取得促進のための制度であるので投資目的の住宅や別荘などは対象外であり自分が住むための家屋でなければ控除の対象とはならないこの住宅ローン減税は平成 26 年 4 月から消費税の増税にあわせて大幅に拡充され適用期限が平成 29 年 12 月末まで 4 年間延長となったまたそれと同時に

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ゆゆこじゅふく
5 years ago
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1 今月の話題現在使える住宅取得支援制度本年 4 月の消費税引上げ以降住宅ローン減税の拡充や住宅関連税制の拡充すまい給付金の創設など様々な住宅取得支援制度がその内容を充足し登場している今回は現在 ( 平成 26 年 11 月 ) 時点これから住宅を取得しようとしている人が使える制度を中心にそれぞれの制度の概要を紹介する一般社団法人金融検定協会試験部中山哲田春菜多様な住宅取得支援制度終了間際の制度も消費者の住宅取得を後押しするため住宅ローン減税の拡充やすまい給付金といった住宅の新規購入を支援する制度をはじめ認定長期優良住宅の新築をした場合の所得税額の特別控除や住宅金融支援機構の優良住宅支援制度 ( フラット 35S) など質の高い住宅の取得に向けた支援策など現在は住宅取得の支援策と一概にいっても様々な制度が存在するまた来年度からは相続税の増税も決定しておりそれに伴い相続税対策に関連した住宅取得支援制度の特例にも注目が集まっているその中でも金額の大きな支援策といえば住宅取得資金等の贈与等に係る非課税措置だがこの制度は本年 12 月末で期限を迎える現在は期限の延長と非課税金額の拡大が検討されているところであるがまだ結論には至っていない今回は大まかに住宅ローン利用者が活用できる制度と相続税対策の制度の 2 つの視点に分け 11 月現在住宅取得者が活用できる制度の概要をまとめていくなお住宅ローン減税すまい給付金については過去数回に渡り本誌で取り上げているのでそちらも参考にされたい (1) 住宅ローン減税住宅ローン減税制度は住宅ローンを借りて住宅を購入する場合に購入者の金利負担の軽減を図るための制度であり毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の 1.0% が 10 年間に渡り所得税の額から控除されるあくまで自宅 1

2 取得促進のための制度であるので投資目的の住宅や別荘などは対象外であり自分が住むための家屋でなければ控除の対象とはならないこの住宅ローン減税は平成 26 年 4 月から消費税の増税にあわせて大幅に拡充され適用期限が平成 29 年 12 月末まで 4 年間延長となったまたそれと同時に従来は原則 2,000 万円までの住宅ローン残高に対し毎年 1.0%(10 年で最大 200 万円 ) の控除額が認められる仕組みであったのを 4,000 万円までの住宅ローン残高に対し毎年 1.0%(10 年間で最大 400 万円 ) の控除額が認められるよう拡充された 1 控除額図表 1 現行の住宅ローン控除限度額一般住宅認定長期優良住宅認定低炭素住宅居住年残高限度額控除率最大控除額残高限度控除率最大控除額平成 26 年 4 月 ~ 4,000 万円 1.0% 400 万円 5,000 万円 1.0% 500 万円平成 29 年 12 月 (5,000 万円 ) (1.2%) (600 万円 ) (5,000 万円 ) (1.2%) (600 万円 ) () 内は東日本大震災等に係る再建住宅に適用されるもの 2 対象となる住宅の主な要件新築住宅の場合住宅取得後 6 ヵ月以内に入居し引き続き住んでいること家屋の床面積が 50 m2以上床面積の 2 分の 1 以上が専ら自己の居住の用に供されるものであること控除を受ける年の合計所得金額が 3,000 万円以下 ( 退職金など一時的に多額の収入がありその年の 1 年間の合計所得が 3,000 万円を超えるとその年はローン控除が受けられずまたこの 1 年分は繰延べされない ) 民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること住宅ローン等の返済期間が 10 年以上で分割して返済すること中古住宅の場合の追加要件 ( 新築住宅の要件のほかに ) その家屋の取得の日以前 20 年以内 ( マンション等の耐火建築物については 25 年以内 ) に建築されたものであることただし地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合しその要件を満たしていれば建築後の上記年数に制限はない要件を満たしていないときでも取得後に耐震改修工事を行なって耐震基準に適合していることが証明された場合であれば可建築後使用されたことがある家屋 3 対象借入金の主な適用要件契約において償還期間が 10 年以上の割賦償還の方法により返済することとされている住宅の取得及び増改築に係る借入金及び敷地に係る借入金給与取得者 ( 役員を除く ) の雇用主からの借入金で本人の負担する利息が年 1.0% 以上となるもの 2

3 住宅の取得とともにその敷地を取得した場合の借入金住宅の新築前 2 年以内に取得した敷地に係る金融機関などからの借入金で一定期間内に住宅を建築することが条件となっているもの住宅の新築日前に一定の期間内の建築条件付で都市再生機構などから宅地分譲を受けた場合の金融機関などからの借入金住宅の新築工事着工後に住宅金融支援機構などから受領する借入金により住宅敷地を取得したときの借入金勤務先から金利が 1.0% 未満の社内融資を受けている場合は会社から利子補給を受けているとみなされるため控除対象外となるただし銀行や住宅支援機構など民間や公的機関からの融資であればたとえ金利が 1.0% 未満でも住宅ローン控除の対象外とはならない (2) すまい給付金さて上記住宅ローン減税は支払っている所得税や住民税から控除されるもので納税額の少ない収入の低い人ほど税額控除額を使いきれずに消費税による負担増を補えないそこで住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減を図る制度としてすまい給付金が設立されたこのためすまい給付金制度は収入によって給付額が変わる仕組みとなっている 1 給付金額収入額 ( 都道府県民税の所得割額 ) によって給付基礎額が決まり次の計算により給付額が算定される給付額 = 給付基礎額登記上の持合分割図表 2 すまい給付金給付額 ( 消費税 8% 時 ) 収入の目安都道府県民税の所得割額給付基礎額 425 万円以下 6.89 万円以下 30 万円 425 万円超 475 万円以下 6.89 万円超 8.39 万円以下 20 万円 475 万円超 510 万円以下 8.39 万円超 9.38 万円以下 10 万円収入の目安は夫婦 ( 妻は専業主婦 ) の夫の場合をモデルにした試算結果なお神奈川県は収入の目安は同じであるが住民税の税率が他の都道府県と異なるため所得割額が図表 2 とは異なるので注意しておこう 2 対象者の主な要件住宅の所有者 : 不動産登記上の持分保有者住宅の居住者 : 住民票において取得した住宅への居住が確認できる者収入が一定以下の者 :8% 時収入額目安 510 万円 ( 夫婦 ( 妻は収入なし ) 及び中学生以下の子どもが 2 人の世帯の場合 ) 3

4 住宅ローンを利用しない場合年齢が 50 才以上の者 3 対象となる住宅の主な要件住宅ローン利用者の条件新築住宅の場合自らが居住する家屋の床面積が 50 m2以上第三者機関の検査を受けた住宅であること ( 施工中の検査 ) 中古住宅の場合売主が宅地建物取引業者であること自らが居住する家屋の床面積 50 m2以上現行の耐震基準を満たす住宅であること第三者機関の検査を受けた住宅であること ( 売買時等の検査 ) 現金取得者の追加要件新築住宅の場合 ( 住宅ローン利用者の新築住宅の場合の要件のほかに ) フラット 35S の基準を満たすなお上記 2 主な対象者の要件にもあるとおり住宅ローンを利用しない現金取得者の場合は新築住宅中古住宅どちらの場合でも年齢が 50 才以上の者とする年齢による追加要件があるので注意されたい (3) 所得税額の特別控除 ( 認定長期優良住宅の新築等による ) 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定長期優良住宅を新築または取得した場合その標準的な性能強化費用相当額の 10% 相当額 ( 最高限度額 65 万円 ) をその年分の所得税額から控除できその年分の所得税額から控除しきれない金額は翌年分の所得税額から控除ができるなお住宅ローン減税との選択適用である 1 控除額標準的な性能強化費用相当額 =1 m2あたりの標準的な性能強化費用住宅の床面積 ( m2 ) 図表 3 認定住宅新築等特別税額控除控除限度額居住年対象住宅控除対象限度額控除限度額平成 26 年 4 月 ~ 平成 29 年 12 月認定長期優良住宅 / 認定低炭素住宅 650 万円 65 万円適用期限平成 29 年 12 月 31 日までの間に居住 2 適用要件認定住宅の新築又は建築後使用されたことのない認定住宅の取得であること新築又は取得の日から 6 ヵ月以内に居住の用に供していること 4

5 この税額控除を受ける年分の合計所得金額が 3,000 万円以下であること新築又は取得をした住宅の床面積が 50 m2以上であり床面積の 2 分の 1 以上の部分が専ら居住の用に供すること居住の用に供した年とその前後 2 年ずつの 5 年間に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例及び居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けていないこと (4) 優良住宅取得支援制度 ( フラット 35S) 優良住宅取得支援制度 ( フラット 35S) はフラット 35 を利用する際省エネルギー性耐震性耐久性可変性バリアフリー性の 4 つの性能に優れた住まい基準のうちいずれか 1 つの基準を満たす住宅を取得する場合に金利を引下げ優良住宅の供給を促進する制度である 1 金利優遇内容金利 A プラン当初 10 年間年 0.3% 金利 B プラン当初 5 年間年 0.3% 2 技術基準の内容現行制度では優遇内容が金利 A プランと金利 B プランに分かれており優遇内容が金利 A プランの方が充実している分求められる技術基準の内容も高度なものになっているただし A プランは新築中古とも同じ基準だが B プランには中古特有の要件を設けており中古住宅を購入する場合でもフラット 35S の利用による優遇措置を受けられる間口を広げている図表 4 金利 A プラン ( 新築住宅中古住宅共通の基準 ) 1 エネルギーの使用の合理化に関する法律に基省エネルギー性づく住宅事業主の判断の基準 ( 通称トップランナー基準 ) に適合する住宅 ( 一戸建てに限る ) 2 認定低炭素住宅耐久性可変性耐震性バリアフリー性 3 長期優良住宅 4 耐震等級 ( 構造躯体の倒壊等防止 )3 の住宅 5 高齢者等配慮対策等級 4 以上の住宅 ( 共同住宅の専用部分は等級 3 でも可 ) 図表 5 金利 B プラン ( 新築住宅中古住宅共通の基準 ) 省エネルギー性 1 省エネルギー対策等級 4 の住宅 2 劣化対策等級 3 の住宅でかつ維持管理対策等耐久性可変性級 2 以上の住宅 ( 共同住宅等については一定の更新対策が必要 ) 5

6 耐震性バリアフリー性 3 耐震等級 ( 構造躯体の倒壊等防止 )2 以上の住宅 4 免震建築物 5 高齢者等配慮対策等級 3 以上の住宅図表 6 金利 B プラン ( 中古住宅特有の基準 ) 省エネルギー性 ( 開口部断熱 ) 1 二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅 2 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅 ( 省エネ省エネルギー性 ( 外壁等断熱 ) ルギー対策等級 2 以上 ) または中古マンションらくらくフラット 35 のうちフラット 35 S( 省エネルギー性に適合するもの ) として登録された住宅バリアフリー性 ( 手すり設置 )( 段差解消 ) 3 浴室及び階段に手すりが設置された住宅 4 屋内の段差が解消された住宅相続対策としての住宅取得を後押しする諸制度平成 27 年 1 月以降相続税が増税となるその狙いの一つは高齢者の保有する財産を若い世代に早期に移転することによる経済活性化とされており贈与税は減税となっているこの結果生前贈与が注目を集めており特に住宅取得目的の資金贈与については住宅取得等資金贈与の特例が利用できる日本経済新聞社の日経生活モニター調査 ( 平成 26 年 10 月 11 日 ~15 日実施 ) でも財産を配偶者や子供に継がせる立場の人のうち相続税の対策を実施したり検討したりしているというのは全体の 53% でありうち今後実施するとの回答が 38% と最多であったその他実施済みで今後も検討 (11%) 実施済み (4%) という回答となっているが実施済みまたは検討中の具体策としては ( 複数回答 ) 25% が住宅取得等資金贈与の特例の活用をあげているのである冒頭でも述べたとおりこの特例は本年中に期限切れとなる制度であるがこの調査結果を見る限り期限内までは当制度を利用した住宅取得は相当数あると見込まれるしまた制度を拡充したうえで期限を延長するのではないかという観測もあるので住宅ローンアドバイザーとしては改めてこの特例の制度内容を整理理解しておいたほうがよいだろうまた相続税増税対策としては二世帯住宅の取得賃貸併用住宅の取得も効果があるとされているがその背景にはこうした住宅を相続により取得した場合の当該遺産の相続税評価額を引き下げる相続税制上の特例措置があるしたがって相続税増税対策としてこうした住宅を取得しようとする顧客との各種交渉にあたっては関連する税制の内容についてきちんと理解しておく必要があるしまた相続税増税の影響を受けそうな顧客に対してはこの種の優遇税制活用を見込んだ住宅取得を勧めることなども求めら 6

7 れようそこで以下では相続対策としての住宅取得を後押しする諸制度として住宅取得等資金贈与の特例二世帯住宅の評価減賃貸併用住宅の評価減につき紹介する (1) 住宅取得等資金贈与の特例 1 概要平成 26 年 12 月 31 日までに父母や祖父母など直系尊属からの贈与により住宅取得等資金 ( 自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築もしくは取得または増改築等の対価にあてるための金銭 ) を取得した場合において一定の要件を満たすときは次の表の非課税限度額までの金額について贈与税が非課税となる図表 7 平成 26 年省エネ等住宅の場合 ( 東日本大震災の被災者の場合 ) 上記以外の住宅の場合 ( 東日本大震災の被災者の場合 ) 1,000 万円 (1,500 万円 ) 500 万円 (1,000 万円 ) 省エネ等住宅 : 省エネルギー対策等級 4 相当であること耐震等級 ( 構造躯体の倒壊等防止 )2 以上であることまたは免震建築物であること 2 適用対象財産本制度の適用対象となる住宅は贈与を受ける人が居住する ( 家屋の床面積の2 分の1 以上に相当する部分に居住する ) ものとして新築もしくは取得するものあるいは増改築するものである新築もしくは取得と増改築の場合で以下のように適用要件が異なっているイ. 新築取得床面積( マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積 ) が 50 m2以上 240 m2以下中古住宅の取得の場合取得の日以前 20 年以内 ( 耐火建築物の場合は 25 年以内 ) に建築されたものもしくは耐震基準に適合することロ. 増改築床面積( マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積 ) が 50 m2以上 240 m2以下増改築等の工事に要した費用の額が 100 万円以上であることなど 3その他要件 7

8 贈与を受けた人についてはその贈与を受けた年分の所得税に係る合計所得金額が 2,000 万円以下でなければならないその他贈与を受けた年の翌年 3 月 15 日までに取得等をし居住することや期限内の申告を必要とするなどの要件をクリアしなければ適用を受けることはできない 4 制度の併用本特例は贈与税の暦年課税制度もしくは相続時精算課税制度との併用が可能であるすなわち暦年課税制度と併用した場合は 110 万円の基礎控除に本制度の非課税限度額を加えた額を贈与金額から控除した金額が贈与税の対象となる相続時精算課税制度を利用した場合は 2,500 万円の特別控除に本制度の非課税限度額を加えた額を贈与金額から控除した金額が贈与税の対象となる (2) 二世帯住宅の評価減二世帯住宅の評価減とは小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例を利用することで相続人が相続する資産の評価を大幅に減らし結果として相続税額を抑制する効果を狙ったものであるこの特例は相続を受ける宅地等の状況によって以下のように評価減額の割合を定めている特定居住用宅地等の場合地積 240 m2 までを限度に 8 割の評価減となる特定事業用宅地等の場合地積 400 m2までを限度に 8 割の評価減となる貸付事業用宅地等の場合地積 200 m2までを限度に 5 割の評価減となる特定居住用宅地等の場合平成 27 年以降 330 m2までが限度となる特定居住用宅地等 ( 被相続人 ( 死亡した人 ) が居住していた住居 ) である二世帯住宅を遺族が相続で取得した場合適用要件を満たしていれば当該資産の評価額は 8 割減となる相続人 ( 相続する人 ) が配偶者であれば無条件に評価減を受けられるがそれ以外の場合は所定の適用要件を満たしているかどうかが注意すべき点となる適用要件は以下のとおりである取得者適用要件被相続人の配偶者要件なし被相続人と同居していた親族引き続き居住すること被相続人と同居していない親族相続開始前の 3 年以内に自己もしくは自己の配偶者の持ち家に居住したことがないことすなわち相続による取得者が子息等の親族の場合は被相続人 ( 死亡した人 ) と同居していて引き続きその住居に居住することが条件になるため評価減を受けるには同居という条件をクリアしなければならないそこで注目を集めるのが二世帯住宅である二世帯住宅なら同居の条件をクリ 8

9 アできるからださらに平成 26 年 1 月 1 日以降は二世帯住宅にかかる適用条件が緩和されておりますます二世帯住宅が相続税対策として注目を集めている二世帯住宅には 1 玄関や台所浴室トイレなどを共用する同居タイプ 2 玄関や台所浴室トイレなどのうち一部のみを共用する部分共用タイプ 3 玄関や台所浴室トイレなどをすべて別々に設ける完全分離タイプがあるが平成 25 年までは一棟の二世帯住宅で構造上区分のあるものの場合は同居として取り扱われずしたがって評価減を受けることができなかった構造上区分のあるものとは二世帯住宅の中で行き来ができないものということで具体的には内部に内階段がないようなタイプの二世帯住宅がこれにあたる上記 2や3で玄関を別々に設けている場合などは外階段のみというケースが多く特例の対象とならなかったのであるしかし平成 26 年以降の相続ではこの規制が緩和されどのような二世帯住宅でも適用されている相続税を節税できないのも困るが様々な問題から完全同居も避けたいというような理由から二世帯住宅を検討対象外としてきた世帯も多いのではないだろうかしかし現在は上記のとおり完全分離型の二世帯住宅であっても同居とみなされ特例対象となっているため相続税対策として活用するケースは増加していると思われる平成 27 年以降の相続税増税により二世帯住宅の取得を対策として検討する人も増えてくるだろう住宅ローンアドバイザーとしてもこの特例につききちんと理解しておくことがますます求められる (3) 賃貸併用住宅の評価減賃貸併用住宅を相続により取得する場合は賃貸部分につき大きく分けて二つの評価減を受けることができるまずは土地建物が貸家建付地や貸家としての評価減であり次いで前項で解説した小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例による評価減である 1 土地建物の評価減土地建物が貸家建付地や貸家として評価減となるのは以下の評価方法によるイ. 土地 ( 貸家建付地 ) の評価方法貸家の目的とされている宅地すなわち所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合のその土地のことを貸家建付地といい以下のように評価する貸家建付地評価額 = 自用地評価額 (1- 借地権割合借家権割合 ) 例えば借地権割合が 0.7 借家権割合が 0.3 だとすると評価減割合は 21% ということ 9

10 になるロ. 建物 ( 貸家 ) の評価建物は貸家となりその評価は次のように行う貸家評価額 = 自用家屋評価額 ( 固定資産評価額 ) (1- 借家権割合 ) すなわち上記と同じく借家権割合が 0.3 であれば評価減の割合は 30% ということになる 2 小規模宅地の特例賃貸併用住宅の賃貸部分は小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例において貸付事業用宅地等とされるため上記の評価減に加え本特例による評価減を受けることも可能である (2) で解説したとおり貸付事業用宅地等は地積 200 m2までを限度に 5 割の評価減となる適用要件は相続により取得した親族が当該貸付事業を引き継ぐことである上記の例で貸家建付地として 21% の評価減を受けていたとするとさらに 50% の評価減を受ける結果最終的に 60.5% の評価減となるのである親と同居せず独立して自宅を構えている子息はやはり多いものであるこうしたケースでは小規模宅地特例による評価減を受けられず相続税負担を抑えることができない平成 27 年以降の相続税制改正によりその負担額はさらに増すことになるしかし親の居住する自宅を賃貸併用住宅として建て替えれば上記のような評価減を受けることができるさらに賃貸併用住宅であればアパートローンではなく住宅ローンを利用でき金利が抑えられるほか住宅ローン減税制度を受けることも可能であるから住宅ローンアドバイザーとしてはこうした点も踏まえたアドバイスも求められるのではないだろうか以上述べてきたように住宅取得の支援制度は現在様々なものがあるこれらの制度は税制改正や消費税の動向などで年毎に延長や拡充といった制度の変更が著しい住宅ローンアドバイザーは顧客のニーズに合わせこれらの支援策について的確にアドバイスできるように日々知識を更新していくようにしていきたい 10

図表 2 住宅ローン減税の拡充消費税率が 5% の場合消費税率が 8% または 10% の場合適用期間 ~2014 年 3 月 2014 年 4 月 ~2017 年末最大控除額 (10 年間合計 ) 200 万円 (20 万円 10 年間 ) 400 万円 (40 万円 10 年間 ) 控

図表 2 住宅ローン減税の拡充消費税率が 5% の場合消費税率が 8% または 10% の場合適用期間 ~2014 年 3 月 2014 年 4 月 ~2017 年末最大控除額 (10 年間合計 ) 200 万円 (20 万円 10 年間 ) 400 万円 (40 万円 10 年間 ) 控今月の話題アドバイザーが知っておきたいすまい給付金のポイント消費増税後に住宅を購入した人に現金給付をするすまい給付金制度来年 4 月の消費税率 8% 引上げに対する住宅取得支援は住宅ローン減税の拡充とすまい給付金の 2 本建てだが前者は従来からある制度の拡充であるのに対して後者はまったくの新制度収入要件や業者の代理受領の手続などポイントを解説した一般社団法人金融検定協会試験部藤井耕一