マンションの 管 理 の 適 正 化 に 関 する 指 針 及 び マンション 標 準 管 理 規 約 の 改 正 ( 案 )に 関 する 意 見 一 般 社 団 法 人 マンションライフ 継 続 支 援 協 会 (MALCA)は 災 害 時 にマンション 生 活 者 が できるだけマンション 内 にとどまる 在 宅 避 難 の 推 進 と 在 宅 避 難 ができる 防 災 力 を 備 え たマンションの 普 及 を 目 的 に 設 立 された 団 体 です 平 成 25 年 度 26 年 度 27 年 度 の 国 土 交 通 省 マンション 管 理 適 正 化 再 生 推 進 事 業 に 採 択 され ルネ 吉 祥 寺 ( 武 蔵 野 市 ) サーパス 知 寄 町 Ⅰ( 高 知 市 )について 被 災 時 のマンション 生 活 維 持 のための 環 境 整 備 に 係 る 事 業 を 実 施 しています また 平 成 26 年 度 27 年 度 に 内 閣 府 が 実 施 した 地 区 防 災 計 画 モデル 事 業 についてもソフィアステイシア( 横 須 賀 市 ) サーパス 知 寄 町 Ⅰ( 高 知 市 ) トキアス( 荒 川 区 )の 取 り 組 みを 支 援 しています これらの 事 業 を 通 じて マンション 防 災 についての 知 見 を 得 ることができました 今 回 発 表 された マンションの 管 理 の 適 正 化 に 関 する 指 針 及 び マンション 標 準 管 理 規 約 の 改 正 ( 案 )は 防 災 等 の 社 会 的 要 請 と 区 分 所 有 法 にもとづく 管 理 組 合 の 目 的 との 整 合 をはか るもので 時 宜 に 適 したものと 判 断 します そのうえで マンションの 防 災 減 災 に 資 する 視 点 から 改 正 案 について 若 干 の 意 見 を 提 出 いたします 平 成 27 年 11 月 19 日 一 般 社 団 法 人 マンションライフ 継 続 支 援 協 会 代 表 理 事 三 橋 博 已 意 見 1.マンションの 管 理 の 適 正 化 に 関 する 指 針 ( 改 正 案 )について 対 象 部 分 : 二 マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 のために 管 理 組 合 が 留 意 すべき 基 本 的 事 項 第 8 項 として 下 記 を 追 加 する 8 地 震 等 の 自 然 災 害 等 による 緊 急 時 への 備 え 地 震 等 の 自 然 災 害 等 による 緊 急 時 に 備 えることは マンション 管 理 にとって 重 要 な 課 題 である 管 理 組 合 は 災 害 対 策 基 本 法 が 定 める 自 主 防 災 組 織 としての 役 割 を 果 たす 等 平 時 から 防 災 減 災 と 災 害 発 生 等 の 緊 急 時 の 建 物 設 備 の 保 存 及 び 居 住 者 の 安 全 確 保 に 努 める 必 要 がある 首 都 直 下 地 震 や 南 海 トラフ 巨 大 地 震 をはじめ 大 規 模 な 自 然 災 害 の 発 生 が 懸 念 され これ に 備 えることは 喫 緊 の 課 題 となっています 平 時 の 対 策 から 復 旧 復 興 まで 防 災 に 努 め 建 物 設 備 の 保 全 と 居 住 者 の 安 全 を 確 保 することが 都 市 部 を 中 心 とする 重 要 な 居 住 形 態 であるマンションの 管 理 組 合 の 基 本 的 な 課 題 であることを 示 す 必 要 があると 考 えます
2.マンション 標 準 管 理 規 約 ( 改 正 案 )について (1) 対 象 部 分 :コメント 第 6 条 関 係 管 理 組 合 の 目 的 等 のコメントの 後 段 部 分 を 下 記 のように 修 正 する 管 理 組 合 は 区 分 所 有 者 全 員 の 強 制 加 入 の 団 体 であって 脱 退 の 自 由 がないことに 伴 い 任 意 加 入 の 団 体 と 異 なり 区 分 所 有 者 は 全 て 管 理 組 合 の 意 思 決 定 に 服 する 義 務 を 負 うこ ととなることから 管 理 組 合 の 業 務 は 区 分 所 有 法 第 3 条 の 目 的 の 範 囲 内 に 限 定 される ただし 建 物 等 の 物 理 的 な 管 理 自 体 ではなくても それに 附 随 し 又 は 附 帯 する 事 項 は 管 理 組 合 の 目 的 の 範 囲 内 である 各 専 有 部 分 の 使 用 に 関 する 事 項 災 害 時 の 対 応 等 の 区 分 所 有 者 等 の 共 同 利 益 に 関 する 事 項 は 目 的 に 含 まれる その 意 味 で 区 分 所 有 法 第 3 条 の 管 理 概 念 は 専 有 部 分 の 使 用 方 法 の 規 制 災 害 時 の 生 活 環 境 の 維 持 多 数 決 による 建 替 え 決 議 など 団 体 的 意 思 決 定 に 服 すべき 事 項 も 広 く 包 摂 するといえ 解 すべきものと 考 える なお 管 理 組 合 内 部 における 意 思 決 定 や 業 務 執 行 についての 統 制 も 法 と 規 約 に 基 づき 行 われることが 要 請 されていることに 留 意 する 必 要 がある 災 害 発 生 時 に 管 理 組 合 が 適 切 に 対 応 できるかどうかは 区 分 所 有 者 等 の 共 同 の 利 益 の 実 現 に 係 ることです また 災 害 発 生 時 の 予 想 される 居 住 者 の 混 乱 に 適 切 に 対 処 し 生 活 環 境 を 維 持 することも 管 理 概 念 に 含 まれるものと 考 えます (2) 対 象 部 分 :コメント 第 17 条 関 係 専 有 部 分 の 修 繕 についてのコメントとして 下 記 を 追 加 する ➉ 地 震 対 策 として 家 具 転 倒 防 止 の 実 施 が 必 要 とされていることから 各 マンションの 構 造 等 に 応 じた 家 具 転 倒 防 止 工 事 の 標 準 的 な 仕 様 等 を 建 築 士 等 の 専 門 家 の 協 力 を 得 て 作 成 することが 望 ましい 専 有 部 分 内 の 家 具 転 倒 防 止 を 実 施 するためには 内 装 材 だけでなく 躯 体 にも 釘 やア ンカーを 打 つこと 等 が 必 要 とされることもあります こうした 工 事 の 可 否 について 管 理 組 合 内 の 意 見 がまとまらないこともあり これが 家 具 転 倒 防 止 の 普 及 の 阻 害 要 因 に なることもあります マンションの 躯 体 と 内 装 等 の 状 況 に 適 合 する 家 具 転 倒 防 止 方 法 に ついての 標 準 的 な 仕 様 を 建 築 士 等 の 専 門 家 の 協 力 を 得 て 管 理 組 合 として 作 成 すること が 望 ましいと 考 えます (3) 対 象 部 分 :コメント 第 23 条 ( 第 4 項 ) 関 係 必 要 箇 所 への 立 ち 入 りについてコメントを 下 記 のように 修 正 する 1 第 4 項 の 緊 急 の 立 入 りが 認 められるのは 災 害 時 等 における 共 用 部 分 に 係 る 緊 急 的 な 工 事 に 伴 い 必 要 な 場 合 や 専 有 部 分 における 大 規 模 な 水 漏 れ 等 そのまま 放 置 すれ ば 他 の 専 有 部 分 や 共 用 部 分 に 対 して 物 理 的 に 又 は 機 能 上 重 大 な 影 響 を 与 えるおそれ があるとき 及 び 専 有 部 分 内 の 居 住 者 等 の 安 否 に 懸 念 がある 場 合 に 限 られるものであ る 改 正 案 は 緊 急 の 立 入 りが 認 められるのは 物 理 的 に 又 は 機 能 上 重 大 な 影 響 を 与 えるお それがある 場 合 に 限 定 していますが 災 害 時 に 専 有 部 分 内 での 負 傷 等 により 自 力 で 救 助 を 求 めることができない 者 がでる 可 能 性 があります こうしたことを 考 慮 し 専 有
部 分 内 にいる 者 の 安 否 確 認 や 救 出 の 必 要 があるときも 専 有 部 分 への 立 ち 入 りを 認 め ることを 明 示 すべきだと 考 えます (4) 対 象 部 分 :コメント 第 27 条 関 係 管 理 費 についてのコメント2を 下 記 のように 修 正 し 5を 追 加 する 2 従 来 本 条 第 10 号 に 掲 げる 管 理 費 の 使 途 及 び 第 32 条 の 管 理 組 合 の 業 務 として 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 (に 要 する 費 用 ) が 掲 げられていた これは 日 常 的 なトラブルの 未 然 防 止 や 大 規 模 修 繕 工 事 等 の 円 滑 な 実 施 などに 資 するコミュニティ 形 成 について マンションの 管 理 という 管 理 組 合 の 目 的 の 範 囲 内 で 行 われることを 前 提 に 規 定 していたものである しかしながら 地 域 コミ ュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 との 表 現 には 定 義 のあいまい さから 拡 大 解 釈 の 懸 念 があり とりわけ 管 理 組 合 と 自 治 会 町 内 会 等 とを 混 同 する ことにより 自 治 会 費 を 管 理 費 として 一 体 で 徴 収 し 自 治 会 費 を 払 っている 事 例 や 自 治 会 的 な 活 動 への 管 理 費 の 支 出 をめぐる 意 見 対 立 やトラブル 等 が 生 じている 実 態 もあ った 一 方 管 理 組 合 による 従 来 の 活 動 の 中 でいわゆるコミュニティ 活 動 と 称 して 行 われていたもののうち 例 えば マンションやその 周 辺 における 美 化 や 清 掃 景 観 形 成 防 災 防 犯 活 動 生 活 ルールの 調 整 等 で 区 分 所 有 者 の 共 同 の 利 益 を 増 進 し 良 好 な 居 住 環 境 の 確 保 とマンションの 資 産 価 値 の 向 上 がもたらされる 活 動 は それが 区 分 所 有 法 第 3 条 に 定 める 管 理 組 合 の 目 的 である 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 の 範 囲 内 で 行 われる 限 りにおいて 可 能 である 改 正 案 の その 経 費 に 見 合 ったマンションの 資 産 価 値 の 向 上 がもたらされる 活 動 という 表 現 は 何 をもって 経 費 に 見 合 った 資 産 価 値 の 向 上 とみなすのかが 分 かり にくく 売 却 価 値 に 直 接 反 映 しない 活 動 は 認 めないと 受 取 られる 可 能 性 があります こ のため 経 費 に 見 合 った を 削 除 するとともに 資 産 価 値 の 向 上 を 補 完 する 区 分 所 有 者 の 共 同 の 利 益 を 増 進 し 良 好 な 居 住 環 境 を 確 保 を 追 加 することが 必 要 と 考 え ます 5 住 民 の 隣 保 協 同 の 精 神 に 基 づく 自 発 的 な 防 災 組 織 である 自 主 防 災 組 織 については その 活 動 が 居 住 者 の 安 全 確 保 とマンション 全 体 の 資 産 価 値 の 向 上 を 目 的 とするもの で 自 治 会 や 町 内 会 等 とは 性 格 を 異 にするものであることから 総 会 又 は 理 事 会 の 議 決 にもとづきその 費 用 を 管 理 費 から 支 出 することができるものとする 管 理 組 合 が 防 災 に 関 する 業 務 を 遂 行 するためには 自 主 防 災 組 織 等 による 活 動 が 必 要 です 自 主 防 災 組 織 は 自 治 会 や 町 内 会 等 とは 違 い 防 災 に 目 的 を 限 定 したものですから その 活 動 を 推 進 するためにも 費 用 を 管 理 費 から 支 出 できることを 示 す 必 要 があると 考 えます (5) 対 象 部 分 :コメント 第 32 条 関 係 管 理 組 合 の 業 務 についてのコメント8の 前 段 を 下 記 のように 修 正 する 8 従 来 第 15 号 に 定 める 管 理 組 合 の 業 務 として 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニティ 形 成 が 掲 げられていたが コミュニティ という 用 語 の 概 念 のあいまいさから 拡 大 解 釈 の 懸 念 があり とりわけ 管 理 組 合 と 自 治 会 町 内 会 等 と
を 混 同 することにより 自 治 会 的 な 活 動 への 管 理 費 の 支 出 をめぐる 意 見 対 立 やトラブ ル 等 が 生 じている 実 態 もあった 一 方 管 理 組 合 による 従 来 の 活 動 の 中 でいわゆるコ ミュニティ 活 動 と 称 して 行 われていたもののうち 例 えば マンションやその 周 辺 に おける 美 化 や 清 掃 景 観 形 成 防 災 防 犯 活 動 生 活 ルールの 調 整 等 で 区 分 所 有 者 の 共 同 の 利 益 を 増 進 し 良 好 な 居 住 環 境 の 確 保 とマンションの 資 産 価 値 の 向 上 がもた らされる 活 動 は それが 区 分 所 有 法 第 3 条 に 定 める 管 理 組 合 の 目 的 である 建 物 並 び にその 敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 の 範 囲 内 で 行 われる 限 りにおいて 可 能 である なお これに 該 当 しない 活 動 であっても 管 理 組 合 の 役 員 等 である 者 が 個 人 の 資 格 で 参 画 す ることは 可 能 である コメント 第 27 条 関 係 と 同 じ 理 由 によります (6) 対 象 部 分 : 第 35 条 及 びコメント 第 35 条 関 係 管 理 組 合 の 役 員 について 下 記 を 追 加 する 四 防 災 担 当 理 事 名 管 理 組 合 の 重 要 な 業 務 である 防 災 への 取 り 組 みを 強 化 するために 防 災 担 当 理 事 をお くことが 必 要 と 考 えます コメント1として 下 記 を 追 加 する 1 マンションの 防 災 減 災 力 の 向 上 が 管 理 組 合 の 喫 緊 の 課 題 であることから 管 理 組 合 の 防 災 業 務 を 統 括 する 防 災 担 当 理 事 を 置 くこととした 外 部 専 門 家 を 理 事 として 選 任 できることとする 場 合 のコメントとして 下 記 を 追 加 す る 7 現 にマンション 内 に 居 住 していない 区 分 所 有 者 又 は 外 部 の 専 門 家 が 理 事 長 に 就 任 し た 場 合 大 規 模 災 害 等 の 発 生 時 に 必 要 な 緊 急 時 の 対 応 や 保 存 行 為 等 について 管 理 組 合 としての 意 思 決 定 ができない 可 能 性 がある こうした 事 態 が 想 定 されるマンションで は 現 に 居 住 する 区 分 所 有 者 等 や 占 有 者 が 緊 急 対 応 できる 事 項 を 細 則 で 定 めることが 望 ましい 大 規 模 災 害 等 の 緊 急 時 に 迅 速 な 意 思 決 定 ができることが 必 要 だと 考 えます (7) 対 象 部 分 : 第 38 条 及 びコメント 第 38 条 関 係 理 事 長 の 業 務 について 下 記 を 追 加 する 三 理 事 会 の 承 認 を 得 て 消 防 法 が 定 める 業 務 を 含 む 防 火 管 理 者 を 選 任 すること 消 防 法 第 8 条 が 定 める 防 火 管 理 者 を 置 くことは 防 災 の 業 務 の 基 本 ですから 理 事 長 が 権 原 者 として 防 火 管 理 者 を 選 任 することを 明 示 する 必 要 があると 考 えます 四 市 町 村 長 から 災 害 行 動 要 支 援 者 名 簿 等 の 提 供 を 受 けること 災 害 対 策 基 本 法 は 市 町 村 長 が 避 難 行 動 要 支 援 者 名 簿 を 作 成 し 当 該 名 簿 情 報 を
避 難 支 援 等 を 支 援 する 者 に 提 供 するとしています 管 理 組 合 の 防 災 業 務 には 避 難 支 援 等 も 含 まれることから 当 該 マンションの 名 簿 情 報 については 管 理 組 合 が 提 供 を 受 け 管 理 するのが 望 ましいと 考 えます コメントに 下 記 を 追 加 する 4 消 防 法 第 8 条 により 管 理 について 権 原 を 有 する 者 である 理 事 長 が 防 火 管 理 者 を 選 任 する 必 要 があることにもとづくものである 5 理 事 長 は マンションの 収 容 人 員 が 防 火 管 理 者 の 選 任 要 件 に 達 しない 場 合 も 防 火 管 理 者 と 同 様 の 役 割 を 担 う 者 を 選 任 することが 望 ましい 6 理 事 長 は 防 災 活 動 の 主 体 として 市 町 村 長 が 作 成 した 避 難 行 動 要 支 援 者 名 簿 等 の 提 供 を 受 けて 管 理 することが 望 ましい 4については 第 38 条 について 記 載 したとおりです 5については 収 容 人 員 50 名 未 満 の 共 同 住 宅 では 防 火 管 理 者 を 選 任 する 消 防 法 上 の 義 務 はありませんが 同 様 の 対 応 をすることが 望 ましいと 考 えます 6については 第 38 条 について 記 載 したとおりです (8) 対 象 部 分 : 第 48 条 及 びコメント 第 48 条 関 係 総 会 の 議 決 事 項 に 下 記 を 追 加 する 十 五 防 災 の 基 本 となる 計 画 及 び 地 区 防 災 計 画 の 作 成 変 更 又 は 廃 止 コメントに 下 記 を 追 加 する 1 管 理 組 合 の 防 災 業 務 を 計 画 的 に 実 施 するため 建 物 設 備 等 の 防 災 上 の 改 善 計 画 自 主 防 災 組 織 等 の 設 置 防 災 マニュアルの 作 成 防 災 訓 練 の 実 施 大 規 模 災 害 対 応 細 則 の 制 定 等 を 含 む 防 災 の 基 本 となる 計 画 を 総 会 の 議 決 により 制 定 することが 望 ましい 2マンションの 建 物 及 びその 敷 地 及 び 付 属 施 設 の 管 理 と 防 災 力 向 上 のため マンション 又 は 周 辺 地 区 を 対 象 とする 地 区 防 災 計 画 を 災 害 対 策 基 本 法 第 第 42 条 にもとづき 制 定 することが 望 ましい 管 理 組 合 が 行 う 防 災 業 務 は 事 前 対 策 発 災 時 の 緊 急 対 応 被 災 時 の 生 活 秩 序 の 維 持 復 旧 復 興 等 広 範 な 内 容 にわたることから 防 災 の 基 本 となる 計 画 を 総 会 で 審 議 し 区 分 所 有 者 等 に 周 知 徹 底 する 必 要 があると 考 えます また 災 害 対 策 基 本 法 にもとづくマンション 又 は 周 辺 地 区 を 対 象 とする 地 区 防 災 計 画 を 作 成 し 市 町 村 の 地 域 防 災 計 画 に 位 置 づけることは マンションの 建 物 及 びその 敷 地 及 び 付 属 施 設 の 管 理 と 防 災 力 向 上 に 資 すると 考 えます (9) 対 象 部 分 :コメント 第 64 条 関 係 帳 票 類 の 作 成 保 管 に 関 連 する 利 害 関 係 人 への 情 報 提 供 について 下 記 のように 修 正 する 5 第 3 項 は 組 合 員 又 は 利 害 関 係 人 が 管 理 組 合 に 対 し 第 1 項 第 2 項 並 びに 第 72 条 第 2 項 及 び 第 4 項 の 閲 覧 ではなく 管 理 組 合 の 財 務 管 理 に 関 する 情 報 のう ち 自 らが 必 要 とする 特 定 の 情 報 のみを 記 入 した 書 面 の 交 付 を 求 めることが 行 われ
ている 実 態 を 踏 まえ これに 対 応 する 規 定 を 定 めるものである 書 面 交 付 の 対 象 と する 情 報 としては 大 規 模 修 繕 工 事 等 の 実 施 状 況 今 後 の 実 施 予 定 その 裏 付 けと なる 修 繕 積 立 金 の 積 立 ての 状 況 (マンション 全 体 の 滞 納 の 状 況 も 含 む)や 防 災 訓 練 等 の 防 災 活 動 の 実 施 状 況 ペットの 飼 育 制 限 楽 器 使 用 制 限 駐 車 場 や 駐 輪 場 の 空 き 状 況 等 が 考 えられるが その 範 囲 については 交 付 の 相 手 方 に 求 める 費 用 等 と あわせ 細 則 で 定 めておくことが 望 ましい 別 添 4は 住 戸 の 売 却 予 定 者 ( 組 合 員 ) から 依 頼 を 受 けた 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 当 面 必 要 とすると 考 えられる 情 報 を 提 供 する ための 様 式 の 一 例 に 記 載 のある 主 な 情 報 項 目 であり 上 述 の 細 則 を 定 める 場 合 の 参 考 とされたい 管 理 組 合 の 防 災 についての 取 り 組 み 状 況 は 利 害 関 係 人 にとって 重 要 な 情 報 であり 書 面 交 付 の 対 象 となる 情 報 であると 考 えます (10) 対 象 部 分 : 第 70 条 細 則 について 下 記 を 追 加 する 2 地 震 等 の 大 規 模 災 害 が 発 生 した 場 合 の 緊 急 時 の 対 応 について 防 災 の 基 本 となる 計 画 及 び 地 区 防 災 計 画 の 作 成 にもとづき 大 規 模 災 害 対 応 細 則 を 定 めることができる 3 大 規 模 災 害 対 応 細 則 は 細 則 の 適 用 を 開 始 する 緊 急 時 の 指 定 及 び 緊 急 時 の 終 了 の 要 件 細 則 適 用 時 の 管 理 組 合 の 意 思 決 定 方 法 等 を 定 める 通 常 の 生 活 等 にかかわる 使 用 細 則 とは 別 に 大 規 模 災 害 が 発 生 した 場 合 の 理 事 会 等 がとるべ き 緊 急 時 の 対 応 についての 細 則 を 定 める 必 要 があると 考 えます 以 上