配 し 国 道 及 び 市 道 から 直 接 来 客 者 が 駐 車 場 へ 乗 り 入 れできるようになっていまた 店 舗 北 側 は 従 業 員 用 駐 車 場 と 仕 入 れた 食 材 等 の 業 務 車 両 搬 入 路 積 み 降 ろしの 際 の 作 業 スペースとして 利 用 されてい 今

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1 自 動 車 の 保 管 場 所 の 補 償 について 田 中 和 広 1 高 田 河 川 国 道 事 務 所 用 地 第 二 課 ( 上 越 市 南 新 町 3 番 56 号 ) 国 道 事 業 の 用 地 取 得 において 食 堂 の 駐 車 場 が 支 障 となり 駐 車 場 の 減 少 に 伴 い 営 業 に 影 響 が 生 じるのか また 残 地 内 での 営 業 継 続 が 可 能 か 構 内 再 築 工 法 の 照 応 建 物 による 建 物 ( 店 舗 )の 移 転 も 含 めて 自 動 車 の 保 管 場 所 に 係 る 補 償 の 取 扱 い に 基 づき 検 討 を 行 った 事 例 で あ キーワード 自 動 車 の 保 管 場 所, 使 用 実 態 調 査, 照 応 建 物 の 検 討 1.はじめに 今 回 紹 介 する 事 例 は 高 田 河 川 国 道 事 務 所 が 施 行 する 一 般 国 道 8 号 直 江 津 バイパス 事 業 に 伴 う 用 地 取 得 において 食 堂 の 駐 車 場 ( 自 動 車 の 保 管 場 所 )が 支 障 となったものであり 駐 車 場 の 減 少 に 伴 い 営 業 に 影 響 が 生 じるのか また 残 地 内 での 営 業 継 続 が 可 能 か 建 物 の 移 転 も 含 めて 自 動 車 の 保 管 場 所 に 係 る 補 償 の 取 扱 い に 基 づき 検 討 を 行 った 事 例 であ 2. 事 業 の 概 要 一 般 国 道 8 号 直 江 津 バイパスは 上 越 市 街 地 にお ける 交 通 混 雑 緩 和 を 目 的 とした 上 越 市 大 潟 区 犀 潟 から 同 市 虫 生 岩 戸 に 至 る 延 長 12.2kmの 道 路 であ 当 該 事 業 は 昭 和 41 年 に 事 業 に 着 手 し これま でに 延 長 6.6kmの4 車 線 化 供 用 を 行 ってい また 平 成 19 年 度 に 渋 滞 対 策 として5 車 線 化 計 画 が 事 業 化 され 一 般 国 道 253 号 との 三 ツ 屋 交 差 点 から 関 川 大 橋 東 詰 までの2.2kmについて 用 地 取 得 を 行 っているものであ 3. 補 償 事 例 の 概 要 今 回 支 障 となったのは 和 食 レストランとして 営 業 しているA 社 の 来 客 用 の 駐 車 場 であ 当 該 敷 地 は 土 地 建 物 所 有 者 であるB 社 が 管 理 者 を 通 して 営 業 しているA 社 と 賃 貸 借 契 約 が 締 結 されてい また 建 物 の 所 有 形 態 はA 社 が 賃 貸 することを 前 提 として 設 計 等 を 行 い 土 地 建 物 所 有 者 B 社 は 建 築 費 用 のみを 支 出 する 形 で 建 物 を 建 築 したので 間 取 りなどはA 社 の 使 用 しやすいようになっており 通 常 の 貸 店 舗 とは 違 った 所 有 形 態 となってい 表 -1 取 得 土 地 の 現 況 所 在 所 有 者 敷 地 面 積 取 得 面 積 支 障 率 上 越 市 B 社 1,860m2 315m2 17% 外 隣 接 地 の 状 況 他 人 所 有 ( 使 用 ) 地 用 途 地 域 準 工 業 地 域 表 -2 建 物 等 の 支 障 の 状 況 用 途 構 造 所 有 者 面 積 支 障 面 積 支 障 率 木 造 セメント 瓦 B 社 m2 0m2 0% 葺 平 家 建 店 舗 軽 量 鉄 骨 造 B 社 26.49m2 0m2 0% 平 家 建 倉 庫 敷 地 の 利 用 状 況 等 敷 地 の 利 用 状 況 は 敷 地 の 中 心 より 東 側 に 店 舗 を 配 し 店 舗 南 側 と 西 側 に 来 客 用 駐 車 場 40 台 分 を

2 配 し 国 道 及 び 市 道 から 直 接 来 客 者 が 駐 車 場 へ 乗 り 入 れできるようになっていまた 店 舗 北 側 は 従 業 員 用 駐 車 場 と 仕 入 れた 食 材 等 の 業 務 車 両 搬 入 路 積 み 降 ろしの 際 の 作 業 スペースとして 利 用 されてい 今 回 の 事 業 により 来 客 用 駐 車 場 22 台 分 が 支 障 となることから 駐 車 可 能 台 数 が40 台 から18 台 とな 4. 店 舗 及 び 駐 車 場 の 利 用 状 況 等 ければ 営 業 が 成 り 立 たなくなることにな 使 用 実 態 調 査 の 結 果 68.1%の 満 車 率 となって いることから 最 低 限 必 要 な 駐 車 台 数 は24 台 分 ( 従 前 の 最 大 可 能 台 数 40 台 ピーク 時 の 満 車 率 68. 1% 損 益 分 岐 点 86.3%)となるが 満 車 率 (80%) を 考 慮 すると30 台 分 の 駐 車 スペースを 確 保 する ことが 必 要 不 可 欠 であると 判 断 した 表 -3 使 用 実 態 調 査 表 平 成 19 年 12 月 22 日 ( 土 )~28 日 ( 金 ) 土 日 月 火 水 13 時 12 時 12 時 13 時 12 時 最 大 利 用 台 数 ( 台 ) 満 車 率 (%) 木 金 13 時 14 時 平 均 最 大 利 用 台 数 ( 台 ) 満 車 率 (%) 平 均 利 用 台 数 27.1 台 満 車 率 68.1% 敷 地 の 西 側 及 び 南 側 は 来 客 用 駐 車 場 として 利 用 され 構 内 通 路 を 確 保 した 上 で 40 台 の 駐 車 が 可 能 となっていまた 郊 外 に 立 地 しているこ とから 車 による 利 用 者 が 高 いことが 予 想 され このような 状 況 の 中 で 買 収 により 従 来 40 台 分 の 駐 車 スペースが18 台 分 に 減 少 することから 営 業 に 与 える 影 響 を 調 べるため 現 状 の 駐 車 場 の 使 用 実 態 調 査 を 行 った 調 査 の 内 容 は 食 堂 の 営 業 時 間 ( 平 日 午 前 11 時 ~ 午 後 10 時 土 日 午 前 11 時 ~ 午 後 11 時 )に 併 せて 毎 時 の 駐 車 台 数 を 確 認 する 方 法 で 行 った その 結 果 昼 食 時 (12 時 ~14 時 ) 及 び 夕 食 時 (18 時 ~21 時 )にピークを 迎 え 特 に 昼 食 時 はほぼ 満 車 に 近 い 状 態 であり 平 均 利 用 台 数 は27.1 台 ( 満 車 率 は68.1%)であった また 車 による 来 客 者 が 高 い 割 合 ( 約 98%)を 占 めてお り 当 該 地 区 の 近 隣 における 他 の 同 業 店 全 てが 店 舗 と 駐 車 場 を 同 一 敷 地 内 に 設 けていることから 当 該 店 舗 においても 店 舗 と 駐 車 場 を 同 一 敷 地 に 設 ける 必 要 があると 判 断 した よって 平 均 利 用 台 数 としては27 台 分 の 駐 車 スペースの 確 保 が 必 要 であるが 満 車 率 (80%)を 考 慮 すると34 台 分 の 駐 車 スペースを 確 保 することが 必 要 とな さらに 営 業 を 継 続 できる 最 低 限 の 規 模 の 基 準 である 損 益 分 岐 点 を 考 慮 した 場 合 当 該 店 舗 の 損 益 分 岐 点 は86.3%になることから 用 地 買 収 後 の 駐 車 台 数 は 現 在 の 利 用 率 に 対 して86%を 超 えな 5. 補 償 方 法 の 検 討 今 回 事 業 により 来 客 用 駐 車 場 22 台 分 が 支 障 と なるため 駐 車 可 能 台 数 が40 台 から18 台 に 減 少 することとな 当 該 食 堂 の 来 客 者 は 車 による 来 店 が 高 い 割 合 ( 約 98%)を 占 めており 必 要 最 小 限 の 駐 車 場 の 確 保 として 従 前 の 駐 車 台 数 40 台 の 満 車 率 (80%) 分 の30 台 分 にあたる 駐 車 スペースを 確 保 することが 必 要 不 可 欠 であ また 当 該 土 地 建 物 所 有 者 と 営 業 体 が 異 なって おり 店 舗 はA 社 が 借 りることを 前 提 として 設 計 等 を 行 い 建 物 所 有 者 が 建 築 している 状 況 から 通 常 の 賃 貸 の 場 合 と 比 べ A 社 が 限 定 的 に 使 用 する 建 物 で あると 判 断 され 出 資 提 携 等 の 関 係 にないことか ら 移 転 工 法 の 認 定 においては 継 続 性 がないもの として 検 討 を 行 うこととした 初 めに A 社 の 損 益 分 岐 点 を 考 慮 した 駐 車 可 能 台 数 を 確 保 する 方 法 としては 現 在 の 建 物 からピロテ ィー 形 式 の 建 物 を 想 定 することができ 一 方 B 社 として A 社 が 他 に 移 転 した 後 の 当 該 地 での 再 有 効 使 用 を 検 討 するとすれば 現 在 と 同 様 の 賃 貸 借 契 約 による 賃 借 収 入 を 得 ることが 想 定 され 現 在 の 賃 借 料 と 同 じ 収 入 を 得 るためには 現 在 と 同 様 に 郊 外 型 飲 食 店 に 賃 貸 することが 想 定 される が この 場 合 残 地 での 駐 車 台 数 では A 社 でさえ

3 損 益 分 岐 点 を 下 回 ることから 現 在 の 食 堂 仕 様 とな っている 建 物 では 他 の 飲 食 業 が 賃 貸 しようとした 場 合 敬 遠 されてしまう また 店 舗 を 改 装 してコンビ ニ 量 販 店 事 務 所 等 の 他 業 種 用 に 転 用 することの 有 効 性 については A 社 仕 様 が 色 濃 い( 屋 根 形 状 を 含 めた 外 装 及 び 店 舗 内 間 仕 切 りの 規 模 等 )ことか ら 改 装 程 度 で 他 業 種 の 賃 借 人 を 期 待 することは 厳 しい また 事 務 所 等 として 使 用 するには 当 該 不 動 産 の 規 模 構 造 は 大 きすぎて 不 適 切 であるし 収 益 率 の 低 い 業 種 が 従 来 並 の 賃 貸 条 件 での 賃 貸 は 想 定 し がたい よって 建 物 を 取 り 壊 したうえで 駐 車 場 を 確 保 しなければ 賃 貸 業 が 成 り 立 たなくなると 判 断 した このことについては B 社 賃 貸 物 件 の 有 効 性 について 不 動 産 鑑 定 士 からも 聞 き 取 り 確 認 して い 補 償 方 法 の 検 討 フローチャート ( 事 例 区 分 業 -2) 構 内 ( 残 地 ) において 建 物 を 移 転 することなく 現 状 の 車 庫 ( 駐 車 スヘ ース)が 確 保 条 件 1 車 庫 施 設 及 び 付 帯 工 作 物 ( 立 竹 木 を 含 む)の 構 内 移 転 であしかし 当 該 敷 地 内 に 保 管 場 所 を 再 配 置 したとしても20 台 分 の 保 管 台 数 しか 確 保 するこ とができない 条 件 2 保 管 場 所 の 使 用 形 態 等 から 建 物 が 存 する 一 団 の 土 地 と 分 離 ( 割 )が 可 能 か 当 該 店 舗 は 郊 外 型 営 業 店 舗 の 駐 車 場 であり 店 舗 と 駐 車 場 は 一 体 として 効 用 を 発 揮 しており 長 時 間 にわたる 駐 車 は 皆 無 であることから 基 本 的 には 分 離 ( 割 )は 不 可 能 であると 判 断 した また 当 該 地 から200mの 範 囲 内 の 近 隣 では 他 人 所 有 ( 使 用 )の 建 付 地 しか 存 在 しないため 保 管 場 所 となり 得 る 土 地 は 存 在 しない 条 件 5 保 管 場 所 を 一 部 立 体 化 することが 可 能 な 使 用 実 態 か 車 庫 ( 駐 車 スヘ ース) 使 用 形 態 からして 分 離 ( 割 )が 可 能 か 条 件 2 近 隣 に 車 庫 ( 駐 車 スヘ ース)とすること ができる 土 地 が 確 保 条 件 3 車 庫 施 設 及 び 付 帯 工 作 物 ( 立 竹 木 を 含 む)の 構 内 又 は 構 外 移 転 当 該 地 域 では 同 業 種 はもとより 他 業 種 におい ても 保 管 場 所 を 立 体 化 して 使 用 している 実 態 は 皆 無 であまた 立 体 化 による 不 便 さから 顧 客 離 れが 生 じることが 予 想 されるため 現 実 的 では ないと 判 断 し 本 条 件 をは 否 定 した 車 庫 ( 駐 車 スヘ 近 隣 に 車 庫 ( 駐 ース)を 一 部 立 体 化 することが 車 スヘ ース)を 借 り 上 げに 可 能 な 使 用 実 体 か よって 確 保 構 内 ( 残 地 )にお いて 立 体 駐 車 場 を 設 置 する ことが 可 能 か 条 件 5 条 件 4 必 要 最 小 限 規 模 の 条 件 6 立 体 駐 車 場 設 備 の 設 備 補 償 構 内 ( 残 地 ) において 建 物 を 移 転 の 対 象 とすることによって 現 状 の 機 能 が 確 保 条 件 7 建 物 は 改 造 除 却 曳 家 又 は 構 内 再 築 ( 工 法 ) 補 償 及 び 車 庫 施 設 ( 付 帯 工 作 物 立 竹 木 を 含 む)の 構 内 移 転 構 外 再 築 ( 工 法 ) 補 償 車 庫 借 り 上 げ 賃 料 相 当 額 の 補 償 及 び 車 庫 施 設 の 除 却 ( 工 法 ) 補 償 車 庫 ( 駐 車 スヘ ース) 使 用 形 態 等 の 条 件 建 物 の 区 分 車 両 の 所 有 区 分 自 家 他 用 第 三 者 の 車 自 家 用 車 (2) 参 車 庫 としての 施 設 の 有 無 有 (B) 考 事 車 庫 証 明 取 得 の 有 無 無 項 主 た る 使 用 目 的 顧 客 営 業 * 自 動 車 の 保 管 場 所 の 確 保 に 要 する 費 用 の 補 償 の 取 扱 要 領 要 領 4 業 務 用 建 物 敷 地 内 にある 保 管 場 所 の 場 合 条 件 1 一 団 の 土 地 内 において 建 物 を 移 転 することな く 現 状 の 保 管 スペースが 確 保 現 況 がほぼ 満 車 状 態 にあること また 利 用 実 態 調 査 結 果 から 30 台 分 の 保 管 台 数 の 確 保 は 必 要 条 件 7 一 団 の 土 地 内 において 建 物 を 移 転 対 象 とするこ とによって 現 状 の 機 能 が 確 保 以 上 の 検 討 結 果 から 建 物 を 移 転 対 象 とし 次 の 6. 移 転 工 法 の 検 討 により 移 転 工 法 の 認 定 を 行 う 6. 移 転 工 法 の 検 討 移 転 工 法 の 検 討 にあたっては 前 記 を 踏 まえて 建 物 移 転 工 法 の 検 討 フロー により 下 記 のとおり 検 討 を 行 った - 除 却 工 法 の 検 討 - [ 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (2)の 検 討 ] 和 食 レストランを 営 むうえで 施 された 建 物 である ことから 除 却 可 能 な 部 分 は 存 しない よって 除 却 工 法 は 採 用 しないものと 判 断 した - 残 地 内 工 法 の 検 討 - [ 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (4) 一 の 検 討 ]

4 1 曳 家 工 法 敷 地 利 用 状 況 から 残 地 内 で 現 状 の 建 物 をその まま 曳 家 した 場 合 業 務 車 両 搬 入 路 及 び 食 材 積 み 降 ろし 作 業 スペースが 支 障 となるため 不 可 能 であ また 隣 接 地 は 北 南 西 側 は 道 路 に 面 してお り 東 側 は 他 人 所 有 地 の 建 付 地 のため 取 得 する ことはできない よって 曳 家 工 法 は 採 用 しないものと 判 断 した 有 形 的 検 討 で 曳 家 工 法 を 採 用 しないと 判 断 した ため 省 略 スタート 文 化 財 保 護 法 により 指 定 された 建 物 等 である 除 却 工 法 ができる 建 物 移 転 工 法 の フ ロ ー ( 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (2)) 一 団 の 土 地 に 残 地 があるか 残 地 内 工 法 の 検 討 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (4) 第 三 号 の 検 討 建 物 が 複 数 用 途 に 供 されている 場 合 又 は 複 数 建 物 が 支 障 ( 関 連 移 転 を 含 む)となる 場 合 用 途 の 一 毎 又 は 一 建 物 に 第 16 第 1 項 (4) 一 号 二 号 の 検 討 を 行 う 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (4) 一 号 二 号 の 検 討 曳 家 工 法 改 造 工 法 構 内 再 築 工 法 ができる ができる ができる 残 地 の 取 得 請 求 があるか 復 元 工 法 除 却 工 法 基 準 第 59 条 第 1 項 に 該 当 し 起 業 者 としても ( 仮 採 用 ) 残 地 取 得 ができるか 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (4) 第 四 号 の 検 討 残 地 内 工 法 残 地 工 事 があるか ( 通 損 営 業 補 償 含 ) ( 通 損 営 業 補 償 含 ) 2 改 造 工 法 再 配 置 できる 平 面 でのスペースはなく また 影 響 範 囲 も 本 工 法 での 許 容 範 囲 である 建 物 面 積 の 30%を 超 えることから 改 造 工 法 は 不 可 能 であり 採 用 しないものと 判 断 した 有 形 的 検 討 で 改 造 工 法 を 採 用 しないと 判 断 した ため 省 略 3 構 内 再 築 工 法 ( 同 種 同 等 ) 残 地 内 に 再 配 置 するスペースは 存 在 せず また 隣 接 地 を 取 得 し 移 転 先 とすることは 不 可 能 である ことから 構 内 再 築 工 法 ( 同 種 同 等 建 物 )による 従 前 機 能 の 回 復 は 困 難 であ 残 地 工 事 費 残 地 価 額 ( 残 地 価 額 が 上 限 ) 注 1 であ 基 準 第 59 条 第 1 項 に 残 地 内 工 法 の 経 済 的 検 討 曳 家 できるか 該 当 し 起 業 者 としても 残 地 取 得 ができるか 曳 家 工 法 残 地 内 工 法 残 地 工 事 費 注 2 よって 構 内 再 築 工 法 ( 同 種 同 等 建 物 )は 採 用 しないものと 判 断 した 有 形 的 検 討 で 構 内 再 築 工 法 を 採 用 しないと 判 断 したため 省 略 4 構 内 再 築 工 法 ( 照 応 建 物 )[ 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (4) 二 の 検 討 ] 用 地 取 得 後 の 残 地 面 積 は1,545m2あり 30 台 の 駐 車 スペースを 考 慮 し 二 階 建 建 物 を 建 築 する ことで 再 配 置 することは 可 能 であ 機 能 的 検 討 現 在 の 店 舗 の 規 模 ( 客 席 数 等 )を 確 保 するため には 鉄 骨 架 台 の 上 に 建 物 を 建 築 して1 階 部 分 を ピロティ 形 式 の 駐 車 場 として 使 用 する 工 法 により 従 前 と 同 様 の 駐 車 台 数 及 び 建 物 の 機 能 が 維 持 でき ることから 合 理 的 な 移 転 工 法 であると 判 断 でき 法 制 的 検 討 当 該 地 域 は 準 工 業 地 域 で 建 ぺい 率 が60% 容 積 率 が200%と 規 定 されていピロティ 形 式 による 建 築 面 積 は405m2 延 床 面 積 は783m2 であり 建 ぺい 率 は 約 26% 容 積 率 は 約 51% といずれも 規 定 を 下 回 り 建 築 基 準 法 上 適 法 とな り 合 理 的 な 移 転 工 法 であると 判 断 でき 経 済 的 検 討 有 形 的 検 討 で 合 理 的 な 移 転 工 法 と 判 断 したこと から 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (4) 第 一 号 第 二 号 により 残 地 内 工 法 は 構 内 再 築 工 法 ( 照 応 建 物 )とし との 経 済 比 較 を 検 討 する こととした 表 -4 工 法 別 補 償 額 比 較 表 相 手 方 項 目 構 内 再 築 工 法 その 他 B 社 補 償 額 土 地 代 金 木 造 平 家 建 店 舗 軽 量 鉄 骨 造 平 家 建 倉 庫 軽 量 鉄 骨 造 ピロティ- 工 作 物 移 転 料 移 転 雑 費 家 賃 減 収 補 償 残 地 価 格 A 社 補 償 額 工 作 物 移 転 料 立 木 補 償 動 産 移 転 料 仮 住 居 補 償 移 転 雑 費 営 業 補 償 工 法 別 合 計 200,000, ,000,000 再 築 工 法 再 築 工 法 新 築 仮 倉 庫 - 採 用 工 法 の 決 定 - 運 用 方 針 第 16 第 1 項 (4) 第 三 号 の 検 討 構 内 再 築 工 法 > 上 記 により を 採 用 工 法 と 決 定 した

5 7.まとめ 今 回 の 事 案 では 支 障 となった 食 堂 の 駐 車 場 の 減 少 率 が 残 地 内 で 営 業 を 継 続 する 上 で 損 益 分 岐 点 を 下 回 ったことから 営 業 継 続 は 困 難 であると 判 断 さ れたこと さらに 照 応 建 物 (ピロティ 形 式 の 駐 車 場 ) による 残 地 内 での 駐 車 場 の 再 配 置 について 検 討 を 行 い その 結 果 駐 車 場 は 確 保 されることになるが 残 地 内 工 法 が の 補 償 費 よりも 高 額 となる ため を 採 用 工 法 に 認 定 した 今 回 土 地 建 物 所 有 者 B 社 と 営 業 体 A 社 は 異 な るが 当 該 店 舗 はA 社 が 借 りることを 前 提 として 設 計 等 を 行 い 建 物 所 有 者 が 建 築 しているため B 社 に 対 する 建 物 補 償 費 の 中 から A 社 が 建 設 協 力 金 改 装 費 分 として 支 出 した 経 費 の 相 当 分 をA 社 に 補 償 することとなった 実 際 の 契 約 では A 社 の 支 出 分 はB 社 とA 社 の 協 議 により 建 物 補 償 費 をB 社 4 割 A 社 6 割 相 当 と することで 両 社 が 合 意 したことから 土 地 建 物 所 有 者 のB 社 と 契 約 し B 社 の 補 償 費 からA 社 へ6 割 相 当 額 を 委 任 払 いすることとした また 補 償 した 建 物 は 直 接 支 障 となっていないこ とから 支 払 いについては 関 係 者 が 建 物 の 移 転 工 事 に 着 手 する 等 履 行 を 確 認 してから 支 払 い 手 続 きを 行 うよう 留 意 すべきであ

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