が長期にわたって不在となっている住宅や 建替えなどのために取り壊すことになっている住宅のほか 空き家の区分の判断が困難な住宅等を含む ( 出所 ) 総務省 平成 25(2013) 年住宅 土地統計調査 (2014 年 7 月 ) を参考に SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 10

12 貸家建付地の評価 賃貸マンション等を建設した場合 その敷地となっている土地の相続税評価は 貸家建付地として評価します 近年 空室率の上昇を受けて 相続税対策の観点から賃貸割合が注目されるようになっています 貸家建付地の評価 貸家建付地とは 貸家の目的となっている宅地 すなわち 所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の当該土地のことをいい その評価額は以下の計算式により計算します 評価額 = 自用地としての評価額 ( 1 - 借地権割合 借家権割合 賃貸割合 ) 賃貸割合 賃貸割合 は その各独立部分 ( 構造上区分された数個の部分の各部分 ) がある場合に その各独立部分の賃貸状況に基づき 以下の計算式により計算した割合のことをいいます 賃貸割合 = (A) のうち 課税時期において賃貸されている各独立部分 ( 注 ) の床面積の合計 当該家屋の各独立部分 ( 注 ) の床面積合計 (A) ( 注 ) この算式における 各独立部分 とは 建物の構成部分である隔壁 扉 階層 ( 天井及び床 ) 等によって他の部分と完全に遮断されている部分で 独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいう なお 継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分が 課税時期において一時的に空室となっていた場合 その部分が賃貸されていたと見なされることがある 貸家建付地の評価事例 自用地としての評価額が 1 億円 借地権割合 70% 借家権割合 30% 賃貸割合 100% の場合 貸家建付地の評価額 = 1 億円 (1-70% 30% 100% ) = 7,900 万円 自用地としての評価額が 1 億円 借地権割合 70% 借家権割合 30% 賃貸割合 80% の場合 貸家建付地の評価額 = 1 億円 (1-70% 30% 80% ) = 8,320 万円 ( 賃貸割合の低下に伴って評価額が上昇 ) ( 出所 ) 国税庁 HP 掲載の情報をもとに SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 11

13 貸家の評価 賃貸マンション等の建物 ( 家屋 ) の相続税評価は 貸家として評価します 貸家の評価においても 前頁の貸家建付地と同様に 近年の空室率上昇を受けて 相続税対策の観点から賃貸割合が注目されるようになっています 貸家の評価 貸家の用に供されている家屋は その家屋の固定資産税評価額から 当該固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を控除して評価します 貸家の評価具体例 家屋の固定資産税評価額が 5,000 万円 借家権割合 30% 賃貸割合 100% の場合 貸家の評価額 = 5,000 万円 (1-30% 100% ) = 3,500 万円 家屋の固定資産税評価額が 5,000 万円 借家権割合 30% 賃貸割合 80% の場合 貸家の評価額 = 5,000 万円 (1-30% 80% ) = 3,800 万円 ( 賃貸割合の低下に伴って評価額が上昇 ) 賃貸マンション 空室率上昇 賃貸マンション 近年の空室率の上昇 ( 賃貸割合の低下 ) により 土地と建物 ( 家屋 ) の両方について 賃貸割合 100% の適用が受けられなくなるケースが見られます ( 出所 ) 国税庁 HP 掲載の情報をもとに SMBC 日興証券ソリューション企画部作成 12

14 空室率の上昇 ( 賃貸割合の低下 ) の相続税額への影響 空室がある場合 賃貸割合の低下から貸家建付地評価の減額効果が薄れ その結果 相続税額が増加することになります 以下では 空き室率が 0%( 賃貸割合が 100%) で 相続財産の総額が 3 億円 5 億円 10 億円の各ケースの場合の 空室率の上昇による相続税額増加のイメージを示しています ( 前提条件 ) 財産の 1/3 が不動産で 更にその半分が賃貸マンションの建っている土地と仮定 相続人 :2 人 ( 奥様とお子様 ) 法定相続割合で財産分割 借地権割合 :70% 借家権割合 :30% ( 注 1) 小規模宅地等の特例は適用せず ( 注 2) 配偶者の税額軽減特例を考慮せず ( 注 3) 貸家の評価は考慮せず 相続発生 ご主人 お子様 奥様 ( 相続税額の増加率 :%) 財産額 3 億円財産額 5 億円財産額 10 億円 ( 空室率 :%) 空室率の上昇に伴い 相続税額が増加するため 早急な空室対策が必要となります 13

15 まとめ 本書では 不動産を活用した最近の相続税対策にかかる検討 実施の留意点についてご紹介しました 本書が 不動産保有者の方における相続税対策の策定 実行の際の一助となれば幸いです 14

16 金融商品取引法第 37 条 ( 広告等の規制 ) にかかる留意事項 本資料は 法制度 / 税務 自社株評価 相続 / 事業承継 株主対策 / 資本政策 オファリング M&A/IPO 年金 / 保険等の諸制度に関する紹介や解説 また これに関連するスキーム等の紹介や解説 及びその効果等に関する説明 検証等を行ったものであり 金融商品の取引その他の取引の勧誘を目的とした金融商品に関する説明資料ではありません 記載の内容に従って お客様が実際にお取引をされた場合や実務を遂行された場合の手数料 報酬 費用 その他対価はお客様のご負担となります なお SMBC 日興証券株式会社 ( 以下 弊社 といいます ) がご案内する商品等へのご投資には 各商品等に所定の手数料等をご負担いただく場合があります 例えば 店舗における国内の金融商品取引所に上場する株式等 ( 売買単位未満株式を除く ) の場合は約定代金に対して最大 1.242%( ただし 最低手数料 5,400 円 ) の委託手数料をお支払いいただきます 投資信託の場合は銘柄ごとに設定された各種手数料等 ( 直接的費用として 最大 4.32% の申込手数料 最大 4.5% の換金手数料又は信託財産留保額 間接的費用として 最大年率 5.61% の信託報酬 ( 又は運用管理費用 ) 及びその他の費用等 ) をお支払いいただきます 債券 株式等を募集 売出し等又は相対取引により購入する場合は 購入対価のみをお支払いいただきます ( 債券の場合 購入対価に別途 経過利息をお支払いいただく場合があります ) また 外貨建ての商品の場合 円貨と外貨を交換 又は異なる外貨間での交換をする際には外国為替市場の動向に応じて弊社が決定した為替レートによるものとします 上記手数料等のうち 消費税が課せられるものについては 消費税分を含む料率又は金額を記載しております 本資料は 弊社が信頼できると判断した情報源から入手した情報に基づいて作成されていますが 明示 黙示に関わらず内容の正確性あるいは完全性について保証するものではありません また 別段の表示のない限り その作成時点において施行されている法令に基づき作成したものであり 将来 法令の解釈が変更されたり 制度の改正や新たな法令の施行等がなされる可能性もございます さらに 本資料に記載の内容は 一般的な事項を記載したものに過ぎないため お客様を取り巻くすべての状況に適合してその効果等が発揮されるものではありません このため 本資料に記載の内容に従って お客様が実際に取引をされた場合や実務を遂行された場合 その期待される効果等が得られないリスクもございます なお 金融商品の取引その他の取引を行っていただく場合には 株式相場 金利水準 為替相場 不動産相場 商品相場等の価格の変動等及び有価証券の発行者等の信用状況 ( 財務 経営状況を含む ) の悪化等それらに関する外部評価の変化等を直接の原因として損失が生ずるおそれ ( 元本欠損リスク ) 又は元本を超過する損失を生ずるおそれ ( 元本超過損リスク ) があります なお 信用取引又はデリバティブ取引等 ( 以下 デリバティブ取引等 といいます ) を行う場合は デリバティブ取引等の額が当該デリバティブ取引等についてお客様の差入れた委託保証金又は証拠金の額 ( 以下 委託保証金等の額 といいます ) を上回る場合があると共に 対象となる有価証券の価格又は指標等の変動により損失の額がお客様の差入れた委託保証金等の額を上回るおそれ ( 元本超過損リスク ) があります また 店頭デリバティブ取引については 弊社が表示する金融商品の売付けの価格と買付けの価格に差がある場合があります 上記の手数料等及びリスク等は商品毎に異なりますので 当該商品等の契約締結前交付書面や目論見書又はお客様向け資料等をよくお読みください なお 目論見書等のお問い合わせは弊社各部店までお願いいたします また 実際の取引等をご検討の際には 個別の提案書等をご覧いただいた上で 今後の制度改正の動きに加え 具体的な実務動向や法解釈の動き 及びお客様の個別の状況等に十分ご留意いただき 所轄の税務署や 弁護士 公認会計士 税理士等の専門家にご相談の上 お客様の最終判断をもって行っていただきますよう お願い申し上げます 商号等 : SMBC 日興証券株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 2251 号加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 (2016 年 2 月 1 日現在 )

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