スライド 1

Size: px

Start display at page:

Download "スライド 1"

ちえこまつかた
5 years ago
Views:

1 J-REIT 市場動向 (15 年 1-1 月期 ) 指数で見る J-REIT と日本株の推移 15 年 1-1 月期の J-REIT 市場はおおむね堅調に推移しました期初は日本銀行による追加金融緩和への根強い期待があったほかオフィス市況の改善傾向などが好感されたものの米国の利上げ開始時期に対する不透明感などを背景に一時下落する場面もみられましたその後 1 月の FOMC( 米連邦公開市場委員会 ) にて利上げが発表され今後の利上げペースが緩やかなものになると示されたことで市場に安心感が広がり 1 月 18 日には日本銀行が J-REIT の銘柄別買入限度額の引上げを発表したことなどを受けて J-REIT 市場は期末にかけて反発しました前と比べて公募増資の発表が落ち着いたことも当において市場を支える一因となりました東京圏におけるオフィス空室率は 7 年ぶりに 4% 程度となり賃貸料も前月比で 4 ヵ月連続上昇していますさらに訪日外国人数の増加によりホテルの稼働率が堅調に推移するなど足もとのファンダメンタルズは引き続き良好です当資料では足もとの J-REIT 市場を取り巻く環境についてご報告いたします 15 年 1-1 月期の東証 REIT 指数 ( 配当込み ) の騰落率は 5.1% となりました 35 3 東証 REIT 指数 ( 配当込み ) 東証株価指数 ( 配当込み ) 年 3 月 31 日を 1 として指数化 3/3 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 期間 :3 年 3 月 31 日 ~15 年 1 月 3 日 ( 日次 ) 出所 : ブルームバーグのデータを基に新光投信作成拡大東証 REIT 指数 ( 配当込み ) 東証株価指数 ( 配当込み ) 年 9 月 3 日を 1 として指数化 9/3 1/31 11/3 期間 :15 年 9 月 3 日 ~15 年 1 月 3 日 ( 日次 ) 出所 : ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 ( 月 / 日 ) 1 cn17

2 不動産市況 1 都心オフィスビル J-REIT 保有物件の用途別稼働率推移 J-REIT 各セクターの稼働率はいずれも高水準にあります都心 5 区平均のオフィスビルの稼働率と J-REIT 保有物件の稼働率を比較すると立地や質の高さにおいて優位にあるJ-REIT 保有物件の稼働率は都心 5 区平均を上回っています (%) 1 商業店舗稼働率 (J-REIT 保有物件 ) 98 全用途合計稼働率 (J-REIT 保有物件 ) 96 オフィスビル稼働率 (J-REIT 保有物件 ) 94 住宅稼働率 (J-REIT 保有物件 ) 9 オフィスビル稼働率 ( 都心 5 区平均 ) 9 5/1 6/1 7/1 8/1 9/1 1/1 11/1 1/1 13/1 14/1 15/1 期間 :5 年 1 月 ~15 年 1 月 ( 月次 ) 出所 : 都心 5 区平均は三鬼商事 J-REIT 保有物件は一般社団法人投資信託協会のデータを基に新光投信作成都心 5 区 : 千代田区中央区港区新宿区渋谷区ご参考稼働率と賃貸料一般に稼働率の上昇下落が 1~ 年程度のタイムラグを伴って賃貸料に反映されると言われています右図に見られるように都心 5 区平均のオフィスビル稼働率は足もとで改善傾向にあり賃貸料も徐々に上昇しています都心オフィスビル稼働率と賃貸料の推移 (%) 1 オフィスビル稼動率 ( 都心 5 区平均左軸 ) ( 円 / 坪 ) 5, 3, 1, 19, 9 オフィスビル賃貸料 ( 同右軸 ) 9 /1 4/1 6/1 8/1 1/1 1/1 14/1 期間 : 年 1 月 ~15 年 1 月 ( 月次 ) 出所 : 三鬼商事のデータを基に新光投信作成 17, 15,

3 ( 万m ) 5 東京 3 区の大規模オフィスビルの供給量推移年の東京オリンピックを前にして 15 年以降の大規模オフィスビル (1 万m以上 ) の供給量は過去平均をやや上回る水準で推移すると見込まれています足もとではオフィスビルの稼働率などは改善傾向にありますがその背景には企業による業容人員の拡大などもあるとされています供給量 ( 左軸 ) 供給件数 ( 右軸 ) 予定値 ( 件 ) 期間 :1 年 ~19 年 ( 年次 ) ただし 15 年以降は森ビルの集計による予定値出所 : 森ビルのデータを基に新光投信作成 ( 年 ) ご参考 J-REIT の地震対策日本では建物が地震に耐え得る能力についての耐震基準 ( 建築基準法 ) が定められています 1981 年に耐震基準が大きく改正され新耐震基準が導入されました J-REIT の多くは新耐震基準またはそれと同等以上の耐震性能を有する不動産のみを投資対象とすることを運用規定の中に明確に定めています地震による建物の被害を予想するための指標に PML 値 (Probable Maximum Loss) がありますこれは 475 年相当の期間に予想される最大規模の地震が発生した場合の物的損失額が建物の再調達費の何 % に相当するかを示す値です J-REIT 各社の資産全体の PML 値は 1 桁後半となっており耐震性能が高い物件が多いことを示しています震度 5 強程度震度 6 強 ~ 震度 7 新耐震基準軽微な損傷が発生しないようにすることを目標建物に部分的な損傷は生じるものの倒壊などの大きな損傷を防ぎ人命が失われないようにすることを目標地震リスク (PML 値 ) と地震被害の関係 PML 値危険度建物被害の程度 ~1% 未満非常に低い軽微 1~% 未満低い局部的被害 ~3% 未満中程度中破 3~6% 未満高い大破 6% 以上非常に高い倒壊出所 : 中央不動産鑑定所投資不動産評価用語集の資料を基に新光投信作成当ページのグラフは過去の実績あるいは過去の時点における計画を示したものであり将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません 3

J-REIT を取り巻く環境 1 新規上場公募増資などによる資金調達 15 年は公募増資の発表が相次ぐ 1 年となりました 15 年 1-1 月期においてはその動きがやや落ち着いてきたことにより需給悪化懸念が薄れたことが J-REIT 市場を支えた一因と思われます発表日投資法人資金調達額 ( 億円 ) ご参考 REIT が成長するために発表日投資法人資金調達額 ( 億円 ) 1 月

1 1 月 15 日ケネディクスレジデンシャル 38.5 6 月 4 日ジャパンエクセレント 67. 1 月 19 日日本リート 5.6 6 月 5 日インヴィンシブル 33.5 1 月日イオンリート 7.8 6 月 5 日ジャパンシニアリビング 159. 月 6 日日本アコモデーションファンド 1.1 7 月 9 日 MCUBS MidCity 3.

1 8 月 31 日ユナイテッドアーバン 147.4 4 月 8 日福岡リート 11. 9 月 1 日日本ロジスティクスファンド 95.9 4 月 9 日いちごオフィスリート 55.1 1 月 8 日星野リゾートリート 38.9 4 月 1 日星野リゾートリート 94.1 1 月 6 日いちごホテルリート 143.6 4 月 4 日積水ハウスリート 13.

4 J-REIT を取り巻く環境 1 新規上場公募増資などによる資金調達 15 年は公募増資の発表が相次ぐ 1 年となりました 15 年 1-1 月期においてはその動きがやや落ち着いてきたことにより需給悪化懸念が薄れたことが J-REIT 市場を支えた一因と思われます発表日投資法人資金調達額 ( 億円 ) ご参考 REIT が成長するために発表日投資法人資金調達額 ( 億円 ) 1 月 5 日プレミア月 9 日サムティレジデンシャル月 6 日ケネディクス商業リート月 1 日日本プライムリアルティ月 7 日コンフォリアレジデンシャル月 4 日ジャパンホテルリート月 9 日ジャパンホテルリート月 1 日日本リート月 15 日ケネディクスレジデンシャル月 4 日ジャパンエクセレント月 19 日日本リート月 5 日インヴィンシブル月日イオンリート月 5 日ジャパンシニアリビング 159. 月 6 日日本アコモデーションファンド月 9 日 MCUBS MidCity 3. 月 17 日ヘルスケア & メディカル月 1 日 GLP 31.8 月 5 日産業ファンド月 14 日オリックス不動産月日オリックス不動産月日日本リテールファンド月 3 日大和ハウスリート月 7 日ケネディクス商業リート月 18 日ジャパンリアルエステイト月 31 日ユナイテッドアーバン月 8 日福岡リート月 1 日日本ロジスティクスファンド月 9 日いちごオフィスリート月 8 日星野リゾートリート月 1 日星野リゾートリート月 6 日いちごホテルリート月 4 日積水ハウスリート月 8 日トーセイリート月 7 日大和証券オフィス月 9 日日本ヘルスケア月 7 日インベスコオフィスジェイリート月 6 日アクティビアプロパティーズ月 8 日日本賃貸住宅月 7 日平和不動産リート 51.7 東京証券取引所による発表日ベース ( 資金調達額は払込金額を表示資料作成時に判明している分まで ) 期間 :15 年 1 月 1 日 ~15 年 1 月 3 日出所 : ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 REIT の成長には二つの戦略があります一つは保有する不動産から生まれる収益の拡大を目指す戦略ですもう一つは新たな物件への投資や M&A などによる規模の拡大や収益性の向上を目指す戦略です :15 年 1-3 月期 :15 年 4-6 月期 :15 年 7-9 月期 :15 年 1-1 月期収益の拡大 : 内部成長戦略 REIT が保有している現物不動産の賃貸料上昇稼働率の上昇 (= 空室率の低下 ) 管理維持費の削減効果など規模の拡大 : 外部成長戦略高い収益が見込める物件の新規購入収益性向上のための物件入れ替え M&A など稼働率 UP REIT REIT 賃貸料 UP REIT の成長を促進 4

5 J-REIT 投資主体別売買動向投資信託の買いは足元ではやや鈍化しているものの継続的に行われています一方で個人による売りが目立っています ( 億円 ) 1, 海外投資家個人投資信託金融機関 , 1/1 11/1 1/1 13/1 14/1 15/1 期間 :1 年 1 月末 ~15 年 11 月末 ( 月次 ) 出所 : 東京証券取引所のデータを基に新光投信作成 3 日本銀行による J-REIT 買入状況 3,5 3, 15 年 1-1 月期における日本銀行によるJ-REIT 買入額は155 億円となりました日本銀行は1 月 18 日に金融緩和策の補完措置として J-REITの銘柄別買入限度額の引上げを発表しました今後も日本銀行の金融政策が注目されます ( 億円 ) 日本銀行買入額 ( 右軸 ) 東証 REIT 指数 ( 配当込み )( 左軸 ) 5 4,5 3, 1,5 1 1, 1/1 11/4 11/1 1/4 1/1 13/4 13/1 14/4 14/1 15/4 15/1 期間 :1 年 1 月 1 日 ~15 年 1 月 3 日 ( 日次 ) 出所 : ブルームバーグ日本銀行のデータを基に新光投信作成 5

6 J-REIT のバリュエーション 1 J-REIT 配当利回りと 1 年国債利回りの推移 (%) 前末と比べて J-REITの配当利回りと1 年国債利回りの差 ( イールドスプレッド ) はやや縮小しています J-REITの配当利回りは 3% 前後で推移しています 5/1 6/1 7/1 8/1 9/1 1/1 11/1 1/1 13/1 14/1 15/1 イールドスプレッド = 東証 REIT 指数の配当利回り- 日本 1 年国債利回り期間 :5 年 1 月末 ~15 年 1 月末 ( 月次 ) 出所 : ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 J-REIT の NAV 倍率イールドスプレッド東証 REIT 指数の配当利回り日本 1 年国債利回り足もとの NAV 倍率は上昇しつつありますが一時に比べると割高感は薄れています ( 倍 ). 15 年 1 月末 /1 6/1 7/1 8/1 9/1 1/1 11/1 1/1 13/1 14/1 15/1 期間 :5 年 1 月 3 日 ~15 年 1 月 3 日 ( 日次 ) 出所 : 一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に新光投信作成 NAV 倍率 (P/NAV)= 時価総額 / (( 前期末純資産額 - 前期分配金総額 )+( 前期末鑑定評価額 - 前期末簿価 ) + 当期における当営業日までの増資時の払込金額の総額 ) 6

主要国における REIT 市場 3 6 18 14 1 主要国における REIT 市場の推移 15 年 1-1 月期のパフォーマンスは英国を除き上昇しており 8 月の人民元切り下げを発端とした世界的株安以前の水準まで回復しています日本英国豪州米国日本 :4. 英国 :8.8 豪州 :6.8 米国 :161.

7 主要国における REIT 市場主要国における REIT 市場の推移 15 年 1-1 月期のパフォーマンスは英国を除き上昇しており 8 月の人民元切り下げを発端とした世界的株安以前の水準まで回復しています日本英国豪州米国日本 :4. 英国 :8.8 豪州 :6.8 米国 : 年 1 月 3 日を 1 として指数化 11/1 1/6 1/1 13/6 13/1 14/6 14/1 15/6 15/1 各国のREIT 指数はS&P REIT 指数 ( 現地通貨ベース配当込み ) 期間 :11 年 1 月 3 日 ~15 年 1 月 31 日 ( 日次 ) 出所 :S&P ダウジョーンズインデックス社のデータを基に新光投信作成主要国における REIT の配当利回りと 1 年国債利回りの比較 J-REIT のイールドスプレッド (REIT 配当利回り -1 年国債利回り ) は他国の REIT と比べて高い水準となっています (%) 1 8 REIT 配当利回り 1 年国債利回りイールドスプレッド 15 年 1 月末現在日本米国英国豪州 REITの配当利回りは S&Pグローバル REIT 指数の各構成国地域 REIT 指数の配当利回り 1 年国債利回りについてはブルームバーグのデータを使用上記の各利回りは小数第位を四捨五入して表示しているためイールドスプレッドの末尾数字が計算上合わない場合もあります出所 :S&P ダウジョーンズインデックス社ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 REIT は収益から費用を差し引いた利益のほとんどを配当金として支払う仕組みにより相対的に高い利回りとなっていますが REIT の収益は不動産市況や経済環境など様々な要因から影響を受けますのでリスクを考慮せずに安全性の高い国債の利回りと単純に比較することはできませんまた各資産の利回りは資産の特性を理解していただくために指数ベースでの利回りを表示したものであり実際の投資で得られる期待利回りを示すものではありません 7

8 投資信託へのご投資に際しての留意事項投資信託にかかるリスクについて投資信託は主に国内外の株式や公社債などの値動きのある証券を投資対象としています投資した当該資産の市場における取引価格の変動や為替相場の変動などの影響により基準価額が変動しますこれらの運用による損益はすべて投資者のみなさまに帰属しますしたがって投資者のみなさまの投資元本は保証されているものではなく基準価額の下落により損失を被り投資元本を割り込むことがありますなお投資信託は預貯金とは異なります投資信託にかかる費用について新光投信が運用する投資信託についてはご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます購入時に直接ご負担いただく費用購入時手数料 : 上限 4.14%( 税抜 3.8%) 換金時に直接ご負担いただく費用信託財産留保額 : 上限.5% 公社債投信およびグリーン公社債投信の換金時手数料 : 取得年月日により 1 万口につき上限 18 円 ( 税抜 1 円 ) その他の投資信託の換金時手数料 : ありません投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ): 年率で上限.484%( 税抜.4%) その他の費用手数料監査法人に支払うファンドの監査報酬有価証券売買時の売買委託手数料資産を外国で保管する場合の費用などをその都度 ( 監査報酬は日々 ) 投資信託財産が負担しますその他の費用手数料については定率でないもの定時に見直されるもの売買条件などに応じて異なるものなどがあるため当該費用および合計額などを表示することができません手数料などの合計額については購入金額や保有期間などに応じて異なりますので表示することができませんご注意上記に記載しているリスクや費用項目につきましては一般的な投資信託を想定しております費用の料率につきましては新光投信が運用するすべての投資信託 ( 設定前のものを含みます ) のうちお客さまにご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております投資信託はそれぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限取引市場投資対象国などが異なることからリスクの内容や性質が異なり費用もそれぞれの投資信託により異なりますのでご投資をされる際には事前によく投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) や契約締結前交付書面など ( 目論見書補完書面を含む ) をご覧ください商号等 : 新光投信株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 339 号加入協会 : 一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会 8

【16】ゼロからわかる「世界経済の動き」_1704.indd

【16】ゼロからわかる「世界経済の動き」_1704.indd 1. 世界全体の経済規模は? 2. 主な国地域の経済規模の動向は? 3. 世界経済の成長は? 4. 世界経済下支えのための金融政策は? 世界全体の経済規模は? 世界の名目 G D P 総額 ( 2 1 6 年末 ) は約 7 5 兆米ドルで 2 年末時点と比較すると約 2. 2 倍になっています世界の名目 GDP 規模とシェアの推移 ( 兆米ドル ) 8 7 6 5 約 2.2 倍約 75