板橋区都市整備部地区整備事業担当課 日時 : 平成 30 年 7 月 27 日 ( 金 ) 7 月 28 日 ( 土 )
本日の説明内容 1 板橋駅西口周辺地区のまちづくり 2 板橋駅西口地区都市計画素案について 1 市街地再開発事業 2 地区計画 3 高度利用地区 4 高度地区 3 今後のスケジュール 1
1 板橋駅西口周辺地区のまちづくり 2
地区の位置 規模 都営三田線新板橋駅 板橋駅西口地区約 0.6ha 東武東上線下板橋駅 JR 埼京線板橋駅 3
板橋駅西口周辺地区まちづくりプランの策定 ( 平成 27 年 3 月 ) 板橋駅西口周辺地区の将来像 4
板橋駅西口周辺地区まちづくりプランの策定 ( 平成 27 年 3 月 ) ゾーン別の方針 都営三田線新板橋駅 板橋駅西口地区 東武東上線下板橋駅 JR 埼京線板橋駅 駅前新活力創出ゾーン ( にぎわい 交流の創出が求められるゾーン ) 駅周辺に必要な都市機能の集約とにぎわい 交流の創出を図るため 低層部に商業 業務施設 中高層部に都市型住宅を整備する市街地再開発事業が検討されている 5
板橋駅西口周辺地区まちづくりプランの策定 ( 平成 27 年 3 月 ) 道路 公園 緑の方針 板橋駅西口地区 幹線道路 : 自動車交通の円滑な処理および歩行者の安全 快適環境の形成 主要な生活道路 : 駅と駅を結ぶ重要な動線として移動のしやすさを向上 歩行者優先の道路 : 歩行者の買い物や散策の楽しさ 安全性を重視した歩行環境の充実 公園 緑 : 共同化等を通じて敷地内での緑化の推進やポケットパークの整備 6
2 板橋駅西口地区都市計画素案について 7
都市計画素案の内容について 板橋区は 都市計画の決定及び変更を検討しています 1 2 3 4 市街地再開発事業地区計画高度利用地区高度地区 8
1 市街地再開発事業について 市街地再開発事業とは (A) 施行区域 (B) 建築物の整備内容 9
市街地再開発事業とは ( 市街地再開発事業について ) オープンスペースの設置や公益施設 商業施設などが整備されることにより 生活利便性や安全性が向上します 商業地域であるが 容積率が有効利用できていない 駅前空間が未整備 魅力的な駅前拠点が整備できていない 良好な都市型住宅の供給 駅前広場 幹線道路の整備 広場 道路が未整備 快適な歩行空間の創出 広場の整備 UR 都市機構 HP より参照 ( 都市再開発実務ハンドブック 2007( 大成出版社監修 : 国土交通省 ) 参照 ) 10
(A) 施行区域 ( 市街地再開発事業について ) 名称 : 板橋駅西口地区第一種市街地再開発事業 面積 : 約 0.6ha ( 区域は下図のとおり ) B 街区 ( 約 545 m2 ) A 街区 ( 約 3,260 m2 ) 11
(B) 建築物の整備内容 ( 市街地再開発事業について ) 建物概要 高さの限度 :25m B 街区 A 街区 街区 A 街区 B 街区 建築面積約 1,900 m2約 325 m2 延べ面積約 43,250 m2約 1,570 m2 主要用途 建築物の高さの限度 壁面後退 住宅 店舗 事務所 公益 駐車場 高層部 :150m 低層部 : 25m 店舗 事務所 25m 高さの限度高層部 :150m 壁面後退 高さ 25m 未満 :2m 高さ 25m 以上 :10m 壁面後退 :4m 壁面後退 :1m 高さの限度低層部 :25m 12
イメージ板橋駅西口より ( 参考 ) 現在検討中のものであり 今後変更となることがあります 13
イメージ A 街区の低層部と B 街区 ( 参考 ) A 街区 B 街区 新板橋駅 現在検討中のものであり 今後変更となることがあります 14
都市計画素案の内容について 板橋区は 都市計画の決定及び変更を検討しています 1 2 3 4 市街地再開発事業地区計画高度利用地区高度地区 15
2 地区計画について 地区計画とは (A) 地区計画の区域 (B) 地区計画の目標 方針 (C) 地区整備計画 16
地区計画とは ( 地区計画について ) まちづくりのルール として都市計画に位置づけられ 法的根拠があるルールになります 地区の目指すべき将来像を設定し その実現に向けて 地区整備計画 で具体的な建物づくりルールが定められます 地区計画に定める内容 (A) 位置 面積 ( 区域 ) 地区計画では共通の特徴をもつ 地域 まとまりのある 地区 で計画します (B) 地区計画の目標と方針 まちの将来像を その地区の 地区計画の目標 として定めます また 目標を実現するための 地区計画の方針 を定めます (C) 地区整備計画 地区計画の方針 に基づき 具体的な建物づくりのルールを 地区整備計画 として定めます 建物の用途 高さなど 土地 建物に関する詳細なルールを定めることができます また 地区内に必要な道路 広場などの公共空間 ( 地区施設 といいます ) の配置を計画することもできます 17
(A) 地区計画の区域 ( 地区計画について ) 地区計画の区域 ( 位置 面積 ) 位置 : 板橋一丁目地内 面積 : 約 0.6ha B 地区 A 地区 18
(B) 地区計画の目標 方針 ( 地区計画について ) 西口周辺地区の将来像 ( まちづくりプラン ) 板橋区の玄関にふさわしいまち 安全で安心なまち 誰もが暮らしやすく 活気にあふれたまち 地区計画の目標 板橋区の玄関にふさわしいにぎわいのある複合市街地と安全 安心で魅力ある駅前環境の形成 土地利用の方針 地区施設の方針 土地の高度利用により 周辺市街地との一体的な街並み形成に配慮した複合市街地を形成する 歩行者の安全性 快適性及び回遊性の向上を図るため 歩道状空地を整備する 建築物等の整備の方針 良好な住環境の確保を図るため 建築物等の用途の制限を定める 19
(C) 地区整備計画 ( 地区計画について ) 今回の都市計画では 具体的な建物づくりのルールを 地区計画の目標 方針 に基づき 地区整備計画 として定めます 地区整備計画に定める内容 (1) 地区施設 ( 道路 広場など ) の配置及び規模 (2) 建築物等の用途の制限 (3) 建築物の敷地面積の最低限度 (4) 建築物等の高さの最高限度 (5) 壁面の位置の制限 その他 壁面後退区域に置ける工作物の設置の制限 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限 土地の利用に関する事項 20
(1) 地区施設 ( 道路 広場など ) の配置及び規模 ( 地区計画について ) ゆとりある歩行者空間 や 建築物と一体的な魅力ある空間 憩いの場 を地区施設として配置します B 地区 A 地区 21
(1) 地区施設 ( 道路 広場など ) の配置及び規模 ( 参考 ) 広場 1 号のイメージ 現在検討中のものであり 今後変更となることがあります 22
(1) 地区施設 ( 道路 広場など ) の配置及び規模 ( 参考 ) 広場 2 号のイメージ 現在検討中のものであり 今後変更となることがあります 23
(C) 地区整備計画 ( 地区計画について ) 今回の都市計画では 具体的な建物づくりのルールを 地区計画の目標 方針 に基づき 地区整備計画 として定めます 地区整備計画に定める内容 (1) 地区施設 ( 道路 広場など ) の配置及び規模 (2) 建築物等の用途の制限 (3) 建築物の敷地面積の最低限度 (4) 建築物等の高さの最高限度 (5) 壁面の位置の制限 その他 壁面後退区域に置ける工作物の設置の制限 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限 土地の利用に関する事項 24
(2) 建築物等の用途の制限 ( 地区計画について ) 一部の用途を制限し 駅前にふさわしい健全な商業環境の形成を図ります (3) 建築物の敷地面積の最低限度 (4) 建築物等の高さの最高限度 A 地区 :3,000 m2 B 地区 :500 m2 A 地区 :150m B 地区 :25m (5) 壁面の位置の制限 周囲への影響や歩行空間を確保するため 壁面の位置の制限を設けます 25
都市計画素案の内容について 板橋区は 都市計画の決定及び変更を検討しています 1 2 3 4 市街地再開発事業地区計画高度利用地区高度地区 26
3 高度利用地区について 高度利用地区とは (A) 高度利用地区の変更内容 27
高度利用地区とは ( 高度利用地区について ) 土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため 容積率の最高限度や建蔽率の最高限度等を定めます 28
(A) 高度利用地区の変更内容 ( 高度利用地区について ) 容積率の割り増しにより 土地の高度利用を図り 魅力ある駅前環境を形成します 容積率を割り増す代わりに 建ぺい率の最高限度を引き下げることで 広場や通路を整備し ゆとりある空間を整備します ゾーン容積率建ぺい率 高度利用地区の範囲 B ゾーン A ゾーン A ゾーン 600% 950% 80% 60% B ゾーン 600% 600% 80% 80% 29
都市計画素案の内容について 板橋区は 都市計画の決定及び変更を検討しています 1 2 3 4 市街地再開発事業地区計画高度利用地区高度地区 30
4 高度地区について 高度地区とは (A) 高度地区の変更内容 31
高度地区とは ( 高度地区について ) 市街地環境の維持 土地利用の増進を図るため 建築物の高さの最高限度等を定めます (A) 高度地区の変更内容 高度地区の変更範囲 最高限度高度地区 (60m ) の指定による高さを変更します 60m 高度地区 高度地区の指定なし 高さの規制については 地区計画により A 地区 :150m B 地区 :25m に制限します 32
3 今後のスケジュール 33
今後のスケジュール ( 案 ) 原案の縦覧 ( 1 6 条 ) 原案説明会案の縦覧 ( 1 7 条 ) 都市計画決定告示事業認可工事着手工事完成平成 30 年度 (2018 年度 ) 都市計画審議会平成 31 年度 ~ (2019 年度 ~) 都市計画法の第 16 条 第 17 条素案説明会今回都市計画手続き 34
ご清聴ありがとうございました 本資料の無断転載 使用については禁止させていただきます 本計画については素案の為 変更の可能性があります ( 承認番号 )30 都市基交著第 21 号平成 30 年 4 月 2 日 30 都市基街都第 59 号平成 30 年 5 月 28 日
( 参考 ) 用語集 項目建築面積延べ面積建ぺい率容積率用途の制限敷地面積の最低限度壁面の位置区画道路歩道状空地最高限度高度地区都市計画審議会高度利用 建物の真上から見た面積 建物の総面積の合計 内容 敷地面積に対する建築面積の割合 敷地面積に対する延べ面積の割合 建物の利用形態の制限 敷地を分割するときに最低必要な敷地面積 道路や敷地 境界から建物の外壁までの距離 街区を構成する基本的な道路のこと 道路に沿って私有地の中に設置される空地のこと 建物の高さの最高限度を定める都市計画制度 区の都市計画について決定変更するにあたり審議する外部組織 ( 学識経験者 区議会 警察 消防関係者などからなる ) 道路 公園 広場等の適正な整備のもとに高層建築物又は容積率の高い建築物を建築することにより 土地をより高度に利用すること