各 位 平 成 14 年 3 月 22 日 株 式 会 社 大 京 取 締 役 広 報 部 長 大 越 武 マンション 購 入 層 に 大 変 化! = 持 ち 家 層 がマンションを 求 めてきた= = 持 ち 家 の 買 い 替 え 層 が 増 えてきた= ~ 大 京 は 昨 年 9 月 より 6カ 月 連 続 で 前 年 比 20% 増 と 販 売 好 調 ~ 株 式 会 社 大 京 ( 本 社 : 東 京 都 渋 谷 区 社 長 : 長 谷 川 正 治 )マンション 事 業 カンパニー( 注 1.5ページ 参 照 )は ライオンズマンション をお 買 い 求 めになるお 客 さまの 動 向 を 調 査 分 析 した 結 果 マンション 購 入 層 に 大 変 化 が 現 れてきましたので お 知 らせいたします その 変 化 とは 1 持 ち 家 層 がマンションを 買 い 求 めてきたこと 2 持 ち 家 の 買 い 替 え 層 が 増 加 してきたこと の2 点 です こうしたお 客 さまの 変 化 は デフレ 時 代 におけるお 客 さまの 大 きな 特 徴 です 持 ち 家 の 買 い 替 え 層 が マンションを 求 めてきた 理 由 1.お 客 さまが 安 い 物 より いいマンションを 求 めてきた = 品 質 性 能 ism の 浸 透 2. 世 の 中 のお 金 (カネ)が 動 きだしたこと 3. 小 泉 内 閣 の 住 宅 金 融 公 庫 廃 止 などの 政 策 により 買 い 替 え 需 要 を 生 んでいること 4.これからのマンション 市 場 は 引 き 続 き 明 るいこと 1
1.お 客 さまが 安 い 物 より いいマンションを 求 めてきた = 品 質 性 能 ism の 浸 透 大 京 では 平 成 10 年 より マンションの 内 装 などの 一 部 だけしか 見 ることができ なかった 仮 設 のモデルルーム による 販 売 を 廃 止 して マンションの 基 礎 構 造 配 管 設 備 という 通 常 では 目 に 見 えないところまで 確 認 いただける 現 物 現 場 販 売 に 転 換 しました ライオンズマンション の 品 質 の 違 い を お 客 さまが 直 接 本 物 を 見 て 触 れて 確 認 いただくことが 可 能 となり 品 質 性 能 ism が 見 直 されています 軌 を 一 つにして お 客 さまは 国 が 指 定 した 第 3 者 機 関 の 客 観 的 な 評 価 を 受 けた 住 宅 性 能 評 価 書 付 きマンションを 購 入 する 時 代 となりました 大 京 では 平 成 12 年 4 月 に 施 行 された 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 する 法 律 ( 品 確 法 )に 基 づき 同 年 10 月 から 運 用 が 開 始 された 住 宅 性 能 表 示 制 度 に 業 界 でい ち 早 く 取 り 組 み ライオンズマンション の 全 物 件 を 国 が 指 定 する 第 3 者 機 関 の 客 観 的 評 価 を 受 けた 住 宅 性 能 評 価 書 付 きマンションとしております 大 京 のこうした 品 質 性 能 第 一 主 義 への 取 り 組 みについて 民 間 の 調 査 機 関 である ア トラクターズ ラボが 平 成 8 年 ~ 平 成 12 年 の5 年 間 で 発 売 された ファミリー 向 け マンションを 対 象 とした 価 格 調 査 ( 表 1)を 実 施 した 結 果 によると ライオンズマン ション の 大 京 が 相 場 に 比 べて 最 も 価 格 設 定 が 高 い という 結 果 になりました この 調 査 で 大 京 が 一 番 価 格 設 定 の 高 い 会 社 となったのも 土 地 の 高 品 質 建 物 の 高 品 質 すなわち 住 宅 性 能 評 価 書 の 取 得 や2 重 床 2 重 天 井 など 商 品 全 体 が 品 質 性 能 の 高 いものを 供 給 してきたからです その 結 果 消 費 者 は 価 格 の 安 いマンションよりも 品 質 の 良 いマンションを 求 めて きています つまり 消 費 者 はマンション 品 質 の 価 値 そのものに 向 ってきています これが 本 物 を 求 めるデフレ 時 代 の 大 きな 特 徴 です 2
-13 表 1.<マンション 事 業 者 の 価 格 設 定 分 析 > 相 場 より 高 い -5-4.9-4.7-3.3-2.9 住 友 不 動 産 鹿 島 三 井 不 動 産 住 友 商 事 4.3 4.7 4.8 5.3 6.7 6.9 野 村 不 動 産 -15-10 -5 大 京 0 5 10 (%) コ ールト クレスト 相 場 より 低 い リクルートコスモス オリックスリアルエステート シ ョイントコーホ レーション 興 和 不 動 産 アセ ル * 価 格 が 高 い 分 譲 業 者 は ブランド 力 に 優 れ 先 進 的 な 商 品 企 画 力 があり 販 売 期 間 を 長 めに 設 定 する 販 売 手 法 をとっている と 調 査 機 関 は 結 論 づけています ( アトラクタース ラホ 平 成 14.1.28 発 表 ) 大 京 の 品 質 性 能 ism の 実 践 が 数 字 となってハッキリと 現 れました 1( 土 地 の 品 質 が 良 い)= 同 じ 駅 から 徒 歩 10 分 でも 土 地 の 品 質 の 高 い 住 宅 地 の 方 にいって 土 地 を 買 うのが 当 社 のような 漢 字 名 の 会 社 その 反 対 に 路 線 価 の 安 い 駅 の 反 対 側 の 徒 歩 10 分 に 買 うのが カタカナ 名 の 会 社 です 2( 品 質 性 能 が 良 い)= ライオンズマンション の 全 てが 品 質 性 能 表 示 マン ション となっていることでもわかるとおり 建 築 構 造 の 品 質 性 能 環 境 対 策 地 域 共 生 などを 実 施 すれば 価 格 が 高 くなるのは 当 然 です 3( 部 屋 の 体 積 が 大 きい)= 専 有 床 面 積 についても 部 屋 の 広 さばかりでなく 階 高 天 井 高 を 確 保 して2 重 床 2 重 天 井 が 施 されており 部 屋 の 専 有 体 積 が 大 きいため コストのかけ 方 も 当 然 に 平 均 より 高 くなります 3
(お 客 さまの 具 体 的 な 購 入 事 例 ) 1 埼 玉 県 川 口 市 の ライオンズマンション の 購 入 事 例 (52 歳 手 持 ち 資 金 3,000 万 円 現 金 で 買 い 替 え 希 望 住 宅 性 能 評 価 書 付 きマンションを 理 由 にご 購 入 ) 土 地 付 き 一 戸 建 てを 希 望 するS 様 は 手 持 ち 資 金 3,000 万 円 ( 現 金 )で 住 宅 を 希 望 されており 土 地 を 購 入 し 建 物 を 建 てたいと 考 えていました そんな 中 ライオンズマンション に 来 場 され 住 宅 性 能 評 価 書 付 きマンショ ンの 魅 力 を 聞 く しかし 一 戸 建 てへの 憧 れは 消 えず 検 討 中 の 土 地 付 き 一 戸 建 て 住 宅 に 住 宅 性 能 評 価 書 を 付 けてもらう( 諸 費 用 20~30 万 円 はS 様 持 ち)ことを 条 件 に 仮 契 約 しました ところが 施 工 会 社 から 住 宅 性 能 評 価 書 は 取 得 できない との 回 答 があった そのため S 様 は 住 宅 性 能 評 価 書 付 きの ライオンズマンション をご 購 入 しま した 住 宅 性 能 評 価 書 (とくに 完 成 時 の 建 設 住 宅 性 能 評 価 書 )は どこの 会 社 で も 簡 単 に 取 得 できるものではないのです 4
2. 世 の 中 のお 金 (カネ)が 動 きだしたこと 第 2 番 目 の 理 由 は 世 の 中 のお 金 (カネ)が 動 きだしたことです つまり 1,400 兆 円 という 個 人 の 金 融 資 産 層 が 動 き 出 したということです それが 底 値 近 くにあって 今 後 の 資 産 保 全 になる マンション とか 金 (キン) とかに 向 かうという 動 きが 出 てきたことです マンション とか 金 (キン) は 株 などと 違 って 保 全 ができるのが 大 きな 特 徴 なのです ( 参 考 資 料 1 参 照 ) (お 客 さまの 具 体 的 な 購 入 事 例 ) 1 東 京 都 練 馬 区 の ライオンズマンション 購 入 事 例 (62 歳 資 産 運 用 で1 戸 現 金 購 入 ) ペイオフ 解 禁 をきっかけに 資 産 の 転 換 を 検 討 賃 貸 市 場 での ライオンズマン ション の 絶 対 的 な 人 気 と 住 みたいという 需 要 によりご 購 入 しました 2 東 京 都 八 王 子 市 の ライオンズマンション 購 入 事 例 (75 歳 と 51 歳 資 産 運 用 相 続 税 対 策 親 子 で8 戸 現 金 購 入 ) 3 年 前 にご 主 人 様 が 他 界 され 相 続 税 対 策 でお 母 様 (75 歳 )が5 戸 資 産 運 用 で 長 男 (51 歳 ) 夫 婦 が3 戸 の ライオンズマンション をご 購 入 しました 3 福 岡 県 福 岡 市 の ライオンズマンション 購 入 事 例 (59 歳 定 年 を 控 え 奥 様 の 出 身 地 で 住 宅 を 検 討 自 己 資 金 3,000 万 円 ) 定 年 を 控 え 奥 様 の 出 身 地 である 福 岡 市 で 住 宅 を 検 討 するため 2 日 間 で6 物 件 を 訪 問 される デフレ 経 済 下 における 資 産 性 の 高 い 住 宅 を 持 つ 意 味 ライオンズ マンション の 品 質 性 能 の 取 り 組 み 姿 勢 をご 理 解 いただき マンションを 資 産 とし て 選 択 いただきました 5
3. 小 泉 内 閣 の 住 宅 金 融 公 庫 廃 止 などの 政 策 により 買 い 替 え 需 要 を 生 んでいること 第 3 番 目 の 理 由 は 住 宅 金 融 公 庫 の 廃 止 により 中 低 所 得 者 ( 年 収 800 万 円 以 下 ) は 新 規 融 資 額 の 改 正 により 融 資 額 が 縮 小 されることで 大 きな 打 撃 を 受 けることにな ります 一 方 で 当 社 が 従 来 から 実 施 してきましたように 住 宅 金 融 公 庫 の 優 良 分 譲 住 宅 都 市 居 住 再 生 市 街 地 再 開 発 等 の 事 業 承 認 申 請 済 みのマンションでは 4 月 にな っても 従 来 どおりの 条 件 で 融 資 が 継 続 されるため 住 宅 金 融 公 庫 の 被 害 を 受 ける 層 が 変 わってきております 中 低 所 得 者 ( 年 収 800 万 円 以 下 )は 打 撃 を 受 けることとなり 高 額 所 得 者 は 買 い 替 え 需 要 となる ( 参 考 資 料 2 参 照 ) 6
4.これからのマンション 市 場 は 引 き 続 き 明 るいこと 最 後 は 1 都 市 再 生 および2 贈 与 税 や 相 続 税 など 税 制 改 正 の 機 運 の 高 まりにより 大 きな 需 要 が 今 後 出 てくることが 予 想 されることです その 対 応 はすでにとられていま す (1) 都 市 再 生 について 不 動 産 経 済 研 究 所 の 発 表 によると 首 都 圏 では 都 市 再 生 による 再 開 発 事 業 が 進 むことで 平 成 14 年 から 平 成 22 年 まで8 年 間 で 現 時 点 で 判 明 しているもの でも 約 8 万 戸 の 超 高 層 マンション(20 階 建 て 以 上 )が 販 売 される 予 定 (2) 贈 与 税 や 相 続 税 などの 税 制 改 正 機 運 の 高 まり 住 宅 取 得 目 的 の 贈 与 税 の 非 課 税 枠 ( 現 行 1 人 当 たり 年 550 万 円 )の 拡 大 および 相 続 税 の 改 正 が 現 在 検 討 中 ( 参 考 資 料 3 参 照 ) (お 客 さまの 具 体 的 な 購 入 事 例 ) 1 横 浜 市 の ライオンズマンション の 購 入 事 例 (84 歳 相 続 税 対 策 1 戸 現 金 購 入 ) 84 歳 のお 婆 様 でご 主 人 は 他 界 されており 不 動 産 は 所 有 アパート1 棟 ( 家 賃 収 入 60 万 円 / 月 ) テナントビル1 棟 ( 家 賃 収 入 30 万 円 / 月 ) ライオンズマンション 2 戸 ( 家 賃 収 入 20 万 円 / 月 )です それぞれ 相 続 発 生 時 には 長 男 長 女 次 女 と 相 続 先 が 決 まっていますが 次 女 用 に 後 10 万 円 / 月 の 家 賃 収 入 源 を 残 したいとのことで ご 購 入 いただく ( 注 1)マンション 事 業 カンパニーについて 大 京 では 平 成 14 年 1 月 1 日 付 で 社 内 分 社 化 (カンパニー 制 )を 実 施 し 大 京 グループを1マンション 事 業 カンパニー 2エステート 事 業 カンパニー 3キャピタル 事 業 &コントロール 部 門 カンパニーの3つの 社 内 カンパニーとしました マンション 事 業 カンパニーは ライオンズマンション の 販 売 マンションの 仲 介 マンションの 管 理 マンションの 賃 貸 等 を 担 当 するカンパニーです 以 上 この 件 に 関 するお 問 い 合 わせ 先 株 式 会 社 大 京 広 報 部 ( 伊 奈 奥 山 相 楽 )03-3475-3802 7
( 参 考 資 料 1) 2 月 の 全 国 で ライオンズマンション を 買 い 求 める 新 規 来 場 者 実 績 (4,435 名 の 分 析 から) 1 持 ち 家 のお 客 さまが 賃 貸 居 住 のお 客 さまをついに 逆 転! ライオンズマンション の 販 売 に 関 し 平 成 14 年 2 月 の ライオンズマンション を 買 い 求 める 新 規 来 場 者 数 は 持 ち 家 のお 客 さま(42%)が 賃 貸 居 住 のお 客 さま(40%) を 初 めて 上 回 ることとなりました 1 年 前 ( 平 成 13 年 2 月 )の 当 社 来 場 者 分 析 では 持 ち 家 のお 客 さま(35%) 賃 貸 居 住 のお 客 さま(45%)となっており 賃 貸 のお 客 さまの 方 が 10 ポイント 上 回 ってい ました それが 1 年 後 の 今 年 2 月 には 42%と7ポイント 増 え 賃 貸 は 45%から 40% と5ポイント 減 少 しました 2 年 齢 別 では 50 歳 以 上 の 持 ち 家 のお 客 さまと 20 歳 代 のお 客 さまが 増 加 また 年 齢 層 を 見 てみますと 50 歳 以 上 の 持 ち 家 のお 客 さま(25%)と 20 歳 代 の お 客 さま(20%)とが 増 加 し 30 歳 代 40 歳 代 のお 客 さまが 減 少 しています 1 年 前 ( 平 成 13 年 2 月 )の 当 社 来 場 者 分 析 では 50 歳 以 上 のお 客 さま(20%) 20 歳 代 のお 客 さま(16%)となっており 50 歳 以 上 のお 客 さまは5ポイント 20 歳 代 の お 客 さまは4ポイント 増 加 しました なお 30 代 のお 客 さまは 1 年 前 の 41%から6ポ イント 減 少 40 歳 代 のお 客 さまは1 年 前 の 20%から 微 減 となっています 3 年 収 別 では 1,000 万 円 以 上 の 層 と 300 万 円 以 下 のお 客 さまとが 増 加 さらに 年 収 別 で 見 てみますと 1,000 万 円 以 上 の 層 と 300 万 円 以 下 の 層 が 増 加 し ています 中 でも 首 都 圏 と 近 畿 圏 で 増 加 しました 8
( 参 考 資 料 2) 買 い 替 え 比 率 が 2 年 間 で 3.6 倍 増 に 急 増! ライオンズマンション をご 契 約 いただいた 人 の 買 い 替 え 契 約 による 比 率 が 年 々 高 まっており この2 年 間 で その 比 率 が 3.6 倍 の 18.7%にアップしました ( 平 成 14 年 2 月 時 点 ) 20% 16% 12% 8% 4% < 買 い 替 え 比 率 とLtoL 実 績 件 数 > 件 数 500 18.7% 400 300 10.9% 200 319 5.2% 198 100 LtoL 件 数 買 い 替 え 比 率 0% 12 年 3 月 期 13 年 3 月 期 14 年 3 月 期 0 (~2 月 までの 11 ヵ 月 間 実 績 ) * LtoL とは ライオンズマンション から ライオンズマンション への 買 い 替 え を 指 します 1 買 い 替 え 層 の 中 心 は 中 高 額 所 得 層 と 資 産 家 中 高 額 所 得 層 と 資 産 家 を 中 心 としたお 客 さまが ライオンズマンション をご 購 入 しております 中 高 額 所 得 層 は より 良 い 資 産 の 形 成 に 向 かい 住 まいへの 満 足 度 を 高 める 行 動 を とったと 思 われます 2 住 宅 のステップアップで 品 質 性 能 もアップ 買 い 替 えによる 住 宅 のステップアップでは より 品 質 性 能 面 でのステップアップを 重 視 します マンション 永 住 志 向 の 高 まりの 中 で より 一 層 品 質 性 能 への 要 求 が 厳 しくなっており ます 9
3 LtoL(ライオンズマンションからライオンズマンションへ) の 買 い 替 え 層 が 増 えています ライオンズマンション にお 住 まいの 方 が 新 しい ライオンズマンション を 買 い 求 める 方 が 増 えています 平 成 14 年 3 月 期 ( 平 成 13 年 4 月 から 平 成 14 年 2 月 までの 11 カ 月 間 )の LtoL 実 績 は 319 件 と 前 年 の 198 件 と 比 べて 1.6 倍 も 増 加 しました 10
( 参 考 資 料 3) 昨 年 9 月 から 半 年 間 の ライオンズマンション の 契 約 戸 数 は 6カ 月 連 続 で 前 年 比 20%アップ 昨 年 9 月 から 今 年 の2 月 まで ライオンズマンション は6カ 月 間 連 続 で 前 年 を 上 回 る 販 売 成 績 を 上 げています マンション 業 界 全 体 が 前 年 比 マイナスの 伸 び 率 の 中 で 前 年 比 平 均 で 約 2 割 増 と 販 売 好 調 です デフレ 期 は 一 時 的 な 満 足 感 よりも 高 い 品 質 に 対 する 安 心 感 を 求 める 傾 向 があり ライオンズマンション の 資 産 価 値 の 高 さが お 客 さまにも 認 められたものと 思 っております = ライオンズマンション の 販 売 が 好 調 = 前 年 契 約 実 績 を6カ 月 間 ( 平 成 13 年 9 月 ~ 平 成 14 年 2 月 まで) 連 続 で 上 回 る! 前 年 比 平 均 で 約 2 割 のアップ 率!! また 直 近 6カ 月 間 ( 平 成 13 年 9 月 ~ 平 成 14 年 2 月 )の 完 売 棟 数 は 約 80 棟 に 達 しました 同 期 間 内 に 入 居 を 迎 えたお 客 さま(=ライオンズファミリー)も 新 たに 約 4,500 家 族 が 誕 生 いたしました < 完 売 棟 数 > 平 成 13 年 9 月 ~ 平 成 14 年 2 月 (6カ 月 間 ) 約 80 棟 <ライオンズファミリー( ライオンズマンション への 入 居 者 の 誕 生 数 > 平 成 13 年 9 月 ~ 平 成 14 年 2 月 (6カ 月 間 ) 約 4,500 世 帯 デフレ 期 に 売 れ 出 した ライオンズマンション デフレに 強 い 品 質 性 能 ism の ライオンズマンション が 証 明 されました 11