Microsoft Word 運用ガイドライン.doc

各 位 平 成 24 年 7 月 13 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 中 央 区 銀 座 六 丁 目 2 番 1 号 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 大 高 和 夫 (コード 番 号 :8976) 資 産 運 用 会 社 名 大 和 リアル エステート アセット マネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 山 内 章 問 合 せ 先 代 表 取 締 役 副 社 長 篠 塚 裕 司 TEL. 03-6215-9649 資 産 運 用 会 社 における 社 内 規 程 ( 運 用 ガイドライン) 改 正 に 関 するお 知 らせ 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )が 資 産 の 運 用 を 委 託 する 資 産 運 用 会 社 の 大 和 リアル エステート アセット マネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 といいます ) は 本 日 開 催 の 取 締 役 会 において 社 内 規 程 である 運 用 ガイドラインの 変 更 を 決 議 しましたので 下 記 の 通 りお 知 らせいたします 記 1. 運 用 ガイドラインの 変 更 について 本 投 資 法 人 は 中 長 期 にわたる 安 定 的 な 収 益 の 維 持 向 上 を 目 指 すと 共 に 主 に 東 京 主 要 5 区 を 中 心 とした 競 争 力 の 高 いオフィス 物 件 の 取 得 に 注 力 することで 優 良 なポートフォリオを 構 築 し 投 資 主 価 値 の 拡 大 に 努 めてきましたが より 円 滑 な 運 営 を 可 能 にするために 本 資 産 運 用 会 社 におい て 本 投 資 法 人 の 投 資 方 針 を 定 める 運 用 ガイドラインを 変 更 し 本 投 資 法 人 の 投 資 方 針 の 一 部 を 変 更 いたします また 平 成 24 年 7 月 13 日 付 規 約 変 更 及 び 役 員 等 の 選 任 に 関 するお 知 らせ にお いてお 知 らせしたとおり 平 成 24 年 8 月 20 日 開 催 予 定 の 本 投 資 法 人 の 投 資 主 総 会 において 規 約 に 定 める 投 資 態 度 及 び 投 資 制 限 について 主 たる 用 途 であるオフィスの 範 囲 を 明 確 化 すると 共 に 柔 軟 に 資 産 を 取 得 できる 体 制 を 整 えるため 規 約 に 定 める 投 資 態 度 及 び 投 資 制 限 の 規 約 の 変 更 を 目 的 とする 規 約 変 更 を 予 定 しています 2. 運 用 ガイドラインの 主 な 変 更 箇 所 ( 主 要 部 分 のみ 抜 粋 )とその 理 由 No. 主 な 変 更 箇 所 主 な 変 更 理 由 1. 投 資 方 針 ( 基 本 方 針 ) 投 資 の 基 本 方 針 を 整 理 明 確 化 するため 2. 投 資 対 象 資 産 の 用 途 投 資 対 象 資 産 のオフィスの 範 囲 を 明 確 化 するため 3. 投 資 対 象 エリア 東 京 主 要 5 区 ( 注 1)の 補 完 的 エリアである 首 都 圏 ( 注 2)の 取 得 の 柔 軟 性 を 高 めるため 4. 投 資 対 象 資 産 の 個 別 基 準 投 資 対 象 資 産 のオフィスの 範 囲 を 明 確 化 するため 5. 匿 名 組 合 出 資 持 分 又 は 不 匿 名 組 合 出 資 持 分 不 動 産 対 応 証 券 等 に 投 資 する 場 合 の 投 資 制 動 産 対 応 証 券 等 への 投 資 限 や 投 資 手 続 きを 明 確 化 するために 規 定 を 新 設 6. 環 境 方 針 環 境 への 取 組 みを 明 確 化 するために 規 定 を 新 設 ( 注 1) 東 京 主 要 5 区 とは 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 ( 注 2) 首 都 圏 とは 東 京 都 ( 東 京 主 要 5 区 を 除 く ) 神 奈 川 県 千 葉 県 埼 玉 県 上 記 の 各 変 更 箇 所 における 主 な 変 更 内 容 については 別 紙 にて 記 載 しております

3. 変 更 日 平 成 24 年 8 月 21 日 ( 注 ) 本 投 資 法 人 の 投 資 主 総 会 において 規 約 の 一 部 変 更 に 係 る 議 案 が 原 案 通 り 可 決 されなかった 場 合 には 速 やかに 本 運 用 ガイドラインの 見 直 しを 行 います 4.その 他 平 成 24 年 8 月 20 日 開 催 予 定 の 本 投 資 法 人 の 投 資 主 総 会 において 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 投 資 態 度 及 び 投 資 制 限 の 規 約 変 更 が 行 われる 予 定 です なお 規 約 変 更 議 案 の 詳 細 につきましては 平 成 24 年 7 月 13 日 付 規 約 変 更 及 び 役 員 等 の 選 任 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 ください 以 上

別 紙 運 用 ガイドラインの 主 な 変 更 内 容 ( 主 要 部 分 のみ 抜 粋 変 更 箇 所 は 下 線 部 分 です ) 1. 投 資 方 針 ( 基 本 方 針 ) 第 1 項 基 本 理 念 (1) 基 本 理 念 及 び 哲 学 大 和 リアル エステート アセット マネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 当 資 産 運 用 会 社 という )の 運 用 する 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 という )は 巡 航 EPS( )を 中 長 期 にわたり 成 長 させてゆくことを 目 指 して 主 として 不 動 産 等 及 び 不 動 産 対 応 証 券 等 の 特 定 資 産 に 投 資 を 行 うことを 通 じてその 資 産 の 運 用 を 行 う ( ) 巡 航 EPS とは 物 件 売 却 益 を 控 除 した EPS( 一 口 当 た り 当 期 純 利 益 )のことをいう 第 2 項 基 本 方 針 本 投 資 法 人 は 投 資 対 象 資 産 の 用 途 をオフィスビルに 特 化 し 中 でも 大 都 市 特 に 東 京 に 所 在 する 中 規 模 以 上 のオフィスビル に 重 点 を 置 いた 投 資 を 行 う 不 動 産 投 資 信 託 とし 安 定 的 な 収 益 の 獲 得 と 投 資 資 産 の 持 続 的 な 成 長 を 図 り 投 資 主 利 益 の 最 大 化 を 目 指 す 不 動 産 にはオフィスビルの 他 商 業 施 設 居 住 施 設 物 流 施 設 等 があるものの それぞれの 用 途 毎 に 異 なるマーケットが 形 成 され その 特 性 に 応 じ 異 なる 運 用 手 法 を 用 いるのが 一 般 的 で ある 本 投 資 法 人 は 投 資 対 象 資 産 をオフィスビルに 特 化 する ことにより 効 率 的 な 運 営 管 理 を 行 うことができると 考 えてい る また 本 投 資 法 人 は オフィスビルでも 人 口 が 増 加 している 大 都 市 に 所 在 するオフィスビルに 集 中 的 に 投 資 を 行 う 特 に 経 済 活 動 の 中 心 であり オフィスビルの 市 場 が 最 も 大 きくまたそ の 稼 働 率 が 相 対 的 に 高 く したがって 賃 料 相 場 も 安 定 している 東 京 都 を 中 心 に 投 資 を 行 うことにより 運 用 上 安 定 的 な 収 益 を 獲 得 することが 可 能 である 本 投 資 法 人 は オフィスビルの 特 性 に 基 づいて 地 域 規 模 な どを 厳 選 した 投 資 運 用 を 行 い 不 動 産 市 況 の 変 化 に 対 応 した 柔 軟 な 運 用 を 行 うことで 将 来 にわたって 安 定 的 な 巡 航 EPS( ) の 確 保 と 投 資 資 産 の 持 続 的 な 成 長 を 図 る 当 資 産 運 用 会 社 は 大 和 証 券 グループの 経 営 資 源 を 最 大 限 に 活 かした 運 用 を 行 うと 共 に コンプライアンスを 重 視 した 透 明 性 の 高 い 運 用 を 行 うものとする ( ) 巡 航 EPS とは 物 件 売 却 益 を 控 除 した EPS( 一 口 当 た り 当 期 純 利 益 )のことをいう 2. 投 資 対 象 資 産 の 用 途 本 投 資 法 人 は 投 資 対 象 資 産 の 用 途 をオフィスビルに 特 化 し 中 でも 大 都 市 特 に 東 京 に 所 在 する 中 規 模 以 上 のオフィス ビルに 重 点 を 置 いた 投 資 を 行 う 不 動 産 投 資 信 託 とし 安 定 的 な 収 益 の 獲 得 と 投 資 資 産 の 持 続 的 な 成 長 を 図 り 投 資 主 利 益 の 最 大 化 を 目 指 す 不 動 産 にはオフィスビルの 他 商 業 施 設 居 住 施 設 物 流 施 設 等 があるものの それぞれの 用 途 毎 に 異 なるマーケットが 形 成 され その 特 性 に 応 じ 異 なる 運 用 手 法 を 用 いるのが 一 般 的 である 本 投 資 法 人 は 投 資 対 象 資 産 をオフィスビルに 特 化 す ることにより 効 率 的 な 運 営 管 理 を 行 うことができると 考 えて いる また 本 投 資 法 人 は オフィスビルでも 人 口 が 増 加 し ている 大 都 市 に 所 在 するオフィスビルに 集 中 的 に 投 資 を 行 う 特 に 経 済 活 動 の 中 心 であり オフィスビルの 市 場 が 最 も 大 きく またその 稼 働 率 が 相 対 的 に 高 く したがって 賃 料 相 場 も 安 定 し ている 東 京 都 を 中 心 に 投 資 を 行 うことにより 運 用 上 安 定 的 な 収 益 を 獲 得 することが 可 能 である 本 投 資 法 人 は 主 たる 用 途 をオフィスとする 不 動 産 及 びそ の 不 動 産 を 裏 付 けとする 特 定 資 産 を 投 資 対 象 とする なお 学 校 法 人 が 使 用 する 場 合 や 主 としてデータセンタ ーとして 使 用 される 場 合 等 であっても オフィスと 同 等 又 は これに 準 じた 使 用 がなされていると 認 められる 場 合 には オ フィスの 用 に 供 されるものとして 投 資 対 象 とすることができ る また 他 の 用 途 に 供 されているものの 容 易 にオフィス に 転 用 できる 場 合 には オフィスの 用 に 供 されるものとして 投 資 対 象 とすることができる 投 資 対 象 不 動 産 にオフィス 以 外 の 用 途 部 分 が 存 在 する 場 合 オ フィス 部 分 ( 容 易 にオフィスに 転 用 できる 部 分 を 含 む 以 下 同 じ )の 賃 貸 可 能 面 積 が 総 賃 貸 可 能 面 積 に 対 して 50%を 超 える 物 件 を 投 資 対 象 とする ただし 複 数 の 不 動 産 が 社 会 経 済 上 一 体 的 に 利 用 され 得 る 場 合 において これを 一 体 として 評 価 した 場 合 の 主 たる 用 途 がオフィスであると 判 断 される 場 合 には こ れに 関 連 して 本 投 資 法 人 が 保 有 することとなる 不 動 産 等 のオフ ィス 部 分 の 賃 貸 可 能 面 積 が 総 賃 貸 可 能 面 積 に 対 して 50%を 超 え ることを 条 件 として 当 該 不 動 産 等 を 取 得 することができる

3. 投 資 対 象 エリアに 対 する 投 資 割 合 本 投 資 法 人 は 投 資 対 象 資 産 の 選 定 に 際 して 東 京 主 要 5 区 首 都 圏 及 び 地 方 主 要 都 市 の 3 つのエリア(それぞれに ついての 具 体 的 なエリアについては 下 記 に 定 義 する )にそれぞ れ 分 散 投 資 を 行 う 本 投 資 法 人 は オフィス 需 要 が 見 込 まれる 地 域 を 厳 選 して 投 資 を 行 う 投 資 対 象 資 産 の 選 定 に 際 しては 東 京 主 要 5 区 ( 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 )を 最 重 点 投 資 エリア 首 都 圏 ( 東 京 主 要 5 区 を 除 く 東 京 都 神 奈 川 県 千 葉 県 及 び 埼 玉 県 )を 重 点 投 資 エリア 地 方 主 要 都 市 ( 大 阪 圏 ( 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 ) 名 古 屋 圏 ( 愛 知 県 三 重 県 岐 阜 県 ) 及 び 地 方 自 治 法 に 定 める 政 令 指 定 都 市 中 核 市 )を 投 資 可 能 エリア として 投 資 を 行 う なお 将 来 にわたる 安 定 的 な 収 益 の 獲 得 と 投 資 資 産 の 持 続 的 な 成 長 のため 競 争 力 の 高 い 大 規 模 物 件 を 取 得 すること 等 によ り 資 産 規 模 に 対 する 上 記 の 投 資 割 合 ( 以 下 組 入 比 率 とい う )とは 一 時 的 に 乖 離 することがある 投 資 対 象 エリア ポートフォリオ 上 の 位 置 付 け 組 入 比 率 ( 注 1) 投 資 対 象 エリア ポートフォリオ 上 の 位 置 付 け 組 入 比 率 ( 注 1) 東 京 主 要 5 区 ( 注 2) 最 重 点 投 資 エリア 60% 以 上 東 京 主 要 5 区 ( 注 2) 最 重 点 投 資 エリア 60% 以 上 首 都 圏 ( 注 3) 重 点 投 資 エリア 20% 以 下 地 方 主 要 都 市 投 資 可 能 エリア 20% 以 下 ( 注 4) ( 注 1) 取 得 価 格 ベース ( 注 2) 東 京 主 要 5 区 とは 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 及 び 渋 谷 区 ( 注 3) 首 都 圏 とは 東 京 主 要 5 区 を 除 く 東 京 都 神 奈 川 県 千 葉 県 及 び 埼 玉 県 ( 注 4) 地 方 主 要 都 市 とは 大 阪 圏 ( 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 ) 名 古 屋 圏 ( 愛 知 県 三 重 県 ) 政 令 指 定 都 市 ( 札 幌 市 仙 台 市 新 潟 市 静 岡 市 浜 松 市 岡 山 市 広 島 市 北 九 州 市 福 岡 市 ) 函 館 市 旭 川 市 青 森 市 盛 岡 市 秋 田 市 郡 山 市 いわき 市 宇 都 宮 市 前 橋 市 富 山 市 金 沢 市 長 野 市 岐 阜 市 大 津 市 奈 良 市 和 歌 山 市 倉 敷 市 福 山 市 下 関 市 高 松 市 松 山 市 高 知 市 久 留 米 市 長 崎 市 熊 本 市 大 分 市 宮 崎 市 及 び 鹿 児 島 市 首 都 圏 ( 注 3) 重 点 投 資 エリア 40% 以 下 地 方 主 要 都 市 投 資 可 能 エリア 20% 以 下 ( 注 4) ( 注 1) 取 得 価 格 ベース ( 注 2) 東 京 主 要 5 区 とは 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 ( 注 3) 首 都 圏 とは 東 京 都 ( 東 京 主 要 5 区 を 除 く ) 神 奈 川 県 千 葉 県 埼 玉 県 ( 注 4) 地 方 主 要 都 市 とは 大 阪 圏 ( 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 ) 名 古 屋 圏 ( 愛 知 県 三 重 県 岐 阜 県 ) 及 び 地 方 自 治 法 に 定 める 政 令 指 定 都 市 中 核 市 をいう

4. 投 資 対 象 資 産 の 個 別 基 準 選 定 の 視 点 選 定 基 準 選 定 の 視 点 選 定 基 準 タイプ 主 たる 用 途 をオフィスとするビルを 投 資 対 象 とす る 但 し 投 資 対 象 資 産 にオフィス 以 外 の 用 途 部 分 が 存 在 する 場 合 オフィス 部 分 の 賃 貸 可 能 面 積 が 総 賃 貸 可 能 面 積 に 対 して50%を 超 える 物 件 を 投 資 対 象 とする タイプ (ⅰ) 主 たる 用 途 をオフィス( 他 の 用 途 に 供 されている ものの 容 易 にオフィスに 転 用 できる 場 合 を 含 む )とするビルを 投 資 対 象 とする (ⅱ) 投 資 対 象 不 動 産 にオフィス 以 外 の 用 途 部 分 が 存 在 する 場 合 は オフィス 部 分 の 賃 貸 可 能 面 積 が 総 賃 貸 可 能 面 積 に 対 して50%を 超 える 物 件 を 投 資 対 象 とする (ⅲ) 複 数 の 不 動 産 が 社 会 経 済 上 一 体 的 に 利 用 され 得 る 場 合 において これを 一 体 として 評 価 した 場 合 の 主 たる 用 途 がオフィスであると 判 断 される 場 合 には これに 関 連 して 本 投 資 法 人 が 保 有 す ることとなる 不 動 産 のオフィス 部 分 の 賃 貸 可 能 面 積 が 総 賃 貸 可 能 面 積 に 対 して50%を 超 えるこ とを 条 件 として 当 該 一 体 としての 不 動 産 の 全 部 又 は 一 部 に 係 る 不 動 産 を 投 資 対 象 とすること ができる 5. 匿 名 組 合 出 資 持 分 又 は 不 動 産 対 応 証 券 等 への 投 資 新 設 投 資 対 象 有 価 証 券 本 投 資 法 人 が 規 約 に 定 める 匿 名 組 合 出 資 持 分 不 動 産 対 応 証 券 特 定 資 産 としての 金 銭 債 権 及 び 金 銭 の 信 託 の 受 益 権 に 投 資 を 行 う 場 合 は 以 下 の 点 に 留 意 して 行 うものとする (1) 投 資 制 限 1 本 投 資 法 人 が 行 う 匿 名 組 合 出 資 持 分 及 び 不 動 産 対 応 証 券 への 投 資 は 本 投 資 法 人 の 運 用 資 産 等 の 総 額 に 占 めるこれらの 資 産 の 合 計 額 の 割 合 が 100 分 の 10 以 下 となるように 行 うものとする 2 本 投 資 法 人 が 行 う 金 銭 債 権 及 び 金 銭 の 信 託 の 受 益 権 への 投 資 は 東 京 証 券 取 引 所 の 定 める 有 価 証 券 上 場 規 程 に 定 める 上 場 廃 止 基 準 に 該 当 することがないよう 十 分 配 慮 した 上 で 行 うものとする (2) デューデリジェンス 投 資 対 象 となる 匿 名 組 合 出 資 持 分 不 動 産 対 応 証 券 金 銭 債 権 及 び 金 銭 の 信 託 の 受 益 権 の 取 得 に 当 たって は これらの 資 産 の 特 性 やストラクチャーの 検 討 及 び 確 認 並 びにこれを 踏 まえたリスク 分 析 を 行 った 上 で これらの 資 産 に 対 する 投 資 目 的 も 踏 まえつつ 安 全 性 換 金 性 又 は 投 資 対 象 不 動 産 との 関 連 性 等 に 関 してデューデリジェンスを 行 うも のとし それらの 裏 付 不 動 産 又 は 担 保 不 動 産 (もしある 場 合 ) については 原 則 として 本 条 第 2 項 及 び 第 3 項 に 準 じてデュー デリジェンスを 行 うものとする 6. 環 境 方 針 新 設 本 運 用 ガイドラインに 係 る 業 務 執 行 に 際 しては 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 において 定 める 環 境 方 針 に 従 うものと し 企 業 の 社 会 的 な 責 任 として 環 境 保 全 環 境 負 荷 削 減 等 への 配 慮 に 努 めるものとする