高 経 年 小 規 模 マンション の 課 題 対 策 東 京 都 マンション 管 理 士 会 都 心 区 支 部 幹 事 平 田 英 雄
目 次 1. マンション 管 理 の 現 状 (1) 分 譲 マンションの 現 状 P.1 (2) 管 理 委 託 の 状 況 P.2 2. 管 理 組 合 を 取 り 巻 く 環 境 の 変 化 (1) 管 理 組 合 の 現 状 P.3 (2) 高 経 年 小 規 模 マンションの 課 題 P.4 (3) 小 規 模 マンションの 悲 哀 P.5 3. 対 策 の 考 え 方 (1) 高 経 年 マンションの 再 生 対 策 P.6 (2) 小 規 模 マンション 管 理 のポイント P.9 (3) 自 主 管 理 の 検 討 P.10 4. 対 策 事 例 紹 介 (1) 再 生 方 向 性 検 討 支 援 P.12 (2) 管 理 会 社 専 門 家 の 活 用 P.14 (3) 外 部 専 門 家 の 活 用 ( 第 三 者 管 理 方 式 )の 検 討 P.16 (4) 低 コスト 管 理 を 実 現 する 分 離 委 託 方 式 P.18 5. まとめ P.22
1.マンション 管 理 の 現 状 (1) (1) 分 譲 マンションの 現 状 分 譲 マンションのストック 戸 数 約 613 万 戸 ( 平 成 26 年 度 末 ) 国 民 の1 割 以 上 (1,530 万 人 )が 居 住 ( 推 計 ) 特 別 区 指 定 都 市 :3~4 割 都 心 3 区 では5 割 超 マンションの 類 型 所 有 形 態 用 途 ( 居 住 ) 形 態 購 入 形 態 賃 貸 分 譲 ファミリー 向 け 複 合 用 途 高 齢 者 向 け ワンルーム 型 リゾート 型 投 資 用 居 住 用 平 成 27 年 度 住 宅 経 済 関 連 データ ほか( 国 土 交 通 省 )より 1
1.マンション 管 理 の 現 状 (2) (2) 管 理 委 託 の 状 況 一 般 の 新 築 分 譲 マンションの 管 理 会 社 分 譲 会 社 の 指 名 により 決 定 要 素 : 資 本 関 係 フ ラント 価 格 リプレイスの 増 加 分 譲 時 の 管 理 会 社 のまま:75.8% 他 に 変 更 :18.3% 全 体 管 理 と 一 部 管 理 割 合 全 部 委 託 一 部 委 託 自 主 管 理 ( 基 幹 事 務 実 施 ) 72.9% 12.7% 8.5% 管 理 組 合 が 問 題 意 識 を 持 つと 下 がる 管 理 委 託 費 疲 弊 する 下 請 け 会 社 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 ( 国 土 交 通 省 )による 2
2. 管 理 組 合 を 取 り 巻 く 環 境 の 変 化 (1) (1) 管 理 組 合 の 現 状 組 合 員 の 意 識 により 変 わる 管 理 管 理 会 社 任 せ コミュニティ 形 成 の 不 足 築 年 数 増 と 再 生 検 討 の 必 要 性 ( 国 交 省 data) 30 年 40 年 経 過 すると 建 替 えを 視 野 に 再 生 検 討 が 必 要 に 高 齢 化 賃 貸 化 と 空 き 住 戸 増 加 役 員 のなり 手 不 足 負 担 偏 重 すすむ 管 理 形 骸 化 ( 国 交 省 data) マンション 管 理 の 高 度 化 大 規 模 修 繕 再 生 ( 建 替 え 耐 震 ) 判 例 (マナー 滞 納 等 ) 民 泊 利 益 志 向 を 強 める 管 理 会 社 M&Aの 進 展 法 規 制 強 化 と 負 担 増 管 理 組 合 の 選 別 ( 大 規 模 志 向 ) 管 理 不 全 に 陥 るマンションの 増 加 管 理 費 等 の 滞 納 賃 貸 化 空 室 化 建 物 損 傷 ゴミ 放 置 等 3
2. 管 理 組 合 を 取 り 巻 く 環 境 の 変 化 (2) (2) 高 経 年 小 規 模 マンションの 課 題 高 経 年 ( 東 京 都 data) 小 規 模 ( 東 京 都 data) 課 題 修 繕 改 修 か 建 替 えか 再 生 の 方 向 性 が 決 められない 耐 震 診 断 をした 方 がいいのか 決 められない( 旧 耐 震 ) 建 替 えをしたいが 費 用 負 担 が 大 きく 進 まない( 国 交 省 data) 大 規 模 修 繕 工 事 をしなければいけないが 費 用 が 多 大 で いつまでこの 建 物 がもつかわからないため 踏 み 切 れない 管 理 会 社 に 委 託 しているがコストが 高 い 自 主 管 理 をしたいがどんな 方 法 がいいかわからない 自 主 管 理 をしているが 高 齢 化 して 会 計 業 務 が 負 担 に なっている 自 主 管 理 をしているが 負 担 の 大 きい 役 員 の 引 き 受 け 手 がいない 共 通 資 金 不 足 ( 個 人 管 理 組 合 ) 役 員 のなり 手 不 足 賃 貸 化 高 齢 化 が 進 み 組 合 の 組 織 運 営 が 難 しい 4
2. 管 理 組 合 を 取 り 巻 く 環 境 の 変 化 (3) (3) 小 規 模 マンションの 悲 哀 取 り 残 される 小 規 模 マンション 管 理 委 託 費 を 払 うと 組 合 収 支 が 赤 字 に 修 繕 積 立 も 十 分 できない 管 理 会 社 が 一 定 の 利 益 を 確 保 するために 値 上 げを 要 求 できなければ 解 約 ( 過 剰 要 求 も 解 約 理 由 に) 安 かろう~の 管 理 会 社 に 委 託 しかない? 役 員 の 人 材 も 不 足 しがち 修 繕 工 事 も 金 額 が 小 さいため 設 計 コンサル 工 事 会 社 の 営 業 も 積 極 性 が 低 い 小 規 模 マンションの 選 択 肢 は? 5
3. 対 策 の 考 え 方 ( 再 生 ) (1) 高 経 年 マンションの 再 生 対 策 1 建 替 え 再 生 方 向 性 の 検 討 における 課 題 再 確 認 課 題 ( 内 部 要 因 : 合 意 形 成 の 問 題 ) 課 題 ( 環 境 要 因 ) 区 分 所 有 者 が 多 様 化 して 合 意 形 成 が 難 しい 区 分 所 有 者 の 抵 抗 感 ( 特 に 高 齢 者 ) 推 進 者 がいない 再 生 耐 震 性 不 足 の 資 産 価 値 へ 影 響 少 ( 耐 震 改 修 耐 震 改 修 工 事 の 専 有 部 分 への 影 バ リ ア フ 響 が 大 きく 合 意 形 成 が 難 しい リー 等 ) 耐 震 診 断 で 資 産 価 値 が 下 がる 恐 れ 共 通 経 済 的 理 由 ( 資 金 不 足 : 個 人 管 理 組 合 ) とりあえず 困 らない 居 住 価 値 ( 居 住 快 適 性 )に 不 満 がない マンション 立 地 として 成 立 するか 不 動 産 価 格 (マンションとして 売 れるか)の 問 題 法 規 制 による 制 限 ( 既 存 不 適 格 等 容 積 率 緩 和?)が 厳 しく 費 用 負 担 が 大 きい 6
3. 対 策 の 考 え 方 ( 再 生 ) (1) 高 経 年 マンションの 再 生 対 策 2 長 期 再 生 計 画 の 必 要 性 ( 再 生 方 向 性 の 検 討 ) 再 生 方 向 性 を 建 替 え か 修 繕 改 修 のどちらにするか 合 意 形 成 が 必 要 ( 方 向 付 けイメージ 参 照 ) 建 替 えが 有 利 に 進 められるマンションは 限 定 的 建 替 え 円 滑 化 法 改 正 = 敷 地 一 括 売 却 地 価 の 高 い 都 心 など 限 定 された 地 域 にて 利 用 可 能 再 生 方 向 性 を 支 援 するコンサルタントは 非 常 に 少 ない ( 設 計 事 務 所 その 他 ) 建 替 えの 可 能 性 が 少 ないところへはコンサルタント は 来 ない 来 ても 費 用 が 高 い 再 生 方 向 性 検 討 コンサルタントの 要 請 7
3. 対 策 の 考 え 方 ( 再 生 ) (1) 高 経 年 マンションの 再 生 対 策 3 再 生 方 向 性 合 意 形 成 のポイント いつかは 建 替 えか 売 却 管 理 不 全 スラム 化 資 産 価 値 建 替 え 修 繕 改 修 現 在 のマンションの 居 住 快 適 性 マンションの 公 共 性 の 視 点 資 金 負 担 耐 震 診 断 改 修 を 進 める 合 意 形 成 ( 旧 耐 震 マンション) 再 生 方 向 性 で 建 替 えでなく 修 繕 改 修 を 選 んだ 場 合 耐 震 診 断 改 修 を 行 うかどうかが 課 題 バリアフリー 化 など 高 齢 化 対 策 の 改 修 工 事 も 検 討 要 居 住 者 の 生 命 身 体 の 安 全 確 保 のための 耐 震 化 推 進 は 必 要 だが 費 用 面 等 の 課 題 が 多 く 進 まない 自 治 体 の 耐 震 助 成 は 基 準 が 厳 しく 多 大 な 耐 震 補 強 費 用 8
3. 対 策 の 考 え 方 ( 小 規 模 ) (2) 小 規 模 マンション 管 理 のポイント ~ 戸 建 感 覚 に 近 いマンション 管 理 の 実 践 ~ できる 業 務 は 自 分 たちで 管 理 運 営 の 専 門 知 識 はマンション 管 理 士 などの 専 門 家 活 用 で 補 う 難 しい 会 計 業 務 は 委 託 検 討 組 合 内 コミュニケーションが 重 要 顔 が 見 える 管 理 で 合 意 形 成 がしやすい 役 員 のなり 手 がいなくなったら 外 部 専 門 家 活 用 検 討 近 隣 との 共 同 管 理 でコスト 合 理 化 9
3. 対 策 の 考 え 方 ( 自 主 管 理 ) (3) 自 主 管 理 の 検 討 ( 課 題 ) 高 齢 化 賃 貸 化 自 主 管 理 に 必 要 な 条 件 1 役 員 のなり 手 不 足 2 特 定 の 高 齢 者 への 負 担 など 管 理 形 骸 化 3 大 規 模 修 繕 耐 震 改 修 などの 改 良 工 事 の 先 送 り 4 スラム 化 の 進 行 資 産 価 値 の 低 下 役 員 の 負 担 増 大 1 会 計 業 務 の 継 続 性 が 困 難 1 運 営 の 担 い 手 ( 時 間 に 余 裕 のある 居 住 組 合 員 ) 築 15 年 ~40 年 位 2 管 理 組 合 全 体 の 協 力 体 制 参 加 意 識 3 有 能 優 良 な 専 門 家 会 社 の 協 力 2 改 修 工 事 建 物 点 検 長 期 計 画 など 負 担 が 増 大 3 マンション 管 理 の 高 度 化 複 雑 化 への 対 応 が 困 難 10
3. 対 策 の 考 え 方 ( 自 主 管 理 ) (3) 自 主 管 理 の 検 討 ( 方 向 性 ) 資 力 と 役 員 のなり 手 の 有 無 で3ケース ケース3 役 員 なり 手 有 資 力 小 分 離 委 託 方 式 ケース1 役 員 なり 手 有 資 力 有 専 門 家 専 門 会 社 の 活 用 ケース2 役 員 なり 手 無 第 三 者 管 理 方 式 11
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 再 生 ) (1) 再 生 方 向 性 検 討 支 援 =マンション 管 理 士 の 活 用 1 再 生 方 向 性 検 討 の 仕 方 が 分 からない 再 生 方 向 性 検 討 の 進 め 方 留 意 点 スケジュールなど のアドバイスをマンション 管 理 士 から 受 ける 客 観 性 が 必 要 な 再 生 コンサルタントの 選 定 支 援 業 務 を マンション 管 理 士 に 委 託 2 建 替 え か 修 繕 改 修 かの 方 向 性 検 討 専 門 性 が 必 要 な 修 繕 改 修 ( 耐 震 改 修 を 含 む)または 建 替 えの 際 に 係 る 費 用 スケジュールなど 両 者 の 専 門 家 をコーディネイトして 比 較 検 討 を 行 い 合 意 形 成 に 導 く 等 の 支 援 をマンション 管 理 士 に 委 託 12
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 再 生 ) Aマンション 5 階 建 (エレベータ 無 ) 83 戸 築 43 年 再 生 方 向 性 検 討 Bマンション 11 階 建 (エレベータ 有 ) 110 戸 築 45 年 再 生 方 向 性 検 討 耐 震 診 断 実 施 耐 震 性 能 が 不 足 耐 震 改 修 や 建 替 え 検 討 が 必 要 自 主 管 理 から 管 理 会 社 委 託 に 変 更 し 管 理 組 合 の 活 動 の 重 点 を 再 生 ( 建 替 えか 修 繕 改 修 か)の 検 討 に 移 した マンション 管 理 士 をコーディネーターとし て 再 生 検 討 を 実 施 役 員 の 負 担 を 軽 減 しつつ 必 要 に 応 じ 専 門 家 (マンション 管 理 士 建 築 士 ) を 活 用 しながら 重 要 課 題 に 取 り 組 む 耐 震 性 不 足 により 一 部 耐 震 改 修 を 実 施 したが 不 足 解 消 には 至 っていない アンケートの 結 果 建 替 えの 希 望 が 多 く 建 替 え 推 進 をしたいが 高 齢 の 組 合 員 に 反 対 もあり できるだけスムーズに 再 生 検 討 をすすめたい マンション 管 理 士 をコーディネーターとし て 再 生 方 向 性 検 討 のコンサルタントの 選 定 を 実 施 マンション 管 理 士 をアドバイザーとして 建 替 えに 耐 える 管 理 規 約 に 改 正 13
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 小 規 模 自 主 管 理 -1) (2) 管 理 会 社 専 門 家 の 活 用 ケース1 役 員 のなり 手 があり 一 定 の 資 力 がある 1 役 員 で 実 務 負 担 が 困 難 = 管 理 会 社 の 活 用 規 模 があり 実 務 負 担 が 大 きい 会 計, 管 理 員, 設 備 管 理, 緊 急 対 応 などの 各 業 務 を 管 理 会 社 に 委 託 旧 い 形 態 の 自 主 管 理 の 場 合 コストをそれほど 増 やさずに 管 理 会 社 への 委 託 が 可 能 な 場 合 有 2 専 門 性 が 必 要 な 各 種 課 題 対 応 =マンション 管 理 士 大 規 模 修 繕, 滞 納 問 題,マナー 問 題, 耐 震, 建 替 え 管 理 規 約 改 定 など 専 門 性 が 必 要 な 課 題 には 顧 問 として マンション 管 理 士 を 活 用 14
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 小 規 模 自 主 管 理 -1) Cマンション 5 階 建 (エレベータ 無 ) 79 戸 築 49 年 自 主 管 理 管 理 会 社 委 託 自 主 管 理 を 行 ってきたが 高 齢 化 や 役 員 のなり 手 不 足 で 会 計 業 務 を 含 め 今 後 の 業 務 継 続 が 心 配 管 理 員 がいないため 管 理 組 合 の 窓 口 機 能 を 担 う 役 員 の 負 担 が 大 きい マンション 管 理 士 に 管 理 委 託 の 方 法 を 相 談 し 費 用 がほぼ 同 額 で 管 理 会 社 委 託 ができることを 確 認 管 理 会 社 に 委 託 推 進 マンション 管 理 士 への 顧 問 業 務 ( 訪 問 無 )を 維 持 し 専 門 家 活 用 を 継 続 Dマンション 5 階 建 (エレベータ 無 ) 60 戸 築 36 年 自 主 管 理 管 理 会 社 委 託 管 理 員 を 共 有 していた 隣 のマンションが 管 理 会 社 への 委 託 を 検 討 居 住 組 合 員 は 高 齢 化 賃 貸 が 増 加 し 組 合 運 営 と 管 理 実 務 負 担 が 課 題 マンション 管 理 士 を 顧 問 とし 管 理 委 託 の 仕 方 管 理 規 約 の 見 直 しなどの 案 件 と 理 事 会 支 援 を 依 頼 役 員 の 負 担 軽 減 のために 管 理 会 社 に 委 託 ( 費 用 増 やさず) マンション 管 理 士 にスポットで 顧 問 委 嘱 15
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 小 規 模 自 主 管 理 -2) (3) 外 部 専 門 家 の 活 用 ( 第 三 者 管 理 方 式 ) ケース2 役 員 のなり 手 がいない 場 合 マンション 標 準 管 理 規 約 2016 年 3 月 14 日 改 正 別 添 1にて 提 示 される 外 部 専 門 家 の 活 用 の 導 入 検 討 外 部 の 専 門 家 としてマンション 管 理 士 等 が 挙 げられる A) 理 事 監 事 ( 又 は 理 事 長 ) 外 部 専 門 家 型 ( 資 料 1-2) 理 事 会 の 役 員 ( 理 事 監 事 又 は 理 事 長 )に 外 部 の 専 門 家 を 選 任 する( 外 部 専 門 家 が 理 事 長 の 場 合 もあり) B) 外 部 管 理 者 理 事 会 監 督 型 ( 資 料 1-3) 管 理 者 に 外 部 の 専 門 家 を 選 任 し 理 事 会 で 監 視 する C) 外 部 管 理 者 総 会 監 督 型 ( 理 事 会 が 無 い 場 合 )( 資 料 1-4) 管 理 者 に 外 部 の 専 門 家 を 選 任 し 監 査 法 人 等 が 外 部 監 査 する 16
マンションの 新 たな 管 理 ルールに 関 する 検 討 会 第 9 回 資 料 ( 国 土 交 通 省 )より 17
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 小 規 模 自 主 管 理 -3) (4) 低 コストの 管 理 を 実 現 する 分 離 委 託 方 式 ~ 会 計 業 務 支 援 とオンデマンドの 顧 問 業 務 ~ ケース3 役 員 のなり 手 はあるが 資 力 がない 場 合 18
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 小 規 模 自 主 管 理 -3) 分 離 委 託 方 式 : 管 理 会 社 一 括 委 託 から 会 計 業 務 支 援 とオンデマンドの 顧 問 業 務 へ 会 計 業 務 はマンション 管 理 士 に 任 せる 管 理 組 合 会 計 クラウドシステムの 活 用 顧 問 業 務 はマンション 管 理 士 に 任 せる マンション 管 理 士 が 修 繕 関 係 を 含 む 組 合 運 営 マナー 滞 納 問 題 などの 日 常 課 題 管 理 規 約 の 改 正 運 用 等 について 必 要 に 応 じアドバイス 設 備 管 理 清 掃 業 務 等 は 専 門 会 社 に 直 接 委 託 マンション 管 理 士 が 委 託 業 務 をコーディネイト 専 門 会 社 の 業 務 チェックも 可 能 19
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 小 規 模 自 主 管 理 -3) Eマンション 地 上 5 階 建 地 下 1 階 (エレベータ 有 ) 19 戸 築 31 年 自 主 管 理 自 主 管 理 を 行 ってきたが 高 齢 化 した ため 会 計 業 務 修 繕 工 事 の 実 施 など の 今 後 の 業 務 継 続 が 心 配 過 去 に 役 員 の 不 正 があり 修 繕 積 立 金 が 毀 損 したため 監 査 の 強 化 を 希 望 Fマンション 地 上 3 階 建 (エレベータ 有 ) 6 戸 築 23 年 自 主 管 理 に 変 更 管 理 会 社 に 委 託 してきたが コストダウ ンのために 自 主 管 理 に 変 更 ただし 高 齢 化 しているため 会 計 業 務 修 繕 工 事 の 実 施 などの 今 後 の 業 務 継 続 が 心 配 ( 収 支 改 善 事 例 ) 分 離 委 託 方 式 で 設 備 管 理 は 設 備 保 守 会 社 に 会 計 業 務 監 査 はマンショ ン 管 理 士 に 委 託 ( 年 4 回 訪 問 説 明 ) 修 繕 工 事 費 等 のコストチェックや 組 合 運 営 に 対 しマンション 管 理 士 を 活 用 分 離 委 託 方 式 で 設 備 管 理 は 設 備 会 社 に 会 計 業 務 総 会 支 援 はマンショ ン 管 理 士 に 委 託 ( 年 4 回 訪 問 説 明 ) 組 合 運 営 や 規 約 改 正, 大 規 模 修 繕 等 の 課 題 に 対 しマンション 管 理 士 を 活 用 20
4. 対 策 事 例 紹 介 ( 小 規 模 自 主 管 理 -3) Gマンション 国 交 省 モデル 事 業 採 用 H26 地 上 4 階 建 (エレベータ 無 ) 4 戸 築 23 年 管 理 不 全 Hマンション 地 上 11 階 建 (エレベータ 有 ) 51 戸 築 41 年 自 主 管 理 賃 貸 マンションが 切 り 売 りされてできた 区 分 所 有 建 物 で 管 理 組 合 の 実 体 もなく 管 理 が 殆 ど 行 われていない 状 態 外 国 人 の 区 分 所 有 者 (1/4 超 所 有 )が 共 用 管 理 の 費 用 負 担 に 応 じず 今 後 の 管 理 運 営 が 心 配 マンション 管 理 士 が 管 理 組 合 設 立 管 理 規 約 設 定 支 援 を 受 託 規 約 設 定 は 外 国 人 の 協 力 得 られず 不 可 会 計 業 務 総 会 支 援 はマンション 管 理 士 に 委 託 ( 年 1~2 回 訪 問 説 明 ) 売 主 が 管 理 会 社 として 管 理 運 営 を 担 っ てきたが 内 容 が 不 透 明 で 売 主 に 有 利 な 仕 様 であったため 自 主 管 理 に 変 更 高 齢 化 しているため 会 計 業 務 その 他 売 主 との 交 渉 などの 今 後 の 課 題 解 決 が 心 配 会 計 業 務 と 顧 問 業 務 をマンション 管 理 士 に 委 託 ( 年 4 回 訪 問 説 明 ) 組 合 運 営 や 規 約 改 正, 売 主 交 渉 等 の 課 題 に 対 しマンション 管 理 士 を 活 用 21
5.まとめ 高 経 年 マンションの 対 策 1. 高 経 年 マンションには 再 生 方 向 性 検 討 が 必 須 2. 建 替 えが 容 易 でないマンショ ンの 再 生 方 向 性 検 討 のために は 専 門 性 が 必 要 なため アド バイザーの 役 割 が 要 請 される 3. 旧 耐 震 マンションの 耐 震 診 断 改 修 の 推 進 については 依 然 として 課 題 が 多 い 小 規 模 自 主 管 理 マンションの 対 策 1. 自 主 管 理 であっても 旧 い 形 態 の 管 理 委 託 であれば 同 程 度 の 費 用 で 管 理 会 社 への 委 託 が 可 能 な 場 合 有 2. 小 規 模 で 自 主 管 理 せざるを 得 ないマンションには 会 計 業 務 支 援 とオンデマンド 顧 問 業 務 がお 薦 め 3. 役 員 のなり 手 がいなくなった ら 外 部 専 門 家 の 活 用 検 討 22