資 料 4-2 2020 年 以 降 を 見 通 した 不 動 産 投 資 市 場 の 中 長 期 的 課 題 ( 参 考 資 料 ) Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism
都 市 の 国 際 競 争 力 ( 世 界 の 都 市 総 合 力 ランキング) 都 市 の 国 際 競 争 力 において 我 が 国 は4 位 に 位 置 し 2020 年 までに3 位 以 内 に 入 ることを 目 標 として 掲 げているが 年 々アジアの 他 の 国 との 競 争 が 激 しくなっている 参 考 日 本 再 興 戦 略 2016( 素 案 ) 都 市 の 競 争 力 の 向 上 と 産 業 インフラ 機 能 強 化 KPI 2020 年 までに 都 市 総 合 力 ランキングにおいて 東 京 が3 位 以 内 に 入 る GPCI 2008 GPCI 2009 GPCI 2010 GPCI 2011 GPCI 2012 GPCI 2013 GPCI 2014 1 ニューヨーク ニューヨーク ニューヨーク ニューヨーク ロンドン ロンドン ロンドン ロンドン GPCI 2015 2 ロンドン ロンドン ロンドン ロンドン ニューヨーク ニューヨーク ニューヨーク ニューヨーク 3 パリ パリ パリ パリ パリ パリ パリ パリ 4 東 京 東 京 東 京 東 京 東 京 東 京 東 京 東 京 5 ウィーン シンガポー ル シンガポー ル シンガポー ル シンガポー ル シンガポー ル シンガポー ル シンガポー ル 6 ベルリン ベルリン ベルリン ベルリン ソウル ソウル ソウル ソウル 7 アムステル ダム ウィーン 8 ボストン アムステル ダム 9 ロサンゼル ス アムステル ダム ソウル アムステル ダム アムステル ダム アムステル ダム 香 港 ソウル 香 港 ベルリン ベルリン ベルリン ベルリン チューリッヒ 香 港 アムステル ダム 10 トロント 香 港 シドニー フランクフル ト 香 港 ウィーン 香 港 アムステル ダム ウィーン フランクフル ト ウィーン ウィーン 出 典 森 記 念 財 団 都 市 戦 略 研 究 所 世 界 の 都 市 総 合 力 ランキング2015 (2015 年 10 月 ) 1
国 際 金 融 センターとしての 主 要 都 市 の 魅 力 度 ランキング 順 位 2011/3 2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 1 ロンドン ロンドン ロンドン ニューヨーク ニューヨーク 2 ニューヨーク ニューヨーク ニューヨーク ロンドン ロンドン 3 香 港 香 港 香 港 香 港 香 港 4 シンガポール シンガポール シンガポール シンガポール シンガポール 5 上 海 東 京 東 京 チューリッヒ チューリッヒ 東 京 6 チューリッヒ 東 京 東 京 チューリッヒ 7 シカゴ シカゴ ジュネーブ ソウル ソウル 8 チューリッヒ 上 海 ボストン ボストン サンフランシスコ 9 ジュネーブ ソウル ソウル ジュネーブ シカゴ 10 シドニー トロン ト トロント フランクフルト ジュネーブ ボストン 出 典 The Z/Yen Group The Global Financial Centers Index 19 2
都 市 の 国 際 競 争 力 の 強 化 ( 国 家 戦 略 特 区 ) 東 京 圏 国 家 戦 略 特 区 では 都 市 計 画 法 等 の 特 例 や エリアマネジメントに 係 る 道 路 法 の 特 例 外 国 医 師 に 関 する 特 例 の 活 用 東 京 開 業 ワンストップセンター 及 び 東 京 圏 雇 用 労 働 相 談 センターの 設 置 等 により 国 際 ビ ジネス 拠 点 の 整 備 を 推 進 国 家 戦 略 特 区 における 容 積 率 用 途 等 土 地 利 用 規 制 等 の 特 例 居 住 環 境 を 含 め 世 界 と 戦 える 国 際 都 市 の 形 成 を 図 るために 必 要 な 施 設 の 立 地 を 促 進 するため 以 下 の 認 可 等 をワンストップ 化 (1) 民 間 都 市 再 生 事 業 計 画 の 認 定 ( 国 家 戦 略 民 間 都 市 再 生 事 業 ) (2) 土 地 区 画 整 理 事 業 の 認 可 ( 国 家 戦 略 土 地 区 画 整 理 事 業 ) (3) 都 市 計 画 の 決 定 又 は 変 更 ( 国 家 戦 略 都 市 計 画 建 築 物 等 整 備 事 業 ) (4) 開 発 行 為 の 許 可 ( 国 家 戦 略 開 発 事 業 ) (5) 都 市 計 画 事 業 の 認 可 又 は 承 認 ( 国 家 戦 略 都 市 計 画 施 設 整 備 事 業 ) (6) 市 街 地 再 開 発 事 業 の 認 可 ( 国 家 戦 略 市 街 地 再 開 発 事 業 ) 特 別 用 途 地 区 内 において コンベンション 施 設 などの 迅 速 な 整 備 を 促 進 するため 条 例 により 用 途 制 限 の 緩 和 を 行 う 際 に 必 要 となる 建 築 基 準 法 上 の 大 臣 承 認 の 手 続 き 不 要 ( 用 途 緩 和 のワンストップ) グローバル 企 業 等 のオフィスに 近 接 した 住 宅 の 整 備 を 促 進 するため 区 域 計 画 に 定 めた 住 宅 の 容 積 率 の 最 高 限 度 の 範 囲 内 で 都 市 計 画 で 定 めた 容 積 率 を 緩 和 例 : 大 手 町 ( 常 盤 橋 ) 地 区 東 京 圏 国 家 戦 略 特 区 都 市 計 画 法 の 特 例 等 を 活 用 した 都 市 再 生 プロジェクト 出 典 内 閣 府 公 表 資 料 東 京 都 公 表 資 料 3
オフィスの 将 来 的 な 改 修 建 て 替 えニーズ 東 京 23 区 ではバブル 期 に 竣 工 した 中 小 規 模 のビルのストックが 存 在 し 今 後 そのリニューアルや 建 て 替 えに 対 するニーズが 高 まることが 想 定 される 築 年 ピラミッド 東 京 23 区 1,195 万 坪 7,803 棟 平 均 築 年 数 27.8 年 中 小 規 模 ( 延 床 300~5,000 坪 ) 旧 耐 震 基 準 : 築 20 年 以 上 : 149 万 坪 (27%) 444 万 坪 (81%) 築 20 年 未 満 : 107 万 坪 (19%) 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 築 年 数 ( 年 ) 50 30 10 10 30 50 賃 貸 面 積 ( 万 坪 ) 大 規 模 ( 延 床 5,000 坪 以 上 ) 全 体 : 644 万 坪 732 棟 平 均 22.0 年 旧 耐 震 基 準 : 131 万 坪 (20%) 築 20 年 以 上 : 319 万 坪 (50%) 築 20 年 未 満 : 325 万 坪 (50%) 想 定 するビルの 物 理 的 な 寿 命 70~79 年 6% 60~69 年 22% 40 年 未 満 7% 40~49 年 10% 80 年 以 上 13% 40 年 未 満 50~59 年 42% 40~49 年 50~59 年 60~69 年 70~79 年 80 年 以 上 東 京 都 心 のビルオーナー298 人 へのアンケート 調 査 回 答 者 が 想 定 するオフィスビルの 物 理 的 寿 命 を 集 計 したもの 4 ( 出 典 )ザイマックス
訪 日 外 国 人 旅 客 数 の 推 移 ( 万 人 ) 2,000 訪 日 外 国 人 旅 客 数 ( 万 人 左 軸 ) 1,974 200.0 ( 万 人 ) 250 訪 日 外 国 人 旅 客 数 ( 万 人 左 軸 ) 200.0 1,500 前 年 比 (% 右 軸 ) 1,341 150.0 200 前 年 同 月 比 (% 右 軸 ) 201 185 189 208 150.0 1,000 500 521 835 835 733 733 614 17.8 9.6 13.8 9.0 679 861 26.8 622 1,036 836 34.4 24.0 29.4 47.1 100.0 50.0 150 100 50 52.0 36.4 31.7 18.0 100.0 50.0 0-0.5 0.0-18.7-27.8 0.0 0 0.0-500 -50.0-50 1 月 2 月 3 月 4 月 -50.0 2016 5 出 典 JNTO 訪 日 外 国 人 旅 客
明 日 の 日 本 を 支 える 観 光 ビジョン 施 策 概 要 1 観 光 資 源 の 魅 力 を 極 め 地 方 創 生 の 礎 に 2 観 光 産 業 を 革 新 し 国 際 競 争 力 を 高 め 我 が 国 の 基 幹 産 業 に 3 すべての 旅 行 者 が ストレスなく 快 適 に 観 光 を 満 喫 できる 環 境 に 魅 力 ある 公 的 施 設 インフラの 大 胆 な 公 開 開 放 観 光 関 係 の 規 制 制 度 の 総 合 的 な 見 直 し 最 先 端 技 術 を 活 用 した 革 新 的 な 出 入 国 審 査 等 赤 坂 や 京 都 の 迎 賓 館 に 加 え 我 が 国 の 歴 史 や 伝 統 通 訳 案 内 士 ラント オヘ レーター 宿 泊 業 等 の 抜 本 見 直 し の 実 現 に 溢 れる 公 的 施 設 を 一 般 向 けに 公 開 開 放 文 化 財 の 観 光 資 源 としての 開 花 民 泊 サーヒ スへの 対 応 現 行 制 度 の 枠 組 みにとらわれない 宿 泊 法 制 度 の 世 界 最 高 水 準 の 顔 認 証 技 術 の 導 入 などを 促 進 民 間 のまちづくり 活 動 等 による 観 光 まち 2020 年 までに 文 化 財 を 核 とする 観 光 拠 点 を 抜 本 見 直 し( 本 年 6 月 中 目 途 に 検 討 会 とりまとめ) 一 体 再 生 の 推 進 全 国 で200 整 備 わかりやすい 多 言 語 解 説 など 1000 事 業 を 展 開 し 集 中 的 に 支 援 強 化 産 業 界 ニース を 踏 まえた 観 光 経 営 人 材 の 育 成 強 化 宿 泊 施 設 や 観 光 ハ ス 乗 降 場 等 の 整 備 促 進 国 立 公 園 の ナショナルハ ーク としてのフ ラント 化 2020 年 を 目 標 に 全 国 5 箇 所 の 公 園 について 民 間 の 力 を 活 かし 体 験 活 用 型 の 空 間 へと 集 中 改 善 2020 年 までに 外 国 人 利 用 者 数 を1000 万 人 に 景 観 の 優 れた 観 光 資 産 の 保 全 活 用 による 観 光 地 の 魅 力 向 上 2020 年 を 目 途 に 原 則 として 全 都 道 府 県 全 国 の 半 数 の 市 区 町 村 で 景 観 計 画 を 策 定 歴 まち 法 の 重 点 区 域 などで 無 電 柱 化 を 推 進 滞 在 型 農 山 漁 村 の 確 立 形 成 日 本 ならではの 伝 統 的 な 生 活 体 験 と 非 農 家 を 含 む 訪 日 フ ロモーションの 戦 略 的 高 度 化 農 村 地 域 の 人 々との 交 流 を 楽 しむ 農 泊 を 推 進 し 2020 年 までに 全 国 の 農 山 漁 村 で50 地 域 創 出 地 方 の 商 店 街 等 における 観 光 需 要 の 獲 得 伝 統 工 芸 品 等 の 消 費 拡 大 2020 年 までに 商 店 街 等 において 50 箇 所 で 街 並 み 整 備 1500 箇 所 で 外 国 人 受 入 環 境 整 備 2020 年 までに 外 国 人 受 入 可 能 な 伝 統 的 工 芸 品 産 地 を100 箇 所 以 上 に 広 域 観 光 周 遊 ルートの 世 界 水 準 への 改 善 修 景 や 体 験 フ ロク ラム 開 発 等 に 国 から 専 門 家 チーム (ハ ラシュートチーム)を 派 遣 東 北 の 観 光 復 興 東 北 6 県 の 外 国 人 宿 泊 者 数 を2020 年 150 万 人 泊 (2015 年 の3 倍 )に 2020 年 までに トッフ レヘ ルの 経 営 人 材 の 恒 常 的 な 育 成 拠 点 を 大 学 院 段 階 (MBAを 含 む)に 形 成 宿 泊 施 設 不 足 の 早 急 な 解 消 及 び 多 様 なニース に 合 わせた 宿 泊 施 設 の 提 供 旅 館 等 におけるインハ ウント 投 資 などを 促 進 世 界 水 準 のDMOの 形 成 育 成 2020 年 までに 世 界 水 準 DMOを 全 国 で100 形 成 観 光 地 再 生 活 性 化 ファント の 継 続 的 な 展 開 観 光 まちづくりに 関 する 投 資 や 人 材 支 援 を 安 定 的 継 続 的 に 提 供 できる 体 制 を 整 備 次 世 代 の 観 光 立 国 実 現 のための 財 源 の 検 討 観 光 施 策 に 充 てる 国 の 追 加 的 な 財 源 確 保 策 を 検 討 海 外 著 名 人 の 日 本 文 化 体 験 映 像 を 海 外 キー 局 で 配 信 インハ ウント 観 光 促 進 のための 多 様 な 魅 力 の 対 外 発 信 強 化 在 外 公 館 や 放 送 コンテンツなどを 活 用 した 情 報 発 信 MICE 誘 致 の 促 進 政 府 レヘ ルでの 誘 致 支 援 体 制 の 構 築 ヒ サ の 戦 略 的 緩 和 中 国 フィリヒ ン ヘ トナム イント ロシアの5ヶ 国 を 対 象 訪 日 教 育 旅 行 の 活 性 化 2020 年 までに4 万 人 から5 割 増 の 早 期 実 現 観 光 教 育 の 充 実 総 合 的 な 学 習 の 時 間 等 における 教 材 の 作 成 普 及 若 者 のアウトハ ウント 活 性 化 若 者 割 引 等 のサーヒ ス 開 発 を 通 じた 海 外 旅 行 の 推 進 キャッシュレス 環 境 の 飛 躍 的 改 善 2020 年 までに 主 要 な 観 光 地 等 における 100 %のクレシ ットカート 対 応 化 などを 実 現 通 信 環 境 の 飛 躍 的 向 上 と 誰 もが 一 人 歩 きでき 環 境 の 実 現 無 料 Wi-Fi 環 境 とSIMカート の 相 互 補 完 の 利 用 促 進 多 言 語 対 応 による 情 報 発 信 中 小 事 業 者 のWEBサイトの 約 半 分 を 多 言 語 化 急 患 等 にも 十 分 対 応 できる 外 国 人 患 者 受 入 体 制 の 充 実 2020 年 までに 外 国 人 患 者 受 入 体 制 が 整 備 され た 医 療 機 関 を 全 国 100 箇 所 整 備 ( 現 在 の 約 5 倍 ) 世 界 一 安 全 な 国 日 本 の 良 好 な 治 安 等 を を 体 感 できる 環 境 整 備 外 国 語 対 応 可 能 な 警 察 職 員 の 配 置 等 の 体 制 整 備 地 方 創 生 回 廊 の 完 備 シ ャハ ン レールハ ス を 訪 日 後 でも 購 入 可 能 に 地 方 空 港 のケ ートウェイ 機 能 強 化 とLCC 就 航 促 進 複 数 空 港 の 一 体 運 営 (コンセッション 等 )の 推 進 クルース 船 受 入 の 更 なる 拡 充 2020 年 に 訪 日 クルース 旅 客 を500 万 人 に 公 共 交 通 利 用 環 境 の 革 新 主 要 な 公 共 交 通 機 関 の 海 外 インターネット 予 約 を 可 能 に 休 暇 改 革 2020 年 までに 年 次 有 給 休 暇 の 取 得 率 を70%に オリハ ラに 向 けたユニハ ーサルテ サ インの 推 進 高 い 水 準 のユニハ ーサル 化 と 心 のハ リアフリーを 推 進 6
明 日 の 日 本 を 支 える 観 光 ビジョン 新 たな 目 標 値 7
eコマースの 市 場 規 模 予 測 eコマース 市 場 は 今 後 も 拡 大 することが 予 想 されている 世 界 各 国 のBtoC 電 子 商 取 引 市 場 規 模 (2014) 我 が 国 におけるBtoC 電 子 商 取 引 の 市 場 規 模 (2015 以 降 は 推 計 ) 中 国 4262.6 ( 兆 円 ) 30 米 国 英 国 日 本 ドイツ フランス 820 708.3 633.8 383.6 3056.5 25 20 15 11.7 12.6 13.8 15.2 16.8 18.6 20.6 22.9 25.6 韓 国 331.1 10 カナダ ロシア 246.3 174.7 5 ブラジル 162.8 億 USD 0 1000 2000 3000 4000 5000 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 出 典 経 済 産 業 省 平 成 26 年 度 我 が 国 経 済 社 会 の 情 報 化 サービス 化 に 係 る 基 盤 整 備 ( 電 子 商 取 引 に 関 する 市 場 調 査 ) 報 告 書 NRI 2021 年 度 までのICT メディア 市 場 の 規 模 とトレンドを 展 望 (2015/11) 8
TPPによる 貿 易 の 拡 大 内 閣 府 の 試 算 ではTPPによりGDPは2.6% 増 加 (2014 年 のGDPに 換 算 すると 約 13 兆 円 ) 輸 出 輸 入 はそれぞれ 約 0.6%ずつ 拡 大 し 2014 年 のGDPに 換 算 すると 約 6 兆 円 に 相 当 する 9
高 齢 者 向 け 住 宅 の 供 給 目 標 10
都 道 府 県 別 の 高 齢 者 向 け 住 宅 の 供 給 状 況 高 齢 者 向 け 住 宅 の 供 給 は 地 域 によってバラツキがある 3%を 超 える 地 域 もある 一 方 で 1% 台 の 地 域 も 存 在 11
ヘルスケアリート 不 動 産 取 得 実 績 ヘルスケアリート は 地 方 圏 における 取 得 実 績 が 多 い 日 本 ヘルスケア 投 資 法 人 ヘルスケア&メディカル 投 資 法 人 ジャパン シニアリビング 投 資 法 人 ヘルスケアリート 地 域 別 取 得 件 数 割 合 26 件 27 件 49.1% 50.9% 地 方 圏 三 大 都 市 圏 三 大 都 市 圏 : 東 京 圏 ( 東 京 都 埼 玉 県 神 奈 川 県 千 葉 県 ) 大 阪 圏 ( 大 阪 府 京 都 市 神 戸 市 ) 名 古 屋 圏 ( 名 古 屋 市 ) 地 方 圏 : 上 記 以 外 の 都 市 2016 年 4 月 末 時 点 取 得 事 例 ニチイケアセンター 福 島 大 森 さわやか 桜 弐 番 館 物 件 情 報 投 資 法 人 所 在 地 日 本 ヘルスケア 投 資 法 人 福 島 県 福 島 市 取 得 価 格 265 百 万 円 構 造 物 件 情 報 投 資 法 人 所 在 地 S 造 地 上 3 階 ジャパン シニアリ ビング 投 資 法 人 秋 田 県 秋 田 市 取 得 価 格 960 百 万 円 構 造 S 造 地 上 4 階 12
PPP/PFI 推 進 アクションプラン( 改 訂 版 ) 平 成 28 年 5 月 18 日 民 間 資 金 等 活 用 事 業 推 進 会 議 決 定 13
世 界 の 不 動 産 市 場 におけるクロスボーダー 取 引 世 界 の 商 業 用 不 動 産 市 場 規 模 において 日 本 は 世 界 全 体 の 約 10%を 占 める 世 界 主 要 都 市 のクロスボーダー 取 引 比 率 において 東 京 は 各 国 より 低 い 米 国 日 本 中 国 ドイツ 英 国 フランス イタリア ブラジル カナダ スペイン 豪 州 ロシア 韓 国 オランダ インド 不 動 産 市 場 規 模 ランキング (2012 年 単 位 :10 億 ドル) 689 656 620 467 380 370 990 884 784 1,615 1,370 1,248 1,864 2,678 6,753 0 2,000 4,000 6,000 8,000 ( 参 照 )PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS 世 界 主 要 都 市 のクロスボーダー 取 引 (2011 年 第 2 四 半 期 ~2014 年 第 2 四 半 期 単 位 : 億 ドル) 北 京 シドニー 上 海 ソウル 香 港 パリ 東 京 ニューヨーク ロンドン 98 125 42 173 237 213 95 312 78 378 30% 23 57 475 612 43% 31% 9% 21% 208 65 12% 592 国 内 クロスホ ータ ー 288 0 200 400 600 800 1,000 ( 参 照 )Jones Lang Lasalle 40% 32% 61% 14
我 が 国 不 動 産 へのインバウンド 投 資 外 資 系 法 人 による 我 が 国 不 動 産 の 取 得 は 2014 年 にリーマンショック 後 最 大 となった 我 が 国 不 動 産 市 場 の 取 得 金 額 全 体 に 占 める 外 資 の 割 合 は 近 年 上 昇 基 調 外 資 による 我 が 国 不 動 産 の 売 買 の 状 況 ( 参 照 )TOREIT TDNET 日 経 不 動 産 マーケット 情 報 等 に 基 づき 日 本 不 動 産 研 究 所 作 成 15
不 動 産 業 の 対 外 直 接 投 資 (ネット) 国 内 不 動 産 と 比 較 して 高 い 成 長 余 力 等 を 背 景 に 不 動 産 業 における 海 外 直 接 投 資 は 増 加 の 一 途 Jリートにおいても 海 外 不 動 産 取 得 の 動 きが 現 れ 始 めている ( 百 万 ドル) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 500 1,000 1,500 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~9 月 出 典 :JETRO 2014 年 以 降 のデータについては 関 連 会 社 から 親 会 社 への 投 資 を 親 会 社 による 投 資 の 回 収 として 計 上 している (Directional Principle) 従 って 国 地 域 別 直 接 投 資 (Asset and Liability Principle)とは 一 致 しない 16
Jリートによる 海 外 不 動 産 投 資 イオン タマン ユニバーシティ ショッピング センター(イオンリート 投 資 法 人 ) イオンモール セレンバン2(イオンリート 投 資 法 人 ) 現 地 SPCを 通 じて 保 有 予 定 所 在 地 竣 工 年 月 賃 貸 可 能 面 積 構 造 取 得 価 格 マレーシア 国 ジョホール 州 2002 年 5 月 30 日 22,870.45m2 RC 造 658 百 万 円 所 在 地 竣 工 年 月 賃 貸 可 能 面 積 構 造 取 得 予 定 価 格 マレーシア 国 ヌグリスンビラン 州 2005 年 81,135.00m2 RC 造 6,028 百 万 円 出 典 イオンリート 投 資 法 人 HPより 国 土 交 通 省 作 成 積 水 ハウス リートは 積 水 ハウスとの 間 で 以 下 の2つのプロジェクトに 関 連 して それぞれ 海 外 物 件 売 却 に 関 する 基 本 合 意 書 を 締 結 し 2016 年 12 月 以 降 行 使 可 能 となる 優 先 交 渉 権 を 取 得 今 後 の 検 討 課 題 ( 積 水 ハウス リート 投 資 法 人 2015 年 10 月 期 決 算 説 明 資 料 ) 海 外 不 動 産 の 保 有 形 態 運 用 体 制 及 び 開 示 体 制 取 得 時 及 び 運 用 期 間 中 のキャッシュ フ ローに 対 する 為 替 変 動 リスクへの 対 応 外 国 法 人 税 の 負 担 についての 対 応 出 典 積 水 ハウス リート 投 資 法 人 2015 年 10 月 期 決 算 説 明 資 料 17