市 営 住 宅 建 替 えPFI 等 導 入 可 能 性 調 査 業 務 委 託 仕 様 書 1. 適 用 範 囲 本 仕 様 書 は 十 和 田 市 ( 以 下 発 注 者 という )が 実 施 する 市 営 住 宅 建 替 えPFI 等 導 入 可 能 性 調 査 業 務 委 託 ( 以 下 本 業 務 委 託 という )に 適 用 するものとする 2. 業 務 目 的 十 和 田 市 営 住 宅 の 金 崎 A 団 地 金 崎 B 団 地 の 建 替 えについて PFI 等 の 手 法 を 採 用 する 可 能 性 を 調 査 検 討 するものである 3. 業 務 期 間 契 約 締 結 の 翌 日 から 平 成 29 年 3 月 24 日 ( 金 )までとする 4. 業 務 計 画 本 業 務 委 託 における 業 務 計 画 は 当 初 の 打 合 せ 終 了 後 に 速 やかに 提 出 するものとする 5. 法 令 等 の 遵 守 本 業 務 委 託 においては 関 係 法 令 を 遵 守 しなければならない 6. 疑 義 本 業 務 委 託 実 施 に 当 たり 仕 様 書 等 に 疑 義 が 生 じた 場 合 には 速 やかに 発 注 者 と 協 議 を 行 い 適 切 に 対 応 するものとする 7. 業 務 の 対 象 十 和 田 市 営 住 宅 金 崎 A 団 地 及 び 金 崎 B 団 地 (1)1 名 称 金 崎 A 団 地 2 用 途 公 営 住 宅 ( 設 計 業 務 に 係 る 建 築 物 の 類 型 : 平 成 21 年 国 土 交 通 省 告 示 第 15 号 別 添 二 第 六 号 第 1 類 ) 3 所 在 地 十 和 田 市 西 二 十 二 番 町 385 番 地 87 4 敷 地 面 積 12,886.85m2 うち 都 市 公 園 部 分 2,429.16m2 5 地 域 地 区 都 市 計 画 区 域 内 ( 区 域 区 分 非 設 定 ) 第 一 種 低 層 住 居 地 域 ( 建 ぺい 率 50% 容 積 率 80% 絶 対 高 さ 制 限 10m) 防 火 地 域 指 定 なし 1
6 構 造 等 コンクリートブロック 造 平 屋 建 て4 戸 長 屋 16 棟 64 戸 建 築 年 1 戸 当 床 面 積 棟 数 住 戸 改 善 後 床 面 積 昭 和 42 年 36.00m2 4 50.40m2 昭 和 43 年 36.50m2 3 50.90m2 昭 和 44 年 36.50m2 3 50.90m2 昭 和 45 年 36.50m2 3 50.90m2 昭 和 46 年 38.35m2 3 52.752m2 昭 和 63 年 から 平 成 2 年 全 戸 住 戸 改 善 増 築 浴 室 ユニットバス 浴 槽 ボイラー 設 置 等 (2)1 名 称 金 崎 B 団 地 2 用 途 公 営 住 宅 ( 設 計 業 務 に 係 る 建 築 物 の 類 型 : 平 成 21 年 国 土 交 通 省 告 示 第 15 号 別 添 二 第 六 号 第 1 類 ) 3 所 在 地 十 和 田 市 西 二 十 二 番 町 385 番 地 59 4 敷 地 面 積 10,458.37m2 5 地 域 地 区 都 市 計 画 区 域 内 ( 区 域 区 分 非 設 定 ) 第 一 種 低 層 住 居 地 域 ( 建 ぺい 率 50% 容 積 率 80% 絶 対 高 さ 制 限 10m) 防 火 地 域 指 定 なし 6 構 造 等 コンクリートブロック 造 平 屋 建 て4 戸 長 屋 18 棟 72 戸 2 戸 長 屋 2 棟 4 戸 建 築 年 1 戸 当 床 面 積 棟 数 昭 和 42 年 31.08m2 3 昭 和 43 年 31.64m2 9 昭 和 44 年 31.64m2 3 昭 和 45 年 33.12m2 5 うち 2 戸 長 屋 2 棟 (3)1 名 称 集 会 所 ( 金 崎 B 団 地 内 ) 2 用 途 集 会 場 ( 設 計 業 務 に 係 る 建 築 物 の 類 型 : 平 成 21 年 国 土 交 通 省 告 示 第 15 号 別 添 二 第 十 二 号 第 1 類 ) 3 所 在 地 十 和 田 市 西 二 十 二 番 町 385 番 地 59 4 地 域 地 区 都 市 計 画 区 域 内 ( 区 域 区 分 非 設 定 ) 第 一 種 低 層 住 居 地 域 ( 建 ぺい 率 50% 容 積 率 80% 絶 対 高 さ 制 限 10m) 防 火 地 域 指 定 なし 5 構 造 等 木 造 平 屋 建 て 面 積 66.23m2 昭 和 48 年 建 築 39.74m2 昭 和 52 年 増 築 26.49m2 2
(4)1 名 称 西 金 崎 公 園 ( 金 崎 A 団 地 内 ) 2 用 途 都 市 公 園 ( 街 区 公 園 ) ( 都 市 公 園 法 第 2 条 第 1 項 第 1 号 ) 3 所 在 地 十 和 田 市 西 二 十 二 番 町 385 番 地 87 4 面 積 1,494.94m2 934.22m2 2,429.16m2 8. 業 務 内 容 (1) 基 本 計 画 策 定 1 前 提 条 件 の 整 理 市 営 住 宅 建 替 えに 関 して 既 存 市 営 住 宅 の 現 状 ( 施 設 概 要 入 居 状 況 等 ) 及 び 建 替 え 候 補 用 地 の 概 要 を 整 理 する また 市 営 住 宅 建 替 えに 関 連 する 本 市 の 上 位 計 画 及 び 既 往 調 査 等 を 整 理 する 2 計 画 地 の 条 件 整 理 市 営 住 宅 の 建 替 え 整 備 を 行 う 候 補 用 地 ( 現 敷 地 及 び 移 転 建 替 え 候 補 地 )の 敷 地 条 件 道 路 条 件 インフラ 条 件 及 び 建 築 法 規 制 等 施 設 計 画 の 条 件 を 把 握 し 整 理 す る 3 整 備 する 市 営 住 宅 の 戸 数 規 模 内 容 の 検 討 前 項 の 整 理 及 び 本 市 の 意 向 を 踏 まえた 上 で 建 替 え 整 備 する 市 営 住 宅 の 規 模 戸 数 住 戸 タイプ 駐 車 場 台 数 等 を 整 理 設 定 する また 市 営 住 宅 に 併 せて 導 入 する 機 能 について 内 容 及 び 施 設 規 模 を 検 討 整 理 する 4 概 略 モデルプランの 作 成 前 項 で 設 定 した 施 設 規 模 及 び 住 戸 タイプ 等 に 基 づき 候 補 用 地 について 施 設 ボリ ュームと 計 画 イメージを 把 握 するための 概 略 配 置 図 及 び 平 面 モデルプランを 作 成 する 余 剰 地 が 発 生 する 場 合 には 活 用 方 法 についても 検 討 する 5 建 替 え 工 程 の 検 討 市 営 住 宅 の 建 替 え 整 備 について 設 計 建 設 既 存 入 居 者 の 意 向 調 査 仮 住 居 移 転 既 存 施 設 の 解 体 等 の 供 用 開 始 に 至 るまでの 整 備 プロセスについて 候 補 用 地 それぞれについて 検 討 整 理 を 行 う 6 建 替 え 方 針 の 検 討 前 項 までの 検 討 を 踏 まえ 候 補 用 地 における 建 替 え 整 備 のメリット デメリット を 整 理 し 事 業 実 施 において 優 位 な 計 画 地 を 検 討 する 7 概 略 事 業 費 の 算 出 前 項 までの 検 討 を 踏 まえ 本 事 業 の 実 施 にあたり 必 要 となる 概 略 事 業 費 ( 設 計 費 建 設 費 等 )を 算 定 する 3
(2)PFI 等 導 入 可 能 性 調 査 1 事 業 手 法 の 整 理 市 営 住 宅 建 替 え 整 備 及 び 維 持 管 理 に 関 して 適 用 候 補 となる 民 活 事 業 手 法 につい て 各 々の 手 法 の 概 要 及 び 特 徴 等 を 整 理 する 2 事 業 手 法 の 導 入 範 囲 の 整 理 市 営 住 宅 建 替 え 整 備 及 び 維 持 管 理 について 建 替 え 整 備 から 維 持 管 理 までの 事 業 プロセスを 踏 まえて 必 要 な 業 務 項 目 を 整 理 し それらの 業 務 のうち 民 活 事 業 の 対 象 として 民 間 事 業 者 に 委 ねる 業 務 範 囲 について 検 討 する 3 事 業 手 法 の 導 入 パターンの 整 理 市 営 住 宅 建 替 え 整 備 及 び 維 持 管 理 について 市 営 住 宅 に 併 設 する 導 入 機 能 につい ての 位 置 づけ 等 を 整 理 し それらの 事 業 形 態 について 想 定 されるパターンの 整 理 検 討 を 行 う 4 事 業 スキームの 構 築 ⅰ 事 業 方 式 の 検 討 本 施 設 の 施 設 特 性 等 を 踏 まえて PFI 事 業 として 実 施 する 場 合 の 事 業 方 式 (BTO BOT BOO BT 等 )について 検 討 する それぞれの 事 業 方 式 の 場 合 の 社 会 資 本 整 備 総 合 交 付 金 等 の 交 付 率 等 についても 調 査 を 行 う ⅱ 事 業 形 態 の 検 討 本 施 設 の 事 業 内 容 等 から PFI 事 業 として 実 施 する 場 合 の 事 業 形 態 (サービ ス 購 入 型 独 立 採 算 型 混 合 型 等 )について 検 討 する ⅲ 事 業 期 間 の 検 討 本 施 設 の 施 設 特 性 等 を 踏 まえながら PFI 事 業 等 として 実 施 する 場 合 の 適 切 な 事 業 期 間 を 検 討 する ⅳ PFI 方 式 等 で 実 施 する 場 合 の 法 制 度 上 の 課 題 等 の 整 理 市 営 住 宅 をPFI 方 式 等 で 整 備 する 場 合 に 想 定 される 法 制 度 上 の 課 題 や 支 援 措 置 等 について 整 理 する 5 市 場 調 査 ⅰ 市 場 調 査 の 実 施 上 記 1から4の 検 討 結 果 をもとに PFI 方 式 等 により 本 事 業 を 実 施 した 場 合 の 事 業 概 要 書 を 作 成 し 民 間 事 業 者 の 本 事 業 に 対 する 意 見 要 望 及 び 参 加 意 向 を 把 握 するための 市 場 調 査 を 行 う ⅱ 調 査 結 果 の 取 りまとめ ⅰで 実 施 した 民 間 事 業 者 を 対 象 にした 市 場 調 査 の 結 果 について 整 理 分 析 を 行 い 必 要 に 応 じて 事 業 スキームの 検 討 に 反 映 する 4
6 VFMの 算 定 ⅰ 概 算 事 業 費 の 算 定 本 事 業 の 実 施 にあたり 必 要 となる 概 算 事 業 費 ( 設 計 費 建 設 費 維 持 管 理 費 調 査 費 等 )を 算 定 する ⅱ 従 来 方 式 の 場 合 の 事 業 費 の 算 定 ⅰで 算 定 した 事 業 費 をもとに 従 来 方 式 で 事 業 を 実 施 した 場 合 の 事 業 期 間 を 通 して 必 要 となる 総 事 業 費 を 算 定 する ⅲ PFI 方 式 等 の 場 合 の 事 業 費 の 算 定 ⅰで 算 定 した 事 業 費 をもとに PFI 方 式 等 で 事 業 を 実 施 した 場 合 の 事 業 期 間 を 通 して 必 要 となる 総 事 業 費 を 算 定 する ⅳ VFMの 算 定 ⅱ 及 びⅲを 現 在 価 値 に 換 算 した 公 共 財 政 負 担 額 を 比 較 することにより VF Mを 算 定 する 7 課 題 等 の 整 理 本 事 業 をPFI 方 式 等 で 実 施 する 場 合 に 想 定 される 課 題 等 について 抽 出 し そ の 対 応 策 の 検 討 を 行 う 8 PFI 方 式 等 導 入 の 適 正 評 価 前 項 までの 調 査 結 果 を 踏 まえ 本 事 業 へのPFI 方 式 等 の 導 入 の 適 性 について 総 合 的 に 判 断 を 行 い PFI 方 式 等 の 導 入 が 困 難 な 場 合 には その 対 応 方 策 につ いて 検 討 を 行 う 9. 貸 与 資 料 貸 与 資 料 については 発 注 者 側 と 受 注 者 側 で 協 議 のうえ 貸 与 することとする 10. 成 果 品 (1) 報 告 書 5 部 A4 版 製 本 概 要 版 3 部 (2) その 他 関 連 資 料 法 令 条 文 等 報 告 書 の 根 拠 となるもの その 他 必 要 な 資 料 (3) 電 子 データ 一 式 CD-R データ 形 式 は 協 議 する 11. 成 果 品 の 帰 属 (1) 成 果 品 は 全 て 十 和 田 市 に 帰 属 するものとし 十 和 田 市 の 承 認 を 受 けずに 他 に 公 表 貸 与 又 は 使 用 してはならないものとする (2) 業 務 完 了 後 において 成 果 品 の 内 容 に 誤 りや 不 備 又 は 不 良 な 箇 所 が 発 見 されたと きには 速 やかに 補 足 又 は 訂 正 しなければならないものとする 5
12. 打 合 せ 協 議 等 (1) 業 務 の 遂 行 に 当 たり 業 務 着 手 時 業 務 の 主 要 な 区 切 り 及 び 業 務 完 了 時 等 において 5 回 程 度 打 合 せ 協 議 を 実 施 するものとし それ 以 外 にも 必 要 に 応 じ 実 施 する (2) 業 務 の 着 手 時 業 務 の 完 了 時 には 管 理 技 術 者 が 立 会 うものとする 13. 契 約 時 の 見 積 書 内 訳 書 (1) 業 務 項 目 毎 に 直 接 人 件 費 と 諸 経 費 等 必 要 額 を 積 み 上 げること また 項 目 毎 に 内 訳 書 を 作 成 すること (2) 交 通 費 も 見 積 もること 14.その 他 (1) 委 託 上 限 金 額 については 公 募 型 プロポーザル 実 施 要 領 を 参 照 し 委 託 上 限 額 を 超 えないこと (2) 契 約 時 における 見 積 書 内 訳 書 の 作 成 にあたっては 必 要 な 経 費 については 過 不 足 無 く 見 積 もること 特 別 な 事 情 が 無 い 限 り 本 業 務 委 託 における 変 更 等 は 原 則 行 わないものとする (3) その 他 本 業 務 委 託 の 内 容 に 疑 義 が 生 じた 場 合 は 双 方 にて 協 議 するものとする 6