住 宅 土 地 統 計 調 査 の 妥 当 性 検 証 と 検 証 後 の 空 き 家 率 問 題 化 の 時 期 東 京 大 学 都 市 工 学 ワークショップ 人 口 減 少 時 代 の 住 宅 土 地 のリユース リサイクル - 空 き 家 空 き 地 問 題 のその 先 - 2015 年 12 月 20 日 ( 日 ) リクルート 住 まい 研 究 所 所 長 宗 健
住 宅 土 地 統 計 調 査 (2013)の 概 要 1 空 き 家 数 820 万 戸 -うち 賃 貸 用 の 住 宅 429 万 戸 (52.4%) -うちその 他 の 住 宅 318 万 戸 (38.8%) 空 き 家 率 13.5% (820 万 /6063 万 ) -うち 賃 貸 用 住 宅 18.8% (429 万 /2281 万 ) -うち 戸 建 住 宅 11.1% (318 万 /2860 万 ) 調 査 の 方 法 空 き 家 などの 居 住 世 帯 のない 住 宅 について は, 調 査 員 が 外 観 等 から 判 断 することにより, 調 査 項 目 の 一 部 について 調 査 した 感 覚 値 として 約 7 軒 に1 軒 の 空 き 家 には 違 和 感 がある 外 観 等 から 空 き 家 を 正 しく 判 断 できるものだろうか
住 宅 土 地 統 計 調 査 : 都 道 府 県 別 空 き 家 率 ( 全 体 ) 25.0% 20.0% 空 き 家 率 2013 空 き 家 率 2008 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 宮 城 県 の 空 き 家 率 は 大 きく 下 がっている 平 成 25 及 び 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 から 筆 者 作 成 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 山 梨 県 長 野 県 岐 阜 県 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 福 岡 県 佐 賀 県 長 崎 県 熊 本 県 大 分 県 宮 崎 県 鹿 児 島 県 沖 縄 県 12 県 で 空 き 家 率 は 低 下 しており(!) 最 高 は 山 梨 県 の22% 最 低 は 宮 城 県 の9.4% 全 国 の 空 き 家 率 は13.1% 13.5%に 上 昇 増 加 空 き 家 数 は62 万 7400 戸 で 年 間 10 万 戸 強 空 き 家 率 が 下 がったのは 青 森 (-0.7%) 岩 手 (-0.2%) 宮 城 (-4.3%) 山 形 (-0.3%) 福 島 (-1.3%) 千 葉 (-0.4%) 福 井 (-1.2%) 兵 庫 (-0.3%) 奈 良 (-0.8%) 鳥 取 (-1.0%) 島 根 (-0.2%) 福 岡 (-1.0%)の12 県 空 き 家 率 が 上 がったのは 群 馬 (+2.2%) 静 岡 (+2.1%) 三 重 (+2.2%) 愛 媛 (-2.4%)などが2% 以 上 の 上 昇 2
住 宅 土 地 統 計 調 査 : 都 道 府 県 別 空 き 家 率 ( 賃 貸 ) 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 東 日 本 大 震 災 の 被 災 地 では 賃 貸 空 き 家 率 が 大 きく 下 が っている 空 き 家 率 2013 空 き 家 率 2008 平 成 25 及 び 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 から 筆 者 作 成 賃 貸 空 き 家 率 = 賃 貸 用 空 き 家 数 /( 賃 貸 用 空 き 家 数 + 賃 貸 居 住 世 帯 数 ) 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 山 梨 県 長 野 県 岐 阜 県 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 福 岡 県 佐 賀 県 長 崎 県 熊 本 県 大 分 県 宮 崎 県 鹿 児 島 県 沖 縄 県 26 県 で 賃 貸 空 き 家 率 は 低 下 しており(!) 全 国 賃 貸 空 き 家 率 も18.9% 18.8%と 低 下 (!) 最 高 は 山 梨 県 の29.2% 最 低 は 沖 縄 県 の11.2% 空 き 家 は16 万 5200 戸 増 えたが 総 数 も94 万 6500 戸 増 え 賃 貸 世 帯 数 は78 万 1300 増 えた 空 き 家 率 が 下 がったのは 青 森 -2.6% 岩 手 -5.7% 宮 城 -9.9% 秋 田 -3.9% 山 形 -2.4% 福 島 -8.6% 福 井 -6.8% 長 野 -3.5% 奈 良 -3.0% 鳥 取 -4.7% 島 根 -2.9% 香 川 -2.3% 高 知 -3.3% 福 岡 -3.0%など 空 き 家 率 が 上 がったのは 栃 木 +3.2% 群 馬 +2.3 % 静 岡 +5.8% 愛 知 +2.5% 岡 山 +3.0% 広 島 +2.1%など 3
住 宅 土 地 統 計 調 査 : 都 道 府 県 別 空 き 家 率 (その 他 戸 建 て) 空 き 家 率 2013 25.0% 空 き 家 率 2008 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 平 成 25 及 び 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 から 筆 者 作 成 その 他 空 き 家 率 =その 他 の 空 き 家 数 / 一 戸 建 て 住 宅 数 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 山 梨 県 長 野 県 岐 阜 県 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 福 岡 県 佐 賀 県 長 崎 県 熊 本 県 大 分 県 宮 崎 県 鹿 児 島 県 沖 縄 県 45 道 府 県 でその 他 空 き 家 率 は 上 昇 したが 東 京 都 滋 賀 県 では 低 下 全 国 では9.8% 11.1%の 上 昇 増 加 の 絶 対 数 は50 万 2200 戸 東 京 都 -2.7% 滋 賀 県 -0.8%と 低 下 大 きく 上 昇 したのは 新 潟 +3.5% 徳 島 +3.3% 香 川 +4.3% 愛 媛 +4.7% 高 知 +4.7% 宮 崎 +3.1% 鹿 児 島 +4.6%など 空 き 家 率 が 高 いのは 鹿 児 島 19.4% 高 知 18.5% 香 川 16.8% 徳 島 16.7 % 愛 媛 16.6% そのほか 和 歌 山 16.2% 島 根 15.1% 広 島 15.1%, 山 口 15.5%など 4
住 宅 土 地 統 計 調 査 : 東 京 23 区 の 空 き 家 率 ( 賃 貸 ) 5 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 千 代 田 区 千 代 田 区 (36.5% 16.3% -20.3%) 中 央 区 (27.7% 12.4% -15.2%) 目 黒 区 (28.2% 14.9% -13.3%) 中 野 区 ( 9.9% 18.8% +8.9%)が 目 立 つ 中 央 区 港 区 新 宿 区 文 京 区 台 東 区 墨 田 区 江 東 区 品 川 区 目 黒 区 大 田 区 世 田 谷 区 渋 谷 区 中 野 区 杉 並 区 豊 島 区 北 区 荒 川 区 2013 年 2008 年 平 成 25 及 び 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 から 筆 者 作 成 板 橋 区 練 馬 区 足 立 区 葛 飾 区 江 戸 川 区 8 区 で 空 き 家 率 が 低 下 したが(!) 全 体 では14.6% 15.7%と 上 昇 5 年 間 で20% 以 上 の 変 動 (!)
素 朴 な 疑 問 と 業 界 団 体 調 査 の 空 き 家 率 の 変 化 6 住 調 は 空 き 家 調 査 を 目 的 としたものではない という 点 を 考 慮 しても 県 単 位 区 単 位 で5 年 間 でこんなにも 空 き 家 率 は 変 動 するものなのだろうか 5 年 間 で 賃 貸 空 き 家 率 が 低 下 したという 結 果 に 違 和 感 がある 日 管 協 短 観 の 入 居 率 の 変 動 は 相 当 小 さい 100.0% 参 考 : 日 管 協 短 観 入 居 率 (2008 年 下 期 ~2014 年 下 期 ) 95.0% 90.0% 85.0% 80.0% 委 託 管 理 全 国 委 託 管 理 首 都 圏 委 託 管 理 関 西 サブリース 全 国 下 期 上 期 下 期 上 期 下 期 上 期 下 期 上 期 下 期 上 期 下 期 上 期 下 期 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
住 宅 土 地 統 計 調 査 も 持 家 率 の 変 動 は 極 めて 少 ない 7 85.0% 80.0% 75.0% 70.0% 65.0% 60.0% 55.0% 50.0% 45.0% 2013 年 2008 年 40.0% 全 国 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 山 梨 県 長 野 県 岐 阜 県 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 福 岡 県 佐 賀 県 長 崎 県 熊 本 県 大 分 県 宮 崎 県 鹿 児 島 県 沖 縄 県 持 ち 家 かどうかは 入 居 者 が 回 答 するため 精 度 が 高 い 震 災 地 域 では 低 下 が 見 られるが 5 年 間 の 変 動 は 極 めて 小 さい
自 治 体 調 査 と 住 宅 土 地 統 計 調 査 の 比 較 自 治 体 自 治 体 調 査 空 き 家 率 うち 使 用 し ている 率 H20 住 調 空 き 家 率 東 京 都 豊 島 区 2012 年 3 月 1.6% 81.5% 12.9% 東 京 都 北 区 2011 年 3 月 5.6% 64.9% 11.2% 東 京 都 杉 並 区 2013 年 11 月 0.4% 47.7% 10.3% 東 京 都 三 鷹 市 2013 年 3 月 2.2% 37.0% 12.4% 東 京 都 青 梅 市 2013 年 9 月 3.4% 63.0% 10.5% 東 京 都 福 生 市 2013 年 2 月 7.4% 32.4% 14.6% 神 奈 川 県 横 須 賀 市 2011 年 6 月 7.9% - 12.2% 富 山 県 射 水 市 2013 年 1 月 4.1% - 10.3% 東 京 都 杉 並 区 射 水 市 は 一 戸 建 てのみが 対 象 三 鷹 市 青 梅 市 調 査 は 全 室 空 き 家 の 集 合 住 宅 も 対 象 横 須 賀 市 の 空 き 家 率 は 谷 戸 地 域 のみ 調 査 対 象 調 査 方 法 が 異 なるため 単 純 比 較 できないものの 住 調 空 き 家 率 よりも 大 幅 に 低 い 空 き 家 率 が 報 告 されている また 空 き 家 と 判 断 されても 所 有 者 アンケートでは 使 用 している との 回 答 比 率 も 低 くはない 8
国 交 省 調 査 : 空 き 家 実 態 調 査 (2010 年 ) 9 調 査 開 始 後 空 き 家 が 発 見 できない 調 査 区 がある と いう 報 告 調 査 区 は1,026 区 調 査 完 了 は887 区 空 き 家 を 発 見 562 区 発 見 出 来 なかったのは325 区 ( 発 見 率 63.4%) 計 画 では2,700 件 の 空 き 家 を 想 定 したが 空 き 家 は880 件 しか 見 つからず( 達 成 率 32.6%) 所 有 者 調 査 回 収 数 は1,200 件 を 想 定 したが 所 有 者 調 査 回 収 数 は510 件 のみ( 達 成 率 42.5%) 空 き 家 数 所 有 者 調 査 数 が 少 ない 原 因 外 観 上 明 らかに 空 家 と 判 断 できる 住 宅 が 少 なかった 集 合 住 宅 の 空 家 は 外 観 からは 確 認 できなかった 集 合 住 宅 はオートロックが 多 く 中 に 入 れなかった
外 観 等 から 空 き 家 かどうか 判 断 することは 極 めて 難 しい 北 九 州 市 築 45 年 のアパート 実 は 満 室 筆 者 撮 影 (2015.10) 10
外 観 等 から 空 き 家 かどうか 判 断 することは 極 めて 難 しい 池 袋 2 丁 目 外 観 からは 入 居 状 況 は 全 くわからない 筆 者 撮 影 (2014.1) 11
外 観 等 から 空 き 家 かどうか 判 断 することは 極 めて 難 しい 池 袋 2 丁 目 14 戸 中 名 前 表 示 は1 戸 のみ 筆 者 撮 影 (2014.1) 12
外 観 等 から 空 き 家 かどうか 判 断 することは 極 めて 難 しい 池 袋 2 丁 目 駐 輪 場 には5 台 の 自 転 車 筆 者 撮 影 (2014.1) 13
外 観 等 から 空 き 家 かどうか 判 断 することは 極 めて 難 しい 六 本 木 ヒルズレジデンス 筆 者 撮 影 (2015.10) 14
国 勢 調 査 世 帯 数 を 用 いた 空 き 家 率 推 計 2008 年 住 調 に 一 番 近 い2010 年 国 勢 調 査 の 世 帯 数 を 使 用 国 勢 調 査 空 き 家 率 = 国 勢 調 査 世 帯 数 / 住 調 住 宅 総 数 25.0% 20.0% 15.0% 首 都 圏 の 差 が 大 きい 2008 住 調 国 勢 調 査 10.0% 5.0% 0.0% 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 及 び 平 成 22 年 国 勢 調 査 から 筆 者 作 成 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 山 梨 県 長 野 県 岐 阜 県 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 福 岡 県 佐 賀 県 長 崎 県 熊 本 県 大 分 県 宮 崎 県 鹿 児 島 県 沖 縄 県 住 調 空 き 家 率 :13.1%に 対 して 国 勢 調 査 空 き 家 率 は10.0% 特 に 集 合 住 宅 の 多 い 首 都 圏 関 西 圏 で 乖 離 が 大 きい 沖 縄 県 は 住 調 11.0%に 対 して8.4% 15
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 SUUMO 掲 載 の 賃 貸 募 集 データを 棟 部 屋 で 名 寄 せ SUUMO 空 き 家 率 = 募 集 中 部 屋 数 /ゼンリン 建 物 部 屋 数 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2013 住 調 : 賃 貸 2014SUUMO: 賃 貸 平 成 25 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 及 びSUUMO 掲 載 データ ゼンリン 建 物 ポイントデータから 筆 者 作 成 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 文 京 区 台 東 区 墨 田 区 江 東 区 品 川 区 目 黒 区 大 田 区 世 田 谷 区 渋 谷 区 中 野 区 杉 並 区 豊 島 区 北 区 荒 川 区 板 橋 区 練 馬 区 足 立 区 葛 飾 区 江 戸 川 区 住 調 空 き 家 率 ( 賃 貸 )は15.7%だが SUUMOでは6.9% 募 集 停 止 中 等 も 含 まれるためSUUMO 空 き 家 率 は 低 めに 出 る 可 能 性 はあるが 国 勢 調 査 空 き 家 率 と 概 ね 一 致 住 調 借 家 総 数 は243 万 戸 ゼンリンデータの 総 戸 数 は266 万 戸 とややズレはある 2006 年 以 降 の 掲 載 データのカバー 率 は 棟 ベー スで70% 弱 戸 数 ベースで80% 弱 集 計 対 象 物 件 の 平 均 戸 数 は14.4 戸 に 対 して 非 対 称 物 件 の 平 均 戸 数 は8.3 戸 と 小 さい 16
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 17 札 幌 市 :SUUMO(8.2%) 住 調 2013(20.7%)
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 18 仙 台 市 :SUUMO(4.2%) 住 調 2013(11.5%)
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 19 東 京 23 区 :SUUMO(6.9%) 住 調 2013(15.7%)
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 20 東 京 都 (7.2%:16.3%) 神 奈 川 県 (6.6%:17.4%) 埼 玉 県 (7.8%:18.8%) 千 葉 県 (8.6%:20.0%)
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 21 名 古 屋 市 :SUUMO(10.0%) 住 調 2013(17.3%)
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 22 大 阪 市 :SUUMO(7.8%) 住 調 2013(20.8%)
SUUMO 掲 載 データを 用 いた 空 き 家 率 推 計 23 福 岡 市 :SUUMO(8.5%) 住 調 2013(14.8%)
空 き 家 に 対 する 認 知 調 査 結 果 -1 建 物 種 別 毎 の 空 き 家 状 況 認 知 空 家 認 知 雑 草 繁 茂 景 観 阻 害 倒 壊 心 配 不 審 出 入 戸 建 空 き 家 39.3% 20.8% 6.5% 9.2% 1.0% 空 き 店 舗 付 き 住 宅 29.2% 6.3% 3.9% 3.7% 0.8% 空 き 室 ありアパート 40.5% 6.9% 4.0% 4.4% 1.3% 空 き 室 ありマンション 26.1% 1.6% 1.2% 1.1% 0.6% 全 室 空 き 室 アパート 8.8% 3.3% 2.3% 2.3% 0.6% 全 室 空 き 室 マンション 2.8% 0.6% 0.5% 0.5% 0.3% 空 き 工 場 倉 庫 12.4% 6.2% 2.7% 3.0% 1.0% 空 地 61.1% 39.8% 6.3% - 1.5% リクルート 住 まい 研 調 査 (2013) N=5151 徒 歩 圏 内 での 空 き 家 認 知 は 空 き 地 戸 建 ての 認 知 が 高 い 雑 草 繁 茂 も 空 き 地 戸 建 てで 高 いが 景 観 阻 害 倒 壊 心 配 は 低 い 不 審 者 出 入 りの 認 知 はほとんど 無 い 24
空 き 家 に 対 する 認 知 調 査 結 果 -1 25 都 市 区 分 毎 の 空 き 家 状 況 認 知 空 家 認 知 雑 草 繁 茂 景 観 阻 害 倒 壊 心 配 不 審 出 入 東 京 23 区 25.7% 11.4% 5.9% 7.4% 0.7% 政 令 指 定 都 市 34.1% 17.2% 5.4% 7.6% 0.8% 県 庁 所 在 地 の 市 41.8% 23.6% 7.3% 9.1% 1.3% 人 口 10 万 人 以 上 の 市 40.1% 20.8% 6.2% 8.6% 0.8% 人 口 10 万 人 未 満 の 市 43.6% 23.2% 7.7% 10.8% 1.2% 郡 部 53.1% 32.9% 7.6% 13.8% 1.4% 小 計 39.3% 20.8% 6.5% 9.2% 1.0% リクルート 住 まい 研 調 査 (2013) N=5151 空 き 家 認 知 は 地 方 に 行 くほど 高 くなる 雑 草 繁 茂 倒 壊 心 配 も 地 方 に 行 くほど 高 くなるが 景 観 阻 害 不 審 者 出 入 りは 地 域 差 が 小 さい
空 き 家 に 対 する 意 識 制 度 認 知 調 査 結 果 設 問 所 有 している 空 き 家 が 倒 壊 しそうなくらい 古 くなったら 費 用 がかかっても 取 り 壊 そうと 思 う 固 定 資 産 税 が 上 がるくらいなら 近 隣 に 迷 惑 をかけても 放 置 した 方 が 良 いと 思 う 取 り 壊 そうと 思 っても 取 り 壊 すためのお 金 を 工 面 出 来 ない 知 っている そう 思 う 73.6% 23.6% 56.0% 住 宅 を 取 り 壊 して 空 き 地 にすると 固 定 資 産 税 が6 倍 になるこ とがある 建 物 等 を 取 り 壊 した 時 には 滅 失 登 記 ( 取 り 壊 したという 申 請 ) が 必 要 である 35.8% 29.0% リクルート 住 まい 研 調 査 (2014) 空 き 家 に 対 するモラルは 高 いが 取 り 壊 し 費 用 が 難 点 一 方 固 定 資 産 税 優 遇 の 認 知 滅 失 登 記 の 認 知 は 低 い 固 定 資 産 税 制 は 空 き 家 放 置 の 主 原 因 ではない 可 能 性 が 高 く 空 き 家 は 放 置 されず 滅 失 されている 可 能 性 も 高 い 26
地 方 では 空 き 家 ではなく 空 き 地 が 多 くなっている 27 福 岡 県 築 上 町 の 更 地 2015.9.6 2015.10.25
地 方 では 空 き 家 ではなく 空 き 地 が 多 くなっている 福 岡 県 築 上 町 JR 椎 田 駅 周 辺 の 空 き 地 Googleマップを 基 に 筆 者 作 成 28
地 方 では 空 き 家 ではなく 空 き 地 が 多 くなっている 宮 崎 県 宮 崎 市 中 心 市 街 地 の13.3%が 空 き 地 出 所 : 第 4 回 都 市 再 構 築 戦 略 検 討 委 員 会 (2013.5.28) 地 方 都 市 に 関 するこれまでのご 議 論 関 係 資 料 8p 29
滅 失 登 記 がされている 事 例 建 物 の 滅 失 後 滅 失 登 記 され 駐 車 場 になっている NTT 空 間 情 報 株 式 会 社 GEOSPACE 地 番 地 図 東 京 23 区 を 使 用 30
滅 失 登 記 がなされていない 事 例 登 記 上 建 物 はあるが 駐 車 場 になっている 登 記 情 報 を 確 認 した50 件 中 滅 失 登 記 有 りは20 件 のみ NTT 空 間 情 報 株 式 会 社 GEOSPACE 地 番 地 図 東 京 23 区 を 使 用 31
空 き 家 率 が 家 賃 に 与 える 影 響 ( 東 京 23 区 ) 町 丁 目 毎 の 空 き 家 率 を 物 件 に 付 与 し 重 回 帰 分 析 を 実 施 Variable Obs Mean Std. Dev. Min Max yatinkei 214210 112,271 86,042 8,000 4,200,000 akiyaritu 214210 7.56 3.50 0 117.24 Source SS df df MS Number of obs = 208,595 F( 12,208582) = 82,724 Model 35,199 12 2,933 Prob > F = 0 Residual 7,396 0.035 R-squared = 0.8264 Adj R-squared = 0.8264 Total 42,595 0.204 Root MSE = 0.1883 if akiyaritu<15 yp = ln(yatinkei) Coef. Std. Err. t P>t [95% Conf. Interval] akiyaritu -0.80% -0.0081 0.0002-40.05 0.000-0.0085-0.0077 menseki 1.56% 0.0154 0.0000 780.71 0.000 0.0154 0.0155 chikugo_nen -0.87% -0.0087 0.0000-249.54 0.000-0.0088-0.0086 kyori_f_tokyo -1.99% -0.0201 0.0001-166.34 0.000-0.0203-0.0198 ekitoho -0.75% -0.0076 0.0001-68.31 0.000-0.0078-0.0073 d_kozo1-0.86% -0.0087 0.0016-5.53 0.000-0.0117-0.0056 d_kozo2 0.00% 0.0000 (omitted) d_kozo3-14.54% -0.1571 0.0018-89.19 0.000-0.1605-0.1536 d_kozo4-16.38% -0.1789 0.0019-96.11 0.000-0.1825-0.1752 d_kozo5-10.90% -0.1154 0.0031-37.00 0.000-0.1215-0.1093 d_kanri_keitai1 0.00% 0.0000 (omitted) d_kanri_keitai2-7.12% -0.0738 0.0033-22.64 0.000-0.0802-0.0674 d_kanri_keitai3-14.19% -0.1531 0.0028-55.02 0.000-0.1585-0.1476 d_kanri_keitai4-13.59% -0.1461 0.0027-54.99 0.000-0.1513-0.1409 _cons 11.6013 0.0034 3,394.20 0.000 11.5946 11.6080 空 き 家 率 が1% 上 がると 家 賃 は1.25% 下 がる 築 年 効 果 (1 年 古 くなる 毎 に1.15% 低 下 )よりも 大 きい 32
空 き 家 率 が 家 賃 に 与 える 影 響 ( 都 市 毎 の 分 析 ) 前 ページとは 異 なる 手 法 で 都 市 別 の 家 賃 影 響 を 分 析 データ 件 数 修 正 R2 乗 値 募 集 率 標 準 偏 差 平 均 家 賃 標 準 偏 差 募 集 率 係 数 P 値 仙 台 市 8,074 0.8322 5.02% 2.91% 63,281 23,284-414 0.000 福 岡 市 21,399 0.7244 9.41% 3.35% 61,086 30,960-514 0.000 広 島 市 25,893 0.7954 10.75% 4.99% 61,113 24,167-735 0.000 東 京 23 区 210,156 0.7756 7.56% 3.50% 112,271 86,042-1,105 0.000 名 古 屋 市 54,356 0.8042 12.00% 5.66% 71,888 31,451-777 0.000 大 阪 市 63,006 0.7245 9.81% 4.60% 79,391 41,884-535 0.000 札 幌 市 33,455 0.8158 10.82% 7.97% 54,521 23,207-256 0.408 募 集 率 10% 募 集 率 20% 募 集 率 30% 仙 台 市 -4,136 ( -6.5% ) -8,271 ( -13.1% ) -12,407 ( -19.6% ) 福 岡 市 -5,140 ( -8.4% ) -10,279 ( -16.8% ) -15,419 ( -25.2% ) 広 島 市 -7,349 ( -12.0% ) -14,699 ( -24.1% ) -22,048 ( -36.1% ) 東 京 23 区 -11,049 ( -9.8% ) -22,098 ( -19.7% ) -33,146 ( -29.5% ) 名 古 屋 市 -7,774 ( -10.8% ) -15,547 ( -21.6% ) -23,321 ( -32.4% ) 大 阪 市 -5,352 ( -6.7% ) -10,705 ( -13.5% ) -16,057 ( -20.2% ) 札 幌 市 -2,556 ( -4.7% ) -5,112 ( -9.4% ) -7,668 ( -14.1% ) 札 幌 市 のみ 有 意 ではないが その 他 都 市 では 有 意 都 市 毎 に 空 き 家 率 の 家 賃 影 響 は 異 なるが もともと 家 賃 は 粘 着 性 が 高 く 暴 落 は 起 きない 33
建 物 種 別 地 域 毎 の 空 き 家 率 の 実 態 ( 推 測 ) 単 身 者 用 賃 貸 アパー ト マンション ファミリー 用 アパート マンション 都 市 部 郊 外 地 方 比 較 的 高 いところも ある 高 い 高 いが 元 々 数 が 少 ない 比 較 的 低 い 比 較 的 低 い 比 較 的 低 いが 元 々 数 が 少 ない 公 営 住 宅 低 い 比 較 的 高 く 老 朽 化 している 区 分 所 有 マンション ( 持 家 ) 高 く 老 朽 化 してい る 低 い 比 較 的 高 い 比 較 的 高 いが 元 々 数 が 少 ない 戸 建 て 低 い 比 較 的 高 い 高 い 場 所 もあるが 更 地 も 多 い ニュータウンの 戸 建 て 高 いところもあるが 元 々 数 が 少 ない 高 い 高 い 場 所 もあるが 元 々 数 が 少 ない 全 国 どこでも 空 き 家 が 問 題 というわけではなさそう 共 同 住 宅 は 管 理 されており 基 本 的 に 外 部 不 経 済 性 は 小 さい 外 部 不 経 済 性 をもたらすのは 戸 建 てと 空 き 地 34
適 正 空 き 家 率 の 考 え 方 ( 仮 説 ) 都 心 に 向 かう 沿 線 の 賃 貸 アパート 等 が 多 い 地 域 や 大 学 の 多 い 地 域 など 需 要 に 応 じ て 柔 軟 に 新 築 されるわけではなく 品 質 の バラツキがあり 空 き 家 がすべて 選 択 される とは 限 らず 7-8% 程 度 が 適 正 値 か 都 市 中 心 部 に 近 い 住 宅 地 など 戸 建 ての 場 合 には 空 き 家 を 滅 失 した 更 地 や 古 家 付 き 土 地 として 販 売 されることも 多 い 新 築 の 場 合 には 既 存 住 宅 の 品 質 自 体 は 考 えなくても 良 いので 空 き 地 を 含 めて4-5 % 程 度 が 適 正 値 か 地 域 の 移 動 率 高 い 低 い 低 い 適 正 空 き 家 率 は 高 い 適 正 空 き 家 率 は 比 較 的 低 い 地 域 の 持 家 率 高 い 適 正 空 き 家 率 も 必 要 だが 新 築 のための 更 地 も 同 時 に 必 要 適 正 空 き 家 率 は 極 めて 低 い 高 齢 化 し 残 余 化 が 進 んだ 公 営 住 宅 のある 地 域 等 公 営 住 宅 の 入 居 待 ちが 多 いケー スもあるが それを 除 外 すると 2-3% 程 度 が 適 正 値 である 可 能 性 もある 地 方 の 人 口 減 少 地 域 など 空 き 家 があ ったとしてもそのまま 住 めない 場 合 も 多 く 土 地 価 格 も 安 いため 極 端 に 言 え ば 空 き 家 ゼロでも 新 築 で 代 替 可 能 全 国 一 律 の 適 正 空 き 家 率 は 存 在 しない 地 域 毎 に 適 正 空 き 家 率 は 異 なる 可 能 性 が 高 い 35
空 き 家 が 問 題 化 する 時 期 ( 推 測 ) 単 身 者 用 賃 貸 アパー ト マンション ファミリー 用 アパート マンション 公 営 住 宅 区 分 所 有 マンション ( 持 家 ) 戸 建 て ニュータウンの 戸 建 て 空 き 地 都 市 部 郊 外 地 方 入 居 者 がいれば 管 理 されていることが 多 く 外 部 不 経 済 性 は 発 生 しにくい 大 きな 問 題 になるのは 一 部 のみ 入 居 者 がいれば 管 理 されていることが 多 く 外 部 不 経 済 性 は 発 生 しにくい またそもそも 空 き 家 率 は 低 く 今 後 も 上 がりにくい 行 政 によって 管 理 されており 外 部 不 経 済 性 は 発 生 しにくい ま た 行 政 によって 建 替 え 等 が 行 われ 今 後 も 問 題 化 しにくい 管 理 されていることが 多 く 外 部 不 経 済 性 は 発 生 しにくいが 賃 貸 世 帯 比 率 増 や 管 理 費 滞 納 等 によって 局 地 的 に 一 部 が 問 題 になる 可 能 性 がある 利 活 用 され 問 題 に なりにくい 利 活 用 される 可 能 性 はある 利 活 用 され 問 題 に なりにくい 今 後 更 地 化 によ る 外 部 不 経 済 性 の 可 能 性 今 後 問 題 化 する 可 能 性 がある 今 後 更 地 化 による 外 部 不 経 済 性 の 可 能 性 既 に 問 題 化 している 問 題 化 するのは 滅 失 状 況 に 大 きく 左 右 されるが そもそも 空 き 地 にも 外 部 不 経 済 性 が 既 にある 36
空 き 家 に 関 する 結 論 1. 住 調 の 空 き 家 数 空 き 家 率 は 過 大 に 出 ている 可 能 性 が 高 い (そもそも 住 調 は 空 き 家 を 目 的 とした 調 査 ではない) 2. 実 際 の 空 き 家 率 は 全 国 で10% 以 下 である 可 能 性 がある 3. 円 滑 な 引 っ 越 しのための 適 正 空 き 家 率 は 地 域 の 状 況 によって 異 なるが 5-8% 程 度 だと 思 われ 現 状 の 空 き 家 率 は 全 体 でみれば やや 高 い 程 度 であ る 可 能 性 が 高 い (もちろん 空 き 家 が 過 剰 な 地 域 は 存 在 する) 4. 固 定 資 産 税 1/6 減 税 の 認 知 は 35.8%に 過 ぎず 空 き 家 放 置 の 主 因 ではな い 可 能 性 が 高 い 5. 局 地 的 には 解 決 すべき 空 き 家 問 題 は 存 在 し 郊 外 ニュータウンや 中 山 間 地 域 老 朽 化 マンション 等 特 定 の 社 会 課 題 はありその 取 り 組 みは 必 要 であ るが 全 国 にまんべんなく 空 き 家 が 大 量 に 存 在 するから 問 題 だ という 単 純 な 話 ではない 6. 空 き 家 の 滅 失 は 進 んでいる 可 能 性 があり 空 き 地 問 題 が 発 生 している 将 来 は 所 有 者 不 明 土 地 問 題 に 発 展 する 可 能 性 7. 空 き 家 率 の 短 期 的 変 動 は 少 なく 家 賃 に 与 える 影 響 も 軽 微 であり 安 価 な 賃 貸 住 宅 が 大 量 に 発 生 する 可 能 性 は 低 い 8. すべての 空 き 家 を 利 活 用 することは 不 可 能 であり 積 極 的 な 滅 失 促 進 策 を 検 討 する 必 要 がある 37
空 き 家 は 結 果 であって 原 因 ではない 空 き 家 があるから 街 が 寂 れたのではない 街 が 寂 れたから 空 き 家 が 増 えたのである 単 に 空 き 家 を 減 らしても 街 の 賑 わいは 復 活 しない 街 の 賑 わいが 復 活 すれば 空 き 家 が 減 る 可 能 性 がある のである 空 き 家 があるから 人 が 減 ったのではない 人 が 減 ったから 空 き 家 が 増 えたのである 単 に 空 き 家 を 減 らしても 人 は 増 えない 人 が 増 えれば 空 き 家 が 減 る 可 能 性 があるのである 空 き 家 は 地 域 の 活 性 化 を 考 える 時 の 一 要 素 でしかなく 目 的 にはならない 地 域 の 活 性 化 を 考 えたときに 空 き 家 を 利 活 用 で きる 場 合 がある という 手 段 である そして 世 帯 数 が 全 体 として 増 えない 場 合 ある 地 域 で 空 き 家 に 住 む 人 がいる 場 合 別 の 場 所 では 空 き 家 が 生 まれている という ゼロサムゲームになってしまう 可 能 性 がある 利 活 用 できない 空 き 家 は 滅 失 が 主 な 対 処 策 にならざるを 得 ない 38