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1 2014 年 度 修 士 論 文 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 用 いた コンビニエンスストアの 競 合 要 因 分 析 に 関 する 研 究 Study of Competitive Factor Analysis of Convenience Stores Using Time-Series Geodata of Shops and Offices 水 野 弘 規 Mizuno, Hiroki 東 京 大 学 大 学 院 新 領 域 創 成 科 学 研 究 科 社 会 文 化 環 境 学 専 攻

2 目 次 1. 序 論 研 究 背 景 研 究 目 的 既 往 研 究 競 合 要 因 分 析 の 概 要 概 要 コンビニエンスストア 店 舗 数 推 移 競 合 環 境 の 変 化 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データ デジタル 電 話 帳 データ 時 系 列 変 化 分 類 構 築 手 法 N-gram 処 理 結 果 八 王 子 市 における 時 空 間 結 合 の 例 東 京 都 と 八 王 子 市 における 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 の 例 任 意 の 範 囲 での 店 舗 事 業 所 の 業 種 別 時 系 列 変 化 集 計 数 珠 つなぎデータ まとめ 業 種 間 関 係 分 析 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアと 売 上 変 化 概 要 検 証 店 舗 A 店 検 証 店 舗 B 店 検 証 店 舗 C 店 まとめ 店 舗 周 辺 の 喫 茶 店 酒 場 数 と 売 上 変 化 概 要 重 回 帰 分 析 検 証 店 舗 A 店

3 検 証 店 舗 B 店 検 証 店 舗 C 店 まとめ 店 舗 周 辺 の 全 業 種 の 店 舗 数 と 売 上 変 化 概 要 手 法 単 回 帰 分 析 結 果 まとめ 競 合 距 離 関 係 分 析 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 POS データ 電 話 帳 に 登 録 されているコンビニエンスストア 対 象 店 舗 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 結 果 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアブランドと 距 離 計 算 対 象 店 舗 店 舗 から 最 近 隣 の 競 合 店 舗 から3 番 目 までの 競 合 店 舗 から 半 径 500m 圏 内 の 競 合 まとめ 消 滅 した 店 舗 の 最 近 隣 競 合 までの 距 離 と 売 上 増 減 比 概 要 まとめ 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアの 距 離 変 化 と 売 上 変 化 概 要 手 法 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 まとめ 結 論

4 6.1. まとめ 今 後 の 課 題 参 考 文 献 謝 辞

5 1. 序 論 1.1. 研 究 背 景 近 年,コンビニエンスストアはスクラップアンドビルドを 繰 り 返 し, 再 び 増 加 し 始 め た.コンビニエンスストア 業 界 の 売 上 を 見 てみると,2005 年 から2007 年 にかけ ては 増 加 傾 向 にあり,2008 年 から2011 年 にかけては 横 ばいが 続 き,2012 年 からは 再 び 増 加 している 1). 現 在 でも 拡 大 を 続 けているが, 市 場 は 飽 和 状 態 になりつ つあると 言 われている.2014 年 11 月 にはコンビニエンスストアの 数 は, 全 国 で 約 5 万 2 千 件 にのぼる 2).このような 状 況 下 で 出 店 競 争 はさらに 厳 しくなることが 予 想 さ れる.コンビニエンスストア 店 舗 の 供 給 過 多 の 状 況 になっていき, 競 合 との 競 争 はさら に 厳 しくなる. 多 様 な 業 界 のなかでもコンビニエンスストアの 出 店 競 争 の 激 しさは 顕 著 であると 言 える. このような 状 況 下 で 多 くの 店 舗 が 毎 年, 閉 店 に 追 いやられている 現 状 がある. 本 来 で あれば 移 転 撤 退 のコストがかかるため 入 替 消 滅 をせずにいた 方 が 企 業 としてコスト がかからず 健 全 である. 但 し,リロケートなどの 戦 略 的 な 撤 退 などは 除 くものとする. 商 業 施 設 店 舗 が 入 替 消 滅 をする 主 な 原 因 は 売 上 の 低 下,もしくは 売 上 が 低 い 水 準 で 推 移 することが 大 きな 要 因 を 占 める.つまり 売 上 の 低 下 と 売 上 が 低 い 水 準 で 推 移 する ことを 防 げば, 店 舗 の 移 転 撤 退 を 抑 えることが 期 待 される. 売 上 の 低 下 や 売 上 が 低 い 水 準 で 推 移 することは, 自 店 の 近 くに 競 合 が 存 在 することや, 相 性 の 良 くない 業 種 など が 存 在 することが 要 因 となり 得 る.その 他 には, 店 舗 前 交 通 量 歩 行 量, 店 舗 機 能, 市 場 規 模 などの 要 因 も 考 えられる. 現 在 では, 人 の 流 れなどに 着 目 し, 出 店 戦 略 に 活 かそ うとする 研 究 やプロジェクトが 盛 んに 行 われているが,それだけでは 店 舗 前 交 通 量 歩 行 量 のみを 考 慮 に 入 れているだけであり,その 他 の 要 素 は 抜 けている. 競 合 が 自 店 の 近 くに 次 々と 出 店 されている 現 状 では, 人 の 流 れだけを 考 慮 するだけでは 不 十 分 である. そのような 状 況 の 中 で 競 合 立 地 に 関 して, 適 切 な 分 析 をすすめることは 今 後 の 出 店 競 争 において 重 要 である. 店 舗 の 競 合 立 地 に 関 する 研 究 は 過 去 にもあるが,ある 特 定 の 年 から 特 定 の 将 来 の 年 を 推 定 するものが 多 く, 時 系 列 的 に 分 析 する 視 点 が 抜 けている.また, 実 際 に 競 合 関 係 の 条 件 によって 売 上 がどの 程 度 減 少,もしくは 増 加 するのかを 検 証 する 研 究 は 少 ない.そ の 理 由 の 一 つとして 店 舗 ごとの 売 上 レコードである POS データが 手 に 入 りにくかった ことも 挙 げられる. 5

6 出 店 競 争 が 激 化 しており, 新 しい 競 合 となり 得 る 業 種 も 次 々と 現 れ,コンビニエンス ストアを 取 り 巻 く 環 境 が 大 きく 変 化 していく 中 で, 競 合 の 業 種 の 特 定,または 距 離 関 係, そしてその 影 響 度 を 明 らかにすることは 重 要 な 課 題 であると 言 える.そのために 本 研 究 では 対 象 店 舗 や 競 合 の 立 地,または 対 象 店 舗 の 売 上 データなどを 使 って,コンビニエン スストアの 競 合 要 因 分 析 を 試 みる. 注 1) 業 界 動 向 SEARCH.COM( ンスストア 編 2) JFA 一 般 社 団 法 人 日 本 フ ラ ン チ ャ イ ズ チ ェ ー ン 協 会 ( 年 11 月 における 全 国 のコンビニエンスストア 店 舗 数 は 51,720 店 舗 である 研 究 目 的 本 研 究 では,コンビニエンスストアの 競 合 関 係 を 時 系 列 的 に 分 析 するために, 店 舗 周 辺 の 競 合 の 動 向 を 明 らかにする. 続 いてそれらの 競 合 の 変 化 がどのように 売 上 に 影 響 す るかを 検 証 するために, 売 上 レコードである POS データを 用 いる. 対 象 コンビニエン スストア 店 舗 の 周 辺 の 競 合 立 地 を 時 系 列 な 視 点 で 分 析 し,それらの 競 合 の 変 化 の 影 響 度 が 実 際 にどの 程 度, 売 上 に 現 れるのかを 分 析 する. 本 研 究 では,そのために2 段 階 の 課 題 を 設 定 した. まず, 始 めにコンビニエンスストアの 周 辺 の 競 合 の 時 系 列 変 化 をおっていくために, 広 範 囲,かつ 時 間 軸 の 短 い 時 間 で 都 市 の 店 舗 事 業 所 の 変 容 を 表 す 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 構 築 する. その 後, 構 築 したデータを 基 本 データとして, 店 舗 立 地 を 業 種 間 関 係 競 合 距 離 関 係 の 側 面 から 分 析 していく.その 際 に, 売 上 データを 用 いて, 定 量 的 に 競 合 の 影 響 度 合 い を 分 析 する. 消 滅 した 店 舗 や 長 期 間 存 続 している 店 舗 の 周 りの 競 合 との 距 離 関 係 や 業 種 別 の 店 舗 の 立 地 を 考 慮 して, 自 店 の 売 上 に 影 響 していくか, 競 合 要 因 分 析 を 行 う. 本 研 究 は, 都 市 の 変 容 を 表 す 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 構 築 し,それを 基 本 データとして 実 際 の 商 業 店 舗 の 店 舗 立 地 を 分 析 する 新 しい 試 みである. 6

7 1.3. 既 往 研 究 本 研 究 では, 都 市 の 変 容 を 表 す 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 構 築 し,それを 基 本 データとして 実 際 の 商 業 店 舗 の 店 舗 立 地 を 業 種 間 関 係 競 合 距 離 関 係 から 分 析 する. 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データの 構 築 は 秋 山 ほか(2011)が 位 置 と 名 称 情 報 を 持 つ 店 舗 事 業 所 のデータの 時 空 間 結 合 手 法 の 開 発 を 行 っている.この 手 法 は 全 国 の 様 々 な 地 点 で 検 証 を 行 っており, 全 国 データでデータの 整 備 が 可 能 であり, 信 頼 性 も 高 い. そこで 本 研 究 ではこの 手 法 を 採 用 する. 商 業 店 舗 の 立 地 を 分 析 する 研 究 に 関 連 する 研 究 としては, 皆 川 ほか(1999)が, 競 合 店 がある 場 合 とない 場 合 に, 人 口 分 布 を1 次 元 もしくは2 次 元 の 一 様 な 分 布 と 見 なし コンビニエンスストアの 最 適 立 地 を 明 らかにしている.また, 田 嶋 ほか(2003)は 周 辺 の 店 舗 数 からコンビニエンスストアの 最 適 立 地 を 明 らかにしている.これらの 研 究 は コンビニエンスストアの 最 適 立 地 に 関 して, 競 合 の 影 響 をそれぞれのパラメータで 分 析 しある 時 点 における 状 況 下 でコンビニエンスストアの 立 地 が 最 適 であるかを 考 察 する 試 みである.しかし, 時 系 列 的 な 視 点 が 抜 けているため,コンビニエンスストアの 社 会 的 な 意 味 や 需 要 の 変 化 などによる 利 用 者 の 意 識 変 化 を 考 慮 していない.つまり, 年 によ ってコンビニエンスストアの 機 能 が 変 わることによって, 商 圏,もしくは 競 合 の 影 響 度 も 変 わっていく 可 能 性 を 考 慮 していない. 近 年 では,コンビニエンスストアの 社 会 的 な 意 味 合 いは 変 わってきており, 利 用 者 の 需 要 も 変 化 してきているため, 時 系 列 的 に 最 適 立 地 分 析 が 必 要 である. 時 系 列 的 な 視 点 を 考 慮 に 入 れた 研 究 としては 関 口 ほか(2014) の 時 空 間 データを 用 いて 食 料 品 店 の 存 続 と 閉 店 を 予 測 したものがある.ここでは, 食 料 品 店 の 規 模 や 開 店 閉 店 時 期, 人 口 分 布 などの 情 報 を 用 いて, 個 々の 食 料 品 店 の 消 滅 存 続 を 予 測 するモデルを 構 築 している.この 研 究 では 食 料 品 店 を 対 象 としているため, コンビニエンスストアと 比 較 すれば, 出 店 競 争 は 激 しくないため 多 少 競 合 が 影 響 する 度 合 いの 性 質 は 異 なる.また, 閉 店 予 測 を 行 っているため, 具 体 的 にどの 程 度 売 上 が 下 が って 閉 店 するのかという 過 程 を 示 していない. また, 本 研 究 では 競 合 による 対 象 店 舗 売 上 への 具 体 的 な 影 響 度 を 明 らかにすることを 目 的 としているため POS データを 用 いている.POS データを 用 いた 研 究 は 降 籏 ほか (2004)が 百 貨 店 の 顧 客 別 POS データに 対 してデータマイニングとモデル 分 析 を 行 っ ている.ここでは, 顧 客 分 布 や 店 舗 内 滞 留 時 間 と 購 買 額 の 関 係 などを 明 らかにしている. POS データは 入 手 困 難 なデータであるが, 顧 客 の 嗜 好 や 売 上 を 測 定 できることができ るため 重 要 なデータソースであると 言 える. 以 上 を 踏 まえ 本 研 究 では, 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 用 いて 変 わっていく 競 7

8 合 立 地 に 対 して 対 象 店 舗 売 上 が 具 体 的 にどの 程 度, 影 響 されるのかを 示 すことを 目 的 と する. 8

9 2. 競 合 要 因 分 析 の 概 要 2.1. 概 要 構 築 する 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データベースを 用 いて, 商 業 店 舗 の 売 上 の 時 系 列 的 な 変 化 と 周 辺 建 物 の 時 系 列 的 な 変 化 の 関 係 を 考 察 できると 考 えられる. 商 業 店 舗 の 売 上 が 変 化 する 要 因 として, 自 社 要 因, 他 社 要 因 ( 競 合 関 係 など), 市 場 要 因 ( 消 費 動 向 )などが 考 えられるが, 今 回 のデータを 使 えばこれらの 要 因 のうち 他 社 要 因 を 分 析 できると 考 えられる. 競 合 となる 店 舗 の 閉 店 や 開 店,または 大 規 模 な 事 業 所 の 新 規 出 現, 消 滅 による 人 口 の 流 入, 流 出 などが 構 築 した 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 的 変 化 のデータベースから 認 識,または 予 想 できる.これらが 分 かれば, 店 舗 の 売 上 の 時 系 列 的 な 変 化 から 売 上 の 周 期 性 を 解 析 し, 周 期 性 に 反 した 異 常 値 を 検 出 したときに,その 店 舗 の 周 辺 建 物 の 変 化 との 関 係 を 分 析 することで 売 上 に 影 響 を 与 える 要 因 を 検 出 できる かもしれない. 個 別 の 商 業 店 舗 の 売 上 に 影 響 する 個 別 の 周 辺 建 物 変 化 を 分 析 すれば, 相 性 の 良 いあるいは 悪 い 業 種 関 係 または 距 離 関 係 などが 分 かり, 企 業 の 出 展 戦 略 にも 有 意 義 な 情 報 を 得 ることができると 言 える コンビニエンスストア 店 舗 数 推 移 highcharts FreQuent( 数 値 は 日 本 フランチャイズチェーン 協 会 (JFA)が 公 開 しているものを 使 用 )によると 主 要 コ ンビニエンスストア(ココストア,サークル K サンクス,スリーエフ,セイコーマー ト,セブンイレブン ジャパン,デイリーヤマザキ,ファミリーマート,ポプラ,ミニ ストップ,ローソン)は 2000 年 代 に 入 ってからの 低 迷 期 があったが,その 後 は 国 内 店 舗 数 を 増 やし 続 け,2014 年 4 月 末 には5 万 店 舗 を 突 破 している. 日 本 フランチャイズ チェーン 協 会 (JFA)が 公 開 している 最 新 の 統 計 調 査 資 料 によると,2014 年 11 月 の 主 要 10 社 のコンビニエンスストア 店 舗 数 は 店 舗 であり, 前 年 の 11 月 と 比 べると 5.2% 店 舗 数 が 増 加 している. また, 主 要 コンビニエンスストア 店 舗 数 増 減 推 移 は,1990 年 代 から 2000 年 までの 増 加,2000 年 代 前 半 に 少 し 低 迷 するが,2005 年 以 降 は 増 加 傾 向 がみられる. このように,コンビニエンスストア 業 界 では 店 舗 数 が 年 々 増 加 する 傾 向 が 長 らく 続 い ており, 今 後 もその 動 向 が 見 込 まれますます 競 争 は 加 熱 していくことが 考 えられる. 9

10 2.3. 競 合 環 境 の 変 化 競 合 環 境 は,ここ 数 年 で 大 きく 変 わってきている. 過 去 では 競 合 は, 他 ブランドのコ ンビニエンスストアやスーパーマーケットぐらいであったが, 最 近 では 競 合 他 社 の 出 店 攻 勢 やドラッグストア,ミニスーパーなどの 新 しい 競 合 も 生 まれて,その 環 境 は 大 きく 変 化 している. 競 合 環 境 の 変 化 やブランド, 業 種 によってどの 程 度, 自 社 コンビニエン スストアに 影 響 があるか,その 影 響 度 を 考 えていく 必 要 がある.コンビニエンスストア に 対 して 最 も 競 合 となり 得 る 業 種 はおそらく 他 ブランドのコンビニエンスストアであ り,それらの 距 離 に 応 じて 明 確 な 影 響 度 を 推 定 することで, 競 合 要 因 をより 厳 密 に 考 慮 することができる. 出 店 競 争 が 厳 しくなった 現 状 では, 見 直 しが 必 要 な 事 項 であると 考 えられる. この 競 合 要 因 の 見 直 しをするためには, 競 合 の 位 置 と 出 店 閉 店 時 期, 業 種 に 関 して の 情 報 が 必 要 となる.つまり, 競 合 要 因 を 分 析 するために 対 象 となるコンビニエンスス トアの 周 辺 の 業 種 変 化 を 知 る 必 要 がある.そのために, 後 述 するデジタル 電 話 帳 データ を 用 いて 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データが 必 要 となる. 10

11 3. 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データ 本 研 究 では 全 国 規 模 で 毎 年, 店 舗 事 業 所 の 情 報 が 観 察 できるデジタル 電 話 帳 データ を 用 いて, 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 データを 構 築 し,その 変 化 要 因 の 分 析 を 行 う. 時 系 列 データの 構 築 として,デジタル 電 話 帳 データから 異 なる2 時 点 の 電 話 帳 データ を 店 舗 事 業 所 毎 にその 名 称 と 位 置 情 報 に 基 づいて 結 合 し,またその 同 一 性 を 判 定 する ことで, 店 舗 事 業 所 の 立 地 や 業 種 勢 力 図 などの 時 系 列 的 な 変 化 を 表 すことを 目 的 とす る. まず 始 めには 2011 年 と 2012 年 などの2 時 点 のデジタル 電 話 帳 データを 用 いて 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 的 な 変 化 を 明 らかにした.その 後,それらの2 時 点 間 のデータをつなぎ 合 わせ,2003 年 から 2014 年 までの 店 舗 事 業 所 のデータを 数 珠 つなぎ 処 理 を 行 い, 繋 げていった デジタル 電 話 帳 データ 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 構 築 する 際 に, 用 いたデータは 株 式 会 社 ゼンリン が 提 供 している 電 話 帳 データ(テレポイント Pack!)である.このデータは 全 国 の 電 話 帳 に 掲 載 されている 約 2500 万 件 のデータのうち, 約 2300 万 件 のデータに 対 して, 以 下 の 属 性 情 報 を 保 有 しているテキストデータである. 緯 度 経 度 情 報 に 関 しては 図 1 の ように, 住 所 情 報 からアドレスマッチングを 用 いて 緯 度 経 度 情 報 に 変 換 しポイントデー タ 化 している. 現 在 の 情 報 だけでなく, 過 去 の 情 報 も 2003 年 から 蓄 積 されているため, 店 舗 事 業 所 の 変 遷 を, 位 置 情 報 を 含 めて 時 系 列 的 に 把 握 することができる.また, 今 回 は 一 年 ごとの 電 話 帳 データを 用 いたが,このデータは 年 6 回 更 新 されるので, 最 短 で 2 ヶ 月 おきとより 短 いスパンの 時 系 列 変 化 を 追 うことも 可 能 である. < 電 話 帳 データ(テレポイント Pack!)の 属 性 情 報 > 電 話 帳 掲 載 名, 電 話 長 掲 載 名 補 足 記 述, 電 話 帳 掲 載 名 カナ, 電 話 番 号, 電 話 番 号 ハイフ ンなし, 住 所,コード 化 住 所 カナ, 住 所 コード,コード 化 文 字 数, 郵 便 番 号, 業 種 コー ド, 代 表 区 分, 会 社 区 分, 属 性 区 分, 初 回 登 録 年 月, 電 話 帳 発 行 年 月, 字 下 げ 文 字 数, 掲 載 名 住 所 有 無 フラグ, 親 - 掲 載 名 住 所 有 無 フラグ, 精 度 フラグ, 緯 度 (X 座 標 ), 経 度 (Y 座 標 ) 11

12 電話帳データ テキストデータ 住所情報 図 1 デ ジ タ ル 電 話 帳 デ ー タ また デジタル電話帳データを用いたマーケティング例として 株式会社ゼンリンで は図 2 のような活用例を提示している 新規店舗出店に向けて候補地選定 出店計画 をたてるために 周辺の業種分布を把握することが必要であるが そのためにデジタル 電話帳データを用いることも可能である 図 2 電 話 帳 デ ー タ を 用 い た マ ー ケ テ ィ ン グ で の 活 用 例 株式会社ゼンリンより引用 12

13 3.2. 時 系 列 変 化 分 類 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 構 築 する 際 に, 時 系 列 変 化 を 表 1 のように 存 続, 入 替, 新 規 出 現, 消 滅 の4つに 分 類 した. 存 続 は, 旧 い 年 と 新 しい 年 の 店 舗 事 業 所 が 同 じ 場 合. 入 替 は, 旧 い 年 と 新 しい 年 の 店 舗 事 業 所 が 異 なる 場 合. 新 規 出 現 は, 店 舗 事 業 所 が 新 しい 年 には 存 在 するが, 旧 い 年 には 存 在 しない 場 合. 消 滅 は, 店 舗 事 業 所 が 新 しい 年 には 存 在 しないが, 旧 い 年 には 存 在 する 場 合. 以 上 の4つの 時 系 列 変 化 に 分 類 し, 店 舗 事 業 所 がどのように 変 化 していくのかを 明 らかにする. 表 1 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 旧 い 年 新 しい 年 時 系 列 変 化 A 店 A 店 存 続 A 店 B 店 入 替 A 店 新 規 出 現 A 店 消 滅 13

14 3.3. 構 築 手 法 時 系 列 データの 構 築 として,デジタル 電 話 帳 データから 異 なる2 時 点 の 電 話 帳 デー タを 店 舗 事 業 所 毎 にその 名 称 と 位 置 情 報 に 基 づいて 結 合 し,またその 同 一 性 を 判 定 す ることで, 店 舗 毎 の 時 系 列 変 化 を 継 続, 入 れ 替 わり, 新 規 出 現, 消 滅 に 分 類 し, 時 系 列 的 な 変 化 を 表 す. 図 3 はその 同 一 性 判 断 を 行 うフローである. 図 3 同 一 性 判 断 フロー デジタル 電 話 帳 データ 第 一 段 階 として,2011 年 と 2012 年 の 二 時 点 で 経 緯 度 が 完 全 一 致 する 建 物 を 取 り 出 していく. 図 4 の 赤 で 囲 われたフローが 該 当 する 箇 所 である. 完 全 に 同 一 地 点 にあるデータ 同 士 をリンクし,さらにその 中 で 店 舗 事 業 所 の 名 称 の 同 一 性 を 判 断 していく. 名 称 の 同 一 性 の 判 定 は N-gram を 用 いて 行 った.N-gram とは 自 然 言 語 処 理 の 手 法 であり, 異 なる 二 つの 文 字 列 の 類 似 性 を 明 らかにできる.N-gram を 用 いた 文 字 列 の 同 一 性 判 定 においては, 文 字 列 の 類 似 度 を 0 から 1 の 値 で 定 量 的 に 表 現 出 来 る.この 際 に 同 一 と 判 定 する 値 を 閾 値 として 設 定 する 必 要 がある. 秋 山 ほか(2011) はこの 値 を 0.4 付 近 としており, 本 研 究 で 用 いた 電 話 帳 データの 場 合 もこの 値 を 0.35 とすることで 同 一 性 の 判 定 を 適 切 に 行 えることを 確 認 した. 名 称 が 完 全 一 致 する 場 合 は, 店 舗 事 業 所 が 二 時 点 間 で 場 所 名 前 が 同 じということ なので 存 続 扱 いとした. 14

15 名 称 が 完 全 一 致 しない 場 合 で, 同 一 地 点 に 新 旧 年 ともに1 件 の 場 合, 名 称 の 同 一 性 を N-gram を 用 いて 判 断 する. 名 称 の 同 一 性 を 判 断 する 上 で 前 述 した N-gram の 閾 値 の 0.35 より 高 い 場 合 は 存 続, 低 い 場 合 は 入 れ 替 えとする. 雑 居 ビルや 商 業 施 設 のように 同 一 地 点 に 複 数 の 店 舗 事 業 所 が 存 在 する 場 合 も,N-gram により 類 似 度 が 0.35 より も 高 い 結 果 を 存 続 とし, 低 いものは 入 れ 替 えとした. 以 上 の 処 理 を 行 い 残 ったもので, 新 旧 年 でリンクできない 場 合 は, 新 しい 年 のみに 店 舗 事 業 所 のデータがある 場 合 は 新 規 出 現, 古 い 年 のみにデータがある 場 合 は 消 滅 扱 い とした. 図 4 同 一 性 判 断 フロー 第 一 段 階 15

16 第 二 段 階 として, 経 緯 度 が 一 致 しないデータの 空 間 結 合 を 行 う. 図 5 の 赤 で 囲 われ たフローが 該 当 する 箇 所 である. 経 緯 度 が 一 致 しないが, 店 舗 事 業 所 の 住 所 と 名 称 が 完 全 一 致 するものは 存 続 扱 いと する. また,デジタル 電 話 帳 データでは 雑 居 ビルなど 同 じ 建 物 の 複 数 の 建 物 が 入 っている 場 合,その 建 物 の 重 心 を 入 居 している 店 舗 事 業 所 群 の 経 緯 度 としているが, 経 緯 度 が 一 致 しないもので 一 致 しない 理 由 として 店 舗 事 業 所 の 増 築 改 築 などで 建 物 形 状 が 変 わ り, 建 物 の 重 心 がずれてしまい, 結 果 として 経 緯 度 も 新 旧 年 でずれてしまう 場 合 がある. そのような 場 合 を 考 慮 に 入 れる 為 に,ある 上 限 以 下 の 距 離 の 最 近 隣 の 店 舗 事 業 所 をリ ンクし 名 称 から 同 一 性 を 判 定 するため N-gram を 用 いた.その 結 果, 存 続 入 れ 替 えを 検 出 していく.ここでいう 最 近 隣 とは 今 回 は 20m とした.20m とした 理 由 は 個 人 事 業 所 店 舗 だけでなく 大 規 模 な 商 業 施 設 などの 増 築 により 建 物 の 重 心 が 大 きくずれてしまう 場 合 にも 対 応 できるようにこの 値 をとった. 図 5 同 一 性 判 断 フロー 第 二 段 階 16

17 第 三 段 階 として, 第 一 段 階, 第 二 段 階 の 処 理 を 行 っても 新 旧 の 年 で 結 合 先 が 見 つから ないものを, 新 規 出 現 か, 消 滅 に 分 類 していく. 図 6 の 赤 で 囲 われたフローが 該 当 す る 箇 所 である. 結 合 先 が 見 つからないデータのうち, 新 しい 年 のデータしかないものは 新 規 出 現, 古 いデータしかないものは 消 滅 として 扱 う. 図 6 同 一 性 判 断 フロー 第 三 段 階 以 上, 三 段 階 の 処 理 を 行 い, 店 舗 事 業 所 の 同 一 性 を 判 断 することで, 時 系 列 変 化 を 明 らかにした. 17

18 N-gram 上 記 のデジタル 電 話 帳 データの 新 旧 の 登 録 物 件 が 同 じものであるかを, 店 舗 事 業 所 の 名 称 から 判 断 する 同 一 性 判 断 フローにおいて N-gram を 用 いたが,その 詳 細 に 関 して 記 述 する. N-gram とは 自 然 言 語 処 理 の 手 法 であり, 異 なる 二 つの 文 字 列 の 類 似 性 を 明 らかにで きる.N-gram を 用 いた 文 字 列 の 同 一 性 判 定 においては, 文 字 列 の 類 似 度 を 0 から 1 の 値 で 定 量 的 に 表 現 出 来 ることは 前 述 した. 本 研 究 では 隣 り 合 う2 文 字 を 取 り 出 して, 同 一 性 を 比 較 する bi-gram (2-gram)を 用 いる.N-gram は 式 (1)に よ っ て 表 さ れ,2-gram の 際 には n=2 が 代 入 される. S (!)!" =! (!) (!)!"!!!" (!) (!) 式 (1)!!!!! S (!)!" : 文 字 列 i と 文 字 列 j の 類 似 度 m! (!) : 文 字 列 i から 作 成 したn 文 字 の 文 字 群 の 数 m! (!) : 文 字 列 j から 作 成 したn 文 字 の 文 字 群 の 数 (!) n!", (!) n!" :m (!)! と 同 じm (!)! の 個 数 18

19 3.4. 処理結果 八王子市における時空間結合の例 上記の同一判定手法を用いて 店舗 事業所の時系列変化として 都市的な側面と郊 外的な側面を併せ持つ東京都八王子市を対象として 図７の様に 2011 年と 2012 年まで の店舗 事業所の時系列的変化を表した 図 8 は店舗 事業所の４つの時系列的な変 化の分類を色ごとに分け 存続 黄 入れ替え 青 消滅 赤 新規出現 緑 １件 毎にポイントデータとして地図にプロットしたものである 例えば 八王子市全域の時 空間結合では 入れ替え を表す青色のポイントデータが集中する場所がある そこを 拡大すると八王子駅周辺でタ店舗 事業所の多くが入れ替わっていることが分かる こ のように どこの場所がどのような時系列的変化をしたのかが視覚的に分かる 今回は 平面的に時系列的な変化を表したので 雑居ビルなどの一つの場所に複数の事業所 店 舗がある場所では 複数の変化を表しきれていないことに留意したい 複数の変化が同 一場所にある場所でも変化を表す平面的なブロックは重なり合い 一つの変化に見えて しまう 0km % % %! % % % % 0m 8%km!!! N! 700m! N! 図 7 東 京 都 八 王 子 市 に お け る 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 19

20 東 京 都 と 八 王 子 市 における 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 の 例 また, 構 築 したデータによって 任 意 の 地 域 内 でどのような 時 系 列 変 化 が 起 きたのか 集 計 すること 可 能 である. 東 京 都 と 八 王 子 市 の 2011 年 から 2012 年 の 間 に 起 きた 時 系 列 変 化 割 合 を 表 したものが 図 8 である. 東 京 都 と 八 王 子 市 は 存 続 70% 前 後, 入 替 え 1% 前 後, 消 滅 6% 前 後, 新 規 出 現 18% 前 後 と, 概 ね 同 じような 変 化 が 見 られる. 69 2," 6.08%," 1.85%," 19.36%," 72.72%," 7.19%," 0.96%," 17.91%," 73.95% 図 8 東 京 都 と 八 王 子 市 における 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 割 合 20

21 21 任 意 の 範 囲 での 店 舗 事 業 所 の 業 種 別 時 系 列 変 化 集 計 構 築 した 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データは, 都 市 に 存 在 する1 件 1 件 の 位 置 情 報 を 持 つポイントデータである.そのため,ある 地 域 を 指 定 して,その 時 系 列 変 化 を 集 計 す ることが 可 能 であることは 前 述 した.さらに, 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データは,デ ジタル 電 話 帳 データを 用 いて 構 築 したため, 業 種 の 情 報 も 持 っている.そのため, 任 意 の 範 囲 での 業 種 別 の 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 を 集 計 することも 可 能 である. 図 9, 図 10, 図 11, 図 12 は, 千 代 田 区, 東 京 市 町 村, 東 京 23 区, 東 京 全 域 で 2011 年 から 2012 年 までの 店 舗 事 業 所 の 業 種 別 の 時 系 列 変 化 件 数 と 割 合 を 示 したものである. 図 9 千 代 田 区 の 店 舗 事 業 所 時 系 列 変 化 件 数 と 割 合 図 10 東 京 都 市 町 村 の 店 舗 事 業 所 時 系 列 変 化 件 数 と 割 合 0%# 10%# 20%# 30%# 40%# 50%# 60%# 70%# 80%# 90%# 100%# 0# 1000# 2000# 3000# 4000# 5000# 6000# 7000# 0%# 10%# 20%# 30%# 40%# 50%# 60%# 70%# 80%# 90%# 100%# 0# 5000# 10000# 15000# 20000# 25000# 30000# 35000# 40000# 45000# 50000#

22 22 図 11 東 京 都 23 区 の 店 舗 事 業 所 時 系 列 変 化 件 数 と 割 合 図 12 東 京 都 全 域 の 店 舗 事 業 所 時 系 列 変 化 件 数 と 割 合 0%# 10%# 20%# 30%# 40%# 50%# 60%# 70%# 80%# 90%# 100%# 0# 20000# 40000# 60000# 80000# # # # 0%# 10%# 20%# 30%# 40%# 50%# 60%# 70%# 80%# 90%# 100%# 0# 20000# 40000# 60000# 80000# # # # # # #!

23 3.5. 数 珠 つなぎデータ 上 記 の 手 法 を 用 いて 作 成 した 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データは 店 舗 事 業 所 ごとの 2 時 点 間 の 時 系 列 変 化 しか 表 現 できない.そこで 同 様 のデータを 2003 年 から 2014 年 ま での 各 時 点 間 で 作 成 し, 図 13 のように 更 にそれらを 数 珠 つなぎに 結 合 した. 表 2 に ある 地 点 の 出 力 結 果 イメージを 示 す.これにより,ある 地 点 の 座 標,もしくは 住 所 が 分 かれば, 図 14 のように,その 地 点 に 分 布 する 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 的 変 遷 を 2014 年 から 2003 年 まで 遡 って 把 握 することが 可 能 になった A B B B B B B C A B B B C 図 13 数 珠 つなぎデータ 構 築 イメージ 23

24 表 2 ある 特 定 の 座 標 の 時 系 列 変 化 イメージ 図 14 数 珠 つなぎデータイメージ 24

25 3.6. まとめ 本 研 究 ではデジタル 電 話 帳 データの 名 称 と 位 置 情 報 を 用 いて 店 舗 事 業 所 の 新 旧 の 年 について 同 一 性 を 判 定 し, 時 空 間 結 合 を 行 った.さらにその 手 法 を 繰 り 返 し,2003~2012 年 までの 店 舗 事 業 所 の 変 遷 を 数 珠 つなぎにした.これによってある 地 点 の 店 舗 事 業 所 の 様 子 を 過 去 10 年 間 に 遡 ってみることが 可 能 となった.このデータは 全 国 規 模 で 汎 用 可 能 である. 今 後 の 展 望 として, 前 述 したコンビニエンスストア 立 地 と 周 辺 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 的 な 変 化 の 関 係 を 明 らかにするべく 分 析 を 行 う. 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データでは 継 続 年 数 も 算 出 でき,ほぼ 全 ての 業 種 を 網 羅 しているので, 様 々な 業 種 間 の 関 係 性 を 明 らかにすることも 期 待 できる. 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データは 幅 広 い 分 野 の 関 連 する 研 究 分 析 において 利 用 可 能 な 基 本 的 なデータセットになり 得 る 可 能 性 がある. 今 後 はこのデータセットを 用 いて 分 析 を 進 めていく. 25

26 4. 業 種 間 関 係 分 析 今 回 構 築 してきた 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データベースを 用 いた 分 析 として,コン ビニエンスストアと 周 辺 店 舗 事 業 所 の 関 係 を 考 察 することを 試 みる. コンビニエンスストア 企 業 の 出 店 競 争 が 激 しくなった 現 状 では, 競 合 分 析 の 見 直 しが 必 要 であると 考 えられる.そこでコンビニエンスストアと 周 辺 の 店 舗 事 業 所 の 業 種 関 係 を 明 らかにすれば, 既 に 認 知 されている 競 合 要 因 を 明 らかにすることはもちろんのこ と, 今 までには 認 識 されていない 新 しい 業 種 の 競 合 が 見 つかることや,さらにはコンビ ニエンスストアと 相 乗 効 果 を 生 む 相 性 の 良 い 業 種 を 見 つけることも 期 待 できる. 構 築 した 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 データセットを 用 いて,コンビニエンスストア 店 舗 の 周 辺 の 店 舗 事 業 所 についての 業 種 関 係 を 明 らかにしたい. 具 体 的 には,コンビニエン スストア 店 舗 とその 周 辺 の 店 舗 事 業 所 は 現 状 でどのような 業 種 分 布,そして 距 離 関 係 にあるのかを 把 握 し, 業 種 間 の 関 係 性 を 分 析 する. 構 築 した 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 データは 過 去 をさかのぼることもできるので,コンビ ニエンスストアの 周 辺 の 店 舗 事 業 所 の 形 成 過 程 も 追 うこともできる. 複 数 の 個 別 の 店 舗 から,コンビニエンスストア 店 舗 に 影 響 する 周 辺 店 舗 事 業 所 変 化 を 分 析 すれば, 一 般 的 傾 向 として 相 性 の 良 い 悪 い,あるいは 関 係 しない 業 種 関 係 また は 距 離 関 係 などが 分 かり, 企 業 の 出 店 戦 略 にも 有 意 義 な 情 報 を 得 られると 言 える. 26

27 4.1. 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアと 売 上 変 化 概 要 コンビニエンスストアの 周 辺 の 競 合 関 係 による 売 上 への 影 響 を 知 る 基 本 情 報 として, 様 々な 業 種 の 中 でも 最 も 競 合 となり 得 る 同 業 種 の 他 ブランドのコンビニエンスストア と 対 象 サークル K サンクス 店 舗 の 売 上 の 関 係 を 見 る. 対 象 店 舗 周 辺 500m 圏 内 の 周 辺 の 主 要 コンビニエンスストア(am/pm セブンイレブン ファミリーマート ミニ ストップ ローソン サンクス)の 店 舗 数 の 変 化 と 売 上 の 時 系 列 変 化 を 表 す. 下 記 に 示 す 表 の 赤 文 字 は 前 年 と 比 較 して, 店 舗 数 が 増 加 していることを 示 し, 青 文 字 は 前 年 と 比 較 して 店 舗 数 が 減 少 していることを 示 す. 表 の 一 列 目 とグラフの 横 軸 は 時 間 軸 を 示 し, 対 応 している. 対 象 店 舗 として 東 京 都 中 央 区 の 3 店 舗 を 取 り 上 げて, 競 合 店 舗 の 時 系 列 変 化,つまり 存 続 入 替 消 滅 新 規 出 現 が 売 上 に 直 接 的 に 影 響 を 与 えているか 検 証 し た. 27

28 検 証 店 舗 A 店 表 3 から 2011 年 までに 周 辺 のコンビニエンスストアの 店 舗 数 は 前 年 と 比 較 すると 維 持,もしくは 増 加 を 辿 っている.2012 年 になると 全 体 で7 店 舗 の 周 辺 のコンビニエン スストアが 消 滅 している.それと 対 応 して, 図 15 を 見 てみると 2004 年 から 2008 年 まで 若 干 ではあるが, 対 象 店 舗 の 売 上 が 減 少 しているのが 見 てとれる.しかし,2009 年 から 2011 年 にかけては 競 合 コンビニエンスストアの 店 舗 数 に 変 化 はないが, 売 上 が 増 加 していることが 見 てとれる. 表 3 A 店 から 半 径 500m に 存 在 するコンビニエンスストア " " " " " " " 0" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " 図 15 A 店 の 売 上 の 推 移 28

29 検 証 店 舗 B 店 表 4 から B 店 の 周 辺 では 競 合 コンビニエンスストアの 移 り 変 わりが 激 しく, 店 舗 数 は 2012 年 まで 増 減 を 繰 り 返 している. 図 16 より,2005 年 から 2007 年 までは 競 合 数 が 増 えており, 売 上 が 下 がっており,2008 年 には 競 合 数 が 減 り, 売 上 が 上 がっている 状 況 が 見 られる.2009 年 から 2010 年 までは 競 合 数 の 変 化 はないが, 売 上 変 動 が 見 ら れる.2012 年 には 競 合 数 が 減 っているが, 売 上 も 下 がっている. 表 4 B 店 から 半 径 500m に 存 在 するコンビニエンスストア " " " " " " " " " " 0" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " 図 16 B 店 の 売 上 の 推 移 29

30 検 証 店 舗 C 店 表 5 から C 店 の 周 辺 では 2011 年 まで 競 合 コンビニエンスストアが 増 加 している 傾 向 が 見 られる. 図 17 より,2005 年 から 2011 年 まで 競 合 数 が 増 加,もしくは 維 持 して いるにも 関 わらず 売 上 は 増 加 の 一 途 を 辿 っている. 表 5 C 店 から 半 径 500m に 存 在 するコンビニエンスストア " " " " " " " " " " 0" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " 図 17 C 店 の 売 上 の 推 移 30

31 まとめ 東 京 都 中 央 区 の 対 象 コンビニエンスストア 3 店 舗 を 例 に 挙 げ, 周 辺 の 競 合 コンビニエ ンスストア 数 と 売 上 変 化 の 関 係 に 関 して 見 てきた. 一 般 的 に,コンビニエンスストアに とって 最 も 競 合 になり 得 るのは, 他 ブランドのコンビニエンスストアである.その 他 ブ ランドの 競 合 が 周 辺 に 増 加 すれば 自 店 の 売 上 は 下 がり, 競 合 数 が 減 少 すれば 自 店 の 売 上 は 上 がることが 予 想 される. 今 回, 例 に 挙 げた 3 店 舗 では 競 合 が 増 加 し 売 上 が 下 がって いる 場 合 や, 競 合 が 減 少 し 売 上 が 上 がっている 場 合 の 理 論 通 りの 現 象 も 見 られたが,そ うでない 場 合 も 見 られた.ここから2つのことが 考 察 される.1 つ 目 に, 売 上 は 周 辺 商 圏 のマーケットや 店 舗 前 交 通 量 歩 行 量, 競 合 関 係 などの 要 因 が 寄 与 しているため, 競 合 要 因 だけでは 売 上 を 説 明 することは 難 しいということ.2つ 目 は 競 合 要 因 の 検 証 の 方 法 が 商 圏 内 の 競 合 コンビニエンスストアの 数 のみに 着 目 しているという 点 で 不 十 分 で あること. 対 象 店 舗 からの 距 離,コンビニエンスストアのブランドを 差 別 化 することで より 詳 細 に, 売 上 への 影 響 が 考 察 できると 考 えられる.また, 今 回 は 競 合 要 因 の 影 響 が 明 らかに 売 上 に 影 響 を 与 えるのかを 視 覚 的 に 判 断 できるのかを 理 解 するために 行 った が, 今 後 は 統 計 的 な 手 法 を 用 いて 定 量 的 に 理 解 する 必 要 がある. 本 研 究 では, 業 種 間 関 係 から 売 上 に 対 する 影 響 を 検 出 することが 目 的 なので, 後 者 の 可 能 性,つまり 競 合 要 因 から 売 上 への 影 響 を 考 察 できることを 期 待 し 分 析 を 進 めていく. 次 節 ではコンビニエンスストアに 対 して, 他 ブランドのコンビニエンスストアに 次 ぐ 競 合 となり 得 ると 考 えられる, 喫 茶 店 酒 場 の 店 舗 数 変 化 と 売 上 の 関 係 を 定 量 的 に 示 して いく. 31

32 4.2. 店 舗 周 辺 の 喫 茶 店 酒 場 数 と 売 上 変 化 概 要 前 節 ではコンビニエンスストアの 最 も 競 合 となり 得 ると 考 えられる 他 ブランドのコ ンビニエンスストアの 店 舗 数 と 対 象 店 舗 の 売 上 変 化 を 扱 った.この 節 では,まず 一 度 コ ンビニエンスストアに 対 して 競 合 となり 得 る 業 種 を 整 理 してみる. 企 業 からのヒアリン グにより,デジタル 電 話 帳 データに 記 載 されている 業 種 の 中 で 売 上 変 化 がみられそうな 業 種 は 表 6 の 業 種 であることが 分 かった. 主 に 食 事 などのサービスがコンビニエンス ストアの 弁 当 と 競 合 しているなど, 商 品 の 用 途 別 に 需 要 が 重 複 しているなどの 理 由 で 競 合 となり 得 ることが 分 かった. 表 6 商 圏 内 のコンビニエンスストアの 競 合 となり 得 る 業 種!! ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ !!! ! 32

33 その 中 でも, 他 ブランドのコンビニエンスストアに 次 いで, 新 規 出 現 や 消 滅 などが 多 く, 競 合 となり 得 そうな 業 種 が 喫 茶 店 や 酒 場 ( 特 に 昼 営 業 を 行 っている 場 合 )ではない かということが, 企 業 へのヒアリングで 明 らかになった. 喫 茶 店 酒 場 のデジタル 電 話 帳 データに 記 載 されている 小 分 類,つまり 個 別 店 舗 名 は 表 7 のようである.これらの 店 舗 数 が 対 象 店 舗 の 周 辺 に 多 くあるとコンビニエンスストアを 利 用 する 人 は 減 り, 売 上 は 下 がるのではないだろうかと 考 えられる. 表 7 喫 茶 店 酒 場 の 小 分 類 業 種 % % % % % % % % % % % % % % % % %% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 喫 茶 店 酒 場 の 店 舗 数 変 化 と 売 上 変 化 に 関 係 があるのかを 調 べるために, 重 回 帰 分 析 を 行 う. 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 用 いて, 対 象 店 舗 の 半 径 200m 圏 内 の 喫 茶 店 酒 場 の 毎 年 の 存 続 入 替 消 滅 新 規 出 現 の 件 数 を 説 明 変 数 におき, 対 象 店 舗 の 売 上 を 被 説 明 変 数 として 用 いる.つまり 式 (2)のようなモデルで 検 証 する. 33

34 y=α + β! x! + β! x! + β! x! + β! x! (2) l l l l l x! : 喫 茶 店 酒 場 店 舗 存 続 件 数 x! : 喫 茶 店 酒 場 店 舗 入 替 件 数 x! : 喫 茶 店 酒 場 店 舗 新 規 出 現 件 数 x! : 喫 茶 店 酒 場 店 舗 消 滅 件 数 y: 対 象 店 舗 の 売 上 また, 対 象 店 舗 に 関 しては 前 節 で 扱 った 東 京 都 中 央 区 の 比 較 的 に 店 舗 の 時 系 列 変 化 が 盛 んに 起 きていると 考 えられる 地 域 の 3 店 舗 を 対 象 とする. 今 回, 検 証 する 喫 茶 店 酒 場 を 競 合 と 見 なした 場 合, 表 8 のように 喫 茶 店 酒 場 の 店 舗 の 時 系 列 変 化 と 対 象 店 舗 売 上 は 関 係 することが 考 えられる.つまり, 喫 茶 店 酒 場 の 数 が 減 少 すれば 売 上 は 増 加 し, 喫 茶 店 酒 場 の 数 が 増 加 すれば 売 上 は 減 少 する. 重 回 帰 分 析 により,この 理 論 が 当 てはまるかを 検 証 していく. 表 8 喫 茶 店 酒 場 の 時 系 列 変 化 の 売 上 への 影 響 34

35 重 回 帰 分 析 今 回, 喫 茶 店 酒 場 の 時 系 列 変 化 の 売 上 への 影 響 を 分 析 するために 重 回 帰 分 析 を 行 う ことは 前 述 した. 重 回 帰 分 析 とは, 数 量 データである 目 的 変 数 (Y)と 説 明 変 数 (X1, X2, )の 関 係 を 調 べ, 式 ( 3)のような 形 の 式 を 導 きだす 解 析 手 法 である. 重 回 帰 分 析 によって, 目 的 変 数 の 予 測,そして 説 明 変 数 の 目 的 変 数 への 影 響 度 を 明 らかにすることができる. Y = a! X! + a! X! + +b 式 (3) 検 証 店 舗 A 店 A 店 では, 偏 回 帰 係 数 が 存 続 で 負 の 値, 入 替 で 負 の 値, 新 規 出 現 で 正 の 値, 消 滅 で 正 の 値 をとっている. 先 述 した 理 論 上 では, 競 合 の 存 続 が 増 えれば, 検 証 店 舗 の 売 上 は 減 少 し, 偏 回 帰 係 数 は 負 であることが 考 えられる. 入 替 での 偏 回 帰 係 数 が 負 の 値 であるこ とは, 対 象 店 舗 にとって 競 合 となり 得 るような 業 種 に 入 れ 替 わったと 考 えられる. 新 規 出 現 の 偏 回 帰 係 数 に 関 しては, 新 しい 競 合 が 増 加 すれば, 売 上 は 減 少 することが 考 えら れるので, 理 論 とは 逆 である. 消 滅 の 偏 回 帰 係 数 に 関 しては, 競 合 店 舗 が 消 滅 すれば 検 証 店 舗 の 売 上 は 増 加 し, 偏 回 帰 係 数 は 正 であることが 考 えられるので 理 論 に 当 てはまっ ていると 考 えられる. 但 し 自 由 度 調 整 済 み R2 乗 値 が と 低 いため,このモデル 式 は 当 てはまりが 悪 く 妥 当 とは 言 えない. 表 9 A 店 の 周 辺 の 喫 茶 店 酒 場 の 店 舗 数 変 化 =

36 検 証 店 舗 B 店 B 店 では, 偏 回 帰 係 数 が 存 続 で 負 の 値, 入 替 で 負 の 値, 新 規 出 現 で 負 の 値, 消 滅 で 負 の 値 をとっている. 理 論 上 では, 競 合 の 存 続 が 増 えれば, 検 証 店 舗 の 売 上 は 減 少 し, 偏 回 帰 係 数 は 負 であることが 考 えられるため 理 論 に 当 てはまる. 入 替 での 偏 回 帰 係 数 が 負 の 値 であることは, 対 象 店 舗 にとって 競 合 となり 得 るような 業 種 に 入 れ 替 わったと 考 え られる. 新 規 出 現 の 負 の 偏 回 帰 係 数 に 関 しては, 新 しい 競 合 が 増 加 すれば, 売 上 は 減 少 することが 考 えられるので, 理 論 に 当 てはまっている. 消 滅 の 偏 回 帰 係 数 に 関 しては, 競 合 店 舗 が 消 滅 すれば 検 証 店 舗 の 売 上 は 増 加 し, 偏 回 帰 係 数 は 正 であることが 考 えられ るので 理 論 に 当 てはまっていない.このモデル 式 の 自 由 度 調 整 済 み R2 乗 値 は と 高 く,この 店 舗 ではモデル 式 が 当 てはまりの 良 いモデルとなっている.ただし, 存 続, 新 規 出 現, 消 滅 の 偏 回 帰 係 数 が 全 て 負 であり,このことから 喫 茶 店 酒 場 の 時 系 列 変 化 は 対 象 店 舗 の 売 上 に 対 して 影 響 が 理 論 の 通 りの 一 意 的 でない.そのため,このモデル 式 では 喫 茶 店, 酒 場 がコンビニエンスストアの 競 合 になり 得 るのかは 定 かではない. 表 10 B 店 の 周 辺 の 喫 茶 店 酒 場 の 店 舗 数 変 化 = 36

37 検 証 店 舗 C 店 C 店 では, 偏 回 帰 係 数 が 存 続 で 負 の 値, 入 替 で 負 の 値, 新 規 出 現 で 正 の 値, 消 滅 で 負 の 値 をとっている. 理 論 上 では, 競 合 の 存 続 が 続 けば, 検 証 店 舗 の 売 上 は 減 少 し, 偏 回 帰 係 数 は 負 であることが 考 えられるため 理 論 に 当 てはまる. 入 替 での 偏 回 帰 係 数 が 負 の 値 であることは, 対 象 店 舗 にとって 競 合 となり 得 るような 業 種 に 入 れ 替 わったと 考 えら れる. 新 規 出 現 の 正 の 偏 回 帰 係 数 に 関 しては, 新 しい 競 合 が 増 加 すれば, 売 上 は 減 少 す ることが 考 えられるので, 理 論 とは 逆 である. 消 滅 の 負 の 偏 回 帰 係 数 に 関 しては, 競 合 店 舗 が 消 滅 すれば 検 証 店 舗 の 売 上 は 増 加 し, 偏 回 帰 係 数 は 正 であることが 考 えられるの で 理 論 に 当 てはまっていない.このモデル 式 の 自 由 度 調 整 済 み R2 乗 値 は と 高 く,この 店 舗 ではモデル 式 が 例 年 当 てはまりの 良 いモデルとなっている.ただし, 新 規 出 現, 消 滅 の 偏 回 帰 係 数 が, 喫 茶 店 酒 場 を 競 合 と 見 なした 場 合 の 理 論 とは 逆 になって いる.だが, 存 続 では 理 論 通 りとなっている.このため, 喫 茶 店, 酒 場 の 存 続 によりコ ンビニエンスストアの 売 上 が 下 がっているため,コンビニエンスストアの 競 合 になって いるようではあるが, 新 規 出 現 や 消 滅 した 際 には, 理 論 とは 逆 の 状 況 を 示 しており, 競 合 というよりはむしろ 相 性 の 良 い 業 種 である 可 能 性 も 考 えられる. 表 11 C 店 の 周 辺 の 喫 茶 店 酒 場 の 店 舗 数 変 化 = + 37

38 まとめ 以 上,3 店 舗 に 渡 りコンビニエンスストア 売 上 と 酒 場 喫 茶 店 の 店 舗 数 の 変 化 の 関 係 を 見 てきた. 部 分 的 に 理 論 に 当 てはまる 箇 所 がみられ, 当 てはまり 度 も 高 い 式 も 見 られ たが,3つの 対 象 店 舗 は 距 離 的 に 近 く 特 徴 も 似 ているが,そこで 同 じような 傾 向 を 示 す モデル 式 が 得 られなかったため, 酒 場 喫 茶 店 がコンビニエンスストアに 対 して 競 合 と なり 得 るのかが 明 確 になる 結 果 が 得 られなかった. 対 象 として 競 合 となり 得 る 業 種 が 酒 場 と 喫 茶 店 であり, 売 上 に 対 して 大 きな 影 響 を 与 えない 業 種 である 可 能 性 がある.その ため 次 節 では, 網 羅 的 にコンビニエンスストアに 対 して 競 合 となり 得 る 業 種 を 検 出 すべ く 分 析 を 進 めていく. 38

39 4.3. 店 舗 周 辺 の 全 業 種 の 店 舗 数 と 売 上 変 化 概 要 前 節 では 酒 場 と 喫 茶 店 が 対 象 店 舗 に 与 える 影 響 を 検 証 した.その 結 果, 有 意 な 結 果, つまり 酒 場 と 喫 茶 店 がコンビニエンスストアに 対 しての 競 合 となり 得 るか,もしくは 相 乗 効 果 を 生 み 出 すかは,はっきりと 結 果 に 現 れなかった.このことから, 酒 場 と 喫 茶 店 に 注 目 したが,コンビニエンスストアに 対 して 大 きな 影 響 を 与 えない 可 能 性 が 考 えられ る. 前 回 では 酒 場 と 喫 茶 店 に 着 目 したことが 期 待 した 結 果 が 得 られなかった 要 因 である 可 能 性 もある.そこで 今 回 はデジタル 電 話 帳 に 存 在 する 全 ての 業 種 の 中 でコンビニエン スストアの 売 上 に 影 響 を 及 ぼす,つまりコンビニエンスストアに 対 して 競 合 となり 得 る, もしくは 相 乗 効 果 をもたらす 業 種 は 存 在 しないか 検 証 する 手 法 今 回 の 分 析 では 千 代 田 区 中 央 区 の 半 径 200m 圏 内 に 存 在 する 全 業 種 の 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 的 な 変 化 は 売 上 に 影 響 するのか 検 証 する.ここで, 半 径 200m 圏 内 と した 理 由 は, 千 代 田 区 中 央 区 では 徒 歩 圏 内 に 隣 接 するコンビニエンスストアが 多 く 商 圏 範 囲 は 一 般 的 な 半 径 500m よりも 小 さいと 予 想 されるためである.この 半 径 20 0m は 企 業 へのヒアリング, 及 び 議 論 により 決 定 した. 目 的 変 数 に 各 店 舗 の1 年 ごとの 売 上 増 減 をとり, 説 明 変 数 に 各 店 舗 事 業 所 の 全 数 の 増 減,つまり 時 系 列 的 な 変 化 をとり, 単 回 帰 分 析 をおこなった. 検 証 期 間 は2007 年 から2012 年 までの1 年 おきの 変 化 をみる. 検 証 店 舗 数 は 千 代 田 区 中 央 区 に 存 在 す る35 店 舗 とした.この 店 舗 の 中 で 検 証 期 間 にデータが 存 在 しないものは 随 時, 消 去 し た.そのため 実 際 のサンプル 数 は 年 ごとに22 28 店 舗 で 推 移 している 単 回 帰 分 析 売 上 増 減 と 対 象 店 舗 周 辺 の 全 業 種 の 増 減 の 相 関 を 分 析 する 際 に 単 回 帰 分 析 という 統 計 的 手 法 を 用 いた. 以 下, 簡 潔 にその 手 法 を 説 明 する. 単 回 帰 分 析 とは, 式 (4)のように 一 つの 目 的 変 数 (Y)を 一 つの 説 明 変 数 (X)で 予 測 するもので,その 二 変 量 の 間 の 関 係 を 式 の 一 次 方 程 式 の 形 で 表 す 手 法 である. a( 傾 き)と b( 切 片 )わかれば,X( 説 明 変 数 )の 値 に 応 じて,Y( 目 的 変 数 )の 値 39

40 を 予 測 できるものである. Y = ax + b 式 (4) 結 果 前 述 した, 単 回 帰 分 析 によって 自 由 度 調 整 済 み R2 乗 値 が 0.4 以 上, 説 明 変 数 の X の p 値 が 0.05 以 下 を 満 たし, 当 てはまりの 良 いモデルを 抽 出 した 結 果,52のデータが 有 意 であると 図 18 のように 抽 出 された.,"2,"3,"2,"1,"3,"7,"4,"5,"2,"1,"1,"4,"2,"1,"6,"5,"2 図 18 売 上 の 増 減 に 影 響 すると 見 られる 業 種 の 割 合 有 意 であると 抽 出 された 分 析 結 果 の 詳 細 は 表 12 である.これを 見 てみると, 売 上 の 増 減 に 影 響 すると 考 えられる 同 じ 業 種 が 複 数 抽 出 されているが, 一 つの 業 種 をとってみ ても 得 られた 偏 回 帰 係 数 の 正 負 が 異 なる.つまり,コンビニエンスストアに 対 して 競 合 となり 得 ているか, 相 性 の 良 い 業 種 として 店 舗 事 業 所 が 存 在 することで 売 上 が 増 加 す るかが 年 度 によって 異 なっている.このことから, 得 られた 結 果 は 有 意 な 結 果 が 出 てい るとは 考 えにくい. 40

41 表 12 分 析 結 果 詳 細 41

42 まとめ 今 回 の 分 析 では, 各 年 度 でモデル 式 として 当 てはまりがよく,かつ 有 意 であると 見 な された 説 明 変 数 の 業 種 は 複 数 見 られた.また, 有 意 であったとしても 業 種 によるサンプ ル 数 にばらつきがあった. 本 来 的 にはもしコンビニエンスストアに 対 して 売 上 に 正 の 影 響,もしくは 負 の 影 響 を 与 えている 業 種 があれば, 今 回 の 分 析 において 検 証 期 間 で 毎 年, 常 に 一 定 にどちらかの 傾 向 を 示 すはずである.つまり, 偏 回 帰 係 数 は 常 に 正 負 のいずれ かであることが 考 えられる.しかし, 結 果 をみてみると,そのような 業 種 がみられなか った.そのため, 今 回 の 分 析 ではコンビニエンスストアに 対 して 影 響 のある 業 種 を 明 確 に 検 出 できなかった.ただし, 得 られた 結 果 はコンビニエンスストアに 対 して 影 響 があ る 業 種 である 可 能 性 がある.より 詳 細 にこれらの 業 種 のコンビニエンスストアへの 影 響 度 を 調 べていけば,コンビニエンスストアに 対 しての 影 響 度 の 強 い 業 種 が 見 つかること も 期 待 される.そのための 糸 口 となる 業 種 が 分 かったことは 重 要 である. 今 後 はより 詳 細 なコンビニエンスストアへの 影 響 を 調 べるために 商 圏 内 の 店 舗 事 業 所 の 件 数 だけでなく, 対 象 コンビニエンスストア 店 舗 からの 距 離 を 考 慮 に 入 れていくこ とが 必 要 であると 考 えられる.そのため, 次 章 では 対 象 店 舗 からの 距 離 を 考 慮 にいれ, コンビニエンスストアに 対 しての 競 合 の 影 響 度 を 検 証 していく. 42

43 5. 競 合 距 離 関 係 分 析 5.1. 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 コンビニエンスストアに 限 らず, 特 に 商 業 店 舗 などでは, 競 合 となる 同 業 種 がどれほ ど 離 れていれば 自 店 に 影 響 を 及 ぼさずに 共 生 できるかは 重 要 な 情 報 である.そこで, 競 合 までの 距 離 に 関 しての 影 響 度 を 分 析 するために,デジタル 電 話 帳 データに 記 載 されて いる 店 舗 事 業 所 の 位 置 情 報,や 掲 載 時 期 による 出 店 閉 店 情 報,そして POS データ の 売 上 情 報 を 用 いる. 本 研 究 では, 特 に POS データを 用 いて,コンビニエンスストア を 対 象 として, 競 合 までの 距 離 の 売 上 に 対 する 影 響 を 分 析 していく POS データ POS データとは Point of Sales の 略 で 販 売 時 点 と 訳 される. 一 般 的 には 売 上 デー タとも 呼 ばれている. 店 のレジで 販 売 が 行 われた 時 のレコードであると 言 える.いつ, どこで,なにが,いくらで, 何 個, 売 れたのかの 情 報 が POS データには 記 録 されてい る. POS データによってどの 商 品 がどの 年 代 性 別 時 間 帯 に 売 れているのか, 把 握 す ることができる. 日 にち 別 に 販 売 量 の 推 移 などもわかる.これらにより,POS データを 用 いてどのタ ーゲットに,どの 時 間 帯 になんの 商 品 が 売 れるのかを 分 析 することができるデータであ る. 特 に, 今 回, 本 研 究 では, 店 舗 単 位 の 売 上 データを 用 いる 電 話 帳 に 登 録 されているコンビニエンスストア 2013 年 3 月 末 に 実 存 する 東 京 都 での 上 位 7 社 のコンビニエンスストア(セブンイレ ブン,ファミリーマート,ローソン,サンクス,ミニストップ,デイリーヤマザキ,サ ークル K)は 月 刊 コンビニエンスストア2013 年 5 月 号 商 業 界 より, 図 19 の ような 割 合 を 占 めており, 上 位 7 社 合 計 では 6331 店 舗 存 在 した.それに 対 して,2013 年 のデジタル 電 話 帳 データが 登 録 している 東 京 都 の 上 位 7 社 のコンビニエンスストア 件 数 は, 表 13 のように 5360 店 舗 である.コンビニエンスストアのブランド 別 に 登 録 43

44 件 数 を 見 てみると, 図 20 のようになる.デジタル 電 話 帳 データは,コンビニエンスス トア7 社 すべてのブランドで8 割 以 上 登 録 されている.2 割 程 度 のコンビニエンススト アがデジタル 電 話 帳 に 登 録 されていないのは 事 業 主 の 登 録 申 請 が 行 われていないこと などが 考 えられる. 以 後, 分 析 を 進 めていくにあたり,2 割 のコンビニエンスストアが 登 録 されていないため, 分 析 にはこれらが 反 映 されていないことに 留 意 していく 必 要 が ある. 2% 1% 9% 5% 32% 27% 24% K 図 19 東 京 都 の 上 位 7 社 コンビニエンスストア 店 舗 割 合 (2013 年 3 月 末, 合 計 6331 店 舗 ) ( 月 刊 コンビニエンスストア2013 年 5 月 号 商 業 界 より 数 値 を 引 用 ) 表 年 のコンビニエンスストアの 件 数 と 電 話 帳 データ(テレポイント) 登 録 件 数 割 合 44

45 K 図 年 の 電 話 帳 データの 東 京 都 コンビニエンスストア 登 録 件 数 割 合 また,コンビニエンスストアの 2003 年 から 2014 年 までのデジタル 電 話 帳 データの 登 録 数 の 推 移 を 表 しているのが 図 21 である.2006 年 から 2007 年 に 数 が 減 っているの は,その 年 度 に 電 話 帳 の 業 種 コードの 更 新 があり, 実 際 の 数 よりもコンビニエンススト アが 抜 け 落 ちているためだと 考 えられる. 図 21 主 要 コンビニエンスストアの 電 話 帳 登 録 件 数 の 推 移 45

46 対 象 店 舗 コンビニエンスストアの 立 地 特 性 は 様 々であり, 競 合 要 因 が 与 える 影 響 の 度 合 いも 地 域 または, 都 道 府 県 によって 様 々である.その 中 で, 店 舗 の 競 合 要 因 の 影 響 度 合 いを 検 証 する 試 みでは,ある 程 度 の 類 似 性 をもつ 店 舗 をクラスタリングしその 中 の 競 合 要 因 の 中 の 距 離 関 係 の 売 上 への 影 響 を 明 らかにする 必 要 がある. 今 回 では, 東 京 都 の 店 舗 を 対 象 とする. 特 に 東 京 都 に 絞 った 理 由 としては, 有 事 の 際 に 実 際 に 店 舗 周 辺 を 訪 れること ができるためである. 企 業 でも 独 自 にクラスタリングを 行 っている. 今 回 は 店 舗 周 辺 に 住 宅 が 多 い 住 宅 立 地 を 選 択 した.その 理 由 としては, 駅 前 やオフィスでは, 競 合 環 境 が 短 期 間 で 大 きく 変 わ る 為, 分 析 に 適 していないと 判 断 した,また 田 舎 やロードサイドでは 反 対 に 競 合 環 境 の 変 化 が 少 ないため,こちらも 分 析 に 適 していないと 判 断 したためである. また, 今 回 は 競 合 要 因 の 分 析 のため, 競 合 要 因 に 影 響 されたと 考 えられる 店 舗 つまり 消 滅 した 店 舗 を 扱 うことが 妥 当 であると 考 えられる. 以 上 より, 対 象 として 東 京 都 の 住 宅 型 を 扱 うことが 妥 当 であり,その 中 で 既 に 消 滅 した 店 舗 を 検 証 店 舗 として 分 析 を 進 め ていく. 46

47 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 が 対 象 コンビニエンスストアに 与 える 影 響 を 調 査 するために, 距 離 計 算 を 行 う. 対 象 コンビニエンスストアが 最 も 影 響 をあたえられ る 競 合 要 因 は, 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアである.そして, 影 響 を 受 けるとい うことは 極 論 すれば, 売 上 が 減 少 し, 結 果 として 店 舗 が 撤 退,つまり 消 滅 するというこ とである.その 消 滅 した 店 舗 からの 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアはある 距 離 圏 に 存 在 しているのではないかと 考 えられる. 図 22 のように 消 滅 した 対 象 コンビニエンス ストアから, 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 を 計 算 する. CVS CVS K CVS CVS 図 22 対 象 店 舗 からの 距 離 計 算 消 滅 したコンビニエンスストアから 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 は 近 しい ことが 考 えられる.そのため, 東 京 都 にある 住 宅 型 の 消 滅 したコンビニエンスストアを 対 象 とするが, 図 23 のように 縦 軸 に 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストア 数, 横 軸 に 消 滅 したコンビニエンスストアからの 距 離 とし 図 示 した 場 合,ある 距 離 圏 内 に 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアが 存 在 していることが 考 えられる.それ 以 降 は, 競 合 コンビニ エンスストア 数 は 減 少 していくような 図 が 得 られると 考 えられる.ある 距 離 圏 までの 最 47

48 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアが 多 ければ, 図 23 のように 橙 で 示 した 地 点 の 距 離 までに 競 合 コンビニエンスストアが 存 在 していれば, 競 合 要 因 として 大 きな 影 響 を 受 けると 考 えられる. 逆 にその 距 離 までに 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアが 存 在 して いない 店 舗 は, 競 合 要 因 以 外 の 影 響 を 大 きく 受 けて 消 滅 したのではないと 考 えられる. そのような, 競 合 要 因 を 大 きく 受 ける 距 離 圏 を 分 析 するために 消 滅 した 対 象 コンビニエ ンスストアから 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 を 行 う. m m 図 23 消 滅 したコンビニエンスストアからの 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 結 果 前 述 した, 消 滅 した 東 京 都 に 存 在 する 住 宅 型 の 対 象 コンビニエンスストアからの 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 を 行 った 所, 結 果 として 図 24 のような 結 果 が 得 られた. 48

49 対 象 店 舗 は150 店 舗 であり,その 約 半 数 である70 店 舗 近 い 店 舗 の 最 寄 りの 競 合 コ ンビニエンスストアまでの 距 離 が, 世 界 測 地 系 で 度 ( 約 50m)に 収 まってい る.つまりは,ほぼ 隣 に 競 合 コンビニエンスストアが 存 在 しているということである. 図 24 消 滅 した 対 象 店 舗 から 最 寄 りの2013 年 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 ただし,これらのデータは 技 術 的 制 約 の 比 較 的 容 易 な 方 法 をとるべく, 消 滅 した 対 象 コンビニエンスストアから 2013 年 に 存 在 するコンビニエンスストアまでの 距 離 を 測 定 したものであるため, 図 24 で 表 された 最 寄 りのコンビニエンスストアが 消 滅 し た 要 因 になり 得 るかは 定 かではない.なぜなら, 対 象 店 舗 の 消 滅 した 時 期 は 図 25 のよ うに 年 までバラバラであり,それらの 消 滅 した 時 期 の 最 寄 りのコン ビニエンスストアまでの 距 離 は 正 確 には 計 測 できていないためである.2013 年 に 存 在 する 競 合 コンビニエンスストアが 最 寄 りのコンビニエンスストアである 可 能 性 もあ るだろうが, 例 えば,2009 年 に 消 滅 したコンビニエンスストアには2013 年 に 存 在 するコンビニエンスストアとは 別 に 最 寄 りのコンビニエンスストアがあったが,20 13 年 までにそのコンビニエンスストアも 消 滅 してしまったなどという 現 象 も 起 こっ ているかもしれない. 49

50 図 25 対 象 店 舗 の 消 滅 時 期 そのため,より 正 確 に 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 を 計 る 場 合, 対 象 店 舗 そ れぞれの 消 滅 した 年 の 競 合 コンビニエンスストアの 位 置 にアクセスする 必 要 がある.そ のようにして, 消 滅 した 店 舗 の 消 滅 した 年 にある 最 寄 りの 競 合 コンビニエンスストアま での 距 離 を 計 測 することで, 消 滅 する 要 因 として 競 合 店 舗 がどのくらい 近 くに 存 在 する と 影 響 するかがより 明 確 になり 得 るかもしれない. また, 競 合 コンビニエンスストアといってもそのブランドによって 影 響 度 は 異 なるこ とが 考 えられる. そこで, 次 節 では 対 象 店 舗 が 消 滅 した 年 の 競 合 店 舗 との 距 離 を 算 出 し,さらにはその 競 合 店 舗 がどのコンビニエンスストアブランドであるかを 明 確 化 できるようにする. 50

51 5.2. 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアブランドと 距 離 計 算 対 象 コンビニエンスストアの 店 舗 が 同 業 種 の 競 合 から 受 けている 影 響 を 調 べるため に, 最 寄 り,3 番 目 まで, 半 径 500m 圏 内 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 とそのコンビニエンスストアのブランド(セブンイレブン,ファミリーマート,ローソ ン,ミニストップ,デイリーヤマザキ)を 識 別 する.それらの 影 響 がどの 程 度 あるか, 横 軸 に 競 合 までの 距 離, 縦 軸 に 競 合 店 舗 数 をとり,コンビニエンスストアのブランドご とに 色 分 けしたグラフを 作 成 する 対 象 店 舗 前 述 した, 東 京 都 の 住 宅 型 の 店 舗 を 引 き 続 き 検 証 店 舗 とする.そして, 今 回 は 対 象 店 舗 から 競 合 コンビニエンスストアの 距 離 の 影 響 度 を 分 析 することが 目 的 のため, 消 滅 し た 店 舗 と 存 続 した 店 舗 をあつかう. 競 合 要 因 が 大 きく 影 響 していれば, 消 滅 した 店 舗 か らは 競 合 までの 距 離 が 短 く, 存 続 している 店 舗 からは 競 合 までの 距 離 が 長 いことが 期 待 される. 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 とそのブランドを 明 確 化 する ことで, 競 合 が 店 舗 存 続 に 与 える 影 響 を 考 察 する.そのために, 消 滅 した 店 舗,そして 10 年 以 上 存 続 している 店 舗 からの 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 計 算 を 行 う. 消 滅 した 店 舗 に 関 しては, 消 滅 した 年 にデジタル 電 話 帳 データに 登 録 されているコンビ ニエンスストアにアクセスし, 存 続 している 店 舗 に 関 しては, 最 新 の2014 年 版 のデ ジタル 電 話 帳 データにアクセする. 51

52 店 舗 から 最 近 隣 の 競 合 検 証 対 象 である 消 滅 した,もしくは 存 続 している 店 舗 の 周 辺 の 最 近 隣 までの 競 合 コン ビニエンスストアまでの 距 離 計 算 とブランドの 差 別 化 を 行 ったグラフが 図 26 である. 消 滅 した 店 舗 では, 最 近 隣 のコンビニエンスストアブランドにおいて 約 200m 圏 内 では B 社 が 多 い.また,400m 以 って 遠 くに 最 近 隣 の 競 合 コンビニエンスストア が 存 在 している 店 舗 が 存 在 している.これらの 店 舗 は 競 合 要 因 の 影 響 が 主 に 効 いて 店 舗 消 滅 に 至 っていないのではないかと 考 えられる. また, 消 滅 した 店 舗 でも 存 続 した 店 舗 でも 最 近 隣 の 競 合 コンビニエンスストアはあま り 変 化 が 見 られない.しかし, 最 近 隣 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 を 消 滅 し た 店 舗, 存 続 している 店 舗 別 に 見 ると, 平 均 値 中 央 値 は 消 滅 した 店 舗 の 方 が 短 く, 全 体 として 競 合 に 近 いのは 消 滅 した 店 舗 であると 言 える. Min. 1 st Qu. Median Mean 3 rd Qu. Max N-149 Min. 1 st Qu. Median Mean 3 rd Qu. Max N-259 図 26 消 滅 した 店 舗 と 存 続 している 店 舗 の 最 近 隣 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 52

53 店舗から３番目までの競合 検証対象である消滅した もしくは存続している店舗の周辺の３番目までに近い競合 コンビニエンスストアまでの距離計算とブランドの差別化を行ったグラフが図 27 で ある 消滅した店舗の場合は近場に競合コンビニエンスストアが存在し 遠くなるに連れて 競合の数減っている そのため 対象店舗周辺での競争が高いことが予想される また 存続している店舗では半径 500m 圏内に近隣３件の競合コンビニエンスストア が存在していることから 競合関係は厳しいにも関わらず存在しているということであ り その周辺では市場規模が大きいため店舗が存続しているなど競合要因のネガティブ な側面を補うほどの他の好条件が成立していることが考えられる 近隣三番目までの競合コンビニエンスストアへの距離でも 消滅した店舗の方が存続 している店舗よりも中央値 平均値で近い そのため全体として 消滅した店舗の方が 近隣に競合コンビニエンスストアが立地していることが考えられる 消滅 Min. 1st Qu. Median Mean 3rd Qu. Max N-447 存続 Min. 1st Qu. Median Mean 3rd Qu. Max N-777 図 27 消滅した店舗と存続している店舗の ３番目までの競合コンビニエンスストアまでの距離 53

54 店舗から半径 500m 圏内の競合 検証対象である消滅した もしくは存続している店舗の周辺５００m 圏内に存在す る競合コンビニエンスストアまでの距離計算とブランドの差別化を行ったグラフが図 28 である 存続している店舗の競合コンビニエンスストアの分布は５００m に近づくにつれ 右肩上がりになっているが 消滅した店舗は右肩上がりにはなっているがその傾斜は緩 やかである つまり 消滅した店舗の方が近接に競合コンビニエンスストアが存在して いる割合が多い 全体としての競合コンビニエンスストアまでの距離をみても 中央 値 平均値ともに消滅した店舗の方が近い傾向がある 消滅 Min. 1st Qu. Median Mean 3rd Qu. Max N-767 存続 Min. 1st Qu. Median Mean 3rd Qu. Max N-1360 図 28 消滅した店舗と存続している店舗から 500m 圏内の競合コンビニエンスストアまでの距離 54

55 まとめ 東 京 都 にある 住 宅 型 の 消 滅 した 店 舗,10 年 以 上 存 続 している 店 舗 を 対 象 として 最 近 隣, 近 隣 3 番 目 まで, 半 径 500m 圏 内 の 周 辺 のコンビニエンスストアまでの 距 離 と ブランドをみてきた.その 結 果,ブランドに 関 しては 顕 著 な 傾 向 が 見 られなかったが, 距 離 に 関 してはサンプル 全 体 として 消 滅 した 店 舗 の 方 が 存 続 している 店 舗 よりも 競 合 コンビニエンスストアの 距 離 が 近 いことが 分 かった.このことから, 競 合 立 地 は 店 舗 存 続 に 関 係 していることが 分 かった. 店 舗 存 続 に 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 が 関 係 していることが 分 かれば, 次 に 行 うべきことは 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 による 売 上 への 影 響 度 の 検 証 である. 店 舗 存 続 には 店 舗 の 売 上 が 大 きく 関 係 しているためである 消 滅 した 店 舗 の 最 近 隣 競 合 までの 距 離 と 売 上 増 減 比 概 要 競 合 までの 距 離 が 売 上 に 影 響 を 与 える 度 合 いを 検 証 するために, 前 述 した 東 京 の 住 宅 型 で 既 に 消 滅 している 店 舗 の 最 近 隣 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 と 売 上 の 増 減 比 をプロットした. 売 上 増 減 比 は, 消 滅 した 年 月 から1 年 前 までの 売 上 と1 2 年 前 の 売 上 を 用 い,1 2 年 前 までの 売 上 を 基 準 として 算 出 している.その 結 果 が 図 29 である. 消 滅 した 店 舗 のみを 対 象 としているため, 理 想 的 には 売 上 増 減 比 がマイナスを 記 録 す る 店 舗 が 多 く 存 在 することが 期 待 されるが,それとは 逆 に 売 り 上 げ 増 減 比 がプラス,つ まりグラフの 右 側 にプロットされる 店 舗 も 存 在 している.この 点 は, 売 上 増 減 比 の 計 算 の 方 法 に 問 題 があるかもしれない.そのような 傾 向 もあり, 単 純 に 競 合 が 近 くに 存 在 し ていると 売 上 が 低 下 するとは 言 いがたい.もしくは, 競 合 要 因 変 化 とは 別 の 市 場 規 模 な どの 変 化 が 同 時 期 に 起 きたのかもしれない. 55

56 = ( ) 図 29 消 滅 した 店 舗 の 最 近 隣 競 合 までの 距 離 と 売 上 増 減 比 まとめ そして, 競 合 コンビニエンスストアが 近 くに 存 在 することの 売 上 への 具 体 的 な 影 響 を 明 らかにするべく, 消 滅 した 店 舗 の 最 近 隣 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 とそ の 一 年 ごとの 売 上 増 減 比 の 関 係 を 図 にプロットした.その 結 果, 競 合 コンビニエンスス トアが 近 くに 存 在 するほど 売 上 増 減 比 が 低 下 する 傾 向 にあるという 期 待 する 傾 向 は 見 られなかった. 売 上 増 減 比 の 算 出 方 法 に 不 備 があった 可 能 性 がある.また, 競 合 要 因 以 外 で 売 上 が 変 動 する 要 因 を 避 けていないことが 考 えられる. そこで 次 回 の 分 析 では, 売 上 を2009 年 から2010 年,2010 年 から2011 年 のように 一 年 ごとの 変 化 率 とし,また 競 合 との 距 離 変 動 があった 年 のみを 抽 出 してグ ラフにプロットする.また, 今 回 の 分 析 では 競 合 コンビニエンスストアの 距 離 の 売 上 へ の 影 響 を 消 滅 した 店 舗 だけで 検 証 を 試 みたが, 次 回 では 消 滅, 存 続 に 関 わらず 東 京 都 の 住 宅 型 の 店 舗 を 対 象 に 分 析 を 進 めていく. 56

57 5.4. 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアの 距 離 変 化 と 売 上 変 化 概 要 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 が 売 上 にどの 程 度 影 響 を 及 ぼすの かを 検 証 するために, 東 京 都 の 住 宅 型 の 店 舗 を 対 象 として 年 ごとの 競 合 コンビニエンス ストアまでの 距 離 変 化 と 対 象 店 舗 の 売 上 変 化 の 関 係 を 明 らかにする.そのために, 図 30 のようなグラフを 作 成 する. 今 回, 明 らかにしたいことは 競 合 要 因 なので,それ 以 外 の 市 場 規 模, 店 舗 前 の 交 通 量 歩 行 量 による 売 上 の 変 動 は 考 慮 しないこととする.そのために, 作 成 した 図 30 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアの 距 離 変 化 と 売 上 変 化 のなかで 第 一 象 限 と 第 三 象 限, なおかつ 競 合 距 離 に 変 化 があった 年 のデータだけ 用 いて 分 析 を 試 みる. 今 回 の 分 析 では, おもに 競 合 要 因 を 分 析 することなので,それ 以 外 の 要 因 が 大 きく 効 いていると 考 えられ る 第 二 象 限, 第 四 象 限 のデータに 関 しては 考 慮 しない 場 合 も 検 証 してみる. 第 二 象 限 で は 競 合 コンビニエンスストアが 近 くになったにも 関 わらず, 売 上 が 上 がっているデータ を 示 しており, 店 舗 機 能 改 善,ビルができ 市 場 規 模 が 拡 大 したことなどがその 要 因 であ ると 考 えられる.また, 第 四 象 限 では 競 合 の 距 離 が 遠 くなったにも 関 わらず, 売 上 が 減 少 したデータである. 店 舗 機 能 が 低 下,ビル 撤 退 などによる 市 場 規 模 の 縮 小 などが 考 え られる.そのため, 今 回 は 第 一 象 限, 第 三 象 限 のデータのみを 用 いる 場 合 も 検 証 してみ る. 57

58 !! Cf.!!!!!!!!!!!!!!!!! Cf.!! 図 30 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアの 距 離 変 化 と 売 上 変 化 手 法 東 京 都 の 住 宅 型 の 店 舗 の 毎 年 の 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 の 増 減 比 増 減 の 関 係 をグラフにプロットし, 単 回 帰 式 で 表 す. 増 減 比 だけでなく 増 減 を 用 いて 検 証 する のは, 例 えば 前 年 の 競 合 までの 距 離 が20m で, 翌 年 が300m だった 場 合 15 倍 と なり 非 常 に 高 い 数 値 を 記 録 してしまう 可 能 性 があるためである. 増 減 ならば,280m となり 他 のサンプルの 数 値 との 平 滑 化 ができるためである. 毎 年 の 売 上 増 減 比 は POS データをもとに 図 31 のような 年 別 平 均 1 日 売 上 の 推 移 か ら 算 出 した. 最 近 隣 競 合 までの 距 離 は, 対 象 店 舗 の 存 続 期 間 に 応 じて, 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データの 中 からコンビニエンスストアだけを 抽 出 し, 対 象 店 舗 の 座 標 を 用 い て 算 出 した.その 結 果, 図 32 のように 各 店 舗 から 最 近 隣 競 合 までの 距 離 推 移 を 計 算 し, そこから 競 合 までの 距 離 変 化 率 を 求 めた. 58

59 $1,200,000## A# $1,000,000## B# C# $800,000## D# E# $600,000## F# G# H# $400,000## I# J# $200,000## K# L# $0## 2001# 2002# 2003# 2004# 2005# 2006# 2007# 2008# 2009# 2010# 2011# 2012# 2013# 2014# M# N# 図 31 年 別 平 均 1 日 売 上 の 推 移 1000" 900" 800" A" B" C" 700" 600" 500" 400" 300" D" E" F" G" H" I" J" 200" 100" K" L" M" 0" N" 2014" 2013" 2012" 2011" 2010" 2009" 2008" 2007" 2006" 2005" 2004" 2003" 図 32 年 別 最 近 隣 競 合 までの 距 離 の 推 移 59

60 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 までの 距 離 の 増 減 比 を 前 述 の 手 法 で 図 にプロットしたところ, 図 33 のようになった.なお, 増 減 比 に 関 して, 前 年 と 比 較 して6 倍 以 上 を 示 す 値 は 削 除 した.これは 前 年 比 の 最 近 隣 の 値 が 数 十 メートル 単 位 で, 次 の 年 の 最 近 隣 までの 距 離 が 数 百 メートルを 示 し, 増 減 比 が 異 常 に 高 くなってしまったと 考 えられる. 他 のサンプル と 比 較 して,あまりにも 数 値 が 離 れているため 今 回 はそれに 該 当 する 5 つのデータを 除 いた. 結 果 としては, 当 てはまりは 非 常 に 悪 いが 全 体 としては, 距 離 の 増 減 比 が 高 くなるに 連 れて, 売 上 増 減 比 も 高 くなっている.つまり, 競 合 との 距 離 が 遠 くなると 売 上 が 上 が る 傾 向 があると 言 える.![N=4989]! 6" 5" 4" 3" 2" 1" y"="0.1362x"+"0.014" 0" R²"=" /0.8" /0.6" /0.4" /0.2" 0" 0.2" 0.4" 0.6" 0.8" 1" 1.2" (dis)" /1" /2" 図 33 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 また, 今 回 は 競 合 との 距 離 関 係 がどのように 売 上 に 影 響 を 与 えるかを 検 証 することが 目 的 のため, 競 合 との 距 離 に 変 化 が 起 こった 際 にどの 程 度 売 上 に 影 響 があるのかを 分 析 することが 必 要 となる.そのため 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 が±0.3 を 超 えるサンプ ルだけを 抽 出 した 場 合, 図 34 のようになった. 図 33 よりも 回 帰 線 の 傾 きが 大 きくな り, 競 合 との 距 離 が 離 れた 年 ほど, 売 上 が 上 がっている 傾 向 がみてとれる. 60

61 ±0.3~&[N=322]& 6" 5" 4" 3" 2" 1" y"="1.7567x"+"0.2562" R²"=" " 00.5" 00.4" 00.3" 00.2" 00.1" 0" 0.1" 0.2" 0.3" 0.4" 0.5" (dis)" 01" 02" 図 34 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 (±0.3~) 最 後 に, 図 30 に 示 したように 売 上 増 減 比 と 距 離 増 減 比 をプロットした 座 標 平 面 では, 第 一 象 限 と 第 三 象 限 には 競 合 距 離 関 係 が 影 響 しているデータがプロットされている 可 能 性 が 高 いが, 第 二 象 限 と 第 四 象 限 には 競 合 関 係 ではなく 市 場 規 模 や 店 舗 機 能 などが 影 響 しているデータの 可 能 性 が 高 い. 第 一 象 限 では 最 近 隣 競 合 までの 距 離 が 遠 くなれば, 自 店 の 売 上 が 上 がるデータ, 第 三 象 限 では 最 近 隣 競 合 までの 距 離 が 近 くなれば, 自 店 の 売 上 が 下 がるデータがプロットされる.また, 第 二 象 限 では 最 近 隣 競 合 が 遠 くなれば, 自 店 の 売 上 が 下 がるデータが, 第 四 象 限 では 最 近 隣 競 合 が 近 くなれば, 売 上 が 上 がるデ ータがプロットされている.そのため,ビルの 出 現 消 滅 したことによる 人 口 増 加 減 少 などの 現 象 が 起 こったなどの 時 のデータがプロットされていることが 考 えられる.そ のため,より 競 合 との 距 離 が 売 上 に 与 える 影 響 を 分 析 する 際 には 第 一 象 限, 第 三 象 限 の データだけを 用 いてみることも 一 つの 方 法 である.そこで, 第 一 象 限 と 第 三 象 限 のみの データを 用 いたものが 図 35 である.より 回 帰 線 の 傾 きが 大 きくなり, 競 合 への 影 響 が みてとれる. また, 図 35 より, 当 てはまりが 悪 いが, 競 合 の 距 離 関 係 による 売 上 への 影 響 が 定 量 的 に 表 せた.また,これらの 店 舗 は 競 合 との 距 離 関 係 により 影 響 を 受 けている 店 舗 であ る 可 能 性 があるため, 今 回 の 分 析 により 競 合 要 因 の 影 響 を 受 けやすい 店 舗 が 見 つけられ たと 言 える. 61

62 ±0.3~&[N=191]& 7" 6" 5" 31" y"="5.4837x"+"0.2968" R²"=" " 30.5" 30.4" 30.3" 30.2" 30.1" 0" 0.1" 0.2" 0.3" 0.4" 4" 3" 2" 1" (dis)" 32" 33" 図 35 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 (±0.3~, 第 一 象 限 第 三 象 限 ) 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 距 離 増 減 比 を 用 いた 際 の, 異 常 値 の 発 生 を 防 ぐために 増 減 を 用 いて 競 合 までの 距 離 の 売 上 への 影 響 を 検 証 する. 売 上 増 減 比 と 距 離 増 減 を 用 いて 図 にプロットしたものが, 図 36, 図 37, 図 38 である.その 結 果, 増 減 比 を 用 いてプロットした 図 と 概 ね 変 わらな かったため, 個 別 には 言 及 しない. 62

63 "[N=4994]"" 800" 600" 400" m 200" y"="28.362x"*"2.8418" 0" R²"=" *0.8" *0.6" *0.4" *0.2" 0" 0.2" 0.4" 0.6" 0.8" 1" 1.2" *200" *400" *600" (dis)" *800" *1000" *1200" 図 36 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 ±50~[N=423]- 800" 600" 400" m 200" y"="267.83x"+"31.828" R²"=" " +0.5" +0.4" +0.3" +0.2" +0.1" 0" 0.1" 0.2" 0.3" 0.4" 0.5" +200" +400" +600" (dis)" +800" +1000" +1200" 図 37 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 (±50m~) 63

64 ±50~&[N=244] 800" 600" m 400" 200" *200" *400" y"="968.77x"*"21.15" R²"=" " *0.5" *0.4" *0.3" *0.2" *0.1" 0" 0.1" 0.2" 0.3" 0.4" 0.5" (dis)" *600" *800" 図 38 売 上 増 減 比 と 最 近 隣 競 合 までの 距 離 増 減 比 (±50m~, 第 一 象 限 第 三 象 限 ) まとめ 店 舗 周 辺 の 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 が 売 上 にどの 程 度 影 響 を 及 ぼすの かを 検 証 するために, 東 京 都 の 住 宅 型 の 店 舗 を 対 象 として 年 ごとの 競 合 コンビニエンス ストアまでの 距 離 変 化 と 対 象 店 舗 の 売 上 変 化 の 関 係 を 明 らかにした.その 結 果, 当 ては まりは 悪 いが, 全 体 として 競 合 が 近 くになれば 売 上 は 下 がる,または 競 合 が 遠 くなれば, 売 上 は 上 がるという 傾 向 が 見 られた.また, 競 合 要 因 が 売 上 に 影 響 していると 思 われる 店 舗 だけを 選 択 した 所, 競 合 までの 距 離 に 対 して 売 上 はどの 程 度 影 響 するかを 定 量 的 に 表 せる 可 能 性 を 示 せた.また, 今 回 の 分 析 において 競 合 までの 距 離 関 係 が 売 上 に 影 響 を 与 えている 店 舗,または 年 を 選 択 できたと 考 えられ, 今 後 そのような 店 舗 を 詳 細 に 調 査 することで,より 競 合 要 因 の 売 上 に 対 する 影 響 が 明 らかにできると 考 えられる. 64

65 6. 結 論 6.1. まとめ 本 研 究 では, 現 在, 出 店 競 争 が 激 化 しスクラップアンドビルドを 繰 り 返 しているコン ビニエンスストアを 対 象 として 競 合 要 因 分 析 を 行 った.そのために2 段 階 の 課 題 を 設 定 した. 始 めに, 対 象 コンビニエンスストアの 周 辺 の 競 合 の 変 遷 を 追 っていくために,デジタ ル 電 話 帳 データを 用 いて 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 構 築 した. 次 に, 構 築 した 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 用 いて, 競 合 要 因 分 析,つまりコ ンビニエンスストアに 対 しての 業 種 の 相 性 関 係 を 調 べるための 業 種 間 関 係 分 析,また, 競 合 との 距 離 関 係 が 対 象 コンビニエンスストアの 売 上 にどの 程 度, 影 響 を 与 えるかを 調 べるために 競 合 距 離 関 係 分 析 を 行 った. 業 種 間 分 析 に 関 しては, 他 ブランドのコンビニエンスストアという 明 らかに 競 合 にな り 得 る 業 種 以 外 に, 相 性 関 係 がある 業 種 が 存 在 するかを 分 析 した.その 中 で 喫 茶 店 酒 場,その 後 は 全 業 種 で 業 種 間 関 係 を 調 べたが, 有 意 な 値 を 示 すものが 少 なかった.これ は 対 象 店 舗 からある 範 囲 の, 分 析 対 象 業 種 の 店 舗 事 業 所 数 の 変 化 と 対 象 業 種 の 売 上 の 変 化 を 時 系 列 的 にみて 分 析 したものであったが, 対 象 店 舗 数 から 分 析 対 象 業 種 までの 距 離 を 考 慮 しなかったことが 明 確 な 結 果 が 得 られなかった 要 因 ではないかと 考 えられる. そのため, 距 離 を 考 慮 するためコンビニエンスストアに 対 して 最 も 競 合 となり 得 る 他 ブ ランドの 競 合 コンビニエンスストアまでの 距 離 がどの 程 度 売 上 に 影 響 するかを 分 析 す る 競 合 距 離 関 係 分 析 を 行 った. 競 合 距 離 関 係 分 析 では, 対 象 店 舗 を 東 京 都 に 存 在 する, 住 宅 型 の 店 舗 として 分 析 を 行 った. 既 に 消 滅 した 店 舗 と 存 続 している 店 舗 の 競 合 までの 距 離 を 計 算 してみると, 最 近 隣, 近 隣 3 番 目 まで, 半 径 500m 圏 内 の 競 合 までの 距 離 はいずれも 消 滅 した 店 舗 の 方 が 近 かった. 店 舗 が 消 滅 する 主 な 原 因 は 売 上 の 低 下,もしくは 低 い 水 準 での 維 持 であ る.それらに 競 合 の 存 在 がどの 程 度, 関 与 するのかも 分 析 した.その 結 果, 当 てはまり は 悪 いが 対 象 店 舗 全 体 としては 競 合 が 近 くに 存 在 すると 売 上 が 低 下 するという 傾 向 が あると 分 かった.また, 特 に 競 合 関 係 が 売 上 に 影 響 していると 考 えられる 店 舗 だけを 抽 出 した 所, 競 合 までの 距 離 が 売 上 に 対 してどの 程 度 影 響 しているかが 分 かる 回 帰 式 が 得 られた. 以 上, 本 研 究 では 都 市 の 変 容 を 表 す 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 構 築 し,それ 65

66 を 基 本 データとして 実 際 の 商 業 店 舗 の 店 舗 立 地 を 競 合 要 因 の 側 面 から 分 析 する 新 しい 試 みを 行 った.この 試 みにより, 既 往 研 究 では 着 手 されることの 少 なかった, 競 合 要 因 のジオグラフィカルな 分 析 と 競 合 による 対 象 店 舗 売 上 の 定 量 的 な 影 響 度 分 析 を 行 うこ とができた 今 後 の 課 題 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データを 用 いたコンビニエンスストアの 競 合 要 因 分 析 の 研 究 で,より 詳 細 かつ 正 確 に 対 象 コンビニエンスストアの 分 析 を 行 うために, 二 つのこと が 挙 げられる. 一 つ 目 に 競 合 との 距 離 的 関 係,もしくは 空 間 的 関 係 を 見 直 すこと,または 今 回 用 いた 競 合 までの 距 離 をより 正 確 に 行 うことである. 今 回 行 った 分 析 に 用 いた 距 離 は 対 象 店 舗 から 競 合 店 舗 までの 直 線 距 離 であったが, 実 際 コンビニエンスストアの 利 用 者 は 歩 道 や 道 路 を 通 って 店 舗 に 訪 れる.そのため, 詳 細 には 歩 行 者 ネットワークや 道 路 ネットワー クを 用 いた 距 離 を 分 析 に 用 いることが 望 ましい.また, 今 回 は 最 寄 り, 近 隣 3 番 目, 半 径 何 メートル 以 内 の 競 合 店 舗 に 商 店 をあてることが 多 かったが, 地 図 上 の 距 離 と 利 用 者 の 心 理 的 な 距 離 には 違 いがある.なぜなら, 鉄 道 路 線, 川, 大 通 りなどのバリアーを 挟 んだ 場 合 には 距 離 的 には 近 くても 手 間 がかかるため, 心 理 的 な 距 離 は 遠 くなるためであ る.このように 実 際 に 利 用 者 が 歩 く,または 交 通 する 距 離 を 詳 細 に 算 出 すること,そし てバリアーを 考 慮 した 心 理 的 な 距 離 も 考 慮 に 入 れることが 一 つ 目 の 課 題 として 言 える. 二 つ 目 に, 今 回 は 競 合 要 因 を 検 出 しようとした 試 みであったため, 競 合 要 因 の 影 響 を 受 けやすい 店 舗 を 抽 出 したつもりであったが, 競 合 要 因 以 外 の 影 響 を 受 けている 店 舗 を より 詳 細 に 排 除,もしくは 売 上 を 推 定 する 上 で 競 合 要 因 以 外 の 影 響 も 考 慮 に 入 れること が 必 要 である.その 中 でも, 店 舗 売 上 に 大 きく 影 響 すると 考 えられる 要 素 として, 例 え ば 店 舗 前 の 歩 行 量 交 通 量, 市 場 規 模 などが 考 えられる. 店 舗 前 歩 行 量 交 通 量 は, 近 年 GPS や 基 地 局 データをもちいて 人 の 流 れを 推 定 するプロジェクトを 行 っているので, それらのデータを 利 用 し, 人 の 流 れの 川 上, 川 下 を 考 慮 することなどが 考 えられる. 市 場 規 模 に 関 しては 昼 夜 間 人 口 データなどを 政 府 統 計 局 から 入 手 することで 対 応 できる. これらの 要 因 を 考 慮 して, 競 合 要 因 だけが 変 わっており,その 他 の 要 因 が 変 わっていな い 店 舗 の 売 上 変 動 をみることで 競 合 要 因 の 影 響 がより 正 確 に 検 出 できることが 期 待 さ れる.もしくは,それらの 要 因 も 売 上 推 定 モデルに 組 み 込 み, 競 合 要 因 が 変 動,そして それ 以 外 の 要 因 が 変 動 したときにどのように 売 上 に 影 響 を 及 ぼすのかを 検 出 するべき であると 考 えられる. 66

67 以 上 の 大 きく 二 つの 課 題 をみたし, 競 合 要 因 分 析 を 行 うことで, 詳 細 かつ 正 確 な 競 合 の 影 響 が 検 出 できると 考 えられる. また, 今 回 は 売 上 データの 入 手 の 問 題 からコンビニエンスストアに 絞 ったが, 店 舗 事 業 所 の 時 系 列 変 化 データによって, 競 合 立 地 は 電 話 帳 に 登 録 されている 全 ての 業 種 に ついて 明 らかにできるので,コンビニエンスストア 以 外 の 業 種 においても 今 回 の 手 法 は 汎 用 可 能 である. 67