事例に学ぶ マンション建替え成功の方程式

事 例 に 学 ぶ マンション 建 替 え 成 功 の 方 程 式 2012 年 10 月 15 日 旭 化 成 不 動 産 レジデンス 株 式 会 社 マンション 建 替 え 研 究 所 主 任 研 究 員 大 木 祐 悟

マンション 建 替 えに 失 敗 する 原 因 は? 1. 合 意 形 成 に 失 敗 すること 2. 訴 訟 になった 場 合 に 建 替 え 決 議 が 否 認 されてしまうこと 3. 建 替 えの 合 意 ができたものの 事 業 の 実 現 の 目 途 が 立 たない 場 合

合 意 形 成 に 失 敗 するケース 失 敗 の 内 容 失 敗 の 原 因 1. 区 分 所 有 者 間 の 深 刻 な 対 立 元 の 推 進 者 と 現 在 の 推 進 者 の 対 立 合 意 形 成 の 過 程 におけるボタンの 掛 け 違 い 拙 速 な 合 意 形 成 や 説 明 不 足 等 2. 推 進 者 や 事 業 者 に 対 する 不 信 感 建 替 えを 自 らの 利 益 にしようとする 人 物 の 存 在 建 替 え 反 対 者 による 扇 動 情 報 発 信 の 少 なさ 3. 建 替 えのメリットが 実 感 できない 修 繕 改 修 と 建 替 えの 比 較 検 討 が 不 十 分 環 境 が 変 化 することへの 不 安 等 その 他 の 不 安 ( 引 越 し 仮 住 まい 等 )への 不 安 等 4. 夢 と 現 実 の 大 きなギャップ 経 済 条 件 に 翻 弄 されるケース その 他

区 分 所 有 者 間 の 対 立 を 防 ぐには

前 提 条 件 ( 一 戸 建 て 住 宅 建 替 えの 資 金 計 画 ) 1. 一 般 的 なケース 建 築 資 金 2.レアケースとして 建 築 資 金 手 持 ち 金 借 入 金 土 地 売 却 益 手 持 ち 金 等 一 部 売 却 旧 建 物 新 築 建 物 旧 建 物 旧 建 物 土 地 土 地 土 地 土 地 一 般 的 には 手 持 ち 金 と 借 入 金 で 建 替 えを 実 現 している 余 剰 地 を 売 却 して 住 宅 の 建 築 資 金 の 一 部 もしくは 全 部 を まかなうケースもある

マンション 建 替 えの 資 金 計 画 の 考 え 方 1.これまで 一 般 に 行 われた 手 法 2. 当 面 の 方 向 性 保 留 床 の 売 却 による 建 替 え 資 金 の 捻 出 ( 現 状 が 容 積 率 を 半 分 しか 消 化 していないケース) 再 建 前 建 物 土 地 再 建 後 外 部 販 売 分 住 戸 従 前 所 有 者 取 得 分 土 地 ( 持 分 は 一 部 譲 渡 ) 1 自 己 資 金 の 準 備 各 人 に 応 分 負 担 能 力 があれば 問 題 ありません が 区 分 所 有 者 の 数 も 多 い 中 すべての 区 分 所 有 者 に 応 分 な 資 金 負 担 能 力 があるとは 限 り ません こうしたことから 中 期 的 には 管 理 組 合 の 内 部 留 保 ( 修 繕 積 立 金 等 )を 厚 くする 必 要 があると 思 われます 2 融 資 について 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 高 齢 者 特 別 融 資 の 活 用 3その 他 従 後 土 地 の 持 分 と 保 留 床 を 売 却 することで 再 建 建 物 の 建 築 資 金 を 捻 出 している 補 助 金 を 有 効 に 活 用 できないか?

マンション 建 替 えの 仕 組 み についての 前 提 区 分 所 有 法 の 規 定 62 条 建 替 え 決 議 の 招 集 から 建 替 え 決 議 までの 項 目 63 条 建 替 え 非 賛 成 者 に 対 する 催 告 と 売 渡 請 求 にかかる 項 目 64 条 催 告 による 建 替 え 参 加 者 は 建 替 え 賛 成 者 と 同 じであることを 規 定 以 上 が 単 棟 型 マンションにかかる 規 定 69 条 団 地 の 一 部 建 替 えにかかる 承 認 決 議 70 条 団 地 一 括 建 替 え 決 議 ベースは 単 棟 型 のマンション 建 替 えであるが 団 地 の 場 合 には 団 地 独 特 の 留 意 点 があるため 特 に 団 地 の 建 替 えについてはプラスαの 理 解 が 必 要

建 替 えの 基 本 形 単 棟 型 マンションの 場 合

単 棟 型 マンションの 建 替 えについて ケーススタディ(1)

建 替 えに 失 敗 する 主 たる 要 因 1. 計 画 時 点 で 実 現 不 可 能 な 夢 を 見 せること 特 に 経 済 条 件 について 実 際 よりも 有 利 に 見 える 計 画 で 初 期 段 階 の 合 意 形 成 を 進 めると 話 が 具 体 化 した 時 点 で 現 実 の 数 字 が 出 てくると 条 件 が 下 がる 可 能 性 が 高 い(この 時 点 で 区 分 所 有 者 の 気 持 が 挫 けてしまう 可 能 性 がある ) 2. 区 分 所 有 者 間 で 修 復 困 難 な 対 立 関 係 を 作 ること 最 終 的 には このケースは 訴 訟 等 となる 可 能 性 が 高 く 合 意 形 成 後 の 建 替 えにも 大 きな 障 害 となる 可 能 性 がある 3.リーダーが 私 益 に 走 ること 建 替 えを 中 心 で 進 める 人 が 自 分 の 利 益 に 走 ると 合 意 形 成 に 大 きな 支 障 をきたす( 区 分 所 有 者 が 設 計 や 工 事 関 係 の 従 事 者 で 相 見 積 を 取 得 せずに 自 分 の 仕 事 にしてしまうケース( 勿 論 相 見 積 等 の 結 果 同 じレベルの 仕 事 も 一 番 安 く 受 けてくれるような 場 合 は 別 である

建 替 え 決 議 までのスケジュールの 概 要 修 繕 改 修 か 建 替 えかの 検 討 建 替 えを 進 めることについての 同 意 2 月 以 上 前 に 発 送 建 替 え 決 議 のための 諸 準 備 建 替 え 決 議 の 招 集 1 月 以 上 前 に 開 催 区 分 所 有 法 の 規 定 法 定 説 明 会 建 替 え 決 議 速 やかに 2 月 以 内 に 回 答 賛 成 非 賛 成 法 63 条 の 催 告 建 替 え 参 加 の 回 答 者 左 記 以 外 の 区 分 所 有 者 建 替 え 参 加 者 売 渡 請 求 権 行 使 対 象 者

売 渡 請 求 権 の 行 使 の 効 果 について 建 替 え 決 議 賛 成 者 催 告 による 賛 成 者 売 渡 請 求 催 告 による 未 賛 成 者 建 替 え 合 意 者 ( 建 替 えに 賛 成 ) 売 買 契 約 を 締 結 した 状 況 となる 結 果 的 に 全 員 合 意 状 態 となる

売 渡 請 求 権 行 使 後 の 問 題 点 所 有 権 移 転 登 記 の 問 題 明 渡 しの 問 題 売 買 契 約 は 成 立 している 状 況 であるが 登 記 移 転 と 明 渡 しは 任 意 の 問 題 相 手 方 が 応 じてくれない 場 合 は 原 則 として 訴 訟 による 手 続 きの 必 要 がある ( 時 間 と 費 用 がかかってしまう ) 円 滑 化 法 の 組 合 施 行 の 場 合 場 合 によっては 仮 処 分 で 対 応 は 可 能 適 切 に 売 渡 請 求 権 を 行 使 した 場 合 には 権 利 変 換 計 画 で 登 記 名 義 は 移 転 することは 可 能 円 滑 化 法 を 利 用 しない 場 合 は 登 記 移 転 は 確 定 判 決 がないと 対 応 できません また 円 滑 化 法 を 利 用 した 場 合 でも 仮 処 分 で 明 渡 しができない 場 合 には 確 定 判 決 がないと 明 渡 しを 強 制 することはできません( 円 満 な 合 意 形 成 が 必 要 です)

万 が 一 の 訴 訟 への 準 備 建 替 え 非 賛 成 者 から 建 替 え 決 議 の 有 効 性 に 関 して 争 う 訴 訟 リスク 1. 前 述 のとおり 時 間 や 費 用 が 発 生 すること 2. 裁 判 で 建 替 え 決 議 が 無 効 となるリスク こちらが 怖 い 必 要 な 対 応 は 1 規 約 のチェック( 規 約 や 法 律 通 りに 運 営 ができていないケースも 少 なくない ) 2 区 分 所 有 者 のチェック( 相 続 未 登 記 等 の 問 題 や 特 に 高 齢 者 の 場 合 は 認 知 症 の 有 無 ) 3 区 分 所 有 者 に 対 しての 十 分 な 説 明 を 行 っているか 否 か? 4 建 替 え 決 議 の 議 案 の 精 査 5その 他

余 談 ですが こんなケースも 1. 子 供 がいず 兄 弟 姉 妹 もいない 高 齢 者 の 方 のケース 建 替 え 決 議 前 に 逝 去 されてしまった 相 続 人 が 誰 なのか 確 定 するにも 時 間 が 区 分 所 有 法 第 35 条 3 項 ( 総 会 の) 通 知 は 区 分 所 有 者 が 管 理 者 に 対 して 通 知 を 受 けるべき 場 所 を 通 知 したときはその 場 所 に これを 通 知 しなかったときは 区 分 所 有 者 の 所 有 する 専 有 部 分 が 所 在 する 場 所 にあててすれば 足 りる とされているため とりあえず 住 戸 に 対 して 発 送 をすると 共 に 弁 護 士 を 通 じて 相 続 を 確 定 する 作 業 を 行 った このケースでは 決 議 までに 確 定 できた 2.ご 主 人 が 区 分 所 有 者 であるが 7 年 前 に 失 踪 されていた 失 踪 宣 告 を 受 けないと 相 続 登 記 ができない( 区 分 所 有 者 の 意 思 決 定 ができない ) 建 替 え 決 議 の 招 集 の 検 討 をしている 時 点 で 失 踪 から7 年 を 迎 えたため 失 踪 宣 告 をしたが 失 踪 宣 告 の 申 し 立 てから 宣 告 がされるまでに10 月 程 度 の 時 間 がかかったことから 建 替 え 決 議 に は 賛 成 をすることができなかった ただし 催 告 後 の 回 答 期 間 には 間 に 合 ったため 催 告 による 建 替 えの 参 加 という 取 扱 とさせてもらった( 権 利 者 の 方 には 手 続 きは 予 め 説 明 をしておいた ) マンションは 多 数 の 区 分 所 有 者 で 構 成 されることから 実 際 には 様 々な 事 態 が 発 生 しますし そうしたことに 臨 機 応 変 に 対 応 することも 必 要 な 作 業 となります

等 価 交 換 方 式 での 決 議 後 のスケジュール 建 替 え 参 加 者 確 定 基 本 設 計 の 確 定 実 施 設 計 建 築 確 認 許 可 の 取 得 等 住 戸 選 定 ゼネコン 選 定 等 価 交 換 契 約 ( 全 部 が 終 了 すると ) 解 体 工 事 着 手 施 工 期 間 区 分 所 有 者 の 数 が 多 いと 時 間 がかか るケースもある 完 成 明 渡 し

建 替 えの 応 用 系 団 地 型 マンションの 場 合

団 地 の 建 替 え 建 替 え 前 の 状 況 再 建 後 の 建 物

団 地 の 建 替 え 決 議 について 団 地 の 中 の 一 部 の 棟 の 建 替 えをする 場 合 団 地 全 体 の 建 替 えを 行 う 場 合 法 69 条 ( 建 替 え 承 認 決 議 ) 法 70 条 ( 団 地 一 括 建 替 え 決 議 ) 現 状 では 決 議 の 制 度 はあるが 実 務 に 落 として 対 応 をする 場 合 には 解 決 すべき 問 題 は 多 いように 思 われる 実 際 にはかなり 利 用 されているが 要 件 が 比 較 的 厳 格 であるため 注 意 点 等 も 多 いことに 留 意 する 必 要 が どちらにも 乗 らない 建 替 えが 存 在 することも 事 実 である

法 70 条 1 項 の 決 議 の 要 件 以 下 の 要 件 を 満 たす 場 合 には 団 地 一 括 建 替 え 決 議 を 行 うことができる 1 団 地 内 の 建 物 の 全 部 が 専 有 部 分 のある 建 物 であること 当 社 がこれまで 対 応 したケースでも 団 地 内 に 一 棟 だけ 普 通 建 物 が 存 在 したために 70 条 1 項 の 団 地 一 括 建 替 え 決 議 ができないケースがあった 2 団 地 内 建 物 の 敷 地 が 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 と 同 一 であること 昭 和 58 年 の 区 分 所 有 法 改 正 以 前 の 団 地 の 場 合 は 土 地 と 建 物 が 別 々に 処 分 できたことから 相 続 等 で 名 義 が 変 わっているようなケースも 散 見 される 3 団 地 管 理 組 合 規 約 で 各 棟 の 管 理 をしていること 規 約 の 効 力 に 問 題 があるケースもある

事 例 の 概 況 1. 昭 和 31 年 に 日 本 住 宅 公 団 から 分 譲 された 最 初 期 の 団 地 2. 従 前 は5 棟 120 戸 で 構 成 約 半 分 が 空 住 戸 居 住 住 戸 の 中 で 区 分 所 有 者 本 人 居 住 は24 戸 3. 規 約 で 管 理 組 合 の 理 事 は 居 住 区 分 所 有 者 となっていたことから 理 事 会 の 構 成 にも 苦 労 する 状 況 であった 当 社 が 相 談 を 受 ける10 年 位 年 前 に 全 員 合 意 で 建 替 えを 目 指 したが 破 綻 し てしまったことから 区 分 所 有 者 の 流 出 が 激 しく 上 記 の 様 な 状 況 となっていた

建 替 えに 際 しての 課 題 1 区 分 所 有 者 の 中 のあきらめ この 団 地 は もう 建 替 えはできない 区 分 所 有 者 の 中 の 数 名 が コツコツと 合 意 形 成 にチャレンジを 始 めていた 2この 状 況 でも ゆっくり 検 討 すべきだ という 声 もあった よくよく 聞 いてみると 数 年 前 に500 万 円 くらいかけて リノベーションをした 人 物 だった 3 総 合 設 計 案 と 建 築 基 準 法 案 での 二 つの 考 え 方 があった 超 高 層 建 築 のできる 総 合 設 計 案 が 必 ずしも 有 利 でもなかった( 擁 壁 の 保 存 の 話 ) 4 高 齢 区 分 所 有 者 が 多 かった 説 明 会 や 個 別 相 談 等 で それぞれの 区 分 所 有 者 に 理 解 をしてもらいながら 進 めた 5 借 家 人 の 退 去 や 抵 当 権 者 との 交 渉 の 必 要 性 原 則 として 各 所 有 者 に 対 応 してもらったが 側 面 からサポートをした

最 後 まで 問 題 となったケース 1. 相 続 が 二 回 発 生 したケースで 相 続 人 が 二 つに 分 かれて 紛 争 となっていたケース 共 有 住 戸 の 場 合 には 議 決 権 行 使 者 を1 名 選 定 して その 者 が 賛 否 をする 必 要 がある( 区 分 所 有 法 第 40 条 )が 相 続 人 間 で 紛 争 があったため 議 決 権 行 使 者 を 決 定 できなかった 売 渡 請 求 権 行 使 後 に 裁 判 所 に 関 与 してもらい 和 解 で 対 応 した 2. 前 述 のリノベーションで500 万 円 をかけていた 人 物 マンション 建 替 えの 場 合 は 一 部 の 個 人 に 発 生 した 費 用 を 何 らかの 形 で 面 倒 を 見 る 場 合 に は 結 果 的 に 他 の 区 分 所 有 者 の 評 価 を 削 ることになってしまう 建 替 え 決 議 で 圧 倒 的 多 数 の 賛 成 の 結 果 催 告 で 建 替 えに 参 加 してもらった (もっとも 完 成 後 は 非 常 に 喜 んでもらえた )

古 くからの 帰 属 を 残 しつつ 最 新 のマンションに 完 成 した 建 物 の 写 真 文 化 財 指 定 の 擁 壁

資 金 計 画 について 諸 事 情 から 事 業 によって 従 前 区 分 所 有 者 が 無 償 で 取 得 できる 割 合 概 ね65% 程 度 従 前 建 物 面 積 40m2の 場 合 26m2 程 度 従 前 建 物 面 積 45m2の 場 合 28.5m2 程 度 対 応 策 1 東 向 きや 西 向 き 住 戸 の 居 住 性 の 確 保 ( 低 層 階 であれば 取 得 できる 面 積 は 広 くなる ) 2 世 帯 人 数 の 減 少 から 35m2 程 度 でも 十 分 に 居 住 できるケースも 少 なくなかった 3 修 繕 をする 場 合 でも バリアフリー 耐 震 性 の 確 保 等 を 行 うと 相 当 な 負 担 が 生 じる 状 況 であったため ある 程 度 の 資 金 を 準 備 していた 区 分 所 有 者 も 少 なくなかった

これから 建 替 えを 始 めるマンションに 対 して 基 本 的 な 提 案 すぐに 建 替 えが 必 要 ではないマンションの 場 合 でも 将 来 的 な 建 替 えの 時 期 を 見 据 えて タイ ムスケジュールを 逆 にして 今 必 要 なことは 何 か? という 観 点 からマンション 管 理 を 行 う 1 資 金 計 画 面 では 建 替 えに 必 要 な 資 金 の 一 部 を 内 部 留 保 で 確 保 しておく 2また 大 規 模 修 繕 等 も 必 要 な 範 囲 で 行 うようにすれば 無 駄 な 支 出 がなくなる 3 借 家 人 問 題 についても 想 定 建 て 替 え 時 期 が10 年 以 上 前 から 明 示 されていれば 定 期 借 家 契 約 で 対 応 することが 可 能 となる 4 加 えて かなり 以 前 から 建 替 えをすることが 明 らかなマンションの 場 合 は 立 ち 退 き 交 渉 も 比 較 的 楽 なケースが 多 い 5 最 後 に 個 人 でリフォームをする 人 物 に 対 しても 無 駄 な 資 金 投 下 をしないようアラームと もなる(もっとも 転 売 をする 区 分 所 有 者 については 不 動 産 会 社 にどこまでこうした 内 容 を 説 明 してもらえるか という 点 はリスクとしては 残 る )