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三 田 市 公 営 住 宅 再 生 マスタープラン 概 要 版 平 成 22 年 3 月 三 田 市

--------------------------------------------------------------------- 1 (1) 計 画 の 目 的 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 (2) 計 画 の 期 間 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 ------------------------------------------- 2 (1) 三 田 市 の 都 市 概 況 ------------------------------------------------------------------------------------------- 2 (2) 住 宅 事 情 の 特 徴 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 3 --------------------------------------- 4 (1) 公 営 住 宅 等 の 現 況 ------------------------------------------------------------------------------------------- 4 (2) 状 況 と 状 況 ---------------------------------------------------------------------------------------- 5 ------------------------------------ 9 (1) 供 給 量 実 績 の 検 証 ------------------------------------------------------------------------------------------- 9 (2) 適 正 管 理 戸 数 の 推 計 -------------------------------------------------------------------------------------- 12 (3) 目 標 戸 数 の 設 定 -------------------------------------------------------------------------------------------- 13 ---------------------------------- 15 (1) 市 営 住 宅 整 備 活 用 の 基 本 方 針 ----------------------------------------------------------------------- 15 (2) 市 営 住 宅 の 団 地 別 活 用 方 針 ----------------------------------------------------------------------------- 16

公 営 住 宅 法 第 1 条 国 及 び 地 方 公 共 団 体 が 協 力 して 健 康 で 文 化 的 な 生 活 を 営 むに 足 りる 住 宅 を 整 備 し これを 住 宅 に 困 窮 する 低 額 所 得 者 に 対 して 低 廉 な 家 賃 で 賃 貸 し 又 は 転 貸 することにより 国 民 生 活 の 安 定 と 社 会 福 祉 の 増 進 に 寄 与 することを 目 的 とする とされており 三 田 市 においても 総 合 計 画 の 中 で 市 営 住 宅 を 計 画 的 に 建 て 替 え 適 正 な 市 営 住 宅 の 供 給 を 促 進 することとしていた 三 田 市 では 平 成 8 年 3 月 に 三 田 市 公 営 住 宅 再 生 マスタープラン を 策 定 し 市 営 住 宅 の 建 替 えを 計 画 的 に 進 めてきた この 間 三 田 市 住 宅 マスタープラン [ 高 齢 者 住 宅 整 備 計 画 ] ( 平 成 10 年 3 月 ) および 三 田 市 公 営 住 宅 再 生 マスタープラン( 一 部 変 更 ) ( 平 成 16 年 3 月 )を 策 定 し 進 捗 度 合 と 社 会 経 済 構 造 の 変 化 を 踏 まえた 見 直 しを 行 っている 平 成 19 年 12 月 には 社 会 背 景 等 を 反 映 して 第 3 次 三 田 市 総 合 計 画 の 見 直 しを 行 い 平 成 23 年 度 の 目 標 人 口 を 13 万 4 千 人 から 11 万 5 千 人 に 修 正 した また 平 成 18 年 に 制 定 された 住 生 活 基 本 法 に 基 づき 住 生 活 の 安 定 向 上 に 向 けた 施 策 を 総 合 的 かつ 計 画 的 に 推 進 するため 住 生 活 基 本 計 画 ( 全 国 計 画 ) 兵 庫 県 住 生 活 基 本 計 画 が 策 定 された これによ り 国 県 の 住 宅 政 策 は 大 きく 転 換 し ストック 重 視 市 場 重 視 福 祉 まちづくり 等 との 連 携 地 域 の 実 情 を 踏 まえた 対 応 などが 基 本 的 な 方 針 として 示 された 本 計 画 は このような 背 景 のもと 社 会 経 済 情 勢 の 変 化 や 将 来 展 望 市 民 ニーズの 動 向 行 財 政 状 況 な どを 的 確 に 勘 案 し 三 田 市 公 営 住 宅 再 生 マスタープラン について 検 証 を 行 い 市 営 住 宅 の 今 後 の 整 備 方 針 や 事 業 スケジュールなどの 設 定 について 改 定 を 行 うものであり あわせて 老 朽 化 が 著 しい 改 良 住 宅 のあり 方 等 について 検 証 を 行 うものである 平 成 21~30 年 度 の 10 年 間 の 具 体 的 な 公 営 住 宅 の 整 備 活 用 計 画 を 定 める なお 最 低 5 年 毎 に 計 画 内 容 の 定 期 見 直 しを 行 うこととする 計 画 期 間 : 平 成 21 年 度 ~ 平 成 30 年 度 の 10 ヶ 年 -1-

三 田 市 は 兵 庫 県 の 南 東 部 に 位 置 し 南 は 神 戸 市 東 は 宝 塚 市 に 隣 接 する 一 方 北 と 西 は 丹 波 地 域 及 び 東 播 地 域 の 各 市 と 接 しており 神 戸 阪 神 間 大 都 市 地 域 と 後 背 の 郡 部 地 域 との 中 間 の 位 置 にある 市 である 六 甲 北 有 料 道 路 や 神 戸 電 鉄 三 田 線 が 三 宮 方 面 へ 国 道 176 号 やJR 福 知 山 線 が 阪 神 間 大 阪 方 面 へと 連 絡 していると 同 時 に 主 要 高 速 道 路 が 市 域 周 辺 で 結 節 するなど 三 田 市 は 道 路 鉄 道 の 結 節 点 として 中 広 域 交 通 網 の 上 で 枢 要 の 位 置 を 占 めている 平 成 20 年 12 月 時 点 での 三 田 市 の 人 口 は 114,089 人 世 帯 数 は 41,100 世 帯 1 世 帯 当 たり 世 帯 人 員 数 は 2.78 人 / 世 帯 である 三 田 市 の 人 口 世 帯 数 は 北 摂 三 田 ニュータウンなどの 住 宅 開 発 にともなって 昭 和 62 年 頃 から 急 速 に 伸 びたが 平 成 10 年 頃 以 降 はその 速 度 が 鈍 化 した 近 年 では 人 口 は 微 減 世 帯 数 は 微 増 傾 向 にある 世 帯 人 員 数 は 長 期 的 に 減 り 続 けているが 神 戸 市 や 阪 神 間 の 他 市 と 比 べると 相 対 的 に 高 い 水 準 にある 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 ( 人 ) ( 世 帯 数 ) 世 帯 数 ( 右 目 盛 り) 人 口 ( 左 目 盛 り) S33 S35 S37 S39 S41 S43 S45 S47 S49 S51 S53 S55 S57 S59 S61 S63 H02 H04 H06 H08 H10 H12 H14 H16 H18 H20 ( 注 ) 昭 和 33~45 年 は12 月 末 日 昭 和 46 年 ~ 平 成 19 年 は10 月 1 日 平 成 20 年 は9 月 末 の 数 値 ( 資 料 ) 平 成 19 年 版 三 田 市 統 計 書 および 行 政 町 別 人 口 表 ( 平 成 20 年 9 月 末 ) 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0-2-

三 田 市 では 人 口 の 増 加 に 合 わせて 住 宅 数 が 急 速 に 増 えてきた 特 に 持 家 の 増 加 が 著 しく 市 全 体 での 持 家 比 率 は 昭 和 63 年 の 70.6%から 平 成 10 年 の 83.1% に 達 した 平 成 15 年 の 持 家 は 約 28,000 戸 である 持 家 率 は 81.4%であり 周 辺 他 市 お よび 兵 庫 県 平 均 と 比 べて 突 出 して 高 い 三 田 市 の 借 家 数 は 平 成 15 年 時 点 で 6,380 戸 全 体 の 18.6% 程 度 である その 内 訳 をみると 民 営 借 家 が 54% 公 営 の 借 家 公 団 公 社 の 借 家 が 29% 社 宅 が 17%となっている 総 数 持 家 借 家 小 計 借 家 内 訳 民 営 借 家 公 営 の 借 家 公 団 公 社 の 借 家 社 宅 昭 和 63 年 13,180 9,220 3,840 2,050 1,440 380 ( 住 調 ) 100.0% 70.6% 29.4% 15.7% 11.0% 2.9% 平 成 2 年 17,195 13,696 3,499 1,770 1,142 587 ( 国 調 ) 100.0% 79.7% 20.3% 10.3% 6.6% 3.4% 平 成 5 年 22,860 18,760 4,100 2,320 840 950 ( 住 調 ) 100.0% 82.1% 17.9% 10.1% 3.7% 4.2% 平 成 10 年 29,520 24,530 4,990 2,280 1,660 1,050 ( 住 調 ) 100.0% 83.1% 16.9% 7.7% 5.6% 3.6% 34,810 27,950 6,380 3,420 1,850 1,110 平 成 15 年 100.0% 81.4% 18.6% 10.0% 5.4% 3.2% ( 住 調 ) (100.0%) (53.6%) (29.0%) (17.4%) ( 資 料 ) 国 勢 調 査 住 宅 統 計 調 査 (S63 H5) 住 宅 土 地 統 計 調 査 (H10 H15) 三 田 市 阪 神 内 陸 平 均 69.7% 81.4% 30.3% 18.6% 阪 神 臨 海 平 均 51.3% 48.7% 兵 庫 県 平 均 64.3% 35.7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 持 家 借 家 近 年 の 年 間 住 宅 着 工 戸 数 は 平 成 8 年 度 までは 年 間 2,000~3,000 戸 の 水 準 を 維 持 していたが その 後 急 速 に 減 少 し 平 成 11 年 度 以 降 は 600~800 戸 程 度 で 推 移 している 平 成 以 降 の 着 工 戸 数 を 利 用 関 係 別 にみると 分 譲 住 宅 が 約 12,300 戸 (46%) 持 家 が 約 10,000 戸 (37%) 新 設 されており 両 者 を 合 わせた 持 家 系 の 住 宅 が 新 設 住 宅 全 体 の 82.9%を 占 める 持 家 の 新 設 着 工 は 長 期 的 な 縮 小 傾 向 にあり 平 成 6 年 度 までは 700~1,200 戸 であったのが 平 成 13 年 度 以 降 は 100~200 戸 前 後 に 減 少 している 貸 家 ( 借 家 )の 着 工 戸 数 は 年 間 200 戸 台 以 下 の 水 準 で 増 減 を 繰 り 返 している -3- 年 度 総 数 持 家 貸 家 ( 借 家 ) 持 家 分 譲 住 宅 貸 家 ( 借 家 ) 給 与 住 宅 平 成 元 年 度 3,045 1,246 1,500 295 4 平 成 2 年 度 1,422 826 397 135 64 平 成 3 年 度 2,611 1,035 1,496 69 11 平 成 4 年 度 2,810 920 1,653 231 6 平 成 5 年 度 2,332 823 1,211 297 1 平 成 6 年 度 2,551 760 1,321 415 55 平 成 7 年 度 1,196 475 344 377 0 平 成 8 年 度 2,390 621 1,064 702 3 平 成 9 年 度 1,201 535 316 347 3 平 成 10 年 度 1,114 502 466 146 0 平 成 11 年 度 686 471 134 80 1 平 成 12 年 度 772 334 237 201 0 平 成 13 年 度 559 263 123 171 2 平 成 14 年 度 662 274 263 125 0 平 成 15 年 度 525 241 114 170 0 平 成 16 年 度 659 207 237 213 2 平 成 17 年 度 809 183 490 136 0 平 成 18 年 度 880 126 673 81 0 平 成 19 年 度 689 143 288 258 0 19 年 間 合 計 26,913 9,985 12,327 4,449 152 年 平 均 1,416 526 649 234 8 構 成 比 100.0% 37.1% 45.8% 16.5% 0.6% ( 資 料 ) 建 築 統 計 年 報

三 田 市 には 平 成 20 年 10 月 時 点 で 29 団 地 2,227 戸 の 公 共 賃 貸 住 宅 がある 管 理 主 体 別 の 内 訳 は 市 営 住 宅 ( 公 営 )319 戸 市 営 住 宅 ( 改 良 )30 戸 県 営 住 宅 ( 公 営 )835 戸 県 営 住 宅 ( 特 公 賃 )104 戸 都 市 再 生 機 構 住 宅 839 戸 雇 用 促 進 住 宅 100 戸 である 構 造 別 にみると 中 層 住 宅 が 1,566 戸 と 全 戸 数 の 70%を 占 める 都 市 再 生 機 構 住 宅 雇 用 促 進 住 宅 は 全 戸 が 中 層 住 宅 である 木 造 住 宅 は 32 戸 残 存 している 木 造 簡 易 低 層 中 層 高 層 中 高 層 合 計 ( 構 成 比 ) 市 営 住 宅 ( 公 営 ) 20 0 0 159 70 70 319 (14.3%) 市 営 住 宅 ( 改 良 ) 0 20 10 0 0 0 30 ( 1.3%) 県 営 住 宅 ( 公 営 ) 12 30 0 364 429 0 835 (37.5%) 県 営 住 宅 ( 特 公 賃 ) 0 0 0 104 0 0 104 ( 4.7%) 都 市 再 生 機 構 住 宅 0 0 0 839 0 0 839 (37.7%) 雇 用 促 進 住 宅 0 0 0 100 0 0 100 ( 4.5%) 合 計 32 50 10 1,566 499 70 2,227 ( 構 成 比 ) (1.4%) (2.2%) (0.4%) (70.3%) (22.4%) (3.1%) (100.0%) 公 共 賃 貸 住 宅 のうち 木 造 住 宅 32 戸 ( 市 営 住 宅 ( 公 営 )20 戸 県 営 住 宅 ( 公 営 )12 戸 )および 平 屋 建 ての 簡 易 住 宅 12 戸 ( 県 営 住 宅 ( 公 営 ))が 法 定 耐 用 年 限 を 既 に 経 過 している 法 定 耐 用 年 限 は 建 物 が 除 却 処 分 の 対 象 となる 基 準 年 数 であり これを 既 に 超 過 した 住 宅 に 関 しては 公 営 住 宅 供 給 目 標 の 検 討 時 のストック 戸 数 に 含 めないこととする 木 造 簡 易 低 層 中 層 高 層 中 高 層 合 計 市 営 住 宅 ( 公 営 ) 20 (20) 0 0 0 0 0 20 (20) 市 営 住 宅 ( 改 良 ) 0 20 10 0 0 0 30 県 営 住 宅 ( 公 営 ) 12 (12) 30 (12) 0 264 0 0 306 (24) 県 営 住 宅 ( 特 公 賃 ) 0 0 0 0 0 0 0 都 市 再 生 機 構 住 宅 0 0 0 0 0 0 0 雇 用 促 進 住 宅 0 0 0 100 0 0 100 合 計 32 (32) 50 (12) 10 364 0 0 456 (44) ( 注 )( ) 内 は 既 に 法 定 耐 用 年 限 を 経 過 している 住 戸 数 住 宅 法 定 耐 用 年 限 法 定 建 替 年 限 構 造 の 住 宅 70 年 35 年 簡 易 構 造 (2 階 建 て)の 住 宅 45 年 23 年 木 造 簡 易 構 造 ( 平 屋 建 て)の 住 宅 30 年 15 年 -4-

三 田 市 の 公 共 賃 貸 住 宅 の 状 況 ( 平 成 20 年 10 月 現 在 ) 管 理 団 地 名 団 地 名 構 造 建 築 年 度 戸 数 法 定 耐 用 年 限 法 定 建 替 年 限 市 営 住 宅 大 畑 20 木 平 S38 1963 経 過 済 経 過 済 H20 年 度 6 戸 解 体 ( 公 営 ) 大 池 南 24 中 3F H7 1995 H77 2065 H42 2030 備 考 南 が 丘 第 2 25 中 5F H8 1996 H78 2066 H43 2031 西 山 1 号 棟 30 中 5F H10 1998 H80 2068 H45 2033 西 山 2 号 棟 65 中 5F H12 2000 H82 2070 H47 2035 西 山 3 号 棟 15 中 3F H13 2001 H83 2071 H48 2036 西 山 高 層 70 高 9F H15 2003 H85 2073 H50 2038 南 が 丘 団 地 70 中 高 3~7F H18 2006 H88 2076 H53 2041 小 計 319 市 営 住 宅 東 山 住 宅 14 簡 2F S50 1975 H32 2020 経 過 済 ( 改 良 ) 桑 原 住 宅 6 簡 2F S51 1976 H33 2021 経 過 済 広 沢 住 宅 10 耐 2F S57 1982 H64 2052 H29 2017 小 計 30 県 営 住 宅 三 田 12 簡 平 S34 1959 経 過 済 経 過 済 集 約 ( 公 営 ) 加 茂 12 木 平 S36 1961 経 過 済 経 過 済 集 約 三 田 大 池 鉄 筋 24 中 4F S41 1966 H48 2036 経 過 済 建 替 ( 後 期 計 画 H19~) 三 田 テラス 8 簡 2F S52 1977 H34 2022 経 過 済 集 約 高 次 テラス 10 簡 2F S53 1978 H35 2023 経 過 済 現 状 活 用 高 次 鉄 筋 40 中 5F S53 1978 H60 2048 H25 2013 現 状 活 用 武 庫 が 丘 鉄 筋 200 中 4F S54 1979 H61 2049 H26 2014 現 状 活 用 狭 間 が 丘 鉄 筋 100 中 5F S61 1986 H68 2056 H33 2021 現 状 活 用 ( 準 良 質 ) 富 士 が 丘 高 層 61 高 10F H4 1992 H74 2062 H39 2027 現 状 活 用 ( 良 質 ) 大 池 高 層 63 高 7F H6 1994 H76 2064 H41 2029 現 状 活 用 ( 良 質 ) 武 庫 が 丘 高 層 305 高 11F H7 1995 H77 2065 H42 2030 現 状 活 用 ( 良 質 ) 小 計 835 県 営 住 宅 武 庫 が 丘 第 2 鉄 筋 104 中 3F H7 1995 H77 2065 H42 2030 中 堅 所 得 者 向 け ( 特 公 賃 ) 都 市 再 生 すずかけ 台 ハイツ 170 中 5F S62 1987 H69 2057 H34 2022 機 構 あかしあ 台 ハイツ 245 中 5F H 元 1989 H71 2059 H36 2024 あかしあ 台 ハイツ 第 2 134 中 5F H3 1991 H73 2061 H38 2026 すずかけ 台 ハイツ 第 2 210 中 5F H7 1995 H77 2065 H42 2030 すずかけ 台 ハイツ 第 3 80 中 5F H11 1999 H81 2069 H46 2034 小 計 839 雇 用 促 進 雇 用 促 進 住 宅 100 中 5F S45 1970 H52 2040 経 過 済 機 構 合 計 2,227 県 営 住 宅 の 備 考 欄 は 兵 庫 県 の ひょうご21 世 紀 県 営 住 宅 整 備 管 理 計 画 ( 平 成 13 年 7 月 ) および ひょうご21 世 紀 県 営 住 宅 整 備 管 理 計 画 ( 改 訂 ) ( 平 成 18 年 4 月 )を 参 照 -5-

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近 年 の 市 営 住 宅 への 申 込 件 数 は 100 件 から 413 件 まで 年 度 ごとにバラツキがある 比 較 的 市 街 地 に 近 い 大 池 南 団 地 西 山 団 地 2 号 棟 西 山 高 層 南 が 丘 団 地 などへの が 出 たときに 申 込 件 数 が 増 える 傾 向 がある 発 生 件 数 は 平 成 19 年 度 (23 件 ) 以 外 ではいずれも 10 件 以 下 と 少 なく 件 数 の 数 %にすぎず その 結 果 は 数 十 倍 に 達 している 三 田 市 ではこれまで 継 続 的 集 中 的 な 公 営 住 宅 建 替 事 業 が 行 われ それに 伴 う 入 居 停 止 や 入 居 者 の 仮 移 転 のために 戸 数 が 通 常 時 より 不 安 定 な 状 態 が 続 いてきた 平 成 19 年 度 の 南 が 丘 団 地 の 竣 工 をもって 政 策 や 仮 移 転 の 住 戸 がなくなったことから 今 後 は 一 定 の 退 去 者 が 発 生 した 場 合 の になるため 発 生 戸 数 が 安 定 すると 予 測 される 平 成 16 年 度 平 成 17 年 度 平 成 18 年 度 平 成 19 年 度 平 成 20 年 度 団 地 名 新 規 新 規 新 規 新 規 新 規 大 畑 大 池 南 44 2 55 1 56 2 南 が 丘 第 2 65 2 60 3 西 山 1 号 棟 8 1 48 1 8 3 西 山 2 号 棟 69 2 42 1 5 1 65 3 5 1 西 山 3 号 棟 12 2 28 1 西 山 高 層 65 1 89 13 51 2 南 が 丘 団 地 23 1 353 25 91 5 37 1 1 合 計 100 4 199 5 413 2 25 330 23 5 237 10 1 ( 注 ) 西 山 1 号 棟 の 1 戸 は 特 別 県 営 住 宅 の は 年 間 で 約 20 戸 強 ( 過 去 5 年 平 均 )と 市 営 に 比 べると 多 い は 多 くの 団 地 で3~7 倍 程 度 であるが 一 部 で 数 十 倍 になることもある また 優 先 枠 による を 行 っているが 一 般 と 比 べて 住 戸 の 仕 様 が 変 わらないにもかかわらず 優 先 枠 ほど が 高 くなる 現 象 もみられている なお 県 営 住 宅 の 対 象 を 三 田 市 に 限 定 して 考 えた 場 合 大 池 鉄 筋 の 建 て 替 え 加 茂 団 地 三 田 団 地 の 集 約 等 の 事 業 に 伴 う 入 居 停 止 や 仮 移 転 により 市 営 住 宅 と 同 様 戸 数 が 抑 制 されている 可 能 性 がある しかし 広 域 的 にみると 神 戸 市 北 区 のニュータウンをはじめとして 周 辺 市 町 に 多 数 の 県 営 住 宅 が 立 地 しており 三 田 市 民 としても 市 外 の 県 営 住 宅 にも ができることから 市 内 の 公 営 住 宅 の が 今 以 上 に 高 くなる 可 能 性 は 低 いと 考 えられる -7-

団 地 名 優 先 枠 平 成 16 年 度 平 成 17 年 度 平 成 18 年 度 平 成 19 年 度 平 成 20 年 度 第 1 回 第 2 回 第 1 回 第 2 回 第 1 回 第 2 回 第 1 回 第 2 回 第 1 回 第 2 回 第 3 回 三 田 優 先 なし 加 茂 優 先 なし 三 田 テラス 優 先 なし 2 * 高 次 テラス 優 先 なし 3 * 高 次 鉄 筋 優 先 なし 2 7.0 1 * 武 庫 が 丘 優 先 なし 9 2.8 3 2.7 3 * 鉄 筋 新 婚 子 育 て 8 * 4 * 優 先 なし 5 4.0 6 4.7 2 2.0 1 14.0 2 3.0 1 0.0 1 5.0 狭 間 が 丘 高 齢 者 対 応 1 * 鉄 筋 多 子 1 * 新 婚 子 育 て 4 * 2 3.5 1 12.0 大 池 鉄 筋 優 先 なし 2 * 優 先 なし 3 2.7 1 7.0 1 6.0 3 7.3 1 1.3 3 1.3 1 4.0 1 6.0 富 士 が 丘 高 層 多 子 優 先 1 6.0 新 婚 子 育 て 5 * 大 池 高 層 優 先 なし 1 * 若 年 1 * 優 先 なし 13 * 1 * 武 庫 が 丘 若 年 1 * 高 層 若 年 被 災 者 7 9.7 3 * 新 婚 子 育 て 5 12.8 1 28.0 1 52.0 武 庫 が 丘 第 2 鉄 筋 ( 特 公 賃 ) 合 計 24-25 - - - 9-3 - 1-25 - 8-12 - 6-5 - 年 度 別 戸 数 49 戸 9 戸 4 戸 33 戸 * 印 は データなし 5 年 間 合 計 平 均 - 8-23 戸 118 戸 23.6 戸 -8-

平 成 7 年 度 策 定 の 現 行 再 生 マスタープランでは 平 成 8 年 度 からの10 年 間 で849 戸 の 公 営 住 宅 需 要 があると 算 定 している この 需 要 量 849 戸 は 1 借 家 世 帯 における 劣 悪 な 居 住 水 準 住 戸 の 滅 失 という 視 点 2 高 齢 者 世 帯 対 応 分 3 世 帯 分 離 対 応 分 などの 要 素 を 満 たすべく 設 定 された 戸 数 である 平 成 7 年 度 策 定 計 画 では 10 年 間 の 需 要 849 戸 (a)を 確 保 するためには 既 存 公 営 住 宅 において 毎 年 発 生 する 分 として 328 戸 (= 市 営 65 戸 + 県 営 263 戸 )が 供 給 されることとなり この 発 生 量 を 差 し 引 いた 戸 数 分 の 公 営 住 宅 521 戸 (b)を 必 要 量 と 想 定 している 既 存 公 営 住 宅 の 管 理 戸 数 (ニュータウン 除 く)が 352 戸 (c:= 市 営 222 戸 + 県 営 130 戸 )である ため 差 し 引 き169 戸 (=b-c)を 建 替 え 等 により 増 加 すべき 戸 数 としている ニュータウン 内 の 県 営 住 宅 は 震 災 被 災 者 の 受 け 皿 的 役 割 が 期 待 されたため 供 給 フレームから 除 外 している - 9 -

平 成 8 年 からの 斡 旋 実 績 をみると 市 営 住 宅 は9 戸 / 年 程 度 1 県 営 住 宅 は24 戸 / 年 程 度 2 の 供 給 があり 市 営 と 県 営 の 合 計 で33 戸 / 年 10 年 =330 戸 程 度 の ( 供 給 )があったことにな る この330 戸 は 平 成 7 年 度 策 定 計 画 の 想 定 戸 数 の328 戸 とほぼ 同 水 準 の 戸 数 であることが 実 証 され た ( 実 績 約 330 戸 >328 戸 ) 平 成 8 年 以 降 市 営 住 宅 においては 新 築 入 居 の 実 績 として 125 戸 ( 下 表 参 照 ) 県 営 住 宅 では 新 築 により 39 戸 が 新 たに 供 給 されてきた 市 営 と 県 営 を 合 わせた 新 規 供 給 戸 数 は164 戸 であり これは 平 成 7 年 度 策 定 計 画 における 想 定 戸 数 の 169 戸 とほぼ 同 程 度 となっている 建 設 団 地 名 管 理 戸 数 斡 旋 供 給 戸 数 実 績 年 度 H7 H20 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 総 数 新 築 H 7 大 池 南 24 24 1 9 1 3 2 16 0 16 H 8 南 が 丘 第 2 25 25 2 1 4 4 2 2 40 25 15 H10 西 山 1 号 棟 30 4 2 1 4 3 14 0 14 H12 西 山 2 号 棟 65 46 2 4 2 7 1 1 4 1 68 45 23 H13 西 山 3 号 棟 15 9 3 1 13 9 4 H15 西 山 高 層 70 20 1 17 2 40 16 24 H18 南 が 丘 70 25 6 2 33 30 3 S29 上 井 沢 20 3 2 5 5 S29 虫 尾 7 0 0 S29 清 水 が 丘 ( 桑 原 ) 23 3 1 1 5 5 S31 清 水 が 丘 ( 高 次 ) 20 0 0 S29 南 が 丘 36 1 1 1 S32 西 山 62 0 0 S34 相 野 10 0 0 S38 大 畑 20 20 2 1 3 3 供 給 戸 数 計 - - 4 26 16 51 0 16 4 27 13 6 28 36 11 238 125 113 新 築 供 給 - - 25 45 9 16 25 4 1 125 125 - 供 給 - - 4 1 16 6 0 7 4 11 13 6 3 32 10 113-113 管 理 戸 数 計 222 319 233 233 235 235 274 289 285 355 289 287 357 329 313 - 入 居 可 能 戸 数 - - 227 227 232 228 269 276 272 275 275 275 307 307 307 - 平 成 20 年 度 末 には 大 畑 の3 棟 6 戸 を 解 体 撤 去 する 予 定 - 10 -

以 上 のように 平 成 7 年 度 策 定 計 画 の 考 え 方 にもとづく 必 要 戸 数 は 十 分 に 確 保 されてきたことが 実 証 された ここでは 平 成 7 年 度 策 定 計 画 以 降 の 公 営 住 宅 を 取 り 巻 く 状 況 の 変 化 を 加 味 して 供 給 量 実 績 の 検 証 を 行 う 平 成 7 年 度 策 定 計 画 では 北 摂 三 田 ニュータウン 内 に 整 備 されたすべての 公 営 住 宅 は 神 戸 阪 神 間 な ど 三 田 市 域 を 超 えた 広 域 需 要 に 対 応 する 役 割 を 担 っているため 新 規 整 備 の 段 階 では 三 田 市 内 の 公 営 住 宅 需 要 の 対 象 外 としてきた 経 緯 がある 北 摂 三 田 ニュータウン 内 には これまでに 平 成 7 年 に 供 給 された 災 害 復 興 住 宅 305 戸 を 含 め 6 66 戸 もの 県 営 住 宅 ( 公 営 )が 整 備 されている 現 在 では これらの 住 宅 においても が 発 生 していることから 三 田 市 内 の 公 営 住 宅 需 要 に 対 し 公 営 住 宅 が 新 規 供 給 されるのと 同 様 の 効 果 をもたらしていると 言 える このように ニュータウン 内 の 公 営 住 宅 ( 県 営 )は 今 後 の 三 田 市 内 の 公 営 住 宅 需 要 に 対 応 できるス トックとして 算 入 可 能 な 状 況 にあり 兵 庫 県 策 定 の ひょうご 21 世 紀 県 営 住 宅 整 備 管 理 計 画 ( 平 成 18 年 4 月 改 訂 ) においても 県 営 住 宅 戸 数 の 現 状 維 持 が 示 されていることを 踏 まえると 現 時 点 にお ける 本 市 における 公 営 住 宅 は 相 当 手 厚 く 供 給 されているといえ そのような 状 況 を 今 後 とも 維 持 することが 望 まれる 平 成 8 年 の 公 営 住 宅 法 の 抜 本 的 改 正 以 降 公 営 住 宅 整 備 の 考 え 方 は ストック 重 視 へシフトし さ らに 平 成 18 年 の 住 生 活 基 本 法 の 制 定 により セーフティネット 確 保 の 考 え 方 が 取 り 入 れられてい る 三 田 市 においても 公 営 住 宅 が 既 に 一 定 量 整 備 されている 状 況 を 踏 まえ 需 要 に 対 し 整 備 戸 数 を 増 や す 考 え 方 から 現 状 のストックを 有 効 に 活 用 し セーフティネットの 確 保 のために 真 に 住 宅 に 困 窮 する 世 帯 へ 適 切 に 供 給 を 図 る 対 応 が 求 められている 特 に 本 計 画 においては 上 記 の 経 緯 も 考 慮 した 上 で 公 営 住 宅 戸 数 の 入 居 可 能 世 帯 に 対 す る 割 合 以 降 充 足 率 という を 現 時 点 の 水 準 から 下 がらないように 公 営 住 宅 の 適 正 管 理 戸 数 を 設 定 することとする - 11 -

本 市 における 現 在 の 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 及 びそれに 対 する 公 営 住 宅 の 充 足 率 を 基 準 として 人 口 や 世 帯 数 等 の 将 来 推 計 をもとに 将 来 の 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 を 算 出 し 目 標 戸 数 を 設 定 する 1 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 の 算 出 居 住 勤 務 地 所 有 関 係 収 入 基 準 世 帯 構 成 世 帯 年 齢 ( 政 令 月 収 ) 三 田 市 借 家 15.8 万 円 以 下 2 人 以 上 持 家 15.8 万 円 超 単 身 者 60 歳 以 上 60 歳 未 満 三 田 市 の 将 来 人 口 推 計 Ⅰ. 世 帯 数 の 変 化 Ⅱ.60 才 未 満 単 身 世 帯 の 変 化 より 将 来 を 推 計 2 目 標 戸 数 と 充 足 率 の 設 定 / = 3 将 来 の 目 標 戸 数 平 成 17 年 国 勢 調 査 から 世 帯 構 成 収 入 等 の 入 居 者 資 格 を 満 たす 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 は 3,208 世 帯 と 算 出 される この 数 値 をも とに 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 の 将 来 人 口 推 計 システムを 用 いて 推 計 すると 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 は 平 成 21 年 時 点 では 3,227 世 帯 平 成 30 年 時 点 では 3,252 世 帯 となる 目 標 充 足 率 一 定 ( 世 帯 ) 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 3,500 3,400 3,227 世 帯 3,252 世 帯 3,300 3,200 3,254 3,250 3,232 3,208 3,213 3,100 3,000 2,900 2,800 計 画 期 間 (10 年 間 ) 2,700 借 家 率 と 収 入 階 層 は 将 来 も 一 定 と 仮 定 し 世 帯 数 および 60 歳 未 満 単 身 世 帯 数 の 変 化 から 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 を 推 計 した 2,600 2,500 H21 H17 H22 H27 H32 H37 H30 ニュータウン 開 発 に 伴 い 人 口 が 急 増 した 世 帯 の 大 半 は 一 戸 建 てやマンションを 持 家 とした 世 帯 であり 持 家 の 割 合 が 非 常 に 高 い 市 となっていることから 三 田 市 の 全 世 帯 に 対 する 借 家 世 帯 及 び 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 を 推 計 した 割 合 は 低 いと 推 測 される - 12 -

平 成 20 年 12 月 現 在 耐 用 年 限 の 超 過 等 により 政 策 としている 住 戸 を 管 理 戸 数 から 除 いた 公 営 住 宅 対 象 住 戸 は 1,127 戸 であり ここから 充 足 率 を 計 算 すると 34.9%(=1,127 戸 /3,227 世 帯 )とな る この 比 率 は 周 辺 市 と 比 べて 高 く 兵 庫 県 全 体 と 同 程 度 であることから これを 目 標 年 次 である 平 成 30 年 度 まで 最 低 限 満 たすべき 目 標 充 足 率 として 設 定 する ( 注 ) 平 成 17 年 国 勢 調 査 から 算 出 した 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 に 対 する 平 成 16 年 3 月 31 日 時 点 の 公 営 住 宅 管 理 戸 数 の 割 合 1127 戸 (= 公 営 住 宅 対 象 住 戸 目 標 充 足 率 :34.9 3227 世 帯 / 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 ) 市 営 住 宅 県 営 住 宅 の 全 体 戸 数 1154 戸 から 政 策 27 戸 を 除 いた 1127 戸 をもとに 計 算 している 先 に 推 計 した 平 成 30 年 時 点 の 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 (3,252 世 帯 )に 対 し 目 標 充 足 率 を 満 たす 目 標 戸 数 は 1,135 戸 と 算 出 される H21(2009) 年 H25(2013) 年 H30(2018) 年 初 年 度 前 期 最 終 年 度 後 期 最 終 年 度 公 営 住 宅 入 居 可 能 世 帯 数 3,227 3,245 3,252 目 標 戸 数 1,127 1,133 1,135-13 -

供 給 戸 数 と 将 来 動 向 老 朽 団 地 の 政 策 化 市 営 大 畑 住 宅 の 政 策 化 による 戸 数 減 = 8 戸 1 県 営 住 宅 建 替 事 業 ひょうご21 世 紀 県 営 住 宅 整 備 管 理 計 画 ( 平 成 18 年 4 月 兵 庫 県 県 土 整 備 部 )において 三 田 三 田 加 茂 大 池 鉄 筋 三 田 テラスの4 団 地 は 建 替 えの 対 象 となっており 三 田 大 池 へ の 集 約 建 替 えが 計 画 されている 三 田 大 池 の 建 替 え 戸 数 は 計 62 戸 であり 平 成 21 年 (Ⅰ 期 34 戸 )と 平 成 24 年 (Ⅱ 期 28 戸 ) に 竣 工 が 予 定 されている 建 替 え 団 地 供 用 開 始 による 供 給 戸 数 増 =+62 戸 2 建 替 え 対 象 4 団 地 の 滅 失 による 戸 数 減 = 41 戸 3 滅 失 による 戸 数 減 の 内 訳 大 池 24 戸 三 田 三 田 加 茂 17 戸 三 田 テラス 計 41 戸 平 成 30 年 までの 戸 数 増 減 見 込 み :(=1+2+3) したがって 平 成 30 年 までに (1+2+3=)+13 戸 が 新 たに 公 営 住 宅 対 象 住 戸 とし て 供 給 される 目 標 戸 数 と 供 給 戸 数 の 関 係 1400 ( 戸 ) 公 営 住 宅 対 象 住 戸 の 目 標 戸 数 1300 1200 1100 H121 年 供 給 戸 数 1,127 1,129 戸 数 増 減 見 込 み=+13 戸 H30 年 供 給 戸 数 1,140 1,136 1,135 1,135 1,122 1000 ( 目 標 戸 数 ) 900 800 計 画 期 間 (10 年 間 ) 700 H21 年 H30 年 600 H17 H22 H27 H32 H37-14 -

基 本 理 念 本 市 の 市 営 住 宅 ストックは 現 在 の 供 給 量 でほぼ 充 足 していると 推 察 され 現 在 のストック 量 を 確 保 し ながら 適 正 な 市 営 住 宅 供 給 に 努 める 必 要 がある 本 市 の 世 帯 数 は 今 後 も 微 増 傾 向 にあり 高 齢 化 の 影 響 から 市 営 住 宅 で 対 応 する 高 齢 単 身 世 帯 や 高 齢 夫 婦 世 帯 の 増 加 が 進 行 すると 想 定 され 福 祉 施 策 との 連 携 が 必 要 となる 本 市 の 市 営 住 宅 は 比 較 的 新 しく 整 備 されたものが 多 いが 耐 用 年 数 または 法 定 建 替 年 限 を 超 過 したス トックもある これらを 含 めた 全 てのストックの 計 画 的 な 活 用 更 新 を 検 討 することとする 市 営 住 宅 については 地 域 の 実 情 に 応 じた 適 切 な 住 宅 セーフティネットを 構 築 するため 真 に 住 宅 に 困 窮 する 低 額 所 得 者 高 齢 者 障 害 者 のみ 世 帯 等 に 対 して 重 点 的 に 住 宅 を 供 給 することにより 市 民 の 生 活 の 安 定 と 社 会 福 祉 の 増 進 に 寄 与 すると 共 に 市 民 の 安 全 かつ ゆとりある 快 適 な 住 生 活 を 支 える 良 質 な 市 営 住 宅 ストックを 確 保 すべく 適 切 に 住 戸 改 善 計 画 修 繕 等 を 推 進 していくものとする 市 営 住 宅 は 公 的 な 施 設 でもあることから 周 辺 住 民 の 住 環 境 向 上 地 域 の 環 境 保 全 等 に 積 極 的 に 貢 献 す る 整 備 供 給 に 努 めるものとする 基 本 目 標 と 整 備 方 針 計 画 的 な 更 新 管 理 のために ストックの 有 効 活 用 事 業 量 の 平 準 化 を 目 指 す 既 存 のストックは 適 切 な 改 善 を 行 いながら 有 効 に 活 用 する コストの 縮 減 や 合 理 的 な 維 持 管 理 に 配 慮 した 活 用 整 備 を 行 う 地 域 の 実 情 に 応 じた 適 切 な 住 宅 セーフティネットを 構 築 するため 公 営 住 宅 以 外 の 公 共 賃 貸 住 宅 のス トックを 活 用 するなどし 真 に 住 宅 に 困 窮 している 住 民 の 居 住 安 定 を 図 る 公 営 住 宅 の 収 入 超 過 高 額 所 得 者 に 対 しては 公 営 住 宅 の 適 切 な 管 理 を 徹 底 し 公 営 住 宅 の 管 理 の 適 正 化 に 努 める 高 齢 者 身 体 障 害 者 に 配 慮 した 整 備 を 促 進 する 住 戸 内 共 用 部 分 屋 外 におけるバリアフリーを 推 進 する 建 替 え 等 の 際 には 市 営 住 宅 と 医 療 施 設 福 祉 施 設 等 との 連 携 を 検 討 する 若 年 層 新 婚 層 やファミリー 層 向 け 住 宅 についても 一 定 の 枠 内 で を 行 うなど 若 年 新 婚 層 の 定 住 の 促 進 に 努 め いわゆるミックストコミュニティの 形 成 を 図 る - 15 -

市 営 住 宅 のバランスの 取 れた 居 住 水 準 の 向 上 を 図 るため 目 標 水 準 を 定 め 水 準 を 満 たさないス トックについては 改 善 に 努 めることとする 建 築 物 の 耐 震 改 修 の 促 進 に 関 する 法 律 に 基 づく 国 の 基 本 的 な 方 針 を 踏 まえ すみやかに 耐 震 診 断 を 実 施 し 計 画 的 に 改 善 事 業 ( 耐 震 改 修 ) 等 により 耐 震 性 の 確 保 に 取 り 組 む 改 善 修 繕 の 際 は シックハウス 問 題 等 への 取 り 組 みに 対 して 積 極 的 に 取 り 組 む 地 球 環 境 に 配 慮 し 建 替 え 改 善 の 際 には リサイクル 材 料 透 水 性 材 料 などを 積 極 的 に 使 用 す る また 建 築 物 の 形 態 意 匠 等 に 配 慮 し 整 備 を 行 う 各 団 地 別 の 活 用 手 法 につ いては 右 図 の 手 法 選 定 フローに 基 づき 判 定 する すなわち 1 2 次 判 定 によって 団 地 毎 の 活 用 手 法 を 選 定 した 上 で 3 次 判 定 において 事 業 効 率 等 の 総 合 的 な 判 断 によ り 団 地 単 位 での 活 用 手 法 の 最 終 判 定 を 行 う 1 次 2 次 判 定 の 結 果 公 営 住 宅 の 大 畑 住 宅 が 用 途 廃 止 改 良 住 宅 の 東 山 住 宅 桑 原 住 宅 広 沢 住 宅 が 個 別 改 善 ( 用 廃 候 補 ) それ 以 外 の 団 地 はすべて 維 持 保 全 となった - 16 -

3 次 判 定 による 団 地 毎 の 整 備 方 針 公 営 住 宅 の 目 標 戸 数 は 計 画 期 間 の 前 期 5 年 は 微 増 後 期 5 年 は 維 持 計 画 期 間 後 は 微 減 していくと 予 測 されている このことから 老 朽 化 した 木 造 団 地 1 団 地 ( 大 畑 団 地 )の 活 用 方 針 と 改 良 住 宅 3 団 地 ( 東 山 桑 原 広 沢 住 宅 )の 活 用 方 針 について 先 の2 次 判 定 結 果 と 今 後 の 公 営 住 宅 目 標 戸 数 を 踏 まえ3 次 判 定 として 総 合 的 に 判 定 する 建 物 は 既 に 耐 用 年 限 を 経 過 している また 敷 地 が 市 街 化 調 整 区 域 であることから 建 替 え 後 の 高 度 利 用 ができない このため 集 約 管 理 の 考 え 方 にも 適 さず 建 替 え 敷 地 として 不 適 である 目 標 戸 数 の 検 討 で 示 したとおり 供 給 戸 数 は 充 実 しているため 建 替 えは 行 わず 1 次 判 定 どおり 用 途 廃 止 とする 3 住 宅 ともに 小 集 落 地 区 改 良 事 業 による 改 良 住 宅 であるため 事 業 地 区 外 の 居 住 者 の 入 居 は 認 められ ていない 一 方 で 同 住 宅 への 地 区 内 からの 需 要 は 低 く 一 定 の 役 割 は 果 たし 終 えたものと 言 える 団 地 規 模 が 小 さく 地 域 コミュニティとのつながりが 強 いことなどを 考 慮 すると 今 後 も 引 き 続 き 現 行 制 度 にもとづく 運 用 を 行 うことが 望 ましく 政 策 の 手 続 きを 踏 み 入 居 者 の 退 出 にあわせ 順 次 用 途 廃 止 を 進 めることが 望 ましいと 考 えられる いずれの 団 地 も 居 住 性 能 としては 難 があるため 2 次 判 定 では 個 別 改 善 としたが 将 来 的 に 用 途 廃 止 の 方 向 のため 当 面 は 現 在 の 居 住 状 況 の 維 持 に 努 めることにとどめ 費 用 対 効 果 の 面 でも 大 規 模 な 改 善 事 業 * は 行 わないこととする * 国 庫 補 助 対 象 の 改 善 事 業 ( 耐 震 改 修 バリアフリー 改 修 規 模 増 し 改 修 など) したがって 耐 用 年 限 を 迎 えるまで 適 切 に 維 持 保 全 を 行 い 将 来 は 建 替 えを 行 わず 用 途 廃 止 とする 既 に 耐 用 年 限 の2 分 の1を 経 過 した 東 山 住 宅 桑 原 住 宅 は 維 持 保 全 ( 用 途 廃 止 候 補 ) とする また 広 沢 住 宅 についても 目 標 年 次 には 耐 用 年 限 の2 分 の1を 経 過 することとなるため 維 持 保 全 ( 用 途 廃 止 候 補 ) とする No 団 地 名 管 理 戸 数 構 造 階 数 住 棟 形 式 建 設 年 度 活 用 手 法 の 方 針 公 営 住 宅 改 良 住 宅 木 造 中 層 高 層 中 高 層 簡 易 低 層 1 大 畑 20 木 造 1F - S38 1963 用 途 廃 止 2 大 池 南 24 中 層 3F 片 廊 下 型 H7 1995 維 持 保 全 3 南 が 丘 第 2 25 中 層 5F 片 廊 下 型 H8 1996 維 持 保 全 4 西 山 1 号 棟 30 中 層 5F 片 廊 下 型 H10 1998 維 持 保 全 5 西 山 2 号 棟 65 中 層 5F 片 廊 下 型 H12 2000 維 持 保 全 6 西 山 3 号 棟 15 中 層 3F 片 廊 下 型 H13 2001 維 持 保 全 7 西 山 高 層 70 高 層 9F 片 廊 下 型 H15 2003 維 持 保 全 8 南 が 丘 団 地 70 中 高 層 3~7F 片 廊 下 型 H18 2006 維 持 保 全 9 東 山 住 宅 14 簡 易 2F - S50 1975 維 持 保 全 ( 用 廃 候 補 ) 10 桑 原 住 宅 6 簡 易 2F - S51 1976 維 持 保 全 ( 用 廃 候 補 ) 11 広 沢 住 宅 10 低 層 2F - S57 1982 維 持 保 全 ( 用 廃 候 補 ) - 17 -