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1 横浜国際港都建設事業 金沢八景駅東口地区土地区画整理事業 土地評価基準 ( 案 ) 平成 21 年月日 横浜市

2 目 次 第 1 章 総 則 第 1 条 目的 1 第 2 条第 3 条 適用の範囲用語の定義 第 4 条 評価方法 第 2 章 路線価指数 第 5 条 路線価指数を付ける道路 2 第 6 条 路線価指数の付け方 第 7 条 路線価指数の算定 第 3 章 画地指数 第 8 条 従前の宅地および換地の指数算定 第 9 条 画地のm2当たり指数の算定 第 10 条 奥行逓減率 3 第 11 条 普通地の計算 第 12 条 袋地の計算 第 13 条 角地の計算 第 14 条 準角地の計算 第 15 条 正背路線地の計算 第 16 条 三 四方路線地の計算 4 第 17 条 島地の計算 第 18 条 三角地の計算 第 19 条 私道の計算 第 20 条 指数の修正 第 21 条 画地の分割等 5 第 4 章 評定価額 第 22 条 画地および一筆の評定価額 第 23 条 指数の単価 第 24 条 権利の価額 第 5 章 そ の 他 第 25 条 端数の整理 第 26 条 その他必要な事項 6 附 則

3 第 1 章総則 ( 目的 ) 第 1 条この基準は 土地区画整理法 ( 昭和 29 年法律第 119 号 ) 第 3 条第 4 項の規定により横浜市が施行する横浜国際港都建設事業金沢八景駅東口地区土地区画整理事業における土地評価の実施方法について定め 評価の適正と均衡を図ることを目的とする ( 適用の範囲 ) 第 2 条この基準は 土地区画整理事業を施行する上で必要となる 次の各号の段階での土地評価に適用する 1 換地設計時 : 施行前後画地評価により従前の宅地に照応する換地の地積を算出する 2 換地処分時 : 施行前後画地評価 権利価額割合及び指数 1 個の価額を求めることにより 清算金及び減価補償金を算出する ( 用語の定義 ) 第 3 条この基準において使用する用語の定義は 次の各号に定めるところによる (1) 街 区 道路 水路等の公共施設または施行地区界に囲まれたひとまとまりの宅地をいう (2) 画 地 施行前の一筆の宅地または一筆として定められる換地をいう ただし 土地を使用し または収益することができる権利等 ( 自用地を含む ) で区分される場合は それぞれの部分をいう (3) 標準画地 路線に直角に接し 利用価値が最高とみなされる四角地をいう (4) 間 口 画地が路線に接している辺をいう (5) 路 線 路線価指数を付す道路をいう (6) 路線価指数 路線に接している標準画地のm2当たり価格 ( 路線価 ) を 指数に 換算して 相対的に表したものをいう (7) 路線順位 画地が複数の路線に接している場合に路線に付す順位をいい 路 線価指数の大きい路線を上位とし 路線価指数が同じときは 間 口の大きい路線を上位とする (8) 正面路線 路線順位が1 位の路線をいう (9) 側方路線 路線順位が2 位以下で側方の間口が接する路線をいう (10) 背面路線 路線順位が2 位以下で背面の間口が接する路線をいう (11) 奥行逓減率 奥行により評価の逓減する割合をいう (12) 分 割 線 形状 利用状況等により 画地を分割して計算する線をいう ( 評価方法 ) 第 4 条画地の評価は 原則として第 2 章路線価指数及び第 3 章画地指数の規定により行う - 1 -

4 第 2 章路線価指数 ( 路線価指数を付ける道路 ) 第 5 条路線価指数は 道路の用に供されている土地に付ける ( 路線価指数の付け方 ) 第 6 条路線価指数は 一街区長ごとに付けることを原則とする 2 必要に応じて 数街区にわたり あるいは一街区長を区分して路線価指数を付け また 同一路線の左右等に異なる路線価指数を付けることができる ( 路線価指数の算定 ) 第 7 条路線価指数は 別表第 1の式によって算出される施行前後の各路線価係数を 施行前の路線価係数の最大のものを 1,000 個として換算する 2 前項により算定した路線価指数に不均衡があると認められる場合は 相続税路線価 固定資産税路線価等を参酌して修正することができる 第 3 章画地指数 ( 従前の宅地および換地の指数算定 ) 第 8 条従前の宅地および換地は 画地ごとにm2当たり指数を算出し これに画地地積を乗じて総指数を算定するものとし 一筆の総指数は一筆内の各画地の総指数の合計とする 2 隣接する数個の画地が同一所有者で 土地を使用しまたは収益することができる権利等がない場合 もしくは同一権利者の場合または特別の必要がある場合は その数個の画地を合わせて一個の画地とみなし m2当たり指数を算出することができる 3 画地を分割して計算する必要がある場合は 分割したそれぞれの部分の指数を画地に準じて算出し 各部分の指数の合計を計算に用いた画地面積で除してm2当たり指数を算出する ( 画地のm2当たり指数の算定 ) 第 9 条画地のm2当たり指数は 次の各号の分類に従い第 10 条から第 20 条の規定により算出する (1) 普 通 地一辺が路線に接している画地 (2) 袋 地画地の主体部分が他の画地に囲まれ 路地状部分または画地の一部のみが路線に接している画地 (3) 角 地二路線が交差する位置にあって それらのいずれにも接している画地 (4) 準 角 地一路線の屈曲部に位置し 角地と同様な状態にある画地 - 2 -

5 (5) 正背路線地二路線に挟まれ それらのいずれにも接している画地 (6) 三 四方路線地三以上の路線に囲まれ それらのいずれにも接している画地 (7) 島 地路線に接していない画地 (8) 三 角 地三角形の形状をなしている画地 (9) 私 道道路の用に供されている画地 ( 奥行逓減率 ) 第 10 条奥行逓減率は 別表第 2の単独奥行逓減率および平均奥行逓減率を用いる ( 普通地の計算 ) 第 11 条普通地は 路線価指数に平均奥行逓減率を乗じ 第 20 条に規定する必要な修正を行いm2当たり指数を算出する ( 袋地の計算 ) 第 12 条袋地は 間口を有する普通地部分とそれに接続する部分に分割し 普通地部分は路線価指数に部分の面積および平均奥行逓減率を乗じ 第 20 条に規定する必要な修正を行い 接続する部分は路線価指数に部分の面積および図心までの単独奥行逓減率を乗じ第 20 条に規定する必要な修正を行い計算した指数の合計を 計算に用いた画地面積で除してm2当たり指数を算出する ただし 普通地部分の第 20 条に規定する間口修正および奥行長大修正は行わない ( 角地の計算 ) 第 13 条角地は 正面路線から普通地として計算した指数と 別表第 3に定める方法により計算した角地加算指数との合計を 計算に用いた画地面積で除してm2当たり指数を算出する 2 ( 側方路線価指数 / 正面路線価指数 ) が 0.8 以上の場合は 路線順位を入れ替えて前項の計算を行い 両者のうちm2当たり指数の大きなものを用いる ( 準角地の計算 ) 第 14 条準角地は 前条の規定を準用する ただし 加算については 別表第 4に定める方法により計算した準角地加算指数とする ( 正背路線地の計算 ) 第 15 条正背路線地は 正面路線から普通地として計算した指数と 別表第 5 に定める方法により計算した背面加算指数との合計を 計算で用いた画地面積で除してm2当たり指数を算出する - 3 -

6 ( 三 四方路線地の計算 ) 第 16 条三 四方路線地は 正面路線から普通地として計算した指数と 別表第 6 に定める方法により計算した三 四方路線地加算指数との合計を 計算に用いた画地面積で除してm2当たり指数を算出する 2 正面路線価指数と側方路線価指数が接近している場合は 第 13 条第 2 項を準用する ( 島地の計算 ) 第 17 条島地は 当該画地が主として利用する路線の路線価指数に画地の図心までの単独奥行逓減率を乗じ 第 20 条に規定する必要な修正を行いm2当たり指数を算出する ( 三角地の計算 ) 第 18 条普通地の三角地は 路線価指数に画地の図心までの距離の 2 倍を奥行とした平均奥行逓減率を乗じ 第 20 条に規定する必要な修正を行いm2当たり指数を算出する ただし 逆三角形の場合は 画地の図心までの単独奥行逓減率を用いる 2 その二辺以上が路線に接している三角地は 正面路線から路線価指数に画地の図心までの距離の2 倍を奥行とした平均奥行逓減率を乗じ 第 20 条に規定する必要な修正を行い計算した指数に 第 13 条 第 14 条および第 16 条に規定する必要な加算指数を加え 計算に用いた画地面積で除してm2当たり指数を算出する 3 島地の三角地は 前条の規定によりm2当たり指数を算出する ( 私道の計算 ) 第 19 条私道は 路線価指数に次条の規定により別表第 7-8 に定める私道修正係数を乗じてm2当たり指数を算出する 2 画地の一部が私道の用に供されているときは 当該部分とその他の部分に分割し 当該部分は路線価指数に次条の規定により別表第 7-8 に定める私道修正係数を乗じ その他の部分は第 9 条の規定を準用して計算した指数の合計を 計算で用いた画地面積で除してm2当たり指数を算出する ( 指数の修正 ) 第 20 条画地または画地の部分が次の各号のいずれかに該当するときは 別表第 7 に定める画地修正係数を用いて指数を修正する (1) 間口が小さいもの ( 間口修正 ) (2) 間口に対して奥行が長大なもの ( 奥行長大修正 ) (3) 画地の主体部分が他の画地に囲まれ 路地状部分または画地の一部のみが路線に接しているもの ( 袋地修正 ) (4) 画地のすべての辺が路線に接していないもの ( 島地修正 ) (5) 三角形の形状なもの ( 三角地修正 ) - 4 -

7 (6) 山林及び軌道敷にあるもの ( 土地利用修正 ) (7) 隣接用途の高度地区によって影響をうけるもの ( 土地利用影響修正 ) (8) 道路の用に供されているもの ( 私道修正 ) ( 画地の分割等 ) 第 21 条仮換地指定後 または換地設計決定後に画地の変更があった場合は 次の各号により定めることができる (1) 画地が分割された場合は 分割前の画地のm2当たり指数をもって分割後の画地のm2当たり指数とし これに分割後の画地の地積を乗じて総指数を算定する (2) 画地が合併された場合は 合併前の各画地の総指数を合計した値を 合併前の各画地の地積の合計で除して合併後の画地のm2当たり指数とし これに合併後の画地の地積を乗じて総指数を算定する (3) 第 8 条第 2 項で一画地とみなして評価した二以上の画地のうち 画地の所有者に変動があった場合については 変動前の画地のm2当たり指数をもって変動後の画地のm2当たり指数とし これに変動後の画地の地積を乗じて総指数を算定する 第 4 章評定価額 ( 画地および一筆の評定価額 ) 第 22 条画地の評定価額は 画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とし 一筆の評定価額は 一筆内の各画地の評定価額の合計とする ( 指数の単価 ) 第 23 条指数の単価は 工事概成時の標準的な宅地の適正な価額 ( 即ち 標準価額 ) を基準として定める ( 権利の価額 ) 第 24 条従前の宅地及び換地に存する土地を使用し または収益できる権利の価額は 当該権利の存する画地の評定価額に権利価額割合を乗じて得た価額とする この場合の権利価額割合は 売買実例 相続税財産評価基準等を勘案して定める 2 権利価額の割合は 工事概成時から換地計画決定の日までの間で施行者が決定する期間に関係する権利者の連署による申出があった場合において施行者が審査して適正と認めるときは 前項後段の規定にかかわらず申出による割合によることができる ただし 申出後に関係する権利者の変動または換地変更があったときは 当該申出はなかったものとみなす 第 5 章その他 - 5 -

8 ( 端数の整理 ) 第 25 条計算結果の端数処理は 別表第 8 に定めるところによる ( その他必要な事項 ) 第 26 条この基準に定めるもののほか 土地評価に関し必要と認める事項は施行者が定める 附則この基準は平成 21 年月日から施行する - 6 -

9 別表第 1 路線価係数 1 路線価係数路線価係数は 街路係数 接近係数及び宅地係数の合計とする 路線価係数 = 街路係数 + 接近係数 + 宅地係数 ={t F(w)+ΣX}+Σm{(S-s)/(S-R)} n +{u F(P Q)+ΣY} 2 街路係数街路係数は 宅地が接する道路の系統 連続性 幅員 構造等によって受ける宅地の利用価値を表す係数で 次の式により算出する 街路係数 =t F(w)+ΣX t : 道路の系統 連続性等の道路の性質を表す係数 F(w) :t 値を幅員に応じて修正する係数で 次の式により算出する W F(w)= W+3 W X : 道路の平均幅員 : 道路の空間機能に基づく宅地の利用価値 効用及び道路の整備水準を表す係数 (1) t の値 項目値備考 幹線及び準幹線道路 2.3 国道 16 号線 市道平潟 98 号線 駅前広場 施行前施行後 区画幹線道路 2.0 海軍道路 主要区画道路 1.5 一般区画道路 ( 車両通行不能 ) 行止道路 ( 回転不能 ) 行止道路 ( 車両通行不能 ) 幹線及び準幹線道路 2.3 国道 16 号 駅前広場 金沢八景六浦線 区画幹線道路 2.0 海軍道路 主要区画道路 ( 交通制限なし ) 主要区画道路 ( 交通制限あり ) 1.5 区画 2 号線 1.4 区画 3 号線 一般区画道路 1.3 区画 4 号線 区画 5 号線 歩行者専用道路

10 (2) X の値 項目値備考 0.10 駅前広場北側 ( 施行後 : バス停部分 ) 駅前広場 0.20 駅前広場 ( 施行前 ) 駅前広場南側の一部 ( 施行後 : シェルター部分 ) 歩道あり W=3.5m 未満 歩道あり W=3.5m 以上 0.35 駅前広場南側の一部 ( 施行後 : シェルター部分を除く部分 ) 0.05 国道 16 号 海軍道路 ( 区画 1 号線 ) 区画 2 号線 区画 3 号線 区画 4 号線 区画 5 号線 0.10 金沢八景六浦線 ( 北側 ) 特殊歩道 1.40 金沢八景六浦線 ( 南側 ) 舗装なし 接近係数接近係数は 宅地が交通 公益施設等の諸施設との相対的距離関係によって受ける受益または受損価値を表す係数で 次の式により算出する 接近係数 =Σm {(S-s)/(S-R)} n s<rのときは mとする m : 対象施設から受ける影響力の強さを表す係数 R : 定位距離 (mが減少せず 等レベルで保たれる距離限度)( メートル ) S : 対象施設からの影響距離限度 ( メートル ) s : 対象施設からその路線までの距離 ( メートル ) n : 影響力の逓減する割合を表わす係数 S R n m の値 対象施設 S R n m 備考 鉄道駅 京浜急行金沢八景駅 新都市交通金沢シーサイドライン バス停 金沢八景駅 金沢八景 街区公園 泥亀一丁目公園 六浦二丁目第三公園 公民館 図書館 金沢地区センター 郵便局 横浜金沢八景郵便局 銀行 三井住友銀行 - 8 -

11 4 宅地係数宅地係数は 宅地自身のもつ利用状態 文化性 保安性 自然環境等による価値を表す係数で 次の式により算出する 宅地係数 =u F(P Q)+ΣY u : 地域的条件 土地利用の用途 ロット割りによる建築密度 商業ポテンシャル及び市街地形成熟度との関係で定まる宅地の一般的利用性の基本等級 F(P Q) : 公共施設の整備状況による宅地の有効利用性 防災性 安全性等によりu 値を修正する係数で 1+ (P/Po) Q/Qo) より算出する Po : 基準公共用地率で 標準値は 30% P : 対象地域の公共用地率 [ 公共用地面積 ( m2 )/ 計算区域面積 ( m2 )] 100 Qo : 基準道路長密度で 標準値は 300m/ha Q : 対象地域の道路延長密度 [ 道路延長 (m)/ 計算区域面積 ( m2 )] 100 Y : 供給処理施設の整備水準等の環境状況によって付加または 減価される価値 効用を表す係数 u の値 用途地域 第 1 種住居地域近隣商業地域商業地域 施行前 1.15~ ~ 施行後 ~1.50 Y の値 区 分 施行前 施行後 下水道整備 上水道整備 ガス

12 別表第 2 奥行逓減率 逓減率に用いる場合の奥行は 画地の奥行長にメートル未満の端数があるときは四捨五入と する 奥行逓減率表 奥行 単独奥行 平均奥行 奥行 単独奥行 平均奥行 奥行 単独奥行 平均奥行 (m) 逓減率 逓減率 (m) 逓減率 逓減率 (m) 逓減率 逓減率

13 別表第 3 角地加算指数角地加算指数は 次式により算出する 角地加算指数 = 側方路線価指数 側方路線間口 角地加算率 1 角地加算率は 1.0 とする 2 但し 正面路線間口が 15 メートル未満のときは 角地加算率に 1/15 正面間口を乗じて得た値を角地加算率とする 別表第 4 準角地加算指数準角地加算指数は 次式により算出する 準角地加算指数 = 側方路線価指数 側方路線間口 準角地加算率 1 準角地加算率は 0.5 とする 2 但し 正面路線間口が 15 メートル未満のときは 角地加算率に 1/15 正面間口を乗じて得た値を準角地加算率とする 別表第 5 背面加算指数背面加算指数は 次式により算出する 背面加算指数 = 背面路線価指数 奥行逓減率 背面加算率 背面加算面積 ( 背面路線価指数 / 正面路線価指数 ) 2 1 背面加算面積は 原則として背面路線間口の奥行方向と正面路線間口の奥行方向が重なる四辺形部分とし 加算間口 加算奥行により求める 2 加算奥行は四辺形部分の奥行長とする 3 加算間口は原則として背面路線の間口長とする 但し 背面加算面積の部分が背面路線に接していない場合は 四辺形部分の平均的な幅員を加算間口とする 4 背面加算面積の部分が背面路線に接していない場合の奥行逓減率は 背面加算部分の図心までの単独奥行逓減率を用いる 5 2 路線に挟まれた背面路線地の場合の背面加算率は 0.08 とし 1 路線に挟まれた背面路線地の場合の背面加算率は 0.04 とする 6 奥行きが 30 メートル未満のときは 背面加算率に 1/30 背面奥行を乗じて得た値を背面加算率とする 別表第 6 三 四方路線地加算指数三 四方路線地加算指数は 角地加算指数 ( 別表第 3) 準角地加算指数( 別表第 4) 及び背面加算指数 ( 別表第 5) の和とする 1 側方路線が 2 路線ある場合は 下位の側方路線からの加算は準角地として扱う 2 背面路線が 2 路線以上ある場合は 主たる背面路線からの背面加算率は 0.08 とし その他の背面加算率は 0.04 とする

14 別表第 7 画地修正係数 1 間口修正この修正は 画地の間口が4m 未満の場合に用い 修正係数は次表による 但し 袋地及び軌道敷には適用しない 2.0m 以上 2.5m 以上 3.0m 以上 3.5m 以上 間口長 2.0m 未満 ~ 2.5m 未満 ~ 3.0m 未満 ~ 3.5m 未満 ~ 4.0m 未満 4.0m 以上 修正率 奥行長大修正 この修正は 画地の奥行長が間口長に比して 3 以上の場合に用い 修正係数は次表による 但し 袋地及び軌道敷には適用しない 奥行 3.0 以上 4.0 以上 5.0 以上 6.0 以上 7.0 以上 8.0 以上 ~ ~ ~ ~ ~ ~ 9.0 以上 間口 4.0 未満 5.0 未満 6.0 未満 7.0 未満 8.0 未満 9.0 未満 修正率 袋地修正この修正は 路地状部分の幅または路線に接する間口が4m 未満の袋地に用い 修正係数は 0.95 とする 但し 軌道敷には適用しない 4 島地修正この修正は 路線に接していない島地に用い 修正係数は 0.90 とする 5 三角地修正この修正は 画地全体が三角形 ( 以下 単独三角地 という ) または分割線により画地の一部が三角形の形状 ( 以下 部分三角地 という ) になるものに用い 修正係数は次による (1) 単独三角地修正係数は 0.90 とする (2) 部分三角地原則として 分割した三角形部分の頂角が 60 未満のときに用い 当該部分から間口 6m 奥行 9m 以上の矩形地を除いた部分を部分三角地とする 1 部分三角地の修正係数は 0.95 とする

15 2 頂角は原則として画地の主体部分から遠い位置の角とする 3 部分三角形が 2 以上の主体部分に接する場合は 大なる主体部分から遠い位置の角を頂角とする 6 土地利用修正この修正は 土地利用が山林または軌道敷の画地部分に用い 修正係数は次表による 区分山林軌道敷 修正率 土地利用影響修正この修正は 隣接用途の高度地区制限を受ける画地の評価に用い 修正係数は次による (1) 施行前の修正係数 1 Ⅹ<3mのとき (3m-Ⅹm)/3m 2 20m>Ⅹ 3mのとき (20m-Ⅹm)/17m X: 施行前においては影響発生ラインから用途境までの距離で 20mを限度とする (2) 施行後の修正係数 1 Ⅹ<3mのとき (3m-Ⅹm)/3m 2 39m>Ⅹ 3mのとき (39m-Ⅹm)/36m X: 施行後においては影響線発生ラインから画地までの距離で 39mを限度とする 8 私道修正この修正は 道路の用に供されている宅地に用い 修正係数は次による (1) 路線価指数に 0.1 を乗ずるもの固定資産税を免ぜられている部分 (2) 路線価指数に 0.3 を乗ずるもの固定資産税を納めている部分

16 別表第 8 端数整理種別 表示 整理方法 備 考 道 路 幅 員 0.1 (m) 四捨五入 間 口 0.1 (m) 四捨五入 奥 行 0.1 (m) 四捨五入 地積 面積 0.01 ( m2 ) 切捨て 接 近 距 離 1 (m) 四捨五入 路線価係数 路線価指数 1 四捨五入 ( 個 ) 四捨五入 修 正 係 数 四捨五入 画 地 指 数 1 ( 個 ) 四捨五入 計算途中も含めて整数扱いとする m2当たり指数 1 ( 個 ) 四捨五入 価 額 1 ( 円 ) 四捨五入