関西圏 中京圏版 2013 年 6 月 June 2013 1.2013 年 4 月期関西圏 中京圏賃貸住宅指標 2. 名古屋市の賃貸住宅市場
1.2013 年 4 月期関西圏 中京圏賃貸住宅指標 大阪府京都府兵庫県愛知県静岡県 空室率 TVI( ポイント ) 8.08 14.25 11.72 15.33 23.36 募集期間 ( ヶ月 ) 4.45 5.64 5.17 5.39 5.73 更新確率 (%) 41.54 15.27 34.75 27.57 18.06 中途解約確率 (%) 49.24 74.41 56.94 66.49 75.48 分析 : 株式会社タス 大阪府 空室率 TVI は前月比 +0.04 前年同月比 0.03 です マンション系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) は 前月比 +0.08 前年同月比 +0.11 です アパート系 ( 木造 軽量鉄骨造 ) は 前月比 0.06 前年同月比 +0.14 です なお データに占めるアパート系の割合であるアパート率は 17.57% です 募集期間は前月比 +0.06 です 更新確率は前月比 2.44 中途解約確率は前月比 +2.98 です 京都府 空室率 TVI は前月比 +0.08 前年同月比 +0.19 です マンション系は 前月比 +0.06 前年同月比 +0.17 です アパート系は 前月比 +0.18 前年同月比 +0.08 です なお アパート率が 17.63% です 募集期間は前月比 ±0.00 です 更新確率は前月比 3.15 中途解約確率は前月比 +1.28 です 兵庫県 空室率 TVI は前月比 +0.05 前年同月比 0.34 です マンション系は 前月比 +0.07 前年同月比 0.25 です アパート系は 前月比 +0.15 前年同月比 0.03 です なお アパート率が 32.59% です 募集期間は前月比 +0.08 です 更新確率は前月比 2.01 中途解約確率は前月比 +1.52 です 愛知県 空室率 TVI は前月比 +0.06 前年同月比 +0.61 です マンション系は 前月比 +0.06 前年同月比 +0.28 です アパート系は 前月比 +0.05 前年同月比 +1.74 です なお アパート率が 23.58% です 募集期間は前月比 +0.07 です 更新確率は前月比 0.30 中途解約確率は前月比 0.63 です 静岡県 空室率 TVI は前月比 +0.07 前年同月比 +0.71 です マンション系は 前月比 +0.03 前年同月比 +0.13 です アパート系は 前月比 +0.13 前年同月比 +1.70 です なお アパート率が 36.13% です 募集期間は前月比 0.02 です 更新確率は前月比 1.08 中途解約確率は前月比 +1.14 です インターネット上で短時間 簡単にマーケットレポートを取得することができます (1) 広域市場レポート 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県のマクロレポート 関西圏 中京圏の府県レベルの空室率 TVI レポート 賃料指数レポート 募集期間レポート 更新確率 中途解約確率レポート (2) 地域市場レポート 大阪市 堺市 京都市 神戸市 名古屋市 静岡市 浜松市のマクロレポート 大阪市 堺市 京都市 神戸市 名古屋市 静岡市 浜松市の賃貸住宅指標レポート (3) 関西圏 中京圏の賃貸住宅周辺市場レポート ( 賃料査定サービス 一部対象範囲外あり ) 場所を地図上で特定し 市場賃料および周辺市場レポートを自動生成詳細は TAS-MAP(http://www.tas-japan.com/) ホームページをご覧ください 6 月 6 日に 2013 年 3 月末版をリリースいたしました 2013 年 6 月 28 日 ~7 月 1 日に京都で開催されるアジア不動産学会で発表予定です 西 Vol.14-2
図 -1 空室率 TVI( タス空室インデックス )( 過去 2 年推移 ) ポイント 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 大阪府京都府兵庫県愛知県静岡県 年月 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県 2011 年 5 月 8.38 14.89 12.16 14.75 24.79 2011 年 6 月 8.43 14.89 12.24 14.83 24.39 2011 年 7 月 8.47 14.88 12.31 14.82 24.23 2011 年 8 月 8.52 14.86 12.39 14.79 24.06 2011 年 9 月 8.50 14.81 12.38 14.82 23.88 2011 年 10 月 8.43 14.68 12.32 14.82 23.61 2011 年 11 月 8.38 14.59 12.29 14.84 23.44 2011 年 12 月 8.33 14.49 12.26 14.87 23.22 2012 年 1 月 8.29 14.42 12.26 14.82 23.01 2012 年 2 月 8.27 14.34 12.25 14.79 22.83 2012 年 3 月 8.18 14.22 12.16 14.74 22.72 2012 年 4 月 8.11 14.06 12.06 14.72 22.65 2012 年 5 月 8.04 14.04 12.00 14.72 22.57 2012 年 6 月 8.00 14.01 11.92 14.73 22.65 2012 年 7 月 7.96 14.01 11.85 14.78 22.71 2012 年 8 月 7.92 14.02 11.78 14.82 22.70 2012 年 9 月 7.91 14.02 11.76 14.85 22.79 2012 年 10 月 7.90 14.06 11.74 14.91 22.84 2012 年 11 月 7.91 14.06 11.71 14.96 22.87 2012 年 12 月 7.94 14.09 11.66 15.03 22.99 2013 年 1 月 7.97 14.12 11.65 15.10 23.07 2013 年 2 月 7.99 14.14 11.63 15.18 23.16 2013 年 3 月 8.04 14.17 11.67 15.27 23.29 2013 年 4 月 8.08 14.25 11.72 15.33 23.36 分析 : 株式会社タス 西 Vol.14-3
図 -2 関西圏 中京圏アパート系 ( 木造 軽量鉄骨 ) 空室率 TVI ポイント 43 38 33 28 23 18 大阪府京都府兵庫県愛知県静岡県 図 -3 関西圏 中京圏マンション系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) 空室率 TVI 23 ポイント 21 19 17 15 13 11 9 7 5 大阪府京都府兵庫県愛知県静岡県 分析 : 株式会社タス 西 Vol.14-4
2. 名古屋市の賃貸住宅市場 2013 年 6 月 21 日発行 今回は名古屋市の賃貸住宅市場の需給状況について分析します まず 賃貸住宅の需要の変化についてみていきましょう 愛知県の人口密度はここ 5 年ほぼ横ばいで推移していますが 名古屋市の人口密度は微増しており 2012 年には 2000 年の 105% 程度となっています ( 図 -4 左 ) また 国勢調査から作成した 1995 年を 100 として指数化した民間借家の世帯数 ( 図 -4 中 ) では 2000 年から世帯数が増加していることが読み取れます 名古屋市の民間借家に居住する世帯数は 1995 年から 2010 年までの 15 年で約 1.3 倍程度増加しています さらに民間借家 1 戸当たりの世帯人数は 1995 年の 1.92 人から 2010 年の 1.63 人と大きく減少しており 単身世帯が増加していることが読み取れます ( 図 -4 右 ) 直近 6 年間の人口推移 ( 図 -5 右 ) からは 名古屋市の人口が微増傾向にあることがわかります ただし 名古屋市では 年少人口 生産年齢人口が微減となっており 人口の微増は老年人口の微増によることが確認できます 図 -5 左は人口問題研究所が平成 24 年 3 月に発表した推計値を 他の地域と比較しやすいように 2000 年を 1000 として指数化したものです 愛知県 名古屋市とも 2015 年以降人口が減少していくことが予測されています 次に供給面ですが 名古屋市では 2004 年以降住宅着工数が増加傾向にありました ( 図 -6 上 ) 住宅着工数は 2006 年の 33,060 戸をピークに減少に転じ リーマンショック後の 2009 年には 年間 17,160 戸まで着工数が減少しました 着工数は 2010 年以降 再び増加に転じています 住宅着工数に占める貸家比率 ( 図 -6 下 ) も 2006 年をピークに減少傾向であり 2011 年には約 43% となっています ( 株式会社タス主任研究員藤井和之 ) 図ー 4 人口密度および借家世帯の推移 1K m2当たり人口密度の推移 民間借家世帯の推移 (1995 年 =100) 借家世帯当たり人数推移 8,000 160 2.20 7,000 6,000 5,000 4,000 140 120 100 80 2.00 1.80 1.60 3,000 2,000 1,000 0 60 40 20 0 1.40 1.20 1.00 名古屋市 愛知県 名古屋市 愛知県 名古屋市 愛知県 タス名古屋市マクロレポートから抜粋愛知県推計人口 国勢調査より作成 西 Vol.14-5
図ー 5 人口増減指数の推移と年齢別人口推移 人口増減指数の推移と予測値 (2000 年 =1000) 年齢 (3 区分 ) 別人口推移 1,100 2013 年 2012 年 2011 年 1,000 2010 年 2009 年 2008 年 900 2000 年 2005 年 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 名古屋市 愛知県 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 生産年齢人口 (15~64 歳 ) 年少人口 (0~14 歳 ) 老年人口 (65 歳以上 ) タス名古屋市マクロレポートから抜粋愛知県推計人口 国立社会保障 人口問題研究所都道府県別将来推計人口 ( 平成 25 年 3 月推計 ) / 市区町村別将来推計人口 ( 平成 25 年 3 月推計 ) 愛知県推計人口 3 区分年推移データから作成 図ー 6 建築着工動向 戸 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 住宅着工の推移 戸 ( 市 ) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 名古屋市愛知県近隣 3 県 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 貸家比率の推移 名古屋市 愛知県 タス名古屋市マクロレポートから抜粋国土交通省建築着工統計調査報告 名古屋市着工新設住宅から作成 西 Vol.14-6
用語説明 空室率 TVI(TAS Vacancy Index: タス空室インデックス ) タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です 空室率 TVI は 民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング 募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います なお 募集建物の総戸数は 1 募集建物を階層別に分類 2 国勢調査 住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し 両者を乗じることにより算出しています TVI = 空室のサンプリング ストックのサンプリング = 募集戸数 募集建物の総戸数 募集期間 (Downtime) 成約した物件の平均募集期間を示します 民間住宅情報会社に公開された情報を用いて 下記の計算式で求められます 募集期間 = Average( 成約日 - 募集開始日 ) 更新確率 中途解約確率 更新確率は契約期間が 2 年として入居したテナントが契約更新を行う確率 中途解約確率は契約期間が 2 年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します 民間住宅情報会社に公開された情報を用いて算出しています 成約した部屋が再び市場に現れる ( 募集が開始される ) までの月数をカウントし 7~48 ヶ月目を総数とし 7~22 ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数 27~48 ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています 注 1: データ上 7 ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが 入力ミスの可能性も否定できないため 算出から省いています 注 2:49 ヶ月以上で募集されているデータは全体の 10% 未満であること また注 1 で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ (6 ヶ月以内に中途解約したデータ ) とのバランスを考慮して 算出から省いています 各指標の詳細は http://www.tas-japan.com/pdf/market/marketreport_yogo.pdf もご参照ください 株式会社タスではこれらの指標を使用した 賃貸住宅市場賃料査定サービス 賃貸住宅市場レポートサービスを提供しています 詳細は TAS-MAP ホームページ (http://www.tas-japan.com/menu/menu_market.html) をご覧ください お問合せ会社名 : 株式会社タス所在地 : 東京都中央区八丁堀 3 丁目 22 番 13 号 PMO 八丁堀 4F 03-6222-1023( 代表 ) 03-6222-1024(FAX) http://www.tas-japan.com/ 西 Vol.14-7