販 売 用 土 地 の 時 価 評 価 の 基 準 ( 案 ) 平 成 20 年 月 日 第 1 販 売 用 不 動 産 の 時 価 評 価 の 区 分 について 地 方 公 共 団 体 の 財 政 の 健 全 化 に 関 する 法 律 施 行 規 則 第 4 条 第 1 項 の 時 価 によ る 評 価 を 行 った 価 額 は 次 の 同 条 第 2 項 各 号 ごとに 定 める 基 準 に 従 って 算 定 する ものとする 一 販 売 用 土 地 の 販 売 見 込 額 として 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 算 定 する 方 法 二 当 該 年 度 の 前 年 度 における 不 動 産 鑑 定 士 による 鑑 定 評 価 三 当 該 年 度 前 三 年 度 内 の 不 動 産 鑑 定 士 による 最 後 の 鑑 定 評 価 により 得 た 価 額 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 四 当 該 販 売 用 土 地 の 近 隣 の 地 価 公 示 法 ( 昭 和 四 十 四 年 法 律 第 四 十 九 号 ) 第 六 条 に 規 定 する 標 準 地 について 同 条 の 規 定 により 公 示 された 価 格 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 五 当 該 販 売 用 土 地 の 近 隣 の 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 ( 昭 和 四 十 九 年 政 令 第 三 百 八 十 七 号 ) 第 七 条 第 一 項 第 一 号 イに 規 定 する 基 準 地 について 同 令 第 九 条 第 一 項 の 規 定 により 判 定 された 標 準 価 格 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 六 当 該 販 売 用 土 地 について 地 方 税 法 ( 昭 和 二 十 五 年 法 律 第 二 百 二 十 六 号 ) 第 三 百 四 十 一 条 第 十 号 の 土 地 課 税 台 帳 又 は 同 条 第 十 一 号 の 土 地 補 充 課 税 台 帳 に 登 録 されている 価 格 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 七 当 該 販 売 用 土 地 について 地 価 税 法 ( 平 成 三 年 法 律 第 六 十 九 号 ) 第 十 六 条 に 規 定 する 地 価 税 の 課 税 価 格 の 計 算 の 基 礎 となる 土 地 の 価 額 を 算 定 するために 国 税 庁 長 官 が 定 めて 公 表 した 方 法 ( 以 下 国 税 庁 相 続 税 財 産 評 価 基 本 通 達 とい う )により 算 定 した 価 額 ( 以 下 相 続 税 評 価 額 という )に 総 務 大 臣 が 定 め る 基 準 により 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 規 則 第 4 条 第 2 項 各 号 のうち 第 1 号 から 第 7 号 に 定 めた 事 項 を 規 定 している 1
施 行 規 則 においては 上 記 以 外 の 方 法 として 念 のため 規 則 第 4 条 第 2 項 第 8 号 に 第 一 号 から 第 七 号 までの 方 法 によることが 困 難 な 場 合 における 算 定 方 法 とし て 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 に 従 って 算 定 する 方 法 をおいているが 現 時 点 において 特 に 必 要 なケースがあるとは 考 えられないため 第 8 号 の 基 準 を 定 めることは 予 定 していないが よいか 第 2 販 売 用 不 動 産 の 時 価 評 価 の 合 理 的 調 整 の 方 法 について 1 規 則 第 4 条 第 2 項 第 1 号 の 販 売 用 土 地 の 販 売 見 込 額 は 次 の 区 分 に 応 じ いずれ かの 方 法 によって 算 定 した 額 とする (1) 売 出 し 後 1 年 以 内 の 完 成 宅 地 等 の 時 価 販 売 公 表 価 格 (2) 売 出 し 後 1 年 を 経 過 しているが 同 一 販 売 区 域 において 過 去 一 年 以 内 に 販 売 実 績 のある 完 成 宅 地 等 の 時 価 販 売 公 表 価 格 (3) 売 出 し 後 1 年 以 上 を 経 過 した 完 成 宅 地 等 で 同 一 販 売 区 域 において 過 去 一 年 以 内 に 販 売 実 績 のない 土 地 の 時 価 次 のいずれかの 額 1 当 該 年 度 の 前 年 度 の 末 日 から 過 去 1 年 以 内 に 販 売 可 能 な 額 として 見 直 しが 行 われた 販 売 公 表 価 格 2 販 売 可 能 見 込 額 に 相 当 する 額 として 次 により 算 定 した 額 販 売 公 表 価 格 (1-d ) n d: 適 切 と 考 えられる 割 引 率 (ただし 0.1 を 下 回 ることはできない ) n: 売 出 開 始 時 点 又 は 価 格 の 見 直 し 時 点 からの 経 過 年 数 割 引 率 は 0.1 以 上 で 地 方 公 共 団 体 が 適 当 と 考 える 率 とすることでよいか 2 規 則 第 4 条 第 2 項 第 3 号 の 当 該 年 度 前 三 年 度 内 の 不 動 産 鑑 定 士 による 最 後 の 鑑 定 評 価 により 得 た 価 額 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 は 最 後 の 鑑 定 評 価 に 時 点 修 正 率 を 乗 じて 調 整 した 額 とする 2
格 又 は 路 線 価 ( 相 続 税 評 価 額 を 算 定 するための 財 産 評 価 基 本 通 達 に 基 づき 国 税 局 長 が 路 線 ごとに 評 定 した 1 平 方 メートル 当 たりの 価 額 をいう )の 変 動 率 により 求 めるものとする 時 点 修 正 率 をどの 程 度 厳 密 に 求 めるか 有 意 な 変 化 がある 場 合 ( 地 方 公 共 団 体 が 必 要 性 を 認 識 した 場 合 )に 地 方 公 共 団 体 の 判 断 で 行 うということでよいか 3 規 則 第 4 条 第 2 項 第 4 号 の 当 該 販 売 用 土 地 の 近 隣 の 地 価 公 示 法 ( 昭 和 四 十 四 年 法 律 第 四 十 九 号 ) 第 六 条 に 規 定 する 標 準 地 について 同 条 の 規 定 により 公 示 された 価 格 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 は 次 の 方 法 により 調 整 した 額 とする 公 示 価 格 ( 対 象 地 の 路 線 価 格 公 示 地 の 路 線 価 格 ) 個 別 的 要 因 比 較 格 差 率 時 点 修 正 率 個 別 的 要 因 の 比 較 格 差 率 は 固 定 資 産 評 価 基 準 ( 昭 和 三 十 八 年 自 治 省 告 示 第 百 五 十 八 号 ) 財 産 評 価 基 本 通 達 ( 昭 和 三 十 九 年 四 月 二 十 五 日 国 税 庁 長 官 通 達 ) 又 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 ( 平 成 十 九 年 四 月 二 日 改 正 国 土 交 通 省 )を 基 準 とし て 算 定 するものとする 時 点 修 正 率 をどの 程 度 厳 密 に 求 めるか 有 意 な 変 化 がある 場 合 ( 地 方 公 共 団 体 が 必 要 性 を 認 識 した 場 合 )に 地 方 公 共 団 体 の 判 断 で 行 うということでよいか 土 地 の 再 評 価 に 関 する 法 律 施 行 令 においても 地 価 公 示 の 公 示 価 格 を 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 が 規 定 されているが 実 際 には この 方 法 を 用 いてい 3
る 例 は 稀 である 4 規 則 第 4 条 第 2 項 第 5 号 の 当 該 販 売 用 土 地 の 近 隣 の 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 ( 昭 和 四 十 九 年 政 令 第 三 百 八 十 七 号 ) 第 七 条 第 一 項 第 一 号 イに 規 定 する 基 準 地 について 同 令 第 九 条 第 一 項 の 規 定 により 判 定 された 標 準 価 格 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 によ り 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 は 次 の 算 式 により 調 整 した 額 とする 基 準 地 価 格 ( 対 象 地 の 路 線 価 格 基 準 地 の 路 線 価 格 ) 個 別 的 要 因 比 較 格 差 率 時 点 修 正 率 個 別 的 要 因 の 比 較 格 差 率 は 固 定 資 産 評 価 基 準 ( 昭 和 三 十 八 年 自 治 省 告 示 第 百 五 十 八 号 ) 財 産 評 価 基 本 通 達 ( 昭 和 三 十 九 年 四 月 二 十 五 日 国 税 庁 長 官 通 達 ) 又 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 ( 平 成 十 九 年 四 月 二 日 改 正 国 土 交 通 省 )を 基 準 とし て 算 定 するものとする 時 点 修 正 率 をどの 程 度 厳 密 に 求 めるか 有 意 な 変 化 がある 場 合 ( 地 方 公 共 団 体 が 必 要 性 を 認 識 した 場 合 )に 地 方 公 共 団 体 の 判 断 で 行 うということでよいか 土 地 の 再 評 価 に 関 する 法 律 施 行 令 においても 基 準 地 価 格 を 合 理 的 な 調 整 を 行 って 算 定 する 方 法 が 規 定 されているが 実 際 には この 方 法 を 用 いている 例 は 稀 である 5 規 則 第 4 条 第 2 項 第 7 号 の 当 該 販 売 用 土 地 について 地 方 税 法 ( 昭 和 二 十 五 年 法 律 第 二 百 二 十 六 号 ) 第 三 百 四 十 一 条 第 十 号 の 土 地 課 税 台 帳 又 は 同 条 第 十 一 号 の 土 地 補 充 課 税 台 帳 に 登 録 されている 価 格 に 総 務 大 臣 が 定 める 基 準 により 合 理 的 な 調 整 4
を 行 って 算 定 する 方 法 は 次 の 区 分 に 応 じ 当 該 区 分 の 算 式 により 調 整 した 額 とする (1) 宅 地 ( 対 象 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.7) 評 価 替 え 基 準 年 度 からの 時 点 修 正 率 (2) 宅 地 以 外 の 土 地 対 象 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 評 価 替 え 基 準 年 度 からの 時 点 修 正 率 時 点 修 正 率 は 固 定 資 産 税 評 価 額 の 場 合 評 価 替 えが3 年 に 一 度 であるため 時 点 修 正 の 必 要 性 は 他 よりも 高 いが どの 程 度 厳 密 に 求 めるか この 場 合 も 有 意 な 変 化 がある 場 合 ( 地 方 公 共 団 体 が 必 要 性 を 認 識 した 場 合 )に 地 方 公 共 団 体 の 判 断 で 行 うということでよいか 現 実 に 用 いられる 手 法 は 固 定 資 産 税 評 価 額 又 は 相 続 税 評 価 額 が 多 いと 思 われる が 路 線 価 は8 月 下 旬 頃 に 公 表 されるがそれからでは 将 来 負 担 比 率 の 算 定 上 負 担 と なりかねないので 固 定 資 産 税 評 価 額 又 は 相 続 税 評 価 額 を 用 いる 場 合 には 前 年 の 1 月 1 日 時 点 のものを 必 要 に 応 じて 時 点 修 正 することでも 構 わないのではない か 6 規 則 第 4 条 第 2 項 第 8 号 の 当 該 販 売 用 土 地 について 地 価 税 法 ( 平 成 三 年 法 律 第 六 十 九 号 ) 第 十 六 条 に 規 定 する 地 価 税 の 課 税 価 格 の 計 算 の 基 礎 となる 土 地 の 価 額 を 算 定 するために 国 税 庁 長 官 が 定 めて 公 表 した 方 法 により 算 定 した 価 額 は 次 の 算 式 により 調 整 した 額 とする ( 相 続 税 路 線 価 格 個 別 的 要 因 の 比 較 格 差 率 ) 0.8 時 点 修 正 率 5
個 別 的 要 因 の 比 較 格 差 率 は 固 定 資 産 評 価 基 準 ( 昭 和 三 十 八 年 自 治 省 告 示 第 百 五 十 八 号 ) 財 産 評 価 基 本 通 達 ( 昭 和 三 十 九 年 四 月 二 十 五 日 国 税 庁 長 官 通 達 ) 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 ( 平 成 十 九 年 四 月 二 日 改 正 国 土 交 通 省 )を 参 考 として 地 方 公 共 団 体 において 適 当 と 考 える 比 率 とする 宅 地 以 外 の 土 地 については 相 続 税 評 価 額 を 用 いる 方 法 として 次 の 算 式 に よることができるものとする ( 固 定 資 産 税 評 価 額 相 続 税 評 価 額 の 倍 率 ) 0.8 時 点 修 正 率 6