資料５　東京の土地利用計画の変遷

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きみのしんわかはら
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1 資料 5 東京の土地利用計画の変遷平成 30 年 3 月 30 日

戦後から高度経済成長期の土地利用計画 1 昭和 25 年に建築基準法が公布され住居地域には 20m それ以外には 31m

これに伴い容積地区を指定した都市構造の都心集中形態を排除するため衛生都市の建設と併行して

山手線内側の夜間人口の増加を誘導昭和 41 年には上記区域の外側の都市計画道路の改定により同様に容積地区の指定が行われた

2 戦後から高度経済成長期の土地利用計画 1 昭和 25 年に建築基準法が公布され住居地域には 20m それ以外には 31m の高さ規制があり容積率の制限は無かった昭和 39 年に環状 6 号線荒川に囲まれた区域における都市計画道路が改定されこれに伴い容積地区を指定した都市構造の都心集中形態を排除するため衛生都市の建設と併行して区部については多心型の市街地を形成する街路網を編成多心型都市の整備に主眼を置き都心及び副都心の周辺には高容積の住宅地を配置し山手線内側の夜間人口の増加を誘導昭和 41 年には上記区域の外側の都市計画道路の改定により同様に容積地区の指定が行われた都心と副都心を結ぶ道路ネットワーク ( 環状線放射線 ) 昭和 39 年当時の容積地区の指定状況 ( 出典 : 東京都資料 ) 例 : 第二種容積地区 = 容積率 200%

3 都心一点集中型から多新型都市構造への転換 2 昭和 57 年東京都長期計画において都心部への人口等の一極集中に対応するため業務機能を新宿や渋谷などの副都心や立川や八王子など多摩の心へ分散し職住のバランスがとれた都市へと再編する多心型都市構造を示した多心型都市構造昭和 57 年 (1982 年 )~ 都心一点集中型の都市構造の是正業務機能を副都心や多摩の心へ分散職と住のバランスがとれた多心型都市構造へ再編 ( 出典 : 東京都東京都長期計画 ( 昭和 57 年 ) )

多心型都市構造から環状メガロポリス構造への転換 3 平成 12 年東京構想 2000 において東京圏全体を視野に入れた多機能集約型の都市構造である環状メガロポリス構造を示した東京圏全体で首都機能を担うという広域的な視点に立ち国際競争力を発揮し魅力ある首都への再生

4 多心型都市構造から環状メガロポリス構造への転換 3 平成 12 年東京構想 2000 において東京圏全体を視野に入れた多機能集約型の都市構造である環状メガロポリス構造を示した東京圏全体で首都機能を担うという広域的な視点に立ち国際競争力を発揮し魅力ある首都への再生環状メガロポリス構造平成 12 年 (2000 年 )~ 東京圏域全体で首都機能を担う多機能集約型の都市構造の構築環状方向の広域交通基盤を強化 ( 出典 : 東京都東京の都市づくりビジョン ( 改定 )- 魅力とにぎわいを備えた環境先進都市の創造 -( 平成 21 年 7 月 ) )

東京の都市づくりビジョン策定 5 つのゾーン区分 4 都市づくりの上位計画として東京の都市づくりビジョンを H13 年 (2001) に策定した ( 平成 21 年に改訂 ) 2025 年を目標年次とし需要対応型の都市づくりから政策誘導型の都市づくりへと転換環状メガロポリス構造の骨格を基本に都全域を 5 つのゾーンに区分し各地域が抱えている戦略課題を明確にしたセンターコア再生ゾーン

5 東京の都市づくりビジョン策定 5 つのゾーン区分 4 都市づくりの上位計画として東京の都市づくりビジョンを H13 年 (2001) に策定した ( 平成 21 年に改訂 ) 2025 年を目標年次とし需要対応型の都市づくりから政策誘導型の都市づくりへと転換環状メガロポリス構造の骨格を基本に都全域を 5 つのゾーンに区分し各地域が抱えている戦略課題を明確にしたセンターコア再生ゾーン : 国際ビジネスセンター機能の強化都市を楽しむ都心居住の推進など都市環境再生ゾーン : 木造住宅密集地域の安全性の確保と環境の向上など核都市広域連携ゾーン : 都市基盤整備等による活力ある多摩の拠点育成など東京の都市づくりビジョンで示した 5 つのゾーン区分 ( 出典 : 東京都東京の都市づくりビジョン ( 改定 )- 魅力とにぎわいを備えた環境先進都市の創造 -( 平成 21 年 7 月 ) )

6 東京の都市づくりビジョン策定計画の位置付け 5 行政計画である都市づくりビジョンを踏まえ都市計画区域マスタープランなどの都市計画を決定している個別の都市計画土地利用道路鉄道公園などの都市施設市街地開発事業緑地保全地域風致地区などの自然環境防災地域などの都市防災景観地区などの都市景観地区計画特定街区特別再生特別地区など

7 平成 13 年の土地利用調査特別委員会の主な論点と答申の内容 6 都市づくりビジョンの策定を踏まえ土地利用に関する方針等の見直しに向け平成 13 年に土地利用調査特別委員会を設置した委員会からの答申を踏まえ平成 14 年に用途地域等に関する指定方針及び指定基準を改定平成 13 年の土地利用調査特別委員会における主な論点環状メガロポリス構造の骨格的な構成要素としての中核拠点 ( 都心副都心新拠点及び核都市 ) や生活拠点の育成整備のあり方ゾーンごとに示されためざすべき地域像を実現するための住宅商業業務工業複合市街地などの規制誘導のあり方魅力的な街並み形成と良好な都市環境の創出を図るための規制誘導のあり方めざすべき地域像の実現に向けた多様な主体の参加によるまちづくりを推進する政策的に誘導を図るしくみとその活用のあり方答申の主な内容土地利用の基本的方向用途の配置と密度構成 ( 住宅地業務商業地工業地複合市街地都市基盤との関係 ) 中核拠点等 ( 中核拠点生活拠点生活中心地拠点性の高い計画的複合市街地 ) ゾーンの特性に応じた土地利用の誘導 ( 各ゾーンの誘導の方向とそれを実現するための主な施策 ) めざすべき都市像の実現に向けた取組特例容積率適用地区制度の活用 ( 平成 12 年法改正 ) 街区再編プログラム ( 現行の街区再編まちづくり制度 : 東京都独自条例 ) の創設高度地区における絶対高さ制限の導入新たな防火規制区域の指定 ( 東京都独自条例 ) 市街化調整区域及び非線引き都市計画区域の方針市街化区域及び市街化調整区域の設定方針市街化調整区域及び非線引き都市計画区域の容積率建蔽率指定の方針

8 参考資料

9 参考 1 新都市計画法による規制誘導の仕組み用途地域 7 昭和 43 年戦後の高度経済成長に伴い人口や産業が大都市に集中したことによる混乱に対応するため新都市計画法が制定される都市計画の決定権限を地方に移譲区域区分 ( 市街化区域市街化調整区域 ) の設定開発許可制度の創設等用途規制を行う用途地域が 4 種類から 8 種類へ細分化し併せて容積率建蔽率などとの連動化 ( 容積地区空地地区などの廃止 ) 昭和 51 年用途地域に基づく日影規制が導入され平成 4 年には用途地域が 8 種類から 12 種類に細分化 ~ 昭和 43 年 ( 用途規制のみ ) 昭和 43 年 ( 容積率建蔽率を追加 ) ( 用途規制の細分化 ) 昭和 51 年 ( 日影規制を追加 ) 平成 4 年 ( 用途規制の細分化 ) 平成 14 年 ( 敷地面積の最低限度を追加 ) 第 1 種住居専用地域第 1 種低層住居専用地域第 2 種低層住居専用地域住居地域第 2 種住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域住居地域第 2 種住居地域準住居地域商業地域近隣商業地域商業地域日影規制を追加近隣商業地域商業地域敷地面積の最低限度の追加準工業地域準工業地域準工業地域工業地域工業地域工業地域工業専用地域工業専用地域

10 参考 2 用途地域等に関する指定方針及び指定基準の概要 8 都はこれまで土地利用調査特別委員会の答申を踏まえ都区市町都民の用途地域の決め方に関する共通の尺度である用途地域等に関する指定方針及び指定基準を改定してきた用途地域等に関する指定方針及び指定基準 ( 平成 14 年 7 月 ) 概要都区市町都民の用途地域の決め方に関する共通の尺度平成 24 年の分権以降は市町決定への同意協議の基準としても活用内容用途地域を指定すべき区域の考え方容積率建蔽率の設定の条件区域の指定規模 ( 面積 ) など平成 14 年の主な改定内容地区計画の原則化用途地域等の変更にあたっては都市機能の更新都心居住の推進住環境の保全など地区の課題にきめ細かく対応し地域の特性に応じためざすべき市街地像を実現するため必要な事項を原則として地区計画に定めることとした商業地域における 1000% を超える容積率の活用方針都心等の区域において多様な機能の集積した国際競争力のあるビジネスセンター機能の強化を図るため 1000% を超える容積率の指定ができることとした住居系用途地域における高容積率 (500%) 指定の方針センターコア再生ゾーンにおける都心等の区域において都心居住の推進複合市街地の形成を図る区域について高容積率の指定ができることとした ( 参考 ) 経緯昭和 48 年都市計画新法施行に伴う当初指定土地利用の指定方針策定 ( 昭和 46 年 11 月 ) 用途地域の指定基準策定 ( 昭和 47 年 8 月 ) 昭和 56 年第 1 回一斉見直し ( 用途地域等の変更 ) 土地利用の基本方針答申 ( 昭和 55 年 2 月 ) 用途地域の指定方針基準策定 ( 昭和 55 年 3 月 ) 平成元年第 2 回一斉見直し ( 用途地域等の変更 ) 土地利用の基本方針答申 ( 昭和 62 年 3 月 ) 用途地域の指定方針基準策定 ( 昭和 62 年 6 月 ) 平成 8 年第 3 回一斉見直し ( 用途地域等の変更 ) 土地利用の基本方針答申 ( 平成 5 年 6 月 ) 用途地域の指定方針基準策定 ( 平成 5 年 9 月 ) 平成 16 年第 4 回一斉見直し ( 用途地域等の変更 ) 土地利用の基本方針答申 ( 平成 14 年 3 月 ) 用途地域の指定方針基準策定 ( 平成 14 年 7 月 ) 平成 16 年以降は地区計画の策定等を条件として随時用途地域を変更用途地域の決定権者平成 24 年まで一括して都平成 24 年以降区部は都多摩部は市町

参考 3 用途地域の一斉見直し ( 平成 16 年 ) の内容 9 用途地域の指定方針指定基準を改定し都市活力の維持発展都心居住の推進豊かな都市環境都市景観の形成安全で健康に暮らせる生活環境の形成を目的に平成 16 年に用途地域等の一斉見直しを実施した都心における容積率 1300% の指定住居系用途地域における高容積率 (500%) の指定敷地面積の最低限度の指定

11 参考 3 用途地域の一斉見直し ( 平成 16 年 ) の内容 9 用途地域の指定方針指定基準を改定し都市活力の維持発展都心居住の推進豊かな都市環境都市景観の形成安全で健康に暮らせる生活環境の形成を目的に平成 16 年に用途地域等の一斉見直しを実施した都心における容積率 1300% の指定住居系用途地域における高容積率 (500%) の指定敷地面積の最低限度の指定公共施設整備とあわせた容積率の緩和など都市活力の維持発展都心居住の推進〇都心等で国際ビジネスセンター機能の強化多様な機能が集積した国際ビジネスセンターとして機能更新を進めるため地区計画と合わせて容積率を 1,000% から 1,300% に見直し大手町丸の内有楽町地区のうち約 71.2ha 〇都市計画道路沿道の建替え促進放射六号線 ( 新宿区北新宿一丁目 ) 第一種住居地域 60%/300% 商業地域 80%/500% ほか環状八号線 ( 練馬区富士見台ほか ) 大手町丸の内有楽町地区第一種低層住居専用地域 50%/100% 第一種住居地域 60%/300% ほかなど区部 34 路線約 109ha 多摩部 40 路線約 117ha 〇市街地の特性に応じた土地利用の誘導 ( 特別用途地区の活用 ) 第 1 種特別商業活性化地区三鷹市三鷹駅前商業地域低層階商業業務誘導地区杉並区荻窪駅周辺新たなメニューの特別用途地区を約 160haの区域に指定 ( 特定行政庁が定める事項 ) 形態制限の合理化 ( 建築基準法改正 ) 千代田区港区日野市など前面道路幅員による容積率制限の緩和商業系用途地域で係数 0.8 とする区域の指定道路斜線制限の係数の緩和隣地斜線制限の係数及び立ち上げ高さの緩和〇住居系高容積率の指定商業地域 ( 容積率 500% ) 第一種及び第二種住居地域 ( 容積率 500% ) 千代田区番町地区約 8.8ha 〇市街地の安全性と良好な街並みの形成木密地域等に新たな防火規制区域 ( 準耐火建築物以上に規制 ) の指定と合わせて建蔽率を 60% 等から 80% に変更し建替えの促進を誘導墨田区荒川区約 670ha 区域指定平成 15 年 8 月 20 日告示用途地域 ( 建蔽率 ) の変更平成 15 年 11 月 6 日告示〇高度地区の変更による住環境の保全まとまった良好な住宅市街地について第 3 種高度地区から第 2 種高度地区へ変更し形態制限を強化することにより住環境の保全を図る港区約 200ha ( 特定行政庁が定める事項 ) 住宅系建築物の容積率を緩和 5 区に指定形態制限の合理化( 建築基準法改正 ) 千代田区港区など前面道路幅員による容積率制限の緩和住居系用途地域で係数 0.6とする区域の指定日影規制の測定面を緩和 8 区 9 市 1 町に指定

参考 4 用途地域の一斉見直し ( 平成 16 年 ) の内容 10 豊かな都市環境都市景観の形成〇敷地面積の最低限度の指定土地の細分化やミニ開発防止良好な住宅市街地の維持保全区部 5 区約 11,000ha に指定 ( 最低限度のメニュー )60 m2 ~100 m2 多摩部 9 市約 7,000ha に指定 ( 最低限度のメニュー )100 m2 120 m2

12 参考 4 用途地域の一斉見直し ( 平成 16 年 ) の内容 10 豊かな都市環境都市景観の形成〇敷地面積の最低限度の指定土地の細分化やミニ開発防止良好な住宅市街地の維持保全区部 5 区約 11,000ha に指定 ( 最低限度のメニュー )60 m2 ~100 m2 多摩部 9 市約 7,000ha に指定 ( 最低限度のメニュー )100 m2 120 m2 〇多摩部の低層住宅地における容積率の見直し二世帯住宅などを可能とする居住水準に対応容積率 60% 80% 約 2,000ha 容積率 60% 80% 100% 約 560ha 〇景観に配慮したスカイラインの形成絶対高さを定める高度地区六義園周辺 (35m) 柴又帝釈天 (10m 16m) など 3 区 3 市約 420ha に指定 ( 絶対高さのメニュー )10m~45m 斜線併用型の高度地区 6 区 3 市約 6,600ha に指定 ( 斜線併用型のメニュー ) 16m 第二種高度地区 31m 第二種高度地区 45m 第二種高度地区 45m 第三種高度地区など目黒区杉並区世田谷区中野区江戸川区東大和市町田市武蔵野市三鷹市小金井市狛江市東村山市清瀬市青海市文京区町田市墨田区清瀬市葛飾区三鷹市墨田区青海市目黒区町田市世田谷区三鷹市練馬区葛飾区江戸川区安全で健康に暮らせる生活環境の形成〇公共施設整備と合わせた良好な市街地の形成土地区画整理事業を施行すべき区域において地区計画を活用し道路等の公共施設の整備と合わせ良好な市街地形成の誘導足立区約 400ha 容積率 80% など 150% など〇建築物の不燃化の促進防火地域及び準防火地域の指定拡大区部約 99% に指定 ( 約 390ha 増加 ) 多摩部約 53% に指定 ( 約 820ha 増加 ) 〇地区計画と合わせた用途地域の見直し都市機能の更新都心居住の推進住環境の保全など地区の課題にきめ細かく対応し地域の特性に応じためざすべき市街地像を実現するため必要な事項を地区計画に定めこれと合わせて用途地域を変更区部 23 地区約 490ha 多摩部 35 地区約 100ha 注 : 指定面積などの割合を示したパーセントは市街化区域面積に対する値である

区域区分見直し地区数変更面積 (ha) 市街化調整区域市街化区域 23 約 106.8 市街化区域市街化調整区域 7 約 5.

13 参考 5 用途地域の一斉見直し ( 平成 16 年 ) の内容 11 都全体用途地域変更面積約 20,000ha ( 約 19%) 多摩部用途地域変更面積約 8,000ha ( 約 17%) 区部用途地域変更面積約 12,000ha ( 約 21%) 多摩部区域区分見直し地区数変更面積 (ha) 市街化調整区域市街化区域 23 約市街化区域市街化調整区域 7 約 5.7 多摩部区域区分見直し地区数変更面積 (ha) 市街化調整区域市街化区域 5 約 4.5 注 : 指定面積などの割合を示したパーセントは市街化区域面積に対する値である ( 出典 : 東京都資料 )

14 参考 6 都心副都心の容積地区の指定状況 ( 昭和 39 年 ) 12 上 : 容積地区 ( 昭和 39 年 ) 左の凡例下 : 用途地域 ( 平成 26 年 ) 右の凡例例 : 第二種容積地区 = 容積率 200% ( 出典 : 東京都資料 )

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PowerPoint プレゼンテーション参考資料都市計画について用途地域阿佐ヶ谷駅北東地区における建築物の高さに関する主な制限地区計画地区計画の事例 ( 練馬駅南口 ) 道路についてすぎなみの道づくり ( 道路整備方針 ) 道路整備の事例 ( 江古田北部地区 ) 自転車ネットワーク計画 1 用途地域用途地域とは用途地域制度は土地利用の現況や動向と都市計画区域マスタープラン ( 東京都 ) で示される将来の土地利用の方向を踏まえ

資料５ 東京の土地利用計画の変遷

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