Microsoft Word - おかやまし　調査結果　齊藤加筆　ご参考までに.docx

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1 1 年 1 月 調査主体 岡山市 調査協力 岡山大学教育学部 関川華研究室 東京工芸大学工学部森田芳朗研究室 明海大学不動産学部齊藤広子研究室 マンション管理に関する施策の基礎資料とするため 岡山市内のマンションの管理実態を把握するアンケート調査を実施いたしました 本報告はその結果をまとめたものです ご協力いただきました 管理組合の皆様に心よりお礼申し上げます 調査対象は岡山市内のマンション管理組合です 調査票を郵送で配布し 55 票が回収され うち有効回収票は 54 でした ( 表 1) 表 1. 調査の概要 調査対象 岡山市内に 11 年までに竣工しておりかつ 住所の確認がとれている区分所有共同住宅のマン ション管理組合 母集団は 417 団地である 調査期間 1 年 8 月上旬から 8 月末日まで 有効回収率配布数 417( うち宛先不明が 4 無効票 1) 有効回収数 54 有効回収率 13.8% 回答者管理組合の理事 (19) 管理会社 ( 9) 管理員 ( 11) その他 ( ) 総住戸数は 4 戸未満のマンションが 4 割 4 戸以上 8 戸未満が 4 割 8 戸を超えるものは 割弱です ( 図 1) また 平均住戸数は 53.8 戸でした 全体の 9 割が 1 棟で構成されています ( 図 ) 図 1. 住戸数 (n=) 図. 棟数 (n=51) 1

2 築年数は 1 年未満のもの 1~ 年未満のもの 年以上のものがそれぞれ 3 割ずつで ( 図 3) 最大値は 39 年 平均値は 15.3 年でした 5 階未満は 4% と少なく ほとんどが 15 階未満の集合住宅です 15 階を超えるものが 1 割程度あり いわゆる超高層マンションといわれる 階以上のものもあります なお 築 年以上および 3 年以上のものは 15 階未満の集合住宅です (15 階を超える住宅はすべて築 年未満 ) 図 3. 築年数 (n=5) 図 4. 階数 (n=53) 岡山市のなかで最も広い北区に 6 割のストックが位置しています 次いで北区に接している中区に 割 南 区に 1 割強です 図 5. 立地と岡山市内地図 (n=53) 図 6~8 に付設店舗数 主要構造 免震 制震装置の有無を示します 図 6. 付設店舗数 (n=5) 図 7. 主要構造 (n=5) 図 8. 免震 制震装置

3 事務所等の用途変更し使われている住戸があると回答した組合は 1 割強程度ありました ( 図 9) 賃貸にしている住戸があると答えた組合は 9 割を超えており 賃貸にされている住戸が 1 戸未満の場合は 6 割 1 戸以上が 3 割強です 空き家があると答えた組合は半数を占め そのほとんどが空き家は 5 戸未満であると答えています 図 9. 用途変更した住戸数 (n=5) 図 1. 賃貸化住戸数 (n=5) 図 11. 空き家数 (n=49) 表. 住戸利用で困っていること 専用部分の管理の不備 ( ゴミ屋敷 ) や専用部分の勝手な用途変更計画が問題になった () 機械式駐車場が狭く契約率が低い (1) 駐輪所の区画数の少なさ 使いにくさ等 (3) 高齢化にともなう自主管理の方法 (1) ( 件 ) 高層マンション 大規模な集合住宅団地は比較的少なく 高くても 階程度までのものが多く 北区と中区を中心に立地しています 空き家が半数のマンションで存在しており 約 9 割のマンションで賃貸になっている住戸もあります 一方 用途変更をしている住戸があるマンションは 1 割程度と多くはありませんでした 9 割弱の管理組合が管理会社へと業務を委託し 1 割は管理会社に委託をしていません ( 図 1) 昼に管理員または事務員がいる組合は 97% で 夜間に管理担当者が常駐している例はありませんでした ( 図 13) 1% 5% % % 5% 1% 所長 支配人 統括者管理員 事務員コンシェルジュ 窓口担当清掃員警備員技術員防災センター要員 昼 いない 1 人 人 夜 図 1. 管理形式 (n=53) 図 13. 常駐の管理担当者 ( すべて n=) 3

4 理事数は マンションの規模にもよりますが 人数でみますと 5 人未満が半分 5~1 人が4 割 1 人以上が 1 割弱です ( 図 14) 多くの管理組合で管理者は理事長がなっています( 図 16) 理事の任期は約 6 割強が 1 年 3 割が 年で ( 図 17) 半数交代をしている組合は全体の 3 割です ( 図 18) 半数交代をしている組合の理事の任期をみると その 8 割が 年です 理事長管理組合法人なので選任していない管理組合法人でないが選任していない管理会社分譲会社その他 7%(3) 4%() 91%(4) 図 14. 理事数 (n=53) 図 15. 監事数 (n=51) 図 16. 管理者 ( すべて n=46) 図 17. 理事の任期 (n=5) 図 18. 交代方法 (n=5) 区分所有者以外の理事について 9 割の管理組合がいないと回答しています 区分所有者以外の理事がいると答えた管理組合では 区分所有者の家族が理事となっていると答えています ( 図 19) さらに 9 割弱の管理組合が区分所有者以外の理事を規約で認めていないと回答しています 規約で認めている組合では 区分所有者の家族が多く 次いで借家人 マンション管理士や建築士などの専門家が挙げられています ( 図 ) 管理会社と答えた組合はありませんでした いない (n=5) 認められていない (n=5) 9%(45) マンション管理士 (n=5) マンション管理士 (n=8) 13%(1) 84%(4) 弁護士 (n=5) 弁護士 (n=8) 13%(1) 建築士 (n=5) 建築士 (n=8) 13%(1) 借家人 (n=5) 借家人 (n=8) 5%() 区分所有者の家族 (n=5) 8%(4) 区分所有者の家族 (n=8) 管理会社 (n=5) 管理会社 (n=8) 88%(7) その他 (n=5) その他 (n=8) 13%(1) 図 19. 区分所有者以外の理事 ( 実際 ) 図. 区分所有者以外の理事 ( 規約 ) 4

5 理事会とは別に 専門委員会を設立している組合は約 4 割程度みられ そのうちの 3 分の が大規模修繕 長期修繕計画についての専門委員会があると答えています ( 図 1) 管理組合の約 7 割が地域の町内会に加入しており その 8 割がマンション全体で加入しています さらに地域の町内会に マンションの世帯ごとに加入していると答えた組合のマンションでは その加入率は半分程度です ( 図 ) 管理組合と別にマンションで 1 つの自治会 町内会がある (6) 地域の町内会の加入 (36) 特になし (11) % % 4% 6% 8% 1% 専門委員会 (n=54) 34 大規模修繕 長期修繕計画 (n=) 16 4 規約や細則の制定 見直し (n=) コミュニティ形成 (n=) 建て替えの検討 (n=) その他 (n=) 6 14 あり なし 図 1. 専門委員会の内容 11% 68% 1% 1 割 (4) 67% 加入率 8 割 (1) 16% 9 割 (1) 17% マンションで加入 (7) 世帯ごとに加入 (8) 77% 3% 6.5 割 (1) 5% 1 割 (1) 5% 図. 自治会 町内会との関係 加入率 5 割 () 5% 設備等の故障 トラブルの対処方法は 6 割の組合が昼夜ともコールセンターで対応しています また 昼のみ担当者が常駐しているものも4 割あります ( 図 3) 管理責任者 ( フロントマン ) の居場所はマンション内と回答した組合が 3 割弱 マンション外が 8 割弱みられます ( 図 4) マンション外にフロントマンがいる場合 どの程度の距離にいるのか尋ねたところ 約 8 割が 1~3 分未満で到着する距離であると答えています 昼夜とも担当者が常駐 (n=5) 昼のみ担当者が常駐 (n=5) 昼夜ともコールセンターで対応 (n=5) その他 (n=5) 39%() 6%(31) 1%(5) 図 3. 設備等の故障 トラブルの対処方法 マンション外 (39) 76% マンション内 (1) 4% 6 分以上 () 6% 3~6 分未満 () 6% 1~3 分未満 (6) 76% 1 分未満 (4) 1% 図 4. 管理責任者の所在 (n=51) 図 5. マンションへの所要時間 (n=34) 5

6 管理会社に委託をしていない管理組合が 1 割程度ありました 昼間の常駐管理をするのは管理員である場合が多いです 理事については 5 人未満 監事数は 1 人 管理者は理事長という体制が多くみられました 理事の任期は 1 年という組合が多くみられましたが 年任期とし 半数交代を取り入れている組合は 3 割程度あります 区分所有者以外の理事を認められているケースは少ないですが 実際に区分所有者以外に理事をしている組合では区分所有者の家族が理事を代行しているケースがありました 専門委員会を立ち上げている組合は 4 割弱にとどまり その多くは大規模修繕や長期修繕計画についての委員会である 自治会や町内会との関係をみると そのほとんどが地域の町内会にマンションで加入しています 全体の 1 割程度はマンションで1つの町内会を形成しており その加入率は 8~1 割と高くなっていました 一方 数は少ないですが 地域の町内会に 世帯単位で加入しているケースもあり その場合の加入率は 6 割未満程度と低くなっていました マンションの共用施設の設備の故障 トラブルには昼夜ともにコールセンターで対応する場合が多く フロントマンがマンション外 概ね到着所要時間 1~3 分という距離にいることが多くなっています 管理費および修繕積立金ともに 住戸の専有面積に応じて金額が決まっていることが多くなっています 管 理費は平均 119 円 / m 修繕積立金は平均 99 円 / mでした ( 図 6 図 7) 住戸の専有面積に応じて (n=3) 全住戸同額 (n=) 平均値 円 / m 75 円 / 戸 標準偏差 図 6. 管理費金額の決め方 (n=49) と金額 住戸の専有面積に応じて (n=9) 全住戸同額 (n=5) 平均値 98.8 円 / m 5848 円 / 戸 標準偏差 図 7. 修繕積立金額の決め方 (n=49) と金額 6

7 修繕積立金は月々 区分所有者から徴収している管理組合が 9 割を占め その他に管理費の中から一定金額を積立てている組合が 割弱 駐車場などの使用料から充当している組合が 1 割弱みられました ( 図 8) 修繕積立金は長期修繕計画を策定して または分譲時からの設定によりその金額を決定している組合が多くなっています ( 図 9) 月々 区分所有者から徴収 (n=5) 駐車場などの使用料から充当 (n=5) 管理費の中から一定額を積立て (n=5) その他 (n=5) 8%(4) 15%(8) 9%(47) 図 8. 修繕積立金の積み立て方 図 9. 修繕積立金の決め方 (n=49) コミュニティ活動がないと答えた組合は 7 割 サークル活動がない組合は 9 割です コミュニティ活動とし てみられたのは 懇親会 防災訓練 共同清掃などが多くなっています ( 図 3) サークル活動としてみられ たのは子育て支援やボランティアでした ( 図 31) コミュニティ活動はない (n=5) 花見 (n=5) 夏祭り (n=5) 運動会 (n=5) クリスマス会 (n=5) バザー (n=5) 旅行 (n=5) 懇親会 (n=5) 草花の手入れ (n=5) 共同清掃 (n=5) 防犯パトロール (n=5) 防災訓練 (n=5) 食事会 (n=5) 音楽会 (n=5) 餅つき大会 (n=5) その他 (n=5) 1%(5) 4%() 8%(4) 19%(1) 4%() 6%(3) 69%(36) サークル活動はない (n=49) 運動 (n=49) 子育て支援 (n=49) 料理 (n=49) ボランティア (n=49) 芸術 (n=49) 音楽 (n=49) その他 (n=49) 4%() 9%(45) 図 3. コミュニティ活動 図 31. サークル活動 7

8 長期修繕計画がある組合は 7 割 ない組合は 割みられます ( 図 3) 実際に大規模修繕をしたことがある 組合は 6 割弱 その工事の内訳は外壁改修工事 屋上防水工事 鉄部塗装などです ( 図 33) ない (1) 1% わからない (5) 1% ある (34) 69% ない (1) 4% ある (9) 58% 鉄部塗装外壁改修工事屋上防水工事排水管取り替え工事給水管取り替え工事 3%(1) 3%(1) 66%(19) 9%(6) 76%() エレベーター取り替え工事 14%(4) その他 3%(1) 図 3. 長期修繕計画の有無 (n=49) 図 33. 大規模修繕の経験 (n=5) と実施したことがある大規模修繕 ( すべて n=9) 耐震診断をしたことがあるまたは検討中という組合は 1 割弱で 検討したことがないと答えた組合は 8 割です 実際に耐震補強工事をしたことがあるまたは検討中という組合は少なく 4% 程度でした 建て替え検討は 9 割以上の組合がしていません ( 図 36-1) これは 対象となっているマンションが 1981 年より前の旧耐震基準でつくられたマンションが少ないこと さらに 建替えを検討する 築 4 年 5 年のマンションが少ないためであると考えられます わからない (6) 13% ある (1) % 検討中 (3) 6% ある () わからな % い (4) 9% 検討中 () 4% 検討している () % わからない (3) 6% 検討したことがある () % ない () 79% ない (4) 87% していない (47) 94% 図 耐震診断の経験 (n=47) % % 4% 6% 8% 1% 図 耐震補強工事の経験 (n=46) % % 4% 6% 8% 1% 図 建て替え検討 (n=5) % 5% 1% 1981 年より前 (n=) 年より前 (n=) 1 年未満 (16) 1981 年以降 (n=41) 年以降 (n=4) 36 1~ 年未満 (19) ~3 年未満 (9) ある検討中ないわからない 図 34-. 耐震診断の経験 - 竣工年からみた - ある検討中ないわからない 図 35-. 耐震補強工事の経験 - 竣工年からみた- 8 3 年以上 (6) していないわからない 図 36-. 建て替え検討 - 築年数からみた-

9 図面を保管している組合は 9 割弱 ( 図 ) で 保管者は理事長 管理員 管理会社です ( 図 38) 図 39 の付近見取り図から構造計算書までの 11 項目が マンション管理適正化法で 分譲会社が管理組合に引き渡すべき書類として位置づけられています しかし 1% のマンションで引き渡され 保有されているわけではありませんでした これは マンション管理適正化法公布 ( 年 ) 以前に建設されたマンションや 引き渡されてもその後保管されているのかどうかが不明瞭になっているものと考えられます 保管していない () 4% わからない (4) 8% 保管している (44) 88% その他 (15) 36% 管理会社 (8) 19% 理事長 (1) 8% 理事長以外の理事 () % 管理員 (7) 17% 図. 図面の保管 (n=5) 図 38. 保管者 (n=4) 付近見取り図配置図仕様書平面図立面図断面図又はかなばかり図基礎伏図床伏図小屋伏図構造詳細図構造計算書大規模修繕の際の設計図その他 5%() 63%(6) 61%(5) 66%(7) 61%(5) 44%(18) 63%(6) 54%() 9%(1) 85%(35) 85%(35) 98%(4) 93%(38) 図 39. 保管図面の種類 ( すべて n=41) 震災対策についてみると 居住者の名簿作成 避難経路 避難場所の確定 エレベータ会社に震災時に即時に対応してもらうように依頼 地震保険への加入について 去年の東日本大震災の前から実施していたと答える組合が多くみられます ( 図 4) 震災後から実施したものとしては 地震保険への加入が他の項目よりも多くなっています 現在検討中の項目としては 要救助者の把握やマンション内のコミュニティ形成 専用の防災マニュアルの作成などがみられます % 1% % 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 地震を想定した防災訓練 (n=45) 要救助者の把握 リストの作成 (n=4) 居住者の名簿作成 (n=44) 防災対策本部設置規制の制定 (n=4) 5 93 避難経路 避難場所の確定 (n=43) 7 54 エレベータ会社に震災時に即時に対応してもらう依頼 (n=44) 炊き出し用具の整備 (n=4) 5 93 備蓄品の確保 (n=4) 5 93 専用の防災マニュアル作成 (n=4) マンション内のコミュニティ形成 (n=41) 5 71 近隣住民とのコミュニティ形成 (n=41) 地震保険加入 (n=43) 16 9 震災前から実施震災後から実施現在検討中実施予定なし 図 4. 震災対策 9

10 今後の管理の課題について聞いたところ 区分所有者 居住者の関心が低い 総会の出席率が低いなどの管理活動への参加が消極的であることが 4 割程度 他の項目よりも多くみられました さらに 管理費の滞納や居住者のマナーについて言及する意見が 3 割程度みられ 利用者の意識の低さに関する課題が挙げられています また 理事のなり手がいないという意見もみられました 物理的な側面では 駐輪所の過不足や建物の老朽化等が挙げられています 特になし駐車場が余っている駐車場が足りない自転車置き場 バイク置き場が足りない余り使われない共用施設がある運転や維持に費用のかかる共用施設がある理事のなり手がいない区分所有者 居住者の関心が低い理事会の開催が困難である総会の出席率が低い総会の開催が困難である委任状集めが困難である合意形成が困難である修繕費用が足りない管理費が高い管理費の滞納があるルールの変更が困難である管理規約 ルールの整備が困難である区分所有者の意見をまとめるのが婚案である管理会社との契約内容や委託に問題がある設備の故障が多い建物が老朽化している大規模修繕の進め方が分からない耐震性が心配である建て替えを検討している瑕疵の心配がある防犯対応防災対応居住者のクレームが多い居住者間のトラブルがある居住者のマナーに問題があるその他 5%() 5%() 5%() 5%() %(9) 14%(6) 11%(5) 11%(5) 16%(7) 14%(6) 11%(5) 5%() 11%(5) 5%() 9%(4) 11%(5) 3%(14) 3%(13) 3%(13) 41%(18) 45%() 図 41. 管理活動の課題 ( すべて n=44) 1

11 外壁や屋上防水についての工事など 長期修繕の計画 実施がなされている状況が明らかとなりました その一方 耐震補強については その手始めとなる診断をしていない組合は 8 割で 耐震補強工事が計画されている事例もありません 建て替えを検討しているマンションは多くありません 将来 大規模修繕工事等で必要になる図面については保管されている組合は多いですが 保管がないマンションも見られます 震災対策をみると 多くの項目で実施予定はないという回答がみられました 東日本大震災以前からとりくまれているのは居住者の名簿作成や避難経路 避難場所の確定 緊急時のエレベータ会社との連携 地震保険への加入です 今後取り組もうと検討をしているのは 要救助者のリストづくり 防災マニュアルの作成 これに加えてマンション内外のコミュニティ形成です コミュニティ活動がないと答えた組合は現在 7 割に上っていますが 震災対策としてコミュニティ形成の必要性が検討されている現状も把握できました 事前のヒアリング調査 並びに本アンケート調査にご協力いただいたマンションの皆様に 改めて厚くお礼 申し上げます 誠にありがとうございました 11