平 成 26 年 地 価 公 示 における 県 内 の 地 価 動 向 ( 大 分 県 ) 1. 大 分 県 の 経 済 概 況 大 分 県 内 の 景 気 は 一 部 に 弱 めの 動 きもみられるが 緩 やかに 持 ち 直 しの 動 きが 広 が りつつあ 最 終 需 要 面 をみると 個 人 消 費 は 雇 用 所 得 環 境 において 厳 しい 情 勢 が 続 く 中 株 価 上 昇 に 伴 う 資 産 効 果 の 影 響 もあって 高 額 品 や 年 末 年 始 商 戦 が 好 調 であったことに 加 え 自 動 車 販 売 を 中 心 に 消 費 税 率 引 き 上 げ 前 の 駆 け 込 み 需 要 もみられていまた 住 宅 投 資 は 持 家 や 貸 家 を 中 心 に 消 費 税 率 の 引 き 上 げ 等 を 見 越 した 動 きから 増 勢 が 継 続 して い 輸 出 も 外 国 為 替 相 場 の 円 安 傾 向 の 影 響 等 から 持 ち 直 しつつあ 一 方 公 共 投 資 は 前 年 の 九 州 北 部 豪 雨 に 伴 う 災 害 復 旧 工 事 の 反 動 もあって 発 注 ベー スでは 減 少 してい 設 備 投 資 は 一 部 に 持 ち 直 しの 動 きがみられるものの なお 低 水 準 で 推 移 してい この 間 観 光 については 九 州 中 四 国 や 韓 国 からの 観 光 来 客 の 減 少 により このと ころ 回 復 の 動 きが 一 服 してい また 工 業 生 産 は 化 学 工 業 製 品 等 の 生 産 増 加 を 主 因 に 上 昇 したものの 基 調 としては 横 ばいとなっており 雇 用 所 得 面 でも 厳 しい 情 勢 が 続 く 中 このところ 労 働 需 給 面 の 改 善 の 動 きが 一 服 してい なお 金 融 面 では 預 金 貸 出 金 ともに 前 年 を 上 回 って 推 移 しているが 銀 行 の 貸 出 約 定 平 均 金 利 はなお 低 下 傾 向 にあ このような 状 況 を 受 けて 大 分 県 内 の 景 気 の 先 行 きは 当 面 は 消 費 税 率 引 き 上 げ 前 の 駆 け 込 み 需 要 とその 反 動 の 影 響 による 個 人 消 費 や 住 宅 投 資 での 振 れを 伴 いつつ 全 体 と しては 持 ち 直 しの 動 きを 続 けることが 期 待 され また 公 共 投 資 も 発 注 ベースでは 減 少 するものの 進 捗 ベースではなお 高 水 準 で 推 移 す るとみられていもっとも 一 部 の 業 種 における 海 外 での 販 売 不 振 等 を 背 景 に 工 業 生 産 は 目 先 についても 横 ばい 圏 内 の 動 きを 続 けるとみられ 海 外 経 済 が 一 部 になお 緩 慢 さを 残 す 中 先 進 国 を 中 心 に 回 復 しつつあるというのがメイン シナリオであり 新 興 国 の 動 向 や 米 国 経 済 の 回 復 ペースなどになおリスク 要 因 を 残 している 状 況 であ 加 えて 企 業 収 益 の 改 善 が 進 まない 中 で 雇 用 所 得 環 境 の 改 善 の 遅 れが 個 人 消 費 を 下 押 しする 懸 念 も 残 されているなど 大 分 県 内 の 景 気 動 向 を 考 える 上 では 懸 念 も 多 く これら 状 況 を 前 提 として 今 後 も 大 分 県 内 における 経 済 情 勢 は 当 面 一 進 一 退 の 状 況 が 持 続 することが 予 測 されてい - 1 -
2. 平 成 26 年 地 価 公 示 における 大 分 県 内 の 地 価 動 向 1) 域 平 成 12 年 以 来 15 年 連 続 で 下 落 傾 向 が 持 続 しているが 県 内 の 域 は 臼 杵 市 で 下 落 率 が 拡 大 し 杵 築 市 で 前 年 並 みであった 以 外 はすべての 都 市 において 下 落 幅 は 縮 小 傾 向 を 示 しており 下 落 幅 の 縮 小 傾 向 は 前 年 に 引 き 続 き 顕 著 な 状 況 が 持 続 してい なお 大 分 県 内 においては 依 然 として 戸 建 住 宅 マンションともにやや 供 給 過 剰 状 態 が 持 続 しており 地 価 は 総 じて 下 落 傾 向 を 示 しているが JR 大 分 駅 南 の 区 画 整 理 地 区 内 においては 旺 盛 なマンション 需 要 等 もみられ 地 価 は 昨 年 に 引 続 き 微 増 傾 向 が 持 続 して い また 大 分 市 内 においては 上 記 JR 大 分 駅 南 地 区 のほか 中 心 市 街 地 に 近 接 する 利 便 性 の 高 い 域 においても 地 価 の 下 げ 止 まり 傾 向 が 顕 著 である 反 面 大 分 市 の 郊 外 部 及 び 辺 境 部 並 びに 大 分 市 に 隣 接 する 周 辺 市 内 ( 別 府 市 臼 杵 市 津 久 見 市 由 布 市 等 )における 地 価 が 相 対 的 に 大 きな 下 落 率 を 示 す 結 果 となった なお 直 近 の 大 分 県 内 主 要 都 市 における 域 の 地 価 水 準 の 推 移 は 下 表 のとおりで あり 昨 年 に 引 続 き 大 分 市 内 で 上 昇 地 点 が 2 地 点 あったほか 新 たに 横 ばい 地 点 が 3 地 点 となっており 県 内 全 体 の 平 均 変 動 率 の 縮 小 とともに 地 価 が 回 復 傾 向 を 示 す 地 域 の 拡 大 が 伺 え 表 1 県 内 主 要 都 市 の の 平 均 変 動 率 及 び 地 点 数 内 訳 H26 地 点 数 市 町 村 名 H25 変 動 率 H26 変 動 率 上 昇 横 ばい 下 落 総 継 続 地 点 数 県 全 体 2.5 1.8 2 3 134 139 大 分 市 2.2 1.5 2 3 69 74 別 府 市 3.0 2.4 0 0 23 23 中 津 市 2.5 1.2 0 0 4 4 日 田 市 2.3 1.7 0 0 4 4 佐 伯 市 2.3 2.1 0 0 4 4-2 -
2) 域 平 成 5 年 以 降 22 年 連 続 で 下 落 傾 向 が 持 続 しているが 県 内 の 3 市 ( 豊 後 高 田 市 杵 築 市 由 布 市 )を 除 くすべての 都 市 で 下 落 幅 が 縮 小 し 域 と 同 様 下 落 幅 の 縮 小 傾 向 は 顕 著 な 状 況 であ なお 県 庁 所 在 地 である 大 分 市 内 の 中 心 域 においては 事 業 用 不 動 産 への 投 資 需 要 の 減 退 傾 向 等 の 影 響 により 地 価 は 引 続 き 下 落 しているものの JR 大 分 駅 南 地 区 及 び それに 繋 がる 幹 線 道 路 沿 線 の 域 等 においては 地 価 は 一 部 持 ち 直 しの 兆 しもみら れており 今 年 は 新 たに 横 ばいの 地 点 が 1 地 点 となるなど 今 後 の 地 価 動 向 が 注 目 され 一 方 その 他 の 市 町 村 においては 道 路 交 通 網 の 整 備 等 に 伴 う 大 分 市 郊 外 部 の 大 規 模 商 業 施 設 等 への 顧 客 の 流 出 傾 向 及 び 地 域 経 済 の 衰 退 が 顕 著 であり 地 価 は 引 き 続 き 下 落 傾 向 を 示 しており 特 に 津 久 見 市 においては 依 然 として 年 率 5% 以 上 の 下 落 率 が 持 続 しており 地 域 経 済 の 衰 退 及 び 中 心 市 街 地 の 空 洞 化 等 の 影 響 による 商 況 の 悪 化 が 伺 え るほか 中 津 市 臼 杵 市 竹 田 市 豊 後 高 田 市 国 東 市 についても 年 率 4% 台 の 下 落 傾 向 が 持 続 しており 地 方 都 市 の 中 心 域 における 相 対 的 地 価 下 落 率 が 大 きくなっ てい 今 後 はアベノミクス 効 果 による 景 気 回 復 及 び 個 人 消 費 等 の 回 復 に 伴 う 商 況 の 改 善 が 期 待 されるほか 大 分 市 中 心 においては 平 成 27 年 春 の 開 業 を 目 指 して 現 在 建 設 工 事 が 進 捗 中 の JR 大 分 駅 ビルの 完 成 等 に 伴 う 中 心 市 街 地 への 顧 客 回 帰 等 が 注 目 され ており JR 大 分 駅 周 辺 の 中 心 域 における 商 況 の 改 善 により 地 価 が 反 転 傾 向 を 示 す 地 域 の 更 なる 拡 大 が 期 待 されるところであ なお 直 近 の 大 分 県 内 主 要 都 市 における 域 の 地 価 水 準 の 推 移 は 下 表 のとおりで あり 上 記 のとおり 下 落 率 の 縮 小 傾 向 はみられるものの 依 然 として 下 落 傾 向 が 持 続 し ている 状 況 であ - 3 -
表 2 県 内 主 要 都 市 の の 平 均 変 動 率 及 び 地 点 数 内 訳 H26 地 点 数 市 町 村 名 H25 変 動 率 H26 変 動 率 上 昇 横 ばい 下 落 総 継 続 地 点 数 県 全 体 3.7 2.9 0 1 70 71 大 分 市 3.2 2.2 0 1 30 31 別 府 市 3.9 3.1 0 0 15 15 中 津 市 4.5 4.0 0 0 2 2 日 田 市 4.5 3.6 0 0 3 3 佐 伯 市 3.9 3.8 0 0 2 2 3) 工 業 地 域 平 成 10 年 以 来 17 年 連 続 の 下 落 であり 下 落 幅 は 3 年 ぶりにやや 拡 大 傾 向 に 転 じてい 大 分 市 内 の 製 造 業 は 輸 出 関 連 企 業 が 多 く 県 内 製 造 業 の 生 産 指 数 出 荷 指 数 在 庫 指 数 はいずれも 昨 年 同 月 比 でやや 持 ち 直 しの 傾 向 がみられるが 依 然 として 足 取 りが 弱 い 状 況 が 持 続 しており 地 価 も 引 き 続 き 下 落 傾 向 が 持 続 している 状 況 であ なお 大 分 市 の 中 心 市 街 地 近 郊 に 位 置 する 比 較 的 高 価 格 の 工 業 地 域 の 下 落 率 が 大 きく これまで 中 心 市 街 地 に 近 いという 立 地 条 件 から 労 働 力 確 保 等 については 優 位 性 が 認 め られていたものの 近 年 開 発 された 工 業 地 域 と 比 較 すると 海 上 輸 送 及 び 道 路 交 通 網 等 の 整 備 状 況 がやや 劣 っており 工 業 地 域 としての 相 対 的 なポテンシャルの 低 下 が 主 たる 要 因 として 考 えられ 不 動 産 取 引 市 場 においても 急 速 に 中 心 市 街 地 近 郊 の 工 業 地 域 内 に おける 土 地 需 要 が 減 退 しているのが 現 状 であ 4)その 他 の 特 徴 的 な 事 項 大 分 県 内 の 観 光 実 績 についてみると 別 府 湯 布 院 等 の 観 光 地 については 海 外 から の 観 光 客 の 減 少 景 気 の 低 迷 等 の 影 響 により 宿 泊 客 数 は 減 少 傾 向 にあったが 平 成 23 年 以 降 は 回 復 に 向 かい 平 成 24 年 の 県 内 宿 泊 客 数 の 年 計 は 対 前 年 比 4.84%と 明 確 に 増 加 傾 向 へと 反 転 してい また 県 内 では 東 九 州 自 動 車 道 の 佐 伯 - 蒲 江 宇 佐 - 椎 田 間 の 建 設 工 事 が 現 在 進 捗 中 であり 平 成 27 年 3 月 には 佐 伯 - 蒲 江 間 の 開 通 が 予 定 されているほか 椎 田 - 宇 佐 間 も 平 成 29 年 3 月 の 開 通 を 目 指 し 現 在 用 地 買 収 及 び 一 部 建 設 工 事 等 が 進 捗 中 であその 他 大 分 県 内 では 中 九 州 自 動 車 道 日 田 中 津 高 規 格 道 路 等 の 地 域 の 基 幹 道 路 の 用 地 買 収 及 び 建 設 工 事 等 が 進 捗 中 であり 県 内 主 要 都 市 間 の 道 路 交 通 網 の 整 備 に よる 地 域 経 済 の 浮 揚 及 び 物 流 網 の 構 築 等 に 期 待 が 寄 せられてい - 4 -
表 3 県 内 最 高 価 格 地 点 及 び 変 動 率 上 位 地 点 の 概 要 区 分 標 準 地 番 号 所 在 地 公 示 価 格 変 動 率 変 動 要 因 最 高 価 格 地 上 昇 率 1 位 又 は 下 落 率 最 小 下 落 率 1 位 大 分 -10 大 分 5-1 大 分 -10 大 分 5-20 津 久 見 -1 臼 杵 5-1 大 分 市 金 池 南 2 丁 目 2892 番 5 大 分 市 中 央 町 1 丁 目 42 番 外 大 分 市 金 池 南 2 丁 目 2892 番 5 大 分 市 大 手 町 1 丁 目 1303 番 1 津 久 見 市 宮 本 町 889 番 臼 杵 市 大 字 臼 杵 字 新 町 627 番 1 変 動 率 の 下 段 ( )は 前 回 公 示 の 変 動 率 449,000 41,000 79,500 + 2.1 (+2.1) 3.4 ( 5.7) + 2.1 (+2.1) ± 0.0 ( 1.4) 6.2 ( 6.6) 9.1 ( 8.4) 新 大 分 駅 開 業 土 地 区 画 整 理 事 業 の 進 捗 に 伴 う 住 環 境 生 活 利 便 性 の 向 上 によ 中 心 域 の 集 客 力 の 低 下 が 続 き 空 店 舗 が 増 加 し 投 資 需 要 は 減 退 してお り 市 場 は 弱 含 みであ 新 大 分 駅 開 業 土 地 区 画 整 理 事 業 の 進 捗 に 伴 う 住 環 境 生 活 利 便 性 の 向 上 によ 交 差 点 改 良 により 通 行 の 利 便 性 が 改 善 したが 郊 外 域 等 との 競 合 によ り 商 況 が 低 下 してい 人 口 減 少 基 幹 産 業 の 衰 退 のなか 中 心 部 近 郊 の 地 価 水 準 が 高 い 既 成 域 の 需 要 が 減 退 してい 郊 外 幹 線 国 道 沿 いの 路 線 域 への 顧 客 の 流 出 傾 向 が 顕 著 であり 旧 来 か らの 中 心 域 が 衰 退 してい - 5 -