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ふじきみすえたけ
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1 戸建住環境形成地区 ) 戸建住環境形成地区(特別用途地区戸建住環境形成地区特別用途地区) 多様な世代が住み続けられる快適で住みやすい住環境づくりのルールについて (平成２４年１月５日都市計画決定) 戸建住環境形成地区第一種低層住居専用地域従前は建ぺい率４０容積率６０において建ぺい率容積率の緩和と戸建住環境形成地区特別用途地区の指定を組み合わせることでこれまでの良好な住環境は守りつつ高齢化社会等への対応ゆとりある居住空間の確保２世帯住宅バリアフリー住宅化などを行い郊外の低層住宅地の地域コミュニティの維持活性化を図ります福岡市 FUKUOK CITY 福岡市住宅都市局都市計画部都市計画課

2 見直しの背景少子高齢化の進展郊外の戸建住宅地の人口減少少子高齢化の進展は全市平均を上回っており 2 世帯住宅バリアフリー住宅化など高齢者への対応や地域コミュニティの維持活性化に向けた取り組みが求められています鉄道人口構成 120 (%) ,237 福岡市の人口推移と人口構造の変化平成 22 年までは国勢調査結果による高齢者人口率 (%) 生産年齢人口率 (%) 年少人口率 (%) 人口推計 ( 千人 ) 人口 ( 千人 ) 1,285 1,341 1,401 1,464 1,525 1,568 1, ,604 1,606 1, 年ピーク (2012 年福岡市の将来人口予測 ) ( 千人 ) 1,700 1,600 1,500 1,400 1,300 1,200 1,100 市街化区域市街化調整区域戸建住宅地戸建住宅地 :H17 国勢調査より算出住宅が100 戸以上かつ戸建住宅の割合が80% 以上の公称町を抽出平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年平成 22 年平成 27 年平成 32 年平成 37 年平成 42 年平成 47 年平成 52 年 (1990 年 ) (1995 年 ) (2000 年 ) (2005 年 ) (2010 年 ) (2015 年 ) (2020 年 ) (2025 年 ) (2030 年 ) (2030 年 ) (2030 年 ) , (2012 年 3 月福岡市総務企画局推計 ) 全市市街化区域市街化調整区域戸建住宅地人口増減率 (H7 を 1 とした場合 ) 20% 年少人口率の推移 (0~14 歳 ) 高齢人口率の推移 (65 歳以上 ) 25.7% 18% 25% 23.7% % 21.3% % 15.2% 18.9% % 19% % % % 13.5% 13.8% 15.2% % 13.4% 13.2% 13% 14% 14.8% 11.0% 12.9% 12.5% 11.4% 10.7% 11.3% 10% 8% H7 H12 H17 H7 H12 H17 H7 H12 H17( 国勢調査年 ) 30% 28.3% 老朽化住宅への対応 S55 年以前 ( 築 30 年超 ) の木造住宅の割合は約 37% と高く今後建替え等のニーズが生じてくると考えられます居住空間の拡大住宅一戸当たりの床面積が拡大しておりゆとりある居住空間の確保が求められています 100% 80% 60% 40% 20% 0% 建築時期別住宅数 ( H20 住宅土地統計調査 ) 13.3% 19.3% 16.2% 築 10 年以下 23.5% 築 10 年超 ~20 年以下 22.0% 築 20 年超 30 年以下 23.2% 築 30 年超 36.5% 24.8% 住宅全体木造住宅 ( 防火木造を含む ) 着工住宅の戸当たり床面積の推移 ( 建築統計年報 ) (S52)111.9m2 (H21)128.1m2 バリアフリー住宅率全国平均に比べ本市のバリアフリー住宅率は低い状況にありますバリアフリー住宅率の推移 ( 住宅土地統計調査 ) H15 福岡市 30.4% 全国 42.0% H20 福岡市 44.8% 全国 51.7%

3 戸建住環境形成地区における建て方のルール建築物の用途と規模用途と規模にあわせた制限敷地面積の最低限度距離の限度をまとめると以下の表のとおりとなります建築物の用途と規模規用途１戸建住宅兼用住宅２世帯住宅用途と規模にあわせた制限模敷地面積の最低限度建ぺい率 1 容積率 1 40%以下 60%以下 2 40%以下 80%以下 3 50%以下 80%以下 40%以下 60%以下２その他上記以外３戸以上の共同住宅老人ホーム診療所など 165 以上 2 距離の限度 1m以上 1m以上以上 3 1m以上１敷地が角地等の場合建ぺい率の緩和が適用されます未満の敷地で都市計画決定日前から敷地面積が 165 未満の敷地であることが確認できるものは 165 以上の敷地として取り扱います 3 都市計画決定日前に建築されたものの増築は増築部分のみ距離1.5ｍ以上を確保すれば建ぺい率50 以下となります見直しにより期待される効果多様な住宅ニーズゆとりある居住空間の確保２世帯住宅廊下やトイレが広いバリアフリー住宅などへの対応がしやすくなります活用例① １階に高齢者向けの部屋を増築する場合敷地面積約２００キッチンキッチン１階に高齢者向けの生活スペースが確保できます導入前建築面積77.4 建ぺい率38.7 外部に直接出入りできるようバリアフリーの玄関を確保すると介護サービス等の利用が行いやすくなります導入後建築面積90.4 建ぺい率45.2 リビングダイニングリビングダイニング玄関導入前導入後活用例② ゆとりある２世帯住宅を新築する場合敷地面積約２４０親世帯子世帯で独立した玄関キッチントイレ浴室を確保できます主寝室ダイニング玄関ダ主寝室ダイニング玄関洋室 1階は親世帯のゆとりある住宅とすることができますリビング 2階は子世帯の住宅で親子４人で暮らすには十分な居室が確保できます親世帯と子世帯が内部で行き来できます親世帯の住宅子世帯の住宅洋室建築面積100.4 延床面積183.3 建ぺい率41.8 容積率76.3 1F 2F 2F 2F さまざまな世代の方々が住み続けることができるまちとしてこれまでに形成されてきた低層住宅地をより有効なものとするだけでなくゆとりある居住空間を持つ住宅の増加や老朽住宅の建て替えさらには地域コミュニティの維持活性化につながることが期待されます

4 第一種低層住居専用地域とは低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域です用途地域の種類と市街地のイメージ戸建住環境形成地区指定箇所美和台新町美和台和白丘和白戸建住環境形成地区特別用途地区第一種低層住居専用地域のうち従前に建ぺい率４０容積率６０を指定していた地域です大字奈多雁の巣奈多塩浜三苫用途地域の種類 12種類用途地域の種型と名称住居系 7種類高美台和白東松香台唐原市街地のイメージ第一種低層住居専用地域和白戸建住宅を中心とした低層住宅地第二種低層住居専用地域住居専用地域第一種中高層住居専用地域戸建住宅と共同住宅が大字浜男下原第二種中高層住居専用地域立地する中高層住宅地大字香椎香椎香椎台香椎駅東みどりが丘名子青葉第一種住居地域住宅や店舗事務所などが立地する市街地住居地域第二種住居地域準住居地域近隣商業地域商業系 2種類店舗や事務所などを中心とした複合市街地商業地域準工業地域工業系 3種類西戸崎大岳工場倉庫住宅店舗事務所などが立地する市街地工業地域大規模な工場などを中心とした工業地工業専用地域建ぺい率とは箱崎建築物の建築面積の敷地面積に対する割合例建築面積 80 横浜建築面積 80 建ぺい率 40 天神今宿東生の松原上山門姪浜西新建築物の延べ面積各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合大字飯氏大字千里福岡空港大字立花寺浦田大字下月隈月隈東月隈六本松周船寺泉容積率とは博多拾六町拾六町団地別府例大橋各階の床面積の合計160 容積率 80 橋本壱岐団地野方戸切 2階 80 1階 80 距離とは建物の外壁又は柱の面から敷地境界線までの距離樋井川雑餉隈西片江東油山梅林野芥大字西油山野多目老司屋形原大字重留重留鶴田大字桧原桧原東入部大平寺大字柏原柏原外壁の後退距離脇山早良大字内野内野大字西市街化区域市街化調整区域鉄道福岡外環状道路第一種低層住居専用地域従来より建ぺい率50% 容積率80%の地域青字は戸建住環境形成地区を含む町名を示しています敷地境界線

5 Q & 戸建住環境形成地区について Q 戸建住環境形成地区とは何ですか? 用途地域を補完し地区特性に応じたきめ細かな土地利用の実現を図る特別用途地区のひとつです戸建住環境形成地区は戸建住宅を主体とした良好な住環境の形成を図ることを目的とし福岡市戸建住環境形成地区特別用途地区建築条例で建築物の用途規模に応じた敷地面積の最低限度距離の限度を定めています建ぺい率 40% または容積率 60% を超えることができる建築物について Q どのような建物が建ぺい率 40% または容積率 60% を超えて建築できるのですか? 今回の見直しはゆとりある居住空間の確保 2 世帯住宅バリアフリー住宅化など高齢化社会等への対応を図ることを目的としていますこのため戸建住宅兼用住宅住戸数が 2 以下の共同住宅または長屋住宅の場合に一定条件のもと上限が建ぺい率 50% または容積率 80% まで使用可能となります兼用住宅とは事務所や店舗等を兼ねる住宅 ( 戸建住宅長屋住宅 ) で非住宅部分の床面積が延床面積の 1/2 未満かつ50m2以下のものをいいますなお兼用住宅において建ぺい率 40% または容積率 60% を超えて建築できるのは住宅部分の住戸数が2 以下の場合に限ります建築物の用途の変更について Q 戸建住宅を建ぺい率 40% または容積率 60% を超えて建築した後診療所やデイサービス施設等に用途変更することはできますか? そのままの敷地で用途変更を行う場合診療所等は建ぺい率 40% 容積率 60% 以下というルールに適合しないことになるため違反建築物となります ( 新たな建物用途に対して今回の建築条例の内容に適合する必要があります ( 手続きが不要な用途変更の場合も同様です )) 手続き等について Q 戸建住環境形成地区が決定されたのはいつですか? 特別用途地区の都市計画決定告示日 ( 特別用途地区建築条例の施行日 ) は平成 24 年 1 月 5 日です Q 何か特別な手続きが必要ですか? 建築確認申請と別に特別な手続きは必要ありませんただし都市計画決定日前から敷地面積 165 m2未満の土地で建ぺい率 40% または容積率 60% を超えて建築する場合には建築確認申請時に既存敷地等調書の提出が必要です

6 敷地面積の最低限度について Q 都市計画決定日前から敷地面積が 165m 2 未満の土地の建ぺい率容積率はどうなりますか? 建ぺい率 40%( 距離以上確保する場合は建ぺい率 50%) 以下容積率 80% 以下となりますただし都市計画決定日以降に新たに165m 2 未満の土地に分割した場合は建ぺい率 4 0% 容積率 6 0% 以下となります都市計画決定日平成 24 年 1 月 5 日敷地分割建ぺい率 40% 容積率 80% 以下以上または建ぺい率 50% 容積率 80% 以下以上 300m 2 165m 2 135m 2 建ぺい率 40% 容積率 60% 以下以上 160m 2 敷地形状そのまま 160m 2 建ぺい率 40% 容積率 80% 以下以上または建ぺい率 50% 容積率 80% 以下以上 Q 都市計画決定日前から敷地面積 165m 2 未満の土地をこれから購入する場合の建ぺい率容積率はどうなりますか? 都市計画決定日以降における相続売買等による権利の主体のみの変更は土地の利用に影響ありませんので都市計画決定日前から敷地面積が 165m 2 未満の土地であることの確認ができれば建ぺい率 40% ( 距離以上確保する場合は建ぺい率 50%) 以下容積率 80% 以下となります敷地が戸建住環境形成地区の内外にわたる場合について Q 敷地が戸建住環境形成地区とそれ以外の地域にまたがっている場合敷地面積や距離の条件はどのようになりますか? 建ぺい率と容積率について加重平均で計算を行い戸建住環境形成地区内の敷地相当分が建ぺい率 40% または容積率 60% を超える場合には敷地全体について戸建住環境形成地区の建て方のルール ( 建物の用途建ぺい率容積率に応じた敷地面積の最低限度距離の限度 ) に適合する必要があります建ぺい率および容積率の計算例第一種低層住居専用地域戸建住環境形成地区第一種住居地域建ぺい率 60%/ 容積率 200% 容積率 ( 60% 50m % 200m 2 )/(50m m 2 )=172%( 当該敷地の限度 ) 172% を超える場合敷地全体の面積が 165 m2以上必要 200m 2 建ぺい率戸建住宅 50m 2 当該敷地の加重平均による建ぺい率が 56% を超える場合は戸建住環境形成地区外の部分も全周にわたって距離以上を確保する必要があります ( 40% 50m 2 +60% 200m 2 )/(50m m 2 )=56%( 当該敷地の限度 ) 56% を超える場合敷地全体の面積が 165m 2 以上かつ建物全体の距離が以上必要

7 戸建住環境形成地区における建ぺい率および容積率のフロー図建ぺい率および容積率の限度は建物の用途と敷地面積距離によって異なります概要は以下のフローチャートのとおりです STRT 建てようとしている建物は戸建住宅等ですか? 戸建住宅等とは戸建住宅兼用住宅住戸数が 2 以下である共同住宅長屋住宅をいいます建ぺい率 40% 以下容積率 60% 以下 3 戸以上の共同住宅老人ホーム診療所など以上はいいいえ敷地面積は 165 m2以上ですか? 建ぺい率 40% 以下容積率 60% 以下敷地面積 165m2未満以上都市計画決定日前から 165 m2未満であることが確認できる敷地は 165m 2 以上として取り扱いますのではいに進んでくださいはいいいえ以上建ぺい率 40% 距離は以上ですか? 建ぺい率 40% 以下容積率 80% 以下敷地面積 165 m2以上以上都市計画決定日前に建築されたものの増築において増築部分の距離を以上確保する場合ははいに進んでくださいはいいいえ以上建ぺい率 40% 建ぺい率 50% 以下容積率 80% 以下以上敷地面積 165 m2以上以上以上建ぺい率 50% 増築の場合既存建物建ぺい率 50% お問い合せは福岡市住宅都市局都市計画部都市計画課福岡市中央区天神 1 丁目 8-1 TEL FX 福岡市 FUKUOK CITY 平成 25 年 10 月版

所在 ( 地番 ) 東 - 36 奈多 3 丁目 424 番 1 中専 ( ) 56, , , , , ,000 東 - 37 青葉 2 丁目 192 番 55 1 低専 ( ) 87

所在 ( 地番 ) 東 - 36 奈多 3 丁目 424 番 1 中専 ( ) 56, , , , , ,000 東 - 37 青葉 2 丁目 192 番 55 1 低専 ( ) 87 所在 ( 地番 ) 東 - 1 美和台 3 丁目 83 番 1 低専 ( 40 60 ) 75,200-0.9 74,500-4.7 71,000-4.9 67,500-3.7 65,000-2.5 63,400 東 - 2 舞松原 6 丁目 179 番 30 1 低専 ( 50 80 ) 89,200-0.3 88,900-2.7 86,500-3.2 83,700-2.9 81,300-2.3