会 社 概 要 リノベーションマンション 普 及 拡 大 の 先 駆 け 的 な 企 業 (1) 会 社 沿 革 同 社 は1995 年 7 月 にマンションの 内 装 工 事 などを 目 的 として 現 代 表 取 締 役 社 長 の 山 本 氏 によって 設 立 された 山 本 氏 は 会 社

894 東 証 2 部 Company Research and Analysis Report FISCO Ltd. http://www.fisco.co.jp Important disclosures and disclaimers appear at the back of this document. 企 業 調 査 レポート 執 筆 客 員 アナリスト 佐 藤 譲 中 古 マンション 市 場 で 大 きな 成 長 ポテンシャル 中 古 マンションをリノベーション( 再 生 )してから 販 売 するリノベーション マンション 事 業 の 先 駆 け 的 企 業 で 首 都 圏 を 中 心 に 事 業 を 展 開 物 件 の 仕 入 れ から 内 装 工 事 販 売 までの 事 業 期 間 が1 日 程 度 と 短 く 新 築 マンションより も 事 業 リスクが 低 いビジネスモデルとなっている 1 月 8 日 付 で 発 表 された214 年 5 月 期 の 第 1 四 半 期 (213 年 6-8 月 )の 連 結 業 績 は 売 上 高 が 前 年 同 期 比 1.% 増 の6,589 百 万 円 営 業 利 益 が 同 698.6% 増 の351 百 万 円 と 大 幅 増 益 となった 採 算 を 重 視 し 仕 入 れ 物 件 の 絞 り 込 みを 行 ったこ とが 大 幅 増 益 につながった 会 社 側 では 同 第 1 四 半 期 の 進 捗 状 況 を 踏 まえて 同 第 2 四 半 期 の 累 計 業 績 の 上 方 修 正 ( 売 上 高 11,63 百 万 円 12,579 百 万 円 営 業 利 益 443 百 万 円 561 百 万 円 )も 同 時 に 発 表 している 214 年 5 月 期 通 期 の 連 結 業 績 に 関 しては 売 上 高 が 前 期 比 3.9% 増 の26,832 百 万 円 営 業 利 益 が 同 66.6% 増 の1,268 百 万 円 と 期 初 計 画 を 維 持 したが 市 場 環 境 から 判 断 すると 増 額 余 地 の 可 能 性 は 大 きい 今 後 の 成 長 戦 略 としては 事 業 エリアの 拡 大 を 進 めていくほか 同 業 他 社 向 けに 同 社 が 強 みとしているリノベーション 内 装 工 事 の 請 負 事 業 も 強 化 していく 予 定 だ 毎 年 安 定 した 需 要 が 見 込 まれる 中 古 マンション 市 場 の 中 で リノ ベーションマンションの 注 目 度 は 年 々 高 まっており 同 市 場 の 先 駆 者 である 同 社 の 成 長 ポテンシャルは 大 きいと 言 えよう なお 配 当 政 策 としては 中 期 的 に 配 当 性 向 3% 以 上 を 基 準 に 株 主 へ 利 益 還 元 していく 方 針 としている Check Point リノベーションマンション 普 及 拡 大 の 先 駆 け 的 な 企 業 足 元 の 市 場 環 境 は 良 好 通 期 業 績 も 増 額 修 正 の 可 能 性 事 業 エリア 拡 大 でリノヴェックスマンションのブランド 力 向 上 へ 通 期 業 績 の 推 移 売 上 高 ( 左 軸 ) 営 業 利 益 ( 右 軸 ) ( 百 万 円 ) ( 百 万 円 ) 28, 27,5 27, 26,5 26, 25,5 25, 24,5 27,84 27,572 1,74 26,819 1,343 26,832 1,268 25,836 761 528 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 14/5 期 ( 予 ) 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2-1

会 社 概 要 リノベーションマンション 普 及 拡 大 の 先 駆 け 的 な 企 業 (1) 会 社 沿 革 同 社 は1995 年 7 月 にマンションの 内 装 工 事 などを 目 的 として 現 代 表 取 締 役 社 長 の 山 本 氏 によって 設 立 された 山 本 氏 は 会 社 設 立 以 前 に 不 動 産 会 社 に 勤 務 1986 年 に 独 立 して 不 動 産 業 をスタートさせ 順 調 に 事 業 を 拡 大 していった しか し199 年 以 降 のバブル 崩 壊 によって 手 掛 けていた 分 譲 マンションなど 全 ての 不 動 産 を 売 却 しながら 会 社 を 存 続 させるという 苦 渋 の 時 代 も 経 験 した この 時 に 学 んだことが 体 力 のない 会 社 は 事 業 期 間 の 長 いビジネスを 手 掛 けては いけない ということであった この 経 験 を 糧 に 中 古 マンションのリノベーション( 再 生 ) 事 業 を 立 ち 上 げ ようとインテリックス( 旧 社 名 ブレスタージュ)を1995 年 7 月 に 設 立 する 新 築 分 譲 マンションの 事 業 期 間 が1 年 半 から2 年 かかるのに 対 して 中 古 マンショ ンのリノベーション 事 業 では 仕 入 れから 施 工 販 売 まで3~4ヶ 月 と 短 期 間 で 完 結 するため 資 金 も 早 期 に 回 収 できるうえ 事 業 リスクもそれだけ 低 くなる なおかつ 中 古 マンションをリノベーションして 販 売 するという 概 念 は 当 時 の 日 本 ではまだ 馴 染 みが 薄 かった 中 古 マンションの 販 売 方 法 としては 仕 入 れた 物 件 の 部 屋 の 内 装 に 関 して 簡 単 なリフォーム(クロスの 張 り 替 えやペンキ の 塗 り 替 えなど)を 行 い 傷 んだ 設 備 があれば 入 れ 替 えを 行 ったうえで 販 売 す るというスタイルが 一 般 的 であった それに 対 して 同 社 では 表 面 的 なリ フォームではなく 部 屋 の 間 取 りや 給 排 水 管 など 基 本 的 な 部 分 から 現 在 の 生 活 スタイルに 対 応 した 内 装 工 事 を 施 し リノベーションして 顧 客 に 販 売 する 方 法 で 事 業 を 展 開 していくことになる 同 社 では リノベーションしたマンショ ンをリノヴェックスマンション( 同 社 の 登 録 商 標 )と 呼 んでおり リノベー ションマンションを 普 及 拡 大 させた 先 駆 け 的 な 企 業 とも 言 えよう リノヴェックスマンションは 新 築 マンションよりも2~4 割 程 度 安 い 値 段 で 購 入 できるほか 部 屋 の 内 装 や 設 備 は 新 築 物 件 と 何 ら 変 わらないといったメ リットもあったことから 同 社 の 売 上 高 は 事 業 開 始 当 初 より 順 調 に 拡 大 して いった 当 時 は 不 動 産 不 況 でマンションの 価 格 が 実 態 価 値 以 上 に 下 落 してお り 好 条 件 の 物 件 を 多 く 仕 入 れることができたことも 同 社 にとっては 追 い 風 となった 順 調 に 事 業 を 拡 大 していくなかで 1998 年 には 内 装 工 事 の 設 計 施 工 を 行 う インテリックス 空 間 設 計 を 子 会 社 として 設 立 し 21 年 には 不 動 産 仲 介 会 社 で あったエムコーポレーション( 現 :インテリックス 住 宅 販 売 )の 全 株 式 を 取 得 子 会 社 化 するなど 事 業 基 盤 の 強 化 を 進 めていく 支 店 としては23 年 に 横 浜 店 213 年 に 札 幌 店 大 阪 店 を 開 設 しており 212 年 秋 には 福 岡 に 準 備 室 を 開 設 している また リノベーション 住 宅 業 界 の 健 全 な 発 展 を 目 的 として29 年 には リノ ベーション 住 宅 推 進 協 議 会 も 発 足 させている 同 協 議 会 ではリノベーション に 関 する 技 術 や 品 質 の 標 準 化 作 業 を 進 め 普 及 拡 大 に 向 けた 広 報 活 動 なども 行 っている 会 長 にはインテリックスの 山 本 社 長 が 就 任 し 現 在 は 正 会 員 数 268 社 賛 助 会 員 数 114 社 (213 年 11 月 6 日 時 点 )の 規 模 まで 拡 大 している リ ノベーションマンションに 対 する 注 目 度 や 認 知 度 は 年 々 高 まっており SUUMO や ノムコム All About 住 まい などの 不 動 産 物 件 情 報 の 媒 体 に も リノベーション のカテゴリーが 区 分 されるようになるなど 新 築 マン ション 中 古 マンションに 次 ぐ 新 たなカテゴリーとして 確 立 されてきている 株 式 の 上 場 は25 年 4 月 にJASDAQ 市 場 27 年 5 月 に 東 証 2 部 市 場 にそれぞ れ 上 場 を 果 たしている なお 主 要 株 主 のなかで 筆 頭 株 主 となっているイーア ライアンスは 社 長 である 山 本 氏 の 資 産 管 理 会 社 である 2

会 社 概 要 会 社 沿 革 年 月 主 な 沿 革 東 京 都 世 田 谷 区 に 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 を 目 的 として 資 本 金 1, 万 円 で 設 立 ( 旧 社 名 :ブ 1995 年 7 月 レスタージュ) 1996 年 2 月 宅 地 建 物 取 引 業 者 として 東 京 都 知 事 免 許 を 取 得 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 を 開 始 7 月 商 号 を 株 式 会 社 インテリックスに 変 更 1998 年 2 月 インテリックス 空 間 設 計 ( 現 連 結 子 会 社 )を 設 立 2 年 7 月 取 扱 い 物 件 の 情 報 管 理 のための 総 合 管 理 システム を 完 成 導 入 21 年 7 月 エムコーポレーション( 現 インテリックス 住 宅 販 売 連 結 子 会 社 )の 全 株 式 を 取 得 23 年 2 月 横 浜 市 西 区 に 横 浜 店 を 設 置 25 年 4 月 ジャスダック 証 券 取 引 所 に 株 式 を 上 場 27 年 5 月 東 京 証 券 取 引 所 市 場 第 二 部 に 株 式 を 上 場 29 年 7 月 一 般 社 団 法 人 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 設 立 時 に 加 入 213 年 6 月 札 幌 市 に 札 幌 店 を 設 置 9 月 大 阪 市 に 大 阪 店 を 設 置 主 要 株 主 上 位 株 主 出 資 比 率 (%) イーアライアンス 31.25 山 本 卓 也 16.23 SBI 証 券 3.31 松 井 秀 紀 2.98 インテリックス 従 業 員 持 株 会 2.56 注 )213 年 5 月 末 時 点 売 上 高 の8~9 割 を 占 める 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 (2) 事 業 概 要 同 社 の 事 業 セグメントは 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 (リノヴェックスマ ンション 事 業 )とその 他 不 動 産 事 業 に 区 分 されている 直 近 の 事 業 セグメント 別 の 売 上 高 粗 利 益 の 推 移 はグラフの 通 りで 期 によってバラつきはあるもの の おおよそ8~9 割 程 度 を 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 が 占 めている セ グ メ ン ト 別 売 上 高 の 推 移 中 古 マンション 再 生 流 通 その 他 不 動 産 ( 百 万 円 ) 3, 25, 2, 61 2,941 2,165 2,27 15, 1, 5, 24,899 26,217 25,47 23,88 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 3

会 社 概 要 セ グ メ ン ト 別 粗 利 益 の 推 移 ( 百 万 円 ) 中 古 マンション 再 生 流 通 その 他 不 動 産 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 437 315 471 663 3,725 3,471 2,24 2,591 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 には リノヴェックスマンション 販 売 のほか 賃 貸 収 入 その 他 収 入 が 含 まれているがその 比 率 は1~2%であり 大 半 はリノ ヴェックスマンション 販 売 となる 事 業 の 流 れを 簡 単 に 説 明 すると まず 不 動 産 仲 介 会 社 から 入 ってくる 中 古 マンションの 売 却 物 件 情 報 のなかから 採 算 の 見 込 める 良 質 な 物 件 を 仕 入 れ その 後 最 適 なリノベーション( 再 生 )プランを 作 成 し 子 会 社 であるインテ リックス 空 間 設 計 で 設 計 内 装 工 事 を 施 したうえで 再 度 不 動 産 仲 介 会 社 を 通 じて 販 売 するといった 流 れとなる 仕 入 販 売 先 に 関 しては 大 手 不 動 産 仲 介 会 社 のほか 各 地 域 の 不 動 産 仲 介 会 社 が 主 となるが 市 場 のトレンド ニーズな どを 把 握 するため 一 部 は 子 会 社 のインテリックス 住 宅 販 売 を 通 じて 最 終 顧 客 に 販 売 している また 内 装 工 事 に 関 しては 約 4 社 の 下 請 け 会 社 に 発 注 を 行 っている 販 売 エリアは 首 都 圏 を 中 心 に 展 開 している エリア 別 の 構 成 比 でみると 東 京 23 区 内 と 神 奈 川 県 で 全 体 の7% 超 を 占 めるなど 居 住 エリアとして 人 気 の 高 い 地 域 に 集 中 しているのが 特 徴 となっている 中 古 マンションの 購 入 者 は 都 心 からの 距 離 が 近 く 通 勤 に 便 利 なこと あるいは 交 通 や 医 療 など 社 会 インフラ が 整 備 されているなど 生 活 をするにあたっての 利 便 性 の 高 さを 重 要 視 する 傾 向 にあり 当 該 エリアの 人 気 が 高 い 背 景 となっている また 同 社 が 取 り 扱 う 中 古 マンションの 平 均 築 年 数 は 約 2 年 で 仕 入 価 格 の 平 均 は14~15 百 万 円 リ ノベーション 後 にリノヴェックスマンションとして 販 売 する 平 均 価 格 は21~22 百 万 円 となっている 4

会 社 概 要 エ リ ア 別 販 売 件 数 の 構 成 比 東 京 23 区 東 京 都 下 神 奈 川 埼 玉 千 葉 その 他 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% %.3% 2.7% 7.9% 6.8% 6.9% 7.6% 12.% 13.4% 13.6% 1.3% 39.8% 44.7% 42.6% 46.6% 8.5% 1.8% 8.5% 6.6% 31.8% 24.4% 28.2% 26.2% 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 リノヴェックスマンションの 平 均 仕 入 販 売 価 格 ( 千 円 ) 平 均 仕 入 価 格 平 均 販 売 価 格 24, 22, 22,235 22,839 22,334 2,938 2, 18, 16, 14, 12, 15,16 16,343 15,537 14,447 1, 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 ここ 数 年 の 同 社 のリノヴェックスマンションの 販 売 戸 数 は 年 間 1,1 戸 強 で 推 移 している 直 近 のピークである1,54 戸 (28 年 5 月 期 )の 水 準 にはまだ 届 かないが 堅 調 に 推 移 していると 言 えよう また リノヴェックスマンション 販 売 事 業 における 粗 利 益 率 をグラフに 示 したが 販 売 件 数 の 増 減 との 相 関 性 は 低 く その 時 の 需 給 バランス 市 況 価 格 の 変 動 による 影 響 を 強 く 受 ける 格 好 と なる これは 同 社 が 一 定 期 間 を 過 ぎても 売 れない 物 件 に 関 しては 価 格 を 下 げてでも 売 り 切 ってしまうことを 基 本 方 針 にしているためだ 過 去 2 度 にわた る 不 況 の 経 験 から 不 良 在 庫 を 極 力 持 たない 経 営 を 是 としてきた 同 社 の 経 営 スタ イルによる こうした 身 軽 な 経 営 判 断 ができるのも 仕 入 れから 販 売 までの 事 業 期 間 が3~4ヶ 月 と 短 く 物 件 を 多 くこなすことができるためである 5

会 社 概 要 リノヴェックスマンションの 販 売 件 数 と 粗 利 益 率 販 売 件 数 粗 利 益 率 ( 戸 数 ) 1,135 1,13 1,125 1,12 1,115 1,11 1,15 1,1 1,95 1,9 1,85 1,8 1,131 1,123 1,124 13.8 12.3 1.2 1,1 7.9 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 (%) 16 14 12 1 8 6 4 2 その 他 不 動 産 事 業 その 他 不 動 産 事 業 には ビル 戸 建 土 地 の 売 買 及 び 賃 貸 収 入 その 他 収 入 が 含 まれる コア 事 業 ではないものの 収 益 性 が 見 込 める 好 物 件 があれば オ フィスビルや 戸 建 ての 仕 入 れ 販 売 なども 同 社 では 行 っている また 注 力 分 野 であるリノベーション 工 事 請 負 事 業 はその 他 収 入 に 含 まれており 今 後 の 成 長 が 見 込 まれる 事 業 となっている そ の 他 不 動 産 事 業 の 売 上 高 ( 百 万 円 ) 物 件 販 売 賃 貸 その 他 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 6

会 社 概 要 他 社 よりも 速 い 仕 入 れ 物 件 の 取 捨 選 択 で 好 物 件 を 確 保 (3) 同 社 の 強 み 同 社 の 強 みはいくつか 挙 げられるが 第 一 に 数 多 くの 売 却 希 望 物 件 のなか から 仕 入 物 件 を 取 捨 選 択 するスピードが 速 いことが 挙 げられる 同 社 の 場 合 不 動 産 仲 介 会 社 から 毎 月 1,2~1,3 件 のペースで 売 却 物 件 の 情 報 が 舞 い 込 ん でくる これらの 物 件 を1~2 日 の 間 で 現 場 の 状 況 を 確 認 し 最 終 的 に 仕 入 れる かどうかの 判 断 を 行 っている 現 場 サイドに 大 半 の 決 定 権 を 委 ねているためで きることだが 通 常 大 手 不 動 産 会 社 であれば1 週 間 程 度 の 時 間 がかかると 言 う 同 じ 売 却 物 件 の 情 報 が 流 れたとしても 同 社 の 決 定 スピードが 速 いため 同 業 他 社 よりも 良 い 物 件 を 仕 入 れる 可 能 性 が 高 くなる こうして 絞 り 込 まれた 物 件 を 月 当 たり9~1 件 のペースで 同 社 は 仕 入 れていることになる また 物 件 の 仕 入 れから 施 工 販 売 に 至 るまで 事 業 期 間 が3~4ヶ 月 と 短 いことも 強 みとなっている 短 い 事 業 期 間 によって 期 間 リスクを 軽 減 し デフレ 局 面 でも 強 いビジネスモデルを 形 成 している 事 業 期 間 の 状 況 出 所 : 会 社 資 料 同 社 は 独 自 の 施 工 方 法 としてGood-Infill 工 法 を 開 発 採 用 している Good- Infill 工 法 とは 工 場 で 事 前 に 加 工 した 木 質 パネルを 現 場 で 組 み 立 てる 工 法 であ る 施 工 が 簡 単 なため 熟 練 工 でなくてもほぼ 均 一 に 仕 上 げることが 可 能 にな るといったメリットがあり 今 後 深 刻 化 する 熟 練 工 不 足 の 時 代 には 打 ってつけ の 工 法 と 言 える 同 工 法 ではネジやクギをほとんど 使 わずに 大 半 は 接 着 剤 を 使 って 繋 ぎ 合 わせることが 可 能 となっているため 騒 音 や 振 動 が 発 生 しにく く 近 隣 住 戸 にも 配 慮 した 工 法 でもある また 天 井 床 壁 の6 面 すべてに 断 熱 材 を 敷 き 詰 めることで 高 断 熱 高 気 密 を 実 現 冷 暖 房 費 CO2 排 出 量 を 削 減 することも 可 能 となっている 施 工 期 間 としては6 平 方 メートルの 広 さで 従 来 は2~3 週 間 かかっていた 作 業 を 5 日 間 程 度 で 完 了 することができ 大 幅 な 期 間 短 縮 を 実 現 している このGood-Infill 工 法 を 採 用 したリノベーション パッ ケージが エコキューブ である 同 社 ではこうした 競 争 力 のある 技 術 を 自 社 のみで 抱 えるのではなく 他 社 物 件 の 請 負 工 事 にも 展 開 していく 方 針 を 打 ち 出 している 自 社 の 成 長 だけでな く リノベーションマンション 全 体 の 普 及 拡 大 を 進 めていくことが ひいては 同 社 の 業 容 拡 大 にもつながっていくと 考 えているためだ 築 年 数 を 重 ねた 中 古 マンションには 断 熱 材 が 入 っていない 物 件 も 多 いことから 6 面 断 熱 で 冷 暖 房 効 率 を 高 めた エコキューブ の 需 要 は 今 後 増 えてくるものと 思 われる 7

会 社 概 要 リノヴェックスマンション エコキューブ 出 所 : 会 社 HP リノヴェックスエコキューブの3つのバリュー( 価 値 ) 出 所 : 会 社 HP なお リノベーションしたマンションに 最 長 1 年 のアフターサービス 保 証 を 付 けていることも 同 社 の 特 徴 となっている 保 証 を 付 けることによって 入 居 者 にとって 安 心 快 適 が 得 られるだけでなく 不 動 産 仲 介 業 者 にとって も 物 件 を 販 売 しやすくなり リノベーションマンションの 需 要 拡 大 につながっ ていくとみている 8

決 算 動 向 決 算 動 向 採 算 重 視 の 仕 入 れとリノヴェックスマンションの 販 売 が 順 調 (1)214 年 5 月 期 の 第 1 四 半 期 業 績 214 年 5 月 期 は 第 1 四 半 期 (213 年 6-8 月 期 )から 順 調 な 滑 り 出 しをみせてい る 売 上 高 は 前 年 同 期 比 1.% 増 の6,589 百 万 円 と 前 年 同 期 とほぼ 同 じ 水 準 だ が 営 業 利 益 は 同 698.6% 増 の351 百 万 円 経 常 損 益 は263 百 万 円 の 黒 字 ( 前 年 同 期 は82 百 万 円 の 赤 字 ) 四 半 期 純 損 益 は157 百 万 円 の 黒 字 ( 同 58 百 万 円 の 赤 字 )と 利 益 ベースでは 大 幅 に 改 善 した 主 力 の 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 において 採 算 を 重 視 した 仕 入 れ 物 件 の 絞 り 込 みを 行 った 効 果 がでた 格 好 だ また リノヴェックスマンションの 需 要 が 旺 盛 で 販 売 が 順 調 に 進 んだことも 収 益 性 の 改 善 につながった 214 年 5 月 期 の 第 1 四 半 期 のリノヴェックスマンションの 売 上 高 は 前 年 同 期 比 18.3% 減 の5,98 百 万 円 販 売 件 数 は 同 55 件 減 少 の239 件 となった しかし 平 均 販 売 価 格 は21.3 百 万 円 と 堅 調 に 推 移 し 粗 利 益 率 は13.8%と 前 年 同 期 の7.6%から 大 幅 に 改 善 し 直 近 のピークであった21 年 5 月 期 並 みの 水 準 まで 回 復 した リノヴェックスマンションの 売 上 高 と 粗 利 益 率 ( 百 万 円 ) 売 上 高 ( 左 軸 ) 粗 利 益 率 ( 右 軸 ) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 6,241 6,74 6,494 4,724 5,98 13.5% 13.8% 9.6% 9.8% 7.6% 13/5 期 1Q 13/5 期 2Q 13/5 期 3Q 13/5 期 4Q 14/5 期 1Q 2.% 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 事 業 セグメント 別 でみると 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 の 売 上 高 は 前 年 同 期 比 18.3% 減 の5,161 百 万 円 営 業 利 益 は238 百 万 円 増 加 の319 百 万 円 となった また その 他 不 動 産 事 業 の 売 上 高 は 前 年 同 期 比 1,22 百 万 円 増 加 の1,427 百 万 円 営 業 利 益 は 同 55 百 万 円 増 加 の124 百 万 円 となった 大 幅 増 収 の 主 因 はオ フィスビルの 売 却 によるものだが 同 社 が 注 力 しているリノベーション 内 装 請 負 工 事 も 順 調 に 拡 大 した 中 古 マンション 流 通 再 生 事 業 の 売 上 高 と 営 業 利 益 ( 単 位 : 百 万 円 %) 13/5 期 1Q 14/5 期 1Q 増 減 金 額 金 額 金 額 率 売 上 高 6,315 5,161-1,153-18.3 営 業 利 益 8 319 238 296.7 9

決 算 動 向 その 他 不 動 産 事 業 の 売 上 高 と 営 業 利 益 ( 単 位 : 百 万 円 %) 13/5 期 1Q 14/5 期 1Q 増 減 金 額 金 額 金 額 率 売 上 高 26 1,427 1,22 59.6 営 業 利 益 69 124 55 8.3 有 利 子 負 債 の 圧 縮 を 進 め より 一 層 の 財 務 体 質 の 改 善 へ (2) 財 務 状 況 について 214 年 5 月 期 の 第 1 四 半 期 の 財 務 状 況 は 表 の 通 りで 前 期 末 比 では 総 資 産 残 高 が664 百 万 円 減 少 し 17,373 百 万 円 となった オフィスビル 売 却 によりたな 卸 資 産 が 減 少 したほか 有 利 子 負 債 の 削 減 を 進 めたことで 現 預 金 も 減 少 した なお 物 件 の 売 却 に 伴 って 有 利 子 負 債 の 圧 縮 も 進 み 経 営 の 安 全 性 指 標 とな る 自 己 資 本 比 率 やD/Eレシオなどは 改 善 が 進 んだ 上 場 不 動 産 企 業 の 平 均 をみ ると 流 動 比 率 が2% 自 己 資 本 比 率 が34% D/Eレシオが146%となっている 流 動 比 率 は 業 界 平 均 を 下 回 っているものの 1%の 基 準 ラインは 上 回 っており 問 題 のない 範 囲 と 言 える また 自 己 資 本 比 率 やD/Eレシオはほぼ 平 均 的 な 水 準 である 同 社 では 今 後 も 有 利 子 負 債 の 圧 縮 を 進 めていき より 一 層 の 財 務 体 質 の 改 善 を 図 っていく 方 針 だ 貸 借 対 照 表 12/5 期 13/5 期 14/5 期 1Q 前 期 末 比 流 動 資 産 15,557 12,891 12,29-681 ( 単 位 : 百 万 円 ) ( 現 預 金 ) 968 1,372 1,85-286 有 利 子 負 債 削 減 による (たな 卸 資 産 ) 14,154 1,977 1,649-328 通 常 物 件 69 億 円 (+5 億 円 ) 賃 貸 物 件 (-9 億 円 ) 有 形 固 定 資 産 4,185 4,166 4,156-1 長 期 保 有 収 益 物 件 残 高 は41 億 円 で 変 わらず 無 形 固 定 資 産 472 472 472 投 資 等 572 57 535 27 総 資 産 2,787 18,37 17,373-664 流 動 負 債 11,5 8,132 8,116-16 固 定 負 債 3,881 3,818 3,261-556 ( 有 利 子 負 債 ) 13,595 1,661 9,97 691 負 債 合 計 14,886 11,95 11,377-572 株 主 資 本 5,873 6,58 5,98-78 自 己 株 式 (-18 百 万 円 ) ( 安 全 性 ) 流 動 比 率 ( 流 動 資 産 流 動 負 債 ) 141.4% 158.5% 15.4% - 自 己 資 本 比 率 ( 自 己 資 本 総 資 産 ) 28.2% 33.5% 34.3% - D/Eレシオ( 有 利 子 負 債 / 株 主 資 本 ) 231.5% 176.% 166.7% - 増 減 要 因 足 元 の 市 場 環 境 は 良 好 通 期 業 績 も 増 額 修 正 の 可 能 性 (3)214 年 5 月 期 の 業 績 見 通 し 同 社 は214 年 5 月 期 の 第 1 四 半 期 決 算 の 発 表 と 同 時 に 同 第 2 四 半 期 の 累 計 業 績 の 上 方 修 正 を 表 の 通 り 発 表 した 同 第 1 四 半 期 の 業 績 がリノヴェックスマン ションの 収 益 性 改 善 とオフィスビルの 売 却 を 要 因 として 会 社 想 定 を 上 回 る ペースで 推 移 したことが 主 因 だ 通 期 業 績 に 関 しては 消 費 税 の 駆 け 込 み 需 要 な ど 不 確 定 要 素 が 強 いことから 期 初 計 画 を 変 更 していないが 足 元 の 市 場 環 境 が 引 き 続 き 良 好 なことから 増 額 修 正 される 可 能 性 は 高 いと 弊 社 では 見 ている 1

決 算 動 向 214 年 5 月 期 の 連 結 業 績 予 想 ( 単 位 : 百 万 円 ) 13/5 期 14/5 期 構 成 比 2Q 累 計 2Q 累 計 構 成 比 伸 び 率 14/5 期 構 成 比 伸 び 率 実 績 % 期 初 計 画 修 正 計 画 % % 計 画 % % 売 上 高 12,885-11,63 12,579 - -2.4 26,832-3.9 営 業 利 益 196 1.5 443 561 4.5 186.2 1,268 4.7 66.6 経 常 利 益 -35 -.3 223 36 2.9-827 3.1 158.9 純 利 益 -32 -.2 134 229 1.8-58 1.9 185.5 EPS( 円 ) -432.57-1,777.17 3,16.7 - - - - - 214 年 5 月 通 期 のリノヴェックスマンションの 売 上 計 画 は 前 期 比.5% 減 の 23,418 百 万 円 を 見 込 んでいる 前 提 となる 販 売 件 数 は 前 期 比 24 件 減 少 の1,1 件 平 均 販 売 価 格 は 同.3 百 万 円 増 の21 百 万 円 を 見 込 んでいる また その 他 不 動 産 の 売 上 高 に 関 しては 下 期 に 新 築 分 譲 マンション(23 戸 )の 引 き 渡 しを 予 定 しているほか アセット 物 件 の 売 却 による 売 上 げを 見 込 んでいる これら2 件 で 約 1,8 百 万 円 の 売 上 高 となり これに 同 第 1 四 半 期 に 計 上 したオフィスビル 売 却 分 約 1, 百 万 円 が 上 乗 せされる 格 好 となる 増 収 率 として 最 も 高 い 伸 びを 計 画 しているのが その 他 収 入 で 前 期 比 138.9% 増 の 922 百 万 円 を 見 込 んでいる これは 前 述 したように エコキューブ を 中 心 と したリノベーション 内 装 工 事 の 請 負 事 業 の 拡 大 が 主 因 となっている 売 上 区 分 別 の 内 訳 ( 単 位 : 百 万 円 %) 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 14/5 期 ( 予 ) 伸 び 率 物 件 販 売 26,172 25,831 26,642 24,776 25,266 2. リノヴェックスマンション 24,458 25,831 25,81 23,534 23,418 -.5 その 他 不 動 産 1,713-1,56 1,241 1,847 48.8 賃 貸 収 入 995 818 796 674 643-4.6 その 他 収 入 673 168 134 385 922 138.9 合 計 27,84 26,819 27,572 25,836 26,832 3.9 成 長 戦 略 リノベーションマンションの 普 及 で 中 古 マンション 市 場 に 追 い 風 (1) 市 場 動 向 と 同 業 他 社 について 今 後 の 成 長 戦 略 をみるうえで マンション 市 場 の 動 向 と 他 社 動 向 などについ て 簡 単 に 触 れておく まず 同 社 が 主 戦 場 とする 首 都 圏 のマンション 販 売 動 向 だが グラフを 見 て もわかるとおり 新 築 マンションと 中 古 マンションの 差 が 徐 々に 縮 小 してきて いる 少 子 化 の 進 展 で 需 要 の 先 細 りが 予 見 されるなかで 新 築 マンションが 過 去 のように 年 間 8~9 万 戸 まで 増 えることは 考 えにくく 一 方 で 中 古 マンショ ンは 安 定 した 販 売 件 数 が 続 いている 中 古 マンションのストックは 全 国 で 約 6 万 戸 うち 首 都 圏 だけで3 万 戸 ( 更 にそのうち15 万 戸 は 築 2 年 以 上 )あ ると 言 われており 毎 年 一 定 の 売 却 物 件 がでてくることが 背 景 となっている また 昨 今 ではリノベーションマンションの 普 及 もあって 中 古 マンションに 対 する 見 方 も 変 わってきており 実 用 性 や 利 便 性 を 含 めたコストパフォーマン スを 重 視 する 傾 向 となってきていることも 中 古 マンション 市 場 にとって 追 い 風 と 言 える 11

成 長 戦 略 このため 中 期 的 に 新 築 マンションと 中 古 マンションの 販 売 戸 数 は 逆 転 する とみられている 実 際 直 近 で 新 築 マンション 建 設 のために 土 地 を 仕 入 れる 業 者 は 首 都 圏 ではほとんど 無 くなってきていると 言 う ここ 最 近 の 人 手 不 足 や 建 築 材 料 の 値 上 がりを 背 景 とした 建 築 コストの 上 昇 によって 新 築 分 譲 に 対 する 事 業 リスクが 高 まっているのが 主 因 だ 特 に 建 築 費 の 比 率 が 高 い 郊 外 物 件 に 関 して その 傾 向 が 顕 著 に 表 れていると 言 う このため 214 年 度 の 新 築 マン ションの 供 給 戸 数 は 減 少 に 転 じる 可 能 性 が 高 い 一 方 で 中 古 マンションに 関 しては 一 定 の 供 給 数 が 見 込 まることから 214 年 以 降 も 堅 調 に 推 移 するとみら れる 同 業 他 社 についてだが リノベーション 事 業 と 言 う 点 においてはスター マ イカ<323>が 挙 げられる しかしインテリックスが 物 件 販 売 をメインとするフ ロー 型 のビジネスモデルであるのに 対 し スター マイカは 賃 貸 物 件 に 比 重 を 置 くストック 型 のビジネスモデルとなっている 点 で 違 いがある また 大 京 やコスモイニシアなど 大 手 デベロッパーも 入 ってきているが 大 手 は 社 宅 や 賃 貸 マンションなどを1 棟 丸 ごとリノベーションして 販 売 する 1 棟 リノベーション 事 業 のケースも 多 く 同 社 とは 違 った 領 域 となる 同 社 のよ うに1 件 1 件 異 なる 物 件 を 仕 入 れてリノベーションするには 手 間 とコストが 掛 かるため 大 手 が 参 入 してくる 可 能 性 は 低 い また 前 述 したように 同 社 は 既 に リノベーション 工 事 に 関 する 様 々なノウハウ 並 びに 強 い 商 品 力 を 持 っている ことから 今 後 も 業 界 内 ではリノベーションの 第 一 人 者 として 市 場 を 牽 引 して いく 可 能 性 が 高 いと 弊 社 ではみている 首 都 圏 の マ ン シ ョ ン 販 売 動 向 新 築 マンション 供 給 戸 数 中 古 マンション 成 約 件 数 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 ( 暦 年 ) 出 所 : 東 日 本 不 動 産 流 通 機 構 不 動 産 経 済 研 究 所 事 業 エリア 拡 大 でリノヴェックスマンションのブランド 力 向 上 へ (2) 成 長 戦 略 今 後 の 成 長 戦 略 としてはリノヴェックスマンションの 事 業 エリア 拡 大 に 加 え て 事 業 ポートフォリオの 多 様 化 並 びにブランド 力 の 強 化 を 進 めていくこと で 更 なる 収 益 拡 大 を 目 指 していく 戦 略 だ 事 業 エリアの 拡 大 では 213 年 6 月 に 札 幌 店 9 月 に 大 阪 店 を 相 次 いで 開 設 し たほか 212 年 9 月 には 福 岡 にも 準 備 室 を 開 設 しており 地 方 の 主 要 都 市 への 事 業 展 開 を 進 めている 同 社 では 地 元 社 員 の 積 極 採 用 を 進 め 早 期 に 体 制 整 備 を 図 り リノヴェックスマンションのブランド 力 向 上 を 全 国 的 に 進 めていく 戦 略 だ 12

成 長 戦 略 また 事 業 ポートフォリオの 多 様 化 としては 新 築 分 譲 マンション 事 業 や 賃 貸 アセットビジネスなどリノヴェックスマンション 事 業 以 外 の 分 野 も 着 実 に 拡 大 していきたい 考 えだ ただ いずれもコア 事 業 ではないため 売 上 高 の 拡 大 よりも 収 益 性 を 最 優 先 とした 事 業 展 開 を 行 っていく 方 針 だ さらに 同 社 の 強 みであるリノベーション 内 装 事 業 の 強 化 拡 大 を 進 めてい く 他 社 リノベーション 物 件 における 設 計 施 工 の 請 負 とアフターサービス 保 証 を 子 会 社 のインテリックス 空 間 設 計 で 行 い 2~3 年 内 に 月 間 1 件 の 受 注 規 模 に 拡 大 していきたい 考 えだ リノヴェックスマンションの 設 計 施 工 で 現 在 月 1 件 程 度 をこなしていることから 外 部 請 負 を 加 えると 約 2 倍 の 事 業 規 模 に 拡 大 することになるだけに 今 後 の 展 開 が 注 目 される 株 主 還 元 策 中 期 的 な 目 標 配 当 性 向 は3% 以 上 同 社 の 配 当 政 策 では 財 務 体 質 の 強 化 と 内 部 留 保 の 充 実 を 図 りつつ 業 績 連 動 型 配 当 政 策 の 導 入 を 打 ち 出 している 具 体 的 には 中 期 的 な 目 標 配 当 性 向 ( 連 結 )を3% 以 上 としている 214 年 5 月 期 の1 株 当 たりの 配 当 金 は 前 期 比 倍 増 となる2, 円 が 予 定 されており(213 年 12 月 に1:1の 株 式 分 割 を 実 施 単 元 株 式 数 は1 株 に) 配 当 性 向 では29.7%の 水 準 となる また 214 年 5 月 期 は 自 社 株 買 いも 初 めて 実 施 した 資 本 効 率 1 株 当 たり 株 主 価 値 の 向 上 を 目 的 としたもので 発 行 済 み 株 式 数 の4%に 当 たる3, 株 を18 百 万 円 で 取 得 している 1 株 当 た り の 配 当 金 と 配 当 性 向 ( 円 ) 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 配 当 金 配 当 性 向 (%) 45. 2,5 4. 2,3 42.4 35. 2, 3. 31.1 29.7 25. 1, 2. 15. 1. 11.1 5.. 1/5 期 11/5 期 12/5 期 13/5 期 14/5 期 ( 予 ) 213 年 12 月 1 日 付 で1 1 株 の 株 式 分 割 を 実 施 予 定 14/5 期 ( 予 )の 配 当 金 は 株 式 分 割 を 考 慮 しない 値 13

ディスクレーマー( 免 責 条 項 ) 株 式 会 社 フィスコ( 以 下 フィスコ という)は 株 価 情 報 および 指 数 情 報 の 利 用 について 東 京 証 券 取 引 所 大 阪 証 券 取 引 所 日 本 経 済 新 聞 社 の 承 諾 のもと 提 供 しています JASDAQ INDEX の 指 数 値 及 び 商 標 は 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 の 知 的 財 産 であり 一 切 の 権 利 は 同 社 に 帰 属 します 本 レポートはフィスコが 信 頼 できると 判 断 した 情 報 をもとにフィスコが 作 成 表 示 したものですが その 内 容 及 び 情 報 の 正 確 性 完 全 性 適 時 性 や 本 レポートに 記 載 された 企 業 の 発 行 する 有 価 証 券 の 価 値 を 保 証 または 承 認 するも のではありません 本 レポートは 目 的 のいかんを 問 わず 投 資 者 の 判 断 と 責 任 において 使 用 されるようお 願 い 致 します 本 レポートを 使 用 した 結 果 につい て フィスコはいかなる 責 任 を 負 うものではありません また 本 レポート は あくまで 情 報 提 供 を 目 的 としたものであり 投 資 その 他 の 行 動 を 勧 誘 する ものではありません 本 レポートは 対 象 となる 企 業 の 依 頼 に 基 づき 企 業 との 面 会 を 通 じて 当 該 企 業 より 情 報 提 供 を 受 けていますが 本 レポートに 含 まれる 仮 説 や 結 論 その 他 全 ての 内 容 はフィスコの 分 析 によるものです 本 レポートに 記 載 された 内 容 は 資 料 作 成 時 点 におけるものであり 予 告 なく 変 更 する 場 合 があります 本 文 およびデータ 等 の 著 作 権 を 含 む 知 的 所 有 権 はフィスコに 帰 属 し 事 前 に フィスコへの 書 面 による 承 諾 を 得 ることなく 本 資 料 およびその 複 製 物 に 修 正 加 工 することは 堅 く 禁 じられています また 本 資 料 およびその 複 製 物 を 送 信 複 製 および 配 布 譲 渡 することは 堅 く 禁 じられています 投 資 対 象 および 銘 柄 の 選 択 売 買 価 格 などの 投 資 にかかる 最 終 決 定 は お 客 様 ご 自 身 の 判 断 でなさるようにお 願 いします 以 上 の 点 をご 了 承 の 上 ご 利 用 ください 株 式 会 社 フィスコ