NETWORK 住 み 続 けられる 郊 外 住 宅 団 地 再 生 のために ~ 多 摩 ニュータウン NPOフュージョン とユーカリが 丘 ニュータウンの 視 察 ~ 山 田 龍 雄 中 古 住 宅 への 住 み 替 えニーズは 潜 在 的 には ありそうだ 全 国 の 郊 外 団 地 開 発 の 流 れと 同 様 に 福 岡 都 市 圏 や 北 九 州 都 市 圏 においても 昭 和 30 年 代 後 半 から40 年 代 初 頭 の 急 激 な 都 市 部 の 人 口 増 加 を 受 け 入 れるため 郊 外 部 に 戸 建 て 住 宅 地 が 開 発 された また ベットタウン とい うまちのイメージをつくりあげたのも この 時 代 であった 昭 和 41~45 年 に 旧 住 宅 公 団 によって 開 発 さ れた 宗 像 市 のH 団 地 では 全 体 の 高 齢 化 率 は 約 20%であるものの 第 1 期 に 入 居 が 始 まっ た 地 区 では 既 に 高 齢 化 率 が30%が 超 えてい ると 推 測 される このまま 家 を 引 き 継 ぐ 人 がいなければ 空 き 地 空 き 家 化 が 進 行 し まちを 維 持 していくことが 困 難 な 状 況 になる ことが 既 に 見 えており 既 に 起 こってしまっ た 未 来 でもある 同 じ 時 期 に 開 発 された 郊 外 団 地 をもつ 自 治 体 は このような 団 地 を 如 何 にソフトラン ディングしていくのかといったことについて 共 通 の 悩 みも 抱 えていると 考 えられる 昨 年 度 お 手 伝 いした 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 の 中 でも 郊 外 団 地 再 生 は 重 点 プロジェ クトのひとつに 位 置 づけられている 私 自 身 も 昨 年 度 福 岡 県 の 研 究 助 成 高 齢 者 の 安 心 住 み 替 えに 関 する 調 査 の 公 募 に 当 選 し 団 地 再 生 の 基 礎 的 な 調 査 及 び 仕 組 みについて 検 討 する 機 会 を 得 た 調 査 は 周 辺 の 賃 貸 住 宅 居 住 者 の 住 み 替 えニ ーズや 地 元 不 動 産 会 社 や 工 務 店 などのヒアリ ングにより 住 み 替 えの 問 題 やサポートのシ ステムのあり 方 を 検 討 したものである 調 査 結 果 の 概 略 を 述 べると 1 若 い 賃 貸 住 宅 層 は 条 件 によっては 中 古 を 借 りたい が 約 4 割 程 度 ある 2 賃 貸 料 金 は5 割 程 度 が6 ~8 万 円 と 常 識 的 な 家 賃 を 希 望 している 3 地 元 の 民 間 企 業 ( 不 動 産 工 務 店 等 )は 住 み 替 えに 対 して 何 からの 支 援 をしてもよいと 考 えている このように 中 古 住 宅 への 潜 在 的 な 住 み 替 えニーズがあるなかで 郊 外 団 地 の 空 き 家 や 中 古 住 宅 を 活 用 し 持 続 可 能 なまちづ くりとしていくためには 何 が 決 め 手 になる のか また 行 政 と 地 元 とがどのような 協 働 体 制 を 築 いていくことが 有 効 なのかなどを 考 えさせられた 3 月 に 研 究 報 告 書 を 提 出 して2カ 月 経 過 し たときに 多 摩 ニュータウン 内 で 住 宅 の 相 談 業 務 や 住 み 替 えの 支 援 などを 行 っているNP Oフュージョンの 取 材 に 行 く 機 会 を 得 た さ らに 成 長 管 理 のまちづくり をコンセプト としているユーカリが 丘 ニュータウンも 視 察 し 団 地 再 生 に 係 わっているキーマンに 取 材 させていただいたので そのポイントを 報 告 したい 多 摩 ニュータウン NPOフュージョン NPOフュージョン 長 池 NPOフュージ ョンについては 設 立 の 経 緯 や 活 動 内 容 につ いてはいろいろな 雑 誌 に 取 り 上 げられている ので 割 愛 させていただく ここでは 理 事 長 の 富 永 さんの 話 の 中 で 暮 らしと 住 まい 相 談 事 業 相 談 窓 口 のあり 方 住 み 替 え 支 援 などに 的 を 絞 って 報 告 したい 富 永 さんは 午 前 11 時 から12 時 半 までとい う 予 定 の 時 間 を 約 30 分 オーバーして 熱 心 に 多 摩 ニュータウン 位 置 図 出 典 : 市 民 ヘ ンチャーNPOの 底 力 富 永 一 夫 中 庭 光 彦 よかネット No.87 2007.7 2
ネットワーク 話 していただいた 国 土 交 通 省 の 支 援 による 相 談 事 業 2003 年 にNPOフュージョンを 設 立 し そ の 年 に 都 市 再 生 モデル 調 査 として 多 摩 ニュータウンの 人 口 や 住 宅 状 況 を 調 査 し そ の 調 査 結 果 を 計 画 開 発 住 宅 地 (ニュータウ ン)の 今 後 のあり 方 検 討 委 員 会 に 提 起 した 多 摩 ニュータウンといっても 八 王 子 市 多 摩 市 町 田 市 稲 城 市 の4つの 市 にまたがって おり 多 摩 ニュータウンの 全 体 をまとめたデ ータがなかったとのこと また 多 摩 ニュー タウンはすべてオールドタウンというような イメージがあるが 今 でも 新 規 の 開 発 が 行 わ れている 団 地 であり 最 初 に 開 発 された 団 地 では 高 齢 化 が 進 行 してきたことから 住 み 替 え や 暮 らしをサポートしていく 仕 組 みが 必 要 と 考 えられた そこで 2006 年 4 月 に 国 土 交 通 省 とハウジングコミュニティ 財 団 の 支 援 で 暮 らしと 住 まい 相 談 センター を 開 設 した 暮 らしつづけられるまちづくりが 必 要 富 永 さんは 単 なる 住 宅 相 談 ではなく 暮 らし というキーワードが 重 要 であることを 力 説 されていた 実 際 相 談 件 数 は これま で100 人 程 度 であるが その7 割 が 単 なる 売 買 や 賃 貸 の 話 ではなく 暮 らし 続 けるための 不 安 であり 残 り3 割 が 住 み 替 えの 相 談 で あった 誰 でも 地 域 から 離 れたくないもので 何 らかの 事 情 で 移 り 住 まざるを 得 ないのであっ て 住 み 替 えを 前 提 として 考 えるのではなく 住 み 慣 れた 地 域 で 住 み 続 けるようにすること が 大 切 である という 話 は 住 み 替 えシステ ムをメインに 考 えていた 私 にとっては 原 点 を 見 つめ 直 すことができた 言 葉 であった 相 談 窓 口 には 専 門 家 はいらない ここのタイトルの 話 は 考 えてみると 至 極 当 然 な 話 である 相 談 窓 口 に 専 門 家 を 置 く と どうしても 専 門 家 は 自 分 の 専 門 の 話 だ けに 執 着 し 相 談 者 の 意 見 を 聞 かないで 自 分 の 得 意 分 野 に 引 き 込 んでしまう したがっ て 相 談 窓 口 にはちゃんと 話 を 聞 いてあげる 奥 さんみたいな 人 に 対 応 してもらった 方 がよ い そういう 意 味 で 専 門 知 識 はなくても 聞 き 上 手 な 奥 さん 方 が 住 み 続 ける 不 安 を 聞 き 話 の 中 でどうしでも 専 門 家 の 意 見 を 聞 く 必 要 が 出 てくれば 専 門 家 につなぐ 体 制 をつくっ ておけばよい そうだ 多 摩 ニュータウンの 暮 らしと 住 まい 相 談 センター では4 人 の 女 性 スタッフを 配 置 し 交 代 制 で 相 談 に 応 じている バックには 相 談 できる 多 くの 専 門 家 がおり この 応 援 者 を 多 く 抱 えていないと このような 暮 らしと 住 まい 相 談 みたいな 相 談 業 務 はできないとい えよう 相 談 の 前 裁 きをして 具 体 的 に 住 み 替 え たいので 家 の 査 定 をしてほしい というよう な 話 になると 富 永 さんが 信 頼 している 不 動 産 会 社 に 紹 介 するといったスタイルで 行 われ ている また リフォーム 相 談 では 行 政 で はできない 業 者 の 推 薦 も リフォームの 内 容 をみて 富 永 さんが 信 頼 している 工 務 店 を 紹 介 している 行 政 では 特 定 の 業 者 を 指 名 できな い どうしてもアベレージ 主 義 となってきめ 細 やかなサービスができないことをNPOで 補 っている 暮 らしと 住 まい 相 談 センター を 持 続 す るための 仕 組 みを 検 討 中 ここの 相 談 業 務 は 現 在 のところ 国 ( 移 住 住 み 替 え 支 援 機 構 など)の 金 銭 的 な 支 援 が あるから 運 営 ができている 富 永 さんは 相 談 センターが 持 続 していくための 話 として 今 は 国 の 支 援 がなくなったら 店 じまい するしかない 少 しでもこの 業 務 を 続 けてい くためには 店 を 構 えないで 出 張 相 談 でも よい しかし 人 件 費 だけは 必 要 なので こ のセンターに 係 わってくれる 民 間 企 業 個 人 からのお 布 施 を 増 やしていかないといけない 特 に 多 摩 ニュータウンの 沿 線 の 価 値 を 高 める ためには 京 王 電 鉄 さんも 沿 線 住 宅 地 の 活 性 化 魅 力 を 持 続 していかないといけない そ のためにも 空 き 家 ストックを 有 効 に 活 用 して いかないといけない そこで 京 王 電 鉄 さん に 移 住 住 み 替 え 支 援 機 構 の 賛 助 会 員 と して 参 画 して 頂 き 支 援 機 構 から 暮 らしと すまい 相 談 センター に 支 援 していただいて いる と 述 べられた 補 助 がなくなった 場 合 に 備 え 相 談 センターが 継 続 できるような 民 間 企 業 との 連 携 の 仕 組 みも 考 えられている 3 よかネット No.87 2007.7
NETWORK 京 王 電 鉄 と 連 携 した 住 み 替 え 支 援 の 仕 組 み (パンフレットより) 組 織 には 土 の 人 だけでなく 風 の 人 が 必 要 話 の 中 で 行 政 と 住 民 との 繋 ぎ 役 としての NPOの 役 割 あり 方 など いろいろな 話 を していただいたが 組 織 論 として 参 考 になっ た 話 を ひとつ 報 告 したい 現 在 富 永 さんは 多 摩 NPOセンターの 理 事 でもある 多 摩 NPOセンターは 多 摩 市 及 び 周 辺 地 域 の 市 民 活 動 を 活 発 にするために 場 や 機 材 の 提 供 人 材 の 育 成 活 動 に 対 する 助 言 などを 行 っている 組 織 である これまで の 多 摩 NPOセンターの 運 営 は 各 団 体 の 協 議 会 方 式 で 行 っていたのであるが 意 志 決 定 が 遅 く 運 営 もスムーズに 行 われていなかっ た そこで 多 摩 市 が 運 営 する 団 体 を 公 募 したところ NPOフュージョンが 応 募 し 会 員 4 人 ( 男 性 2 人 女 性 2 人 )のスタッフ に 運 営 が 任 されたのである NPOスタッフが 少 人 数 で 責 任 をもって 意 志 決 定 するので とにかく 何 をするにも 意 志 決 定 が 早 い また ここは 多 摩 市 の 委 託 に よる 運 営 であるが 多 摩 市 出 身 の 人 だけでは 多 摩 市 のことしか 考 えられなくなるので こ のような 組 織 を 作 るときには 多 摩 市 以 外 の 人 をいれないといけない 多 摩 市 以 外 の 人 が 風 となって 組 織 を 淀 みのないものにして くれる したがって 今 は 多 摩 市 内 の 人 は1 人 で 残 り3 人 は 他 の 地 域 の 人 である とい うような 含 蓄 ある 話 も 聞 くことができた 約 2 時 間 程 度 の 取 材 であったが 富 永 さん が 普 通 の 暮 らしの 目 線 から 問 題 点 を 掘 りおこ し 自 分 たちの 住 む 地 域 を 住 みやすく 住 み 続 けられる 地 域 としていくことを 自 ら 率 先 し て 戦 略 的 に 行 っていることが 充 分 納 得 でき た 取 材 であった ユーカリが 丘 ニュータウンの 取 り 組 み 当 日 は 事 前 に 取 材 申 込 みをしていたとは いえ 私 一 人 の 取 材 のために 丁 寧 な 対 応 をし ていただいたいことに まず 感 心 させられた 1 時 間 半 程 度 事 務 所 で 開 発 の 経 緯 やコンセ プトなどの 話 を 伺 ったあと 現 地 まで 丁 寧 に 案 内 していただき 午 前 10 時 から 午 後 1 時 ま での3 時 間 も 相 手 して 頂 いた ここでもすべ て 報 告 できないので 特 に 感 銘 した 箇 所 に 絞 って 報 告 したい 開 発 主 体 が 核 となり 地 元 と 協 働 で 持 続 す るまちづくりを 目 指 す ユーカリが 丘 ニュータウン( 以 下 ユーカ リが 丘 ) は 千 葉 県 佐 倉 市 にあり 昭 和 46 年 に 開 発 に 着 手 し 昭 和 54 年 から 分 譲 開 始 し た 団 地 であり 開 発 着 手 から 既 に35 年 第 1 期 分 譲 から28 年 を 経 過 している 団 地 である この 団 地 の 開 発 面 積 は 約 245ha 計 画 人 口 約 30,000 人 2007 年 3 月 時 点 での 人 口 は15,032 人 5,526 世 帯 今 後 10 年 間 にの 約 2,000 世 帯 の 計 画 が 見 込 まれており まだ 成 長 を 続 けている 団 地 でもある 団 地 の 最 大 の 特 徴 は 開 発 したデベロッパ ーである 山 万 が 当 初 から 団 地 の 成 長 管 理 をしていくことをコンセプトとし 今 でも 持 続 するまちづくりを 居 住 者 のニーズをくみ 取 りながら 団 地 内 で 新 たなビジネスの 商 品 開 発 を 行 い 実 践 していることである また 昭 和 57 年 には 団 地 内 を 回 遊 するミニ 新 交 通 シ ステムを 一 部 供 用 開 始 し 翌 58 年 に 全 線 開 通 している 当 時 団 地 内 に 新 交 通 システムを 導 入 したということでは 先 進 的 な 団 地 であり 全 国 から 注 目 された 開 発 であった 現 地 に 行 って 感 じたことであるが 新 交 通 システムもさることながら 駅 前 には 高 層 マン ション 群 が 建 ち その 低 層 部 分 には 文 化 施 設 や 商 業 施 設 が 入 店 し さらに 隣 接 する 地 区 に は 大 型 のショッピングセンター(シネマコン プレックス 併 設 ) クリニックセンターなど が 立 地 し センター 機 能 が 充 実 していること が ユーカリが 丘 の 魅 力 につながっているよ うだ ユーカリが 丘 が 実 践 している 持 続 可 能 なま ちづくりの 取 り 組 みの 一 旦 を 述 べたい よかネット No.87 2007.7 4
ネットワーク 上 :ユーカリが 丘 ニュータウンの 全 体 図 下 : 位 置 図 (パンフレットより) 買 取 り 方 式 の 住 み 替 え 支 援 第 1 期 分 譲 から 既 に28 年 を 経 過 したことか ら 団 地 内 の 一 画 は 高 齢 化 がかなり 進 んでき ており 分 譲 マンションや 有 料 老 人 ホームな どへの 住 み 替 え 需 要 がでてきた これが 住 み 替 え 事 業 の 発 端 であった ここの 住 み 替 えシ ステムは 単 に 戸 建 て 住 宅 から 分 譲 マンショ ンへの 住 み 替 え 支 援 をイメージしているので はなく 次 頁 に 示 すような ユーカリが 丘 ハ ッピーサークルシステム( 以 下 Y H C S という)の 一 環 として 実 践 している このY H C Sは 高 齢 期 を 迎 えるに あたって 身 体 状 況 住 宅 状 況 に 応 じて 在 宅 ケアから 老 人 保 健 施 設 や 老 人 養 護 施 設 など の 施 設 介 護 までの 対 応 システムであり 健 康 面 においては 順 天 堂 大 学 との 連 携 によっ て 居 住 者 のサポートを 行 っている ユーカリが 丘 の 住 み 替 えは 住 み 替 え たい と 考 えている 居 住 者 の 家 を 山 万 が 査 定 し 買 い 取 り 若 い 世 帯 向 けにリフォ ームして 新 築 物 件 より2~3 割 程 度 安 く して 販 売 している 2 年 前 からこのシステ ムを 事 業 化 し 現 在 までにマンションへの 住 み 替 えも 入 れて15~16 件 の 取 り 引 きがあ った 実 際 にリフォームされた 住 宅 を 見 せ てもらったが 全 く 新 築 と 変 わらないぐら いお 金 をかけてリフォームされている 担 当 者 の 方 に 聞 くと リフォームは 元 の 住 宅 の 痛 み 具 合 や 購 買 のターゲットによって15 00~1,000 万 円 かけてリフォームするもの 2500 万 円 以 下 でリフォームするもの 3ほ とんど 扱 わないものの3 段 階 で 行 っている そうだ まちの 価 値 を 下 げないための 買 いとり ある 団 地 区 画 の 中 で 他 の 不 動 産 会 社 が 早 く 現 金 に 換 えたいなどの 居 住 者 の 都 合 により 通 常 の 価 格 より 安 く 売 却 してしまい その 不 動 産 会 社 が 相 場 よりも 安 く 販 売 するケースが あるらしい そのため 安 売 りをして まちの 価 値 が 下 がらないように 山 万 自 らが 販 売 価 格 より 相 場 に 近 い 価 格 で 買 い 取 ることもある この ことは 周 辺 居 住 者 への 不 安 を 和 らげるととも に ユーカリが 丘 全 体 のまちの 価 値 を 維 持 し ていくことにつながっている 団 地 の 一 角 に 福 祉 のまちをつくる ユーカリが 丘 の 北 側 の 一 画 に 障 がい 者 や 高 齢 者 の 施 設 を 導 入 した 福 祉 のまちがつくら れている 既 に 知 的 障 がい 者 入 所 更 生 施 設 知 的 障 がい 者 通 所 更 生 施 設 障 がい 児 ( 者 ) 地 域 生 活 支 援 センター 老 人 保 健 施 設 特 別 養 護 老 人 ホーム 有 料 老 人 ホ ーム がオープンし 展 開 されている また 今 年 の8 月 には 認 知 症 高 齢 者 グループホーム 5 よかネット No.87 2007.7
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