NEW YORK COMMERCIAL (RETAIL) LEASE / BUY-SELL リテール店舗出店のご案内 SUMITOMO REAL ESTATE SALES (N.Y.), INC. 800 SECOND AVENUE, SUITE 300, NEW YORK, NY 10017 (212) 596-0800, WWW.SUMITOMO-NY.COM
UPTOWN & MIDTOWN Morningside Heights 名門コロンビア大学のキャンパスや教会が広がり アカデミックな雰囲気が漂う学術エリア $72/sqft/y ( 約 25,000 円 / 坪 / 月 ) Upper West Side セントラルパークの西側に位置する高級住宅地 おしゃれなカフェやレストラン 高級スーパーが軒を連ねる $144/sqft/y ( 約 51,000 円 / 坪 / 月 ) Midtown West タイムズスクエアなど代表的な観光エリア 8rh Ave 以西の Hell skitchen は新たな HotSpot ハドソンヤード再開発エリアも注目 出所 : REBNY: Retail Report Spring 2015 Washington Heights ワシントンハイツ Mornigside Heights モーニングサイドハイツ Upper West Side アッパーウエストサイド $2,413/sqft/y Midtown West ミッドタウンウエスト Harlem ハーレム $3,683/sqft/y Upper East Side アッパーイーストサイド Midtown East ミッドタウンイースト Murray Hill マレーヒル $191/sqft/y ( 約 67,000 円 / 坪 / 月 ) Average Asking Rent Major Retail Neighborhoods USD/JPY 換算レート : 120 円 $1,700/sqft/y Upper East Side 豪邸が立ち並ぶ 伝統的な高級住宅地 Madison Ave は 5 番街と並ぶ高級ショッピング街 ミュージアムマイルと称される通りには メトロポリタン美術館を初めとする 9 つの美術館と博物館が立ち並ぶ $188/sqft/y ( 約 66,000 円 / 坪 / 月 ) Midtown East グランドセントラル駅を中心に 世界屈指のビジネスエリア 日系企業のオフィスも多く 日本食レストランが集中するエリアのひとつ 2
MIDTOWN S & DOWNTOWN Chelsea West Village 350 軒以上のアートギャラリーが集まるトレンド発信エリアのひとつ 2009 年の再開発により 高架貨物線跡を再利用した空中公園 ハイライン が作られ ホテルやレストランなど付近の不動産開発が活発化した 今春移転オープンしたホイットニー美術館も大きな話題を呼んでいる ニューヨーク大学周辺は Bleaker St を中心に 人気のベーカリーやカフェが並び 学生街らしい雰囲気が漂う 煉瓦造りの低い建物が特徴的 BlueNote など多くの Jazz Bar やおしゃれなレストランが軒を連ね 大人がカジュアルに出かけるエリアでもある SoHo 1980 年代まではアートの中心地として知られたが 現在は さまざまなブランドショップが集まるファッションの中地となっている TriBeCa 1980 年代以降の再開発により 倉庫街だったエリアが高級住宅地に変貌 セレブが多く 高級コンドミニアムや一流レストラン ラグジュアリーブランドの店舗が並ぶ 現在市内で最も家賃が高いエリア $372/sqft/y $145/sqft/y ( 約 51,000 円 / 坪 / 月 ) $1,000/sqft/y Chelsea チェルシー West Village ウェストビレッジ SoHo ソーホー $481/sqft/y TriBeCa トライベッカ Financial District ファイナンシャルディストリクト Gramercy Flatiron グラマシーフラットアイロン $435/sqft/y $977/sqft/y $143/sqft/y ( 約 50,000 円 / 坪 / 月 ) East Village イーストビレッジ Lower East Side ロウアーイーストサイド Gramercy / Flatiron グラマシーパークを中心に 歴史保存区域に指定されている閑静なエリア フラットアイロンビル周辺には イタリア食材専門店 EATALY やマディソンスクエアパークなどがあり 観光客だけでなく地元の人々も集う BK/Williamsburg East Village 若者の街として人気が高く 手頃なレストランやバーが立ち並ぶ 目抜き通りの St. Mark s Pl は 和食レストランが並び 地元では Japan Town として知られる イーストビレッジパークの周辺には 日系美容室が多い Lower East Side かつては移民や労働者の居住エリアだったが 2000 年後半から時代の先端をいくエリアに変貌している Financial District 世界最大の金融街 NY 証券取引所も位置する 昨年 2014 年 11 月には 同時多発テロ跡地に建設された ワールドトレードセンター がオープンし 地域再興に拍車をかけた 3
BROOKLYN BK/Williamsburg Williamsburg マンハッタンイーストビレッジの対岸に位置するブルックリンの人気エリア 古くは マンハッタンからアーティストたちが移り住み始めたことから注目されたが 近年急速に商業化が進み 有名なカフェやインテリアショップなどが並び 若者からファミリー層まで幅広い支持を得ている 4
店舗物件選定から開店までの流れ 1 仲介業者選定 仲介委託 専任 と 非専任 の違い 2 物件選定 3 家主側との賃貸条件交渉 4 賃貸基本条件交渉 5 賃貸契約書交渉 締結 6 弁護 による契約書交渉 7 内装 事 8 開店準備 物件比較調査 内装工事業者の協業主に家主側不動産エージェントにて調整賃料 賃料上昇率 諸経費 フリーレント期間 内装工事費 敷金額 保証家主側 テナント側不動産弁護士による契約書作成 会社設立手続 会計士手配ビザ申請弁護士 リカーライセンス申請弁護士 ( 酒類取扱いの場合 ) デザイン 設計施工 前金支払 各種許認可申請 残額支払 開店従業員雇用手配 各種関係業者 ( 食材 商材 ) 手配 マーケティング開始 9 引渡し NY 市各局の検査 サインオフ 5
店舗開店スケジュール ( サンプル ) 1M 2M 3M 4M 5M 6M 7M 8M 9M 10M 不動産仲介会社 不動産専門弁護士 建築家又はインテリアデザイナー 内装工事業者 IT 関係業者 家具業者 保険会社 面談 専任仲介会社選定 物件内覧 選定 リース条件交渉 内装工事進捗フォロー 入居確認 物件比較 コスト分析 弁護士依頼 ( リカーライセンス取得の有無 ) リース契約書交渉 締結 * 締結時に 1) 敷金と 2) 前払レント支払 面談 建築家選定内装デザイン決定 家主承認手続き 内装工事監督サインオフ ( 建築家 業者 ) < テナント側内装工事負担 > 面談 業者選定工事契約 ( 見積 工期予定表 認可取得後工期約 20 週間を想定 ) 機器選定 発注 納入と据付スケジュール工事 家具業者と連携電話番号申請 家具選定 発注 納入と据付 リース関係 工事関係諸保険の手配 * リース契約締結時 : 保険書類提出 他の関係業者 ( 卸 食材等 ) 業者選定 ビルマニュアル参考 保険 Logistics 入居準備作業 準備事項 NY 法人会社設立 銀行口座開設 ビザ取得 現地従業員雇用 財務諸表 ( 英訳 ) 食品取り扱い免許 ( 外食 ) 6
初期コスト ( サンプル ) 項目見積金額備考 レント ( 家賃 ) 敷金 初年度リースの月額レント 5 か月分で合意した場合 * リース契約サイン時に小切手又はL/Cにて支払 退去時返却 弁護士不動産業務に精通 ( リカーライセンス取得の場合 別途追加費用あり ) 内装工事 $500/sf と想定 ( ただし ユニオンビルか否か かつレストランの場合仕様程度により差異あり ) マーケティング 初期のみとする IT/OA 機器電話機器と回線 インターネット設置 (PC 含まず ) 保険電気その他 $25,000 $125,000 $10,000 $1,000,000 $40,000 $50,000 $20,000 $12,000 $20,000 合計 $1,302,000 年間オフィスリース一般債務保険のみ申込み時の敷金 * 試算前提条件 : 床面積 : 2,000 sf レント : $150 /sf/year 参考 : Ootoya Chelsea 店 & Ootoya Greenwich Village 店内装 7
マンハッタンの商業ビル クラス区分 CLASS A ビル CLASS B ビル CLASS C ビル 28 万平方フィート以上 レント代高い 各指定ユニオン業者 工事費 メンテ高い 安定したビル運営 メジャーテナント多い 主なアベニュー沿い 12-28 万平方フィート レント代比較的に安い 指定ユニオン業者少い 工事費普通 小口テナント多い アベニュー間に立地 12 万平方フィート以下の低層ビル レント代安い 指定ユニオン業者無し 工事費普通 メンテ高い 個人オーナー多い アベニュー間に立地 出所 : REBNY ニューヨーク不動産業協会 8
物件選定のキーポイント 不動産仲介業者の選定 - 専任の判断 ( 仲介手数料なし ) 賃貸基本条件の把握と判断 用途確認 (Certificate of Occupancy 有無 ) キッチン設置可能の判断 ( 外食業の場合 ) リカーライセンス取得可否判断 ( 外食業の場合 ) 内装工事業者による物件精査 ( 工費 期間 ) 物件賃料及びコスト比較 家主の情報 9
賃貸契約交渉のキーポイント A. レント代 賃貸期間 B. フリーレント期間 C. エスカレーション条項 ( 賃料上昇指数 ) レント代上昇率 ( 固定 % 消費者物価指数 ) 管理費増負担率 ( 物件占有面積比率 ) 固定資産税増額負担 ( 物件占有面積比率 ) その他コスト : 電気 ガス 水道 保険 商業賃貸税 D. 譲渡 貸し条項 E. 敷 額 ( 現 信 状 =L/C) 賃貸契約への保証 ( 会社又は個人 ) 10
賃料コストシミュレーション 11
オファーレター サンプル 12
出店にむけての事前準備事項 英文会社案内パンフレット ウェブサイトの準備 英文財務諸表の準備 過去 3 年程度 NY 新会社設立の内容 - 法人形態 投下資金の勘定区分など ビジネスプラン メニュー - 顧客単価 座席数 店舗デザイン ブランド戦略と店舗デザイン コンセプト NYローカルネットワークの確立 - 内装 流通 会計 雇用など 13
住友不動産販売 NY 業務内容 住宅不動産と商業不動産のトータルサポート 購 売却 賃貸 物件管理 資 税 相談 マンハッタンオフィス 住宅売買 コンドミニアム コープ 戸建て ビルディング 商業 オフィス 店舗 ビルディング ファイナンス 賃貸 短期アパートメント 長期アパートメント 800 Second Avenue, Suite 300 New York, NY 10017 TEL:1-212-596-0800 FAX:1-212-596-0801 MAIL:info@sumitomo-ny.com URL: www.sumiotomo-ny.com 日本語でお問い合わせください 14