都 心 高 度 商 業 地 域 における 市 街 地 再 開 発 事 業 の 投 資 採 算 性 について - 不 動 産 鑑 定 士 の 立 場 から - 有 限 会 社 リアルカンテイ 代 表 取 締 役 不 動 産 鑑 定 士 二 村 昌 利 1.はじめに 都 市 基 盤 を 整 備 し 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る 市 街 地 再 開 発 事 業 は 防 災 性 の 高 い 安 全 で 快 適 な 都 市 空 間 を 創 出 させることにより 再 開 発 地 区 内 の 資 産 価 値 を 増 価 させ 街 の 魅 力 も 上 昇 させる さらに 市 街 地 再 開 発 事 業 は 公 共 性 の 高 い 都 市 計 画 事 業 である が 故 に 再 開 発 ビルの 整 備 にかかる 費 用 及 び 都 市 計 画 道 路 の 整 備 にかかる 費 用 の 一 部 について 地 方 公 共 団 体 等 から 交 付 金 を 受 けることもできる また 市 街 地 再 開 発 事 業 において 権 利 者 は 所 有 していた 土 地 建 物 の 価 値 に 見 合 う 権 利 を 再 開 発 ビル 内 に 確 保 し その 段 階 で 本 来 課 される 税 をはじ め 各 種 の 税 に 関 して 優 遇 措 置 が 用 意 され ている その 他 市 街 地 再 開 発 事 業 の 主 体 となる 組 合 組 織 には 事 業 費 を 無 利 子 で 融 資 する 制 度 や 再 開 発 ビル 内 の 床 を 購 入 する 資 金 を 融 資 する 制 度 など 各 種 の 融 資 制 度 も 充 実 している このようなことから 市 街 地 再 開 発 事 業 における 投 資 採 算 性 は 当 該 事 業 における メリットを 前 提 とて 考 察 することとなる 2. 街 区 拡 大 による 土 地 価 格 の 上 昇 市 街 地 再 開 発 事 業 により 街 区 が 拡 大 され オフィスビルの 床 面 積 が 増 加 した 場 合 賃 料 は1フロアー 毎 の 面 積 が 大 きいビルの 方 がより 需 要 が 高 く 1 m2 当 たりの 賃 料 も 高 くなることが 知 られている また 大 規 模 なオフィスビルでは 一 般 的 に 最 新 の 設 備 が 設 けられ 賃 貸 経 営 管 理 面 においても 優 れることから 中 小 規 模 のビルに 比 べグ レードが 高 いものとなり この 点 からも 1 m2 当 たりの 賃 料 単 価 は 高 くなる 特 に 商 業 的 利 用 も 可 能 な 複 合 高 度 商 業 地 域 では 規 模 が 大 きくなれば 地 下 から 中 層 階 まで 店 舗 としての 利 用 が 可 能 となり 小 規 模 敷 地 が 併 存 している 状 態 に 比 べ 収 益 性 の 高 い 利 用 方 法 が 可 能 となる また 小 規 模 敷 地 にそれぞれビルを 建 設 すれば 共 用 部 分 等 を 個 別 に 作 る 必 要 があるが 敷 地 が 集 約 さ れ 共 用 部 分 等 が 適 切 に 設 計 されれば た とえ 容 積 率 が 従 前 と 同 じであっても 効 率 性 の 高 いオフィスビルとなる 近 年 の 商 業 用 不 動 産 の 価 値 は 当 該 不 動 産 の 収 益 性 により 判 断 され 収 益 性 の 向 上 はその 価 格 に 直 結 する そして 投 資 家 等 が 想 定 する 収 益 から 価 格 を 求 めるために 用 いる 還 元 利 回 りは 同 じ 立 地 でもビルの 規 模 やグレード 投 資 選 好 度 が 高 いものほど 低 くなる 傾 向 がある 例 えば 還 元 利 回 り が 5%から 4.5%へと 低 下 すれば 不 動 産 の 価 格 は 10% 以 上 上 昇 することとなる
3. 容 積 率 増 加 による 土 地 価 格 の 上 昇 戸 建 住 宅 地 域 郊 外 路 線 商 業 地 域 等 の 指 定 容 積 率 の 消 化 が 一 般 的 でない 地 域 では 容 積 率 が 上 昇 しても それに 応 じて 土 地 の 価 格 は 上 昇 しない しかし 都 心 部 の 高 度 商 業 地 域 であれば 増 加 容 積 に 応 じたオフ ィスの 床 需 要 が 見 込 まれることから 土 地 価 格 も 上 昇 することとなる さらに 超 高 層 オフィスビルとなれば 低 層 部 分 よりも 高 層 部 分 の 賃 料 をより 高 く 設 置 することが 可 能 となり 土 地 価 格 もそれに 応 じて 高 く 評 価 できることとなる また オフィスビ ルの 有 効 率 と 賃 料 を 同 じと 考 えても 容 積 率 が 700%から 1400%に 上 昇 すれば 収 益 力 は 2 倍 になり 土 地 の 評 価 も 相 当 程 度 上 昇 すると 考 えられる しかし 鑑 定 業 界 の 常 識 としては 都 心 にあっても 更 地 価 格 の 評 価 では 容 積 率 100%あたり 10% 程 度 の 価 格 上 昇 を 見 込 むのが 一 般 的 であり 本 件 では 70% 程 度 の 上 昇 を 見 込 むこととなる ただし 土 地 の 競 争 入 札 となれば 投 資 家 やディベロッパーは 建 物 計 画 や 賃 貸 計 画 を 慎 重 に 行 い 収 益 性 から 求 められる 土 地 価 格 を 査 定 することになるので 1400% すべてをオフィスとして 利 用 可 能 であれば 従 前 価 格 の 2 倍 程 度 の 価 格 提 示 も 可 能 であ ると 思 われる 4. 再 開 発 を 前 提 とした 土 地 価 格 市 街 地 再 開 発 事 業 では 敷 地 を 一 体 化 す ることにより 各 々の 不 動 産 を 単 独 で 利 用 す る 場 合 に 比 較 して 増 分 価 値 が 発 生 するこ とになる そして 市 街 地 再 開 発 事 業 の 蓋 然 性 が 高 い 段 階 になれば 隣 接 不 動 産 の 併 合 を 目 的 とする 売 買 において 取 得 部 分 に 係 る 価 格 を 限 定 価 格 ( 注 1)として 求 めることが 可 能 となる 限 定 価 格 とは 従 前 の 敷 地 を 単 独 で 利 用 する 場 合 の 価 値 の 合 計 額 に 比 べ て 併 合 後 の 価 値 の 合 計 額 が 上 回 っていれば その 増 分 価 値 のうちの 被 併 合 地 の 寄 与 分 を 判 定 して 被 併 合 地 の 正 常 価 格 ( 注 2)に 加 算 することによって 求 める 価 格 である し たがって 市 街 地 再 開 発 事 業 を 前 提 とした 不 動 産 鑑 定 では 適 切 な 寄 与 分 の 判 定 が 重 要 な 要 素 となる そして 実 際 の 土 地 取 引 においても 市 街 地 再 開 発 事 業 の 蓋 然 性 に 応 じて 取 引 価 格 が 上 昇 することになる ただし 中 小 規 模 の 市 街 地 再 開 発 事 業 の 場 合 都 市 としての 熟 成 度 の 高 い 都 心 部 の 高 度 商 業 地 域 では 地 域 全 体 の 趨 勢 を 示 す 公 示 地 基 準 地 路 線 価 等 の 公 的 評 価 に 与 える 影 響 は 限 定 的 である 5. 公 租 公 課 及 び 金 利 等 の 回 収 可 能 性 市 街 地 再 開 発 事 業 における 用 地 の 取 得 に あたって 公 租 公 課 及 び 金 利 等 の 回 収 可 能 性 について 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 室 町 1 丁 目 6 街 区 の 再 開 発 を 前 提 に 考 察 する (1) 公 租 公 課 対 象 地 の 前 面 路 線 価 は 8,120 千 円 /m2で あるが 一 般 に 路 線 価 は 公 示 価 格 ベースの 約 80%に 設 定 されており 固 定 資 産 税 評 価 額 は 公 示 価 格 ベースの 約 70%に 設 定 され ている さらに 実 際 の 課 税 ベースとなる 課 税 標 準 額 は 固 定 資 産 税 評 価 額 の 約 65% とされることから 税 率 を 17/1000 とした 場 合 1 m2あたりの 1 年 間 の 公 租 公 課 は 以 下 のとおり 査 定 される 8,120 千 円 /m2 80% 70%
65% 17/1000 78.5 千 円 /m2 (2) 金 利 分 金 利 を 年 2.5%とすれば 1 m2 当 たりの 年 間 金 利 負 担 額 は 以 下 のとおりである 8,120 千 円 /m2 2.5% = 203 千 円 (3) 回 収 可 能 性 以 上 により 1 年 間 の 公 租 公 課 と 金 利 の 合 計 額 は 以 下 のとおりとなる 78.5 千 円 + 203 千 円 = 281.5 千 円 そして 価 格 に 対 する 割 合 は 以 下 のと おりである 281.5 千 円 8,120 千 円 3.47% 以 上 のことから 期 間 3 年 程 度 であれば 種 地 の 価 格 が 約 10% 程 度 上 昇 することで 公 租 公 課 と 金 利 分 程 度 は 回 収 できる 計 算 と なる ここで 10% 以 上 の 価 格 の 上 昇 が 見 込 め るかが 問 題 となる 対 象 地 の 小 規 模 オフィ スビルの 賃 料 は 現 在 2 万 円 / 坪 月 程 度 と 考 えられるが これが 大 規 模 なオフィスビル になれば 3 万 円 / 坪 月 程 度 の 賃 料 が 期 待 で きると 思 われる 土 地 の 価 格 を 求 めるには 建 物 建 設 費 や 建 物 有 効 率 あるいは 管 理 費 等 の 問 題 もあるが 賃 料 の 単 価 の 上 昇 率 だけ で 考 えれば 50% 上 昇 するわけであり 土 地 価 格 も 少 なくとも 10% 以 上 は 上 昇 すると 見 込 まれる 6.リーマンショック 後 の 土 地 価 格 の 推 移 連 続 して 調 査 の 対 象 となっている 都 心 主 要 高 度 商 業 地 域 の 代 表 的 公 示 地 基 準 地 の リーマンショック 以 降 の 価 格 推 移 は 以 下 の とおりである 千 代 田 区 丸 の 内 2-4-1 所 在 公 示 地 ( 千 代 田 5-2)は 2003 年 から 地 価 の 上 昇 期 に 入 り 2002 年 の 1,870 万 円 /m2から 2008 年 の 3,470 万 円 /m2へと6 年 間 で 約 86% 価 格 が 上 昇 している これは いわゆる 都 心 におけ るミニバブルである その 後 リーマンショ ック 等 により 下 落 に 転 じて 2012 年 2,700 万 円 /m2とボトムをつけ(この 間 の 下 落 率 22.2%) 20014 年 に 2,870 万 円 /m2と 初 め て 上 昇 に 転 じ 約 6.3%の 上 昇 となった 中 央 区 銀 座 4-2-15 所 在 公 示 地 ( 中 央 5-18)も 2002 年 から 地 価 の 上 昇 期 に 入 り 2001 年 の 980 万 円 /m2から 2008 年 の 2,120 万 円 /m2へと 7 年 間 で 約 116% 価 格 が 上 昇 し ている その 後 リーマンショック 等 によ り 下 落 に 転 じて 2012 年 に 1480 万 円 /m2とボ トムをつけ(この 間 の 下 落 率 30.2%) や はり 2014 年 に 1,610 万 円 /m2と 上 昇 に 転 じ 約 8.8%の 上 昇 となった また 対 象 地 の 隣 接 街 区 の 中 央 区 日 本 橋 室 町 1-5 所 在 基 準 地 ( 中 央 5-6)では 2004 年 から 地 価 の 上 昇 期 に 入 っており 2003 年 740 万 円 /m2から 2008 年 1,400 万 円 /m2へと 5 年 間 で 約 89.2% 価 格 が 上 昇 している そ の 後 リーマンショック 等 により 下 落 に 転 じ て 2012 年 1,030 万 円 /m2とボトムをつけ(こ の 間 地 価 の 下 落 率 26.4%) 2013 年 に 1,060 万 円 /m2と 初 めて 上 昇 に 転 じて 約 2.9% 上 昇 した 次 に 都 内 23 区 商 業 地 域 所 在 公 示 地 の 平 均 値 の 推 移 を 観 ると 2005 年 までは 下 落 傾 向 にあり 2006 年 に 初 めて 上 昇 に 転 じた その 後 2008 年 まで 上 昇 しているが その 間 の 上 昇 率 は 62.5%となっており 都 心 高 度 商 業 地 域 に 比 べて 上 昇 開 始 時 期 は 遅 く 上 昇 率 も 低 い その 後 2013 年 にボトムを 付 け ており これは 都 心 高 度 商 業 地 域 に 比 べて 1 年 遅 れている
以 上 のことから 都 心 高 度 商 業 地 域 の 地 価 は 他 の 商 業 地 域 に 比 べて 動 きが 速 く 上 昇 率 も 下 落 率 も 大 きいことがわかる そして この 1~2 年 で 都 心 高 度 商 業 地 域 の 地 価 は 急 速 に 回 復 してはいるが 回 復 傾 向 に 入 ったばかりであり リーマンショッ ク 等 による 地 価 の 下 落 分 を 未 だ 回 復 してい ないのが 現 状 である 万 円 /m2 年 丸 の 内 銀 座 室 町 23 区 2002 1,870 988 750 165 2003 2,000 1,000 740 162 2004 2,100 1,040 760 161 2005 2,200 1,090 783 160 2006 2,440 1,300 925 173 2007 2,950 1,680 1,200 211 2008 3,470 2,120 1,400 260 2009 3,400 2,060 1,200 241 2010 2,800 1,560 1,070 208 2011 2,750 1,520 1,050 202 2012 2,700 1,480 1,030 197 2013 2,700 1,480 1,060 195 2014 2,870 1,610 210 ( 注 ) 丸 の 内 銀 座 及 び23 区 は 地 価 公 示 標 準 地 価 格 ( 各 年 1 月 1 日 現 在 の 価 格 ) 室 町 は 地 価 調 査 基 準 地 価 格 ( 各 年 7 月 1 日 現 在 の 価 格 )である 7. 経 済 的 ショックの 再 来 があった 場 合 の 公 租 公 課 及 び 金 利 等 の 回 収 可 能 性 1983 年 頃 に 始 まった 不 動 産 バブルは 1991 年 のピークまでに 主 な 高 度 商 業 地 域 の 土 地 価 格 を 5 倍 以 上 に 押 し 上 げた しか し その 後 2005 年 頃 まで 下 落 を 続 け 2014 年 時 点 でもピーク 時 の 価 格 の 30%~40% 程 度 までしか 回 復 していない そして 我 が 国 が 直 面 している 少 子 化 高 齢 化 等 の 問 題 を 考 えれば これを 完 全 に 回 復 できるよ うな 対 策 は 容 易 ではなく 時 間 の 経 過 のみ では 解 決 できない それでは リーマンショックと 同 程 度 の 経 済 的 ショックの 再 来 により 都 心 高 度 商 業 地 域 で 地 価 が 大 幅 に 下 落 した 場 合 通 常 の 公 租 公 課 及 び 金 利 等 は 回 収 できるであろ うか これについては 前 記 5で 検 討 した とおり 公 租 公 課 及 び 金 利 等 の 3 年 分 を 回 収 するためには 地 価 が 現 在 よりも 10% 程 度 上 昇 することが 必 要 である そこで 経 済 的 ショックにより 仮 に 地 価 が 30% 下 落 したとすると そのボトム 時 をベースにど れだけの 地 価 の 上 昇 が 必 要 かを 本 件 に 当 て はめて 検 討 する 現 在 の 前 面 路 線 価 は 8,120 千 円 /m2であ るが 30% 地 価 が 下 落 した 場 合 5,684 千 円 / m2となる そして 8,120 千 円 /m2の 10% 増 の 価 格 は 8,932 千 円 /m2であり 5,648 千 円 /m2が 8,932 千 円 /m2となるためには 58.1% の 地 価 上 昇 が 必 要 となる しかし これについても 市 街 地 再 開 発 事 業 を 前 提 とするのであれば 容 積 率 の 割 り 増 しがなかったとしても 前 述 のとおり 事 務 所 の 賃 料 単 価 は 約 50% 程 度 上 昇 すると 考 えられる そして 賃 料 単 価 が 50% 上 昇 すれば 基 本 的 経 費 分 が 同 程 度 であれば 土 地 価 格 も 相 当 程 度 上 昇 し さらに 容 積 率 が 700%から 1400%へと 2 倍 になれば そ れだけでも 地 価 は 2 倍 程 度 になる 可 能 性 も ある よって 経 済 的 ショックの 再 来 があった 場 合 でも 市 街 地 再 開 発 事 業 の 蓋 然 性 が 高 く 再 開 発 がいつでも 可 能 な 状 況 になって いれば 公 租 公 課 及 び 金 利 等 の 回 収 は 十 分 に 可 能 であると 考 える
( 補 注 ) 1) 限 定 価 格 とは 市 場 性 を 有 する 不 動 産 につい て 不 動 産 と 取 得 する 他 の 不 動 産 との 併 合 又 は 不 動 産 を 取 得 する 際 の 分 割 等 に 基 づき 正 常 価 格 と 同 一 の 市 場 概 念 の 下 において 形 成 されるであろう 市 場 価 値 と 乖 離 することに より 市 場 が 相 対 的 に 限 定 される 場 合 におけ る 取 得 部 分 の 当 該 市 場 限 定 に 基 づく 市 場 価 値 を 適 正 に 表 示 する 価 格 である 2) 正 常 価 格 とは 市 場 性 を 有 する 不 動 産 につい て 現 実 の 社 会 経 済 情 勢 の 下 で 合 理 的 と 考 え られる 条 件 を 満 たす 市 場 で 成 立 するであろ う 市 場 価 値 を 表 示 する 適 正 な 価 格 である