埼 玉 県 東 松 山 市 で 不 動 産 鑑 定 事 務 所 を 開 業 し ており, 地 価 公 示 地 価 調 査 で 埼 玉 第 12 分 科 会 ( 秩 父 飯 能 東 松 山 エリ ア) に 所 属 し ている 関 係 で, こ の 2 路 線 について 詳 し く 分 析 する. なお, 本 件 においては, 次 の 前 提 条 件 を おく. 1 都 心 から の 距 離 と は, 池 袋 駅 から の 鉄 道 距 離 を 指 す. 2 対 象 は, 両 路 線 と も 急 行 停 車 駅 と する. こ れにより, 東 武 東 上 線 については 成 増 駅 から 武 蔵 嵐 山 駅 までの 16 駅 ( 新 築 戸 建 住 宅 のサン プルが 得 ら れなか った 高 坂 駅 は 除 く ), 西 武 池 袋 線 については 石 神 井 公 園 駅 から 飯 能 駅 までの 12 駅 を 対 象 と する. 1. 都 心 からの 距 離 と 1 日 当 たり 乗 降 客 数 はじ めに, 都 心 から の 距 離 と 1 日 当 たり 乗 降 客 数 について 分 析 を 試 みる. 表 1 は 両 路 線 の 各 駅 1 日 当 たり 乗 降 客 数 の 2005 年 と 2006 年 の 比 較 である. 東 武 東 上 線 はほぼ 横 ばいである が, 1987.8.25 に 営 団 地 下 鉄 ( 現, 東 京 地 下 鉄 ) 有 楽 町 線 が 乗 り 入 れた 和 光 市 駅 ( +2.2%) と 1993.11.15 開 業 の ふじ み 野 駅 ( +3.5%) が 若 干 のプラ ス, 2002.3.26 開 業 の つき のわ 駅 は+8.9%と 上 昇 が 著 し く なっ てい る. 一 方 の 西 武 池 袋 線 は, 稲 荷 山 公 園 駅 と 仏 子 駅 を 除 き, 全 ての 駅 で 微 増 と なっている. 両 路 線 と も に, 乗 り 換 え 駅 において 乗 降 客 数 の 多 い 点 が 伺 える. そし て 両 路 線 各 駅 の 都 心 から の 距 離 と 1 日 当 たり 乗 降 客 数 を 回 帰 分 析 し た 結 果 が 図 1 である. 1 日 当 たり 乗 降 客 数 5 万 人 以 上 の 駅 は, 西 武 池 袋 線 の 3 駅 ( 石 神 井 公 園 ひばり ケ 丘 所 沢 ) に 対 し て, 東 武 東 上 線 は 倍 の 6 駅 ( 成 増 和 光 市 朝 霞 台 志 木 ふじ み 野 川 越 ) を 数 える. こ れによ り, 各 路 線 について 線 形 単 回 帰 し た 結 果 は, 東 武 東 上 線 の 方 が 西 武 池 袋 線 よ り も 上 に 位 置 する 結 果 と なっ た. 決 定 係 数 R 2 が 若 干 低 いも のの, 都 心 から の 距 離 に 対 する 1 日 当 たり 乗 降 客 数 については, 概 し て 東 武 東 上 線 の 方 が 上 回 っ ている と いう 結 論 が 得 ら れる. 2. 都 心 からの 距 離 と 新 築 戸 建 住 宅 単 価 次 に, 都 心 から の 距 離 と, 両 路 線 で 成 約 と なっ た 各 駅 徒 歩 圏 ( 15 分 以 内 ) の 新 築 戸 建 住 宅 について, その 総 額 を 建 物 床 面 積 で 割 っ た 単 価 平 均 と の 回 帰 分 析 を 行 っ た 結 果 が 図 2 である. サン プル 数 は, 東 武 東 上 線 が 190 物 件, 西 武 池 袋 線 が 267 物 件 と なっ ている. 両 路 線 と も に 右 下 がり の 回 帰 直 線 が 得 ら れ, 約 30 km 地 点 でク ロ スする 形 と なっている. ほぼ 同 一 の 都 心 距 離 で 比 較 する と, 成 増 駅 ( 518,285 円 /m2) < 石 神 井 公 園 駅 ( 644,050 円 /m2) 朝 霞 台 駅 ( 430,800 円 /m2) < ひばりケ 丘 駅 ( 504,396 円 /m2) ふじ み 野 駅 ( 369,780 円 /m2) < 所 沢 駅 ( 410,041 円 /m2) 1 www.yamaguchi-rea.co.jp
川 越 駅 ( 339,938 円 /m2) < 小 手 指 駅 ( 374,620 円 /m2) と 東 武 東 上 線 では 川 越 駅 まで, 西 武 池 袋 線 では 小 手 指 駅 までは, いずれにお いて 西 武 池 袋 線 の 方 が 上 回 っているが, こ れら の 駅 よ り 先 と なると, 川 越 市 駅 ( 370,957 円 /m2) > 狭 山 ヶ 丘 駅 ( 346,243 円 /m2) 鶴 ヶ 島 駅 ( 310,385 円 /m2) > 入 間 市 駅 ( 275,497 円 /m2) 若 葉 駅 ( 303,884 円 /m2) > 仏 子 駅 ( 240,437 円 /m2) 坂 戸 駅 ( 280,088 円 /m2) < 元 加 治 駅 ( 295,682 円 /m2) 北 坂 戸 駅 ( 287,226 円 /m2) > 飯 能 駅 ( 242,955 円 /m2) 2 と 大 半 において 東 武 東 上 線 の 方 が 上 回 る 結 果 と なっ た. 回 帰 直 線 の 決 定 係 数 R は 両 路 線 と も 約 0.94 と 高 い 数 値 が 得 ら れた 点 からも, 新 築 戸 建 住 宅 単 価 については, 都 心 30 kmまでは 西 武 池 袋 線 の 方 が 高 く, 都 心 30 kmを 超 えると 東 武 東 上 線 の 方 が 高 くなる. と いう 結 論 が 導 き 出 せる. こ の 点 について, さらに 各 路 線 の 中 核 都 市 である 川 越 駅 所 沢 駅 を 分 岐 と し て 回 帰 分 析 を 行 っ た 結 果 が 図 3 と なる. 両 路 線 と も 中 核 都 市 を 境 に 回 帰 直 線 の 傾 き が 緩 やかになっ ている. し かし, 東 武 東 上 線 においては 川 越 駅 以 南 と 以 北 で 傾 き がそれほど 変 化 し ていないも のの, 西 武 池 袋 線 においては 所 沢 駅 以 南 と 以 北 で 傾 き がほぼ 1/2( 以 南 -16105 以 北 -8659) になっている. 即 ち, A) 通 勤 が 嫌 いなグループ B) そう でないグループ と 2 グループに 分 けるなら, 西 武 池 袋 線 においては 所 沢 駅 を 分 岐 と し て A グルー プと B グループにく っ き り と 分 けら れる. こ れにより, 西 武 池 袋 線 は 所 沢 駅 で 分 断 さ れ, 東 武 東 上 線 と 比 べ 都 心 通 勤 者 が 少 ないと も 見 て 取 れる が, 西 武 池 袋 線 の B グ ループの 傾 き を も っ てし ても, 東 武 東 上 線 の 川 越 駅 以 南 の 傾 き を 依 然 上 回 っ てい る. し たがっ て, 西 武 池 袋 線 の 方 が 通 勤 が 嫌 いな 人 たち, 即 ち, 都 心 通 勤 者 が 多 い. ということが 推 測 さ れる. 特 急 レ ッ ド アロ ー 号 が 平 日 25 本 強 運 行 し ている が, こ の 点 を 反 映 し たも のなのかも し れない. 3. 都 心 からの 距 離 と 駅 前 最 高 路 線 価 次 に, 都 心 から の 距 離 と 駅 前 最 高 路 線 価 の 関 係 を 調 べる. 駅 前 最 高 路 線 価 を 比 較 す ることにより, 各 駅 の 商 業 繁 華 性 度 合 いを 測 ることができ る. 図 4 はこ の 関 係 を プロ ッ ト し たも のであり, 両 路 線 と も に 中 核 都 市 である 川 越 駅 と 所 沢 駅 の 価 格 が 一 番 高 く なっている. 川 越 市 の 人 口 ( H19.12.1 現 在 ) は 334,440 人, 所 沢 市 の 人 口 ( H19.11.30 現 在 ) は 340,687 人 と 所 沢 市 が 若 干 上 回 っ ている が, 駅 前 最 高 路 線 価 にお いては 川 越 駅 に 軍 配 が 上 がっ ている. そし て, 図 5 はこ れら 中 核 都 市 から の 距 離 2 www.yamaguchi-rea.co.jp
と 1 km 当 たり 年 間 通 勤 費 用 を プロッ ト し たも のである が, 東 武 東 上 線 の 方 が 若 干 上 回 る 結 果 が 得 ら れた. さ ら に, 川 越 駅 の 方 が 所 沢 駅 よ り も 乗 降 客 数 が 多 い 点 か ら も, 川 越 が 独 立 し た 経 済 圏 と し ては 所 沢 よ り も 大 き く, こ れが 上 記 2 番 目 の 分 析 結 果 をもたらす 要 因 となっているものと 判 断 する. また, 1 日 当 たり 乗 降 客 数 と 駅 前 最 高 路 線 価 と で 線 形 単 回 帰 を 行 っ た 結 果 が 図 6 で ある. 右 上 がり の 回 帰 直 線 が 得 ら れたが, 東 武 東 上 線 の 和 光 市 駅 朝 霞 台 駅 が 割 安, 西 武 池 袋 線 の 西 所 沢 駅 が 割 高 な 点 が 際 立 っ ている. 4. まとめ 国 土 交 通 省 によ る 東 京 圏 の 沿 線 別 駅 周 辺 住 宅 地 の 公 示 価 格 例 にある よ う に, 一 般 に 地 価 の 傾 向 と し て 時 計 回 り の の 字 型 の 順 に 高 いと 言 われる. 首 都 圏 に おいては 神 奈 川 が 一 番 高 く, 続 いて 埼 玉, 千 葉 の 順 と なる. 埼 玉 においても 同 一 の 都 心 距 離 においてはこ のよ う な 傾 向 が 見 て 取 れる が, 東 武 東 上 線 と 西 武 池 袋 線 の 新 築 戸 建 住 宅 単 価 を 分 析 し た 結 果, 都 心 30 km 過 ぎから は 東 武 東 上 線 の 方 が 上 回 る と いう 結 果 が 得 ら れた. そし て, 回 帰 直 線 の 傾 き 度 合 いから, 西 武 池 袋 線 の 方 が 都 心 通 勤 者 は 多 いも のと 推 測 さ れる. と ころで, 2008 年 6 月 に 東 京 地 下 鉄 13 号 線 ( 副 都 心 線 ) 池 袋 ~ 渋 谷 間 ( 延 長 8.9 km) が 開 業 予 定 であり, 開 業 後 は 池 袋 以 西 において 東 武 東 上 線, 西 武 池 袋 線 と 相 互 直 通 運 転 を 行 う 予 定 と なっている. さ ら に, 渋 谷 駅 では, 東 急 東 横 線 と 2012 年 度 を 目 途 に 相 互 直 通 運 転 を 行 う 予 定 で, 埼 玉 県 西 南 部 方 面 から 都 心 を 経 由 し, 横 浜 方 面 に 至 る 広 域 的 な 鉄 道 ネッ ト ワーク が 完 成 する. 東 武 東 上 線 についてはさ ら に, こ れと 併 せ て 平 日 6 本 の 新 ラ イ ナー( 特 急 ) の 運 行 を 予 定 し ている. こ れによ り 両 路 線, とりわ け 東 武 東 上 線 の 回 帰 直 線 の 傾 き に 変 化 が 生 じ てく る も のと 予 想 さ れ, 人 口 移 動 と 地 価 の 動 向 も 併 せて, 今 後 注 目 さ れる と こ ろ である. 以 上 3 www.yamaguchi-rea.co.jp
表 1 東 武 東 上 線 と 西 武 池 袋 線 の 乗 降 客 数 の 推 移 東 武 東 上 線 駅 名 都 心 からの 距 離 2005 年 2006 年 前 年 比 増 加 率 池 袋 8.7 511,227 510,972 0.0% 成 増 19.1 63,458 63,310-0.2% 和 光 市 21.2 120,982 123,661 2.2% 朝 霞 台 25.1 130,025 132,289 1.7% 志 木 26.5 94,717 95,850 1.2% ふじみ 野 32.9 54,702 56,631 3.5% 川 越 39.2 116,614 117,270 0.6% 川 越 市 40.1 33,267 33,415 0.4% 霞 ケ 関 43.5 29,522 29,031-1.7% 鶴 ヶ 島 45.7 35,798 35,564-0.7% 若 葉 47.6 36,222 36,506 0.8% 坂 戸 49.3 26,860 26,966 0.4% 北 坂 戸 51.4 20,634 20,819 0.9% 東 松 山 58.6 31,490 31,471-0.1% 森 林 公 園 61.3 13,873 13,880 0.1% つきのわ 64.1 3,353 3,650 8.9% 武 蔵 嵐 山 65.8 9,438 9,410-0.3% 西 武 池 袋 線 駅 名 都 心 からの 距 離 2005 年 2006 年 前 年 比 増 加 率 池 袋 8.7 511,078 514,829 0.7% 石 神 井 公 園 19.3 66,679 67,929 1.9% ひばりケ 丘 25.1 66,033 66,499 0.7% 所 沢 33.5 91,815 92,735 1.0% 西 所 沢 35.9 23,754 23,993 1.0% 小 手 指 38.1 47,619 48,383 1.6% 狭 山 ヶ 丘 40.3 29,299 29,393 0.3% 武 蔵 藤 沢 41.6 21,331 21,418 0.4% 稲 荷 山 公 園 44.6 11,429 10,570-7.5% 入 間 市 45.5 34,359 34,645 0.8% 仏 子 48.4 14,856 14,657-1.3% 元 加 治 49.7 6,527 6,727 3.1% 飯 能 52.4 34,822 34,858 0.1% www.yamaguchi-rea.co.jp
表 2 東 武 東 上 線 と 西 武 池 袋 線 の 各 種 データ 東 武 東 上 線 駅 名 単 価 平 均 東 京 駅 からの 距 離 池 袋 駅 からの 距 離 池 袋 駅 からの 所 要 時 間 池 袋 駅 からの 運 賃 池 袋 駅 からの 通 勤 費 用 1km 当 たり 通 勤 費 用 川 越 駅 からの 距 離 川 越 駅 からの 通 勤 費 用 1km 当 たり 通 勤 費 用 乗 降 客 数 総 額 平 均 面 積 平 均 駅 前 最 高 路 線 価 池 袋 609,600 8.7 0 0 0 0 0 510,972 5,014 82.32 6,120,000 成 増 518,285 19.1 10.4 10 240 95,800 9,212 63,310 4,631 90.08 770,000 和 光 市 418,877 21.2 12.5 12 240 103,580 8,286 123,661 3,997 95.91 450,000 朝 霞 台 430,800 25.1 16.4 16 300 120,760 7,363 132,289 3,557 82.15 420,000 志 木 441,608 26.5 17.8 18 300 125,180 7,033 95,850 4,110 92.70 550,000 ふじみ 野 369,780 32.9 24.2 24 350 146,140 6,039 56,631 3,606 97.96 440,000 川 越 339,938 39.2 30.5 30 450 161,040 5,280 0 0 0 117,270 3,568 103.82 880,000 川 越 市 370,957 40.1 31.4 31 450 162,120 5,163 0.9 44,400 49,333 33,415 3,922 106.14 220,000 霞 ケ 関 343,484 43.5 34.8 35 450 165,360 4,752 4.3 65,880 15,321 29,031 3,151 91.70 250,000 鶴 ヶ 島 310,385 45.7 37 37 500 167,520 4,528 6.5 71,720 11,034 35,564 3,165 101.69 210,000 若 葉 303,884 47.6 38.9 40 500 169,680 4,362 8.4 84,580 10,069 36,506 2,911 95.60 210,000 坂 戸 280,088 49.3 40.6 43 570 171,720 4,230 10.1 95,800 9,485 26,966 2,712 96.87 200,000 北 坂 戸 287,226 51.4 42.7 46 570 173,680 4,067 12.2 103,580 8,490 20,819 2,733 95.34 155,000 東 松 山 249,161 58.6 49.9 53 630 180,480 3,617 19.4 130,680 6,736 31,471 2,525 100.25 160,000 森 林 公 園 204,630 61.3 52.6 56 700 183,060 3,480 22.1 142,360 6,442 13,880 2,286 111.79 78,000 つきのわ 225,455 64.1 55.4 59 700 185,660 3,351 24.9 146,140 5,869 3,650 2,384 105.74 68,000 武 蔵 嵐 山 220,610 65.8 57.1 61 700 187,380 3,282 26.6 153,360 5,765 9,410 2,293 104.16 58,000 西 武 池 袋 線 駅 名 単 価 平 均 東 京 駅 からの 距 離 池 袋 駅 からの 距 離 池 袋 駅 からの 所 要 時 間 池 袋 駅 からの 運 賃 池 袋 駅 からの 通 勤 費 用 1km 当 たり 通 勤 費 用 所 沢 駅 からの 距 離 所 沢 駅 からの 通 勤 費 用 1km 当 たり 通 勤 費 用 乗 降 客 数 総 額 平 均 面 積 平 均 駅 前 最 高 路 線 価 池 袋 609,600 8.7 0 0 0 0 0 514,829 5,014 82.32 6,120,000 石 神 井 公 園 644,050 19.3 10.6 10 200 81,760 7,713 67,929 5,994 92.79 730,000 ひばりケ 丘 504,396 25.1 16.4 15 260 106,280 6,480 66,499 4,666 93.28 450,000 所 沢 410,041 33.5 24.8 22 330 134,140 5,409 0 0 0 92,735 3,729 92.03 860,000 西 所 沢 359,853 35.9 27.2 26 330 134,140 4,932 2.4 57,240 23,850 23,993 3,327 92.79 350,000 小 手 指 374,620 38.1 29.4 29 360 146,340 4,978 4.6 69,560 15,122 48,383 3,408 90.93 285,000 狭 山 ヶ 丘 346,243 40.3 31.6 31 360 146,340 4,631 6.8 69,560 10,229 29,393 3,138 90.79 165,000 武 蔵 藤 沢 343,794 41.6 32.9 33 390 158,560 4,819 8.1 81,760 10,094 21,418 3,288 95.72 140,000 稲 荷 山 公 園 288,480 44.6 35.9 36 390 158,560 4,417 11.1 81,760 7,366 10,570 2,980 103.30 入 間 市 275,497 45.5 36.8 38 420 170,760 4,640 12.0 81,760 6,813 34,645 2,590 94.04 230,000 仏 子 240,437 48.4 39.7 42 420 170,760 4,301 14.9 94,080 6,314 14,657 2,372 98.80 105,000 元 加 治 295,682 49.7 41 44 450 181,560 4,428 16.2 106,280 6,560 6,727 2,930 99.10 110,000 飯 能 242,955 52.4 43.7 47 450 181,560 4,155 18.9 106,280 5,623 34,858 2,576 104.62 275,000 www.yamaguchi-rea.co.jp
図 1 都 心 からの 距 離 と1 日 当 たり 乗 降 客 数 の 回 帰 分 析 東 武 東 上 線 西 武 池 袋 線 線 形 ( 東 武 東 上 線 ) 線 形 ( 西 武 池 袋 線 ) 140,000 130,000 朝 霞 台 出 所 : 各 社 WEBのデータより 山 口 が 作 成 120,000 和 光 市 川 越 110,000 1 日 当 たり 乗 降 客 数 ( 人 ) 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 石 神 井 公 園 成 増 志 木 ひばりケ 丘 所 沢 ふじみ 野 40,000 30,000 20,000 10,000 0 y = -1917.2x + 96763 R 2 = 0.520 y = -2260.8x + 129883 R 2 = 0.654 0 10 20 30 40 50 60 都 心 からの 距 離 (km)
図 2 都 心 からの 距 離 と 新 築 戸 建 住 宅 単 価 の 回 帰 分 析 東 武 東 上 線 西 武 池 袋 線 線 形 ( 東 武 東 上 線 ) 線 形 ( 西 武 池 袋 線 ) 700,000 石 神 井 公 園 600,000 500,000 成 増 新 築 戸 建 住 宅 単 価 ( 円 /m2) 400,000 300,000 200,000 所 沢 狭 山 ヶ 丘 川 越 y = -11343x + 710234 R 2 = 0.934 y = -5730.6x + 529974 R 2 = 0.943 100,000 0 出 所 : athome online web のデータより 山 口 が 作 成 0 10 20 30 40 50 60 都 心 からの 距 離 (km)
700,000 図 3 都 心 からの 距 離 と 新 築 戸 建 住 宅 単 価 の 回 帰 分 析 ( 川 越 所 沢 で 分 岐 ) 600,000 500,000 新 築 戸 建 住 宅 単 価 ( 円 /m2) 400,000 300,000 200,000 y = -16105x + 797573 R 2 = 0.953 所 沢 y = -7331.7x + 556495 R² = 0.793 川 越 y = -8659.2x + 614770 R 2 = 0.870 y = -5554.4x + 522852 R 2 = 0.925 100,000 0 出 所 : athome online web のデータより 山 口 が 作 成 0 10 20 30 40 50 60 都 心 からの 距 離 (km)
図 4 都 心 からの 距 離 と 駅 前 最 高 路 線 価 の 回 帰 分 析 東 武 東 上 線 西 武 池 袋 線 線 形 ( 東 武 東 上 線 ) 線 形 ( 西 武 池 袋 線 ) 1,000,000 出 所 : 国 税 庁 のデータより 山 口 が 作 成 900,000 所 沢 川 越 800,000 700,000 成 増 石 神 井 公 園 駅 前 最 高 路 線 価 ( 円 /m2) 600,000 500,000 400,000 ふじみ 野 300,000 200,000 100,000 0 y = -18060x + 884907 R 2 = 0.543 y = -12602x + 754854 R² = 0.603 0 10 20 30 40 50 60 都 心 からの 距 離 (km)
60,000 図 5 中 核 都 市 からの 距 離 と1km 当 たり 年 間 通 勤 費 用 東 武 東 上 線 西 武 池 袋 線 出 所 : 各 社 WEBのデータより 山 口 が 作 成 50,000 40,000 年 間 通 勤 費 用 ( 円 /km) 30,000 20,000 10,000 0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 中 核 都 市 からの 距 離 (km)
図 6 1 日 当 たり 乗 降 客 数 と 駅 前 最 高 路 線 価 の 回 帰 分 析 東 武 東 上 線 西 武 池 袋 線 線 形 ( 東 武 東 上 線 ) 線 形 ( 西 武 池 袋 線 ) 1,000,000 900,000 所 沢 川 越 800,000 成 増 y = 8.8614x - 19090 R 2 = 0.850 700,000 石 神 井 公 園 y = 4.4799x + 87623 R 2 = 0.595 駅 前 最 高 路 線 価 ( 円 /m2) 600,000 500,000 400,000 西 所 沢 ふじみ 野 ひばりケ 丘 志 木 和 光 市 朝 霞 台 300,000 200,000 100,000 0 出 所 : 国 税 庁 のデータより 山 口 が 作 成 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 1 日 当 たり 乗 降 客 数 ( 人 )