参 考 資 料 1-17 民 間 都 市 整 備 事 業 建 築 計 画 に 関 わる 関 連 制 度 の 整 理 都 市 開 発 諸 制 度 には 公 開 空 地 の 確 保 など 公 共 的 な 貢 献 を 行 う 建 築 計 画 に 対 して 容 積 率 や 斜 線 制 限 などの 建 築 基 準 法 に 定 める 形 態 規 制 を 緩 和 することにより 市 街 地 環 境 の 向 上 に 寄 与 する 良 好 な 都 市 開 発 の 誘 導 を 図 る5つの 制 度 がある 概 ね 下 図 のような 手 順 で 制 度 が 適 用 ( 許 可 )される 大 規 模 建 築 物 の 企 画 ( 民 間 事 業 者 ) 利 害 関 係 者 との 調 整 合 意 < 制 度 の 選 択 > 1 総 合 設 計 2 高 度 利 用 地 区 3 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 4 特 定 街 区 5 都 市 再 生 特 別 地 区 < 地 方 公 共 団 体 ( 特 定 行 政 庁 ) と の 協 議 審 査 > 市 街 地 再 開 発 事 業 事 前 協 議 : 建 築 物 の 環 境 配 慮 緑 化 制 度 等 との 整 合 排 水 量 審 査 : 都 市 計 画 等 マスタープランとの 整 合 関 係 者 からの 意 見 を 踏 ま えて 市 街 地 環 境 の 向 上 等 の 地 域 貢 献 ができるかを 運 用 基 準 等 に 基 づいて 地 方 公 共 団 体 ( 特 定 行 政 庁 )が 判 断 事 前 協 議 を 経 て 地 域 整 備 方 針 と の 整 合 都 市 再 生 へ の 貢 献 を 地 方 公 共 団 体 が 個 別 審 査 < 許 可 決 定 > 総 合 設 計 許 可 都 市 開 発 諸 制 度 の 適 用 可 ( 容 積 ボーナス 等 の 獲 得 ) 諸 制 度 適 用 不 可 < 事 業 実 施 > ヒートアイランド 適 応 策 の 導 入 屋 上 緑 化 壁 面 緑 化 外 構 緑 化 緑 陰 形 成 路 面 処 理 ( 保 水 性 高 反 射 ) オーニング( 庇 等 ) 水 面 水 路 滝 噴 水 ミスト 打 ち 水 水 張 り( 維 持 管 理 ) 各 種 補 助 金 交 付 金 の 活 用 融 資 及 び 税 制 上 の 優 遇 措 置 事 業 効 果 の 享 受 木 陰 の 形 成 建 物 周 囲 の 気 温 低 下 都 市 の 生 物 多 様 性 に 寄 与 通 行 量 の 増 加 エネルギー 削 減 ( 建 物 所 有 者 ) 等 認 証 制 度 等 による 建 物 評 価 の 向 上 不 動 産 価 値 事 業 者 の CSR に 活 用 集 客 力 の 向 上 等 167
1 総 合 設 計 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 面 積 及 び 一 定 割 合 以 上 の 空 地 を 有 する 建 築 計 画 について 特 定 行 政 庁 の 許 可 により 容 積 率 斜 線 制 限 などの 制 限 を 緩 和 する 制 度 である 建 築 敷 地 の 共 同 化 や 大 規 模 化 による 土 地 の 有 効 かつ 合 理 的 な 利 用 の 促 進 と 公 開 空 地 等 公 共 的 な 空 地 空 間 の 確 保 による 市 街 地 環 境 の 改 善 を 図 ることを 目 的 とする 公 開 空 地 等 による 容 積 率 割 増 は 次 式 による 割 増 容 積 率 (%)=( 有 効 公 開 空 地 率 - 有 効 公 開 空 地 率 の 最 低 限 度 ) 公 開 空 地 の 質 係 数 * (( 基 準 容 積 率 )+ 総 合 設 計 種 類 別 係 数 住 宅 係 数 ) 環 境 性 能 係 数 敷 地 規 模 別 係 数 * : 周 辺 の 緑 との 連 続 性 樹 種 の 多 様 性 既 存 樹 木 の 保 全 活 用 樹 高 の 高 い 木 の 植 栽 芝 生 水 面 等 による 被 覆 建 築 物 上 の 緑 化 から 1.0~1.3 に 定 められる ( 東 京 都 の 場 合 ) < 企 画 から 事 業 までの 手 順 > 適 応 策 導 入 の 判 断 等 に 関 わる 事 項 事 業 企 画 事 業 者 との 事 前 協 議 ( 提 出 の 30 日 前 ) 許 可 申 請 の 受 理 許 可 要 綱 取 扱 基 準 等 に 基 づいて 審 査 許 可 申 請 図 書 の 提 出 環 境 調 査 ( 交 通 量 電 波 障 害 風 害 ) 必 要 に 応 じて 公 聴 会 開 催 関 係 市 区 町 村 景 観 審 議 会 の 意 見 大 規 模 建 築 計 画 連 絡 協 議 会 へ 付 議 総 合 設 計 の 許 可 建 築 物 環 境 性 能 報 告 書 緑 化 計 画 報 告 書 の 作 成 公 開 空 地 等 を 公 衆 に 表 示 公 開 空 地 等 維 持 管 理 図 書 作 成 168
2 高 度 利 用 地 区 住 民 主 導 型 の 市 街 地 再 開 発 事 業 などに 伴 い 地 方 公 共 団 体 が 定 める 制 度 であり 市 街 地 において 細 分 化 した 敷 地 の 統 合 (0.5ha 以 上 )を 促 進 し 防 災 性 の 向 上 と 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 を 図 ることを 目 的 とする 壁 面 の 位 置 の 制 限 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 建 築 面 積 の 最 低 限 度 を 定 めること 等 により 容 積 率 が 緩 和 される 市 街 地 再 開 発 事 業 は 高 度 利 用 地 区 内 において 行 われることが 多 い 空 地 の 確 保 に 加 えて 外 構 部 や 屋 上 緑 化 等 の 緑 化 施 設 相 当 分 についても 緑 化 率 に 準 じて 容 積 率 が 割 増 される 試 案 の 作 成 関 係 機 関 との 調 整 及 び 必 要 な 調 査 等 の 実 施 受 理 公 告 縦 覧 都 市 計 画 審 議 会 に 付 議 原 案 の 作 成 必 要 に 応 じて 公 聴 会 説 明 会 によ る 住 民 の 意 見 の 反 映 利 害 関 係 者 の 合 意 ( 市 街 地 再 開 発 事 等 ) 広 場 等 の 有 効 な 空 地 の 維 持 管 理 図 書 の 作 成 169
3 再 開 発 等 促 進 区 域 を 定 める 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 ) まとまった 規 模 を 有 する 低 未 利 用 地 の 土 地 利 用 転 換 を 図 り 建 築 物 と 公 共 施 設 の 整 備 を 一 体 的 かつ 総 合 的 に 推 進 する 計 画 である 土 地 の 有 効 利 用 都 市 機 能 の 増 進 住 宅 業 務 床 の 供 給 促 進 地 域 の 活 性 化 の 拠 点 づくり 等 を 誘 導 する 地 区 計 画 への 適 合 を 条 件 に 用 途 容 積 率 建 築 物 の 高 さ 等 を 緩 和 する 計 画 容 積 率 は 見 直 し 相 当 容 積 率 に 評 価 容 積 率 を 加 えた 範 囲 内 とする 見 直 し 相 当 容 積 率 は 当 該 地 域 の 都 市 構 造 上 の 位 置 づけ 土 地 の 高 度 利 用 や 都 市 機 能 の 増 進 への 貢 献 度 都 心 居 住 の 推 進 や 業 務 商 業 機 能 の 開 発 整 備 育 成 への 寄 与 度 などを 勘 案 して 設 定 される 評 価 容 積 率 は 計 画 内 容 が 当 該 地 域 及 び 周 辺 地 域 の 開 発 整 備 に 貢 献 する 度 合 いなどを 勘 案 して 設 定 される その 際 屋 上 緑 化 は 評 価 容 積 率 設 定 に 用 いられる 有 効 空 地 面 積 に 乗 じられる 緑 化 率 算 定 において 建 築 物 上 の 緑 化 面 積 として 扱 われる 事 業 企 画 地 方 公 共 団 体 と 事 業 者 との 事 前 協 議 ( 提 出 の 30 日 前 ) 提 案 書 の 受 理 マスタープラン 等 との 適 合 性 関 連 する 都 市 計 画 との 調 整 など 運 用 基 準 に 基 づいて 審 査 企 画 提 案 書 の 提 出 大 規 模 開 発 地 区 交 通 計 画 マニュアル 等 による 交 通 量 の 予 測 都 市 計 画 案 の 作 成 縦 覧 審 議 適 用 の 決 定 許 可 計 画 容 積 率 の 認 定 用 途 許 可 容 積 率 認 定 申 請 実 施 設 計 建 築 確 認 申 請 公 共 施 設 整 備 費 用 負 担 等 の 関 係 者 間 の 協 議 と 合 意 形 成 ( 市 街 地 再 開 発 事 業 等 ) 完 了 報 告 書 提 出 170
4 特 定 街 区 都 市 計 画 地 域 地 区 として 地 方 公 共 団 体 が 定 める 制 度 であり 相 当 規 模 の 街 区 ( 原 則 とし て 0.5ha 以 上 )において 良 好 な 環 境 と 健 全 な 形 態 を 有 する 建 築 物 を 建 築 し 併 せて 有 効 空 地 を 確 保 すること 等 の 市 街 地 の 整 備 改 善 を 図 る 制 度 である 一 般 的 な 形 態 制 限 を 適 用 せ ず その 街 区 に 適 した 容 積 率 建 ぺい 率 高 さ 制 限 などの 制 限 を 個 別 に する 有 効 空 地 は 日 常 一 般 に 開 放 された 部 分 で 屋 上 緑 化 保 存 緑 地 の 部 分 などを 含 み 有 効 空 地 率 は 基 準 容 積 率 及 び 用 途 地 域 に 準 じて 定 め それによる 割 増 容 積 率 は 街 区 整 備 に 必 要 な 内 容 * に 応 じて 付 加 される 容 積 率 の 合 計 を 基 準 容 積 率 に 加 えた 数 値 の 範 囲 内 とする * 有 効 空 地 地 域 の 整 備 改 善 寄 与 度 街 並 み 景 観 の 形 成 へ 寄 与 など 割 増 容 積 率 設 定 に 係 る 有 効 空 地 面 積 は 有 効 空 地 の 実 面 積 有 効 係 数 緑 化 係 数 から 算 定 される 緑 化 係 数 は 地 区 の 緑 化 率 に 準 じて 有 効 係 数 は 地 上 部 や 屋 上 毎 に 定 められて いる 試 案 作 成 地 方 公 共 団 体 と 事 業 者 との 事 前 協 議 ( 提 出 の 30 日 前 ) 大 規 模 開 発 地 区 交 通 計 画 マニュアル 等 による 交 通 量 予 測 受 理 運 用 基 準 に 基 づいて 審 査 原 案 ( 都 市 計 画 手 続 き 図 書 )の 作 成 都 市 計 画 案 の 作 成 縦 覧 審 議 必 要 に 応 じて 公 聴 会 説 明 会 による 住 民 の 意 見 の 反 映 建 築 物 環 境 性 能 報 告 書 緑 化 計 画 報 告 書 の 作 成 事 業 内 容 等 を 公 衆 に 表 示 有 効 空 地 等 維 持 管 理 図 書 の 作 成 171
5 都 市 再 生 特 別 地 区 における 容 積 率 割 増 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 内 で 都 市 の 再 生 に 貢 献 し 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 を 図 る 必 要 がある 区 域 を 都 市 再 生 特 別 地 区 として 国 が 指 定 し 既 存 の 用 途 地 域 等 に 基 づく 用 途 容 積 率 等 の 規 制 を 適 用 除 外 とした 上 で 自 由 度 の 高 い 計 画 を 定 めることが できる 制 度 である また 事 業 者 の 創 意 工 夫 を 最 大 限 に 発 揮 するため 事 業 者 提 案 を 基 本 とし 一 律 的 な 基 準 によらず 1 件 ごとに 個 別 審 査 を 実 施 する 提 案 内 容 の 評 価 のポイントは 以 下 の 通 り (1) 地 域 整 備 方 針 等 への 適 合 周 辺 環 境 への 配 慮 都 市 基 盤 との 均 衡 が 確 保 された 計 画 に ついて 都 市 再 生 に 対 する 貢 献 の 度 合 いに 応 じた 容 積 率 等 の 緩 和 を 認 める (2) 公 共 的 なオープンスペースの 確 保 など 特 定 街 区 等 従 来 の 制 度 における 評 価 項 目 に 限 定 せず 評 価 項 目 を 幅 広 く 多 面 的 に 取 り 上 げ 都 市 再 生 に 対 する 貢 献 の 度 合 いを 評 価 する 例 えば 次 のような 点 を 評 価 対 象 とする 文 化 交 流 施 設 など 地 域 に 求 められるにもかかわらず 不 足 している 機 能 の 充 実 と 強 化 独 創 的 な 都 市 の 魅 力 の 創 出 地 区 外 における 関 連 公 共 施 設 等 整 備 地 球 環 境 改 善 への 貢 献 など 計 画 提 案 の 作 成 地 方 公 共 団 体 と 事 業 者 との 事 前 協 議 ( 提 出 の 30 日 前 ) 提 案 書 の 受 理 縦 覧 検 討 会 審 査 会 等 の 設 置 都 市 計 画 マスタープラン 都 市 再 生 地 域 整 備 方 針 ( 国 : 都 市 再 生 本 部 )との 適 合 等 を 個 別 審 査 提 案 書 の 提 出 都 市 計 画 変 更 周 辺 の 環 境 調 査 建 築 物 環 境 性 能 緑 化 計 画 都 市 再 生 に 関 わる 事 業 計 画 都 市 計 画 案 の 作 成 縦 覧 審 議 ( 提 案 から 6 ヶ 月 以 内 ) ( 再 開 発 事 業 等 ) 172