N E W S R E L E A S E 100-0005 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 2-1-1 明 治 安 田 生 命 ビル 18F T 03 5288 9288 www.cbre.co.jp Twitter: @cbrejapan 2015 年 2 月 18 日 お 問 い 合 わせ 先 : CBRE コーポレートコミュニケーション 03-5288-9283 CBRE 不 動 産 投 資 家 調 査 : 東 京 オフィスの 期 待 利 回 りは 2003 年 調 査 開 始 来 の 最 低 水 準 に 2014 年 の 取 得 総 額 は 4.7 兆 円 で 前 年 4.6 兆 円 を 上 回 る CBRE( 日 本 本 社 : 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 )は 本 日 第 46 回 不 動 産 投 資 に 関 するアンケート (CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment 以 下 本 調 査 )の 最 新 調 査 結 果 を 発 表 しました 本 調 査 は 期 待 利 回 り 水 準 等 の 不 動 産 投 資 の 最 新 動 向 を 把 握 するため 不 動 産 投 資 家 に 対 して 四 半 期 毎 に 実 施 しているアンケート 調 査 で 今 回 は 2015 年 1 月 に 不 動 産 投 資 に 関 わる 217 名 の 方 を 対 象 に 実 施 し 147 名 から 回 答 を 得 て 集 計 したものです( 調 査 概 要 は 8 ページに 記 載 ) また 2014 年 第 4 四 半 期 の 収 益 不 動 産 の 売 買 市 場 動 向 (Japan Investment MarketView)も 合 わせて 発 表 しています 注 目 動 向 オフィス( 東 京 大 手 町 )の 期 待 利 回 りは 2014 年 10 月 調 査 時 ( 以 下 前 期 ) 比 5 ベーシスポイ ント( 以 下 bps) 低 下 の 3.90%となり 2003 年 調 査 開 始 以 来 の 最 低 水 準 期 に 並 ぶ 東 京 の 期 待 利 回 りは 賃 貸 マンション 商 業 で 前 期 比 5~10bps 低 下 ホテル 倉 庫 は 横 ばい CBRE 短 観 ( 東 京 の A クラスビル): NOI DI は 今 期 7 ポイント 減 少 するも 見 通 しは 引 き 続 き 上 昇 傾 向 CBRE 短 観 ( 首 都 圏 大 型 マルチテナント 型 物 流 施 設 ): 期 待 利 回 り DI が 10 ポイント 悪 化 Q4 の 取 引 総 額 は 海 外 投 資 家 の 大 型 取 引 により 前 年 同 期 比 47% 増 加 の 1.6 兆 円 2014 年 は 前 年 比 3.5% 増 の 4.7 兆 円 に 期 待 利 回 り: 東 京 のオフィスは2003 年 調 査 開 始 以 来 の 最 低 水 準 期 に 並 ぶ 2015 年 1 月 期 ( 以 下 今 期 ) 東 京 主 要 部 の 期 待 利 回 り(NOI* 1 ベース)の 平 均 値 は オフィス 賃 貸 マン ション 商 業 で 前 期 比 5~10bpsの 低 下 ホテル 倉 庫 は 横 ばいとなりました 利 回 りが 最 も 低 かった セクターは オフィス( 大 手 町 ) で 前 期 比 5bps 低 下 して3.90%と2003 年 7 月 の 調 査 開 始 以 来 の 最 低 水 準 (2007 年 7 月 期 時 点 )に 並 びました ホテル( 主 要 5 区 運 営 委 託 型 ) 倉 庫 ( 首 都 圏 湾 岸 マルチテナント 型 ) の 利 回 りが 前 期 比 横 ばいにとどまったことについては 今 期 はキャップレートの 一 段 の 低 下 を 示 唆 す るような 大 型 案 件 が 少 なかったことが 背 景 と 考 えられます 一 方 東 京 以 外 の 都 市 におけるオフィスの 期 待 利 回 りは が 前 期 比 20bps 低 下 名 古 屋 は8bps 低 下 したほか 札 幌 仙 台 も3~7bps 低 下 し ており 地 方 都 市 の 期 待 利 回 りも 引 き 続 き 低 下 傾 向 にあります * 1 NOI: 減 価 償 却 前 税 引 前 の 純 収 益 不 動 産 より 得 られる 総 収 入 から 総 費 用 ( 減 価 償 却 費 を 除 く)を 控 除 した 額
CBRE 短 観 : 期 待 利 回 り DIは 全 セクターで 悪 化 するも 投 資 意 欲 は 引 き 続 き 堅 調 CBRE News Release Page 2 オフィス(Aクラスビル)について 不 動 産 取 引 量 売 買 取 引 価 格 NOI ( 物 流 施 設 は 賃 料 と 空 室 率 ) 期 待 利 回 り 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 投 融 資 取 組 スタンス の6 項 目 に 関 して 尋 ねた 回 答 結 果 (DI* 2 として 集 計 )では 3カ 月 前 と 比 べた 最 近 ( 回 答 時 点 ) の 状 況 について 改 善 したのは 売 買 取 引 価 格 ( 対 前 期 比 3ポイント 改 善 ) 不 動 産 取 引 量 ( 同 1ポイント 改 善 )の2 項 目 でした なお 他 の4 項 目 については NOI は 対 前 期 比 7ポイント 悪 化 期 待 利 回 り は 同 6ポイント 悪 化 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 は 同 1ポイント 悪 化 投 融 資 取 組 スタンス は 横 ばいでした オフィス(Aクラスビル 以 外 )については オフ ィス(Aクラスビル)と 同 様 に 期 待 利 回 り が 対 前 期 比 5ポイント 悪 化 NOI も 同 1ポイント 悪 化 しましたが 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 が 同 4ポイント 改 善 投 融 資 取 組 スタンス も 同 3ポイント 改 善 しています 一 方 物 流 施 設 (マルチテナント 型 )については 改 善 したのは 不 動 産 取 引 量 ( 対 前 期 比 5ポイント 改 善 ) 空 室 率 ( 同 3ポイント 改 善 )の2 項 目 でした 今 期 の 期 待 利 回 り は 全 セクターについて 低 下 する という 回 答 が 減 少 し DIは 悪 化 しました 一 方 オ フィス(Aクラスビル)について NOI のDIは 今 期 悪 化 しましたが 将 来 の 見 通 しのDIは 引 き 続 き 現 在 の DIより 高 く 賃 料 上 昇 への 期 待 は 高 まっていると 推 察 されます なお 物 流 施 設 については5 項 目 でDIが 低 下 し 2015 年 下 期 に 見 込 まれている 大 型 供 給 への 懸 念 が 回 答 結 果 に 表 れたとみられます 売 買 市 場 : 海 外 投 資 家 による 大 型 取 引 が 2014 年 の 投 資 額 を 押 し 上 げ J-REIT による 取 引 や その 他 の 公 表 案 件 を CBRE が 集 計 したところ(10 億 円 以 上 の 取 引 IPO に 伴 う 取 得 を 除 く) 2014 年 Q4(10 月 ~12 月 )の 収 益 不 動 産 の 累 計 取 引 額 は 1 兆 5,940 億 円 前 年 同 期 比 47% 増 となり 2014 年 中 の 四 半 期 の 取 引 額 としては 最 も 高 い 水 準 になりました パシフィックセンチュリープレ イス 丸 の 内 を GIC が 約 1,700 億 円 で 取 得 したとされる 取 引 など 海 外 投 資 家 による 大 型 物 件 の 取 得 が 相 次 いだことで 結 果 として 2014 年 の 総 投 資 額 も 増 加 し 前 年 を 上 回 る 4 兆 7,230 億 円 となりました 海 外 投 資 家 の 取 得 総 額 をみると 取 得 総 額 は 1 兆 円 売 却 総 額 は 1.3 兆 円 で 取 得 総 額 売 却 総 額 ともに 前 年 の 約 2 倍 に 達 しています 海 外 投 資 家 の 取 得 額 の 全 体 に 占 める 割 合 は 23%となり J-REIT の 25% に 迫 る 規 模 にまで 上 昇 しました 都 心 を 中 心 に 物 件 の 不 足 感 が 高 まる 中 投 資 家 はオフィス 以 外 のアセットや 地 方 都 市 にも 検 討 対 象 を 拡 大 しています ホテルについては 訪 日 外 国 人 の 増 加 を 背 景 に 投 資 家 からの 需 要 は 強 く 2014 年 の 取 得 件 数 は 前 年 比 26% 増 加 しました 物 流 施 設 は GLP 東 京 Ⅱ (GLP 投 資 法 人 が 361 億 円 NOI 利 回 り 4.5%で 取 得 )などの 大 型 案 件 もありましたが 2014 年 後 半 は 取 得 件 数 は 伸 びず 結 果 として 2014 年 通 年 の 取 得 件 数 は 前 年 に 比 べて 10% 減 少 しました ただし デベロッパーによる 物 流 施 設 開 発 用 地 の 投 資 は 引 き 続 き 活 発 な 動 きがみられています 名 古 屋 を 含 む 地 方 都 市 では J-REIT による 取 得 件 数 が 前 年 比 24% 増 加 しました 企 業 の 業 績 回 復 を 背 景 に 地 方 都 市 でもオフィス 需 要 が 堅 調 に 続 くと 予 想 されるため 2015 年 にはオフィスについても 本 格 的 に 地 方 への 投 資 分 散 が 進 展 する 可 能 性 が 高 いと 考 え られます 売 買 市 場 の 解 説 詳 細 は 2 月 18 日 発 刊 の ジャパンインベストメントマーケットビューQ4 2014 でご 覧 いた だけます http://www.cbre.co.jp/jp/research/pages/marketviews.aspx * 2 DI: 価 格 が 上 昇 すると 答 えた 回 答 者 の 割 合 (%)から 低 下 すると 答 えた 回 答 者 の 割 合 (%)を 引 いた 指 数 DI がゼロを 超 えると 価 格 が 上 昇 すると 答 えた 回 答 者 の 方 が 低 下 すると 答 えた 回 答 者 より 多 いことになる 当 DI は 本 調 査 結 果 の 公 表 項 目 ではない
Page 3 <NOI 期 待 利 回 り 推 移 > 8.00 (%) オフィス 7.50 7.00 6.50 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 ( 東 京 大 手 町 ) オフィス ( ) オフィス ( 名 古 屋 ) 賃 貸 マンション (ワンルーム 東 京 主 要 5 区 ) 賃 貸 マンション (ファミリー 東 京 城 南 / 城 西 ) 商 業 ( 銀 座 中 央 通 り) ホテル ( 運 営 委 託 型 東 京 主 要 5 区 ) 倉 庫 (マルチテナント 首 都 圏 湾 岸 部 ) <CBRE 短 観 DI 推 移 グラフ 東 京 > (%ポイント) 90 改 善 する 60 30 Aクラスビル 今 回 の 調 査 1 不 動 産 取 引 量 2 売 買 取 引 価 格 3NOI 4 期 待 利 回 り 0 5 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 6 投 融 資 取 組 スタンス -30-60 -90 悪 化 する (%ポイント) 物 流 施 設 (マルチテナント 型 ) 90 改 善 する 60 30 0 今 回 の 調 査 1 不 動 産 取 引 量 2 売 買 取 引 価 格 3 賃 料 4 空 室 率 5 期 待 利 回 り 6 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 7 投 融 資 取 組 スタンス -30 悪 化 する
Page 4 <グラフデータ> オフィス (%) 東 京 名 古 屋 実 施 時 期 ( 大 手 町 ) ( 全 体 ) ( 全 体 ) 下 限 上 限 平 均 下 限 上 限 平 均 下 限 上 限 平 均 第 16 回 2007/7 3.80 ~ 4.00 3.90 5.20 ~ 5.60 5.40 5.25 ~ 5.50 5.38 第 17 回 2007/10 3.80 ~ 4.00 3.90 5.20 ~ 5.70 5.45 5.20 ~ 5.50 5.35 第 18 回 2008/1 3.80 ~ 4.00 3.90 5.10 ~ 5.30 5.20 5.15 ~ 5.50 5.33 第 19 回 2008/4 3.80 ~ 4.00 3.90 5.30 ~ 5.50 5.40 5.45 ~ 5.60 5.53 第 20 回 2008/7 4.00 ~ 4.20 4.10 5.50 ~ 5.80 5.65 5.50 ~ 5.80 5.65 第 21 回 2008/10 4.20 ~ 4.50 4.35 5.70 ~ 6.05 5.88 5.80 ~ 6.20 6.00 第 22 回 2009/1 4.20 ~ 4.70 4.45 6.00 ~ 6.50 6.25 6.10 ~ 6.50 6.30 第 23 回 2009/4 4.30 ~ 4.75 4.53 6.15 ~ 6.70 6.43 6.40 ~ 7.00 6.70 第 24 回 2009/7 4.50 ~ 4.80 4.65 6.33 ~ 6.95 6.64 6.50 ~ 7.00 6.75 第 25 回 2009/10 4.50 ~ 4.80 4.65 6.50 ~ 7.00 6.75 6.75 ~ 7.10 6.93 第 26 回 2010/1 4.50 ~ 4.80 4.65 6.50 ~ 7.00 6.75 6.78 ~ 7.15 6.96 第 27 回 2010/4 4.50 ~ 4.75 4.63 6.50 ~ 6.90 6.70 6.60 ~ 7.00 6.80 第 28 回 2010/7 4.30 ~ 4.70 4.50 6.50 ~ 6.95 6.73 6.70 ~ 7.10 6.90 第 29 回 2010/10 4.30 ~ 4.70 4.50 6.50 ~ 7.00 6.75 6.70 ~ 7.10 6.90 第 30 回 2011/1 4.40 ~ 4.70 4.55 6.50 ~ 7.00 6.75 6.70 ~ 7.10 6.90 第 31 回 2011/4 4.30 ~ 4.70 4.50 6.50 ~ 6.90 6.70 6.70 ~ 7.10 6.90 第 32 回 2011/7 4.30 ~ 4.70 4.50 6.50 ~ 6.80 6.65 6.50 ~ 7.10 6.80 第 33 回 2011/10 4.30 ~ 4.70 4.50 6.50 ~ 6.80 6.65 6.50 ~ 7.00 6.75 第 34 回 2012/1 4.30 ~ 4.60 4.45 6.50 ~ 6.80 6.65 6.60 ~ 7.00 6.80 第 35 回 2012/4 4.30 ~ 4.60 4.45 6.40 ~ 6.75 6.58 6.60 ~ 7.00 6.80 第 36 回 2012/7 4.30 ~ 4.60 4.45 6.40 ~ 6.80 6.60 6.50 ~ 7.00 6.75 第 37 回 2012/10 4.30 ~ 4.60 4.45 6.40 ~ 6.70 6.55 6.50 ~ 7.00 6.75 第 38 回 2013/1 4.28 ~ 4.50 4.39 6.20 ~ 6.70 6.45 6.50 ~ 6.80 6.65 第 39 回 2013/4 4.20 ~ 4.50 4.35 6.10 ~ 6.50 6.30 6.50 ~ 6.80 6.65 第 40 回 2013/7 4.20 ~ 4.50 4.35 6.00 ~ 6.50 6.25 6.40 ~ 6.70 6.55 第 41 回 2013/10 4.00 ~ 4.40 4.20 6.00 ~ 6.50 6.25 6.28 ~ 6.65 6.46 第 42 回 2014/1 4.00 ~ 4.30 4.15 6.00 ~ 6.45 6.23 6.30 ~ 6.60 6.45 第 43 回 2014/4 4.00 ~ 4.25 4.13 5.95 ~ 6.20 6.08 6.20 ~ 6.50 6.35 第 44 回 2014/7 4.00 ~ 4.20 4.10 5.75 ~ 6.10 5.93 6.10 ~ 6.40 6.25 第 45 回 2014/10 3.80 ~ 4.10 3.95 5.70 ~ 6.00 5.85 6.00 ~ 6.25 6.13 第 46 回 2015/1 3.80 ~ 4.00 3.90 5.50 ~ 5.80 5.65 5.90 ~ 6.20 6.05 * 平 均 値 はレンジ 下 限 値 と 上 限 値 の 平 均 賃 貸 マンション 商 業 ホテル 倉 庫 (%) ワンルーム ファミリー 商 業 ホテル マルチテナント 実 施 時 期 ( 東 京 主 要 5 区 ) ( 東 京 城 南 城 西 ) ( 銀 座 中 央 通 り) ( 東 京 主 要 5 区 運 営 委 託 型 ) ( 首 都 圏 湾 岸 部 ) 下 限 上 限 平 均 下 限 上 限 平 均 下 限 上 限 平 均 下 限 上 限 平 均 下 限 上 限 平 均 第 16 回 2007/7 第 17 回 2007/10 4.50 ~ 5.10 4.80 4.90 ~ 5.25 5.08 第 18 回 2008/1 4.73 ~ 5.30 5.02 5.00 ~ 5.40 5.20 第 19 回 2008/4 5.00 ~ 5.50 5.25 5.00 ~ 5.50 5.25 第 20 回 2008/7 5.30 ~ 5.75 5.53 5.30 ~ 5.90 5.60 第 21 回 2008/10 5.50 ~ 6.20 5.85 5.70 ~ 6.50 6.10 第 22 回 2009/1 6.00 ~ 6.50 6.25 6.00 ~ 6.50 6.25 4.25 ~ 4.90 4.58 6.20 ~ 7.40 6.80 6.00 ~ 6.50 6.25 第 23 回 2009/4 6.00 ~ 6.50 6.25 6.10 ~ 6.73 6.41 4.50 ~ 5.00 4.75 6.90 ~ 7.83 7.36 6.00 ~ 6.80 6.40 第 24 回 2009/7 6.00 ~ 6.50 6.25 6.00 ~ 6.75 6.38 4.50 ~ 5.10 4.80 6.90 ~ 7.70 7.30 6.00 ~ 6.90 6.45 第 25 回 2009/10 6.00 ~ 6.55 6.28 6.00 ~ 6.70 6.35 4.60 ~ 5.10 4.85 7.00 ~ 7.80 7.40 6.13 ~ 6.90 6.52 第 26 回 2010/1 6.00 ~ 6.50 6.25 6.00 ~ 6.55 6.28 4.70 ~ 5.20 4.95 7.00 ~ 7.90 7.45 6.17 ~ 6.95 6.56 第 27 回 2010/4 5.80 ~ 6.20 6.00 5.90 ~ 6.30 6.10 4.55 ~ 5.15 4.85 6.90 ~ 7.75 7.33 6.05 ~ 6.85 6.45 第 28 回 2010/7 5.80 ~ 6.00 5.90 5.80 ~ 6.20 6.00 4.60 ~ 5.00 4.80 6.80 ~ 7.50 7.15 6.00 ~ 6.55 6.28 第 29 回 2010/10 5.50 ~ 6.00 5.75 5.70 ~ 6.20 5.95 4.50 ~ 5.00 4.75 6.50 ~ 7.50 7.00 6.00 ~ 6.50 6.25 第 30 回 2011/1 5.50 ~ 6.00 5.75 5.60 ~ 6.10 5.85 4.50 ~ 5.00 4.75 6.80 ~ 7.50 7.15 6.00 ~ 6.50 6.25 第 31 回 2011/4 5.50 ~ 6.00 5.75 5.60 ~ 6.00 5.80 4.50 ~ 5.00 4.75 6.80 ~ 7.30 7.05 6.05 ~ 6.50 6.28 第 32 回 2011/7 5.50 ~ 6.00 5.75 5.50 ~ 6.00 5.75 4.50 ~ 5.00 4.75 6.70 ~ 7.20 6.95 6.00 ~ 6.50 6.25 第 33 回 2011/10 5.40 ~ 6.00 5.70 5.50 ~ 6.00 5.75 4.50 ~ 5.00 4.75 6.50 ~ 7.00 6.75 6.00 ~ 6.50 6.25 第 34 回 2012/1 5.40 ~ 5.80 5.60 5.50 ~ 6.00 5.75 4.50 ~ 4.95 4.73 6.50 ~ 7.05 6.78 5.90 ~ 6.30 6.10 第 35 回 2012/4 5.30 ~ 5.80 5.55 5.50 ~ 6.00 5.75 4.50 ~ 4.90 4.70 6.50 ~ 7.00 6.75 5.80 ~ 6.30 6.05 第 36 回 2012/7 5.20 ~ 5.70 5.45 5.30 ~ 5.80 5.55 4.50 ~ 5.00 4.75 6.40 ~ 7.00 6.70 5.60 ~ 6.20 5.90 第 37 回 2012/10 5.20 ~ 5.70 5.45 5.30 ~ 5.80 5.55 4.50 ~ 4.95 4.73 6.35 ~ 7.00 6.68 5.50 ~ 6.20 5.85 第 38 回 2013/1 5.15 ~ 5.50 5.33 5.30 ~ 5.70 5.50 4.50 ~ 4.90 4.70 6.30 ~ 6.90 6.60 5.50 ~ 6.00 5.75 第 39 回 2013/4 5.10 ~ 5.50 5.30 5.20 ~ 5.60 5.40 4.40 ~ 4.75 4.58 6.25 ~ 6.80 6.53 5.50 ~ 6.00 5.75 第 40 回 2013/7 5.00 ~ 5.40 5.20 5.20 ~ 5.50 5.35 4.40 ~ 4.70 4.53 6.08 ~ 6.60 6.33 5.40 ~ 5.90 5.65 第 41 回 2013/10 5.00 ~ 5.30 5.15 5.10 ~ 5.50 5.30 4.30 ~ 4.69 4.50 6.00 ~ 6.50 6.25 5.40 ~ 5.90 5.65 第 42 回 2014/1 5.00 ~ 5.30 5.15 5.00 ~ 5.40 5.20 4.20 ~ 4.60 4.40 6.00 ~ 6.50 6.25 5.40 ~ 5.80 5.60 第 43 回 2014/4 4.90 ~ 5.25 5.08 5.00 ~ 5.40 5.20 4.20 ~ 4.50 4.35 5.90 ~ 6.40 6.15 5.28 ~ 5.65 5.46 第 44 回 2014/7 4.80 ~ 5.10 4.95 4.90 ~ 5.28 5.09 4.00 ~ 4.30 4.15 5.85 ~ 6.30 6.08 5.10 ~ 5.60 5.35 第 45 回 2014/10 4.75 ~ 5.05 4.90 4.90 ~ 5.20 5.05 4.00 ~ 4.30 4.15 5.50 ~ 6.00 5.75 5.00 ~ 5.50 5.25 第 46 回 2015/1 4.70 ~ 5.00 4.85 4.80 ~ 5.10 4.95 3.90 ~ 4.20 4.05 5.50 ~ 6.00 5.75 5.00 ~ 5.50 5.25
Page 5 < 主 要 不 動 産 取 引 ( 主 体 別 取 引 額 )> (10 億 円 ) 国 内 投 資 家 (J-REIT) 国 内 投 資 家 (その 他 ) 海 外 投 資 家 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2013Q42014Q4 10 億 円 以 上 の 取 引 を 対 象 J-REITによるIPO 時 の 取 得 物 件 を 除 く 詳 しくは 日 本 国 内 ホームページ http://www.cbre.co.jp/jp/research/pages/cbre-quarterly-survey.aspx から 公 表 レポートをご 覧 ください
Page 6 本 調 査 では 公 表 項 目 以 外 にも 多 くの 項 目 を 調 査 しており 回 答 者 にのみ 全 ての 調 査 結 果 をご 提 供 し ています 詳 細 は 下 記 調 査 項 目 表 をご 参 照 下 さい セクター サブカテゴリー 立 地 調 査 項 目 オフィス 賃 貸 マンション トップクラス ワンルーム 大 手 町 日 比 谷 ~ 内 幸 町 虎 ノ 門 ~ 神 谷 町 溜 池 ~ 赤 坂 見 附 青 山 ~ 表 参 道 新 橋 浜 松 町 芝 日 本 橋 渋 谷 恵 比 寿 西 新 宿 神 田 ~ 九 段 周 辺 品 川 ( 港 南 口 ) 横 浜 ( 西 口 ) 大 宮 札 幌 仙 台 名 古 屋 ( 全 体 ) 名 古 屋 ( 名 駅 ) ( 全 体 ) ( 梅 田 ) 広 島 東 京 主 要 5 区 NOI NCF 利 回 り 1 オフィスビルの 評 価 手 法 想 定 投 資 期 間 権 利 形 態 遵 法 性 などが 想 定 条 件 と 異 なる 場 合 の 想 定 利 回 りとの 差 異 ( 不 定 期 に 実 施 ) NOI NCF 利 回 り 商 業 ファミリ- 向 け 都 心 型 専 門 店 ビル ロードサイド 型 SC マルチテナントビル 札 幌 仙 台 名 古 屋 東 京 城 南 城 西 地 区 札 幌 仙 台 名 古 屋 東 京 都 心 ターミナル 駅 近 く 東 京 近 郊 近 郊 名 古 屋 近 郊 札 幌 市 内 仙 台 市 内 市 内 東 京 銀 座 中 央 通 り 東 京 表 参 道 名 古 屋 栄 周 辺 御 堂 筋 沿 い 天 神 西 通 り 沿 い 東 京 主 要 5 区 JR 主 要 駅 政 令 指 定 都 市 県 庁 所 在 地 東 京 主 要 5 区 政 令 指 定 都 市 県 庁 所 在 地 首 都 圏 湾 岸 部 首 都 圏 内 陸 部 愛 知 首 都 圏 湾 岸 部 首 都 圏 内 陸 部 愛 知 賃 貸 マンションの 利 回 りを 判 断 する 際 にキャッシュフローに 含 める 項 目 ( 不 定 期 に 実 施 ) NOI NCF 利 回 り ホテル 運 営 委 託 型 NOI NCF 利 回 り 賃 貸 型 倉 庫 マルチテナント NOI NCF 利 回 り シングルテナント FF&Eの 維 持 更 新 に 必 要 な 金 額 としてどの 程 度 を 想 定 するか 想 定 賃 料 オフィスおよびインダストリアルマーケットに 関 し 下 記 の 時 点 の 変 化 をDI(ディフュージョン インデックス)で 観 測 短 期 不 動 産 マーケット 観 測 調 査 (CBRE 短 観 ) トピック 設 問 2 オフィス: 東 京 主 要 5 区 を 中 心 とするオフィス 街 として 成 熟 度 または 将 来 性 が 高 い 地 域 のAクラスビルとAクラスビル 以 外 につい て 最 近 3カ 月 先 半 年 先 1 年 先 2 年 先 の 変 化 を 観 測 インダストリアル: 首 都 圏 ( 東 京 都 千 葉 県 埼 玉 県 神 奈 川 県 )の 大 型 マルチテナント 型 シングルテナント 型 物 流 施 設 につ いて 最 近 半 年 先 1 年 先 2 年 先 までの 変 化 を 観 測 不 動 産 市 場 において その 時 々で 話 題 になる 事 柄 や 出 来 事 をテーマを 設 問 として 設 定 1 利 回 りについて NOI 利 回 り : 中 央 値 平 均 値 最 大 値 最 小 値 標 準 偏 差 それぞれの 下 限 上 限 値 NCF 利 回 り : 中 央 値 平 均 値 最 大 値 最 小 値 標 準 偏 差 それぞれの 下 限 上 限 値 * 設 問 によっては 回 答 者 属 性 別 の 集 計 あり 2 トピック 設 問 について CBREアジアパシフィックリサーチで 実 施 の 海 外 投 資 に 関 する 不 動 産 投 資 家 調 査 をトピック 設 問 とした
CBRE Quarterly Survey 調 査 の 概 要 について 1. 調 査 目 的 期 待 利 回 り 水 準 等 の 把 握 に 資 する 参 考 データの 収 集 分 析 のため CBRE News Release Page 7 2. 調 査 方 法 及 び 調 査 期 間 メールにより 送 付 2015 年 1 月 8 日 ~1 月 23 日 (ただし 締 め 切 り 後 に 到 着 した 回 答 についても 集 計 対 象 とした) 3. 調 査 対 象 及 び 回 収 率 対 象 者 数 :217 名 ( 社 数 :194 社 ) 回 答 者 数 :147 名 ( 社 数 :147 社 ) 回 収 率 :67.7%( 社 数 回 収 率 75.8%) 4. ご 回 答 者 の 属 性 アレンジャー レンダー(シニアを 主 とする) レンダー(メザニンを 主 とする) デベロッパー 不 動 産 賃 貸 アセットマネージャー(J-REIT を 主 とする) アセットマネージャー(J-REIT 以 外 を 主 とする) エクイティ 投 資 家 その 他 5. 調 査 結 果 の 公 表 について 本 レポートでは 調 査 実 施 項 目 のうち 一 部 の 結 果 のみ 公 表 CBRE について CBRE グループ(NYSE:CBG)は フォーチュン 500 や S&P 500 にランクされ ロサンゼルスを 本 拠 とする 世 界 最 大 の 事 業 用 不 動 産 サービスおよび 投 資 顧 問 会 社 です(2014 年 の 売 上 ベース) 全 世 界 で 52,000 人 を 超 える 従 業 員 370 カ 所 以 上 の 拠 点 ( 系 列 会 社 および 提 携 先 は 除 く)を 有 し 不 動 産 オーナー 投 資 家 オキュパイアーに 対 し 幅 広 いサービスを 提 供 しています 不 動 産 売 買 賃 貸 借 の 戦 略 的 アドバイスおよび 取 引 業 務 コーポレートサービス プ ロパティマネジメント ファシリティマネジメント プロジェクトマネジメント 事 業 用 不 動 産 ローン 不 動 産 鑑 定 評 価 不 動 産 開 発 サービス 不 動 産 投 資 マネジメント リサーチ コンサルティングを 主 要 業 務 としています 詳 細 につきまして は 日 本 国 内 ホームページおよび 公 式 Twitter アカウント:@cbrejapan をご 参 照 ください 免 責 事 項 : 本 文 書 は 貴 社 の 責 任 と 判 断 で 利 用 いただくものであり 弊 社 は 貴 社 又 は 第 三 者 が 本 文 書 に 基 づい て 行 われた 検 討 判 断 意 思 決 定 及 びその 結 果 について 法 律 構 成 請 求 原 因 の 如 何 を 問 わず 一 切 の 責 任 を 負 わ ないものとします