平 成 24 年 2 月 23 年 第 11 号 通 巻 第 30 号 発 行 責 任 者 向 井 邦 良 1 かながわ 県 央 ネットからのお 知 らせ 県 央 各 市 等 マンション 管 理 無 料 相 談 日 程 (2 月 分 ) 区 分 相 談 日 時 相 談 場 所 申 込 方 法 海 老 名 市 21 日 ( 火 ) 午 後 1 時 ~4 時 海 老 名 市 役 所 附 属 棟 会 議 室 秦 野 市 27 日 ( 月 ) 午 後 1 時 ~4 時 大 和 市 24 日 ( 金 ) 午 後 1 時 半 ~4 時 かながわ 県 央 ネット 18 日 ( 土 ) 午 後 3 時 30 分 ~ 4 時 30 分 東 海 大 学 前 駅 連 絡 所 大 和 市 役 所 1 階 市 民 相 談 課 相 談 室 大 和 市 民 活 動 セン ター 会 議 室 原 則 予 約 制 : 都 市 整 備 課 へ 046-235-9605 当 日 申 込 : 広 聴 相 談 課 へ 先 着 順 046-82-5128 当 日 受 付 : 市 民 相 談 課 へ 046-260-5104 研 修 会 : 会 員 参 加 募 集 中 予 約 制 : 県 央 ネット 事 務 局 向 井 へ 046-264-6054 なお 相 談 内 容 により 弁 護 士 による 法 律 相 談 が 必 要 と 判 断 した 場 合 に は マンション 無 料 法 律 相 談 を 紹 介 し 対 応 いたします 会 員 特 典 の 活 用 を! 会 員 特 典 として 年 間 2 回 まで 無 料 にて 訪 問 相 談 をご 利 用 になれます 皆 様 の 理 事 会 に 直 接 お 伺 いして 現 在 抱 えている 諸 問 題 の 対 策 や 管 理 組 合 運 営 全 般 のアレコレ 等 一 緒 に 考 えご 支 援 いたします ( 事 務 局 までお 申 し 込 みくださ い ) 総 会 準 備 はお 済 ですか? 当 ネットの 会 員 管 理 組 合 様 では 2 月 から5 月 にかけて 総 会 開 催 を 予 定 してい るところが 多 数 ございます 例 年 の 事 とはいえ 資 料 の 準 備 や 当 日 の 段 取 り 等 役 員 の 皆 様 のご 負 担 は 大 きなものになってきます 当 ネットでは 経 験 豊 富 な 役 員 経 験 者 や 専 門 家 が 総 会 対 策 のご 相 談 をお 受 け します ( 次 回 無 料 相 談 :3 月 3 日 ( 土 ) 午 後 3 時 30 分 ~4 時 30 分 大 和 市 民 活 動 センター 予 約 制 046-264-6054 向 井 まで) 第 4 回 役 員 研 修 会 2 月 18 日 ( 土 ) 大 和 市 民 活 動 センターにて 当 ネット 会 長 の 向 井 邦 良 が 講 師 となり マンションのペット 飼 育 と 震 災 への 備 え をテーマとした 研 修 会 を 開 催 し ます 会 員 管 理 組 合 の 役 員 の 皆 様 及 び 区 分 所 有 者 の 方 々もご 参 加 いただけま すのでお 申 し 込 みください 当 日 ご 参 加 の 皆 様 に 全 管 連 発 行 の やってみよ う! 自 分 たちのマンション 管 理 ( 相 談 対 応 事 例 集 ) を 無 料 にて 配 布 いたします ホームページ http://kenou-net.com/ net.com/
新 聞 切 り 抜 き 帖 植 え 込 みが1 歳 児 救 う 江 東 区 マンション10 階 投 げ 落 とし 平 成 23 年 12 月 16 日 の 読 売 新 聞 都 民 版 には 江 東 区 木 場 のマンション10 階 から1 歳 児 が 投 げ 落 とされたが 植 え 込 みが 衝 撃 を 吸 収 して 男 児 は 奇 跡 的 に 一 命 を 取 り 留 めた との 記 事 がありました 東 京 消 防 庁 などによりますと 男 児 が 倒 れていたのは マンションと 道 路 の 間 にある 植 え 込 みの 中 救 急 隊 が 現 場 に 駆 け 付 けた 際 には 男 児 は 泣 き 声 をあげていましたが 目 立 った 外 傷 はなかったといいます 診 察 の 結 果 でも 大 きなけがはなく 植 え 込 みに 落 ちた 時 にできた 擦 り 傷 がある 程 度 だったと 言 います 植 え 込 みは マンションと 道 路 の 間 に 約 10メートルの 敷 地 にあり 一 面 に 約 50センチの 低 木 が 植 えられていました 男 児 はマンション10 階 から 投 げ 落 と されましたが 低 木 がクッションの 役 割 を 果 たしたとみられています 投 げ 落 とした 父 親 は 殺 人 未 遂 容 疑 で 逮 捕 されましたが 仕 事 の 悩 みで 将 来 を 悲 観 してとのことでした マンションには 多 くの 人 が 住 んでおり 何 が 起 こっても 不 思 議 ではないと 言 えますが この 事 件 のようなことはあまり 考 えられません しかし 子 供 がベラ ンダをよじ 登 って 落 ちることはよくあることといえます その 安 全 確 保 も 考 慮 し マンションの 周 りに 低 木 を 配 しておくことは 景 観 上 も 良 いことです マンション 管 理 トラブル 絶 えず 平 成 23 年 12 月 19 日 の 日 本 経 済 新 聞 によりますと 分 譲 マンションの 管 理 を 巡 るトラブルが 後 を 絶 たない 管 理 会 社 の 社 員 によるマンション 管 理 組 合 の 財 産 詐 取 といった 事 件 に 加 え 居 住 者 の 高 齢 化 などで 機 能 しない 組 合 が 増 えていることで 管 理 会 社 との 関 係 をはじめとした 問 題 が 起 きるリスクが 高 まっている との 記 事 がありました 平 成 23 年 11 月 2 日 東 証 1 部 上 場 の 不 動 産 会 社 である 太 平 洋 興 発 の 元 契 約 社 員 が 同 社 が 業 務 委 託 を 受 けたマンション 管 理 組 合 の 預 金 口 座 から 現 金 をだまし 取 った 容 疑 や 平 成 22 年 4~10 月 に 東 京 都 内 のマンション 管 理 組 合 の 理 事 長 に 組 合 の 別 口 座 を 作 る 必 要 がある と 嘘 をつき 新 設 した 口 座 に 組 合 の 預 金 を 移 させ 詐 取 した 疑 いがあります こうした 問 題 の 防 止 策 として 国 土 交 通 省 はマンション 管 理 適 正 化 法 施 行 規 則 を 一 部 改 正 し マンション 管 理 業 者 に 管 理 組 合 財 産 の 分 別 管 理 方 法 を 厳 しく 義 務 付 けるなどの 措 置 を 平 成 22 年 5 月 に 施 行 しております マンションの 日 常 の 清 掃 や 保 守 修 繕 計 画 の 策 定 などは 各 戸 の 所 有 者 で 作 る 管 理 組 合 の 総 会 の 決 定 に 基 づき 理 事 会 が 主 導 し 実 行 するのが 一 般 的 で 具 体 的 な 業 務 は 管 理 会 社 に 委 託 するのが 大 半 です ここで 問 題 なのは 管 理 会 社 だけでなく 一 層 深 刻 なのが 管 理 組 合 の 当 事 者 能 力 が 欠 けている ケースです 既 存 のマンション 戸 数 は 平 成 22 年 末 で570 万 戸 を 超 えていま す もともと 管 理 組 合 への 関 心 が 低 い 居 住 者 が 多 いうえに 所 有 者 の 高 齢 化 投 資 用 ワンルームマンションなど 所 有 者 が 住 まない 物 件 の 増 加 理 事 長 2
などの 役 員 のなり 手 が 少 ないなど 問 題 は 山 積 しています 問 題 を 解 決 するには 現 行 制 度 でもマンションの 所 有 者 ではない 第 三 者 が 区 分 所 有 法 25 条 で 定 める 管 理 者 となることはできますが 区 分 所 有 者 以 外 が 管 理 者 になっているマンションは 約 5%にすぎません 第 三 者 利 用 が 進 まない 理 由 としては 管 理 会 社 の 担 当 者 は 管 理 委 託 契 約 には 利 益 相 反 の 懸 念 が 残 り 積 極 的 には 引 き 受 けにくい といいます 修 繕 などを 外 部 発 注 す る 場 合 管 理 者 の 立 場 としては 組 合 の 意 向 に 沿 って 安 価 で 良 質 なサービス を 提 供 しくれる 業 者 を 選 ぶことが 求 められます ところが 管 理 会 社 の 立 場 で は 高 い 価 格 で 自 社 が 受 注 したいと 考 えるため 双 方 の 利 益 が 反 してしまう からです このため 国 土 交 通 省 は 第 三 者 管 理 者 の 要 件 その 業 務 範 囲 や 権 限 等 に ついて 議 論 し 来 年 夏 までにはマンション 管 理 適 正 化 法 の 見 直 しの 方 向 を 打 ち 出 す 予 定 でいます 重 層 長 屋 に 周 辺 困 惑 都 条 例 でマンション 建 たぬ 土 地 平 成 23 年 12 月 28 日 の 読 売 新 聞 都 民 版 によりますと マンションやアパート が 建 たないと 思 っていた 場 所 に2,3 階 建 ての 集 合 住 宅 が 出 現 するーー 都 内 の 住 宅 街 でそんな 事 例 が 相 次 ぎ 周 辺 住 民 とトラブルにつながるケースも 出 始 めている こうした 建 物 は 実 はマンションなどの 共 同 住 宅 とは 異 なる 重 層 長 屋 で 建 築 規 制 の 適 用 を 除 外 されているためだが 専 門 家 からは マンションなどと 構 造 上 は 大 差 なく 規 制 の 検 討 も 必 要 では と 指 摘 する 声 も 上 がっている との 記 事 がありました 重 層 長 屋 とは 長 屋 を 積 み 重 ねたような 複 数 階 層 を 持 つ 集 合 住 宅 のことを 言 います 通 常 のマンション アパートなどと 異 なり 2.3 階 の 上 層 階 も 含 め 全 戸 1 階 に 玄 関 があり 各 世 帯 で 共 用 する 廊 下 階 段 エレベーターなどが 必 要 ないため 法 令 上 の 共 同 住 宅 には 含 まれないものです つまり 玄 関 廊 下 階 段 が 共 同 でないため 長 屋 形 態 の 住 宅 なら 接 道 面 が 最 低 2 メートル 確 保 できれば 建 築 は 可 能 とされております 都 条 例 では 制 定 が1950 年 であったことから 当 時 の 長 屋 と 言 えば 平 屋 が 中 心 の 時 代 複 雑 な 階 層 構 造 を 持 つ 現 在 の 形 は 想 定 されていなかったとの こと 一 方 階 段 を 使 って 大 勢 の 住 民 が 一 斉 避 難 する 必 要 があるマンション などの 共 同 住 宅 は 避 難 経 路 の 確 保 が 最 優 先 消 火 活 動 に 支 障 が 生 じては いけないからと 敷 地 形 状 などにも 厳 しい 規 制 が 課 せられました しかし 近 年 の 重 層 長 屋 の 場 合 全 戸 1 階 に 玄 関 があるというだけで 構 造 上 はマン ション アパートと 大 差 ありません 都 では 新 たな 規 制 は 影 響 が 大 きいと 慎 重 になっていますが 学 識 経 験 者 は マンションなどと 差 がない 以 上 規 制 の 対 象 としてもいいのではといっております 一 戸 建 てばかりの 並 ぶ 閑 静 な 住 宅 街 で 重 層 長 屋 の 存 在 は 異 質 なものと 映 ります 日 当 たりが 悪 くなる ゴミ 捨 てなど 地 域 のルールが 守 られるか 心 配 などの 苦 情 もあります 重 層 長 屋 を 手 掛 ける 不 動 産 会 社 は 長 引 く 不 況 か ら 一 戸 建 てでは 売 りにくいが 重 層 長 屋 なら 土 地 の 有 効 活 用 ができるとい い 地 権 者 も 重 層 長 屋 を 選 ぶケースが 増 えていると 言 います 3
マンション 建 替 えやすく 同 意 に2/3に 条 件 緩 和 平 成 24 年 1 月 4 日 の 日 本 経 済 新 聞 によりますと 政 府 は 老 朽 化 したマンシ ョンの 建 替 えを 促 すため 区 分 所 有 法 など 関 連 法 制 を 見 直 す 専 有 面 積 など に 比 例 する 議 決 権 の5 分 の4 以 上 の 同 意 を 必 要 とする 決 議 条 件 を3 分 の2 程 度 に 減 らし 建 替 えをしやすくすることが 柱 共 用 部 分 の 改 修 も4 分 の3 以 上 の 同 意 から2 分 の1 超 にする 方 向 都 心 などで 増 える 中 古 マンションの 安 全 性 を 高 めるための 投 資 を 後 押 しする 狙 い との 記 事 がありました 現 行 の 区 分 所 有 法 では 原 則 として マンションの 建 替 えには 所 有 者 の5 分 の 4 以 上 の 同 意 に 加 え 所 有 者 が 所 有 面 積 に 応 じて 持 つ 議 決 権 の5 分 の4 以 上 の 同 意 が 必 要 としています 1983 年 の 法 改 正 時 は 老 朽 化 したマンション が 少 なく 住 民 の 財 産 権 を 保 護 することに 重 点 が 置 かれていました 今 回 は 老 朽 化 の 進 行 を 踏 まえ 所 有 者 議 決 権 の 合 意 条 件 を 引 き 下 げるものです さらに 元 あった 土 地 に 建 物 を 建 替 えることになっていた 規 定 も 見 直 す 予 定 です 国 交 省 は 違 う 土 地 に 建 てることも 可 能 とし 完 成 までの 間 旧 住 宅 に 居 住 することも 認 め また 同 じ 土 地 に 建 替 える 場 合 は 建 替 え 工 事 の 間 住 民 に 公 営 住 宅 の 空 室 を 低 料 金 で 提 供 することも 検 討 するとのことです 建 物 の 外 観 を 変 更 する 大 がかりな 改 修 についても 所 有 者 及 び 議 決 権 の4 分 の3 以 上 の 合 意 が 必 要 としている 条 件 も 過 半 数 に 引 き 下 げる 方 向 です この 改 正 は 現 行 法 では 反 対 する 一 部 の 住 民 が 今 の 家 に 住 み 続 けた い 資 金 は 出 せない などと 主 張 し 建 替 える 場 合 でも 高 額 な 補 償 を 求 める ケースがあり 老 朽 化 しているにもかかわらず 建 替 えや 改 修 の 決 議 ができづ らい 状 況 が 続 いていることを 踏 まえてのものです マンション 入 居 者 なら 老 人 ホーム 優 先 予 約 平 成 24 年 1 月 7 日 の 日 本 経 済 新 聞 によりますと セコムはグループで 販 売 する 分 譲 マンションの 入 居 者 に 対 し セコム 傘 下 の 高 齢 者 用 住 宅 や 有 料 老 人 ホームへの 優 先 的 な 入 居 を 予 約 できる 新 サービスを 導 入 する 高 齢 社 会 に 入 る 中 住 宅 の 購 入 段 階 から 老 後 の 備 えを 考 える 人 が 増 えると 判 断 マンシ ョン 購 入 時 などの 付 加 価 値 として 売 り 込 む との 記 事 がありました 新 サービスは セコムあんしんライフ 制 度 当 面 は 東 京 都 世 田 谷 区 杉 並 区 周 辺 のグループ 分 譲 マンションの 入 居 者 が 主 対 象 となるとのことです ま ず セコムホームライフが 世 田 谷 で 分 譲 中 の グローリオ 蘆 花 公 園 の 新 規 購 入 者 や 購 入 入 居 済 みの 人 に 権 利 を 付 与 するとのことです 入 居 者 は 自 分 が 老 人 ホームへの 入 居 を 考 える 時 期 になると セコムグループが 東 京 都 町 田 市 で 運 営 する 介 護 機 能 付 き 高 齢 者 住 宅 や 都 内 8か 所 にある 介 護 付 き 有 料 老 人 ホームの 優 先 入 居 を 予 約 できるようにするものです さらに 世 田 谷 杉 並 エリアで 分 譲 済 みの11 件 のマンションの 居 住 者 に 同 様 の 制 度 を 順 次 適 用 す るほか 同 エリアで 今 後 開 発 する 新 規 物 件 で 適 宜 導 入 するとのことです 4
40 台 のぼうさい 縮 む 東 京 圏 老 いる 団 地 開 発 にも 陰 り 平 成 24 年 1 月 9 日 の 朝 日 新 聞 によりますと 東 京 圏 の 人 口 が 千 葉 県 から 縮 み 始 めた 高 度 経 済 成 長 を 担 い 住 宅 団 地 に 住 み 着 いた 人 たちが 一 斉 に 高 齢 化 し 社 会 構 造 を 変 えつつある 千 葉 のいま は 東 京 圏 の 縮 図 でもあ る との 記 事 がありました この 人 口 減 は 他 の1 都 2 県 にも 現 れており 昨 年 10 月 1 日 現 在 の 推 計 人 口 で1 年 前 と 比 べて 神 奈 川 も19の 市 町 村 埼 玉 でも38の 市 町 村 で 減 少 し ています 都 心 回 帰 に 伴 いこの10 年 間 で 計 100 万 人 増 えた 東 京 でも この 1 年 は2 万 7 千 人 の 増 と 減 速 してきています 千 葉 の 人 口 増 を 牽 引 してきたかつてのニュータウンも 交 通 の 不 便 な 場 所 から 過 疎 化 が 進 行 します JR 船 橋 駅 からバスで20 分 にある 船 橋 グリーンハ イツも1972 年 の 分 譲 当 時 は1 階 に21 店 舗 が 集 まる 商 店 街 がありましたが 現 在 は 理 容 室 を 除 きテナントは 去 り かろうじてスーパーが 残 っている 程 度 で す 居 住 者 の 最 盛 期 には8 千 人 近 かったのですが 今 では3600 人 に 65 歳 以 上 の 割 合 も3 割 を 超 え 4 割 の 世 帯 が 夫 婦 だけ 5 人 に1 人 が 一 人 暮 ら しとなっています 住 民 の 中 には 体 力 のいることはボランティアに 頼 み 車 の 運 転 も 卒 業 したことで 買 い 物 にも 支 障 を 感 じている 人 が 多 くなっています 企 業 もこの 事 態 に 敏 感 に 反 応 し 一 部 の 金 融 機 関 も 高 齢 化 した 地 域 をあき らめ 人 口 の 多 い 地 域 に 支 店 を 設 けるようになり また 紳 士 服 の 青 山 商 事 も これまで 郊 外 型 店 舗 に 力 を 入 れてきましたが リタイアの 時 期 を 迎 えた 団 塊 世 代 が 多 く 住 む 郊 外 では 需 要 増 が 見 込 めないからと 都 心 部 やターミナル 駅 周 辺 に 集 中 する 方 針 とのことです 民 間 マンションを 避 難 所 に 品 川 区 と 管 理 組 合 が 初 の 協 定 平 成 24 年 1 月 4 日 の MNS 産 経 ニュースによりますと 東 日 本 大 震 災 の 教 訓 を 生 かそうと 品 川 区 は 災 害 時 に 民 間 大 型 マンションの 共 用 スペースを 被 災 者 や 帰 宅 困 難 者 に 避 難 所 として 使 用 できるようにする 協 定 を マンショ ン 管 理 組 合 と 締 結 する 23 区 では 初 めての 試 み との 記 事 がありました 協 定 を 結 ぶのは 東 急 目 黒 線 武 蔵 小 山 駅 から 徒 歩 3 分 のパークホームズ 武 蔵 小 山 管 理 組 合 (19 階 建 地 下 1 階 238 戸 532 人 居 住 )です 区 によりま すと 東 日 本 大 震 災 の 際 駅 周 辺 には 約 1500 人 の 帰 宅 困 難 者 が 溢 れた 光 景 を 見 たマンション 居 住 者 が 災 害 時 に 役 に 立 つことがあれば と 区 側 に 締 結 を 申 し 入 れたものです 避 難 所 として 提 供 するのは 1 階 と 地 下 1 階 にある 集 会 室 それぞれ 約 90 平 方 メートルあり 100 人 程 度 を 受 け 入 れることができるとのことです また マンション 内 の 倉 庫 も 提 供 するということで 区 は300 人 分 の 毛 布 や 食 料 を 備 蓄 することとしております 大 型 マンションは 共 有 スペースも 充 実 している 物 件 も 多 いことから 皆 さん のマンションでも 駅 に 近 くであれば 地 元 市 に 申 し 入 れてはいかがですか ( 問 合 せ 先 0463-26-6612 前 田 ) 5