0 S ETAGAYA 平成 30 年 (208 年 )0 月 日発行 No.8 物の絶対高さ制限及び最低限度の制限に関する都市計画変更特集号 発行 / 世田谷区編集 / 広報広聴課 80 世田谷区世田谷 2 27 32 ( 代 ) 32 300( 広報広聴課 ) 区のホームページ ( パソコン 携帯電話共通 )http://www.city.setagaya.lg.jp/ 月 日から 物の絶対高さ制限及び 最低限度の制限 に関する新しいルールを運用します 区では 世田谷区都市整備方針でめざすべきまちの姿のひとつとして掲げる みどりとやすらぎがあり 住みたくなるまち を実現するため 物の高さ及び敷地面積に関するルールの見直しに取り組んでいます このたび 都市計画の見直し内容が決まりましたので お知らせいたします 最低限度の制限については都の決定となります 問都市計画課 32 2 物の絶対高さ制限 現在 高度地区において定められ ている 30m または m の絶対高さ 制限を見直します また 現在 絶対 高さ制限が定められていない一部 の区域にも制限を導入します 見直し対象区域 低層住居専用地域を除く 住居系用途地域 準工業地域 一部の近隣商業地域 既に制限のある低層の住宅地や 駅周辺の商業地などでは制限を変更しません 最低限度の制限 現在 最低限度の制 限が定められていない区域に制限 を導入します 見直し対象区域 低層住居専用地域を除く 住居系用途地域 準工業地域 見直し前 見直し後 0 見直し前 0m または 2m 見直し後 0m または 2m 70 80 00 地域の特性を踏まえたきめ細かな内容に変更します! これまでの経緯今後の予定 絶対高さ制限には 市街地環境の向上に資する物などを対象にした特例を新たに設けます 区民アンケートや意見交換会の開催など様々な機会を通じて 区民の皆さんからいただいたご意見を踏まえ検討してきました 詳しくは 面をご覧下さい 都市の顔となるのは 街並み です 世田谷区は 良好な住宅都市として形成された歴史が長く 住民参加 を基盤とした街づくり条例や身近な地域で90 地区の地区計画を策定するなど これまでの取組みによって今の住環境を築いてきました 近年は 社会情勢の変化もあって 宅地の細分化や高い物も増加してきています 子や孫の代まで 良好な住宅都市として住環境を維持していくために 区では 物の高さと敷地面積に関する新たなルール の検討を平成 27 年度より進めてきました 今般の都市計画の見直しにあたっては これまでも区民の皆さ んのご意見をいただき 都市計画審議会の助言を受けて 議論を重ねてきました 昨年 月には 区のおしらせ特集号 で それまで検討し 取りまとめた都市計画 ( 素案 ) をお知らせしたほか 区民の皆さんへの説明会や意見募集を行い 都市計画の手続きを経て このたび 新しい都市計画のルールを決定しました 平成 3 年 月 日から 新しいルールの運用を始めます 人口 90 万人を超えた世田谷区できめ細かな街づくりを進め みどりとやすらぎがあり 住みたくなるまち をめざし 光と風 みどりを確保した世田谷らしい街並みと快適な暮らしを次世代に引き継いでいきます 世田谷区長 のぶ と 保坂展人
物の絶対高さ制限及び最低限度の制限に関する都市計画変更特集号問都市計画課 32 2 は 今回の見直しの対象ではなく 現在の絶対高さ制限及び最低限度の制限に 変更はありません 物の絶対高さ制限について ( 高度地区 ) 区内の約 0% を占めるは 今回の見直し対象外です 都市計画変更の解説用冊子を配布しています 配布場所 / 都市計画課 総合支所街づくり課区のホームページ物の高さ及び敷地面積に関するルールの見直しについて からもご覧いただけます 絶対高さ制限とは 絶対高さ制限 とは 建てられる物の 高さ の最高限度を定める制限です 現在 区では低層の住宅地である に 0mまたは2m 低層住居専用地域を除く住居系用途地域 と 準工業地域 に 30m またはmの絶対高さ制限を定めています 絶対高さ制限の見直しについて 絶対高さ制限 今回の見直しは 絶対高さ制限 を対象としており 物の床面積の合計を制限する 容積率 や絶対高さ制限以外の物の高さに関する 斜制限 日影規制 など その他の制限は見直しの対象としていません 新たに設ける特例等について 市街地環境の向上に資する物の特例 敷地条件 周辺環境への配慮 市街地環境への貢献 良質な住宅等の条件 などの特例基準を満たす物については 指定値を超える高さの上限を設定します 新たな絶対高さ制限の指定値 市街地環境の向上に資する物のイメージ 基準 基準 2 基準 3 今回の見直しでは 地域ごとに新たな絶対高さ制限の数値 ( 指定値 ) を定め 指定値を超える物を制限し 周辺住環境の保全を図ります 併せて 敷地内緑化や壁面後退距離の確保など 市街地環境の向上に資する物に対しては 指定値を超える高さの上限を設定し 良好な物を誘導していきます このように 絶対高さ制限を定めて周辺住環境の保全を図る 規制 とともに 市街地環境の向上に資する物への 誘導 を組み合わせ 光と風 みどりを確保する街づくりを進めていきます 新たな絶対高さ制限の数値 ( 指定値 ) 低層住居専用地域を除く住居系用途地域 と 準工業地域 では 30mまたはmの絶対高さ制限を見直します また 現在 絶対高さ制限が定められていない 近隣商業地域 のうち 住宅地の中にある身近な商店街について 新たに絶対高さ制限を導入します 指定値を超える高さの上限指定値 地図 A 区域ごとの 具体的な数値は 折込ページ A をご覧下さい 特例基準 ( 認定 許可 ) の項目 敷地内緑化 壁面後退の距離 敷地面積 敷地が接するの幅員や長さ 建ぺい率 敷地内の空地 ( 緑地帯 歩状空地 広場状空地等 ) 天井高さ 住戸面積 防災対策施設の設置などの特例基準を定めます 詳しくは 都市計画課へお問い合わせ下さい 基準 3 については 定量的な基準のほかに 第三者機関の意見を踏まえつつ計画を総合的に判断し 許可の可否を決定します 緑化や壁面後退の距離など 市街地環境への貢献の程度 特例基準ごとの絶対高さ制限の上限 指定値 基準 ( 認定 ) 基準 2( 認定 ) 基準 3( 許可 ) m - - 8.0m m - 9.0m 22.0m 9m 22.0m 2.0m 28.m 2m 28.0m 3.0m 37.m 28m 3.0m 3.0m 2.0m 3m 3.0m 37.0m.0m 地区計画について 地区計画とは 都市全体の都市計画に加え 身近な地区レベルにおける独自のルールを定めることができる都市計画の制度です 区では 区民の皆さんと協働して身近な街づくりを推進する中で 地区の特性を踏まえた地区計画を90 地区において策定してきました (0 月 日現在 ) 今回の見直しでは 地区計画で物の高さの最高限度を定めている場合は地区計画の内容を尊重し 新たな絶対高さ制限の指定値にかかわらず 地区計画で定めた内容を適用します 物の最低限度の制限について ( 用途地域 ) 最低限度の制限とは 物を建てる際に必要な最低限度を定める制限です なお この制限が導入された時点で既に最低限度に満たない敷地は 新たに分割しない限りが可能です 最低限度の制限は 都の決定となります 0 新たに設ける特例等 最低限度の制限を 70 に定めた場合の例 70 70 0 7 7 できません 敷地内緑化 壁面後退の距離など 0 0 地区計画について地区計画で最低限度を定めている場合は 今回の見直しの数値ではなく 地区計画で定めた数値を適用します 3 面参照 敷地内緑化や壁面後退距離の確保など 市街地環境の向上に資する物に対しては 指定値を超える高さの上限を設定し 良好な物を誘導していきます また 既存物の建替えや継続的に検討されてきた分譲マンションの建替え計画に対応するための特例等を定めます 地図 B 区域ごとの 具体的な数値は 折込ページ B をご覧下さい 2 絶対高さ制限既存不適格物の 3 絶対高さ制限に係る経過措置 ( 継続的に検討されて 建替えに関する特例 きた分譲マンションの建替え計画に関して ) 指定値を超える既存物については 最初の建替えに限り 一定の基準に適合することで 既存物の高さを上限とするこ とが ただし 災害などにより特別な措置が必要な場合 は 最初の建替えに限りません 既存物の高さ 新たな絶対高さ制限の指定値 特例を活用した建替えのイメージ A 建替え前 特例を活用すると 一定の基準に適合することで 既存物の高さまで建替えることが A 建替え後 特例基準 敷地面積 : 既存物と同程度であること 2 床面積 : 指定値を超える部分の床面積の合計 ( 図中 A ) が既存物の指定値を超える部分の床面積の合計 ( 図中 A) を超えないこと 3 建物用途 : 既存物と主たる用途が同じであること その他 : 本特例の規定を適用する際に 既存物が現に存すること 分譲マンションの建替え計画の事業の継続性を踏まえ 今回の絶対高さ制限の運用開始から 年以内に建替え決議と届出をして建替えを行う分譲マンションには 新たな絶対高さ制限の適用について経過措置を設けます 替え計画 年以内建絶対高さ制限を定める高度地区の運用開始 分譲マンションの建替え決議 その他の特例 建替え決議を経た計画を区に届出 区の認定 公益上やむを得ない物等の特例 届出された計画による建替え 総合設計許可制度等を活用する物の特例 地区計画等の区域内の物の特例 詳しくは 区のホームページをご覧いただくか お問い合わせ下さい 2 3
物の絶対高さ制限及び最低限度の制限に関する都市計画変更特集号 問都市計画課 32 2 これまでの経緯 今後の予定 27 28 29 9 月 月 9 月年度基9 月 8 月 9 月 月 2 月 月 月 現在 月 日 ( 予定 ) 平成 年度 年度 30 3 素案に対する意見書の提出説明会の開催 特集号の発行 都市計画(素案)の公告 縦覧 設置案に対する意見書の提出募集及び意見交換会の開催基本的考え方(素案)区民意見基本的考え方の策定区民アンケートの実施基本的考え方(案)の策定都市計都市計画(案)の策本的考え方(素案)の公表画(素案)の策定定き基本的考え方 区民アンケートや区民意見募集の結果などは 都市計画の見直し内容の確定都市計画の運用開始 都市計画審議会に検討部会を都市計画(案)の公告 縦覧 区民意見を踏まえた検討 基本的考え方(素案)の周知都市計画手続検討 検証都市計画手続き周知基本的考え方とは 都市計 画を定めるにあたって区の 方針を示したものです 最低限度の制限は都決定 区のホームページからご覧いただけます 詳しくはこちらで検索世田谷区高さ敷地見直し & 新たな絶対高さ制限及び最低限度の制限 の指定値はどこで知ることがか? 新たな絶対高さ制限の指定値を超える既存物 は 今後どうなりますか? 各制限の指定値の詳細図は 都市計画課 総合支所街づくり課 下記ホームページでご覧いただけます 世田谷区トップページ くらしのガイド 都市計画 物の高さ及び敷地面積に関するルールの見直しについて 3 面 QR コードからもご覧いただけます 都市計画の運用開始時点で 既存物が新たな絶対高さ制限の指定値を超えている場合でも 直ちに物の除却や改築等を行う必要はありません 建替えの際に 新たな制限の範囲内でしていただくか 特例に関する基準 (3 面参照 ) を満たしてしていただくことになります 2 容積率などの見直しは行いますか? 最低限度に満たない敷地は 今後どう なりますか? 2 3 今回の見直しでは 絶対高さ制限及び最低限度の制限のみ見直しを行っています 容積率や斜制限など その他の制限は変更しません 新しい制限が適用されるのはどの時点からですか? 都市計画の運用開始時点で 既に最低限度に満たない敷地は 新たに分割しない限りが可能です また 都市計画の運用開始後に 公共事業の施行などにより敷地面積が最低限度に満たなくなった敷地も 新たに分割しない限りが可能です 3 都市計画の運用開始以降に着工するものが対象となります それより前に確認の手続きが終了していても 着工していない場合は 新しい制限が適用されます 都市計画の運用開始時点で 新しい制限を満たしていない物及び敷地の取扱いは Q 及び Q をご覧下さい 指定値が異なる区域にまたがった場合はどうなり ますか? 絶対高さ制限については 区域内の物の部分ごとにそれぞれの指定値が適用されます 最低限度の制限については 敷地の過半を占める区域の制限が適用されます 7 7 8 8 屋上に設ける看板なども絶対高さ制限の対象に なりますか? 物の高さについては 基準法で規定されており 屋上に設ける看板や一定規模以内の階段室等については 絶対高さ制限の対象になりません 新たな絶対高さ制限の特例を活用したい場合は どうすればよいですか? 看板 OK 絶対高さ 高度地区の特例 (3 面 ~) を活用したい場合は 確認申請等の前に認定または許可の取得が必要になります 詳しくは 都市計画課までご相談下さい ( 確認申請とは 物をする際 工事着手の前に必要な手続きです ) 再生紙を使用しています
物の絶対高さ制限及び最低限度の制限に関する都市計画変更特集号 問 都市計画課 32 2 A 絶 対 高さ 制限 を 定 め る 区 域 絶対高さ制限の指定における基本的考え方 ポイント 地域に応じたきめ細かなルールとします 都市計画で定める用途地域や容積率を踏まえます 標準的な計画で 容積率が活用できる制限とします 活力ある商業等の活動の場である駅周辺の商業地や 都市活力を 生み出す場である幹の沿は 見直しの対象としません 地区計画等で定められた内容を尊重します 絶 対 高 さ 制 限 と は 今回の見直しは 絶対高さ制限 を対象 としており 物の床面積の合計を制限 する 容積率 や絶対高さ制限以外の 物の高さに関する 斜制限 日影規制 など その他の制限は見直しの対象として 建てられる物の 高さ の最高限 度を定める制限です いません 斜型 高度地区 斜 制限 絶対高さ 制限 日影規制 北側敷地境 北側 絶対高さ制限以外の物の高さに係る制限の例 井 の 京王 街 州 甲 頭 明大前駅 千歳烏山駅 小 急 田 下北沢駅 環状8号 市 都 田園 経堂駅 環状7号 世田谷 成城学園前駅 三軒茶屋駅 世田谷 玉川 凡例 絶対高さ制限の数値 9m 2m 特例 3面参照 を活用す ることで 指定値以上の も可能になります 目黒 二子玉川駅 等々力駅 大井 町 28m 3m 東横 m m 自由が丘駅 目黒 m 指定なし 地区計画等で高さの最高限度を定め ている区域 0mまたは2mの絶対高さ制限を 定めている区域 地区計画等で定められている 高さの制限が引き続き適用されます 絶対高さ制限 0mまたは2m が引き続き適用されます 平成30年0月日発行 より詳しい地図は 都市計画課及び総合支所街づくり課窓口または 下記ホームページよりご覧いただけます 世田谷区トップページ くらしのガイド 都市計画 物の高さ及び敷地面積に関する ルールの見直しについて 問合せ先 80 世田谷 2 27 世田谷区役所 都市整備政策部 都市計画課 32 2 32 3023
物の絶対高さ制限及び最低限度の制限に関する都市計画変更特集号 問 都市計画課 32 2 B 敷 地 面積 の最 低 限 度 の 制 限 を 定 める区域 最低限度の制限の指定における 基本的考え方 ポイント 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 の 制 限 と は 区の敷地面積に関する施策の考え方を踏まえます 国の定める居住面積水準 住生活基本計画 を踏まえます 既存の敷地の利用状況を考慮し 地域の特性を踏まえます 地区計画等で既に定められている制限との整合性を図ります 物を建てる際に必要な最低限度を定める制限です 最低限度の制限は 都の決定となります 0 区 域 環状7号西側 外側 環状7号東側 内側 最低限度の制限を 70 に定めた 場合の例 最低限度の制限の数値は 指定建ぺい率に応じて 以下のように定めます 指定建ぺい率 0 0 0 最低限度の制限の数値 00 80 70 0 の 7 7 できません 頭 京王 甲州街 明大前駅 千歳烏山駅 最低限度の制限が導 入された時点で既に最低限度に 満たない敷地は 新たに分割しな い限りが可能です 70 70 井 小 急 田 下北沢駅 環状8号 市 都 田園 経堂駅 環状7号 世田谷 成城学園前駅 三軒茶屋駅 世田谷 玉川 目黒 二子玉川駅 等々力駅 大井 町 70 80 東横 最低限度の制限の 数値 凡例 自由が丘駅 目黒 00 指定なし 地区計画で最低限度の 制限を定めている区域 70 00 の最低 限度の制限を定めている区域 地区計画で定められている 最低限度の制限が引き続き適用されます 最低限度の制限 70 00 が引き続き適用されます 平成30年0月日発行 より詳しい地図は 都市計画課及び総合支所街づくり課窓口または 下記ホームページよりご覧いただけます 世田谷区トップページ くらしのガイド 都市計画 物の高さ及び敷地面積に関する ルールの見直しについて 問合せ先 80 世田谷 2 27 世田谷区役所 都市整備政策部 都市計画課 32 2 32 3023