Economic Trends マクロ 経 済 分 析 レポート テーマ: 容 積 率 緩 和 が 住 宅 投 資 に 及 ぼす 影 響 発 表 日 :08 年 11 月 12 日 ( 水 ) ~20%の 緩 和 で 名 目 GDP1.3 兆 円 分 の 潜 在 需 要 創 出 ~ 第 一 生 命 経 済 研 究 所 経 済 調 査 部 主 席 エコノミスト 永 濱 利 廣 (03-5221-4531) エコノミスト 鈴 木 将 之 (03-5221-4547) ( 要 旨 ) リーマンショックに 端 を 発 した 世 界 的 な 金 融 市 場 の 混 乱 から 政 府 は 追 加 の 経 済 対 策 を 打 ち 出 した が 経 済 対 策 の 中 身 は 効 果 が 一 時 的 な 各 種 減 税 だけではなく 生 活 者 の 視 点 から 既 存 の 制 度 改 革 を 通 じて 投 資 や 消 費 需 要 を 促 進 する 対 策 も 打 ち 出 されている その 1 つが 容 積 率 規 制 の 緩 和 である 容 積 率 の 緩 和 は 共 同 住 宅 の 建 て 替 え 需 要 を 喚 起 する 共 同 住 宅 建 て 替 え 組 合 がその 共 同 住 宅 を 建 て 替 えるに 当 たり 緩 和 される 容 積 率 の 上 限 まで 新 築 共 同 住 宅 を 建 設 し 当 初 の 建 て 替 え 予 定 戸 数 を 上 回 る 部 分 を 容 積 率 緩 和 による 建 て 替 え 需 要 の 増 加 分 とし 現 在 の 建 築 基 準 法 での 容 積 率 を 1.2 倍 にすれば 建 て 替 え 需 要 は 8.1 万 戸 程 度 増 加 する そして 戸 当 たり 住 宅 の 付 加 価 値 額 (1655 万 円 ) および 分 譲 住 宅 購 入 による 耐 久 消 費 財 購 入 金 額 (133.5 万 円 )を 求 め これらを 建 て 替 え 増 加 戸 数 に 乗 じて 産 業 連 関 分 析 を 施 せば 経 済 波 及 効 果 は 2.7 兆 円 GDP 増 加 額 は 1.3 兆 円 となる 一 方 容 積 率 の 緩 和 により 実 際 に 供 給 される 床 面 積 が 増 加 すれば 床 面 積 あたりの 地 価 は 下 落 する 東 京 23 区 のクロスセクションデータを 用 い 住 宅 地 の 床 面 積 あたりの 地 価 を 賃 貸 マンションの 床 面 積 当 たり 成 約 賃 貸 料 指 定 容 積 率 などの 説 明 変 数 に 回 帰 した 推 計 式 をもとに 東 京 都 心 で 容 積 率 を 1.2 倍 に 緩 和 した 場 合 都 心 の 床 面 積 あたりの 地 価 は 12.4% 下 落 し 全 国 の 分 譲 住 宅 価 格 は 1.1% の 下 落 となる この 価 格 下 落 を 別 途 推 計 した 持 家 住 宅 需 要 関 数 に 代 入 して 需 要 拡 大 効 果 を 算 出 すれ ば 新 設 着 工 戸 数 が 0.4 万 戸 上 乗 せされ 建 て 替 え 需 要 増 加 と 新 設 着 工 を 合 わせた 最 終 的 な 経 済 波 及 効 果 は 2.9 兆 円 GDP 押 上 げ 効 果 は 1.3 兆 円 となる こうした 容 積 率 緩 和 のように 現 在 の 日 本 には 財 政 に 依 存 しなくても 十 分 に 潜 在 的 な 需 要 が 存 在 し ている 分 野 がある こうした 構 造 改 革 と 内 需 振 興 の 両 立 を 図 ることが 政 府 の 大 きな 課 題 といえよう 1.はじめに リーマンショックに 端 を 発 した 世 界 的 な 金 融 市 場 の 混 乱 から 政 府 は 追 加 の 経 済 対 策 を 打 ち 出 した 高 速 道 路 料 金 の 引 き 下 げや 各 種 減 税 だけではなく 生 活 者 の 視 点 から 既 存 の 制 度 改 革 を 通 じて 投 資 や 消 費 需 要 を 促 進 する 対 策 も 打 ち 出 されている その 1 つが 容 積 率 規 制 の 緩 和 である 2. 容 積 率 緩 和 は 共 同 住 宅 の 建 て 替 えと 新 設 着 工 に 効 果 総 務 省 平 成 15 年 住 宅 土 地 基 本 調 査 によると 全 国 における 全 住 宅 数 の 約 4 割 持 ち 家 の 約 14% が 共 同 住 宅 であり 主 要 な 居 住 形 態 の1つとして 定 着 している しかし 最 近 では 築 30 年 以 上 を 経 過 して 老 朽 化 が 進 んだストックが 全 国 で 約 148.8 万 戸 と 全 体 の 7.9%もあり 安 全 面 からもその 建 て 替 えが 緊 急 の 課 題 となっている この 問 題 の 解 決 策 かつ 規 制 改 革 による 新 規 需 要 の 創 出 策 の1つと して 期 待 されているのが 共 同 住 宅 の 容 積 率 の 緩 和 である
こうした 認 識 を 踏 まえて 本 稿 では 先 般 公 表 された 追 加 の 経 済 対 策 が 進 んで 共 同 住 宅 の 容 積 率 の 20% 緩 和 が 可 能 になることを 想 定 し その 場 合 に 老 朽 化 が 進 んだ 共 同 住 宅 の 建 て 替 え 需 要 がどの 程 度 に 顕 在 化 するか 推 計 する また 共 同 住 宅 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 が その 床 面 積 当 たりの 地 価 ひい ては 新 築 共 同 住 宅 価 格 にどの 程 度 の 影 響 を 与 え 最 終 的 に 共 同 住 宅 需 要 をどの 程 度 変 化 させるかにつ いても 試 算 する 3-1. 共 同 住 宅 建 て 替 えの 効 果 容 積 率 の 緩 和 が 共 同 住 宅 の 建 て 替 えをどの 程 度 可 能 にするか その 効 果 の 試 算 を 行 った 基 本 的 な 考 え 方 としては 共 同 住 宅 建 替 組 合 がその 共 同 住 宅 を 建 て 替 えるに 当 たり 緩 和 された 容 積 率 の 上 限 まで 新 築 共 同 住 宅 を 建 設 し 当 初 の 建 て 替 え 戸 数 を 上 回 る 部 分 を 効 果 とした 具 体 的 には 次 の 通 り (1) 築 30 年 を 超 える 建 て 替 え 潜 在 需 要 の 大 きな 共 同 住 宅 の 戸 数 を 把 握 する 総 務 省 の 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 平 成 15 年 )によると 全 国 の 2003 年 の 築 30 年 超 共 同 住 宅 は 合 計 で 148.8 万 戸 存 在 する (2) 建 替 えに 際 しては 近 年 の 建 替 え 需 要 を 考 慮 する 必 要 がある この 点 について 最 も 新 しいデー タとなる 2001 年 における 都 区 部 の 建 替 え 検 討 中 の 築 30 年 超 マンション 比 率 7.7%( 東 京 都 築 30 年 以 上 のマンションの 実 態 把 握 のための 調 査 報 告 書 (2001 年 度 ))に 上 記 の 1970 年 までに 建 築 さ れた 共 同 住 宅 戸 数 をかけて 現 状 での 建 替 え 検 討 戸 数 を 求 める (3) 全 国 ベースでの 充 足 率 計 測 が 困 難 であることから 東 京 都 区 部 の 充 足 率 (52.2%:2003 年 日 本 経 済 研 究 センター 調 べ)を 用 いて 容 積 率 を 1.2 倍 にした 場 合 の 充 足 率 を 求 める (4) 改 訂 後 の 法 定 容 積 率 の 下 で 充 足 率 100%を 想 定 し 現 状 での 必 要 な 建 替 え 戸 数 を 算 出 する (5) 建 て 替 えに 際 しては 最 近 時 点 並 みの 広 さを 前 提 とみなす 必 要 があり その 分 だけ 着 工 戸 数 が 減 ることを 考 慮 する 必 要 がある そこで 建 て 替 えに 当 たり 1 住 宅 を 現 在 の 平 均 的 な 広 さ(2001-03 年 の 平 均 1 住 宅 当 たりの 延 べ 床 面 積 53.0 m2)を 想 定 し それに 1970 年 までの 平 均 1 住 宅 当 たりの 延 べ 床 面 積 (39.3 m2)を 用 いることにより 現 在 の 平 均 的 な 広 さによる 建 て 替 え 検 討 戸 数 を 求 める (6) 両 者 の 差 から 容 積 率 緩 和 による 住 宅 着 工 増 加 戸 数 を 求 め それに 2007 年 度 時 点 における 住 宅 の 戸 あたり 付 加 価 値 額 を 乗 じることにより 付 加 価 値 増 加 額 を 求 める (7) 住 宅 金 融 公 庫 平 成 15 年 消 費 実 態 調 査 における 戸 あたり 分 譲 共 同 住 宅 の 耐 久 消 費 財 購 入 額 (133.5 万 円 を 想 定 )を 用 い それに 上 記 の 住 宅 着 工 増 加 戸 数 を 乗 じることにより 耐 久 消 費 財 の 購 入 総 額 を 求 める これに 上 記 の 付 加 価 値 増 加 額 を 加 えれば 容 積 率 緩 和 による 分 譲 住 宅 建 替 えによる 付 加 価 値 増 加 額 となる これに 産 業 連 関 分 析 を 施 して 経 済 波 及 効 果 を 求 める (8) 経 済 波 及 効 果 に 産 業 連 関 分 析 上 の 付 加 価 値 率 を 乗 じることで GDPに 対 する 新 規 需 要 創 出 額 を 推 計 する
3-2. 建 替 えによる GDP 押 上 げ 効 果 は 1.3 兆 円 (1) 現 行 の 建 て 替 え 戸 数 は 26.3 万 戸 現 行 の 容 積 率 の 下 では 建 替 え 戸 数 が 148.8 万 戸 7.7%=11.5 万 戸 にのぼるという 結 果 が 得 られ る 一 方 日 本 経 済 研 究 センターの 調 べによれば 東 京 都 区 部 の 充 足 率 (= 現 実 の 容 積 率 / 法 廷 容 積 率 )は 2003 年 時 点 で 52.2%となっている 容 積 率 を 現 状 の 1.2 倍 にすれば 容 積 率 緩 和 後 の 充 足 率 = 現 実 の 容 積 率 /(1.2 法 定 充 足 率 )=43.5%となるので 改 訂 後 の 法 定 容 積 率 で 充 足 率 を 100%と すれば 建 替 え 戸 数 が 11.5 万 戸 /43.5%=26.3 万 戸 になることが 推 察 される (2) 建 て 替 え 増 加 戸 数 は 8.1 万 戸 ただし 建 替 えにあたり1 住 宅 当 たりを 現 在 の 平 均 的 な 広 さにするとすれば 1970 年 までの 平 均 1 住 宅 当 たりの 延 べ 床 面 積 は 39.3 m2であるのに 対 し 2001-03 年 の 平 均 床 面 積 は 53.0 m2となる これ は 30 年 前 までの 住 宅 に 比 べて 現 在 の 住 宅 の 床 面 積 が 53.0 m2/39.3 m2=1.35 倍 に 拡 大 していること を 意 味 する このように 現 在 の 平 均 1 住 宅 あたりの 延 べ 床 面 積 が 大 きくなっていることを 反 映 すれ ば 建 て 替 え 可 能 戸 数 は 26.3 万 戸 /1.35=19.5 万 戸 程 度 となり 増 加 戸 数 は 19.5 万 戸 -11.5 万 戸 =8.1 万 戸 程 度 増 加 することになる (3) 新 規 需 要 額 は 1.2 兆 円 住 宅 投 資 額 を 住 宅 着 工 戸 数 で 除 すると 戸 あたりの 平 均 付 加 価 値 額 が 算 出 可 能 となるので これによ り 算 出 した 2007 年 の 平 均 付 加 価 値 額 1,655 万 円 にした 場 合 の 付 加 価 値 増 加 額 を 試 算 した すると 建 て 替 え 可 能 戸 数 は 8.1 万 戸 程 度 であることから 新 規 需 要 額 は 8.1 万 戸 1,655 万 円 =1.3 兆 円 程 度 という 結 果 が 得 られる 1.2 倍 程 度 でも 容 積 率 の 緩 和 はかなりの 規 模 の 新 規 需 要 を 誘 発 する 可 能 性 があることが 示 唆 される (4) 耐 久 消 費 財 購 入 は 0.1 兆 円 また 分 譲 共 同 住 宅 の 耐 久 消 費 財 購 入 を 考 慮 すると 付 加 価 値 増 加 額 はさらに 拡 大 する 住 宅 金 融 公 庫 平 成 15 年 消 費 実 態 調 査 によれば 耐 久 消 費 財 の 平 均 購 入 額 は 133.5 万 円 であることから 新 規 需 要 額 は 133.5 万 円 8.1 万 戸 =0.1 兆 円 程 度 拡 大 する (5)GDP 押 し 上 げ 効 果 は 1.3 兆 円 経 済 波 及 効 果 を 織 り 込 むに 当 たっては 経 済 産 業 省 平 成 18 年 簡 易 延 長 産 業 連 関 表 による 産 業 連 関 分 析 を 適 用 した 住 宅 投 資 と 耐 久 消 費 財 の 付 加 価 値 増 加 額 はそれぞれ 1.2 兆 円 0.1 兆 円 である ので 経 済 波 及 効 果 を 算 出 するとそれぞれ 2.5 兆 円 後 者 が 0.2 兆 円 となる これらに 平 成 18 年 簡 易 延 長 産 業 連 関 表 から 推 計 した 付 加 価 値 率 を 乗 じ GDP 押 し 上 げ 額 を 求 めれば 住 宅 投 資 増 加 に よる 押 上 げ 額 は 1.2 兆 円 耐 久 消 費 財 消 費 増 加 による 押 上 げ 額 は 0.1 兆 円 となり 合 計 で 1.3 兆 円 の GDP 押 上 げ 効 果 となる( 資 料 1)
資 料 1 建 て 替 え 増 加 の 経 済 効 果 マンション 単 価 付 加 価 値 経 済 波 及 GDP 押 上 戸 数 ( 万 円 ) ( 万 円 ) 効 果 ( 億 円 ) ( 億 円 ) 住 宅 80,834 1,655 13,379 25,283 11,658 耐 久 消 費 財 134 1,079 2,193 888 合 計 14,458 27,476 12,545 ( 業 務 用 参 考 資 料 ) ( 出 所 ) 経 済 産 業 省 住 宅 金 融 公 庫 東 京 都 国 土 交 通 省 日 本 経 済 研 究 センター 各 種 資 料 から 推 計 4. 新 設 着 工 の 効 果 (1) 容 積 率 緩 和 が 床 面 積 当 たり 地 価 に 与 える 影 響 容 積 率 の 緩 和 は 一 定 の 土 地 から 得 られる 収 益 を 高 めるため その 地 価 を 引 き 上 げることが 予 想 さ れる しかし 一 方 で 容 積 率 の 緩 和 により 実 際 に 供 給 される 床 面 積 が 増 加 すれば 床 面 積 当 たりの 地 価 は 下 落 する 可 能 性 が 高 い そこで 以 下 では 容 積 率 と 地 価 の 関 係 を 求 めるために 東 京 都 の 23 区 のクロスセクションデータ を 用 い 住 宅 地 の 床 面 積 当 りの 地 価 を 容 積 率 と 賃 貸 料 に 回 帰 することを 試 みた 地 価 は 基 本 的 には その 土 地 の 収 益 率 によって 決 まると 考 え その 土 地 の 賃 貸 マンションの 床 面 積 当 たり 成 約 賃 貸 料 を 主 たる 説 明 変 数 とし 容 積 率 を 追 加 的 な 変 数 とした 床 面 積 当 たりの 地 価 は 各 市 区 の 平 均 の 公 示 地 価 を 利 用 容 積 率 (= 指 定 容 積 率 充 足 率 )で 除 して 求 めた 結 果 は 資 料 2の 通 り 資 料 2 床 面 積 あたり 地 価 の 説 明 要 因 log( 地 価 )=1.411*log( 賃 貸 料 )-0.622*log( 容 積 率 ) (6.857 *** ) (-1.985 * ) R 2 0.997 R 2 0.997 サンプル 数 23 ( 出 所 ) 東 京 都 東 京 の 土 地 利 用 東 京 都 統 計 年 鑑 フォレント(http://www.forrent.jp/ 2008 年 11 月 現 在 )から 推 計 ( 注 )() 内 はt 値 有 意 水 準 は 1%: *** 5%: * 10%: * としている 地 価 は 住 宅 地 の 床 面 積 あた り 地 価 であり 各 区 の 平 均 公 示 地 価 を 容 積 率 で 除 している また 賃 貸 料 は 賃 貸 マンションの 床 面 積 あたりの 賃 貸 料 である 容 積 率 は 現 実 の 容 積 率 を 用 いている 成 約 賃 貸 料 指 定 容 積 率 のパラメータはいずれも 符 号 条 件 を 満 たし 高 い 有 意 性 を 示 した すなわ ち 賃 貸 料 が 高 いと その 収 益 性 を 反 映 して 床 面 積 当 たりの 地 価 は 上 昇 する 一 方 で 指 定 容 積 率 を 引 き 上 げると 総 床 面 積 の 供 給 が 促 進 されるため 床 面 積 当 たりの 地 価 は 低 下 することになる (2) 容 積 率 緩 和 が 分 譲 マンション 価 格 に 与 える 効 果 の 試 算 資 料 2の 結 果 を 用 い 東 京 23 区 について 容 積 率 を 1.2 倍 に 引 き 上 げた 場 合 に 予 想 される 床 面 積 当 たりの 地 価 の 下 落 率 それらを 新 築 分 譲 マンションの 建 設 費 に 占 める 土 地 代 の 比 率 で 分 譲 マンション の 価 格 に 変 換 した 低 下 率 を 試 算 すると 結 果 は 資 料 3にまとめられる うち 全 国 平 均 は 東 京 と 同 様 の 緩 和 措 置 が 全 国 の 大 都 市 ( 東 京 横 浜 名 古 屋 大 阪 神 戸 および 福 岡 )でもとられた 場 合 に 期 待 される 効 果 を 表 している 東 京 23 区 で 容 積 率 を 1.2 倍 に 緩 和 した 場 合 23 区 の 床 面 積 当 りの 地 価 は 12.4% 下 落 し その 結
果 共 同 住 宅 価 格 は 5.8% 低 下 する これを 東 京 都 全 体 の 平 均 価 格 で 評 価 すると 1.6%の 低 下 とな る また 東 京 都 と 同 様 の 緩 和 措 置 が 全 国 でもとられた 場 合 に 予 想 される 効 果 は 共 同 住 宅 価 格 の 1.1%の 下 落 と 試 算 される( 都 道 府 県 別 の 分 譲 マンションの 新 設 着 工 戸 数 で 加 重 平 均 ) 資 料 3 容 積 率 緩 和 の 分 譲 マンション 価 格 への 影 響 ( 単 位 %) 床 面 積 あた り 地 価 分 譲 マンショ ン 価 格 都 心 10 区 -12.44-5.84 23 区 平 均 -3.99-2.22 東 京 都 平 均 -2.76-1.55 全 国 平 均 -1.13 ( 出 所 ) 日 本 経 済 研 究 センター(2003) 東 京 都 など 各 種 資 料 から 推 計 (3) 容 積 率 緩 和 が 分 譲 マンション 需 要 に 与 える 効 果 の 試 算 以 上 で 求 めた 分 譲 マンション 価 格 の 下 落 率 を 住 宅 需 要 関 数 に 適 用 し 容 積 率 緩 和 がなかった 場 合 と 比 較 した 住 宅 需 要 の 増 加 分 の 推 計 を 試 みた 具 体 的 には 持 家 系 着 工 関 数 を 用 い その 説 明 変 数 であ る 住 宅 取 得 能 力 指 数 に 推 計 された 下 落 率 を 織 り 込 んだ( 資 料 4) 資 料 4 持 家 系 着 工 関 数 の 推 計 log( 持 家 系 着 工 戸 数 )=28.737-1.181*log( 住 宅 取 得 能 力 )-0.072* 世 帯 主 失 業 率 (8.743 *** ) (-4.512 *** ) (-2.083 ** ) R 2 0.714 R 2 0.714 推 計 期 間 1994-2007 年 ( 出 所 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 建 設 デフレータ 内 閣 府 国 民 経 済 計 算 などから 推 計 ( 注 )() 内 はt 値 有 意 水 準 は 1%: *** 5%: * 10%: * としている また 住 宅 取 得 能 力 は 1 世 帯 あたり 家 計 所 得 住 宅 建 築 デフレータ GDP デフレータからなる その 結 果 東 京 都 心 10 区 で 容 積 率 を 1.2 倍 に 緩 和 するのと 同 様 の 措 置 が 全 国 でとられた 場 合 分 譲 マンションの 新 設 着 工 戸 数 は 容 積 率 緩 和 がなかった 場 合 と 比 べて 0.4 万 戸 程 度 増 加 すると 試 算 され る そして 建 替 えの 場 合 と 同 様 に 経 済 波 及 効 果 GDPの 押 し 上 げ 効 果 を 計 算 すると 経 済 波 及 効 果 は 住 宅 投 資 で 1,175 億 円 耐 久 消 費 財 で 102 億 円 の 合 計 1,277 億 円 となり GDPの 押 し 上 げ 効 果 はそれぞれ 542 億 円 41 億 円 の 合 計 583 億 円 となる( 資 料 5) 資 料 4 新 設 着 工 の 経 済 効 果 マンション 単 価 付 加 価 値 経 済 波 及 GDP 押 上 戸 数 ( 万 円 ) ( 万 円 ) 効 果 ( 億 円 ) ( 億 円 ) 住 宅 3,757 1,655 622 1,175 542 耐 久 消 費 財 134 50 102 41 合 計 672 1,277 583 ( 出 所 ) 経 済 産 業 省 住 宅 金 融 公 庫 東 京 都 国 土 交 通 省 日 本 経 済 研 究 センター 各 種 資 料 から 推 計 このように 大 都 市 中 心 部 の 住 宅 地 域 における 容 積 率 の 緩 和 は 総 床 面 積 の 供 給 を 増 加 させること
により 床 面 積 当 たりの 地 価 を 引 き 下 げ 新 築 分 譲 マンションの 価 格 を 低 下 させることにより その 新 規 需 要 を 喚 起 する 更 に 分 譲 マンションの 新 設 は 老 朽 マンションの 建 て 替 えよりは 法 的 制 約 が 少 な いため 現 状 でも 価 格 下 落 の 効 果 は 比 較 的 早 期 に 期 待 することができると 考 えられる 結 局 建 て 替 えと 新 設 着 工 の 効 果 を 合 わせれば 容 積 率 の 20% 緩 和 は 共 同 住 宅 着 工 戸 数 を 8.5 万 戸 押 上 げることを 通 じて 2.9 兆 円 の 経 済 波 及 効 果 と 1.3 兆 円 の GDP 押 上 げ 効 果 が 生 じることになる( 資 料 5) こうした 容 積 率 緩 和 のように 現 在 の 日 本 には 財 政 に 依 存 しなくても 十 分 に 潜 在 的 な 需 要 が 存 在 している 分 野 がある こうした 構 造 改 革 と 内 需 振 興 の 両 立 を 図 ることが 政 府 の 大 きな 課 題 といえ よう 資 料 5 容 積 率 緩 和 の 経 済 効 果 ( 建 て 替 え 増 加 と 新 設 着 工 ) マンション 単 価 付 加 価 値 経 済 波 及 GDP 押 上 戸 数 ( 万 円 ) ( 万 円 ) 効 果 ( 億 円 ) ( 億 円 ) 住 宅 84,591 1,655 14,001 26,459 12,200 耐 久 消 費 財 134 1,129 2,295 929 合 計 15,130 28,753 13,129 ( 出 所 ) 経 済 産 業 省 住 宅 金 融 公 庫 東 京 都 国 土 交 通 省 日 本 経 済 研 究 センター 各 種 資 料 から 推 計 < 参 考 文 献 > 日 本 経 済 研 究 センター 第 30 回 中 期 経 済 予 測 (2003-2010 年 度 ) 規 制 改 革 と 需 要 創 出 2003 年 12 月 八 代 尚 宏 容 積 率 の 引 き 上 げで 内 需 拡 大 を 週 刊 東 洋 経 済 2008.11.1