TA S 1.2012 年 7 月 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 指 標 東 京 都 全 域 23 区 市 部 2012 年 9 月 27 日 発 行 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 空 室 率 TVI(ポイント) 11.84 11.67 14.93 12.49 15.73 12.85

首 都 圏 版 2012 年 9 月 September 2012 1.2012 年 7 月 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 指 標 2.2012 年 第 2 四 半 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 市 況 図 3. 賃 料 下 落 の 原 因 は 単 身 者 向 け 賃 貸 住 宅 の 供 給 過 剰

TA S 1.2012 年 7 月 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 指 標 東 京 都 全 域 23 区 市 部 2012 年 9 月 27 日 発 行 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 空 室 率 TVI(ポイント) 11.84 11.67 14.93 12.49 15.73 12.85 募 集 期 間 (ヶ 月 ) 3.09 3.10 3.06 3.55 3.37 3.28 更 新 確 率 (%) 43.09 42.67 45.70 43.36 45.18 47.22 中 途 解 約 確 率 (%) 37.87 38.28 35.19 40.50 37.83 37.81 これらの 指 標 は アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いて 分 析 されています 東 京 都 東 京 23 区 の 募 集 戸 数 が 多 いため 東 京 都 全 域 の 動 きは 東 京 23 区 にほぼ 連 動 しています 空 室 率 TVIは 東 京 23 区 が 微 減 東 京 市 部 が 微 増 となっています マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 造 ) 別 の 空 室 率 TVI 長 期 推 移 では マンション 系 は 東 京 23 区 東 京 市 部 共 に 長 期 的 に 微 減 傾 向 で 推 移 しています アパート 系 は 東 京 23 区 東 京 市 部 共 に 空 室 率 TVIの 悪 化 傾 向 に 一 服 感 がでてきました データに 占 めるアパート 系 の 割 合 であるアパート 率 は 東 京 都 全 域 :22.07% 東 京 23 区 :17.22% 東 京 市 部 :41.02%です 募 集 期 間 は 東 京 23 区 が 微 減 東 京 市 部 が 横 ばいとなりました 東 京 23 区 は 更 新 確 率 が 微 増 中 途 解 約 確 率 が 微 減 となりました 東 京 市 部 は 更 新 確 率 が 増 加 中 途 解 約 確 率 が 減 少 となりました 神 奈 川 県 神 奈 川 県 の 空 室 率 TVIは 微 減 となりました マンション 系 アパート 系 共 に 長 期 的 には 微 減 傾 向 となっていま す アパート 率 が44.60%と 高 く 全 体 の 数 値 を 引 き 上 げています 募 集 期 間 は3.5ヶ 月 近 辺 で 微 増 傾 向 です 更 新 確 率 は 微 増 中 途 解 約 確 率 は 微 減 となりました 埼 玉 県 埼 玉 県 の 空 室 率 TVIは 微 減 となりました マンション 系 アパート 系 共 に 今 期 は 微 減 となりましたが 長 期 的 に は 微 増 傾 向 となっています 埼 玉 県 のアパート 率 は44.28%です 募 集 期 間 は3.4ヶ 月 近 辺 で 微 減 傾 向 です 更 新 確 率 が 横 ばい 中 途 解 約 確 率 が 微 減 となりました 千 葉 県 千 葉 県 の 空 室 率 TVIは 微 増 となりました マンション 系 は 微 増 傾 向 となってきました アパート 系 は 引 き 続 き 微 減 傾 向 で 推 移 しています 千 葉 県 のアパート 率 は45.83%です 募 集 期 間 は 微 減 となりました 更 新 確 率 が 増 加 中 途 解 約 確 が 減 少 しました 賃 貸 住 宅 市 場 サービスでは より 詳 細 な 情 報 として 以 下 のレポート サービスを 提 供 いたします (1) 広 域 市 場 レポート 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 のマクロレポート 1 都 3 県 の 都 県 レベルの 空 室 率 TVIレポート 賃 料 指 数 レポート 募 集 期 間 レポート 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 レポート (2) 地 域 市 場 レポート 東 京 23 区 各 区 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 のマクロレポート 東 京 23 区 各 区 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 の 賃 貸 住 宅 指 標 レポート (3)1 都 3 県 の 賃 貸 住 宅 周 辺 市 場 レポート( 賃 料 査 定 サービス) 場 所 を 地 図 上 で 特 定 し 市 場 賃 料 および 周 辺 ( 半 径 400m) 市 場 レポートを 自 動 生 成 詳 細 はTAS-MAP(http://www.tas-japan.com/)ホームページをご 覧 ください 9 月 6 日 に2012 年 6 月 末 版 をリリースしました Vol.33-2

2012 年 9 月 27 日 発 行 TA S 図 -1 空 室 率 TVI(タス 空 室 インデックス)( 過 去 2 年 推 移 ) ポイント 17 16 15 14 13 12 11 10 9 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 年 月 東 京 都 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 2010 年 8 月 12.62 12.48 15.03 12.76 15.17 13.45 2010 年 9 月 12.61 12.47 15.13 12.75 15.12 13.45 2010 年 10 月 12.61 12.44 15.30 12.80 15.21 13.48 2010 年 11 月 12.60 12.43 15.39 12.79 15.18 13.42 2010 年 12 月 12.58 12.36 15.60 12.75 15.21 13.47 2011 年 1 月 12.52 12.30 15.56 12.78 15.27 13.51 2011 年 2 月 12.50 12.27 15.57 12.79 15.37 13.55 2011 年 3 月 12.47 12.21 15.71 12.84 15.40 13.60 2011 年 4 月 12.43 12.16 15.74 12.81 15.47 13.57 2011 年 5 月 12.38 12.10 15.72 12.78 15.51 13.52 2011 年 6 月 12.34 12.05 15.75 12.76 15.51 13.46 2011 年 7 月 12.32 12.03 15.71 12.80 15.53 13.42 2011 年 8 月 12.29 12.05 15.75 12.82 15.51 13.38 2011 年 9 月 12.25 12.02 15.62 12.81 15.66 13.40 2011 年 10 月 12.21 11.99 15.51 12.77 15.62 13.37 2011 年 11 月 12.19 11.98 15.42 12.77 15.66 13.28 2011 年 12 月 12.12 11.95 15.21 12.72 15.68 13.13 2012 年 1 月 12.11 11.94 15.17 12.66 15.74 13.08 2012 年 2 月 12.02 11.84 15.13 12.62 15.77 12.99 2012 年 3 月 11.98 11.80 15.07 12.56 15.75 12.92 2012 年 4 月 11.94 11.75 15.10 12.56 15.84 12.81 2012 年 5 月 11.93 11.75 15.02 12.54 15.85 12.78 2012 年 6 月 11.92 11.76 14.90 12.52 15.77 12.82 2012 年 7 月 11.84 11.67 14.93 12.49 15.73 12.85 これらの 指 標 は アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いて 分 析 されています Vol.33-3

2012 年 9 月 27 日 発 行 TA S 図 -2 1 都 3 県 アパート 系 ( 木 造 軽 量 鉄 骨 ) 空 室 率 TVI ポイント 33 32 31 30 29 28 27 26 25 東 京 都 東 京 23 区 東 京 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 図 -3 1 都 3 県 マンション 系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) 空 室 率 TVI 13 ポイント 12 11 10 9 8 7 6 東 京 都 東 京 23 区 東 京 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 これらの 指 標 は アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いて 分 析 されています Vol.33-4

TA S 2.2012 年 第 2 四 半 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 市 況 図 2012 年 9 月 27 日 発 行 以 下 の 図 -4はタスが 発 表 している 賃 貸 住 宅 統 計 指 標 に 基 づき 作 成 した2012 年 第 2 四 半 期 の1 都 3 県 およ び 東 京 23 区 の 賃 貸 住 宅 市 況 図 です 各 地 域 の 色 分 けは 現 在 の 市 況 を 表 しており 市 況 が 良 い( 赤 ) やや 良 い(オレンジ) やや 悪 い( 黄 緑 ) 悪 い( 青 ) となっています また 矢 印 は 前 期 からのトレン ドを 示 しており 上 向 きの 赤 矢 印 は 市 況 が 良 い 方 向 に 向 かっていること 下 向 きの 青 矢 印 は 市 況 が 悪 い 方 向 に 向 かっていることを 示 しています 2012 年 第 2 四 半 期 の1 都 3 県 の 賃 貸 住 宅 市 況 は 前 期 に 比 較 して 大 きな 変 化 はありませんでした 引 き 続 き 東 京 市 部 埼 玉 県 では 市 況 の 悪 い 状 態 が 続 いています 東 京 23 区 では 千 代 田 区 渋 谷 区 が やや 良 い 良 い に 江 戸 川 区 が やや 悪 い やや 良 い に 葛 飾 区 が 悪 い やや 悪 い と 好 転 しましたが 墨 田 区 が やや 良 い やや 悪 い 板 橋 区 が やや 悪 い 悪 い となりました 東 京 23 区 の 山 手 線 内 から 東 側 にかけて 市 況 が 良 い やや 良 い 地 域 が 集 中 しています 前 期 の 賃 貸 住 宅 市 況 図 は 賃 貸 住 宅 市 場 レポート 首 都 圏 版 2012 年 6 月 2012 年 4 月 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 指 標 /2012 年 第 1 四 半 期 1 都 3 県 賃 貸 住 宅 市 況 図 / 東 京 スカイツリーが 墨 田 区 賃 貸 住 宅 市 場 に 与 えた 影 響 をご 参 照 ください (http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/vol30_residential20120628.html) 図 ー4 首 都 圏 東 京 23 区 の 賃 貸 住 宅 市 況 図 埼 玉 県 さいたま 市 板 橋 区 北 区 足 立 区 練 馬 区 葛 飾 区 豊 島 区 荒 川 区 東 京 市 部 東 京 23 区 川 崎 市 千 葉 市 杉 並 区 中 野 区 新 宿 区 文 京 区 千 代 田 区 台 東 区 墨 田 区 江 戸 川 区 神 奈 川 県 横 浜 市 渋 谷 区 中 央 区 江 東 区 港 区 千 葉 県 世 田 谷 区 目 黒 区 品 川 区 大 田 区 トレンド 市 況 上 昇 横 ばい 下 降 良 い やや 良 い やや 悪 い 悪 い アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いて 分 析 しています Vol.33-5

2012 年 9 月 27 日 発 行 TA S ( 参 考 ) 賃 貸 住 宅 市 況 の 算 出 方 法 について 空 室 率 を 求 める 方 法 として 1 空 室 総 数 を 総 戸 数 で 除 する 2 空 室 が 存 在 する 期 間 の 割 合 に 基 づいて 算 出 という2つの 方 法 が 存 在 します 前 者 の 方 法 にあたる 算 出 方 法 が 空 室 率 TVI(タス 空 室 インデックス)と なります 後 者 にあたる 方 法 として 募 集 期 間 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 を 使 用 して 空 室 率 を 算 出 するこ とが 可 能 です 空 室 率 TVIと 募 集 期 間 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 から 算 出 した 空 室 率 はある 程 度 同 じ 動 き をしていますが 食 い 違 いのある 部 分 も 観 測 できます ( 図 -5 東 京 23 区 空 室 率 TVIと 募 集 期 間 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 から 算 出 した 空 室 率 参 照 ) すべての 情 報 が 入 手 できる 場 合 理 論 上 両 者 の 算 出 結 果 は 同 じ 値 となります 従 って 両 者 の 差 異 は 利 用 しているデータ 量 の 違 いに 基 づくものであると 考 えられます 空 室 率 TVIはアットホーム 賃 貸 住 宅 賃 料 データの 全 データ( 募 集 と 成 約 )を 用 いて 算 出 していますが 募 集 期 間 および 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 は 成 約 データのみを 使 用 して 算 出 しています 成 約 データは 成 約 の 確 認 が 取 れなかった 物 件 については 入 力 されません 両 者 の 違 いは この 入 力 されていない 成 約 データに 起 因 していると 考 えられます 募 集 期 間 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 から 算 出 した 空 室 率 がTVIを 下 回 っている 場 合 は 募 集 期 間 の 長 い 物 件 が 隠 れている 可 能 性 があること つまり 市 況 が 悪 い ことを 示 します 同 様 に 統 計 指 標 から 算 出 した 空 室 率 がTVIを 上 回 っている 場 合 は 募 集 期 間 の 短 い 物 件 が 隠 れている 可 能 性 があること つまり 市 況 が 良 い ことを 示 します 賃 貸 住 宅 市 況 図 では 両 者 の 差 異 が+3 以 上 を 市 況 が 良 い 0~+3を 市 況 がやや 良 い 3~0を 市 況 がやや 悪 い 3 以 下 を 市 況 が 悪 い としています また 市 況 のトレンドを 前 期 との 差 異 から 求 めて います 以 下 の 東 京 23 区 の 場 合 空 室 率 TVIと 募 集 期 間 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 から 算 出 した 空 室 率 の 差 異 が 約 1ですので 市 況 がやや 悪 い としています また 前 期 との 差 異 はほとんど 変 化 ありません ので トレンドは 横 ばい としています 図 ー5 東 京 23 区 空 室 率 TVIと 募 集 期 間 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 から 算 出 した 空 室 率 8.00 6.00 19.00 4.00 17.00 2.00 15.00 0.00 13.00-2.00 11.00-4.00 9.00-6.00 7.00-8.00 23 区 市 況 空 室 率 TVI 募 集 期 間 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 から 算 出 した 空 室 率 アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いて 分 析 しています 5.00 Vol.33-6

TA S 3. 賃 料 下 落 の 原 因 は 単 身 者 向 け 賃 貸 住 宅 の 供 給 過 剰 2012 年 9 月 27 日 発 行 東 京 23 区 では2008 年 第 3 四 半 期 より 賃 料 指 数 の 下 落 が 継 続 していました この 主 な 原 因 は 単 身 者 向 け 賃 貸 住 宅 ( 主 に1K 1R)の 供 給 過 剰 にあります 図 -7はアットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データから 作 成 した 間 取 り 別 新 築 供 給 数 の 推 移 です 2000 年 以 前 は 家 族 向 け 単 身 者 向 けの 賃 貸 住 宅 が 比 較 的 バランスよく 供 給 されていました ところが 民 間 借 家 に 居 住 する 単 身 者 数 が 増 加 したこと 不 動 産 投 資 の 活 性 化 により 面 積 当 たりの 賃 料 の 高 い 単 身 者 向 け 物 件 に 投 資 家 の 注 目 が 集 中 したこと 等 に 市 場 が 敏 感 に 反 応 した 結 果 2000 年 以 降 には 単 身 者 向 け 特 に1Kに 供 給 が 偏 りました 2000 年 ~2011 年 にかけて 1Kは 新 築 物 件 の 約 50% 1Rは 約 15%を 占 めてい ます 特 に 東 京 23 区 では サブプライムショックまでは 住 宅 着 工 数 自 体 も 増 加 しており 2008 年 までは 毎 月 3000 戸 以 上 の 単 身 者 向 け 賃 貸 住 宅 が 供 給 され 続 けたと 考 えられます 賃 貸 住 宅 の 空 室 率 は 需 要 ( 世 帯 数 増 加 )と 供 給 ( 新 築 供 給 量 - 滅 失 数 )のギャップ( 以 下 需 給 ギャップ) により 増 減 します つまり 需 要 が 供 給 を 上 回 ると 空 室 が 減 少 し 空 室 率 が 改 善 し 需 要 が 供 給 を 下 回 ると 空 室 が 増 加 し 空 室 率 が 悪 化 するという 関 係 ( 正 の 相 関 性 )があります( ) 図 ー8に 東 京 23 区 の 間 取 り 別 空 室 率 TVIの 推 移 を 示 します この 図 から 大 量 供 給 された1Kは 需 要 の 伸 びが 供 給 を 吸 収 しきれておら ず 空 室 率 TVIが 他 の 部 屋 タイプに 比 較 して 高 い 水 準 で 推 移 していたことがわかります また1Kと 市 場 が 重 なる1Rも 同 様 に 高 い 水 準 で 推 移 しています なお 2Kおよび2DKも 空 室 率 TVIが 高 い 水 準 で 推 移 して いますが これらは 築 古 物 件 が 多 く 1LDKや2LDKに 市 場 を 奪 われていることが 要 因 です これに 対 して 1DK 1LDK 2LDK 3DK 3LDKは 空 室 率 TVIが 低 い 水 準 で 推 移 しており 需 給 ギャップの 調 整 が 進 んでい ることがわかります 一 方 不 動 産 市 場 が 過 度 に 加 熱 していない 限 り 賃 料 指 数 は 需 給 ギャップと 負 の 相 関 性 をもちます す なわち 空 室 率 TVIと 賃 料 指 数 も 負 の 相 関 性 を 持 つことになります( ) 図 -9に 示 すように 供 給 過 剰 になっている1K 1Rの 賃 料 指 数 は2004 年 第 1 四 半 期 を100として 約 95と 低 い 水 準 で 推 移 していますが それ 以 外 の 部 屋 タイプは 2010 年 以 降 2004 年 第 1 四 半 期 とほぼ 同 水 準 で 推 移 しています 23 区 全 体 の 賃 料 指 数 が 下 落 を 継 続 していたのは 全 部 屋 タイプに 占 める1K 1Rの 割 合 が 大 きいことによります ( 株 式 会 社 タス 主 任 研 究 員 藤 井 和 之 ) 詳 細 は アジア 不 動 産 学 会 で 発 表 した 論 文 ANALYSIS BY MADORI OF TOKYO S 23-WARD RENTAL APARTMENT MARKET ( 英 文 )(http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/asres2012report20120718.html)をご 参 照 ください 図 ー7 東 京 23 区 賃 貸 住 宅 間 取 り 別 新 築 供 給 数 推 移 戸 100,000 3LDK 3DK 80,000 2LDK 60,000 2DK 2K 40,000 1LDK 20,000 1DK 1K 0 1R アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いてタスが 分 析 Vol.33-7

2012 年 9 月 27 日 発 行 TA S 図 ー8 東 京 23 区 間 取 り 別 空 室 率 TVI 推 移 ポイント 16 14 12 10 8 6 4 1R 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いてタスが 分 析 108 図 ー9 東 京 23 区 間 取 り 別 賃 料 指 数 推 移 106 104 102 100 98 96 94 23 区 全 体 ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 データを 用 いてタスが 分 析 Vol.33-8

2012 年 9 月 27 日 発 行 TA S 用 語 説 明 空 室 率 TVI(TAS Vacancy Index:タス 空 室 インデックス) タスが 開 発 した 賃 貸 住 宅 の 空 室 の 指 標 です 空 室 率 TVIはアットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 募 集 データを 空 室 のサンプリング 募 集 建 物 の 総 戸 数 をストッ クのサンプリングとして 下 式 で 算 出 を 行 います なお 募 集 建 物 の 総 戸 数 は 1 募 集 建 物 を 階 層 別 に 分 類 2 国 勢 調 査 住 宅 土 地 統 計 調 査 を 用 いて 階 層 別 の 都 道 府 県 毎 の 平 均 戸 数 を 算 出 し 両 者 を 乗 じることにより 算 出 しています TVI = 空 室 のサンプリング ストックのサンプリング = 募 集 戸 数 募 集 建 物 の 総 戸 数 募 集 期 間 (Downtime) 成 約 した 物 件 の 平 均 募 集 期 間 を 示 します アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 の 賃 料 データを 用 いて 下 記 の 計 算 式 で 求 められます 募 集 期 間 = Average( 成 約 日 - 募 集 開 始 日 ) 更 新 確 率 中 途 解 約 確 率 更 新 確 率 は 契 約 期 間 が2 年 として 入 居 したテナントが 契 約 更 新 を 行 う 確 率 中 途 解 約 確 率 は 契 約 期 間 が2 年 として 契 約 満 了 前 にテナントが 退 去 する 確 率 を 示 します アットホーム 株 式 会 社 の 賃 貸 住 宅 の 賃 料 データを 用 いて 算 出 しています 成 約 した 部 屋 が 再 び 市 場 に 現 れる( 募 集 が 開 始 される)までの 月 数 をカウントし 7~48ヶ 月 目 を 総 数 とし 7~22ヶ 月 目 までに 市 場 に 現 れた 件 数 を 中 途 解 約 した 件 数 27~48ヶ 月 目 に 現 れた 件 数 を 契 約 更 新 をした 件 数 としてそれぞれの 確 率 を 計 算 しています 注 1:データ 上 7ヶ 月 未 満 で 募 集 されているデータも 存 在 していますが 入 力 ミスの 可 能 性 も 否 定 できないため 算 出 から 省 いています 注 2:49ヶ 月 以 上 で 募 集 されているデータは 全 体 の10% 未 満 であること また 注 1で 省 いた 部 分 に 含 まれる 可 能 性 のある 正 規 データ(6ヶ 月 以 内 に 中 途 解 約 した データ)とのバランスを 考 慮 して 算 出 から 省 いています 各 指 標 の 詳 細 は http://www.tas-japan.com/pdf/market/marketreport_yogo.pdf もご 参 照 ください 株 式 会 社 タスではこれらの 指 標 を 使 用 した 賃 貸 住 宅 市 場 賃 料 査 定 サービス 賃 貸 住 宅 市 場 レポートサービスを 提 供 しています 詳 細 はTAS-MAPホームページ(http://www.tas-japan.com/menu/menu_market.html)をご 覧 ください お 問 合 せ 会 社 名 : 株 式 会 社 タス 所 在 地 : 東 京 都 中 央 区 八 丁 堀 2-25-9 トヨタ 八 丁 堀 ビル7F 03-6222-1023( 代 表 ) 03-6222-1024(FAX) http://www.tas-japan.com/ Vol.33-9