アパート 収 益 物 件 のメリット アパート 収 益 物 件 はメリットが 大 きい (1)アパート 収 益 物 件 は 賃 料 という 形 で 毎 月 決 まった 金 額 を それも30~60 年 とい う 長 期 にわたって 稼 いでくれる 金 の 卵 を 産 む 鶏 である 1 一 般 的 に 鉄 筋 コンクリート 造 りの 場 合 は60 年 鉄 骨 造 の 場 合 は60 年 木 造 の 場 合 は 30 年 という 永 い 期 間 賃 料 という 事 業 収 益 (お 金 )を 生 み 続 けてくれる これだ け 永 い 期 間 にわたって 安 定 的 に 収 入 をもたらしてくれる 事 業 はなかなか 無 いので はないでしょうか 2 最 初 に 購 入 する 時 や 建 築 する 時 には 大 きなお 金 を 必 要 とするが それ 以 降 は 多 少 の 建 物 の 補 修 費 用 と 管 理 費 用 と 固 定 資 産 税 は 必 要 だが 賃 料 収 入 の 範 囲 で 必 要 経 費 として 落 とせるし 大 きな 出 費 は 原 則 的 に 必 要 なくなる 3 入 居 者 案 内 と 入 金 管 理 と 滞 納 賃 料 の 取 り 立 て と 入 居 者 間 のトラブル 処 理 を きちんとやってくれる 良 い 管 理 業 者 に 依 頼 してさえおけば 通 帳 を 見 て 入 金 を 確 認 すること 以 外 にはほとんどやることがなく 誰 でもやれる 長 期 に 安 定 した 事 業 である 4 減 価 償 却 と 言 う 形 で 利 益 があっても 経 費 として 落 とせるので 手 元 に 現 金 が 残 る 点 で お 金 持 ちにとってはメリットが 大 きい 5 アパート 収 益 物 件 は 土 地 を 所 有 するので 不 動 産 を 担 保 としてアパートローン が 借 りられるので 手 元 金 の 割 に 大 きな 物 件 を 所 有 できるし 大 きな 事 業 が 展 開 で きる アパートローンは 頭 金 が40%あれば 60%は 融 資 してくれます 6 アパート 収 益 物 件 は 土 地 を 所 有 するので 資 産 インフレ 時 代 には キャピタル ゲイン( 転 売 価 値 )を 生 み 出 してくれる 可 能 性 が 大 きい 7 土 地 建 物 は 不 動 産 と 言 われるように 動 かせないし その 価 格 が 上 がる 時 も 下 がる 時 も ゆっくりと 上 下 するので 株 式 のように 一 気 に 数 倍 になることもない が 一 気 に30%になったり 0 円 になったりすることはないので 30% 値 下 がり したあたりで 売 却 処 分 することもできる 為 比 較 的 安 定 した 資 産 と 言 えます 8 更 に アパート 収 益 事 業 は 相 続 対 策 としても 有 効 です 相 続 税 の 計 算 上 貸 家 建 て 付 け 地 の 評 価 は50% 減 額 される からです 9 短 所 はただ 一 つ 預 金 や 株 券 と 違 って 換 金 処 分 に3~4ヶ 月 を 要 することです 以 下 に その 長 所 を 少 し 詳 しく 述 べます (2) 事 業 として 他 の 事 業 と 比 較 すると アパート 収 益 事 業 は 誰 でもできる 事 業 と してのメリットが 大 きいことがよく 判 ります 例 えば 夜 の12 時 ~2 時 まで 働 いている 飲 食 業 の 場 合 を 考 えてみよう 1 日 の 売 上 げが 10 万 あるとして 10 万 30 日 = 300 万 になる その 為 に 必 要 なお 客 様 は 1 人 3,000 円 33 人 = 100,000 円 1 人 1,000 円 100 人 = 100, 000 円 となる その 為 には 4 人 の 人 件 費 が 必 要 になる 4 人 30 万 = 120 万 4 人 20 万
= 80 万 となる 店 舗 維 持 費 が 20 坪 15,000 円 = 300,000 円 と 光 熱 水 費 が 100,000 円 必 要 となる 食 材 費 が 上 がりの30%として 900,000 円 20%としても 600,000 円 必 要 になる 以 上 のように 1 日 10 万 月 に 300 万 稼 ぐ 為 には 夜 中 まで 働 いて 経 費 40% で 120 万 人 件 費 30%で 90 万 利 益 30%で 90 万 ならば 上 手 く 行 った 時 の 形 でしょうが 事 業 は 上 手 く 行 く 時 ばかりではありません もし 売 上 げが1 日 7 万 30 日 = 月 210 万 の 場 合 は 必 要 経 費 は 同 じですの で 利 益 は 210 万 - 80 万 - 30 万 - 10 万 - 60 万 = 30 万 となり 家 族 で 頑 張 ればなんとかなります この 売 上 げが1 日 5 万 月 に 150 万 に 減 ったら 利 益 は 150 万 - 80 万 - 30 万 - 10 万 - 60 万 =- 30 万 と 赤 字 になり 家 族 で 頑 張 っても4 人 の 給 料 分 にも 不 足 します まして 人 は 歳 を 取 りますので 30 歳 で 始 めても 30 年 後 には60 歳 になり 夜 中 の 仕 事 は 厳 しくなり それ 以 上 続 けるのが 難 しくなります 一 事 業 の 命 が30 年 と 言 われるのはこのためです 又 人 は 飽 きることもありますので 1 日 10 万 月 300 万 稼 ぎ 続 けることは 大 変 に 難 しいものです そして 他 人 を 雇 うことは 大 変 に 苦 労 の 多 いものですから 疲 れてしまいますし お 金 もかかりますので 売 上 げが 150 万 に 下 がることもあるので 大 抵 は 家 族 で 身 を 粉 にして 働 くことになります これが 大 体 の 飲 食 業 の 実 態 であり その 他 の 5 6 人 の 自 営 業 者 の 実 態 です 事 業 とは 良 い 時 もあるが 永 く 稼 ぎ 続 けるの は 大 変 であり なかなか 難 しいものです この 点 で アパート 経 営 は 歳 を 取 っても 寝 ていても 決 まった 賃 料 を 30 年 ~60 年 に 亘 って 稼 ぎ 続 けてくれる 如 何 に 優 しく 誰 にでもできる 事 業 であるか がおわかり 頂 けると 思 いますし これが 最 大 のメリットと 言 えます 営 こそ まさに 金 の 卵 を 産 む 鶏 と 言 えるでしょう アパート 経 (3)アパート 収 益 事 業 は 減 価 償 却 と 言 う 形 で 利 益 があっても 経 費 として 落 と せるので 手 元 に 現 金 が 残 る 点 で お 金 持 ちにとってはメリットが 大 きい 例 えば 土 地 50 坪 建 物 90 坪 の 木 造 アパートで 月 80 万 年 960 万 の 賃 料 収 入 があり 管 理 費 が5%で 年 30 万 固 定 資 産 税 が 年 20 万 とする 建 築 費 が 6, 000 万 かかったとすると 減 価 償 却 費 = 6,000 万 0.9 0.034 築 年 数 ですので 毎 年 1,836,000 円 の 減 価 償 却 費 を 収 入 から 経 費 として 落 とすことができます このアパートの 純 利 益 = 960 万 - 30 万 - 20 万 = 910 万 のところ 減 価 償 却 費 として 1,836,000 円 を 経 費 として 差 し 引 けるので 純 益 ( 課 税 所 得 )は 7,164,0 00 円 になり 税 金 もそれだけ 少 なくなるし 現 金 が 手 元 に 残 ることになります お 金 持 ちが 次 々にアパートを 買 換 えたり 新 築 したりするのは 減 価 償 却 により 手 持 ち 金 が 多 く 残 るからです ちなみに 減 価 償 却 とは 収 益 物 件 についての 建 築 費 を 必 要 経 費 として 一 回 で 落 とすのではなく 木 造 は20 年 鉄 骨 増 は34 年 鉄 筋 コンクリート 造 は47 年 に 亘
って 経 費 として 落 としてよい とする 税 法 上 の 措 置 です 鉄 骨 造 の 減 価 償 却 額 = 建 築 費 0.9-0.025 築 年 数 鉄 筋 コンクリートの 減 価 償 却 額 = 建 築 費 0.9-0.015 築 年 数 で 計 算 します その 建 物 の 経 済 耐 用 年 数 とは 別 の 考 え 方 です 実 際 には 木 造 は40 年 鉄 骨 増 は60 年 鉄 筋 コンクリート 造 は70 年 くらいは 適 当 な 補 修 工 事 をすれば 普 通 に 利 用 できる 物 と 考 えられています (4)アパート 収 益 物 件 は ほぼ 固 定 的 な 賃 料 収 入 がある 上 に 安 定 資 産 である 土 地 建 物 を 所 有 するので 不 動 産 を 担 保 としてアパートローンが 借 りられるので 手 元 金 の 割 に 大 きな 物 件 を 所 有 できるし 大 きな 事 業 が 展 開 できるメリットがあります アパートローンは 頭 金 が40%あれば 60%は 融 資 してくれます 前 の 例 で 言 え ば 土 地 50 坪 120 万 + 建 物 90 坪 66 万 = 1 億 2,000 万 の 総 額 の 内 4,800 万 の 手 持 金 があれば 7,200 万 は 無 職 でも 60 歳 以 上 でも 誰 でも 借 りることができ ます 何 故 ならば 年 間 利 回 りが8%( 960 万 12,000 万 =0.08)あるか ら 充 分 に 賃 料 収 入 から 返 済 できるからです 7,200 万 の 借 り 入 れで 金 利 3% 20 年 の 元 利 均 等 返 済 の 場 合 毎 月 の 返 済 額 は 約 400,000 円 年 間 返 済 額 は 約 \4,800,000 円 です 9,600,000-300,000 円 - 200,000 円 - 4,800,000 円 = 4,300,000 円 ですので これから 税 金 と 補 修 費 等 々を 引 いても 建 物 の 借 入 の 返 済 金 の 内 利 息 分 は 経 費 で 落 とせますので 充 分 に 手 元 に 3,000,000 円 位 のお 金 が 残 ります (5) 又 アパート 収 益 事 業 は 土 地 を 所 有 するので 資 産 インフレ 時 代 には キャピ 1 2 タルゲイン( 転 売 価 値 )を 産 む 資 産 でもあります 日 本 政 府 は 増 税 政 策 と インフレ 政 策 を 取 ると 言 われています 825 兆 円 の 国 債 を 償 還 するために 日 本 国 政 府 は 増 税 路 線 を 取 ることしか 選 択 の 余 地 は 無 さそうです 政 府 は 景 気 を 回 復 して 税 収 を 上 げることを 第 一 の 目 標 にして います しかし 景 気 が 上 がって 税 収 が 上 がっても 金 利 が 上 がれば 国 債 の 返 済 が 遅 れます そこで できるだけ 金 利 を 上 げずに 景 気 を 良 くすれば 返 済 が 進 み ます 総 量 緩 和 の 解 除 から ゼロ 金 利 解 除 (06 年 7 月 14 日 )その 後 の 低 金 利 政 策 に 関 して 日 銀 と 政 府 の 綱 引 きが 盛 んに 行 われているのが 今 現 在 の 状 況 で す 政 府 は 公 には 決 して 言 いませんが ある 程 度 のインフレ 政 策 を 取 るのが 第 二 の 目 標 と 言 えるでしょう 景 気 が 良 くなれば 金 利 を 上 げて 景 気 の 過 熱 によるインフ レを 防 ぐのが 日 銀 の 職 務 です これをできるだけ 抑 えて 多 少 のインフレにして 景 気 を 更 に 浮 揚 させて 税 収 を 上 げるのが 政 府 の 本 当 の 意 図 だからです 20% 100%という 急 激 なインフレは 国 民 の 生 活 を 圧 迫 しますので 避 けなければ なりません しかし 軽 いインフレが 続 くことは 企 業 にとっては 一 番 良 い 状 態 です 物 やサービスの 値 段 が 少 しづつ 上 がる 時 には 早 く 買 うほど 得 なので 物 がよく 売 れるからです 企 業 が 儲 かれば 設 備 投 資 が 進 み 従 業 員 の 給 与 も 上 が り 景 気 が 益 々 良 い 循 環 になるからです
3 4 また インフレでお 金 の 価 値 が 下 がれば 国 債 の 償 還 も 楽 になります 例 えば 150%のインフレなら 825 兆 円 の 国 債 は 666 兆 の 価 値 になるからです 日 本 経 済 は 2013 年 を 頂 点 として 資 産 インフレ になるでしょう 1985 年 ~1990 年 は 日 本 が 世 界 一 の 金 持 ちになった 時 期 は バブルの 時 代 と 言 わ れています このバブルは 銀 行 が 融 資 し 過 ぎたために 起 きた 悪 い 時 代 と 考 えられ て バブル 封 じの 政 策 (1990 年 9 月 )として 不 動 産 の 値 下 げ 政 策 がとられ 土 地 の 値 段 が5 分 の1になり 銀 行 の 不 良 資 産 が 増 え 銀 行 が 危 なくなり その 後 の15 年 間 日 本 経 済 はデフレ 経 済 に 苦 しみました デフレ 下 では 物 やサービスの 値 段 が 今 日 よりは 明 日 の 方 が 下 がるのですから 買 う 人 は 緊 急 必 要 な 物 以 外 はできるだけ 後 で 買 う 方 が 得 なのですから 物 が 売 れ ない 時 代 なのです 企 業 にとっては 地 獄 の 時 代 でした しかし このデフレの 時 代 を 切 り 抜 けた 今 改 めて 就 労 人 口 構 成 から 日 本 経 済 の 姿 を 分 析 すると この バブル 封 じの 政 策 は 間 違 いであった と 言 うことが 判 ってきました 人 間 は 35 歳 ~55 歳 の 頃 が 働 き 盛 りで 家 を 買 い 車 を 買 い 子 供 を 育 て 残 ったお 金 は 資 産 に 投 資 します 1985 年 ~1990 年 の バブルの 時 代 に 景 気 が 良 かったのは 団 塊 の 世 代 (1946~1950 年 生 まれ)の 人 たちが 働 き 盛 りの40 歳 前 後 であり 一 番 お 金 を 使 う 活 動 期 にあったからである と 言 う 見 方 で す この 時 代 に 本 当 にバブルだったのは 土 地 や 株 を 中 心 にした 資 産 の 高 騰 資 産 バブル だったのであり 日 常 消 費 財 は3%しか 上 がっていませんでした 景 気 が 良 くなり お 金 が 余 ってくると 企 業 も 個 人 も 値 上 がりする 可 能 性 が 大 きい 株 や 土 地 ( 資 産 )に 投 資 するから 資 産 インフレ が 必 ず 起 きるからです その 時 金 融 がゆるんでいて 適 度 なインフレで 調 整 する 機 能 を 失 ったために 資 産 バブ ル が 起 きたのでした 適 度 な 資 産 インフレは 健 全 な 経 済 には 必 要 な 物 なのです この 考 え 方 に 従 えば この 団 塊 の 世 代 の 子 供 達 団 塊 のジュニア 世 代 (1967 年 ~1971 年 生 まれが1,000 万 人 居 る)が 今 29 歳 ~33 歳 ですので これから 結 婚 し 家 を 買 い 車 を 買 い 子 供 を 育 て 投 資 をすることになり 彼 らが40 歳 前 後 になる 頃 2013 年 を 頂 点 として 日 本 経 済 は 繁 栄 する と 予 測 できます( 日 経 リビング20 04 年 3 月 22 日 号 大 和 総 研 木 野 内 英 治 著 ) デフレに 苦 しみ リストラに 成 功 して 儲 かる 体 質 に 変 貌 した 日 本 の 大 手 企 業 が 2013 年 に 向 けて 益 々 利 益 を 上 げ 続 けることは 確 実 だと 私 は 考 えます その 上 ブリックスだけでなくアジア 市 場 も 活 況 を 呈 してきましたので 日 本 企 業 は 海 外 進 出 を 加 速 しながら 今 から10 年 は 伸 び 続 ける と 予 測 できます 企 業 が 伸 び 続 け 景 気 が 良 い 時 代 が 続 けば お 金 が 動 き 資 産 が 上 がる 資 産 イン フレ になるでしょう そして バブル 潰 しで 痛 い 目 を 見 た 日 本 政 府 も 今 度 は 適 度 なインフレを 守 ろうと するでしょう 確 かに 少 子 化 による 人 口 減 少 時 代 のマイナスの 影 響 も 多 少 はありますが 以 上 の 大 きな 日 本 経 済 の 流 れをいくらか 減 殺 する 要 因 にはなるでしょうが 少 なくとも 今 か ら15 年 くらいは 資 産 インフレを 押 さえるほどの 影 響 は 少 ないないでしょう ( 別 項 七 年 後 にお 金 持 ちになっている 為 に! を 参 照 下 さい
( 6 ) 更 に アパート 収 益 事 業 は 相 続 対 策 としても 有 効 です 相 続 税 の 計 算 上 貸 家 建 て 付 け 地 の 評 価 は60% 減 額 される からです 1 これから7 年 間 は 資 産 インフレ 時 代 になると 考 えられますので インフレになれば 企 業 が 好 調 に 業 績 を 伸 ばします 企 業 は 利 益 が 上 がれば 設 備 投 資 をし 従 業 員 の 給 与 を 上 げ 余 剰 金 は 株 や 土 地 のような 資 産 に 投 資 します 個 人 も 収 入 が 上 がって 先 行 きが 明 るくなれば お 金 を 使 い 余 剰 資 金 は 株 や 土 地 に 投 資 しま す そうやってお 金 が 回 れば 益 々 景 気 は 良 くなります 当 然 に 株 と 土 地 のよ うな 資 産 が 値 上 がりします 個 人 でも 法 人 でも お 金 に 余 裕 がでると 資 産 に 投 資 します 生 活 必 需 品 に 使 うお 金 は お 金 持 ちもそうでない 人 もそんなには 違 わ ないからです(エンゲル 係 数 ) ですから デフレを 脱 出 して これから2013 年 に 向 かって 日 本 経 済 がどんどん 良 くなり 1980 年 代 後 半 のバブル 期 を 超 える 状 態 になる と 予 想 されますので 株 は 日 経 平 均 で 40,000 円 台 を 超 え 土 地 はバブ ル 期 を 越 える 価 格 になる と 予 想 しています 土 地 や 株 がまだ 安 い 今 しかも 金 利 が 安 い 今 固 定 長 期 低 利 のお 金 を 借 りて 株 や 土 地 を 買 うべき 時 なのではないでしょうか 2 もちろん 現 金 をお 持 ちの 方 は そのまま 現 金 を 持 っているのは 不 利 と 言 えます デフレの 時 はお 金 を 持 っているのが 価 値 がありましたが インフレ 時 代 は お 金 の 価 値 が 目 減 りしますので インフレで 価 値 を 増 して 行 く 株 や 不 動 産 に 投 資 すべきで す 国 債 や 銀 行 預 金 では 金 利 が 安 いので 資 産 インフレでお 金 が 目 減 りするのに 追 いつきません 年 3%のインフレで 2%の 金 利 では 年 1%の 目 減 りです 例 えば 7.2%の 年 間 利 回 りの 1 億 賃 貸 マンション アパートを 買 えば 10 年 間 で 賃 料 総 額 が 7,200 万 あり その 価 格 が50% 値 上 がりして 1 億 5,000 万 になるの で 合 計 2 億 2,200 万 の 資 産 になります これに 比 べて 4%の 国 債 を 1 億 買 った 場 合 10 年 後 には 利 息 総 額 4,000 万 で 総 額 でも 1 億 4,000 万 です 賃 貸 マンションを 買 った 場 合 と 8,200 万 の 差 が 付 いています どちらがインフレ 時 代 に 強 い 資 産 か 判 るでしょう 3 また 現 金 をそのまま 持 っていることは 相 続 の 時 にも 不 利 です 相 続 財 産 の 評 価 方 法 は 現 金 はそのままの 評 価 ですが 土 地 は 路 線 価 建 物 は 固 定 資 産 評 価 価 格 で 評 価 しますので 不 動 産 を 持 つことは 非 常 に 有 利 です 例 えば 時 価 相 場 で 1 億 円 の 土 地 付 き 一 戸 建 てが 相 続 の 対 象 になった 場 合 土 地 は 時 価 相 場 9,500 万 ですが 一 般 的 な 路 線 価 では \4,500 万 です 建 物 は 時 価 相 場 では 500 万 とすると 固 定 資 産 評 価 額 はほぼ 同 額 でしょう そこで 本 件 の 土 地 建 物 の 総 額 は 約 5,000 万 になります 不 動 産 の 評 価 が 現 金 を 持 っているよりも 5,000 万 有 利 になったことが 判 ります 浦 安 市 内 の 土 地 の 場 合 時 価 評 価 の20%~50% 位 安 い 評 価 になると 言 えるでしょ う 更 に 小 規 模 宅 地 等 についての 相 続 税 の 課 税 価 格 の 計 算 特 例 を 利 用 できれば
自 宅 や 事 業 用 宅 地 の 評 価 は 80%と50%の 評 価 減 ができます 本 件 の 場 合 自 宅 の 土 地 の 路 線 価 評 価 4,500 万 80%= 3,600 万 が 減 額 できます ので 時 価 総 額 1 億 円 の 自 宅 が 相 続 財 産 の 評 価 は 900 万 + 500 万 = 1400 万 なんと 1 億 円 が 1400 万 (14%)になります これを 利 用 しない 手 はないでしょ う 4 株 を 購 入 する 場 合 前 述 のように 日 本 の 産 業 界 が2013 年 を 頂 点 として 繁 栄 すると 信 ずることができ れば 伸 びている 産 業 分 野 で 一 番 伸 びているNO1の 企 業 の 株 を 買 えば 7 年 後 に は 現 在 の 株 価 の2 倍 以 上 になっているはずです 目 先 の 値 動 きに 一 喜 一 憂 して 短 期 の 売 り 買 いを 繰 り 返 すのではなく 5 年 7 年 と 言 う 中 長 期 の 株 式 投 資 をすることをお 勧 めします 私 は 株 の 専 門 家 ではないので 何 とも 言 えませんが 短 期 の 売 り 買 い( 投 機 的 )な 株 式 の 売 買 は 労 多 くして 益 少 ないことに 気 づくべきでしょう (7) 資 産 インフレ 時 代 は 不 動 産 に 買 い 換 えることは 非 常 に 有 利! ( 具 体 的 な 事 例 で 検 証 する) 例 えば 妻 と 子 供 が2 人 居 るご 家 族 の70 歳 のご 主 人 が ちょっと 大 きな 土 地 付 き 一 戸 建 ( 時 価 1 億 円 住 宅 ローンの 残 債 なし)と 現 金 2 億 円 をお 持 ちの 場 合 ど うすればいいでしょうか? 自 宅 の 持 分 は ご 主 人 50/100 奥 様 20/100 長 男 15/100 長 女 15/100です 現 金 はご 主 人 1 億 奥 様 1 億 と 仮 定 します 1 現 況 での 相 続 財 産 の 評 価 土 地 は 時 価 相 場 9,500 万 ですが 路 線 価 では 4,500 万 とします 建 物 は 時 価 相 場 固 定 資 産 評 価 額 共 に\500 万 とします そこで 本 件 の 土 地 建 物 の 総 額 は 5,000 万 になります 現 金 1 億 + 5,000 万 = 1 億 5,000 万 が 遺 産 総 額 になります 不 動 産 の 評 価 が 現 金 を 持 っているよりも 5,000 万 有 利 になったことが 判 ります 浦 安 市 内 の 土 地 の 場 合 時 価 総 額 9,500 万 が 路 線 価 4,500 万 よりも2.1 倍 高 く 相 続 税 評 価 価 格 が 5,000 万 (52%) 安 い 評 価 になり 有 利 です 更 に 小 規 模 宅 地 等 についての 相 続 税 の 課 税 価 格 の 計 算 特 例 を 利 用 できれるの で 自 宅 地 の 評 価 は 80%の 評 価 減 ができます 本 件 の 場 合 自 宅 の 土 地 の 路 線 価 評 価 4,500 万 80%= 3,600 万 が 減 額 できます ので 相 続 財 産 としての 土 地 の 評 価 は 900 万 になります ご 主 人 の 自 宅 地 に 対 する 持 分 は 900 万 50/100= 450 万 奥 様 の 自 宅 地 に 対 する 持 分 は 900 万 20/100= 180 万 長 男 の 自 宅 地 に 対 する 持 分 は 900 万 15/100= 135 万 長 女 の 自 宅 地 に 対 する 持 分 は 900 万 15/100= 135 万
ご 主 人 の 建 物 に 対 する 持 分 は 500 万 50/100= 250 万 奥 様 の 建 物 に 対 する 持 分 は 500 万 20/100= 100 万 長 男 の 建 物 に 対 する 持 分 は 500 万 15/100= 75 万 長 女 の 建 物 に 対 する 持 分 は 500 万 15/100= 75 万 2 現 況 で ご 主 人 の 相 続 が 開 始 した 場 合 相 続 税 は 幾 らになるか? 1 億 ( 現 金 )+ 450 万 ( 宅 地 )+ 250 万 ( 建 物 ) = 1 億 700 万 ( 遺 産 総 額 ) 相 続 税 の 基 礎 控 除 額 5,000 万 +1,000 万 3 人 = 8,000 万 課 税 遺 産 総 額 1 億 700 万 - 8,000 万 = 2700 万 法 定 相 続 分 に 応 ずる 相 続 税 の 総 額 妻 (1 億 700 万 1/2) 30%-700 万 = 905 万 長 男 (1 億 700 万 1/4) 15%-50 万 = 351.25 万 長 女 (1 億 700 万 1/4) 15%-50 万 = 351.25 万 合 計 1607.5 万 各 相 続 人 が 取 得 した 遺 産 の 割 合 に 応 じた 税 額 妻 妻 が 取 得 した 正 味 の 遺 産 額 ( 2 億 1,400 1/2= 1 億 700 万 )が 1 億 6,000 万 ( 又 は 法 廷 相 続 分 ) 以 下 のため 配 偶 者 の 税 額 軽 減 の 適 用 を 受 けることにより 相 続 税 はかかりません 長 男 (1 億 700 万 1/4) 15%-50 万 = 351.25 万 長 女 (1 億 700 万 1/4) 15%-50 万 = 351.25 万 相 続 税 額 の 合 計 702.5 万
(8) 2 億 円 の 現 金 で 不 動 産 を 購 入 すれば 税 金 対 策 と 併 せてインフレ 対 策 として 大 いに 得 策 となる 先 の 事 例 で 無 借 金 の 自 宅 の 他 に2 億 円 の 現 金 をそのまま 持 っていることは 資 産 インフレ 対 策 上 で 不 利 ですが それ 以 上 に 相 続 対 策 上 で 非 常 に 不 利 です そこで 賃 貸 マンション( 1 億 2,000 万 又 は 1 億 3,000 万 )と 一 戸 建 ての 貸 家 ( 6,000 万 )の 購 入 を 提 案 します 1 事 例 1 中 古 賃 貸 マンションA 土 地 約 60 坪 建 物 RC 造 3F 建 て 共 同 住 宅 築 15 年 約 120 坪 賃 料 月 額 723,000 円 年 額 8,676,000 円 売 却 価 格 = 1 億 2,000 万 年 間 利 回 り= 年 間 賃 料 購 入 金 額 =0.072(7.2%) 相 続 税 評 価 額 土 地 路 線 価 約 3,500 万 建 物 固 定 資 産 評 価 価 格 約 2,500 万 合 計 6,000 万 2 事 例 2 中 古 一 戸 建 て 貸 家 土 地 第 1 種 低 層 住 居 専 用 地 域 約 50 坪 建 物 木 造 瓦 葺 き2 階 建 て 居 宅 約 50 坪 賃 料 月 額 25 万 年 額 300 万 売 却 価 格 = 6,000 万 年 間 利 回 り= 年 間 賃 料 購 入 金 額 = 0.05(5.00%) 相 続 税 評 価 額 土 地 路 線 価 約 3,500 万 建 物 固 定 資 産 評 価 価 格 約 500 万 合 計 4,000 万
3 事 例 3 賃 貸 マンションB 土 地 約 55 坪 建 物 約 75 坪 賃 料 月 額 852,000 円 年 額 10,224,000 円 売 却 価 格 =1 億 3,000 万 年 間 利 回 り = 年 間 賃 料 購 入 価 格 =0.077(7.7%) 相 続 税 評 価 価 額 土 地 路 線 価 約 2,800 万 建 物 鉄 骨 造 スレート 葺 き3F 建 共 同 住 宅 約 1,200 万 合 計 4,000 万 4 上 記 1と2を 購 入 すると 1 億 8,000 万 のお 金 を 使 って 月 額 賃 料 が 97 万 年 間 賃 料 が 1164 万 入 ります 年 間 利 回 りは 年 間 賃 料 投 下 資 本 総 額 =0.064(6.4%)です 低 金 利 の 今 定 期 金 利 が0.1% 国 債 でも2%ですから 相 当 有 利 であることが 判 るでしょう 更 に 相 続 が 発 生 した 時 現 金 だとそのまま 相 続 税 の 評 価 価 額 になりますが 不 動 産 の 場 合 は 土 地 は 路 線 価 額 建 物 は 固 定 資 産 評 価 価 格 で 評 価 されますので 有 利 です 土 地 建 物 の 購 入 総 額 1 億 8,000 万 相 続 税 評 価 価 額 1 億 0,000 万 差 額 8,000 万 その 上 小 規 模 宅 地 等 についての 相 続 税 の 課 税 価 格 の 計 算 特 例 を 利 用 すると 自 宅 の 場 合 は80% 減 額 事 業 用 宅 地 の 場 合 は50% 減 額 が 利 用 できます 上 記 12の 事 例 では 3,500 万 50%= 1,750 万 減 額 できます 土 地 建 物 の 購 入 総 額 1 億 8,000 万 相 続 税 評 価 価 額 6,500 万 ( 事 例 1を 選 んだ 場 合 ) 差 額 1 億 1,500 万 大 きいです!
この 事 例 での 相 続 税 は 幾 らになるか? 2 億 の 現 金 の 内 1 億 8,000 万 を 使 って 2つの 収 益 物 件 を 買 いまし たので 現 金 は 2,000 万 が 残 りました 相 続 財 産 の 評 価 ( 原 則 )によれば = 現 金 + ( 自 宅 地 + 建 物 ) + 貸 家 ( 貸 家 建 付 地 + 建 物 ) + 貸 家 ( 貸 家 建 付 地 + 建 物 ) = 2,000 万 +( 4,500 万 + 500 万 )+( 3,500 万 +2500 万 )+( 3,500 万 + 500 万 ) = 1 億 7,000 万 になります この 場 合 自 宅 は 小 規 模 宅 地 等 の 課 税 価 格 の 計 算 特 例 を 利 用 すると 宅 地 に ついて80% 減 額 できる 自 宅 の 評 価 = 宅 地 (80% 減 額 )+ 建 物 価 格 = 4,500 万 0.2+ 500 万 = 1,400 万 賃 貸 物 件 については 貸 家 建 付 地 の 評 価 方 法 とがある 貸 家 建 付 地 の 評 価 方 法 は 自 用 地 の 評 価 額 -( 自 用 地 の 評 価 額 借 地 権 割 合 借 家 権 割 合 賃 貸 割 合 )で 計 算 します 貸 家 の 評 価 方 法 は 自 用 家 屋 の 評 価 額 -( 自 用 家 屋 の 評 価 額 借 家 権 割 合 賃 貸 割 合 )で 計 算 します 1 事 例 1の 賃 貸 ビルの 相 続 税 評 価 価 格 = 貸 家 建 付 地 の 価 格 + 貸 家 の 価 格 = 3,500 万 -( 3,500 万 60% 30% 100%)+( 2500 万 - 2500 万 30% 100%) = 2,870 万 + 1,750 万 = 4,620 万 2 事 例 2の 賃 貸 一 戸 建 ての 相 続 税 評 価 価 格 = 貸 家 建 付 地 の 価 格 + 貸 家 の 価 格 = 3,500 万 -( 3,500 万 60% 30% 100%)+( 500 万 - 500 万 30% 100%) = 2,870 万 + 350 万 = 3,220 万 本 事 例 での 相 続 税 評 価 価 格 は 以 下 になります 現 金 + 自 宅 + 賃 貸 物 件 1+ 賃 貸 物 件 2 = 2,000 万 + 700 万 + 4,620 万 + 3,220 万 = 1 億 540 万
以 上 の 特 例 を 活 用 した 場 合 相 続 税 は 幾 らになるか? 課 税 遺 産 総 額 = 9,840 万 ( 現 金 + 自 宅 + 賃 貸 ビル+ 賃 貸 一 戸 建 て) 相 続 税 の 基 礎 控 除 額 5,000 万 +1,000 万 3 人 = 8,000 万 法 定 相 続 分 に 応 ずる 相 続 税 の 総 額 妻 ( 1 億 540 万 1/2) 30%-700 万 = 854 万 長 男 ( 1 億 540 万 1/4) 15%-50 万 = 345.25 万 長 女 ( 1 億 540 万 1/4) 15%-50 万 = 345.25 万 合 計 1544.5 万 各 相 続 人 が 取 得 した 遺 産 の 割 合 に 応 じた 税 額 妻 妻 が 取 得 した 正 味 の 遺 産 額 ( 1 億 540 万 1/2= 5,270 万 )が 1 億 6,000 万 ( 又 は 法 廷 相 続 分 ) 以 下 のため 配 偶 者 の 税 額 軽 減 の 適 用 を 受 けることにより 相 続 税 はかかりません 長 男 ( 1 億 540 万 1/4) 15%-50 万 = 345.25 万 長 女 ( 1 億 540 万 1/4) 15%-50 万 = 345.25 万 相 続 税 額 の 合 計 690.5 万 尚 本 事 例 では 自 宅 が 大 きい 財 産 なので 小 規 模 宅 地 等 の 課 税 価 格 の 評 価 の 特 例 を 利 用 したが 自 宅 の 価 値 が 低 い 場 合 には 小 規 模 宅 地 等 の 課 税 価 格 の 評 価 の 特 例 を 収 益 物 件 に 利 用 すれば 50% 減 額 ができます 以 上 のように 収 益 物 件 を 購 入 することによって 相 続 税 を 12 万 安 くした 上 に 賃 料 収 入 を 毎 年 1,167 万 手 にすることができます 7 年 後 の 賃 料 総 収 入 は 1,167 万 7 年 = 8,169 万 になります 更 に 今 後 資 産 インフレ で 値 上 がりすることが 予 想 できます 7 年 後 には 値 上 がり 益 1.5 倍 とすると 7 年 後 の 不 動 産 価 値 は 2 億 8,000 万 1.5 倍 = 4 億 2,000 万 になっていることでしょう 7 年 後 の 貴 方 の 総 資 産 は 単 純 計 算 で 4 億 2,000 万 + 8,000 万 ( 現 金 )+\2,000 万 ( 現 金 )= 5 億 2,000 万 です 貴 方 ももうお 金 持 ちになっています! 以 上 の 計 算 は あくまで 概 算 ですので 具 体 的 には 税 理 士 と 相 談 の 上 お 進 め 下 さい 我 々は 今 これから 起 きる 時 代 の 変 化 に 対 応 して 何 をすべきでしょうか? 七 年 後 お 金 持 ちになっている 為 には 株 と 土 地 を 買 うべし! 貴 方 ならどうお 考 えになりますか? と 考 えますが 2007 年 5 月 18 日 記 ( 株 ) 明 和 地 所 代 表 取 締 役 今 泉 浩 一