富 士 通 総 研 経 済 研 究 所 上 席 主 任 研 究 員 米 山 秀 隆 で 近 い 将 深 刻 なってい くと 予 想 されが 分 譲 であ 今 後 は が 進 み 同 時 居 住 者 高 齢 や 室 が 進 んで 管 理 が 行 届 かなくなり スラム 至 物 件 が 大 量 出 てくことが 予 想 され 立 地 条 件 が 良 く 建 て 替 えたり 再 開 発 でたりすれば した 建 物 が 放 置 されことはない しかし それ 以 外 物 件 は 解 体 費 用 も 捻 出 でず そまま 放 置 され 可 能 性 が 高 くな 613 万 戸 うち1981 年 6 月 以 前 旧 耐 震 基 準 下 で 建 設 された 旧 耐 震 は106 万 戸 ( 全 体 17%) さら 古 い 耐 震 基 準 下 で 1971 年 4 月 以 前 建 設 された 旧 旧 耐 震 は18 万 戸 ( 全 体 3%)あ 今 後 は 急 速 進 んでい 築 40 年 以 上 は 10 年 後 (2025 年 ) は151 万 戸 (2015 年 3.0 倍 ) 20 年 後 (2035 年 ) は296 万 戸 (2015 年 5.8 倍 ) 達 す( 図 1) 一 方 東 京 都 ついてみと 2013 年 末 ストック165 万 戸 うち 旧 耐 震 は 36 万 戸 ( 全 体 22%) 旧 旧 耐 震 は7 万 戸 ( 全 体 4%)となってい 東 京 都 では 旧 耐 震 旧 旧 耐 震 割 合 が 全 国 よりやや 高 くなって い 今 後 ストック ついては 築 40 年 以 上 は 2023 年 は42.8 万 戸 (2013 年 3.4 倍 ) 達 す 東 京 都 では 全 国 よりも ペースが 速 い は 時 間 経 過 ととも 建 物 加 えて 区 分 所 有 者 高 齢 も 進 ん でいく いわゆが 直 面 す 二 つ 1 二 つ い まず 現 状 ついてみておこ う 分 譲 ストックは 全 国 で613 万 戸 (2014 年 末 )あ かつては 全 国 で 毎 年 20 万 戸 ペースで 新 規 供 給 が 行 われ こともあったが 現 在 は8 12 万 戸 程 度 で 推 移 してい 居 住 人 口 は 1 世 帯 当 たり 平 均 人 員 2.46(2010 年 国 勢 調 査 )を もと 算 出 すと1,510 万 人 達 す 都 市 部 おいては 住 まい 人 は 多 い 図 1 ( 築 年 数 別 戸 数 ) 図 2 居 住 者 高 齢 ( 60 歳 以 上 み 世 帯 割 合 ) 国 際 文 研 修 2016 夏 vol. 92 13
1 策 からまちづくりを 考 え いであ 総 務 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 (2013 年 )よれば 住 んでい 人 が60 歳 以 上 み 割 合 は 1970 年 以 前 完 成 では52% 1971 80 年 完 成 では48% 達 す( 図 2) また 国 土 交 通 省 総 合 調 査 よれば 1980 年 度 は 世 帯 主 が60 歳 代 以 上 割 合 は8% 過 ぎなかったが 2013 年 度 では50% 達 してい 流 動 性 が 高 く 住 民 新 陳 代 謝 が 進 めば 高 齢 進 展 は 食 い 止 められが いったん 購 入 したは 永 住 す 場 合 が 多 く 区 分 所 有 者 高 齢 が 進 展 していくことは 避 けられない 時 は 室 率 も 高 くなっていことな 賃 貸 状 況 であが 相 続 しても 住 まず 貸 す また 最 初 から 貸 す 目 的 で 取 得 すも 少 なくない 区 分 所 有 者 が 住 まず 賃 貸 物 件 割 合 が 高 くな と これもまた 管 理 機 能 を 弱 め 要 因 とな 総 務 省 統 計 よれば 賃 貸 戸 数 割 合 は 古 い 物 件 ほど 高 く 1970 年 以 前 完 成 では 賃 貸 戸 数 割 合 が20 50%が19% 50% 以 上 が5% 上 ( 図 4) 区 分 所 有 者 が 高 齢 して 高 齢 者 向 け 施 設 など 移 場 合 や 亡 くなった 後 相 続 人 が 住 まず 貸 すケースが 増 えていくことが 考 えられ 一 方 国 土 交 通 省 統 計 よれば 1969 年 以 前 2 進 む 室 賃 貸 はまた 時 間 経 過 ととも 室 賃 貸 が 進 んでいく 総 務 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 (2013 年 )よれば 室 率 は 古 い 物 件 ほど 高 く 1971 80 年 完 成 では9.2% 1970 年 以 前 完 成 では 11.1% 達 す( 図 3) 一 方 国 土 交 通 省 総 合 調 査 よれば 室 率 は 全 体 では2.4% 過 ぎないが 1974 年 以 前 完 成 では 室 戸 数 割 合 が 10% 超 物 件 が 増 え 1969 年 以 前 なと 室 戸 数 割 合 が15% 超 物 件 が 増 えていく いずれ 統 計 でも 築 40 年 を 超 えと 室 率 が 高 まっていくことがわか 今 後 築 40 年 超 が 増 えていくこ とを 指 摘 したが これらは そ 完 成 物 件 では 賃 貸 戸 数 割 合 は22.3%と なってい 以 上 から 古 い 物 件 ほど 室 賃 貸 が 進 んでいことがわか 管 理 機 能 が 著 しく 低 下 した 場 合 がスラム す 危 険 が 生 ず を 維 持 管 理 していくためは 管 理 費 修 繕 積 立 金 をちんと 徴 収 していく ことが 必 要 であ それらを 滞 納 す 住 戸 が あ 割 合 は 古 いほ ど 高 くなってい 規 模 別 でみと 滞 納 住 戸 あ 割 合 は 総 戸 数 300 戸 超 で 多 くなってい 大 規 模 で 互 い 顔 見 えないほど 無 責 任 な りがちだということを 示 す 一 つ 証 左 であ 一 方 長 期 修 繕 計 画 作 成 状 況 ついては 図 3 建 築 時 期 別 内 率 図 4 建 築 時 期 別 内 借 割 合 ( 棟 数 ベース) 14 国 際 文 研 修 2016 夏 vol. 92
建 築 年 代 が 古 いほど また 小 規 模 なほど 作 成 していない 割 合 が 高 くなってい 小 規 模 では 管 理 費 滞 納 は 少 ないも 長 期 修 繕 計 画 を 策 定 していない 場 合 が 多 いという があこと を 示 してい まだ 管 理 組 合 があればいいが 古 い では 管 理 組 合 がないケースもあ 東 京 都 アケート 調 査 (2011 年 )よれば 6.5%が 管 理 組 合 なし と 回 答 した また 組 合 はあが 高 齢 などで 役 員 なり 手 がいない と 回 答 したは32% 達 した 高 齢 率 が50% 以 上 落 は 限 界 落 と 呼 ばれ 場 合 も 二 つ いが 進 展 し 室 賃 貸 が 著 しくなり 維 持 管 理 や 建 て 替 えなど 終 末 期 取 り 組 んでいくべ 管 理 組 合 も 機 能 不 全 状 態 なっていとすれば もはやそうした は 限 界 と 呼 んでいいか もしれない 神 大 震 災 関 連 を 除 く 国 土 交 通 省 調 べ) 一 方 では 既 存 不 適 格 物 件 ( 建 設 当 時 法 令 では 適 法 だったが そ 後 法 改 正 よって 違 法 となり 従 前 と 同 じ 容 積 率 で 建 て 替 えことがでなくなった 物 件 )が 多 く 存 在 す 既 存 不 適 格 物 件 は 70 年 以 前 建 設 で67% 71 75 年 建 設 で65% もあり(いずれも 民 間 物 件 国 土 交 通 省 調 べ) これらは 建 て 替 えが 極 めて 困 難 であ こよう 建 て 替 えは 限 界 があため 他 方 策 も 必 要 な 区 分 所 有 権 を 解 消 し 敷 地 を 売 却 して 終 止 符 を 打 つ 方 法 がそ 一 つであが こ 場 合 区 分 所 有 権 解 消 は 全 員 一 致 が 必 要 という 条 件 が ネックな こ は 東 日 本 大 震 災 で 被 災 で 全 壊 判 定 された でも 解 体 でない として 浮 上 した こ れを 受 け 法 改 正 より 被 災 ついては5 分 4 賛 成 で 区 分 所 有 権 解 消 が 可 能 とされ( 被 災 法 改 正 ) いで 耐 震 不 足 ついても 同 様 法 改 正 がなされことなった( 建 替 え 円 滑 法 改 正 ) しかし はこれで 終 わりではない 区 分 所 有 権 を 解 消 しようとしても 解 体 費 用 が 捻 出 でない 場 合 は 物 件 が 放 置 さ れ 恐 れがあ こ 解 決 策 としては あら かじめ 解 体 費 用 を 積 み 立 てておくことが 考 え られ 最 近 では 修 繕 積 立 金 一 部 が 最 後 解 体 費 用 として 残 よう 長 期 修 繕 計 画 を 立 て 物 件 も 出 てた ただし 現 在 解 体 費 用 を 捻 出 す 計 画 を 立 ててい 物 件 は 立 地 が 良 く 敷 地 が 相 価 格 で 売 却 で 見 通 しが 立 っていケー スと 考 えられ つまり 一 時 的 解 体 費 用 を 負 担 しても 敷 地 売 却 で 回 収 でケース であ そような 見 込 みがなければ 解 体 費 用 を 全 額 自 己 負 担 せざを 得 ないが そこ まで 合 意 がでとは 到 底 思 えない 解 体 費 用 自 主 的 積 み 立 てが 難 しいとすれ 3 建 て 替 え 限 界 と 解 体 ハード ル 東 京 都 港 区 などは 初 めてが 登 場 した50 年 代 半 ばから60 年 代 かけて 建 設 された 物 件 が 点 在 してい 処 す 方 法 一 つは 建 て 替 えであが 建 て 替 えでたもはわずかで 多 くはデベ ロッパー 主 導 よもであ 室 が 進 み 管 理 組 合 が 機 能 していない 例 もあり 中 はスラム していももあ 建 て 替 えは 容 積 率 余 裕 があって 従 前 よりも 多 く 部 屋 を 造 ことがで そ 売 却 益 が 見 込 めなければ デベロッパー 協 力 は 得 られない 筆 者 がかつて 行 った 試 算 では 東 京 都 区 部 では1.6 2.8 倍 程 度 容 積 率 を 割 り 増 さなければ 採 算 合 わないと 結 果 が 出 た 実 際 建 て 替 えでたは 全 国 で211 件 1 万 6,600 戸 (15 年 4 月 時 点 ) 過 ぎない( 阪 国 際 文 研 修 2016 夏 vol. 92 15
1 策 からまちづくりを 考 え ば 善 策 として 固 定 資 産 税 よ 解 体 費 用 事 前 徴 収 もあり 得 こ 発 想 は 今 危 険 な でも 自 分 で 解 体 してくれないと いう が 戸 建 て 共 同 住 宅 を わず なっていが そうであならば 住 宅 を 建 てた 時 点 から 毎 年 解 体 費 用 を 徴 収 していっ たらどうかというもであ 具 体 的 は 毎 年 固 定 資 産 税 将 必 要 な 解 体 費 用 を 少 しずつ 上 乗 せして 徴 収 していくという が 一 案 であ 場 合 こう した 仕 組 みが 必 要 かもしれない しかし す べて 区 分 所 有 者 負 担 が 増 すため これも 導 入 は 困 難 が 予 想 され 所 有 者 モラルハザードを 引 起 こすこと なため 今 後 も 国 土 交 通 省 は 管 理 重 要 性 を 強 調 していくことは 変 わりがないだろう 実 際 自 分 所 有 すがスラム 至 ような 事 態 は でだけ 避 け 越 したことはない そためは 管 理 組 合 を 機 能 させ 必 要 な 修 繕 を 行 って 資 産 価 値 を 維 持 し 中 古 としても 魅 力 的 な 物 件 であよ う 努 力 していくことが 必 要 な 新 たな 購 入 希 望 者 が 出 てく 限 り スラム 至 可 能 性 は 低 くな ただ 中 古 としても 魅 力 的 な 物 件 であためは 建 物 自 体 が ないことはもちろんであが 立 地 条 件 よっ て 大 く 左 右 され 今 後 は 世 帯 数 が 減 少 し 4 最 終 的 は 公 費 解 体 区 分 所 有 者 が 解 体 責 任 を 果 たさないとす れば 最 終 的 は 行 政 が 買 い 取 って 取 り 壊 すという 選 択 肢 が 必 要 な これは フラ スおいて スラム したで 実 際 行 われた 事 例 があ もちろん 国 土 交 通 省 も 最 終 的 がこような 事 態 至 可 能 性 気 づいていないはずはなく 関 係 者 中 は 強 制 収 用 仕 組 みを 導 入 す ことが 将 的 必 要 と 認 識 を 示 す 人 もい こ 場 合 すべて 物 件 強 制 収 用 解 体 は 難 しいため 放 置 しておくことが 危 険 な 状 態 なったもついて 実 施 すという ことなだろう つまり 現 状 ままでは 最 終 的 な 出 口 は 公 費 解 体 とい うことな 区 分 所 有 者 中 は ここまで 述 べてた 住 宅 需 要 は 減 一 方 なで 立 地 条 件 悪 い 物 件 はそれだけで 不 利 な また が 建 設 されてあ 程 度 時 間 が 経 っていくと 収 入 余 裕 あ 層 は より 条 件 良 い 物 件 住 み 替 えたり 一 戸 建 て 移 場 合 も 出 てく 条 件 悪 い ほど 新 たな 購 入 者 が 現 れず 新 たな 購 入 者 が 現 れたとしても 場 合 よっては フラ スでスラム 至 ったよう 低 所 得 者 層 が ま 物 件 が 出 ててもおかし くはない こうしたところまでは まだ 日 本 では 起 こっていないと 考 えられがちであが リゾート 物 件 はすでそれ 近 い 現 象 が 起 てい バブル 期 大 量 供 給 された 物 件 が 大 幅 値 崩 れして 数 万 数 十 万 円 程 度 で 買 えようなり 低 所 得 者 層 が 流 入 してい ケースであ ことよって 住 み 続 けこと あいはを 購 入 したことついて 少 なからず 不 安 や 後 悔 念 を 抱 かれた 方 もい かもしれない しかし 現 実 は 本 は 所 有 者 が 果 たすべ 責 任 つまり 寿 命 が 尽 た と 解 体 責 任 は 必 ずしも 厳 しく われ わけではなく 公 費 解 体 が 最 終 的 な 答 えな とすれば そう 心 配 はしなくてもいいこと な ただし そう 思 われことは 区 分 5 購 入 者 注 意 喚 起 が 必 要 要 すここまで 述 べてたことは 立 地 条 件 が 良 く 敷 地 価 値 があ 場 合 は した 場 合 でも 建 て 替 えや 再 利 用 はもちろん 敷 地 買 い 手 も 出 てくため あまり 心 配 は いらない ところがそうではない 大 半 物 件 は 解 体 費 用 すら 捻 出 でず 放 置 され 危 16 国 際 文 研 修 2016 夏 vol. 92
険 性 が 高 いということであ そしてそ 処 理 は 現 状 ままでは 最 終 的 は 公 費 頼 しかなくな 公 費 解 体 は 区 分 所 有 者 以 外 人 々も 費 用 を 負 担 しなければならなくな ため 公 平 性 を 欠 く 区 分 所 有 者 が 解 体 費 用 を 確 実 負 担 す 仕 組 みを 確 立 しておく ことが 望 ましい と 関 わりで 言 えば 今 は 一 戸 建 て が 中 心 であが やがて が 深 刻 し そしてそ はタワー が 浮 上 してくと 考 えられ タワーは 当 面 は 大 規 模 修 繕 方 式 を 確 立 すことが 課 であが や がて 建 て 替 えや 解 体 は 区 分 所 有 者 数 が 多 い 上 巨 額 解 体 費 用 を 要 すこと から 通 常 以 上 深 刻 な 通 常 しろ タワー しろ が 最 終 的 行 着 く 先 は 解 体 費 用 手 当 て 約 されと 考 えられた め 繰 り 返 しなが 区 分 所 有 者 が 解 体 費 用 を 負 担 す 仕 組 みを 確 立 す 必 要 性 を 強 調 しておたい そ 場 合 現 を 保 有 す 人 今 後 購 入 す 人 負 担 は 増 す ことなが これまで 最 終 責 任 ついて 明 確 自 覚 すことなく 購 入 してたこと 自 体 がおかしかったといえ を 購 入 す 場 合 は した 場 合 リスクつ いて 購 入 時 重 要 事 項 説 明 中 で 義 務 付 け ことが 必 要 であ 保 管 2 総 会 や 理 事 会 議 事 録 作 成 保 管 3 名 簿 作 成 保 管 4 設 計 図 書 など 適 正 管 理 5 緊 急 連 絡 先 表 示 板 など 設 置 6 法 定 点 検 清 掃 実 施 7 長 期 修 繕 計 画 作 成 8 町 会 加 入 などを 協 議 8 項 目 を 義 務 付 け 従 わない 場 合 は 名 を 公 表 す というもであ 東 京 都 は 今 年 3 月 良 質 な ストック 形 成 促 進 計 画 を 策 定 した 今 後 10 年 間 目 標 として 1 管 理 組 合 よ 自 主 的 かつ 適 正 な 維 持 管 理 促 進 2 管 理 状 況 実 態 把 握 と 管 理 不 全 予 防 改 善 3 管 理 良 質 なが 適 正 評 価 され 市 場 形 成 4 状 況 じた 適 切 な 再 生 手 法 を 選 択 で 環 境 整 備 5 旧 耐 震 基 準 耐 震 促 進 6まちづく りと 連 携 した 再 生 6つを 掲 げてい 主 な 施 策 としては 基 本 情 報 登 録 制 度 管 理 状 況 報 告 制 度 を 創 設 し それ ぞれ25 年 度 80% 以 上 登 録 率 報 告 率 とす ことを 目 指 してい こほか 京 都 市 は 13 年 実 態 調 査 を 行 い 要 支 援 は 管 理 士 などを 派 遣 す 措 置 をとってい 今 後 はこうした 自 治 体 が 増 えてくと 考 えられ 著 者 略 歴 6 まずは 管 理 徹 底 が 必 要 こ は 最 終 的 は 行 政 よ 介 入 ( 解 体 支 援 )が 必 要 な 可 能 性 が 高 いが まず は 未 然 予 防 措 置 をとことが 必 要 な 区 分 所 有 者 が 管 理 組 合 を 機 能 させ 維 持 修 繕 責 任 を 持 つことが 基 本 とな 最 近 では 自 治 体 が 条 例 で 管 理 を 義 務 付 け ケースが 出 てた そ 先 駆 けが 東 京 都 豊 島 区 管 理 推 進 条 例 であ(13 年 7 月 施 行 ) 管 理 組 合 1 管 理 規 約 作 成 米 山 秀 隆 (よねやま ひでたか) 1986 年 筑 波 大 学 第 三 学 群 社 会 工 学 類 卒 業 1989 年 同 大 学 大 学 院 経 営 政 策 科 学 研 究 科 修 了 野 村 総 合 研 究 所 富 士 総 合 研 究 所 を 経 て 1996 年 富 士 通 総 研 入 社 2007 2010 年 慶 應 義 塾 大 学 グローバ ルセキュリティ 研 究 所 客 員 研 究 員 専 門 は 住 宅 土 地 政 策 日 本 経 済 で 詳 しい 著 書 限 界 急 増 真 実 少 子 高 齢 時 代 住 宅 市 場 ( 以 上 日 本 経 済 新 聞 出 版 社 ) 日 本 地 価 変 動 構 造 変 と 土 地 政 策 ( 東 洋 経 済 新 報 社 ) 図 解 よくわか 住 宅 市 場 ( 日 刊 工 業 新 聞 社 ) デフレ 終 わりと 経 済 再 生 世 界 恐 慌 ( 以 上 ダイヤモド 社 )ほか 多 数 国 際 文 研 修 2016 夏 vol. 92 17