東 京 スカイツリーの 立 地 に 伴 う 近 隣 地 域 の 地 価 及 び 土 地 利 用 の 変 化 に 関 する 分 析 馬 場 隼 哉 ¹ 小 根 山 裕 之 ² 石 倉 智 樹 ³ ¹ 学 生 非 会 員 東 京 工 業 大 学 大 学 院 社 会 理 工 学 研 究 科 社 会 工 学 専 攻 ( 152-8550 東 京 都 目 黒 区 大 岡 山 2-12-1,Email:baba.j.ac@m.titech.ac.jp) ² 正 会 員 工 博 首 都 大 学 東 京 大 学 院 都 市 環 境 科 学 研 究 科 都 市 基 盤 環 境 学 域 ( 192-0397 東 京 都 八 王 子 市 南 大 沢 1-1,Email:oneyama@tmu.ac.jp) ³ 正 会 員 工 博 首 都 大 学 東 京 大 学 院 都 市 環 境 科 学 研 究 科 都 市 基 盤 環 境 学 域 ( 192-0397 東 京 都 八 王 子 市 南 大 沢 1-1,Email:iskr@tmu.ac.jp) 都 市 の 再 開 発 は 景 観 を 変 化 させるだけでなく, 地 価 の 変 動 や 開 発 事 業 といった 周 辺 住 民 の 生 活 環 境 にも 大 きな 影 響 を 与 えると 考 えることができる. 本 研 究 では 東 京 スカイツリーの 事 例 をもとに 都 市 再 開 発 における 近 隣 地 域 の 影 響 を 明 らかにすることを 目 的 として, 路 線 価 と 土 地 利 用 の 変 化 を 分 析 し, 地 域 特 性 等 他 の 要 素 との 関 係 性 を 考 察 した. 地 価 と 土 地 利 用 の 変 化 に 統 計 的 な 関 係 性 は 見 られなかったが, 地 域 内 で 局 所 的 な 変 化 が 表 れていることが それぞれ 確 かめられた. キーワード: 路 線 価 土 地 利 用 再 開 発 1. 研 究 の 背 景 目 的 近 年, 東 京 都 心 部 では 六 本 木 ヒルズや 東 京 スカイ ツリーのように 複 合 商 業 施 設 を 伴 った 大 規 模 な 再 開 発 が 施 行 されている.これらは 駅 前 の 業 務 地 帯 や 旧 工 業 地 域, 商 業 地 域 等 で 計 画 され, 単 に 新 しい 施 設 ができるという 効 果 のみならず, 近 隣 の 地 域 にも 様 々な 変 化 をもたらしている. 大 きく 分 類 すると, 行 政 による 関 連 政 策 取 組 等 のソフト 面, 再 開 発 に 便 乗 して 行 われる 整 備 事 業 や 周 辺 施 設 のリニューアルといったハード 面 での 変 化 が 考 えられるが,それによる 効 果 は 一 様 では ない. 再 開 発 に 伴 って 近 隣 地 域 で 開 発 等 が 進 み, 活 気 や 賑 わいが 取 り 戻 されるというプラスの 影 響 の 一 方 で 再 開 発 施 設 のみに 関 心 が 集 中 し, 近 隣 地 域 が 取 り 残 されてしまうというマイナス 面 が 問 題 と なりつつある. 既 成 市 街 地 で 再 開 発 が 実 施 されることになれば, 当 該 地 域 で 生 活 する 人 はもちろんのこと 来 街 者, その 他 様 々な 関 係 主 体 にとって 影 響 を 及 ぼすこと は 明 白 であり, 事 業 のもたらす 変 化 を 詳 細 に 整 理, 把 握 することは 有 益 であると 考 える. 本 研 究 では2012 年 5 月 に 開 業 した 東 京 スカイツリ ー 及 び 関 連 施 設 ( 以 下 スカイツリーとする)を 対 象 とし, 地 価 と 土 地 利 用 の 変 化 を 主 体 として 近 隣 地 域 にどのような 変 化 が 表 れているのかを 定 量 的 に 分 析 する.これは 数 々の 事 例 が 実 施 されてきた 都 市 の 再 開 発 事 業 の 事 例 の 一 つとして, 開 業 後 の 現 時 点 での 変 化 を 把 握 することにより 今 後 の 事 業 における 知 見 を 得 ることを 目 的 とするものである. 2. 研 究 の 内 容 方 法 (1) 研 究 の 位 置 づけ 本 研 究 は 都 市 の 再 開 発 に 関 する 研 究 に 位 置 づけ られる 池 谷, 加 藤 ¹は 東 京 ミッドタウン 及 び 六 本 木 ヒルズを 対 象 地 とし 土 地 利 用 とコミュニティ 活 動 の 変 化 から 周 辺 地 域 への 影 響 を 分 析 している 都 築 ²は 東 京 都 区 部 の 再 開 発 とその 周 辺 地 区 につ いて 開 発 に 至 るまでの 手 法 ごとに GIS を 用 いて 分 類 し,データベースを 構 築 して 分 析 している.ま た 中 島, 岸 井 ³らは 再 開 発 事 業 を 行 ったことによる 周 辺 の 変 化 について 地 価 関 数 を 用 いて 考 察, 検 証
している. 本 研 究 は 対 象 とする 事 例 の 規 模 の 点 では 池 谷 ら と 視 点 を 同 じくするものであるが, 地 価 と 土 地 利 用 に 着 目 し, 定 量 的 な 指 標 として 影 響 を 示 すこと に 特 徴 がある. (2) 分 析 方 法 本 研 究 ではスカイツリーの 建 設 計 画 決 定 時 の 2006 年 と 開 業 年 である 2012 年 の 間 の 変 化 を 時 系 列 に 沿 って 分 析 する. 土 地 の 価 格 として 今 回 は 近 隣 の 地 区 の 詳 細 な 価 格 の 違 いを 見 るため, 路 線 ( 街 路 )ごと 価 格 を 表 す 路 線 価 を 用 いる.なお, 路 線 価 は 毎 年 1 月 1 日 時 点 の 価 格 であり 開 業 後 のものとして 2013 年 1 月 のデータまでを 用 いる.8 年 分 を 分 析 し, 東 京 都 の 平 均 値 との 比 較 や 対 前 年 変 動 率 を 算 出 し, 地 域 ご との 傾 向 を 整 理 する. 土 地 利 用 の 変 化 としてはゼンリン 住 宅 地 図 を 用 い, 建 物 の 用 途 変 化 に 焦 点 を 当 てる.2006 年 から 2012 年 までの 土 地 の 建 物 用 途 を 駐 車 場, 集 合 住 宅, 戸 建 て 住 宅, 店 舗 兼 事 務 所, 空 き 地 の 5 種 類 に 分 類 し, 経 年 ごとの 変 化 を 算 出 し, GIS にて 可 視 化 を 行 う.これらの 変 化 について 対 象 区 域 の 開 発 整 備 計 画 の 進 捗 や 人 口,メディアによる 注 目 の 変 化 等 との 関 係 を 整 理, 考 察 する. 図 -1 分 析 対 象 範 囲 表 -1 スカイツリー 関 連 事 業 年 表 年 月 内 容 2003 年 3 月 東 京 メトロ 半 蔵 門 線 延 伸 東 武 伊 勢 崎 線 と 相 互 直 通 運 転 開 始 12 月 在 京 6 社 新 タワー 推 進 プロジェクト 発 足 2004 年 10 月 押 上 業 平 橋 駅 周 辺 地 区 まちづくり 協 議 会 設 立 2005 年 1 月 新 タワー 誘 致 推 進 協 議 会 設 立 3 月 押 上 業 平 橋 駅 周 辺 地 区 に 関 する 都 市 計 画 決 定 2006 年 3 月 建 設 地 が 墨 田 エリアに 最 終 決 定 9 月 まちづくりグランドデザイン 策 定 2008 年 3 月 都 市 計 画 決 定 6 月 新 タワー 正 式 名 称 決 定 東 京 スカイツリー 7 月 着 工 2012 年 3 月 竣 工 5 月 開 業 (3) 分 析 対 象 地 今 回 分 析 対 象 とする 地 区 は 東 京 都 墨 田 区 押 上 業 平 地 区 のスカイツリー 近 隣 の 商 業 系 の 用 途 地 域 とする( 図 -1). 地 価 と 土 地 利 用 に 着 目 するため, 変 化 の 大 きいとされる 近 隣 商 業 地 域 商 業 地 域 に 限 定 し, 住 居 地 域, 工 業 地 域 は 除 外 する. 押 上 業 平 地 区 は 古 くから 小 規 模 な 商 業 店 舗 と 住 宅 の 混 在 する, 下 町 としての 雰 囲 気 を 持 つ 地 域 で ある 対 象 地 区 の 西 側 には 浅 草 隅 田 川 が 立 地 し, 観 光 客 が 多 く 訪 れるスポットとしても 知 られる. 表 -1 にスカイツリーに 関 連 する 事 業 の 時 系 列 の 流 れを 示 す.2006 年 に 建 設 計 画 が 決 定 してから 開 業 に 至 るまでわずか 6 年 であり, 商 業 観 光 の 新 名 所 としてその 動 向 が 世 間 の 注 目 を 集 めている. 3. 分 析 結 果 (1) 路 線 価 変 動 2006 年 から2013 年 の 期 間 の 路 線 価 を 図 -2のよ うにGISにて 示 した. 路 線 価 の 特 徴 として 駅 付 近 や 幹 線 道 路, 都 市 計 画 道 路 は 価 格 が 高 く, 対 象 地 に 図 -2 2013 年 路 線 価 分 布 図 図 -3 対 前 年 変 動 率 の 比 較 おいても 浅 草 通 り 沿 いは 路 線 価 が 高 いことがわか る. 路 線 価 の 変 動 の 傾 向 を 把 握 するため, 街 路 ごと の 路 線 価 から 対 前 年 変 動 率 を 算 出 し, 東 京 都 全 体 の 路 線 価 平 均,また 対 象 地 の 平 均 との 比 較 を 行 っ た. 図 -3にその 対 前 年 変 動 率 の 推 移 を 示 す.リー マンショック 等 の 影 響 により2008 年 を 境 に 全 国 で
図-4 路線価の分布 2013 年 図-5 新聞記事数の推移 下落しており,対象地の路線価もほぼ同じ傾向を 化の割合を算出した(表-2 示している.しかし2009年以降,東京都の平均値で 今回対象としている期間が短いこともあり,変化 は依然として負の推移となっている中でスカイツ 件数自体は多くなかった.しかし,項目別に見ると リー付近の路線価は変動率がプラスの値を示して 店舗の減少及び駐車場 空き地と集合住宅の増加 いる.同時期の時系列の動きとして表-1より2008 が顕著である.また部分的ではあるがスカイツリ 年にスカイツリーの正式名称決定,建設工事着工 ーから距離が離れた地区ではより店舗の減少 集 というように大きな変化がみられる. また,メディアとの関連を調べるため,新聞記事数 の調査を行 ったと ころ ¹,2009年から2010年にか けてスカイツリー関連の新聞記事数に大幅な増加 がみられた 図-5.つまり,この時期にスカイツ リーに対する世間の認知が急速に向上したものと 推測される.2011年から2012年にかけても同様の 傾向がみられることから,このような事業進捗と 注目 認知の向上が路線価の上昇に関係している と考えられる. 図-8 建物用途の変化点とスカイツリーとの位置関係 (2)土地利用変化 図 -6に2006年の 対 象 地 全 体の 建 物 用 途 の利 用 表-2 状況を示す.対象地の特徴として戸建て住宅と店 舗 事務所が約八割を占めていることがわかる. 駐車場 集合住宅 空き地 戸建住宅 店舗 計 2006年から2012年までの用途の変化を抽出し, 変 図-6 建物用途の分布図 2006 年 建物用途の割合 件数 2006 2012 161 230 494 576 245 290 1796 1748 1941 1833 4637 4677 変化率(%) 2006-2012 42.86 16.60 18.37-2.67-5.56 0.86 図-7 土地利用構成の変化 226
合 住 宅 の 増 加 が 進 んでいるという 傾 向 が 読 み 取 れ る( 図 -8). 既 成 市 街 地 であるため, 押 上 業 平 地 区 では 古 い 店 舗 や 住 宅 が 多 く, 新 規 開 発 を 目 的 とした 建 物 用 地 を 創 出 する 上 で 駐 車 場 空 き 地 という 一 時 利 用 の 形 がとられ, 地 価 の 動 向 や 周 辺 の 開 発 に 呼 応 し て 集 合 住 宅 に 建 て 替 わっているという 時 系 列 の 動 きが 推 測 される. スカイツリー 開 業 に 合 わせ, 行 政 主 体 で 商 業 観 光 振 興 を 目 的 として 様 々なイベント, 取 り 組 み が 行 われているが( 表 -3), 結 果 として 店 舗 系 の 建 物 は 減 少 し, 集 合 住 宅 が 増 えている.つまり 現 時 点 では 計 画 時 に 意 図 されていた 地 域 の 賑 わい 回 復 に は 結 び 付 いておらず,あくまでもツリー 施 設 のみ に 関 心 が 集 中 していることを 裏 付 ける 結 果 となっ ている. 店 舗 数 の 減 少 は 地 域 としての 商 業 の 衰 退 に 関 連 していると 考 えられ,ツリー 開 業 の 時 間 経 過 とともに,より 一 極 集 中 の 傾 向 は 高 まっていく と 推 測 される. 図 -9 路 線 価 の 平 均 に 対 する 大 きさと 変 化 度 合 いの 関 係 表 -3 墨 田 区 の 関 連 事 業 一 覧 都 市 文 化 を 楽 しむ まち 安 全 安 心 で 災 害 に 強 いまち 地 球 にやさしい 水 と 緑 のまち 人 にやさしい 移 動 しやすいまち (3) 地 価 と 土 地 利 用 の 関 連 路 線 価 の 変 動 と 土 地 利 用 の 変 化 の 関 連 を 見 るた め, 対 象 区 域 の 路 線 価 の 平 均 を 基 準 として 価 格 の 大 きさと 変 化 傾 向 でパターン 化 し²)( 図 -9),GIS 上 に 示 した( 図 -10).このパタ ー ン 分 類 を も と にA,B,C,D の4つの 地 域 に 区 分 し 土 地 利 用 の 特 徴 を 分 観 光 プラザ 整 備 事 業 観 光 案 内 所 設 置 事 業 3M 運 動 推 進 事 業 商 業 活 性 化 すみだプログラム 推 進 事 業 すみだ 地 域 学 セミナー 事 業 新 たな 防 災 拠 点 整 備 事 業 押 上 業 平 橋 駅 周 辺 地 区 整 備 事 業 北 十 間 川 整 備 事 業 環 境 ふれあい 館 整 備 事 業 墨 田 川 艇 庫 整 備 業 吾 妻 橋 防 災 船 着 場 整 備 事 業 自 転 車 駐 車 場 整 備 事 業 親 水 公 園 整 備 事 業 新 タワー 周 辺 主 要 道 路 景 観 整 備 事 業 都 市 景 観 形 成 促 進 事 業 水 上 ネットワーク 形 成 事 業 周 遊 ルート 等 歩 行 者 空 間 整 備 事 業 観 光 施 設 等 回 遊 性 向 上 事 業 きれいなトイレ 整 備 事 業 表 -4 路 線 価 平 均 による 分 類 路 線 価 平 均 に 対 して 価 格 変 化 傾 向 A 平 均 以 下 変 化 率 大 B 平 均 以 上 変 化 率 大 C 平 均 以 下 変 化 率 小 D 平 均 以 上 変 化 率 小 図 -10 路 線 価 の 平 均 を 基 準 としたパターン 分 類 種 類 変 化 率 (%) A B C D 駐 車 場 34.6 40.6 58.7 44.7 集 住 15.0 22.3 18.1 12.0 空 地 -19.2 53.4 27.8 23.2 戸 建 -3.6-5.6-4.8-3.6 店 舗 -2.5-9.2-10.2-6.4 計 100.0 100.0 100.0 100.0 図 -11 パターンごとの 建 物 用 途 の 変 化 割 合 (2006-2012 年 ) 析 した. その 結 果 から, 路 線 価 の 変 化 率 が 大 きい 地 域 ほ ど 集 合 住 宅 が 増 加 しており,また 路 線 価 が 低 く, 変 化 率 が 小 さい 地 域 ほど 店 舗 の 減 少 割 合 が 大 きいこ とがわかる.つまりスカイツリー 周 囲 では 開 発 が 進 み,それが 路 線 価 の 上 昇 にも 相 互 に 関 係 してい るが,スカイツリーから 離 れた 地 域 では 元 々の 地 域 特 性 の 影 響 が 大 きく,それほど 再 開 発 としての 変 化 が 表 れていないことが 推 測 される. 表 -1の 関 連 事 業 一 覧 からもスカイツリー 事 業 に 関 連 した 開
発 整 備 計 画 が 多 く, 再 開 発 地 域 の 周 囲 のみに 賑 わ いが 偏 っていることを 示 唆 する 要 素 であると 考 え られる. 4. 結 論 本 研 究 ではスカイツリーの 立 地 による 近 隣 地 域 の 変 化 を 路 線 価 と 土 地 利 用 の 観 点 から 分 析 した. 路 線 価 の 変 動 と 土 地 利 用 の 変 化 には 統 計 的 な 関 連 はあまり 見 られなかったものの,それぞれ 近 隣 地 域 内 でスカイツリー 周 囲 とそれ 以 外 で 変 化 の 度 合 いに 差 が 生 まれつつあることを 示 している. また, 路 線 価 と 土 地 利 用 の 時 系 列 の 変 動 におい てメディアの 注 目 一 般 の 認 知 や 開 発 整 備 事 業 との 関 連 を 示 唆 することができた.これらのこと から 定 量 的 な 地 価 や 土 地 利 用 の 変 化 に 加 え, 観 光 客 や 買 い 物 といった 人 の 動 きを 対 象 とした 分 析 を 加 えることでより 明 確 な 変 化 の 特 徴 について 言 及 できる 可 能 性 が 明 らかになった. なお, 今 回 扱 ったデータは2012 年 の 開 業 以 降 の ものが 少 なく, 今 後 の 時 間 経 過 とともにさらに 変 化 が 顕 在 してくると 考 えられる. 詳 細 な 分 析 とと もに, 近 隣 地 域 から 分 析 範 囲 を 拡 大 することでよ り 客 観 的 な 指 標 として 変 化 を 示 していく 必 要 があ る. 参 考 文 献 1) 池 谷 加 藤 : 大 規 模 再 開 発 による 周 辺 環 境 の 変 化 に 関 する 研 究 - 東 京 ミッドタウン 周 辺 地 区 を 対 象 と して-, 都 市 計 画 報 告 集 No.9 2011 年 10 月 2) 都 築 まい 子 :GIS を 用 いた 東 京 都 区 部 における 都 市 再 開 発 とその 周 辺 部 の 地 域 特 性 の 変 化 に 関 する 基 礎 的 研 究, 都 市 計 画 論 文 集 No.42-3 2007 年 10 月 3) 中 島 岸 井 : 駅 前 市 街 地 再 開 発 事 業 が 地 価 に 与 える 影 響 に 関 する 分 析, 土 木 計 画 学 研 究 講 演 集 No.23(2) 2000 年 11 月 補 注 (1) 朝 日 新 聞 データベースより スカイツリー, 新 タワー & 墨 田, 第 二 東 京 タワー のキーワ ードで 検 索 を 行 った.( 正 式 名 称 決 定 が2008 年 6 月 であるため) (2) 対 象 地 の 路 線 価 の 平 均 に 対 する 価 格 の 大 きさを 横 軸,その 平 均 の 変 動 に 対 する 各 路 線 価 の 変 動 を 縦 軸 に 表 した. 横 軸 を1.0, 縦 軸 を0で 区 切 って 分 類 し GIS 上 に 示 した.