情 報 提 供 委 員 会 ( 業 務 対 策 運 営 担 当 ) 開 発 及 び 売 買 媒 介 等 専 門 小 委 員 会 意 見 交 換 提 言 書 審 議 作 成 H23.8.26( 金 )13:30~ 京 都 府 不 動 産 会 館 研 修 センター(3F) 1. 細 街 路 に 起 因 する 問 題 点 の 所 在 と その 解 決 策 の 道 筋 について ( 仮 題 ) ( 対 策 の 提 言 を 前 提 に 坂 元 和 夫 弁 護 士 ( 鴨 川 法 律 事 務 所 )を 交 えた 意 見 交 換 会 ) 細 街 路 問 題 の 不 動 産 取 引 における 筋 立 て( 再 建 築 不 可 空 き 家 中 古 住 宅 の 流 通 を 阻 害 ) 全 国 一 律 の 法 規 制 だけでは 細 街 路 問 題 の 解 決 は 無 い 地 域 独 自 の 特 区 申 請 や 細 街 路 条 例 等 の 検 討 が 必 要 を 基 本 認 識 として 2 項 道 路 の 拡 幅 3 項 道 路 指 定 の 活 用 43 条 ただし 書 き 許 可 の 問 題 点 非 道 路 (1.8m 未 満 )の 対 策 について 意 見 が 交 わされ 次 の 事 項 についての 提 言 をまとめるものとされる 43 条 ただし 書 きにより 一 旦 判 定 で 許 可 がされた 通 路 については 同 判 定 を 継 続 させるべき ( 当 該 通 路 に 接 する 他 の 建 物 の 建 築 に 係 る 判 定 は 不 要 とすべきではないか ただし 住 民 間 で 通 路 の 防 災 性 等 の 機 能 を 維 持 する ) 非 道 路 (1.8m 未 満 )と 建 築 基 準 法 上 の 道 路 の 両 方 に 接 する 建 物 の 道 路 の 取 り 扱 いについて 建 築 確 認 申 請 に 際 し 建 築 基 準 法 上 の 道 路 に 接 して いれば 非 道 路 (1.8m 未 満 )に 接 する 部 分 のセットバックは 不 要 となる が 他 の 建 物 への 影 響 を 鑑 みセットバックを 必 要 とすべきではないか 非 道 路 (1.8m 未 満 )に 接 する 建 物 についても 一 定 の 要 件 ( 準 耐 火 建 築 物 であり かつ 耐 震 性 を 有 する 建 築 物 等 )を 満 たせば 通 路 の 中 心 線 より 2mのセットバックにより 建 築 確 認 の 対 象 とするなどの 方 策 を 検 討 すべき
H23.10.25 ( 火 )13:30~ 京 都 府 不 動 産 会 館 研 修 センター(3F) 1. 京 都 市 の 細 街 路 対 策 に 向 けての 提 言 ( 案 )について, 川 島 政 連 会 長 坂 元 弁 護 士 ( 鴨 川 法 律 事 務 所 )を 交 えての 意 見 交 換 会 宅 建 業 協 会 からの 細 街 路 対 策 への 提 言 1) 通 路 等 の 単 位 で43 条 ただし 書 許 可 の 運 用 を 2) 非 道 路 についても 道 路 後 退 により 防 災 性 の 向 上 を 3) 建 築 基 準 法 上 の 道 路 以 外 に 接 する 非 道 路 についても 道 路 後 退 を 4) 法 42 条 6 項 により 非 道 路 の2 項 道 路 指 定 を の 提 言 ( 案 )について 提 言 2は 京 都 市 では1.8m 未 満 ( 非 道 路 )については2 項 道 路 として 認 めて いないので 運 用 として 道 路 後 退 させることで 防 災 性 の 向 上 を 図 ろうとするもの 提 言 4は 非 道 路 でも 42 条 6 項 により2 項 道 路 として 指 定 することが 可 能 で あり 非 道 路 の 法 的 な 位 置 付 けを 明 確 にしようとするもの 2 項 道 路 でセットバックした 道 路 が 工 事 完 了 後 にまた 元 通 りになっているケースが 見 受 けられる 行 政 により 違 反 建 築 物 として 対 応 する 必 要 があり 今 回 の 提 言 にお いても 行 政 の 対 応 について 追 加 提 言 する 必 要 がある 中 心 から2mのセットバックは 市 の 中 心 部 では 土 地 価 格 も 高 く 大 きな 社 会 問 題 になることが 懸 念 されるが 50 年 先 の 市 のまちづくりを 考 えれば こうした 行 政 の 対 応 はあってしかるべき 明 確 な 行 政 指 針 がなければ 細 街 路 問 題 は 解 決 しない 提 言 3の 角 地 での 適 用 については 何 らかの 緩 和 措 置 を 講 ずる 必 要 がある 次 回 (12 月 9 日 )の 小 委 員 会 では 本 日 提 起 された 項 目 を 追 加 して 5 項 目 の 提 言 書 として 再 度 提 案 し 最 終 案 を 審 議 いただき 行 政 に 提 出 していく 方 向 でまとめる
H23.10.25 ( 火 )13:30~ 京 都 府 不 動 産 会 館 研 修 センター(3F) 1. 道 路 の 幅 員 が4m 未 満 で 宅 地 開 発 等 が 困 難 な 土 地 の 実 態 等 の 調 査 の 意 見 交 換 会 京 都 市 都 市 計 画 局 本 田 建 築 技 術 担 当 局 長 都 市 景 観 部 宮 川 土 木 担 当 部 長 ( 本 田 ) 実 務 的 な 面 から 細 街 路 に 起 因 する 開 発 等 の 問 題 点 の 実 態 について 意 見 交 換 を 京 町 家 については 基 準 法 の 適 用 除 外 の 条 例 化 を 検 討 されているが 細 街 路 に 係 る 開 発 についても 条 例 化 等 により 緩 和 策 を 検 討 すべき 細 街 路 問 題 に 対 して 基 本 的 な 市 の 考 え 方 はどうか ( 本 田 )まちづくり 上 重 要 な 課 題 と 認 識 しており 特 に 安 全 性 防 災 性 においてど う 対 処 していくかが 基 本 もちろん 地 域 の 人 口 増 が 図 られ 地 域 の 活 性 化 にも つながる 市 は 開 発 許 可 基 準 の 厳 格 な 適 用 をしており 府 はもう 少 し 柔 軟 である 又 担 当 者 が 変 わるごとに 指 導 内 容 も 変 わる 指 導 の 一 貫 性 を 求 める 条 例 等 で 検 討 されるのであれば その 周 知 期 間 を 適 切 に 確 保 されたい 現 状 として 4m 未 満 は 多 くの 場 合 事 前 調 査 の 段 階 で 断 念 している 位 置 指 定 道 路 として 指 定 さているにもかかわらず 現 況 が3.8mしかないと いうことで 開 発 が 認 められないケースがある 基 準 適 用 に 柔 軟 性 がない アンケートは 今 月 の26 日 までに 協 会 本 部 まで 回 答 願 いたい 本 部 でまとめて 京 都 市 に 送 付 させていただく 2. 京 都 市 の 細 街 路 対 策 に 向 けての 提 言 ( 案 )についての 審 議 坂 元 弁 護 士 より 提 言 書 の 構 成 について 説 明 ( 提 言 4 項 目 ) 道 路 の 移 管 問 題 が 大 きい 課 題 であり 道 路 行 政 の 一 元 化 が 必 要 みなし 道 路 で はだめ 道 路 判 定 に 何 故 プランが 必 要 なのか 一 方 非 道 路 だから 町 家 が 残 っ ている 現 状 もある 細 街 路 問 題 は 他 に 課 題 もあるが 第 1 弾 として 連 名 で 京 都 市 に 申 し 入 れる
( 審 議 検 討 事 項 ) 1 細 街 路 とその 社 会 問 題 化 京 都 市 内 にはいわゆる 細 街 路 が 数 多 くあり このことに 起 因 して 中 古 住 宅 の 流 通 が 阻 害 され ひいては 京 都 経 済 にも 悪 影 響 をもたらしている 状 況 にある 細 街 路 の 多 くは 建 築 確 認 の 対 象 とならない 道 であり それのみに 接 する 敷 地 では 再 建 築 が 法 的 には 不 可 能 となり 所 有 者 は 何 も 手 をつけなくなり ますます 空 き 家 化 が 進 行 する 中 には 建 物 の 老 朽 化 で 危 険 家 屋 となり まちづくりの 上 からも 都 市 防 災 及 び 景 観 の 面 からも 問 題 が 顕 在 化 している このようなことから 中 古 住 宅 は 市 場 に 流 通 しなくなり 人 口 は 減 少 し 空 き 家 は 放 置 され 都 市 問 題 としても 見 過 ごすこととのできない 課 題 となっている 京 都 市 建 築 審 査 会 建 議 ( 平 成 23 年 2 月 18 日 )でも 京 都 市 においては 住 宅 の 約 3 割 が 狭 隘 道 路 や 袋 路 という4mに 満 たない 細 街 路 に 接 しており この 比 率 は 全 国 の 都 市 の 中 でも 上 位 に 位 置 している 細 街 路 には 沿 道 建 築 物 の 倒 壊 に 伴 う 道 路 閉 塞 による 災 害 時 の 消 火 救 助 活 動 の 困 難 性 延 焼 増 大 の 危 険 性 があり その 対 策 は 都 市 防 災 上 の 重 要 かつ 喫 緊 の 課 題 である とし 一 方 これらの 細 街 路 には 祇 園 町 南 側 や 石 塀 小 路 のように 石 畳 舗 装 の 両 側 に 町 家 が 立 ち 並 ぶ 等 その 佇 まいが 京 都 らしい 風 情 を 醸 し 出 しているものもあり 町 並 み 景 観 の 重 要 な 要 素 として 多 くの 観 光 客 をひきつけている と 指 摘 している このように 京 都 市 のまちづくりを 考 えるにあたっては 細 街 路 問 題 は 避 けて 通 ることのでき ない 重 要 課 題 であり 今 や 細 街 路 対 策 の 早 急 な 取 組 みが 強 く 求 められている 2 細 街 路 の 対 応 の 現 状 1) 2 項 道 路 建 築 基 準 法 42 条 の2 項 道 路 は 建 築 物 が 立 ち 並 んでいる 幅 員 4m 未 満 の 道 路 であるが 原 則 として 道 路 中 心 から2mのセットバックが 規 定 されているが 個 々の 建 築 物 の 建 て 替 えによ り 順 次 拡 幅 されるということで 全 体 が 拡 幅 されるには 相 当 な 年 月 が 必 要 となる 2 項 道 路 を 対 象 とした 京 都 市 狭 隘 道 路 整 備 事 業 も 全 市 域 を 対 象 にして 事 業 促 進 を 図 ってい るが 道 路 拡 幅 は 遅 々として 進 んでいない 現 状 にある また 京 都 市 では 市 内 に 多 く 存 在 する 袋 路 を2 項 道 路 指 定 の 対 象 外 としているが こうし た 扱 いは 全 国 的 にもあまり 例 がないという 2) 3 項 道 路 指 定 法 42 条 3 項 道 路 は 道 路 中 心 から1.35mから2m 未 満 のセットバックを 許 容 し 祇 園 町 南 側 が 全 国 に 先 駆 けて 適 用 されたが 残 念 なことに 先 日 の 火 災 でその 区 域 の 防 災 性 が 懸 念 さ れることとなった しかしながら 3 項 適 用 により すぐれた 町 並 み 景 観 が 維 持 保 全 され 京 都 の 重 要 な 観 光 スポットとして 多 くの 観 光 客 を 誘 引 している 3) 43 条 ただし 書 許 可 広 い 空 地 などに 面 している 建 築 物 は 接 道 していなくても 建 築 審 査 会 の 同 意 を 得 た 上 で 許 可 される 場 合 があるが 以 前 に 担 当 課 長 との 意 見 交 換 会 でも 説 明 されたように 通 路 や 袋 路 の
場 合 はその 幅 員 が1.8m 以 上 が 許 可 対 象 であり 1.8m 未 満 は 対 象 外 としている ただし 書 の 適 用 においては 許 可 条 件 として2 項 道 路 と 同 様 に 袋 路 等 の 中 心 線 から2m 後 退 することとしているが 袋 路 等 の 入 口 の 敷 地 ( 始 端 部 )では 他 の 法 上 の 道 路 に 接 していること から 後 退 する 必 要 がないため 入 口 部 の 拡 幅 がなかなか 進 まない 状 況 にあり 都 市 防 災 上 も 大 きな 支 障 となっている 現 行 の 許 可 基 準 では 道 としての 永 続 性 の 担 保 や 全 体 の 拡 幅 にはつ ながらず 京 都 市 が 能 動 的 に 施 策 を 実 施 するものとはなっていないと 建 議 でも 指 摘 している 4) 対 象 外 の 通 路 等 幅 員 1.8m 未 満 の 細 街 路 は 法 の 規 定 に 該 当 しない 非 道 路 であり これにのみ 接 する 建 築 物 は 法 的 には 再 建 築 ができない また 前 面 道 路 が2 項 道 路 や 袋 路 で 再 建 築 できる 場 合 でも 狭 小 敷 地 では 道 路 後 退 により 再 建 築 に 必 要 な 敷 地 規 模 が 確 保 できないため 再 建 築 が 進 まない 状 況 にある これらの 要 因 により 建 築 物 の 適 切 な 管 理 や 更 新 が 進 まず 中 には 空 き 家 となっ て 放 置 された 結 果 老 朽 化 が 更 に 進 み 倒 壊 のおそれがある 危 険 建 築 物 となる 事 例 が 急 増 してい る また 通 路 ( 非 道 路 )と 敷 地 の 境 界 が 曖 昧 なものがあり 所 有 者 すらその 認 識 がないため 花 壇 を 作 ったり 出 窓 にしたりして 許 可 条 件 を 満 たさなくしている 例 も 数 多 く 見 られる 3 細 街 路 対 応 の 必 要 性 1) 防 災 性 沿 道 建 築 物 の 倒 壊 に 伴 う 道 路 閉 塞 により 地 震 災 害 時 の 消 火 救 助 活 動 の 困 難 性 延 焼 増 大 の 危 険 性 があり 都 市 防 災 上 も 速 やかな 対 応 が 必 要 である 2) 住 民 の 通 行 の 利 便 性 非 道 路 といえども そこには 多 くの 市 民 が 日 常 生 活 を 営 んでおり 生 活 道 路 としての 利 便 性 も 有 している こうした 市 民 の 生 活 は いかなる 法 律 の 下 におい ても 侵 害 されるものではない 3) 景 観 保 全 細 街 路 の 中 には 京 都 らしい 風 情 を 醸 し 出 し 町 並 み 景 観 の 重 要 な 要 素 を 有 す るものとして 多 くの 観 光 客 をひきつけているものもある 祇 園 町 南 側 はその 代 表 的 なケ ースであり 京 都 らしい 景 観 を 形 成 するひとつの 要 因 であるが 建 物 を 更 新 する 場 合 には 各 種 の 法 規 制 等 が 課 せられるため 細 街 路 沿 道 の 歴 史 的 な 街 並 みが 維 持 しにくい 状 況 にあ る 4) 私 権 の 保 護 細 街 路 の 多 くは 私 道 であり その 拡 幅 や 維 持 管 理 は 所 有 者 に 任 せられている 2 項 道 路 で2m 後 退 しても 後 退 部 分 を 道 路 として 整 備 されずに 私 道 内 に 工 作 物 が 設 け られるなど 安 全 を 確 保 するという 目 的 が 実 現 できていないケースがみられる しかし 私 道 であってもまちを 構 成 する 重 要 な 基 本 単 位 であり その 数 の 多 さから 都 市 防 災 上 の 課 題 となっており 行 政 が 積 極 的 に 関 わっていく 必 要 があると 考 える 5) 社 会 資 源 の 活 用 細 街 路 であるために 空 き 家 として 空 地 として 放 置 されている 現 状 は 土 地 という 社 会 資 源 が 蔑 ろにされていることでもある よりよいまちづくりを 誘 導 するに は こうした 社 会 資 源 を 行 政 が 如 何 に 有 効 に 活 用 するかにかかっている 4 対 応 改 善 の 方 法 1) 現 行 法 のもとでの 改 善 策 京 都 市 建 築 審 査 会 の 建 議 においては 1 細 街 路 の 実 態 調 査 と 細 街 路 マップの 作 成 2 細 街
路 の 多 様 な 指 標 による 分 類 と 施 策 の 体 系 化 3 地 域 等 との 連 携 4 庁 内 横 断 的 な 検 討 5 細 街 路 条 例 ( 仮 称 ) の 制 定 等 を 求 めている 現 行 法 のもとでも 運 用 如 何 によっては 大 きな 効 果 も 期 待 されるところである 2) 立 法 的 改 善 策 建 築 基 準 法 は 全 国 一 律 に 適 用 されるため 地 域 特 性 に 応 じた 対 策 が 求 められるときには 的 確 には 応 えられない 場 合 がある そこで 多 くの 場 合 市 町 村 条 例 の 制 定 などにより 地 域 特 性 に 応 じた 対 策 が 可 能 となる 京 都 市 では 現 在 歴 史 的 景 観 を 形 成 する 京 町 家 が 市 民 の 財 産 として 次 世 代 に 引 き 継 がれ るようにと 新 条 例 が 検 討 されている 5 宅 建 業 協 会 からの 細 街 路 対 策 への 提 言 建 築 審 査 会 建 議 は 建 築 基 準 法 の 施 行 に 関 する 事 項 に 対 しての 関 係 行 政 庁 に 対 する 意 見 である が 私 たちも 実 務 の 中 で 日 頃 から 改 善 できないかと 考 えている 以 下 の 事 項 について 京 都 市 の 細 街 路 対 策 に 向 けての 京 宅 協 の 提 言 として 取 りまとめた 1) 通 路 等 の 単 位 で43 条 ただし 書 許 可 の 運 用 を 建 築 基 準 法 43 条 ただし 書 により 一 旦 判 定 で 許 可 された 建 築 物 に 係 る 通 路 等 については その 通 路 全 体 としての 判 定 とし 当 該 通 路 等 に 接 する 他 の 建 築 物 における 許 可 申 請 手 続 きを 不 要 とする 方 が 合 理 性 があるのではないか ただし この 場 合 においても 通 路 等 の 防 災 性 等 の 機 能 は 当 該 住 民 間 において 充 分 に 担 保 す るものとする 2) 非 道 路 と 建 築 基 準 法 上 の 道 路 に 接 する 敷 地 についても 道 路 後 退 を 非 道 路 と 建 築 基 準 法 上 の 道 路 の 両 方 に 接 する 敷 地 については 建 築 確 認 申 請 に 際 しては 非 道 路 に 接 する 部 分 のセットバックは 不 要 であるが 非 道 路 のみに 接 する 他 の 建 築 物 への 影 響 を 考 えれば 非 道 路 も 道 路 とみなして セットバックを 義 務 付 けることの 方 が 実 態 に 即 した 取 扱 いになるのではないか ( 立 法 的 改 善 提 案 ) 3) 法 42 条 6 項 により 非 道 路 の2 項 又 は3 項 道 路 指 定 を 法 42 条 6 項 により 1.8m 未 満 の 道 も 建 築 審 査 会 の 同 意 を 得 れば2 項 又 は3 項 道 路 とし て 指 定 することができる 非 道 路 であれ 住 民 はその 場 所 で 生 活 しており 永 住 する 権 利 も 有 すると 考 える したがって 6 項 を 活 用 して 再 建 築 を 可 能 とするならば 私 権 は 保 障 され 地 域 の 改 善 も 図 られるのではないか 法 の 弾 力 的 な 運 用 を 強 く 求 めるものである 4) 道 路 後 退 の 違 反 に 対 しては 法 の 適 正 な 執 行 を セットバックした2 項 道 路 が 工 事 完 了 後 にまた 元 通 りになっているケースが 見 受 けられる 道 路 に 塀 等 を 突 出 させた 場 合 その 周 辺 住 民 が 訴 えても 最 高 裁 判 決 によって 反 射 的 利 益 に すぎないとして 私 人 には 訴 えの 利 益 がないとされているので 周 辺 住 民 はどうすることもで きない こうした 不 合 理 に 対 しては 法 の 適 正 な 執 行 を 図 るものとして 行 政 の 能 動 的 積 極 的 な 対 応 を 強 く 求 める