本日の内容 1. 空き家除却費用の負担問題 2. 限界マンション問題 3. 所有者不明の不動産問題 1

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かげたつつつの
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1 限界マンションの増加と次に来る不動産の法的課題 2017 年 1 月 11 日富士通総研経済研究所主席研究員米山秀隆

2 本日の内容 1. 空き家除却費用の負担問題 2. 限界マンション問題 3. 所有者不明の不動産問題 1

3 1. 空き家除却費用の負担問題 2

4 空き家の内訳 ( 万戸 ) その他の住宅二次的住宅売却用賃貸用売却用 30 賃貸用売却用 35 賃貸用売却用 31 賃貸用 ( 年 ) ( 出所 ) 総務省住宅土地統計調査 3

5 その他の空き家の特徴全国で 318 万戸 ( 空き家全体のうち 39%) ( 三大都市圏では 31% 三大都市圏以外では 46%) 5 年前に比べ 1.2 倍 ( 空き家全体では 1.1 倍 ) 木造戸建腐朽破損あり木造戸建腐朽破損あり 2008 年その他空き家 268 万戸のうち木造戸建 173 万戸 (65%) その他空き家 268 万戸のうち腐朽破損あり 85 万戸 (32%) その他空き家木造戸建 173 万戸のうち腐朽破損あり 61 万戸 (35%) 2013 年全住宅のうち木造戸建 51% 全住宅のうち腐朽破損あり 9% その他空き家 318 万戸のうち木造戸建 220 万戸 (69%) その他空き家 318 万戸のうち腐朽破損あり 105 万戸 (33%) 全住宅のうち木造戸建 58% 全住宅のうち腐朽破損あり 9% 全住宅木造戸建のうち腐朽破損あり 9% その他空き家木造戸建 220 万戸のうち腐朽破損あり 80 万戸 (36%) 全住宅木造戸建のうち腐朽破損あり 8% ( 出所 ) 総務省住宅土地統計調査 4

6 空家対策特別措置法 2015 年 5 月 26 日全面施行特定空家 1 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 2 著しく衛生上有害となるおそれのある状態 3 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態 4 その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態特定空家への措置 1 措置の実施のための立入調査 ( 拒んだ場合は過料 ) 2 指導助言勧告命令 ( 従わない場合は過料 ) 代執行の措置所有者が不明の場合でも行執行可能に 5

7 特定空家等に対する措置の実績 ( 市区町村数 ) (5,009 件 ) (137 件 ) 6 (7 件 ) 4 (4 件 ) 16 (18 件 ) 指導助言勧告命令代執行略式代執行 ( 出所 ) 国土交通省総務省空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況 ( 注 )2016 年 10 月 1 日時点 ( ) 内は措置件数 6

8 代執行の費用回収状況空家対策特措法空き家管理条例建築基準法に基づく代執行 2011~15 年度に全国で 29 件実施費用回収状況全額未回収 18 件 (62%) ( 経済的に支払い困難 8 件所有者不明相続放棄 10 件 ) 除却費用は 29 件の総額で約 6,500 万円うち未回収は約 5,000 万円 (77%) ( 件 ) 件 (14%) 1 1 代執行の件数件 2 件 (17%)(7%) 費用回収状況 18 件 (62%) 全額回収分割返済中請求中全額未回収 ( 年度 ) ( 出所 ) 大阪読売新聞 2016 年 7 月 25 日により作成 (%) 7

9 相続放棄のケース次の管理者が出てくるまでの間相続人の管理責任は残るしかし管理者が出てくるのは自治体などの申し立てによって相続財産管理人が選任され処分するような場合費用がかかるためこうした措置をとることは限られる相続放棄された物件が特定空家に認定された場合相続人に対して指導助言勧告までできるがそれ以上できない除却の必要が生じた場合は略式代執行になるがこの場合も公費投入に相続放棄は今後ますます増加 8

10 相続財産管理人の選任件数の予測相続人不存在の場合の財産管理人選任事件の推移と将来推計 ( 出所 ) 国土審議会第 3 回長期展望委員会資料 2011 年 2 月 ( 注 )1. 最高裁判所司法統計年報最高裁資料をもとに国土交通省作成 2. 相続人が明らかでない場合家庭裁判所が利害関係人等の請求により相続財産の管理人を選任の手続きが行われる件数を示したもの 9

11 除却支援の事例施策の種類自治体名施策の内容広島県呉市危険な老朽空き家が対象補助は除却費用の3 割までで上限 30 万円 (2015 年度までに455 件 1 億 2,877 万円 ) 危険な老朽空き家が対象補助は除却費用の9 割ま東京都足立区除却費補助でで上限 100 万円危険な老朽空き家が対象補助は除却費用の3 分の2 東京都荒川区までで上限 100 万円東京都北区危険な老朽空き家が対象補助は除却費用の2 分の1 までで上限 80 万円危険な老朽空き家が対象 ( 対象区域内 ) 土地建物を長崎市市に寄付し跡地を地域で管理することを条件に公費で除却危険な老朽空き家が対象 ( 対象区域内 ) 土地建物を公費による除山形市市に寄付し跡地を地域で管理することを条件に公費却 ( 寄付 ) で除却危険な老朽空き家が対象 ( 対象区域内 ) 土地建物を富山県滑川市市に寄付し跡地を地域で管理することを条件に公費で除却 10

12 除却費用の事前徴収案 1 空き家の除却費用は本来は所有者が負担すべき現状では除却費補助や費用回収の見込みにくい代執行も実施する形で公費投入これは所有者が負担すべきものを納税者全体で負担していることになり公平性を欠く打開策 : 所有者が必ず負担するよう毎年の固定資産税に除却費相当分を少しずつ上乗せして徴収する仕組みの導入事前徴収すれば相続放棄されたり所有者が不明になったりしても除却費用の心配はなくなる自ら除却する場合は還付 11

13 除却費用の事前徴収案 2 今後深刻化していく賃貸住宅や分譲マンションの空き家対策でも有効危険な状態になった場合これらの除却には多額の費用除却費用を事前徴収してプールしておく考え方自動車では購入時にリサイクル費用が徴収される形で実現人口減少で次の使い手が現れず危険な物件が放置される可能性が今後ますます高まることを見据え導入を検討すべき住宅を念頭においた仕組みだが地方では空きビルの除却費用が出ず再開発計画が頓挫した例も ( 鶴岡市 ) 建物一般に必要か 12

14 2. 限界マンション問題 13

15 マンションのストック戸数 ( 万戸 ) 新規供給戸数 ( 左目盛 ) ストック戸数 ( 右目盛 ) ( 万戸 ) ( 年 ) ( 出所 ) 国土交通省 14

16 マンションの老朽化 : 築年数別の戸数 ( 万戸 ) 築 30 年以上 40 年未満築 40 年以上 50 年未満築 50 年以上 ( 年 ) ( 出所 ) 国土交通省 15

17 マンション居住者の高齢化 (%) 歳以上のみ世帯の割合年以前 71~80 年 81~90 年 91 年以降 ( 出所 ) 国土交通省 ( 注 ) 総務省住宅土地統計調査 (2013 年 ) より国土交通省再集計 16

18 マンションの世帯主の年齢 (%) ( 出所 ) 国土交通省マンション総合調査 ( 年度 ) 不明 30 歳未満 30 歳代 40 歳代 50 歳代 60 歳代 70 歳以上 17

19 建築時期別のマンション内の空き家率 (%) 年調査 2013 年調査 ~1970 年 71~80 年 81~90 年 91~2000 年 ( 出所 ) 国土交通省 ( 注 ) 総務省住宅土地統計調査の個票データより国土交通省特別集計 18

20 完成年次別のマンションの空室戸数割合完成年次該当するマンションの数空室戸数割合別の構成比 (%) 0% ~5% ~10% ~15% ~20% 20% 超不明 1969 年以前 ~74 年 ~79 年 ~84 年 ~89 年 ~94 年 ~99 年 ~2004 年 ~2009 年年 ~ 不明平均 (%) ( 出所 ) 国土交通省マンション総合調査 (2013 年度 ) 19

21 建築時期別のマンション内の借家の割合 (%) 年以前 71~80 年 81~90 年 91 年以降 % 以上 20~50% 未満 10~20% 未満 0~10% 未満借家なし ( 出所 ) 国土交通省 ( 注 )1. 総務省住宅土地統計調査 (2013 年 ) より国土交通省再集計 2. 棟数ベース 20

22 完成年次別のマンションの賃貸戸数割合完成年次該当するマンションの数賃貸戸数割合別の構成比 (%) 0% ~5% ~10% ~20% 20% 超不明 1969 年以前 ~74 年 ~79 年 ~84 年 ~89 年 ~94 年 ~99 年 ~2004 年 ~2009 年年 ~ 不明平均 (%) ( 出所 ) 国土交通省マンション総合調査 (2013 年度 ) 21

23 管理費修繕積立金の滞納状況 (%) ヵ月以上の滞納あり 6 ヵ月以上の滞納あり 1 年以上の滞納あり ~69 ~74 ~79 ~84 ~89 ~94 ~99 ~04 ~09 10~ ( 完成年次 ) ( 出所 ) 国土交通省マンション総合調査 (2013 年度 ) 22

24 長期修繕計画の作成状況 (%) 100 長期修繕計画ありの割合 ~69 ~74 ~79 ~84 ~89 ~94 ~99 ~04 ~09 10~ ( 完成年次 ) ( 出所 ) 国土交通省マンション総合調査 (2013 年度 ) 23

25 マンション建て替えの実施状況 ( 件 ) 実施準備中実施中 ( マンション建替え法によるもの ) 実施中 ( マンション建替え法によらないもの ) 工事完了済 ( マンション建替え法によるもの ) 工事完了済 ( マンション建替え法によらないもの ) 末 05.2 末 06.3 末 07.3 末 ( 出所 ) 国土交通省 ( 注 ) 阪神大震災による被災マンションの建て替え (109 件 ) はマンション建替え法によるもの (1 件 ) を除き含まない 24

26 マンションの終末期の処理 1 マンションの終末期において区分所有者の意見を調整してうまく建て替え除却することが困難費用的にも能力的にも自力で建て替えを行うことは困難また既存不適格により現実に建て替え可能なマンションは限られるさらなる建替え支援策は必要だがすべてをカバーすることはできない (%) 東京都内の既存不適格 ( 容積率 ) マンションの割合 ( 建築時期別戸数ベース ) 58 全体民間 1970 年以前 1971~ ~80 ( 出所 ) 社会資本整備審議会既存建築物の改善と有効活用のための建築行政のあり方に関する答申参考資料 2004 年 ( 注 )1980 年以前の民間公団公社マンションについてのサンプル調査による 6 14 公団公社 0 25

27 マンションの終末期の処理 2 メンテナンスも建て替えも行われずスラム化する物件を除却するためには区分所有の多数決による解消規定が必要改正マンション建替え円滑化法で敷地売却制度を創設耐震不足の物件について区分所有者の 5 分の 4 の賛成で可能建て替えも敷地売却もできない物件については最終的には誰が除却費用を負担するかという問題に発展リゾート物件では代執行の例も ( 長岡市 ) フランスではスラム化したマンションの公費解体の例も越後湯沢のリゾートマンションで管理不全懸念のある 6 事例のうち半数は除却費用が土地売却価格を上回り自力では解消困難 ( 日本マンション学会調査 ) 26

28 マンションの終末期の処理 3 リノベーションすればなお使える物件についてはそのためのスキーム作りが必要例えば証券化スキーム ( ファンドが区分所有権を買い取り改修して賃貸物件や高齢者向け住宅民泊施設などとして再生 ) マンションの終末期問題の顕在化は最終的にはマンションを区分所有させる仕組みが合理的なものだったのかどうかという問題に行き着く定借マンション賃貸マンションの合理性空き家問題は今は戸建て中心だが賃貸物件分譲マンションタワーマンションへと今後波及していく東京都の新たなマンション施策 : マンション基本情報登録制度マンション管理状況報告制度 27

29 3. 所有者不明の不動産問題 28

所有者が管理の意思を失った場合の処理除却費用は事前徴収で手当てできる土地の所有権はどのように扱うべきか所有者が管理の意思を失った場合の処理の問題現行制度では不在者財産管理人や相続財産管理人の選任などで対処沖縄県南城市久高島の土地総有制久高島土地憲章 (1988 年 ):

30 所有者が管理の意思を失った場合の処理除却費用は事前徴収で手当てできる土地の所有権はどのように扱うべきか所有者が管理の意思を失った場合の処理の問題現行制度では不在者財産管理人や相続財産管理人の選任などで対処沖縄県南城市久高島の土地総有制久高島土地憲章 (1988 年 ): 土地は国有地などの一部を除き字久高の総有に属する土地の利用権を享受できる字民資格 1 先祖代々字民として認められた者および配偶者 2 字外出身の者で現在定住し (3 年間 ) 土地管理会と字会が承認する者利用がなくなった場合には字に返還委員久高島 ( 人口約 270 人 ) 29

31 久高島土地憲章の内容屋敷地 ( 宅地 ) 農地墓地その他土地利用憲章の規定字民は従来の屋敷地を利用できる家屋の築造は土地管理委員会の決定と字会の承認による土地使用賃貸契約から 2 年以内に着工しなければ土地を返還子孫不明家族祭祀の途絶えた屋敷地は土地管理委員会が回収字民は従来の割当地を利用できる新規利用は土地管理委員会の決定と字会の承認による 5 年以上放棄した者は字に返還字民は従来の割当地を利用できる新規利用は土地管理委員会の決定と字会の承認字民は従来の利用地の利用を継続できる新規利用は土地管理委員会の決定と字会の承認による利用が済み次第原状に復して字に返還利用管理規則新規利用は生活の本拠とするものに限る家屋の規模や家族構成などを斟酌し 100 坪を上限新規利用は農業経営の規模などを斟酌し 3,000 坪を上限新規利用は墳墓の規模などを斟酌し 10 坪を上限新規利用は目的や工作物の規模を斟酌し ( 建坪面積の概ね 3 倍 ) 上限は 300 坪 30

32 総有制の背景と法的根拠沖縄土地整理事業 ( 明治 32~36 年 1899~1903 年 ): 沖縄でも私有制となったが久高島は村落による所有を維持 1981 年に土地改良事業導入を検討独自の権利関係がネックにその過程でリゾート施設の建設計画が浮上土地を開発から守るため土地憲章を制定土地改良事業導入は頓挫私的所有を認めなかったことが適切な管理につながる現代の土地問題 ( 強すぎる所有権所有者不明問題 ) は地租改正に起因土地総有制の法的根拠は民法 263 条の入会権 ( 入会 : 地域住民が山林原野などの資源を共同管理し収益行為を行うこと ) 31

33 現代における総有的管理利用の共同化 : 放置または放棄される土地建物を第三者によって管理土地所有権には手を付けず利用を共同化高松市高松丸亀町商店街 : 細分化された所有権に対し定期借地権などを用いながら利用権を分離利用権集約主体はまちづくり会社農地森林 : 強制的な利用権設定が可能に農地バンクによる利用の集積所有権の円滑な移転再利用のコーディネート NPO 法人つるおかランドバンク : 危険な空き家の除却を進めるとともに跡地と隣地を組み合わせて区画整理を行い狭隘道路の拡幅を実現所有者は NPO に低価格で売却し隣地所有者は低価格で譲渡してもらう代わり道路拡幅のため土地の一部を寄付いずれの仕組みでも強力な推進主体の存在が必須 32

34 高松市高松丸亀町商店街の再開発 ( 出所 ) 国土交通省ウェブサイト土地総合情報ライブラリー代表的な土地有効活用事例香川県高松市高松丸亀町商店街 A 街区第一種市街地再開発事業 ( 注 ) 地権者 A~E の所有権を維持したまま定期借地権を設定し再開発ビルを建設 33

35 ランドバンク事業の枠組み ( 出所 ) 榎本政規鶴岡市のまちづくりビジョン国土交通省都市再構築戦略検討委員会第 3 回 (2013 年 5 月 15 日 ) 提出資料 34

36 マイホームリース制度の試みグレードの高い住宅 ( 長期優良住宅 ) を一定期間だけ利用 ( 定期利用権 ) する仕組みマイホームリース推進協議会 ( 常陽銀行つくば市大手ハウスメーカー ) がつくば市竹園地区で実施 (2016 年度良質な住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業 ) スケルトンとインフィルに分け住宅利用者はスケルトンと土地を住宅保有会社 (SPC) から借りるインフィルは所有し自由に利用変更しながら賃貸借期間で償却賃貸償却期間が終了したらシニア向け住宅などに転居 SPC はスケルトンと土地を新たな世帯に賃貸マンションではかつてスケルトン定借の仕組みが考案されたが普及せず ( 出所 ) 国土交通 No

37 最後に所有権登記がなされた時期 0% 20% 40% 60% 80% 100% 合計 A 市 B 町 C 市 D 村 ~1914 年 1965~1984 年 1985 年 ~ 不明 ( 出所 ) 国土審議会国土管理専門委員会 (2016 年 9 月 15 日 ) 配付資料 ( 注 ) 全国の 4 市町村の私有地からサンプルを選んで調査したもの 36

38 不動産の所有権放棄ルールの必要性民放 239 条所有者のない不動産は国庫に属する放棄が認められれば国の所有に一般論としては放棄はできるとの説が多いしかし登記には所有権放棄の手続きがない放棄できるとしても負財は放棄できないとの説も現状では所有権の放棄はしたくとも登記の手段がなくできないしかし相続放棄すれば国に引き取ってもらうことは可能必要な財産を遺言書で遺贈あるいは生前贈与しておけば必要な財産を確保した上最後に不要な不動産のみを相続放棄して手放すことができるなし崩し的に放棄され管理責任も果たされない状態になっていくよりは最初から放棄できるルール手続きを設けておくべきとの考え方も放棄する際一定の費用負担を求める ( 固定資産税何年分など ) 登記に所有権抹消登記の規定を設ける 37 Copyright 2016 FUJITSU RESEARCH INSTITUTE

39 38

○

( 仮称 ) 西東京市空き家等の対策の推進に関する条例の概要について 1 制定の趣旨適切な管理が行われていない空き家等が防災衛生景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることから国は地域住民の生命身体又は財産を保護するとともに生活環境の保全を図りあわせて空き家等の活用を促進するため空家等対策の推進に関する特別措置法 ( 平成 26 年法律第 127 号以下法といいます