資 料 1 今 後 のURの 組 織 業 務 の 在 り 方 について (これまでに 提 示 された 意 見 項 目 ) 政 策 的 役 割 について 1. 都 市 再 生 事 業 2. 賃 貸 住 宅 事 業 初 期 の 政 策 的 役 割 高 額 賃 貸 住 宅 事 業 高 齢 者 向 け 住 宅 の 供 給 低 所 得 者 等 の 居 住 の 安 定 直 面 する 財 務 上 の 課 題 について 金 利 上 昇 リスク ストックの 老 朽 化 資 産 売 却 リスク ニュータウン 事 業 の 損 失 人 口 減 少 に 伴 う 家 賃 等 の 下 落 リスク 改 革 の 視 点 について ミッションの 明 確 化 財 務 構 造 の 健 全 化 民 業 補 完 と 経 営 改 革 の 両 立 1
政 策 的 役 割 について 1. 都 市 再 生 事 業 都 市 再 生 より 都 市 マネジメントの 支 援 が 今 後 重 要 になると 思 う 地 方 公 共 団 体 は 財 政 的 に 厳 しい 状 況 にあり 公 的 なまちづくりという 視 野 を 持 って 事 業 ができる 公 的 中 立 的 機 関 が 存 在 することの 意 義 は 大 きい 国 の 都 市 政 策 も 十 分 でなく URが 都 市 再 生 事 業 を 実 施 しなくなった 場 合 誰 が 都 市 政 策 を 担 うのか 民 間 だけで 担 うことができるかは 疑 問 潜 在 的 需 要 はあるが 大 手 町 のような 収 益 が 上 がる 大 規 模 なものは 今 後 あまり 出 てこない と 思 われる 密 集 市 街 地 の 再 開 発 は 民 間 ベースにのらないので 東 京 都 や 区 と 協 力 して 行 う 需 要 はあると 思 う グローバリズム 密 集 市 街 地 防 災 減 災 まちづくり コンパクトシティ 東 京 オリンピッ クと 政 策 的 テーマは 多 い 2. 賃 貸 住 宅 事 業 初 期 の 役 割 の 終 了 大 都 市 勤 労 者 への 住 宅 供 給 という 役 割 は 終 わってきているが 現 在 の 居 住 者 に 対 するケア に 大 きな 役 割 がある 中 堅 勤 労 者 への 住 宅 供 給 という 政 策 の 役 割 は 終 わった 住 宅 セーフティネットとしての 供 給 は 非 常 に 重 要 だが 全 般 としては できるだけ 民 営 化 し 採 算 が 取 れるような 体 制 にし ていくことがポイント 市 場 家 賃 化 していることから 公 的 なミッションは ユニバーサルアクセス ( 通 常 の 市 場 で 借 りられない 人 々を 拒 絶 しないこと)と 復 興 に 限 られるのではないか 高 額 賃 貸 住 宅 事 業 高 額 なタワーマンションをこれからつくるのであれば 競 業 といえるかもしれないが 家 賃 10 万 円 ~20 万 円 の 賃 貸 を 競 業 というのは 観 念 論 的 に 過 ぎるのではないか 都 心 部 のタワーマンションで 空 室 率 が 高 いところは 明 らかに 民 間 と 競 業 都 心 部 のタワーマンションで 家 賃 15 万 20 万 30 万 程 度 のものについては リートをも つ 大 手 不 動 産 や 商 社 と 競 合 している URの 賃 貸 住 宅 の 方 が 坪 単 価 で 2,000~3,000 円 安 く 勝 率 が 非 常 に 厳 しい 状 況 都 心 部 の 大 型 の 賃 貸 物 件 については 土 地 建 物 を 当 初 1 年 ~5 年 保 有 し その 後 リート 会 社 に 売 却 するというビジネスモデル 大 型 の 賃 貸 物 件 については 入 居 率 95% 前 後 を 確 保 す る 必 要 があるが 大 型 物 件 は 共 有 部 分 が 充 実 し また リートのバイヤーの 求 めるロット にも 合 致 するので できれば 民 間 に 譲 っていただきたい 事 業 者 は 家 賃 25 万 を 越 えると 高 額 と 認 識 25 万 ~30 万 クラスの 賃 貸 住 宅 は 結 構 ある 25 万 以 上 のマーケットは 財 閥 系 のデベロッパーが 中 心 であり URのシェアは 大 きくない が 競 合 しているといえばしているが その 度 合 いは 高 くない 高 層 タワー 等 の 高 額 な 賃 貸 をURが 実 施 する 政 策 的 意 義 はどこにあるか 高 額 の 賃 貸 住 宅 については URが 貴 重 な 財 投 をつぎこんで 引 き 続 きアセットとして 保 有 2
し 運 営 しなければならないものと 言 えるのか 議 論 が 必 要 法 律 により 補 給 金 も 措 置 して 都 心 に 共 同 住 宅 を 建 てると 決 め URに 供 給 してもらったも の 今 のマーケットでURが 実 施 する 政 策 的 意 義 が 乏 しいことは 指 摘 のとおり 高 齢 者 向 け 住 宅 の 供 給 持 家 に 比 べ 賃 貸 住 宅 に 居 住 する 高 齢 者 は 低 資 産 低 所 得 の 比 率 が 高 い 自 立 して 生 活 できなくなった 時 には 特 養 等 が 受 け 皿 となるが サービス 付 高 齢 者 向 け 住 宅 は 一 定 の 資 産 収 入 を 要 することが 多 く 介 護 には 集 住 が 適 する 持 家 率 の 低 下 高 齢 者 の 絶 対 数 の 増 加 によって 高 齢 者 の 賃 貸 住 宅 居 住 は 増 加 その 確 保 が 課 題 高 齢 者 居 住 の 賃 貸 住 宅 の 管 理 運 営 ノウハウを 蓄 積 させていくことが 課 題 高 齢 者 も 含 めて 保 証 人 不 要 ということはURの 大 きな 特 徴 であり 民 間 賃 貸 住 宅 では 受 け 入 れにくい 層 を 受 け 入 れている 準 公 営 的 と 認 識 できる 公 的 な 住 宅 を 直 接 供 給 すると ある 地 域 の 特 定 の 者 が 便 益 を 受 けることとなる 中 堅 勤 労 者 向 けの 住 宅 供 給 という 当 初 の 役 割 は 終 了 その 後 の 役 割 は 住 宅 セーフティネッ ト 機 能 としての 住 宅 供 給 その 具 体 的 な 姿 として 住 宅 に 介 護 医 療 看 取 りまでの 施 設 を 一 気 通 貫 で 整 備 し 高 齢 化 社 会 対 応 の 拠 点 とすることを 提 案 政 策 的 役 割 として コミュニティミックスの 実 験 場 といった 役 割 は 期 待 できる URが 現 在 の 供 給 を 続 けたとして 平 成 37 年 の 時 点 で 35~40 万 戸 程 度 の 低 所 得 世 帯 や 高 齢 者 世 帯 向 けの 住 宅 供 給 が 適 切 という 試 算 がある 低 所 得 世 帯 高 齢 者 世 帯 に 対 する 役 割 としてどの 程 度 の 戸 数 が 必 要 なのかを 考 えるべき 低 所 得 者 等 の 居 住 の 安 定 収 入 分 位 25%までを 範 囲 としてきた 県 営 住 宅 の 入 居 者 が 分 位 10%のところに 固 まって きており 一 方 のURも 中 堅 勤 労 者 であったものが 公 営 住 宅 のフリンジのところに 重 なっ てきた 家 賃 改 定 減 額 はURの 居 住 者 のみが 享 受 できるもの 高 齢 者 向 け 優 良 賃 貸 住 宅 に 係 る 家 賃 減 額 については 民 間 は 国 と 地 方 公 共 団 体 により 全 額 公 費 負 担 となるが URについて は 地 方 公 共 団 体 が 負 担 しないため URが 国 庫 補 助 の 裏 負 担 をさせられている 家 賃 改 定 減 額 は UR 居 住 者 のみが 受 けられる 特 典 他 への 移 動 性 はどうか 住 み 着 いて いるのであれば 政 策 的 としても 社 会 保 障 のカテゴリーではないか セーフティネットをURが 担 うのであれば そこは 何 らかの 国 の 援 助 がなければできない URはマーケットレートで 家 賃 をもらい その 差 額 は 自 治 体 か 国 から 措 置 されれば 非 常 に クリアになる 3
直 面 する 財 務 上 の 課 題 について 金 利 上 昇 リスク アベノミクスによる 金 利 上 昇 リスクを 考 慮 することが 必 要 支 払 金 利 は 設 立 時 の 5,000 億 円 から 2,200 億 円 に 低 下 ここ 数 年 は 毎 年 100 億 円 ずつ 減 少 しかし 金 利 の 平 残 コストが1% 上 がると 支 払 金 利 が 1,300 億 円 増 え 利 益 が 吹 っ 飛 ぶ 金 利 が 上 がる 場 合 家 賃 を 上 げるには 時 間 がかかり その 機 動 性 を 懸 念 ストックの 老 朽 化 40 年 以 上 前 に 建 てられた 物 件 は 今 日 のスペックに 合 わず 市 場 性 も 薄 くなっている 古 い 物 件 の 方 が 立 地 は 良 いので 今 後 も 運 用 するのであれば 早 いうちに 建 替 えるという 判 断 も あり 得 たのではないか 70 年 の 償 却 期 間 については 一 定 の 合 理 性 はあるものの 減 損 が 毎 期 発 生 しており 経 済 的 な 観 点 からすると 長 いのではないか 県 営 住 宅 については 将 来 の 建 替 え 需 要 のピークを 見 越 し 35 年 を 経 過 したものについて 建 て 替 えを 前 倒 しピークカットを 行 った 資 産 売 却 リスク 収 益 性 の 高 い 賃 貸 物 件 を 売 却 することは キャッシュフローを 総 合 的 に 考 えた 時 にはマイ ナスとなると 言 え 経 済 的 には 取 るべき 選 択 ではない 独 法 を 保 有 と 債 務 返 済 に 特 化 した 場 合 財 投 金 利 が 低 いことから 割 引 率 が 2.5%であること は 特 に 問 題 はない ただ 民 間 ベースでは 資 産 が 下 落 する 組 織 再 編 時 にはこの 点 に 留 意 が 必 要 賃 貸 住 宅 資 産 を 現 時 点 ですべて 売 却 するならば 弁 済 不 能 ニュータウン 事 業 の 損 失 民 間 金 利 で 調 達 しており 金 利 の 足 が 速 いため2~3 年 以 内 にどこまで 簿 価 を 落 とせるか が 課 題 ニュータウン 事 業 は 相 当 なマイナスで 閉 じざるを 得 ないのではないか ニュータウンや 都 市 再 生 事 業 には 補 助 金 収 入 が 含 まれていることを 考 慮 することが 必 要 ニュータウン 事 業 については 損 失 を 出 すことなく 売 り 切 ることは 不 可 能 人 口 減 少 リスク 人 口 減 は 家 賃 の 需 給 動 向 を 左 右 する 大 きな 要 素 となる 将 来 の 世 帯 減 少 に 対 して 集 約 化 をしながら 耐 用 年 数 が 来 たら 用 途 廃 止 をする 団 地 と 残 す べき 団 地 を 検 討 している 東 京 は 10 年 で 100 万 人 千 葉 神 奈 川 埼 玉 も5 年 で 100 万 人 増 加 しており これらは 需 要 が 高 く 2020 年 まではこのまま 行 ける 人 口 減 少 の 影 響 はエリアごとに 考 えるべき 4
改 革 の 視 点 について ミッションの 明 確 化 URは 多 くの 機 能 を 抱 え 本 筋 が 見 えない URのミッションを 再 定 義 し URはどのよう な 社 会 的 課 題 のためにあり 何 をすべきで 或 いはしなくてよいのかを 明 らかにし UR の 政 策 体 系 図 をつくる 骨 格 の 議 論 に 焦 点 を 置 くべき 国 がその 時 々に 法 律 等 により 公 団 にミッションを 与 えてきた 結 果 ニーズに 合 わなくなっ ているものがあることも 事 実 であり 賃 貸 住 宅 の 全 てにミッションを 与 えることは 難 しい ミッションが 終 わったものについては 直 ちに 店 じまいが 必 要 続 けるとそれ 自 体 が 組 織 の 目 的 となり 資 源 の 無 駄 遣 いとなる 国 からの 様 々なミッションが 入 ってきた 結 果 として 赤 字 の 事 業 も 形 成 されてきたとすれば 今 後 も 同 じことが 起 こり 得 る 政 策 の 期 間 を 明 確 にし 終 了 時 点 で 政 策 上 赤 字 であっても 仕 方 がないということもはっきりさせる 必 要 がある 震 災 復 興 業 務 も 公 団 設 立 の 時 の 目 的 からすると 副 次 的 な 業 務 なはず 主 要 な 柱 とするの であればミッションの 再 定 義 が 必 要 財 務 構 造 の 健 全 化 URの 将 来 のキャッシュフローが 最 大 になるような 選 択 が 財 務 問 題 を 解 決 する 最 大 のポイ ント 経 営 の 民 営 化 は 理 解 できるが 資 産 売 却 も 株 式 上 場 事 業 譲 渡 も 財 務 に 大 きなマイ ナスをもたらし キャッシュフローを 最 大 化 する 手 段 とはなり 得 ない 巨 額 の 債 務 をどのように 削 減 するかは URの 政 策 的 役 割 を 考 えることと 同 じかそれ 以 上 に 重 要 減 価 償 却 が 70 年 と 長 期 に 設 定 され 出 資 金 や 財 投 借 入 などの 制 度 を 前 提 とした 利 回 りで 経 営 しており 単 純 に 民 間 ベースのビジネスモデルにはならない 民 業 補 完 と 経 営 改 革 の 両 立 賃 貸 住 宅 事 業 のあり 方 の 検 討 の 難 しいのは キャッシュフローの 観 点 のみでなく 民 業 補 完 の 徹 底 を 図 る 観 点 からも 議 論 をしなければならない 点 市 場 で 借 りられない 人 へのセーフティネットのみミッションが 絞 られれば 赤 字 解 消 はでき ない ミッションは 明 確 にした 上 で ある 程 度 の 期 間 まで 赤 字 が 解 消 できるよう 残 し な るべく 民 の 力 を 使 って 収 益 を 改 善 させていくというダイナミックなトランジッションが 必 要 5
改 革 の 進 め 方 について 1. 基 本 的 考 え 方 URは 多 くの 機 能 を 抱 え 本 筋 が 見 えない URのミッションを 再 定 義 し URはどのよう な 社 会 的 課 題 のためにあり 何 をすべきで 或 いはしなくてよいのかを 明 らかにし UR の 政 策 体 系 図 をつくる 骨 格 の 議 論 に 焦 点 を 置 くべき 再 掲 巨 額 の 債 務 をどのように 削 減 するかは URの 政 策 的 役 割 を 考 えることと 同 じかそれ 以 上 に 重 要 再 掲 ミッションが 終 わったものについては 直 ちに 店 じまいが 必 要 続 けるとそれ 自 体 が 組 織 の 目 的 となり 資 源 の 無 駄 遣 いとなる 再 掲 市 場 で 借 りられない 人 へのセーフティネットのみミッションが 絞 られれば 赤 字 解 消 はでき ない ミッションは 明 確 にした 上 で ある 程 度 の 期 間 まで 赤 字 が 解 消 できるよう 残 し な るべく 民 の 力 を 使 って 収 益 を 改 善 させていくというダイナミックなトランジッションが 必 要 再 掲 2. 当 面 の 経 営 改 善 策 上 下 分 離 方 式 収 益 の 向 上 を 担 保 する 仕 組 みとして 資 産 負 債 はURに 残 した 上 で 別 事 業 体 にサブリ ース debt を 背 負 わせ その 分 キャッシュフローを 確 実 に 出 すことで 収 益 改 善 にコミット させる 上 下 分 離 方 式 が 望 ましい 上 下 分 離 方 式 では URは 割 引 率 2.5%のまま リース 会 社 は URと 資 本 関 係 がなければ これを 小 さなリース 資 産 として 認 識 し ハードルレート5%のデットを 背 負 って 現 場 で 事 業 の 効 率 化 を 図 ってもらうことが 可 能 具 体 的 な 数 字 は 難 しいが 負 債 を 背 負 わせることで 再 生 させた 事 例 は 民 間 でもある 効 率 的 な 運 営 を 促 すためには 負 債 を 背 負 わせることが 一 番 効 果 的 だと 考 えている 上 下 分 離 の 前 提 として まずは 最 も 効 率 よく 利 益 を 上 げられるようグルーピングして 区 分 経 理 をすべき 賃 貸 事 業 については 少 なくとも 事 業 を5 分 割 する 必 要 がある 高 額 物 件 は 所 有 してうまくフローにしていくということで 財 務 体 質 を 改 善 させていく 住 宅 管 理 コストの 削 減 団 地 マネージャーに 業 績 連 動 報 酬 を 採 り 入 れることで 効 率 化 が 図 れるのではないか 民 間 は 建 替 え 時 などで 移 転 先 補 償 金 などを 速 やかに 細 かく 対 応 するが URは 慎 重 に 行 うため 処 理 期 間 が 長 くなり 損 失 家 賃 も 大 きくなる 家 賃 収 納 も 含 めて 民 間 のノウハウが 生 かせるのではないか 管 理 を 民 間 で 行 うことで10~50%のカットは 可 能 なのではないか 家 賃 設 定 の 見 直 し 家 賃 はあまり 上 げない 反 面 下 がる 時 は 既 存 の 家 賃 も 下 げるという 民 間 であればありえな いことをする 空 室 率 が 低 い 団 地 については 公 平 性 の 観 点 から 価 格 設 定 が 安 すぎる 点 を 解 消 する 方 向 と 6
すべき 都 心 の 競 争 力 ある 物 件 は 民 間 並 みの 家 賃 に 上 げていく 他 方 比 較 的 古 くて 居 住 の 長 い 物 件 は 公 営 より 緩 いが 一 定 の 入 居 資 格 を 設 け 資 格 に 該 当 する 方 々は 生 活 保 護 住 宅 扶 助 費 などにより 経 営 とは 切 り 離 して 考 えるべき 高 額 賃 貸 を 除 くいわゆる 庭 先 賃 貸 の 家 賃 については 土 地 取 得 費 を 考 慮 していない UR 賃 貸 住 宅 の 市 場 家 賃 についても 庭 先 賃 貸 の 家 賃 と 同 様 で 土 地 取 得 費 を 考 慮 していない 高 額 賃 貸 物 件 の 中 に 古 いURの 団 地 がある 場 合 これら 高 額 物 件 は 標 準 住 戸 として 設 定 で きず 市 場 家 賃 は 周 りのUR 団 地 に 拘 束 されてしまう 家 賃 は 広 い 意 味 でいう 市 場 家 賃 に 収 まっており 今 後 家 賃 を2 割 3 割 も 上 げら れるようなものではない 関 係 会 社 の 整 理 合 理 化 関 係 会 社 の 整 理 合 理 化 について 検 討 を 行 う ストック 再 編 使 用 の 終 わった 土 地 は 他 への 転 用 更 地 売 却 が 出 口 として 考 えられる その 場 合 長 期 的 な 地 価 下 落 を 考 慮 することが 必 要 遊 休 不 動 産 が 売 却 対 象 となる 最 初 の 候 補 次 に 売 却 を 考 えるべきは 不 動 産 更 地 価 額 に 比 し て 生 じている 利 益 が 少 ない 物 件 さらにその 次 には 建 物 の 建 て 替 え 或 いはリノベーショ ン 投 資 を 行 う 場 合 のキャッシュフロー 現 在 価 値 割 引 額 と 更 地 化 し 売 却 する 場 合 の 将 来 キ ャッシュフローとの 比 較 検 討 を 行 う 必 要 40 年 以 上 前 に 建 てられた 物 件 は 今 日 のスペックに 合 わず 市 場 性 も 薄 くなっている 古 い 物 件 の 方 が 立 地 は 良 いので 今 後 も 運 用 するのであれば 早 いうちに 建 替 えるという 判 断 も あり 得 たのではないか 再 掲 民 間 活 力 の 導 入 民 業 圧 迫 は 論 外 で 民 でできることは 民 で もその 通 りだが 官 が 損 をして 民 に 利 益 を 移 転 するのは 違 和 感 手 足 を 縛 られて 金 を 返 せといわれているようなもの 官 民 それぞれの 長 所 を 組 み 合 わせていくのが 効 率 的 民 活 については 市 場 化 テストが 活 用 されていないことが 問 題 価 格 や 質 を 適 正 に 設 定 した 上 で 手 を 挙 げる 民 間 があるかどうかを 検 証 してほしい 都 市 再 生 事 業 については SPCを 作 る 等 により 民 間 とURとで 収 益 を 分 け 合 う 仕 組 み を 構 築 することを 考 えるべき 7
3. 民 業 補 完 の 徹 底 高 層 タワー 等 の 高 額 な 賃 貸 をURが 実 施 する 政 策 的 意 義 はどこにあるか 再 掲 高 額 の 賃 貸 住 宅 については URが 貴 重 な 財 投 をつぎこんで 引 き 続 きアセットとして 保 有 し 運 営 しなければならないものと 言 えるのか 議 論 が 必 要 再 掲 ミッションが 終 わったものについては 直 ちに 店 じまいが 必 要 続 けるとそれ 自 体 が 組 織 の 目 的 となり 資 源 の 無 駄 遣 いとなる 再 掲 都 心 部 の 大 型 の 賃 貸 物 件 については 土 地 建 物 を 当 初 1 年 ~5 年 保 有 し その 後 リート 会 社 に 売 却 するというビジネスモデル 大 型 の 賃 貸 物 件 については 入 居 率 95% 前 後 を 確 保 する 必 要 があるが 大 型 物 件 は 共 有 部 分 が 充 実 し また リートのバイヤーの 求 めるロッ トにも 合 致 するので できれば 民 間 に 譲 っていただきたい 再 掲 URの 将 来 のキャッシュフローが 最 大 になるような 選 択 が 財 務 問 題 を 解 決 する 最 大 のポイ ント 経 営 の 民 営 化 は 理 解 できるが 資 産 売 却 も 株 式 上 場 事 業 譲 渡 も 財 務 に 大 きなマイ ナスをもたらし キャッシュフローを 最 大 化 する 手 段 とはなり 得 ない 再 掲 8