宮 城 県 土 地 利 用 審 査 会 Ⅰ 日 時 : 平 成 26 年 11 月 19 日 ( 水 ) 午 前 10 時 30 分 から 午 前 11 時 40 分 まで Ⅱ 場 所 : 宮 城 県 行 政 庁 舎 第 二 会 議 室 (11 階 ) Ⅲ 次 第 1 開 会 2 あいさつ 3 議 事 ( 報 告 事 項 ) (1) 最 近 の 土 地 取 引 動 向 について (2) 最 近 の 地 価 動 向 について (3) その 他 4 閉 会 配 付 資 料 資 料 1 最 近 の 土 地 取 引 動 向 資 料 2 最 近 の 地 価 動 向 ( 参 考 ) 復 興 の 進 捗 状 況 ( 平 成 26 年 11 月 11 日 ) ( 参 考 ) みやぎ 復 興 のあゆみ(2011.3.11-2014.3.11) - 1 -
Ⅳ 出 席 者 名 簿 1. 委 員 (7 名 中 6 名 出 席 ) ( 敬 称 略 ) 氏 名 現 職 名 出 欠 菊 地 永 祐 東 北 大 学 名 誉 教 授 出 寺 島 洋 子 一 級 建 築 士 ( 株 ) 寺 島 建 築 設 計 事 務 所 代 表 取 締 役 出 富 澤 秀 行 弁 護 士 出 青 田 令 子 不 動 産 鑑 定 士 ( 一 社 ) 宮 城 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 会 長 出 佐 藤 純 一 元 宮 城 県 農 業 協 同 組 合 中 央 会 常 務 理 事 出 鈴 木 登 元 宮 城 県 森 林 組 合 連 合 会 代 表 理 事 専 務 出 西 條 多 美 子 宮 城 県 商 工 会 女 性 部 連 合 会 理 事 欠 2. 事 務 局 (7 名 ) 氏 名 職 名 備 考 大 塚 大 輔 今 野 佳 浩 震 災 復 興 企 画 部 理 事 兼 次 長 地 域 復 興 支 援 課 長 稲 村 伸 地 域 復 興 支 援 課 副 参 事 兼 課 長 補 佐 ( 総 括 担 当 ) 相 澤 明 子 地 域 復 興 支 援 課 課 長 補 佐 ( 土 地 対 策 班 長 ) 蒔 苗 浩 一 千 葉 路 子 片 倉 健 智 地 域 復 興 支 援 課 主 事 地 域 復 興 支 援 課 主 事 地 域 復 興 支 援 課 技 師 - 2 -
Ⅴ 会 議 の 概 要 1. 午 前 10 時 30 分, 司 会 の 稲 村 地 域 復 興 支 援 課 副 参 事 兼 課 長 補 佐 ( 総 括 担 当 )が 開 会 を 宣 言 し, 会 議 が 有 効 に 成 立 する 旨 の 報 告 を 行 った ( 定 足 数 4 名 以 上 出 席 ) 2. 大 塚 震 災 復 興 企 画 部 理 事 あいさつ, 菊 地 永 祐 会 長 からあいさつの 後, 事 務 局 から 異 動 のあった 職 員 ( 大 塚 震 災 復 興 企 画 部 理 事 及 び 今 野 地 域 復 興 支 援 課 長 ) の 紹 介 を 行 った 4. が 土 地 利 用 審 査 会 条 例 第 4 条 第 1 項 の 規 定 により, 議 長 となって 以 後 議 事 を 行 った 5.その 後 の 議 事 について, 今 野 地 域 復 興 支 援 課 長 が 説 明 を 行 った 後, 質 疑 応 答 が 行 われ, 審 査 会 を 終 了 した Ⅵ 会 議 運 営 に 関 する 報 告 確 認 事 項 等 1. 定 足 数 の 報 告 土 地 利 用 審 査 会 条 例 第 4 条 第 2 項 の 規 定 により, 定 足 数 である 過 半 数 (4 名 ) を 満 たし, 有 効 に 成 立 していることを 報 告 した 2. 審 議 の 公 開 非 公 開 の 確 認 議 事 の 公 開 を 確 認 した 3. 議 事 録 署 名 委 員 の 指 名 審 査 会 運 営 規 程 第 5 条 の 規 定 により, 青 田 令 子 委 員 佐 藤 純 一 委 員 の2 名 を 議 事 録 署 名 委 員 に 指 名 した - 3 -
Ⅶ 議 事 録 ( 発 言 要 旨 ) ( 1) 最 近 の 土 地 取 引 動 向 について 事 務 局 から 説 明 願 います 資 料 1, 参 考 資 料 により 説 明 ただいまの 説 明 について 何 か 質 問 等 はないですか 各 委 員 ( 特 になし) (2) 最 近 の 地 価 動 向 について 事 務 局 から 説 明 願 います 資 料 2により 説 明 ただいまの 説 明 について 何 か 質 問 等 はないですか 質 問 ではないのですが, 私 共 不 動 産 鑑 定 士 協 会 におきまして, 震 災 後 の 不 動 産 市 場 動 向 としてアンケート 調 査 をしております 実 際 に 取 引 を 行 っている 数 多 くの 宅 地 建 物 取 引 業 者 様 に 御 協 力 をいただき まして, 市 場 の 動 向 というものを 分 析 しています 不 動 産 市 場 の 動 向 を 的 確 に 把 握 するという 点 におきまして 非 常 に 参 考 となるかと 思 いますので, 一 部 です が 分 析 結 果 をお 知 らせしたいと 思 うのですが,よろしいでしょうか 各 委 員 ( 異 議 なし) アンケート 調 査 は, 震 災 後 半 年 毎 に 行 っておりまして, 今 回 で7 回 目 になり ます 平 成 26 年 6 月 1 日 時 点 で, 実 際 に 現 場 で 取 引 をしている 宅 建 業 者 様 が どのような 動 向 となっているかをアンケートにお 答 えいただきまして,その 結 果 を 分 析 したものでございます 大 きくは 価 格 の 動 向 と 取 引 件 数 の 動 向 ということでアンケートをいただい ておりますので,その 点 を 参 考 としていただければと 思 います 先 程 からいろいろな 結 果 を 事 務 局 から 御 報 告 いただきましたが,ほぼ 動 きと しては 宅 建 業 者 さんにおいても 同 じような 結 果 と 思 われます まず 住 宅 地 の 価 格 の 動 向 を 紹 介 させていただきたいと 思 いますが,DI 値 と いう 動 向 指 数 で 判 断 しているのですが, 平 成 25 年 6 月 がピークでございま す これは 住 宅 地, 商 業 地, 中 古 マンション, 中 古 住 宅 の 分 析 をしていますが, すべてにおいて 平 成 25 年 6 月 がピークとなっております まず 住 宅 地 の 価 格 なのですが, 平 成 25 年 6 月 をピークとしまして 上 昇 がずっと 続 いていたわけ - 4 -
ですが, 平 成 25 年 12 月 若 干 上 昇 傾 向 が 弱 まったという 風 に 分 析 としては 出 ております ただ 仙 台 市, 人 口 の 増 加 傾 向 が 見 られる 富 谷 町, 大 和 町, 利 府 町 を 含 む 内 陸 北 部 においては 前 回 減 少 した 指 数 が 再 び 増 加 に 転 じて, 住 宅 地 の 需 要 が 底 堅 く 推 移 しているということが 伺 えます 消 費 税 の 影 響 につきましては, 注 文 住 宅, 建 売 住 宅 のかけこみ 需 要 の 反 動 が 見 られたという 一 方 で, 全 体 としてはその 影 響 は 軽 微 だったという 意 見 がござ いました 将 来 予 測 ということで 同 時 に 伺 っているのですが, 平 成 26 年 6 月 はまだ 上 昇 傾 向 にあるということなのですが, 平 成 26 年 12 月 の 予 測 を 伺 っ たところ, 大 きく 上 昇 というところが 減 っております 上 昇 はするだろう という 結 果 にはなっているのですが, 二 桁 の 上 昇 ということではなく, 微 増 と いった 動 きになるだろうということが 分 析 の 結 果 出 ております これが 住 宅 地 についてです 商 業 地 につきましても,ほとんど 同 じような 形 で 推 移 するだろうという 結 果 が 出 ております 商 業 地 の 価 格 につきましても, 平 成 25 年 6 月 がピークでご ざいまして,その 後 については, 上 昇 はしているがその 上 昇 幅 は 小 さくなって いるということです 仙 台 市, 沿 岸 北 部, 内 陸 北 部 の3 地 点 で, 前 回 の 平 成 2 5 年 12 月 よりは 指 数 が 増 加 しています 特 に 仙 台 市 においては, 調 査 開 始 以 来 最 高 値 になっているということです 既 成 商 業 地 におけるマンション 用 地, 投 資 用 不 動 産 に 対 する 需 要 の 増 加 傾 向 が 続 いています 不 動 産 投 資 法 人 や, 復 興 需 要 により 業 績 好 調 の 地 元 企 業 によ る 需 要 が 続 くと 見 られています その 一 方 で, 建 築 費 用 の 上 昇 や 工 期 延 伸 によ る 地 価 への 影 響 も 懸 念 されております 平 成 26 年 12 月,6か 月 後 の 予 測 に おける 指 数 はいずれの 地 点 も 低 水 準 になっているようです 中 古 住 宅 も 同 じような 推 移 をしておりますが,やはり 平 成 25 年 6 月 がピー クで,その 後 の 上 昇 率 は 小 さくなっています 中 古 住 宅 の 結 論 だけ 申 し 上 げま すが, 県 内 平 均 で 前 回 調 査 よりも 減 少 となったが, 仙 台 市 及 び 内 陸 北 部 では 高 水 準 を 維 持 しています 仙 台 北 部 の 工 業 団 地 への 企 業 進 出 の 影 響 や, 企 業 業 績 の 回 復 により,エンド ユーザーの 住 宅 取 得 意 欲 は 高 く 推 移 しています 一 方 で, 震 災 に 起 因 する 取 引 は 落 ち 着 きを 見 せているという 意 見 が 多 く, 沿 岸 北 部 及 び 沿 岸 南 部 の 指 数 はプラスを 維 持 しているものの 前 回 より 大 幅 減 と なり, 共 に 調 査 開 始 以 来 の 低 水 準 になっております 中 古 マンションの 価 格 につきましても,ほとんど 同 じような 推 移 を 見 せてお りますが, 結 論 だけお 話 します 県 内 平 均 で 前 回 調 査 よりやや 増 加 となってい ます 仙 台 市 及 び 沿 岸 南 部, 内 陸 北 部 の3 地 区 で 高 水 準 を 維 持 しています 建 - 5 -
築 費 の 高 騰 や 地 価 上 昇 の 影 響 により, 分 譲 マンションの 供 給 が 停 滞 しているこ とから, 需 要 が 中 古 マンションに 流 入 していることが 価 格 上 昇 の 一 因 とみられ ています 特 に, 仙 台 市 中 心 部 に 近 い 築 浅 の 物 件 については, 当 初 分 譲 価 格 を 上 回 る 水 準 で 成 約 実 績 も 見 られ, 売 り 手 優 位 の 状 況 がしばらく 続 くとの 意 見 が 多 く 見 られています 平 成 26 年 12 月 の 予 測 ということになりますと, 上 昇 はするだろう,ただその 上 昇 の 幅 は 非 常 に 小 さくなるだろうというのが 市 場 の 一 般 的 な 考 えだと 思 われます 取 引 件 数 についても, 平 成 25 年 6 月 をピークにどんどん 下 がっているとい う 結 果 になっておりまして, 先 程 のお 話 のとおりかと 思 われます 一 部 ですが, 市 場 の 取 引 動 向 ということでお 話 させていただきました 以 上 でございます どうもありがとうございました 何 か 質 問 はございませんか ただいま から 御 紹 介 いただいた 話 を 踏 まえまして, 我 々としても 土 地 単 体 というだけではなく,マンションや 中 古 住 宅 等 の 土 地 付 きの 物 件 の 動 向, 価 格 や 取 引 件 数 についても 併 せて 注 視 していきたいと 思 います 有 用 な 情 報 提 供 どうもありがとうございました 中 古 不 動 産 に 関 しましては, 国 土 交 通 省 の 方 でも 取 引 の 流 通 化 を 推 進 してい るようですので, 建 物 の 耐 用 年 数 とかも 少 しずつ 変 わってくるかと 思 います 中 古 住 宅 や 中 古 マンションに 係 る 動 向 はこれから 重 要 な 指 数 になってくるの かなと 思 います 他 に 何 か 質 問 等 はないですか 佐 藤 委 員 報 告 事 項 2 最 近 の 地 価 動 向 のまとめに 掲 載 されている,2 番 目 の 内 容 に ついて 教 えてください 現 在 の 地 価 は 高 い 水 準 ではないとの 見 解 のようですが, 全 国 の 動 向, 内 陸 沿 岸 の 動 向 等 と 比 べてなのか 等 あるのかと 思 うのですが,もう 少 し 説 明 してい ただけませんか 今 の 御 質 問 は 資 料 2の23ページ 目 のところで, 現 在 の 地 価 は 高 い 水 準 で はない と 県 が 見 解 を 出 していることについての 御 質 問 かと 思 います 先 程 資 料 の 説 明 の 中 で, 地 価 の 上 昇 が 高 い 地 点 ということでいくつか 御 紹 介 させていただきましたが,その 地 点 での 地 価 の 平 均 や 近 接 する 地 域 の 地 価 の 動 向, 地 域 の 特 性 や 利 便 性 等 を 勘 案 して, 特 別 ずば 抜 けて 高 いというわけではな いと 判 断 し, 高 い 水 準 ではない という 表 現 をさせていただきました - 6 -
佐 藤 委 員 水 準 といいますと, 過 去 の 動 向 と 比 較 してなのか, 他 県 と 比 較 してなのか, 何 かしらあるのかと 思 うのですが,その 辺 りも 教 えていただけますか 資 料 2の5ページ 目 のところになるのですが, 過 去 の 変 動 率 の 推 移 を 説 明 し ております このグラフから,バブル 期 のような 投 機 目 的 で 異 常 に 価 格 が 上 が った 頃 に 比 べて 現 在 の 地 価 水 準 は 高 いものではないということがわかります 時 間 的 なものと 地 理 的 なものと 比 べてみて, 少 なくともバブル 期 のような 高 い 水 準 ではないということが 御 理 解 いただけるかと 思 います 今 のお 話 に 関 する 考 え 方 なのですが,この 土 地 利 用 審 査 会 の 主 旨 として, 監 視 区 域 や 規 制 区 域 の 指 定 に 関 する 話 が 出 てくる 場 面 だと 思 いますので, 基 準 と なるのは 投 機 的 な 土 地 取 引 かどうかということを 判 断 する 必 要 があると 思 い ます 今 説 明 のあったように,バブル 時 期 の 変 動 率 等 が 一 つの 基 準 になるのか と 思 っております 他 に 御 質 問 はございませんか 富 澤 委 員 私 は 不 動 産 取 引 をしょっちゅう 行 っております 破 産 の 管 財 人 等 で 売 主 にな るケースがございまして, 今 週 も 仙 南 の 物 件 を 売 るのですけれども, 肌 感 覚 と して, 業 者 さんが 強 気 の 印 象 がございます 中 古 の 住 宅 を 売 るケースが 多 いのですが, 個 人 の 方 というよりは, 業 者 さん が 買 ってリフォームして 転 売 するという 形 で 買 う 方 が 多 いです 昔 は 徹 底 的 に 建 物 評 価 についてたたかれたのですが, 最 近 はたたき 方 が 減 っ てきて, 多 少 高 くても 買 いたいという 意 欲 が 強 いようです 当 然 リフォームして 転 売 するのでしょうから 利 幅 がこのくらいかかって 大 丈 夫 なのかと 思 いつつ, 意 外 と 買 いたいという 意 欲 は 強 くなっているようで す 感 覚 的 にいうと, 取 引 が 落 ち 着 いてきているというよりは,まだ 上 昇 傾 向 な のかなという 印 象 を 持 っています 去 年 は 東 松 島 の 物 件 を 取 引 しまして,これは 震 災 需 要 で 高 まっているのだろ うと 予 測 できるのですが, 震 災 の 被 害 は 少 ない 地 区 でも 同 じように 需 要 が 高 ま っている 気 がしております 仙 台 市 内 についても, 感 覚 としては 評 価 以 上 に 上 昇 しているという 印 象 がご ざいます 相 続 関 係 で 関 わった 時 に 遺 産 分 割 で 土 地 の 評 価 という 話 になるので すが, 震 災 前 は 路 線 価 の 評 価 と 大 体 同 じでしょうというような 評 価 で 話 をまと めるケースは 多 かったのです しかし 最 近 は, 地 価 はこうだ, 不 動 産 鑑 定 はこ うだという 話 になっていって, 実 際 に 不 動 産 評 価 をみるとかなり 乖 離 がある たぶん 仙 台 市 内 は 急 激 に 上 がっており,この4%よりはもっと 上 がる 見 込 みを 持 っていると 感 じています 参 考 までに 申 し 上 げました - 7 -
この4%というのは 仙 台 市 全 体 をならした 値 ですので, 実 際 に 差 は 生 じるか とは 思 います また, 震 災 からの 復 旧 復 興 が 続 いている 中 で, 一 旦 仮 設 住 宅 に 入 っている 方 がどのような 生 活 再 建 をされるか 等 の 意 向 でいろいろあるか と 思 います 調 査 をした 土 地 の 上 昇 の 要 因 ということでは, 榴 ヶ 岡 の 商 業 地 において 上 昇 率 が 高 く, 仙 台 駅 東 口 ということもありマンション 需 要 が 大 きいと 思 われま す いずれにしましても, 単 なる 土 地 だけの 取 引 ではなく, 先 程 お 話 のあったと おり 中 古 住 宅 や 中 古 マンションの 動 向 についても 注 意 をしながら 見 守 ってい きたいと 考 えております 需 要 はあるのですが, 品 不 足 というところもあり, 業 者 さんは 物 件 があれば 一 応 買 おうかなという 流 れは 引 き 続 きあるようです 一 部 では 高 い 価 格 で 仕 入 れて, 建 物 をリフォームしてということで,なかなか 売 りにくくなるのではな いか,あるいは 売 り 希 望 価 格 が 高 くなると, 逆 に 市 場 がだんだん 狭 くなってし まって, 売 りにくくなるのではないかという 意 見 を 持 っている 業 者 さんもいる ようです そのあたりの 意 見 をいろいろならすと,これから 先 は 上 昇 率 がだん だん 低 くなっていくのかと 予 測 できます 他 に 御 意 見 等 はないですか 以 上 で 本 日 の 議 事 については 全 て 終 了 します - 8 -