◆ＪＲＥＩ固定インフォ　Ｎｏ１１◆◆〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

JREI 固 定 インフォ No11 日 本 不 動 産 研 究 所 からの 固 定 資 産 税 評 価 に 関 連 する 情 報 配 信 です 平 成 22 年 3 月 3 日 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 固 定 資 産 税 評 価 研 究 会 です 目 次 ======================================== 1. 第 1 回 税 制 調 査 会 専 門 家 委 員 会 が 開 催 される 2. 第 88 回 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 議 会 が 開 催 される 3. 国 交 省 が 地 価 LOOKレポート を 発 表 4. 国 交 省 が 平 成 20 年 度 企 業 の 土 地 取 得 状 況 等 に 関 する 調 査 結 果 を 公 表 5. 固 定 資 産 税 評 価 における 不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 ( 連 載 ) 第 4 回 判 例 からみる 固 定 資 産 税 評 価 における 標 準 宅 地 の 鑑 定 評 価 (その4) ============================================== 1. 第 1 回 税 制 調 査 会 専 門 家 委 員 会 が 開 催 される 2 月 24 日 ( 水 )に 第 1 回 税 制 調 査 会 専 門 家 委 員 会 が 開 催 され 専 門 家 委 員 会 と 小 委 員 会 の 検 討 課 題 と 運 営 につ いて 検 討 が 行 われました http://www.cao.go.jp/zei-cho/senmon/sen1kai.html 税 制 調 査 会 の 下 に 設 置 する 専 門 家 委 員 会 は 税 制 調 査 会 における 税 制 抜 本 改 革 実 現 に 向 けての 具 体 的 な ビジョンの 策 定 等 に 関 しての 助 言 を 行 うために 設 置 をし 中 長 期 的 な 税 制 抜 本 改 革 実 現 に 向 けての 具 体 的 なビ ジョンの 調 査 研 究 各 年 度 の 税 制 改 正 に 当 たって 必 要 な 調 査 研 究 等 を 行 います 専 門 家 委 員 会 は 神 野 直 彦 ( 関 西 学 院 大 学 教 授 )が 委 員 長 となり 11 人 の 委 員 で 構 成 されています また 専 門 家 委 員 会 の 下 に 税 制 調 査 会 が 直 面 する 改 革 課 題 について 論 点 整 理 を 進 めるために 次 の2つの 小 委 員 会 を 設 置 しています (1) 基 礎 問 題 検 討 小 委 員 会 専 門 家 委 員 会 における 検 討 の 準 備 のため 税 制 にかかる 基 礎 的 な 問 題 について 必 要 に 応 じ 専 門 的 実 務 的 な 見 地 から 調 査 検 討 を 行 います この 小 委 員 会 は 神 野 直 彦 が 委 員 長 となり 4 人 の 委 員 で 構 成 されていま す (2) 納 税 環 境 整 備 小 委 員 会

納 税 者 権 利 憲 章 ( 仮 称 )の 制 定 国 税 不 服 審 判 所 の 改 革 社 会 保 障 税 に 関 わる 番 号 制 度 の 導 入 等 につい て 専 門 的 実 務 的 な 見 地 から 検 討 を 行 います この 小 委 員 会 は 三 木 義 一 ( 立 命 館 大 学 教 授 )が 委 員 長 となり 8 人 の 委 員 で 構 成 されています NIKKEI-NET では 菅 直 人 副 総 理 財 務 相 が まずは 所 得 税 から 着 手 いただき 5~6 月 に 向 けて 色 々な 税 項 目 について 議 論 してほしい と 述 べ 所 得 税 改 革 を 先 行 して 検 討 するように 指 示 したと 報 道 しています http://www.nikkei.co.jp/news/seiji/20100225atfs2402s24022010.html また 専 門 家 委 員 会 の 検 討 内 容 は 政 府 が6 月 にまとめる 中 長 期 財 政 フレームに 反 映 する 方 針 ですが 焦 点 の 消 費 税 につきましては 言 及 するかどうかは 不 透 明 と 報 道 しています 2. 第 88 回 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 議 会 が 開 催 される 2 月 19 日 ( 金 )に 東 京 都 庁 におきまして 第 88 回 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 議 会 が 開 催 されました 今 回 は 平 成 22 年 度 土 地 及 び 家 屋 の 提 示 平 均 価 額 ( 案 ) についての 審 議 が 行 われ 報 告 事 項 として 平 成 22 年 度 における 宅 地 の 価 格 修 正 等 の 概 要 と 平 成 22 年 度 固 定 資 産 税 に 係 る 税 制 改 正 ( 案 )の 概 要 の2つの 報 告 がありました 提 示 平 均 価 額 は 指 定 市 町 村 にあっては 総 務 大 臣 が 算 定 し 指 定 市 町 村 以 外 の 市 町 村 にあっては 指 定 市 町 村 の 提 示 平 均 価 額 を 参 考 として 都 道 府 県 知 事 が 算 出 することになっています 東 京 都 では 市 町 村 間 の 評 価 の 均 衡 を 図 るため 都 知 事 の 諮 問 機 関 である 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 議 会 において 審 議 をし 了 承 を 得 たうえで 指 定 市 町 村 以 外 の 市 町 村 長 に 決 定 通 知 を 行 っています なお この 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 議 会 には 当 研 究 所 の 理 事 総 務 部 長 の 河 合 芳 樹 が 学 識 経 験 者 として 委 員 に 就 任 しております

------------------------------------------------------------------------------------------ 3. 国 交 省 が 地 価 LOOKレポート を 発 表 国 土 交 通 省 は 2 月 24 日 ( 水 )に 平 成 21 年 第 4 四 半 期 ( 平 成 21 年 10 月 1 日 ~ 平 成 22 年 1 月 1 日 ) 主 要 都 市 の 高 度 利 用 地 地 価 動 向 報 告 ( 地 価 LOOKレポート)を 発 表 しました http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/lookreport20100224.html 主 要 都 市 の 高 度 利 用 地 地 価 動 向 報 告 は 主 要 都 市 の 地 価 動 向 を 先 行 的 に 表 しやすい 高 度 利 用 地 等 の 地 区 について 四 半 期 毎 に 地 価 動 向 を 把 握 することにより 先 行 的 な 地 価 動 向 を 明 らかにすることを 目 的 とするもので す 当 研 究 所 が 調 査 機 関 として 国 交 省 より 受 託 しており 全 国 134 人 の 不 動 産 鑑 定 士 が 対 象 地 区 の 不 動 産 市 場 の 動 向 に 関 する 情 報 を 収 集 し さらに 不 動 産 鑑 定 評 価 手 法 による 地 価 動 向 の 把 握 を 行 うもので あります 今 回 の 報 告 としましては 前 回 調 査 に 引 き 続 き 調 査 した150 地 区 のうちほぼ 全 ての144 地 区 で 依 然 として 下 落 している 傾 向 にありますが 変 動 率 区 分 がプラス 方 向 ( 下 落 幅 が 縮 小 する 方 向 )へ 移 行 した 地 区 が26 地 区 マ イナス 方 向 ( 下 落 幅 が 拡 大 する 方 向 )へ 移 行 した 地 区 は8 地 区 となり 上 昇 地 区 が1 地 区 現 れ 横 這 い 地 区 が 前 回 の3 地 区 から5 地 区 に 増 えました この 結 果 を 受 けて 国 交 省 では 景 気 の 低 迷 を 反 映 した 低 調 な 土 地 需 要 オフィスビル 等 における 空 室 率 の 上 昇 賃 料 の 下 落 による 収 益 力 の 低 下 等 を 背 景 に 依 然 として 下 落 基 調 が 続 いていますが 一 方 で 景 気 の 持 ち 直 しへの 期 待 在 庫 価 格 調 整 の 進 展 等 から 総 じて 引 き 続 き 下 落 幅 の 縮 小 傾 向 が 見 られました と 総 合 判 断 を しています なお 上 昇 に 転 じた 地 区 は 池 袋 東 口 地 区 ( 東 京 都 区 部 )であり 三 越 跡 地 へのヤマダ 電 機 の 出 店 が 影 響 して いるものとみられます また 横 這 い 地 区 は 佃 月 島 ( 東 京 都 区 部 ) 池 袋 西 口 ( 東 京 都 区 部 ) 武 蔵 小 杉 ( 川 崎 市 ) 新 百 合 ヶ 丘 ( 川 崎 市 ) 鹿 児 島 中 央 駅 ( 鹿 児 島 市 )の5 地 点 でした 東 京 圏 の 一 部 地 区 で 上 昇 又 は 横 這 いに 転 じた 理 由 として 国 交 省 では 駅 接 近 の 商 業 店 舗 の 活 況 等 による 繁 華 性 の 向 上 マンション 用 地 需 要 の 顕 在 化 によるもの と 判 断 しています ------------------------------------------------------------------------------------------ 4. 国 交 省 が 平 成 20 年 度 企 業 の 土 地 取 得 状 況 等 に 関 する 調 査 結 果 を 公 表

国 土 交 通 省 は 2 月 19 日 ( 金 )に 平 成 20 年 度 企 業 の 土 地 取 得 状 況 等 に 関 する 調 査 結 果 ( 平 成 19 年 分 調 査 )の 概 要 を 公 表 しました http://www.mlit.go.jp/report/press/land03_hh_000072.html この 調 査 は 土 地 に 関 する 基 礎 資 料 整 備 の 一 環 として 企 業 の 土 地 所 有 等 の 実 態 を 把 握 するため 昭 和 48 年 より 実 施 しているもので 平 成 19 年 分 調 査 におきましては 資 本 金 1 億 円 以 上 の 全 民 間 法 人 を 対 象 として 往 復 郵 送 調 査 により 実 施 しているものです 土 地 所 有 の 状 況 としましては 平 成 20 年 1 月 1 日 時 点 におきまして 土 地 を 所 有 する 企 業 数 は10,734 社 で 回 答 のあった 企 業 のうち 土 地 を 所 有 する 企 業 の 割 合 は60.3%となっています このうち 事 業 用 資 産 を 所 有 して いる 企 業 は 全 体 の98.8%となり 業 種 としては 卸 売 業 が 最 も 高 くなっています また 売 却 を 目 的 としたたな 卸 資 産 を 所 有 する 企 業 は 全 体 の9.4%となり こちらの 業 種 としては 総 合 工 事 業 が 最 も 高 い 結 果 となっています 土 地 取 引 の 状 況 としましては 平 成 19 年 1 月 から12 月 末 までの1 年 間 に 企 業 が 取 得 した 土 地 面 積 は 8,520ha で この 土 地 面 積 のうち 事 業 用 資 産 が86.9% たな 卸 資 産 が13.1%を 占 めています また この1 年 間 で 企 業 が 売 却 した 土 地 面 積 は7,135ha で この 土 地 面 積 のうち 事 業 用 資 産 が73.1% たな 卸 資 産 が 26.9%を 占 めています 土 地 利 用 の 状 況 としましては 平 成 20 年 1 月 1 日 時 点 における 未 利 用 地 面 積 の 圏 域 別 の 分 布 状 況 は 事 業 用 資 産 では 全 体 の8 割 にあたる3 万 3 千 ha が 地 方 圏 に 分 布 し たな 卸 資 産 では 全 体 の6 割 にあたる8 千 8 百 ha が 地 方 圏 に 分 布 しています また 未 利 用 地 の 利 用 予 定 につきましては 事 業 用 資 産 では3 年 以 内 の 利 用 と3 年 後 以 降 の 利 用 がともに 1.9%であり たな 卸 資 産 では3 年 以 内 の 利 用 が6.8% 3 年 後 以 降 の 利 用 が3.0%となっています このように いずれの 資 産 の 未 利 用 地 につきましても 具 体 的 な 計 画 がない 土 地 が9 割 以 上 を 占 めているという 結 果 になってい ます

------------------------------------------------------------------------------------------ 5. 固 定 資 産 税 評 価 における 不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 ( 連 載 ) 第 4 回 判 例 からみる 固 定 資 産 税 評 価 における 標 準 宅 地 の 鑑 定 評 価 (その4) 第 1 回 では 最 高 裁 まで 争 われた3つの 土 地 評 価 に 関 する 判 例 を 紹 介 し 判 決 におけるポイントと 適 正 な 時 価 の 解 釈 についての 説 明 をいたしました また 第 2 回 では3つの 判 例 のうち 茅 沼 事 件 について さらに 第 3 回 では 赤 坂 事 件 について 固 定 資 産 税 評 価 の 実 務 面 から 特 に 留 意 すべき 事 項 についてご 説 明 いたしました 今 回 は 円 山 事 件 に 焦 点 をあててご 説 明 いたします 2. 固 定 資 産 評 価 審 査 棄 却 決 定 取 消 請 求 訴 訟 ( 円 山 事 件 ) ア. 東 京 地 裁 判 決 ( 平 成 13 年 3 月 30 日 言 渡 平 成 10 年 ( 行 ウ) 第 114 号 ) イ. 東 京 高 裁 判 決 ( 平 成 14 年 10 月 29 日 言 渡 平 成 13 年 ( 行 コ) 第 117 号 ) ウ. 最 高 裁 判 決 ( 平 成 18 年 7 月 7 日 言 渡 平 成 15 年 ( 行 ヒ) 第 30 号 東 京 都 渋 谷 区 円 山 町 の 土 地 を 所 有 する 原 告 が 平 成 9 年 度 の 固 定 資 産 評 価 ( 登 録 価 格 8 億 9 千 万 円 )を 不 服 とした 審 査 申 し 出 を 行 い 被 告 である 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 が 審 査 申 し 出 を 棄 却 する 旨 を 決 定 しまし た これを 不 服 として 裁 判 となったわけです 第 1 審 ( 東 京 地 裁 判 決 )では 原 告 側 の 不 動 産 鑑 定 士 の 鑑 定 評 価 額 (4 億 7 千 万 円 )を 支 持 し 審 査 申 し 出 を 棄 却 する 決 定 を 取 り 消 しました また 第 2 審 ( 東 京 高 裁 判 決 )では 固 定 資 産 税 の 課 税 標 準 となるべき 適 正 な 時 価 は 値 上 がり 益 や 将 来 の 収 益 の 現 在 価 値 を 含 まない 当 該 年 度 における 収 益 を 基 準 に 資 本 還 元 した 価 格 によって 算 定 されねばならないと して 登 録 価 格 のうち 訴 訟 対 象 地 の 鑑 定 評 価 書 に 基 づく 収 益 価 格 (4 億 4 千 万 円 )を 超 える 部 分 について 固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 の 審 査 申 出 の 棄 却 決 定 を 取 り 消 す 判 決 となりました これに 対 し 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 は 適 正 な 時 価 とは 正 常 な 条 件 の 下 に 成 立 する 当 該 土 地 の 取 引 価 格 すなわち 客 観 的 交 換 価 値 をいう と 判 示 した 茅 沼 訴 訟 の 判 決 に 抵 触 するものであり 破 棄 されるべ きであると 同 時 に 固 定 資 産 税 評 価 を 収 益 還 元 価 格 により 求 めるのは 現 実 的 には 困 難 である と 上 告 しました 一 方 被 上 告 人 は 収 益 還 元 価 格 により 固 定 資 産 税 評 価 を 求 めることは 困 難 とする 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 の 主 張 は 評 価 の 実 態 から 乖 離 したものであると 主 張 しました

両 者 の 主 張 に 対 して 最 高 裁 の 下 した 判 決 は 以 下 のとおりです 固 定 資 産 税 は 土 地 の 資 産 価 値 に 着 目 し その 所 有 という 事 実 に 担 税 力 を 認 めて 課 する 一 種 の 財 産 税 であっ て 個 々の 土 地 の 収 益 性 の 有 無 にかかわらず 所 有 者 に 課 するものである 適 正 な 時 価 とは 正 常 な 条 件 の 下 に 成 立 する 当 該 土 地 の 取 引 価 格 すなわち 客 観 的 交 換 価 値 をいうものと 解 され これと 異 なる 見 解 に 立 って 収 益 還 元 価 格 を 超 える 部 分 を 取 り 消 すべきものとした 高 裁 の 判 断 には 法 令 違 反 がある つまり 高 裁 における 東 京 都 固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 の 敗 訴 部 分 を 破 棄 すると 同 時 に 登 録 価 格 が 客 観 的 な 交 換 価 値 及 び 固 定 資 産 評 価 基 準 によって 決 定 される 価 格 を 上 回 るものでないか 審 理 を 尽 くさせるために 本 件 を 高 裁 に 差 し 戻 しました 本 件 訴 訟 の 特 徴 は 適 正 な 時 価 の 意 義 について 争 われた 点 にあります 高 裁 において 適 正 な 時 価 は 収 益 還 元 価 格 を 上 限 に 算 定 されるべきとして 本 件 土 地 の 収 益 還 元 価 格 査 定 の 根 拠 を 鑑 定 評 価 書 に 求 めたことに 大 きな 特 徴 が 認 められます 標 準 宅 地 の 鑑 定 評 価 は 費 用 性 ( 原 価 法 ) 市 場 性 ( 取 引 事 例 比 較 法 ) 収 益 性 ( 収 益 還 元 法 )の3 面 性 からの アプローチにより 鑑 定 評 価 額 を 決 定 していることから 鑑 定 評 価 書 の 記 載 内 容 や 説 明 責 任 が 今 後 より 重 要 にな っていくことを 示 唆 した 判 決 となっています 次 回 からは 所 要 の 補 正 と 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 について 説 明 いたします 情 報 配 信 サービス(このメール)について このメールの 内 容 等 に 関 するお 問 合 せは お 手 数 ですが 各 担 当 までお 願 い 申 し 上 げます また このメールの 記 事 を 許 可 なく 転 載 することを 禁 じます Copyright(C) Japan RealEstate Institute All rights reserved 編 集 発 行 : 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 http://www.reinet.or.jp/ システム 評 価 部 固 定 資 産 税 評 価 研 究 会 情 報 配 信 担 当 [TEL] 03-3503-5341 [FAX] 03-3503-4550 メールの 配 信 停 止 配 信 先 の 変 更 に 関 しては こちらにご 連 絡 をお 願 い 申 し 上 げます

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