枚 方 市 マンション 管 理 基 礎 セミナー 適 正 なマンション 管 理 費 用 とは ~ 見 直 しの 具 体 的 方 策 を 探 る~ 平 成 26 年 9 月 27 日 ( 土 ) メセナひらかた 会 館 NPO 法 人 枚 方 マンション 管 理 組 合 連 合 会 専 門 委 員 (マンション 管 理 士 ): 片 山 幸 則 1
はじめに マンションに 生 活 する 上 で 不 可 欠 な 費 用 が 管 理 コストです 専 門 的 な 技 術 や 知 識 に 基 づく 各 種 業 者 と 契 約 し 資 産 価 値 の 維 持 を 図 っていま す 管 理 コストには 日 常 的 な 管 理 に 必 要 な 管 理 費 と 十 数 年 に1 度 の 大 規 模 修 繕 など 計 画 修 繕 に 必 要 な 修 繕 積 立 金 があります どちらも 少 しの 工 夫 と 知 恵 で 節 約 することが 可 能 です 区 分 所 有 者 をはじめとした 入 居 者 か ら 集 めた 貴 重 なお 金 を 無 駄 にせず 使 いましょう 2
適 正 な 管 理 コストとは 長 期 的 視 点 に 立 った 財 政 状 況 と 当 該 マンションに 見 合 った 仕 様 に 基 づく 費 用 で 区 分 所 有 者 が 理 解 し 納 得 したもの もの 3
厳 しさ 増 すマンションの 財 政 1 管 理 組 合 の 収 入 が 増 えない * 区 分 所 有 者 の 収 入 が 増 えない * 高 齢 化 年 金 の 先 細 り 2 管 理 コストの 上 昇 要 因 の 増 加 * 相 次 ぐ 消 費 増 税 * 物 価 ( 特 に 工 事 関 係 費 )の 上 昇 * 高 経 年 による 工 事 対 象 部 位 の 増 加 4
管 理 コスト 見 直 しの3つ 誤 解 1 管 理 コスト 見 直 しは 値 引 き 交 渉 だ 2 過 去 に 対 応 し コスト 見 直 しは 完 了 した 3 組 合 員 のためやっている 理 解 してくれ るはず 5
3つの 誤 解 への 解 答 1 そのマンションにふさわしい 仕 様 とコス トを 考 える 2 意 外 に 中 途 半 端 なことが 多 い 継 続 的 見 直 しが 必 要 3 何 が 問 題 で どのように 取 り 組 んでいる のか 情 報 発 信 が 重 要 ( 広 報 ) 6
管 理 コスト 見 直 しの 意 義 1 管 理 コスト 見 直 しは 管 理 組 合 業 務 の 大 きな 柱 の1つです つです 管 理 組 合 の 目 的 である マンションの 施 設 ( 主 に 共 用 部 分 )の 維 持 管 理 を 効 率 的 に 行 い 居 住 者 の 快 適 なマンションライフ 実 現 を 図 る ために 必 要 だからです 7
管 理 コスト 見 直 しの 意 義 2 もし 非 効 率 で 割 高 な 管 理 コストを 望 む なら 見 直 しの 必 要 性 はありません 管 理 会 社 をはじめとする 各 種 業 者 に 丸 投 げ して 中 身 を 検 討 しない お 任 せの 管 理 組 合 と そうでない そうでない 自 立 した 管 理 組 合 で は 長 期 的 に 見 てコスト 面 で 大 差 が 生 まれま す 8
管 理 コスト 見 直 しの 意 義 3 管 理 コストの 見 直 しの 究 極 の 意 義 は 資 産 価 値 を 自 らの 手 で 守 る にほかなりません にほかなりません 極 端 に 高 額 の 管 理 費 や 修 繕 積 立 金 は 仮 に 転 売 する 場 合 でも 販 売 価 格 の 下 落 を 招 きます 9
管 理 コスト 見 直 しの 意 義 4 コスト 見 直 しを 通 じて 入 居 者 の 多 くが 管 理 組 合 の 存 在 意 義 を 認 識 し 理 事 会 活 動 などに 関 心 を 持 つことができれば 見 えない 資 産 価 値 の 向 上 としてのコミュニティー 強 化 に つながります コミュニティーの 強 化 が 進 めば 防 犯 防 災 減 災 などの 面 でも 大 きな 効 果 が 出 ます 10
管 理 コストの 一 般 的 傾 向 1 管 理 コストは1マンションの 規 模 2 付 帯 設 備 施 設 3 管 理 仕 様 によって 大 きく 変 わり ます 傾 向 として 小 規 模 マンションはスケール メリットが 生 かせず 割 高 になります 一 概 に 1 戸 当 たり 月 額 円 が 適 正 とは 言 えません 管 理 組 合 の 取 り 組 みによって 大 き く 変 化 するものです 11
管 理 コストの 一 般 的 傾 向 2 管 理 コストに 定 価 はありません 一 般 的 に 分 譲 時 は 管 理 組 合 との 話 し 合 いもなく 一 方 的 に 設 定 されているので 割 高 になっています コスト 見 直 しをした 結 果 20 20~30 30%の 削 減 をした 管 理 組 合 は 多 くあります もともと 極 端 に 割 高 だった 場 合 は 仕 様 変 更 などを 含 め ると40 40% 近 くの 削 減 も 可 能 です 12
見 た 目 黒 字 決 算 にご 注 意 日 常 的 な 管 理 コストは 管 理 費 で 賄 う のが 原 則 です ところが ところが 駐 車 場 使 用 料 などを 管 理 費 会 計 ( 一 般 会 計 )に 充 当 隠 れた 赤 字 を 見 逃 し 見 た 目 黒 字 決 算 をしている 管 理 組 合 が 多 く 見 られます このような 会 計 処 理 を 続 けている 限 り 割 高 な 管 理 コスト に 気 が 付 かずにいます 駐 車 場 使 用 料 は 不 足 しがちな 修 繕 積 立 金 に 回 す のが 基 本 です 13
隠 れた 赤 字 の 簡 単 な 見 つけ 方 1ひとまず 管 理 費 会 計 ( 一 般 会 計 )の 収 入 を 管 理 費 収 入 のみとして 計 算 する ( 繰 越 金 や 駐 車 場 使 用 料 収 入 等 を 除 く) 2 単 年 度 の 管 理 費 収 入 から 支 出 合 計 を 引 く * 大 半 のマンションが 赤 字 になる 14
管 理 コスト 見 直 しの 基 本 1 1 他 人 に 財 布 を 預 けない 2 理 事 会 は 腹 をくくり 入 居 者 全 体 の 問 題 に 3 見 直 しは 長 期 的 総 合 的 視 点 で 4 早 めかつ 継 続 的 に 見 直 す 5 現 状 と 経 緯 を 正 確 に 把 握 する 15
管 理 コスト 見 直 しの 基 本 2 6 マンションに 合 った 仕 様 を 検 討 する 7 先 人 の 経 験 知 恵 に 学 ぶ 8 各 費 目 の 相 場 を 把 握 する 9 優 先 順 位 を 明 確 にする 10 収 入 面 も 見 直 す 16
1 他 人 に 財 布 を 預 けない まず 他 人 に 財 布 を 預 けない との 姿 勢 を 持 つことが 重 要 です 管 理 は 業 者 に 丸 投 げ で は 無 駄 なコストが 掛 かって 当 然 です 同 様 に 管 理 コストの 見 直 しと 削 減 も コスト 削 減 のコンサルタントに 丸 投 げ では 費 用 が 掛 かるうえ 肝 心 のノウハウも 確 立 できません 自 分 たちの 財 布 は 自 分 たちで 管 理 する との 強 い 意 思 が 必 要 です 17
2 理 事 会 は 腹 をくくり 入 居 者 全 体 の 問 題 に コスト 見 直 しを 進 めるうえで 理 事 会 の 役 割 が 最 も 重 要 です 特 に 理 事 長 の やる 気 が 正 否 を 大 きく 左 右 します このまま 放 置 していたら 大 変 なことになる との との 意 識 を 入 居 者 全 体 で 共 有 す ることが 課 題 を 押 し 進 める 原 動 力 になります いずれにしても 理 事 会 が 腹 をくくる ことな しで 業 者 にお 願 いベースで 交 渉 しているようで は 結 果 もしれたものになります 18
3 見 直 しは 長 期 的 総 合 的 視 点 で コスト 見 直 しは 単 年 度 会 計 のみを 対 象 に 検 討 するのでは 不 十 分 です 少 なくとも5 年 先 10 年 先 を 見 据 えて 検 討 します また また 管 理 費 会 計 ( 一 般 会 計 )だけ 分 析 しているようでは 管 理 組 合 の 財 政 基 盤 の 強 化 は 図 ることはできません 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しとともに 修 繕 積 立 金 との 関 係 もしっかりと 意 識 して 長 期 的 総 合 的 に 収 支 を 分 析 し 対 策 を 検 討 しましょう 特 に 駐 車 場 使 用 料 の 使 途 については 慎 重 な 検 討 が 必 要 です 19
4 早 めかつ 継 続 的 に 見 直 す コストの 見 直 しは1 年 でも 早 い 方 がいいのに 決 まっています 少 なくとも 次 の 理 事 会 への 宿 題 にするのは にするのは 次 々と 先 送 りになる 危 険 性 があります また 1 度 や2 度 の 見 直 しではなく 日 常 的 に 継 続 して 取 り 組 む 課 題 でもあります これら の 意 識 がコスト 管 理 に 関 するノウハウの 蓄 積 と なり 無 駄 のない 大 規 模 修 繕 工 事 にもつながり ます 20
5 現 状 と 経 緯 を 正 確 に 把 握 する 見 直 し 作 業 に 入 る 上 で 現 状 の 契 約 内 容 を 十 分 に 把 握 することは 当 然 のことです 保 守 点 検 業 務 な どの 内 容 も 知 らずにコスト 分 析 できるはずがあり ません また 過 去 の 経 緯 も 把 握 しておくことも 重 要 で す 初 めての 本 格 的 見 直 しのとき これまでの 理 事 会 を 責 めるような 姿 勢 や 発 言 は 絶 対 慎 まな ければなりません なりません 入 居 者 が 一 体 となって の 基 本 に 外 れるからです 21
6 本 当 に 必 要 な 仕 様 を 検 討 する コスト 見 直 しは 単 純 な 値 下 げ 交 渉 ではあ りません 現 在 の 各 種 仕 様 がそのマンションに 本 当 に 必 要 なのかどうかを 考 える 機 会 でもあり ます 一 般 的 には 分 譲 時 の 仕 様 は オーバース ース ペック になっている になっているケースが 多 いものです 管 理 組 合 理 事 会 を 殺 すには 刃 物 はいらぬ 万 が 一 と 資 産 価 値 が 下 がる をいえ をいえば 無 駄 なお 金 もどんどん 出 してくれる とは とは あ る 管 理 会 社 OBの 有 名 な 言 葉 です 22
7 先 人 の 経 験 知 恵 に 学 ぶ コスト 見 直 しにも それなりの 知 識 が 必 要 です マンション 管 理 に 素 人 の 集 団 が プロ プロ である 各 種 業 者 と 交 渉 するには 先 人 の 経 験 と 知 恵 に 学 ぶ 必 要 があります 書 店 にはマンションの 管 理 コストに 絞 った 書 籍 が 多 くあります また また インター ンターネッ ネット 上 にもい ろいろな 経 験 が 紹 介 されています れています しかし しかし 一 番 いいのは 経 験 者 の 話 を 直 接 聞 く ことです ことです 例 えば 枚 管 連 に 入 会 することで 多 くの 経 験 を 学 ぶこ とができます 23
8 各 費 目 の 相 場 を 把 握 する コスト 見 直 しを 進 めるうえで 闇 雲 に 値 下 げを 要 請 する 姿 勢 だけでは 実 効 性 に 疑 問 が 残 ります 中 心 的 な 費 目 のある 程 度 の 相 場 を 把 握 しておくこと が 判 断 材 料 になります 書 籍 には これを 超 えれば 割 高 だ との 一 覧 表 が 載 っていることがありますが これらも これらも 参 考 になり ます しかし しかし この 価 格 そのものが のものが 割 高 に 設 定 さ れている ことも 多 くあります 最 終 的 には 引 き 受 けてくれる 業 者 がいる 価 格 が 決 め 手 になります 24
9 優 先 順 位 を 明 確 にする 管 理 コストには 数 多 くの 費 目 があります 聖 域 なき 見 直 し は 必 要 ですが そのために も 優 先 順 位 を 明 確 にすることが 大 切 です それには には1コストが 高 いもの2 削 減 可 能 性 の 高 いもの3 仕 様 変 更 が 可 能 なもの などの 順 になります 25
10 収 入 面 も 見 直 す 管 理 組 合 の 財 政 をみる 場 合 支 出 だけでなく でなく 収 入 面 での 見 直 しも 必 要 になります もともと 多 少 の 削 減 をしても 成 り 立 たない 少 額 の 管 理 費 や 修 繕 積 立 金 を 設 定 しているケースもありま す 駐 車 場 使 用 料 など 各 種 使 用 料 の 見 直 し 改 定 も 対 象 になります 必 要 に 応 じて 値 上 げを 余 儀 なく されることもありますが そのためにも 入 居 者 全 体 での 取 り 組 みであることが 重 要 です 26
* 少 ない 管 理 費 の 例 Aマンションの 場 合 1 戸 当 たりの 月 額 平 均 管 理 費 が4,000 円 弱 不 足 分 を 機 械 式 駐 車 場 の 使 用 料 で 埋 めていた * 年 間 管 理 費 収 入 約 500 万 円 * 年 間 駐 車 場 収 入 約 1500 万 円 管 理 費 会 計 収 入 計 約 2000 万 円 * 年 間 管 理 費 会 計 支 出 約 1800 万 円 見 た 目 は 年 間 200 万 円 の 見 た 目 黒 字 決 算 だが だが 実 質 は 約 1300 万 円 の 大 幅 赤 字 だった 27
* 少 ない 修 繕 積 立 金 の 例 Bマンションの 場 合 1 戸 当 たりの 月 額 平 均 修 繕 積 立 金 が 約 1600 円 このため 分 譲 20 年 目 だが 大 規 模 修 繕 工 事 のメ ドが 立 たない 放 置 すれば1 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 は 分 譲 50 年 後 になり 老 朽 化 が 極 端 に 進 む 少 なくとも 早 急 に1 万 円 以 上 への 引 き 上 げが 不 可 欠 28
コスト 見 直 しの 具 体 的 方 策 1 1 体 制 を 整 え 基 本 方 針 を 立 てる 2 現 在 の 会 計 の 問 題 点 を 洗 い 出 す 3 各 種 の 情 報 を 収 集 する 4 現 在 の 委 託 契 約 内 容 を 分 析 する 5 委 託 先 業 者 をリストアップする 29
コスト 見 直 しの 具 体 的 方 策 2 6 仕 様 を 検 討 決 定 する 7 希 望 価 格 ( 目 標 )を 設 定 する 8 業 者 を 絞 り 込 み 見 積 もりを 取 る 9 管 理 会 社 選 定 の 注 意 点 10 常 に 入 居 者 に 情 報 公 開 する 30
1 体 制 を 整 え 基 本 方 針 を 立 てる コスト 見 直 しの 手 法 には 決 まった 絶 対 的 なものはありません 過 去 の 理 事 や 意 欲 のあ る 入 居 者 を 含 めた コスト 見 直 し( 改 善 ) 委 員 会 などの 専 門 委 員 会 を 設 置 することも 必 要 になります 組 織 だけでなく 基 本 的 な 方 針 や 大 まかなタ イムスケ スケジュールを 立 てておくことも 重 要 で す 31
2 現 在 の 会 計 の 問 題 点 を 洗 い 出 す 管 理 費 会 計 ( 一 般 会 計 ) 積 立 金 会 計 の 問 題 点 を 洗 い 出 すことが 重 要 特 に 駐 車 場 使 用 料 の 使 途 についてチェ チェックし 隠 れた 赤 字 の 有 無 を 確 認 します 平 面 駐 車 場 でも 使 用 料 は 極 力 修 繕 積 立 金 会 計 に 回 し 機 械 式 駐 車 場 の 場 合 は 単 独 の 使 用 料 会 計 を 設 けることが 必 要 です 32
3 各 種 の 情 報 を 収 集 する まず 各 種 情 報 の 収 集 が 不 可 欠 です 最 低 必 要 なものに1 管 理 委 託 契 約 書 2その 業 務 仕 様 書 3 各 種 点 検 業 務 の 契 約 書 と 仕 様 書 4 各 種 業 務 の 内 容 チェック 分 析 5 過 去 のコスト 見 直 しを 巡 る 経 緯 6 書 籍 イン インターネット 情 報 7 経 験 組 合 の 教 訓 8 各 種 セミナー9 専 門 家 のコンサル な どです 33
4 現 在 の 委 託 契 約 内 容 を 分 析 する 現 在 の 契 約 内 容 を 把 握 しないで さあ 値 下 げ 交 渉 だ とはやるケースがありますが とはやるケースがありますが 事 実 確 認 は 全 ての 基 本 です 意 外 に 契 約 書 と 実 務 に 乖 離 があることがあります 保 守 点 検 業 務 などの 実 務 を 役 員 らが 目 でみ て 1 何 人 が2どれぐらいの 時 間 で3どんな 業 務 をしているのか を 把 握 することがコスト を 考 えるうえで 不 可 欠 の 作 業 となります 34
5 委 託 先 業 者 をリストアップする 見 積 もりを 取 る 業 者 のリストアップは 骨 のいる 作 業 です 一 般 的 にはインターネット の 活 用 が 一 番 便 利 です ただ 膨 大 な 業 者 から 対 象 業 者 の 絞 り 込 み には 枚 管 連 の 加 盟 組 合 などから 評 判 を 聞 くこ とも 有 益 です 35
6 仕 様 を 検 討 決 定 する この 作 業 はそれなりに 困 難 を 伴 います 特 に 安 全 性 が 求 められる 各 種 機 器 点 検 ではそれなりの 知 識 が 必 要 になります また また 管 理 員 や 清 掃 員 業 務 に 関 し ての 仕 様 変 更 には 入 居 者 の 理 解 が 不 可 欠 です ポイ ントは 本 当 に 必 要 かどうか です です 専 門 書 にはときどき 現 在 の 仕 様 のままで 管 理 のレベルを 下 げないことが 重 要 との 記 述 がありま すが 正 しくありません オーバース ースペック ペック の 部 分 は 勇 気 を 持 ってカッ カットしましょう トしましょう 逆 に 欠 け ているもの がないかも がないかもチェック チェックします 36
7 希 望 価 格 ( 目 標 )を 設 定 する これは 絶 対 ではありませんが できれ できれば 設 定 した 方 がいいと 思 います 単 純 に 数 社 入 札 より 業 務 の 中 身 を 理 事 会 が 把 握 する 点 で 有 益 です 一 例 とし ては 隠 れた 赤 字 額 を 目 標 とすることもあります また 各 費 目 を 一 律 的 に 〇 〇 %カッ カット では 意 味 がありません 仕 様 と 相 場 との 関 係 を 吟 味 して 設 定 しましょう 業 者 も 希 望 価 格 の 提 示 があれ があれば 管 理 組 合 の 本 気 レベルを 判 定 することになります 37
8 業 者 を 絞 り 込 み 見 積 もりを 取 る 当 初 のリストアップは 各 業 務 で10 社 以 上 に なるケースがありますが 実 際 に 見 積 もりを 取 るのは5 6 社 で 十 分 です ネットでの 評 判 な どを 参 考 に 選 定 します 結 果 的 にメーンとなる 管 理 会 社 を 変 更 する 場 合 と そうでない 場 合 とがありますが 変 更 もありうる との 姿 勢 で 既 契 約 会 社 と 交 渉 にす ることは 絶 対 的 です 38
9 管 理 会 社 選 定 の 注 意 点 管 理 会 社 を 変 更 する 場 合 は 単 純 にコストだけ で 判 断 すると 禍 根 を 残 すことがあります 安 かろう 悪 かろう では では 何 のための 業 者 変 更 か 意 味 がありません もう 一 つ 重 要 な 点 は 管 理 委 託 は 割 安 で 契 約 し 大 規 模 修 繕 工 事 でガバッ ガバッと 儲 ける ケースがある ことです 子 豚 を 太 らしてから 食 べる 狼 です です そのためには 候 補 業 者 と 契 約 している 管 理 組 合 の 情 報 を 得 ることが 重 要 になります 39
10 常 に 入 居 者 に 情 報 公 開 する 見 直 し 開 始 時 点 から 見 直 しの 必 要 性 と 意 義 を 入 居 者 に 知 らせることが スムーズに 進 める 秘 訣 です 途 中 経 過 も 丹 念 に 報 告 し ある 程 度 進 ん だ 段 階 で 中 間 報 告 会 を 設 けることも 必 要 です 契 約 見 直 し 等 にはさまざまな まな 反 対 や 妨 害 が 発 生 することがあります 少 なくとも 入 居 者 からのそ のようなことがないように 広 報 活 動 の 充 実 は 不 可 欠 です 対 象 は 区 分 所 有 者 だけでなく 占 有 者 を 含 めた 入 居 者 全 員 に 行 います 40
費 目 別 のポイント 管 理 コストに 関 する 費 目 は 数 多 くあります 費 目 の 名 称 様 式 も 管 理 組 合 の 数 だけ 変 化 が あり 単 純 比 較 は 困 難 です ただ 大 きく 分 けると ると1 管 理 会 社 への 管 理 委 託 費 2 各 種 業 者 との 契 約 料 3 水 道 料 金 など 公 共 料 金 4 修 繕 費 などその 他 に 分 けるこ とが 可 能 です 41
管 理 委 託 費 大 半 の 管 理 組 合 が 管 理 会 社 と 委 託 契 約 を 結 んでいます しかし しかし 委 託 契 約 の 内 容 を 把 握 しきれていないケースがあります まず まず 管 理 委 託 契 約 書 と 業 務 仕 様 書 を 細 かくチェ チェック しましょう 他 のマンションと 比 較 する 場 合 単 純 に 管 理 委 託 費 の 名 称 だけでは 危 険 です 具 体 的 な 費 目 と 把 握 することが 重 要 です 42
エレベーター 点 検 1 契 約 には フルメンテナ テナンス ンス(FM FM) 契 約 と POG 契 約 がありますが がありますが 分 譲 10 年 ぐら いまでは POG POG が 断 然 有 利 です 毎 月 の 出 張 点 検 をしているところは 本 当 に 必 要 か を 検 討 することも 大 切 です 年 4 回 ~ 6 回 のところも 多 くあります 安 全 と 点 検 回 数 や 費 用 とは 単 純 に 比 例 しません なお なお 法 定 点 検 は 年 1 回 です 43
*FM 契 約 とPOG 契 約 FM(フルメンテナ テナンス ンス) 契 約 は 通 常 機 械 や 装 置 の 点 検 調 整 や 機 器 の 劣 化 や 摩 耗 に 応 じ 部 品 の 交 換 を 行 い エレ エレベーターを 良 好 な 状 態 に 維 持 するのに 必 要 なメンテナ テナンスを 行 います 本 体 の 交 換 本 体 の 塗 り 替 えなどは 対 象 外 です POG(パーツ オイ ツ オイル グリ グリース ース) 契 約 は 機 器 や 装 置 の 点 検 清 掃 給 油 調 整 などは 含 ま れますが ロープなど 部 品 の 交 換 や 修 理 工 事 など を 要 する 場 合 は その 都 度 費 用 が 発 生 します 44
エレベーター 点 検 2 年 6 回 点 検 のフルメンテ 契 約 で 年 間 1 台 (10 階 前 後 ) 当 たり55 万 円 POG 契 約 で35 万 円 を 超 えるのは 割 高 と 言 えます また また 複 数 台 ある 場 合 は 割 引 が 考 えられます メーカー 系 にこだわらず 独 立 系 への 変 更 も 検 討 課 題 になります 出 張 点 検 の 回 数 とともに 遠 隔 監 視 の 導 入 なども 検 討 課 題 になります * 管 理 会 社 経 由 のPOG POGで 年 間 70 万 円 の 例 も 45
機 械 式 駐 車 場 点 検 1 結 論 から 言 って 機 械 式 駐 車 場 は 金 食 い 虫 です 保 守 点 検 費 用 は 単 純 な 上 下 式 と 上 下 左 右 のパズ パズル 式 など 複 雑 なものによって 変 化 します 年 間 の 点 検 回 数 でも 変 わりますが 年 4 回 点 検 の 場 合 上 下 2 段 式 で1パレ パレット 当 たり 年 間 1 万 円 を 超 えるのは 割 高 と 言 えます ただ ただ パ ズル 式 は 点 検 費 修 繕 費 が 少 し 嵩 みます ます どち らも 台 数 が 多 いとスケールメリット 効 果 が 生 ま れます なお なお 法 定 点 検 はありません 46
機 械 式 駐 車 場 点 検 2 保 守 点 検 費 以 外 に 長 期 修 繕 費 用 が 必 要 にな ります 合 わせると1パレ パレット 当 たり 月 間 7000 円 ~1 万 円 の 費 用 が 掛 かります 使 用 料 が1 万 円 以 下 では 管 理 費 会 計 や 建 物 の 修 繕 積 立 金 に 回 す 余 裕 はほとんどありません 問 題 はこれらの 維 持 管 理 費 用 を 確 保 せずに 使 用 料 収 入 の 大 半 を 管 理 費 会 計 に 充 当 し 見 た 目 は 黒 字 決 算 の 管 理 組 合 が 多 いこと です 47
公 共 料 金 ( 水 道 料 金 ) 多 くのマンションの 場 合 は 管 理 組 合 が 各 住 戸 の 検 針 ( 管 理 会 社 が 有 料 代 行 )するため するため 枚 方 市 に 支 払 う 水 道 料 金 は 特 例 申 請 ( 一 括 徴 収 による 割 引 )により 差 益 が 発 生 します 共 用 部 分 の 使 用 料 を 加 味 して5~10 10%の 差 益 が 出 るのが 一 般 的 です もし 差 損 が 発 生 している 場 合 は 共 用 部 での 大 量 の 水 使 用 のほか 漏 水 やメーター 異 常 などが 考 えられます チェック チェックが 必 要 です 48
公 共 料 金 ( 電 気 料 金 ) 電 気 料 金 は 契 約 内 容 の 変 更 で 安 くなることがあ ります 契 約 容 量 のチェック チェック や 低 圧 高 負 荷 契 約 電 子 ブレーカーの ーの 設 置 など 関 電 に 相 談 することも 有 益 です 最 近 注 目 を 集 めつつあるのが 高 圧 受 電 一 括 契 約 です です 従 来 の 低 圧 電 力 より 割 安 の 業 務 用 高 圧 電 力 に 契 約 を 変 更 する 方 法 です 管 理 組 合 は 検 針 などの 業 務 を 専 門 業 者 に 委 託 します 共 用 部 分 で25 25%~ %~50%の 節 約 が 可 能 です 49
主 な 管 理 コストのメド1 管 理 員 業 務 費 ( 業 務 内 容 により 変 化 あり) 週 40 時 間 勤 務 ( 平 日 9 時 ~5 時 土 9 時 ~ 3 時 日 曜 休 み 1 時 間 の 休 憩 時 間 除 く) 年 間 250 万 円 ~270 万 円 週 25 時 間 勤 務 ( 平 日 9 時 ~4 時 土 日 休 み 1 時 間 の 休 憩 時 間 除 く) 年 間 170 万 円 ~185 万 円 50
主 な 管 理 コストのメド2 清 掃 員 業 務 費 管 理 会 社 経 由 1000 円 時 間 = 直 接 契 約 800 円 時 間 = *50 戸 前 後 の 小 規 模 マンションは 清 掃 員 業 務 は 管 理 員 業 務 との 兼 務 が 可 能 51
主 な 管 理 コストのメド3 定 期 清 掃 費 (1 回 当 たり 床 面 中 心 ) 基 本 計 算 式 (400 円 戸 数 )+3 万 円 )= * 年 2 回 もすれば 十 分 日 常 清 掃 がキチン とやられているなら 年 1 回 でも 問 題 ない 52
主 な 管 理 コストのメド4 雑 排 水 管 清 掃 (1 回 当 たり) 基 本 計 算 式 (2,300 円 戸 数 )+3 万 円 = *キチンと 清 掃 すれば2 年 に1 度 でOK 53
主 な 管 理 コストのメド5 24 時 間 機 械 監 視 ( 専 有 部 分 の 防 犯 などの 戸 別 監 視 の 場 合 を 除 く) 1 管 理 組 合 当 たり 月 間 15,000 円 ~30 30,000 000 円 *500 戸 以 上 や 団 地 タイプの 大 型 マンションは 高 額 も * 中 途 半 端 な 戸 別 監 視 のホームセ ムセキュリティ は 不 要 54
主 な 管 理 コストのメド6 機 械 式 駐 車 場 の 保 守 点 検 1パレ パレット 当 たり 年 間 1 万 円 前 後 ( 年 4 回 ) * 単 純 2 段 式 のみ 場 合 は もっと 安 くなる *パレ パレット 数 が 多 いほど 割 安 に 55
主 な 管 理 コストのメド7 エレベーター 保 守 点 検 ( 独 立 系 ) フルメンテ 契 約 (1 台 年 6 回 点 検 ) 50 万 円 ~60 万 円 POG 契 約 ( 同 同 ) 25 万 円 ~30 万 円 *マンションは 年 6 回 の 出 張 点 検 で 十 分 * 年 4 回 で 他 は 遠 隔 監 視 も 56
コスト 見 直 し 交 渉 の 仕 方 1お 願 いベースでは 結 果 もしれている 2 時 間 がなく 単 独 交 渉 の 場 合 でも 〇 〇 % 引 き 下 げを 要 請 と 具 体 的 な 数 字 を 入 れる 2 仕 様 を 決 めての 相 見 積 もり ( 一 般 的 な 方 法 ) 3 仕 様 と 希 望 価 格 を 決 めての 相 見 積 もりも 有 効 ( 本 気 度 が 相 手 に 伝 わる) 57
各 種 業 者 を 良 きパートナーに コスト 見 直 しは 各 種 業 者 との 関 係 の 見 直 しでも あります 業 者 の 専 門 知 識 と 技 術 を 有 効 活 用 する ためにも 見 直 しは 必 要 です 対 立 関 係 ではなく 信 頼 と 一 定 の 緊 張 感 のある 良 きパート ートナー の 関 係 を 築 くことが 管 理 組 合 の 役 員 に 課 せられた 責 務 だと 思 います 本 当 の 信 頼 関 係 は お 任 せ からは 生 まれませ ん お 互 いが 知 恵 を 出 し 合 って 快 適 マンショ ンライフ イフ の 実 現 を 図 りたいものです 58
おわりに 管 理 コストの 見 直 しと 削 減 には 時 間 と 費 用 が 掛 かります 活 動 する 役 員 への 個 人 負 担 が 極 端 にならないように 役 割 分 担 と 財 政 的 保 証 も 必 要 になります 今 回 は 時 間 の 関 係 で 必 要 なノウハウの 一 部 し か 説 明 できません 修 繕 積 立 金 のあり 方 なども 重 要 な 課 題 です 今 回 のセミ セミナーをきっかけに きっかけに1 つでも 多 くの 管 理 組 合 が 管 理 コストを 真 剣 に 見 直 してみよう と 一 歩 踏 み 出 されることを 希 望 します 59
ご 清 聴 ありがとうございました この 後 は 質 疑 時 間 です 積 極 的 に 質 問 をしてください 60