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1 3. 長寿命化に関する基本方針 3. 長寿命化に関する基本方針 3-1. 長寿命化計画の基本理念と役割 (1) 基本理念 稚内市の住宅施策の基本方針を定める稚内市住宅マスタープランは 稚内市に住み続けることができる環境づくりのための必要な施策を 公共 民間の適切な協力体制のもと 総合的に推進することを目指しており 計画の基本理念を 高齢者になっても安心して暮らせる快適な住環境の整備快適な生活環境の整備 ~ 快適な生活を支える環境づくりを目指して ~ としています さらに 以下の3つの基本目標を設定し 具体の施策展開をすることとしています < 基本目標 1> 稚内市ならではのゆとりがあり 多様な選択肢からライフスタイルやライフサイクルにあった適切な住宅の選択が可能な住環境の形成 < 基本目標 2> あたたかいふれあいのコミニュティを支えるまちづくりと 安全快適な整備の整ったいえづくり < 基本目標 3> 豊かな自然環境や歴史を活かした魅力ある住宅地づくり 稚内市公営住宅等長寿命化計画は 市営住宅施策を通じて 住宅マスタープランが掲げた 理念の实現を目指すものであり 高齢者になっても市営住宅や地域で安心して暮らせる良質 な住宅ストックの確保を図るため 長寿命化計画の基本理念を 以下のとおり定めます 尐子高齢社会を踏まえた公共賃貸住宅ストックの形成と長寿命化の推進 < 参考 > 平成 17 年度ストック総合活用計画の理念 尐子高齢社会を踏まえた良質な公共賃貸住宅ストックの形成

2 3. 長寿命化に関する基本方針 (2) 市営住宅の役割 市営住宅は 住宅マスタープランのなかで 地域特性や需要にあわせたバランスのとれた公共賃貸住宅の再生を目指す と目標づけられ 施策の展開方策として (1) 公共賃貸住宅再生の推進 多様な公共賃貸住宅の整備活用 (2) 維持管理体制 サービス体制の充实の2つが設定されています 市営住宅は 公的借家として稚内市の借家市場を担い 所得面 居住水準面で適切な住宅の確保の困難な世帯のための借家を供給することで 民間借家では対応しにくい住宅に困窮する世帯に対する住宅 居住のセーフティネットの役割を担っています 約 1 千戸の住宅ストックについて 約 900 世帯の入居者 年間 100 世帯以上の入居待機者のための市営住宅として 長期的安定的に必要戸数の確保 既存住宅の定期的な修繕と長寿命化 良質ストックの適切な維持管理を行うことを主要な役割とします

3 3. 長寿命化に関する基本方針 3-2. 長寿命化に関する基本方針 (1) 長寿命化に関する基本方針 1 ストック状態の把握及び日常的な維持管理の方針稚内市が管理する公営住宅等 ( 公営住宅 特定公共賃貸住宅 単独住宅 ) について 建設時からの整備データ及び修繕履歴等の管理データを住棟単位で整理します 公営住宅等の定期点検を行い 予防保全的な維持管理を行います 修繕 工事履歴のデータベース化に努め 随時履歴を確認できる仕組みの構築を目指します 2 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針住棟における内部 外部の改善時において 仕様のアップグレード等による耐久性の向上 更には仕様向上における修繕周期の延長によりライフサイクルコストの縮減を図ります (2) 公営住宅等における建替事業の実施方針 稚内市には 公営住宅以外に特定公共賃貸住宅や市が独自に確保している住宅など 根拠制度や家賃体系の異なる公共賃貸住宅があります 公営住宅の建替えなどにあたり 仮住戸 ( 空き家 ) の確保が著しく困難と予想される場合には これら 他の公共賃貸住宅の空き家状況を踏まえ 移転先住戸 一時的な仮住戸の確保など 効率的な事業連携を推進します (3) 公的賃貸住宅の長期修繕方針 1 目的 稚内市の公共賃貸住宅を長期的に使用し 有効に活用するため 公共賃貸住宅の長期 修繕方針を定めます 2 用語の定義 1. 稚内市市営住宅ストック総合活用計画 ( 平成 17 年度策定 ) 以下 ストック計画 という 2. 標準修繕標準的な修繕をいう 長寿命化計画に基づかないで实施する修繕

4 3. 長寿命化に関する基本方針 3. 長寿命化型改善 現時点より耐久性や性能向上が上回る内容の工事をいい 長寿命化計画に基づき 地域住宅交付金を導入し实施 3 方法この方針は 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ( 平成 21 年 3 月 国土交通省策定 ) 及び稚内市における公共賃貸住宅の修繕履歴 劣化状況を踏まえ 費用対効果化の視点を含め 総合的に判断し定めます 4 長期修繕方針 耐用年数 公共賃貸住宅の耐用年数は 公営住宅法に定める構造別の標準管理期間に準拠します 修繕周期初回の修繕 ( 標準修繕 長寿命化型改善ともに ) は 国土交通省等公的機関の定める修繕周期 ( 主に12 年を基準に前後 2 年を加味した10~14 年 ) を踏まえ 築後 15 年を超えた時期を目安とします 2 回目以降の修繕のうち 標準修繕は初回修繕後 15 年を超えた時期 長寿命化型改善は 標準修繕を5 年延命した20 年を超えた時期とします 2 回目以降の修繕周期は 今後の事務局作業で修繕工事の費用対効果の検証を踏まえ 設定します 修繕の対象長寿命化型改善は 定期点検及び直近での点検診断を踏まえ 可能な限り 屋根 外壁を基本に 必要な内部改修 ( 内部塗装 クロス張替 異なる素材での仕上げ ) 及び床材の張替 断熱改修 建物付属設備 ( 電気設備 給排水又は衛生設備及びガス設備等 ) を同時施工で行う改修とし 計画的に实施とします 標準修繕は 定期点検及び直近での点検診断を踏まえ 必要にして最小限のものを 効果的な工法で实施します

5 3. 長寿命化に関する基本方針 (4) 長寿命化型改善の実施方針 1 長寿命化型一定の居住性や安全性等が確保されており 長期的な活用を図るべき住棟において 耐久性の向上や躯体への影響の低減 維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行うこととします 具体的には 屋根改修 外壁改修を一体的に实施することを基本とします < 改善例 > 屋根の長寿命化( 耐候性ペイント塗装等 ) 外壁の長寿命化( マスチック 弾性吹き付けタイル 断熱改修等 ) 給水設備の長寿命化( ステンレス管等 ) 排水設備の長寿命化 2 居住性向上型 引き続き活用を図るストックについて 住宅規模 間取りの改善や住戸 住宅設備の機 能向上を行い 居住性を向上させることとします < 改善例 > 間取りの改修等 電気容量のアップ等 開口部のアルミサッシ化等( 樹脂製サッシ等 ) 複層ガラス化 3 福祉対応型 引き続き活用を図るストックについて 高齢者を始めとする全ての人が使いやすいよう に 障害のある部分をバリアフリー化することとします < 改善例 > 住戸内部 共用部の段差解消等 浴室 トイレ等 住戸内のバリアフリー化等 屋外部のバリアフリー工事等

6 3. 長寿命化に関する基本方針 4 安全性確保型インターホン設備等が施されていない住宅については 公営住宅等整備基準並びに北海道防犯条例等に基づき カメラ付きインターホン等や玄関ドア2 重ロック化等の導入を検討し 防犯対策に努めることとします < 改善例 > 耐震改修等 避難設備設置 避難経路確保等 防犯に配慮した建物部品の設置等( 防犯 落下 転落防止等 ) 5 その他の修繕 修繕対応 ( 標準修繕 ) 標準修繕は 標準修繕周期を踏まえて定期的な点検を行い 適切な時期に予防保全的な修繕を行うことで 居住性 安全性等の維持向上を図り 長期的に活用を行うこととします その他 各種工事を行う際には 中心市街地活性化基本計画など地域のまちづくり等への適合 に努めることとします

7 3. 長寿命化に関する基本方針 3-3. 長寿命化型改善の整備目標 (1) 市営住宅の目標管理戸数 1 借家の想定世帯数市営住宅は 借家市場において民間借家 給与住宅では受け入れが困難な住民の住戸を確保するものであり 借家需要から民間借家 給与住宅を差し引いた戸数 ( 公的借家 ) について 道営住宅など他の公的住宅とあわせて供給を図るものとします 平成 21 年 3 月に策定された第 4 次稚内市総合計画において 平成 30 年の総世帯数は 16,550 世帯と想定しています 平成 17 年度に設定した住宅マスタープランの想定世帯数 ( 平成 27 年 17,400 世帯 平成 37 年 16,700 世帯 ) より低めにあることから 本計画の世帯数はその計画を加味し 平成 32 年で16,890 世帯 平成 42 年で16,410 世帯と設定します世帯数の減尐にあわせ 持ち家は 平成 32 年で9,010 世帯 42 年で8,760 世帯と穏やかに減尐とし 借家は 平成 32 年で6,970 世帯 42 年で6,860 世帯とします 借家のうち 民間借家は 従来の動向を踏まえ 今後も増加とし 平成 32 年で4,570 世帯 平成 42 年で4,580 世帯とします 給与住宅は従来の動向を踏まえ 平成 32 年で1,270 世帯 42 年で11,170 世帯とします 公的借家に居住する世帯 ( 道営 市営あわせて ) は 借家から 民間借家 給与住宅を差し引いた世帯数となり 平成 32 年で1,270 世帯 42 年で1,170 世帯となります 2 市営住宅の必要戸数公的借家に居住する世帯は 道営住宅 市営住宅と雇用促進など他の公的住宅の世帯です とくに雇用促進住宅は 今後も現状戸数を維持すると想定します 道営住宅 市営住宅からなる公共賃貸住宅の必要戸数は これら公的借家に住む世帯数に必要な空戸数を加えた数とします 現在 公共賃貸住宅には 市営住宅 ( 政策空き家を含む ) を中心に約 200 戸の空戸がありますが 大半が富士見地区の政策空き家であり 实際利用可能な住戸に空き家はほとんどありません 市営住宅の必要戸数 ( 管理戸数 : 戸数ベース ) は 公共賃貸住宅の戸数から道営住宅を引いた戸数とします 市営住宅は 現況の1,066 戸が 平成 32 年で924 戸 平成 42 年で924 戸必要となります

8 3. 長寿命化に関する基本方針 (2) 人口 住宅フレームの推計 1] 計画期間の人口 世帯数の設定 1 人口 世帯数の現況 稚内市の総人口は 暫時 減尐しているものの世帯分離 尐子化により平均世帯人員が縮小しているため 世帯数は17,900 世帯前後で安定していますが 住民基本台帳ではすでに人口 世帯数の減尐が始まっており 国勢調査ベースでも 今後 人口 世帯数の減尐が始まると予想されます 表 01 稚内市の人口 世帯数の現状 単位 : 人 世帯 人 / 世帯 昭和 60 年 平成 2 年 平成 7 年 平成 12 年 平成 17 年 平成 22 年 人口 51,854 48,232 45,754 43,774 41,592 39,601 世帯数 17,450 17,202 17,638 17,964 17,820 17,335 平均世帯人員 平成 22 年値は 国勢調査速報値 2 目標値の設定 稚内市の総合計画の検討過程で 平成 30 年度の人口を概ね 34,800 人と試算しています また国の推計では 平成 32 年人口 34, 年人口を 29,300 人と推定しています 平均世帯人員は 過去の推移をもとに想定すると 平成 32 年で 2.06 人 42 年で 1.95 人と想 定されます 表 02-1 第 4 次稚内市総合計画の人口 世帯数 世帯人員設定 単位 : 人 世帯 人 / 世帯 平成 17 年 平成 25 年 平成 30 年 人口 41,592 37,500 34,800 世帯数 ( 総数 ) 17,820 17,330 16,580 平均世帯人員 人口 = 第 4 次稚内市総合計画 世帯数の見通しの 一世帯当たり世帯人員 より 世帯数 ( 総数 )= 第 4 次稚内市総合計画 世帯数の見通しの 世帯数の合計 より 世帯数 ( 総数 )= 第 4 次稚内市総合計画 世帯数の見通しの 一世帯当たり世帯人員 より 表 02-2 ( 参考 ) コーホート要因法のよる推計 ( 厚生労働省 ) 単位 : 人 世帯 人 / 世帯 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 人口 39,221 36,959 34,496 31,897 29,276 世帯数 17,828 17,271 16,585 15,949 15,013 平均世帯人員 独立行政法人社会保障人口問題研究所 日本の市区町村別将来推計人口 ( 平成 20 年 12 月推計 ) より 世帯数 = 総人口 平均世帯人員とし 平均世帯人員の考え方は表 03 参照

9 3. 長寿命化に関する基本方針 表 02-3 将来の世帯人員設定 単位 : 人 / 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 平均世帯人員 平成 27 年値 : 平成 25 年 30 年値を案分 平成 32 年値 37 年値は 5 年ごとに0.6 人減とし 平成 42 年は 0.5 人減とする 3 将来値の設定 以上に示す人口 世帯数 平均世帯人員の推移及び今後の動向を踏まえ 稚内市の平成 32 年 42 年の人口等を推定します 総人口は 平成 32 年度で 34,800 人 42 年度で 32,000 人とします 世帯数は 平成 32 年度で 16,890 世帯 42 年度で 16,410 世帯となります 国がコーホート要因法で推定した数値の過去の動向を反映した中立値 ここで設定した数 値を総合計画の各種政策が反映された目標値とみなすと この差が政策的加算人口となりま す この政策的加算人口は 平成 32 年度で発生しませんが 42 年度で 2,700 人 1,400 帯とな ります 人口 世帯の減尐 空き家の発生状況下で住宅増がありますが まちなか地区や交 通利便性のよい地区での効果的な住宅供給が望まれます 表 03-1 将来の人口 世帯数の設定 単位 : 人 世帯 人 / 世帯 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 人口 39,601 36,420 34,800 33,000 32,000 世帯数 17,335 17,180 16,890 16,500 16,410 平均世帯人員 人口 : 平成 27 年は 総合計画推計値 (25 年 30 年 ) を案分 平成 32 年は 30 年を横ばい 37 年 42 年は 32 年より1,800 人 1,000 人減少と設定 世帯人員 :27 年 32 年の人員は 人口と同様 平成 25 年 30 年 を案分 表 03-2 ( 参考 ) 新規確保人口 単位 : 人 世帯 人 / 世帯 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 人口 ,103 2,724 世帯数 ,397 平均世帯人員 人口 = 将来人口 ( 表 03-1) ー国推計人口 ( 表 02-2)

10 3. 長寿命化に関する基本方針 2] 計画期間の所有関係別の住宅世帯数の設定 1 所有関係別の住宅世帯数の現況 住宅所有関係別の世帯数をみると 近年 民間借家居住世帯は 増加しています 5 年間 で 300 世帯増加しています 表 04 住宅所有関係別世帯数の現状 単位 : 世帯 昭和 60 年 平成 2 年 平成 7 年 平成 12 年 平成 17 年 世帯数 17,450 17,202 17,638 17,964 17,820 住宅に住む世帯数 16,755 16,574 14,092 17,581 17,325 持ち家 + 借家 16,391 16,264 13,719 17,104 16,774 持ち家 8,520 9,000 6,416 9,662 9,435 借家 7,871 7,264 7,303 7,442 7,339 民営借家 3,749 3,561 3,901 4,104 4,321 公的借家 1,335 1,291 1,188 1,201 1,148 給与住宅 2,787 2,412 2,214 2,137 1,870 間借り等 住宅に住む世帯数 = 持ち家 + 借家 + 間借り等 借家 = 民営借家 + 公的借家 + 給与住宅 公的借家は 市営住宅 道営住宅 事業団住宅を含む 2 公営住宅階層の推定 公営住宅に申し込み資格を持つ 公営住宅階層 を推定します 公営住宅は 公営住宅法に基づき 住宅に困窮する低所得者 に公共が政策として供給する住宅とされています そこで 住宅に困窮する世帯を 自力で持ち家を取得可能な階層及び勤務先の福利厚生施策として給与住宅に居住する階層を除外し 民間借家 公的住宅 ( 公営住宅 ) 間借り居住の世帯と定義し この階層の世帯数を抽出します ついで 低所得の世帯を公営住宅の収入基準 (158 千円 / 月 ) から2 人世帯で世帯年収が350 万円以下の世帯とし この世帯数を抽出します 以上の作業をもとに 公営住宅が政策として対象とする世帯数を推定します 表 05-1 住宅に住む世帯数の推定 ( 数値は概数 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 世帯数 17,820 17,340 17,180 16,890 16,500 16,410 住宅に住む世帯数 17,330 16,820 16,660 16,380 16,010 15,920 発生率 (%) 平成 17 年は実績値 住宅に住む世帯 の発生率 (H27 以降 )=97.0% と設定

11 3. 長寿命化に関する基本方針 表 05-2 持ち家に住む世帯数 借家及び間借りに住む世帯数の推計 ( 数値は概数 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 住宅に住む世帯数 17,330 16,820 16,660 16,380 16,010 15,920 持ち家 9,435 9,250 9,160 9,010 8,810 8,760 持ち家発生率 (%) 借家 + 間借り 7,895 7,570 7,500 7,370 7,200 7,160 平成 17 年は実績値 持ち家 の発生率 (H27 以降 )= 住宅に住む世帯数の55.0% と設定 借家 + 間借り = 住宅に住む世帯 - 持ち家 表 05-3 民借 公的借家 間借りに住む世帯数 ( 公的階層世帯数 ) の推計 ( 数値は概数 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 借家 + 間借り 7,895 7,570 7,500 7,370 7,200 7,160 給与住宅 1,870 1,670 1,470 1,270 1,220 1,170 民借 + 公的 + 間借 6,025 5,900 6,030 6,100 5,980 5,990 給与住宅 : 当面 5 年で200 戸減少とし 平成 32 年以降 5 年で50 戸減とする 表 05-4 住宅所有関係別世帯数の現状 単位 :% 平成 2 年 平成 7 年 平成 12 年 平成 17 年 公住所得階層率 (%) 公住所得階層率 は 住宅土地統計調査を国調年次に組み替え 3 公営住宅の必要戸数 以上をもとに 現に公営住宅に居住している世帯数から公共が担うべき分担比率 = 分担率 を算出し 公営住宅階層世帯 分担率 ( 政策値 ) として 公共が供給を担う必要のある公営住宅入居世帯数 ( 戸数 ) を算出します 分担率を現状維持の32.0% とすると 公共が供給すべき公営住宅の世帯数は平成 32 年で 1,130 世帯 42 年で1,110 世帯となります 表 06-1 公的階層のうち 公営住宅収入適格階層の世帯数 ( 需要世帯数 ) の推計 ( 数値は概数 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 民借 + 公的 + 間借 6,025 5,900 6,030 6,100 5,980 5,990 公住所得階層率 (%) 需要世帯数 3,540 3,420 3,500 3,540 3,470 3,470 公住所得階層率 : 民間借家 + 公的借家 + 間借り における世帯年収 350 万円階層の比率 58.0% で一定と設定 需要世帯数 : 民間借家 + 公的借家 + 間借り の世帯年収 350 万円階層の世帯数

12 3. 長寿命化に関する基本方針 表 06-2 住宅所有関係別世帯数の現状 単位 :% 平成 2 年 平成 7 年 平成 12 年 平成 17 年 公住供給率 (%) 公住供給率 は 住宅土地統計調査を国調年次に組み替え 表 06-3 需要世帯数に対する公的分担率 公的供給世帯数の推計 ( 概数 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 需要世帯数 3,540 3,420 3,500 3,540 3,470 3,470 分担率 (%) 供給世帯数 1,102 1,075 1,120 1,130 1,110 1,110 分担率 : 需要世帯数に対する公営住宅入居世帯数 32.0% で一定と設定 平成 17 年 22 年の供給世帯数は 実績値 分担率も実勢値 3] 市営住宅の入居世帯数の推定 現在 公営住宅 ( 市営 道営 ) に入居する世帯は1,065 世帯です 一方 公的住宅のうち 公営住宅以外の雇用促進住宅に居住する世帯は 10 世帯程です 公営住宅の世帯のうち 道営住宅は常時 高率の入居率を持ち かつ広域募集で 今後とも満杯状態と想定されます 公営住宅需要は市営住宅と道営住宅で担うことから 今後の公営住宅需要は 道営住宅を入居率 100%( 概数で200 戸 ) として推定します 公的な供給戸数 ( 世帯数 ) から道営住宅居住を差し引くと 市営住宅居住世帯 ( 入居世帯数 ) は 平成 32 年度で920 世帯 42 年度で900 世帯となります 表 07-1 公的住宅入居世帯数の実績 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 公的借家世帯数 1,102 1,075 市営住宅居住 道営住宅 雇用促進住宅 市営住宅居住 = 公的借家世帯数 -その他公的住宅 ( 市営 道営 事業団の各住宅は各年の実績 ) 表 07-2 公的供給世帯数と市が供給する公的住宅の世帯数 ( 概数 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 供給世帯数 1,102 1,075 1,120 1,130 1,110 1,110 うち道営住宅 うち雇用促進住宅 市の公的住宅 道営住宅 雇用促進住宅は 平成 27 年以降 一定とする

13 3. 長寿命化に関する基本方針 表 07-3( 参考 ) 住宅所有関係別世帯数 ( 再掲 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 世帯数 17,820 17,340 17,180 16,890 16,500 16,410 住宅に住む世帯数 17,330 16,820 16,660 16,380 16,010 15,920 持ち家 + 借家 16,780 16,320 16,210 15,980 15,660 15,620 持ち家 9,435 9,250 9,160 9,010 8,810 8,760 借家 7,345 7,070 7,050 6,970 6,850 6,860 民営借家 4,373 4,325 4,460 4,570 4,520 4,580 公的借家 1,102 1,075 1,120 1,130 1,110 1,110 給与住宅 1,870 1,670 1,470 1,270 1,220 1,170 間借り等 住宅に住む世帯数 = 世帯数 97% 間借り等 : 近年の動向から10 年で100 世帯減と設定 持ち家 + 借家 = 住宅に住む世帯数 - 間借り等 持ち家 = 持ち家 + 借家 の54.4% とし 以降 55.0% で一定と設定 借家 = 持ち家 + 借家 - 持ち家と設定 給与住宅 = 平成 32 年まで10 年で400 戸減 以降 10 年で100 戸減と設定 民間借家 : 平成 32 年で200 世帯増加し 以降 一定 4] 市営住宅の必要戸数の設定 以上推定された世帯数を实入居世帯数とし 政策空き家などを除いた 住み替えに必要と 思われる空戸を加味しますと 市営住宅の必要管理戸数 ( 入居可能戸数 ) は 平成 32 年で 924 戸 42 年度で 924 戸となります 平成 22 年の管理戸数は 890 戸 ( 利用可能戸数 政策空き家を除く ) ですので この 10 ヶ年 で 34 戸増加となります 表 08-1 事業主体別の公的住宅の世帯数 ( 再掲 ) 単位 : 世帯 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 公的借家世帯数 1,102 1,075 1,120 1,130 1,110 1,110 市営住宅居住 道営住宅 雇用促進住宅 市営住宅居住 = 公的借家世帯数 -その他公的住宅 道営住宅 雇用促進住宅は H22 年度実績 ( 概数 ) で一定と設定 平成 17 年 22 年の市営住宅居住は実績値 表 08-2 市営住宅の入居戸数 < 入居可能戸数 > 単位 : 世帯 戸 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 市営住宅必要戸数 入居戸数 空戸住宅 入居戸数 = 公的借家世帯数 その他住宅 市営住宅の入居世帯数 : 平成 22 年度実績値 空戸 : 平成 22 年度 実績値 ( 平成 22 年度 利用可能住戸の入居率より )

14 3. 長寿命化に関する基本方針 (2) 整備水準目標 市営住宅が目標とする整備水準は 建築基準法 公営住宅整備基準 及び住宅の品質の確 保における法律 ( 住宅性能表示基準 ) 等 関連規定を遵守するものとし あわせて以下の整 備水準の目標を設定します 1 耐用年限を経過した住戸の解消公営住宅法は 建物構造別に耐用年限 ( 標準管理期間 ) が定めています 木造及び簡易耐火構造平屋建て : 30 年簡易耐火構造二階建て : 45 年耐火構造 : 70 年平成 22 年度末で耐用年限を超過する住戸は206 戸 ( 全戸 簡平住宅 ) で全市営住宅の 19.3% となっており 平成 32 年には簡平住宅では 富士見団地 (140 戸 ) 潮見ヶ丘団地 (52 戸 ) 曲渕団地(18 戸 ) が 簡二住宅では恵比須団地 (30 戸 ) はまなす団地(30 戸 ) の計 270 戸 ( 簡平住宅 210 戸 簡二住宅 60 戸 ) 市営住宅全体の25.3% が耐用年限を超過することとなります すでに耐用年限を超過している住戸は 団地単位で入居者の移転による空き家化を進め 計画期間で現行割合の半数である10% 以下とし 構想期間で5% 以下とします 2 狭小住戸の解消市営住宅で40m2以上の住戸は952 戸 ( 市営住宅全体の89.3% 狭小住宅の比率としては 10.7%) で 40m2未満の住戸は 富士見団地の74 戸 潮見ヶ丘団地の40 戸の計 114 戸となっています 床面積 40m2未満の狭小住戸は 計画期間で現行割合の半数である5% 以下とし 構想期間内で解消とします 3 住戸の水洗化の推進市営住宅の水洗化は826 戸 (77.5%) で 水洗化されていない住戸は 富士見団地の140 戸 恵比須恵団地の30 戸 潮見ヶ丘団地の52 戸 曲渕団地の18 戸となっています 下水道供用区域の計画期間で利用する住戸は 全戸水洗化を目指すものとし 水洗化されていない住戸は 計画期間で現行割合の半数である10% 以下 構想期間で5% 以下とします 4 浴室の設置市営住宅で浴室のある住戸は844 戸 (79.2%) で 浴室のない住戸は 富士見団地の140 戸 恵比須団地の30 戸 潮見ヶ丘団地の52 戸となっています

15 3. 長寿命化に関する基本方針 浴室の設置されていない住戸は 計画期間で現行割合の半数である 10% 以下とし 構想 期間で 5% 以下とします 5 3 箇所以上給湯の推進平成 6 年度以降建設された住戸 (172 戸 ) については 台所 浴室 洗面所等 3 箇所以上に給湯されています また 平成 年度に158 戸が個別改善により整備されており 3 箇所以上給湯が設置されている住戸は330 戸 設置率は31.0% となっています 今後 建設される住戸については 全戸 3 箇所以上給湯を实施します 改善事業を行う住戸は 住戸規模を考慮しつつ 3 箇所以上給湯の確保に努めます 6 高齢化への対応平成 3 年度以降に建設された住戸では 床の段差の解消 手すりの設置 操作性向上スイッチの設置等 高齢者の安全に配慮した仕様が確保されています 住戸内の高齢化対応がされている住戸は348 戸 整備率は32.6% となっています 今後も 整備される住戸については 全戸で高齢化対応を实施します このことにより高齢者ばかりでなく身体に障がいのある人にも住まいやすい住戸とします 改善事業を行う住戸は 住戸の間取り 広さ 構造の状況を考慮し实施に努めます 共用部での高齢化対応は すでに富士見団地 (5 棟 ) 宝来団地(1 棟 ) 中央団地(1 棟 ) 緑ヶ丘団地 (5 棟 ) 潮見団地(2 棟 ) で实施されています 今後 改善事業を行う住棟については 住戸の高齢化対応状況 及び共用部の有効幅員 事業効果等を考慮しつつ 实施に努めます 7 ユニバーサルデザインの導入 今後の整備 改善にあたっては ユニバーサルデザインの思想に立った設計を实施し 高齢者 障害者 健常者 介護する人など 誰もが住みやすい市営住宅の確保に努めます 8 駐車場の確保近年 整備されている市営住宅は 可能な限り1 戸当たり1 台の駐車場の確保を目指しています 駐車場台数は657 台分で 設置率は61.6% となっています 今後 整備される住棟は 敷地の形状を考慮しつつ 可能な限り1 世帯 1 台の確保を行います 9 住宅性能表示基準への対応平成 13 年度の公営住宅整備基準の一部改正にともない 平成 14 年度以降に整備する公営住宅は 住宅の品質の確保における法律 に基づいた性能基準 ( 日本住宅性能表示基準 ) に対応すると定められました また公営住宅における高齢者対応設計の基準は 従来

16 3. 長寿命化に関する基本方針 長寿社会対応住宅性能指針 に基づき实施されていましたが この指針が廃止され 性能表示基準 (9. 高齢者への配慮に関すること ) に基づくこととなりました 性能表示基準においては 公営住宅についても すべての項目でその対応基準 ( 等級 ) が規定されています 今後 实施する建設 改修工事においては 工種ごとに 関連事項ごとで規定された等級を満たすこととします

17 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 (1) 活用手法の設定手順 国が定める活用手法の選定基準は 以下のとおりです 本計画における活用手法の選定手 順は この手順に沿って实施します 資料出所 : 公営住宅等長寿命化計画策定指針 p19/ 平成 21 年 3 月国土交通省住宅局

18 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 (2) 活用手法の選定 本計画における活用手法選定の基準と選定結果は 以下のとおりです 1 1 次判定経過年数 借家需要 高度利用の必要性と可能性 及び過去の改善履歴を踏まえ 用途廃止 建て替え 又は維持保全の対象候補となる住棟を判定します 用途廃止 建て替え 維持保全の対象候補とならない住棟は 2 次判定を实施します ア ) 経過年数 改善履歴の判定 ( 用途廃止もしくは建て替えの対象候補とする住棟 ) 昭和 40 年代の木造 又は簡易耐火構造のストック ( 維持保全の対象候補とする住棟 ) 昭和 50 年以降の建設で改善事業を实施した住棟 もしくは平成 3 年以降建設のストックのうち 標準管理期間 ( 耐用年限 ) を経過していない住棟 ( 継続判定とする住棟 ) 上記の用途廃止 建て替え もしくは維持保全の対象候補とならなかった住棟 イ ) 需要の判定 応募倍率及び空家率の状況等で需要を評価 ( 稚内市の市営住宅は 全団地で需要が高いため 需要がなく用途廃止 の団地はない ) ウ ) 高度利用の必要性と可能性の判定 団地に係る法規制 ( 用途地域 指定容積率 ) 位置条件 団地の敷地規模 及び形状 等により高度利用の必要性と可能性を評価 エ ) 判定結果 ( 候補 ) 用途廃止の対象候補簡平住宅 富士見団地(140 戸 ) 潮見ヶ丘団地(52 戸 ) 曲渕団地(18 戸 )( 構想期間 計画期間は維持管理 ) 簡二住宅 恵比須団地(30 戸 ) 維持保全の対象候補 耐火住宅 富士見団地 (H3~13 年 102 戸 ) 宝来団地 (H17 年 40 戸 特公賃含む ) 緑ヶ丘団地 (H6~10 年 92 戸 )

19 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 2 2 次判定 ( その1) 1 次判定の結果 未判定の住棟 ( 用途廃止もしくは建て替え 又は維持保全の対象候補と判定されなかった住棟 ) について 躯体の安全性 避難の安全性 居住性を把握し 住棟別の適用手法の候補を判定します ア ) 躯体の安全性の判定 躯体の耐震性 及び耐震改修の必要性 可否を判定します 躯体の耐震性の判定は 次に従います a) 昭和 56 年の建築基準法施行令 ( 新耐震基準 ) に基づき設計 施工された住棟については耐震性ありとします b) 上記 a) 以外のものについては 構造形式 ピロティの有無 平面形状 立面形状等から耐震性を判断します 簡耐住宅及び木造住宅については 公共住宅耐震診断 改修マニュアル( 公共住宅事業者等連絡協議会編集 ) に基づく平面形状等の判定から耐震診断不要と判定されます イ ) 避難の安全性の判定 二方向避難 防火区画の確保及び可否を判定します ウ ) 居住性の判定 居住性の現状及び改善の必要性 可否について検討します a) 住棟 : 日照 通風 採光 開放性 プライバシーの確保 騒音等 b) 住戸 : 最低居住水準 c) 住戸内部 : 浴室の有無 3 箇所給湯 ( 台所 洗面所 風呂 ) 高齢化対応 d) 共用部分 : 高齢化対応 (4 階以上の住棟については エレベーターの有無 ) e) 附帯施設 : 自転車置場 物置 ゴミステーションの有無 衛生 利便性 居住性に係る問題点の有無 f) 共同施設 : 集会所 幼児遊園の有無 高齢化対応 g) 多様な住宅供給 整備水準の目標を満たしている場合には維持保全の対象とします 整備水準の目標を満たしていない場合には 耐用年限の1/2 超過しているものは個別改善とし 1/2を超えていないものは維持保全とします エ ) 長寿命化型改善の必要性の判定 中長期的な修繕計画及び定期点検等に基づいて 耐久性の向上 躯体への影響の低減 維持管理の容易性等の向上に関する改善が必要と判断される住棟は 長寿命化型改善を行う 予防保全的な改善の必要性が認められる場合 他の修繕 改善工事と合わせて合理的 効率的に行うことが適当と認められる場合は 長寿命化型改善を行う 長寿命化型改善の必要性が低いと判断された住棟は 修繕又は長寿命化型改善以外の

20 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 個別改善とする オ ) 判定結果 ( 候補 ) 長寿命化型 + 個別改善の対象候補 木造住宅 樺岡団地(2 戸 ) 天興団地(5 戸 ) 更喜苫内団地(3 戸 ) 簡二住宅 声問団地(24 戸 ) はまなす団地(30 戸 ) 耐火住宅 富岡団地(30 戸 ) 恵比須団地(50 戸 ) 末広団地(200 戸 ) 宝来団地(S55 56 年 78 戸 ) 緑ヶ丘団地(S59~H1 年 56 戸 ) 中央団地(60 戸 ) 潮見団地(54 戸 ) 4 3 次判定 1 次判定 及び2 次判定による各住棟別の適用手法の候補の判定過程と結果を踏まえ 次の視点から団地単位 又は団地の一部を対象に総合的検討を行い 住棟別の適用手法の候補の最終判定を行いました ア ) 住棟相互の連携の可能性 団地として住棟相互の連携によるストック活用を行うことで 効果的かつ効率的なストック活用の可能性について検討します 建替及び維持保全と判定された住棟は 原則 判定どおりの手法を活用とします イ ) まちづくりの観点から見た地域整備への貢献 一次判定において 用途廃止又は建て替えと判定された住棟のうち 稚内市の地域バランスや借家需要 団地規模を考慮し 高度利用の可能性のあるものは建て替えとします 周辺市街地において不足している福祉施設等 公益的施設の団地内での整備を検討します 団地及び周辺市街地に関わる都市計画道路や公共下水道等の整備計画がある場合は 団地整備への影響やそれらの整備時期を勘案し 団地の整備時期等を検討します 団地敷地に隣接する狭幅員道路の拡幅整備を検討します ウ ) 団地相互の連携の可能性 建替や全面的改善が必要な複数の団地が近接して立地する場合等は 団地相互の連携で 効果的かつ効率的なストック活用の可能性について検討します 高度利用の可能性が低く 他の敷地での高度利用の可能性がある場合は 移転建替を検討します 1つの団地で建物構造や建設時期が異なる場合 改善事業の場合 整備時期を分離して行う場合と どちらかの時期に合わせて短期間で行う場合が考えられます 今回の検討の場合では 時期を合わせて行うことは 工事発注が住棟単位であること 建築時期 整備水準が異なるため 結局は同じ水準の確保とはならないことから 整備は時期をずらして進めることとしました

21 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 エ ) 周辺道路の整備状況 全面的改善もしくは建替の实施に際して必要となる大型工事車両等のアクセス道路の 確保 資材置き場の確保について検討します オ ) 仮住居の確保 全面的改善もしくは建替に实施に際して必要となる仮住居の確保について検討します 仮住居の確保が困難な場合は 当面は維持保全を行い 同一団地内もしくは近隣における建替事業等の实施スケジュールとの調整を図りつつ全面的改善もしくは建替を行うことを検討します カ ) 他の事業主体との連携 他の事業主体との連携による効率的な手法の適用について検討します 具体的には次の項目等について連携方策を検討します a) 供給スケジュールの検討 b) 近接 隣接団地での高齢者世帯 若年世帯の世帯構成のバランス調整 キ ) 判定結果 ( 総合判定 ) 計画期間の活用判定 用途廃止 団地名構造竣工年度戸数判定理由 富士見団地 簡平 S42~ 戸平成 13 年度で耐用年限を超過しており 地域の住宅需要も尐ないため 計画期間で用途廃止とします 恵比須団地 簡二 S45 30 戸平成 28 年度で耐用年限を超過し 水洗化 浴室なし等 居住性向上が難しいため 計画期間で用途廃止とします 潮見ヶ丘団地 簡平 S41~45 52 戸平成 12 年度で耐用年限を超過しており 計画期間で用途廃止とします 長寿命化 + 個別改善 団地名構造竣工年度戸数判定理由 富士見団地 耐火 H13 30 戸経過年数 9 年 計画期間でEVの改修など個別改善と長寿命化型改善を行います 声問団地 簡二 S59~62 24 戸平成 20 年にトイレの水洗化の個別改善済をし 耐用年限超過は約 20 年後です 内部の個別改善及び外壁 屋根改修等の長寿命化型改善を図ります 恵比須団地 耐火 S56~57 34 戸平成 21 年に1 棟 16 戸を屋根葺替 外壁塗装 3 箇所給湯 建具の長寿命化型個別改修済み残りの2 棟 34 戸においても同等の長寿命化型 個別改善を行い 長期の活用を図ります

22 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 末広団地 耐火 S57~ 戸平成 21 年に3 棟 64 戸を屋根 外壁 3 箇所給湯 建具の長寿命化型個別改修済み残りの6 棟 136 戸においても同等の長寿命化型個別改善を行い 長期の活用を図ります 緑ヶ丘団地 耐火 S59~H 元 56 戸市街地で住宅需要があるため 屋根 外壁 3 箇所給湯 建具などの長寿命化型個別改善を行い 長期の活用を図ります 潮見団地 耐火 H2 54 戸経過年数が20 年をすぎており 計画期間で1 回目の修繕周期長寿命化型改善と住戸内部の必要な個別改善を行います 中央団地 耐火 S62 60 戸市街地で住宅需要があるため 屋根 外壁 3 箇所給湯 建具などの長寿命化型個別改善を行い 長期の活用を図ります 曲渕団地 簡平 S 戸経過年数が20 年をすぎており 計画期間で修繕周期長寿命化型改善と住戸内部の必要な個別改善を行います 宝来団地 ( 特公賃含む ) 耐火 H17 長寿命化型改善のみ 40 戸経過年数 5 年の住棟で 15 年を経過した時点で EV の改修など個別改善と長寿命化型改善を行います 団地名構造竣工年度戸数判定理由 宝来団地 耐火 S56 30 戸計画期間で長寿命化型改善を行い 長期の活用を図ります 富岡団地 簡二 S 戸平成 13 年に屋根 外壁改修 平成 21 年に3 箇所給湯 建具の個別改修済み市街地で住宅需要があるため 屋根 外壁改修を長寿命化型改善とし 長期活用を図ります 富士見団地 耐火 H3~5 72 戸経過年数 17~19 年の団地です 計画期間で長寿命化型改善を行います 緑ヶ丘団地 耐火 H6~10 92 戸経過年数 12~16 年 計画期間で長寿命化型改善を行います 維持保全 団地名構造竣工年度戸数判定理由 恵比須団地 耐火 S53 16 戸平成 21 年に屋根葺替 外壁塗装 3 箇所給湯 建具の長寿命化型個別改修を実施しています 良質なストックとして活用します 末広団地 耐火 S53~54 64 戸平成 21 年に屋根 外壁 3 箇所給湯 建具の長寿命化型個別改修を実施しています 良質なストックとして活用します 宝来団地 耐火 S55 48 戸平成 21 年に屋根葺替 外壁塗装 3 箇所給湯 建具の長寿命化型個別改修を実施しています 良質なストックとして活用します はまなす団地 簡二 S45 30 戸平成 19~22 年にプラストサッシ 断熱改修 浴室の設置の長寿命化型改善実施しています 良質なストックとして活用します

23 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 曲渕団地 簡平 S53 10 戸市街地外にあって地域の住宅需要低いため 現状の状態で維持保全とします 樺岡団地 木造 H7 9 2 戸市街地外にあって地域の住宅需要低いため 現状の状態で維持保全とします 天興団地 木造 H6~8 5 戸市街地外にあって地域の住宅需要低いため 現状の状態で維持保全とします 更喜苫内団地 木造 H5 8 3 戸市街地外にあって地域の住宅需要低いため 現状の状態で維持保全とします 表 3 次判定結果 ( 総合判定の結果まとめ ) 団地名 構造竣工年度戸数 計画期間 ( 平成 23~32 年 ) 富士見団地簡平 S42~ 戸用途廃止 - 構想期間 ( 平成 33~42 年 ) 耐火 H3~5 72 戸長寿命化型改善長寿命化 + 個別改善 耐火 H13 30 戸長寿命化 + 個別改善長寿命化 + 個別改善 恵比須団地簡二 S45 18 戸用途廃止 - 宝来団地 耐火 S53~57 50 戸 耐火 S55~56 78 戸 長寿命化 + 個別改善 維持保全 長寿命化型改善 維持保全 耐火 H17 30 戸長寿命化 + 個別改善個別改善 長寿命化 + 個別改善 長寿命化 + 個別改善 中央団地耐火 S62 60 戸長寿命化 + 個別改善長寿命化 + 個別改善 緑ヶ丘団地耐火 S59~H 元 56 戸長寿命化 + 個別改善長寿命化 + 個別改善 耐火 H6~10 92 戸長寿命化型改善長寿命化 + 個別改善 末広団地耐火 S53~54 64 戸維持保全長寿命化 + 個別改善 耐火 S57~ 戸長寿命化 + 個別改善長寿命化 + 個別改善 潮見団地耐火 H2 54 戸長寿命化 + 個別改善長寿命化 + 個別改善 潮見ヶ丘団地簡平 S41~45 52 戸用途廃止 - はまなす団地簡二 S45 30 戸維持保全長寿命化 + 個別改善 声問団地簡二 S59~62 24 戸長寿命化 + 個別改善長寿命化 + 個別改善 曲渕団地 簡平 S53~60 18 戸 長寿命化 + 個別改善 維持保全 長寿命化型改善 維持保全 ( 特 ) 宝来団地耐火 H17 10 戸長寿命化 + 個別改善個別改善 富岡団地耐火 S 戸長寿命化型改善長寿命化 + 個別改善 樺岡団地木造 H7 9 2 戸維持保全維持保全 天興団地木造 H6~8 5 戸維持保全維持保全 更喜苫内団地木造 H5 8 3 戸維持保全維持保全

24 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 活用手法の選定結果 建物構造 階数竣工年次 管理戸数 1 次判定活用手法 ( 候補 ) 2 次判定活用手法 ( 候補 ) 躯避狭浴水 3 高 E 1/2 超過耐年超過需要改善履歴計画期間構想期間洗給齢計画期間構想期間 V 体難小室化湯化 3 次判定 ( 総合判断 ) 計画期間 構想期間 公営住宅 富士見 A 簡平 1 S42~ S57~59 H9~11 用途廃止 - 用途廃止 富士見 B 耐火 2 H3~5 72 H38~40 H73~75 - 長寿 + 個別維持保全長寿のみ長寿 + 個別 富士見 C 耐火 3 H13 30 H48 H83 維持保全維持保全 長寿 + 個別長寿 + 個別 恵比須 A 簡二 2 S45 30 H5 H27 用途廃止 - 用途廃止 H21: 葺替, 塗装, 配管, 建具 (S53 16 戸 ) 長寿 + 個別維持保全長寿のみ維持保全 恵比須 B 耐火 3,4 S53~57 50 H25~29 H60~64 長寿 + 個別維持保全長寿 + 個別 H21: 屋根, 外壁, 配管, 宝来 A 耐火 4,5 S55~56 78 H27~28 H62~63 長寿 + 個別維持保全建具 (S55 48 戸 ) 宝来 B 耐火 10 H17 30 H52 H87 維持保全維持保全 長寿 + 個別 長寿 + 個別 個別のみ 宝来 C 耐火 H24 (40) 新設個別のみ 中央耐火 10 S62 60 H34 H69 長寿 + 個別維持保全長寿 + 個別長寿 + 個別 緑ヶ丘 A 耐火 2,4 S59~H 元 56 H31~35 H66~70 長寿 + 個別維持保全長寿 + 個別長寿 + 個別 緑ヶ丘 B 耐火 3 H6~H10 92 H41~45 H76~80 維持保全維持保全 長寿のみ長寿 + 個別 末広 A 耐火 4 S53~54 64 H25~26 H60~61 H21: 屋根, 外壁, 配管, 建具 長寿 + 個別維持保全維持保全長寿 + 個別 末広 B 耐火 4 S57~ H29~36 H64~71 長寿 + 個別維持保全長寿 + 個別長寿 + 個別 潮見耐火 4 H2 54 H37 H72 長寿 + 個別維持保全長寿 + 個別長寿 + 個別 潮見ヶ丘簡平 1 S41~45 52 S56~60 H8~12 用途廃止 用途廃止 はまなす簡二 2 S45 30 H5 H27 H19~22: 配管,UB, 内部改修 維持保全維持保全 - 長寿 + 個別維持保全維持保全長寿 + 個別 声問簡二 2 S59~62 24 H19~22 H41~44 H20: トイレ水洗化 - 長寿 + 個別維持保全長寿 + 個別長寿 + 個別 曲渕簡平 1 S H5 12 H20 27 維持保全用途廃止 - 長寿 + 個別 長寿のみ 維持保全 維持保全 特公賃 ( 特 ) 宝来耐火 10 H17 10 H52 H87 維持保全維持保全 長寿 + 個別個別のみ 単独住宅 富岡耐火 3 S H22 28 H57 63 H13: 屋根, 外壁 H21: 配管, 建具 長寿 + 個別維持保全長寿のみ長寿 + 個別 樺岡木造 1 H7 9 2 H22 24 H 長寿 + 個別維持保全維持保全維持保全 天興木造 1 H6~8 5 H21~23 H36~38 - 長寿 + 個別維持保全維持保全維持保全 更喜苫内木造 1,2 H5 8 3 H20 23 H 長寿 + 個別維持保全維持保全維持保全 合計 1,066 躯体の は新耐震基準 (S56) 以前 耐震性の有無は未診断

25 4. 長寿命化を図るべき市営住宅 4 新規建設団地の設定用途廃止にともなう市営住宅戸数の減 市街地における借家需要への対応 まちなか居住の推進に寄与する公共賃貸住宅の確保を図るため 不足する住戸は まちなか居住推進計画を踏まえ 公営住宅法にこだわらず 民間活力を活用した借り上げ 買い取り住宅として 計 40 戸を確保します (3) 長期的な需要への対応 長期的な推計では 市営住宅の必要管理戸数は 20 年後 ( 平成 42 年 ) で924 戸と予想されます 一方 耐火構造で最も古い住戸は富岡団地の18 戸 ( 昭和 50 年建設 ) であり 耐用年限 70 年は平成 57 年となります 当面は簡易耐火建物が耐用年限を超過しますが 平成 57 年以降は昭和 50 年以降に建設された市営住宅の耐火建物が耐用年限を超えはじめます 耐用年限内の住戸を利用可能建物とすると 今後 利用可能建物は順次減尐し続けます また耐用年限を超過した建物は 順次 用途廃止 除却が可能となります 現在 市営住宅のうち 耐火構造建物は ( 耐火構造 )762 戸あり 全戸利用可能です 今後 簡易耐火建物の用途廃止と建て替えを通じて 耐火建物が80 戸程度 確保されると耐火構造の総戸数 ( 利用可能戸数 ) は840 戸に達し 平成 42 年時点の総必要戸数の90% となります 管理戸数が必要戸数を上回ると 市営住宅に入りやすくなるというメリットもある反面 民間借家の空き家化及び経営難などの影響も想定されます このため 今後建設する市営住宅は 耐用年限 70 年以前での建て替え 用途廃止による団地単位での戸数減や借り上げ公営住宅 準耐火構造 ( 耐用年限 45 年 ) 木造(30 年 ) など管理期間の短い住戸を適宜確保することで 将来予想される市営住宅の過剰状態を回避する配慮も必要となります

26 5. 長寿命化のための維持管理計画 5. 長寿命化のための維持管理計画 5-1. 団地 住棟別の整備活用プログラム (1) 整備活用の基本的な考え方 1 用途廃止 標準使用期間を超えたもので 地域の住宅需要のないもの 長期修繕方針に基づく利用期間を終了しているものは 入居者の退去や移転先の確保を踏まえ 順次 用途廃止 解体除却を進めます 2 建替え 地域の住宅需要が確实なものについては 標準周期を目安に建て替えを進めます 現時点では 平成 24 年竣工予定の宝来団地 ( 高層 2 号棟 ) が建替事業です 平成 50 年前後に 末広団地 恵比寿団地など初期に建設された耐火構造建物が耐用年数を超過しはじめることから 本計画の構想期間を終了した時点以降で 建替えなど必要な方向性を定めることとなります 3 個別改善 < 長寿命化型改善 > 公営住宅の標準修繕周期を踏まえ 建設後 15 年を経過した住棟で 屋根 外壁 給水設備 排水設備など 耐久性の向上や躯体への影響の低減の必要性の高いものから 順次 長寿命化型改善を導入します とくに 平成 17 年度策定のストック総合活用計画で高齢化対応 3 箇所給湯など個別改善を位置づけていた住棟については 予定の時期で個別改善に合わせ長寿命化型改善を上乗せし 实施を図ります また 長寿命化型改善は 住棟の損傷度の経年的な实態把握が不可欠なことから 本計画では平成 32 年度までの計画期間での方針を定めるとともに 平成 33 年度以降の具体的な導入の判断は 再度見直し作業を行い明確化することとします <その他改善 > 居住性向上型改善のうち 開口部のアルミサッシ化などについては ストック計画策定時の個別改善として導入時期を明確化しており その方針に則し 实施します 福祉対応型改善のうち 段差解消 住戸内のバリアフリー化などについては ストック計画策定時の個別改善として導入時期を明確化しており その方針に則し 实施します うち 耐震改修 避難設備 防犯対策などは 現在該当する住棟がないため 想定しません 今後 その必要性が明確化した時点で検討します

27 5. 長寿命化のための維持管理計画 4 新設 < 借り上げ> まちなか居住推進計画に即し導入するまちなかでの借り上げ住宅は 民間活力を活用し 平成 32 年までに20 戸程度の導入を目指します < 買い取り> まちなか居住推進計画に即し導入するまちなかでの買い取り住宅は 民間活力を活用し 平成 32 年までに20 戸程度の導入を目指します 5 内部改修 耐久性の向上や躯体への影響の低減の必要性の高くないものや市の単独住宅など 地域住宅計画による長寿命化型改善の導入が不可能なものについても 維持管理の適正化の視点から修繕周期を踏まえ 計画的な修繕を導入します (2) 団地 住棟別の改修時期と内容 1) 公営住宅 1 富士見団地 ( 簡平部分 ) 平成 25 年度から27 年度で用途廃止 解体除却を進めます 用地は 当面地域のオープンスペース コミュニティ活動のスペースとして活用しますが 地域住民の要望や地域振興の視点から 民間住宅 企業などの誘致の受け皿として活用を目指します 2 富士見団地 ( 耐火部分 ) 耐火 2 階建てについては 平成 26~28 年度で長寿命化型改善を实施し 以降長期的な維持管理を図ります 耐火 3 階建てについては 平成 29 年度で長寿命化型改善 平成 30 年度で個別型改善を導入し 長期的な維持管理を図ります 3 恵比須団地 ( 簡二部分 ) 平成 24 年度で全戸 用途廃止 解体除却を進めます 4 恵比須団地 ( 耐火部分 ) 平成 年度ですでに長寿命化型改善を導入しており 引き続き 平成 24~28 年度で 長寿命化型改善及び個別型改善を導入し 長期的な維持管理を図ります

28 5. 長寿命化のための維持管理計画 5 宝来団地 ( 耐火 4 5 階部分 ) 平成 21 年度ですでに長寿命化型改善を導入しており 引き続き 平成 24 年度で長寿命化 型改善を導入し 長期的な維持管理を図ります 6 宝来団地 ( 耐火高層部分 ) 平成 年度で長寿命化型改善及び福祉対応型改善を導入し 以降長期的な維持管理を図ります 平成 22 年度から24 年度で2 号棟の建設を進め 24 年度で竣工 入居の予定です 7 中央団地 平成 25 年度 30 年度で長寿命化型改善 平成 31 年度で個別型改善を導入し 長期的な維 持管理を図ります 8 緑ヶ丘団地 ( 耐火 2 4 階部分 ) 平成 27 年度から 31 年度で長寿命化型改善及び個別型改善を導入し 長期的な維持管理を 図ります 9 緑ヶ丘団地 ( 耐火 3 階部分 ) 平成 24 年度 25 年度で長寿命化型改善を導入し 以降 長期的な維持管理を図ります 10 末広団地 ( 昭和 年建設の耐火 ) 平成 21 年度で長寿命化型改善を導入しており 以降 長期的な維持管理を図ります 11 末広団地 ( 昭和 57~63 年建設の耐火 ) 平成 25 年度から 31 年度で 長寿命化型改善及び個別型改善を導入し 以降 長期的な維 持管理を図ります 12 潮見団地 平成 24 年度で長寿命化型改善 平成 32 年度で長寿命化型改善及び個別型改善を導入し 長期的な維持管理を図ります 13 潮見ヶ丘団地 平成 年度に 用途廃止 解体除却を進めます 用地は 当面地域のオープンスペース コミュニティ活動のスペースとして活用しますが 地域住民の要望や地域振興の視点から 民間住宅 企業などの誘致の受け皿として活用を目指します

29 5. 長寿命化のための維持管理計画 14 はまなす団地 平成 20~22 年度で個別改善を实施しています 以降 長期的な維持管理を図ります 15 声問団地 平成 20 年度で個別改善 ( トイレの水洗化 ) を实施しています 平成 27~31 年度で 長寿命化型改善及び個別型改善を導入し 長期的な維持管理を図ります 16 曲渕団地 平成 28 年度 29 年度で長寿命化型改善及び個別改善を实施し 耐用年数を迎えた時点で 用途廃止とします 2) 特定公共賃貸週宅 1 宝来団地 平成 30 年度 31 年度で長寿命化型改善及び個別改善を实施し 耐用年数を迎えた時点 で用途廃止とします 3) 単独住宅 1 富岡団地 平成 21 年度で配管改修を行っています 平成 32 年で長寿命化型改善を实施します 2 樺岡団地 平成 7 9 年に建設された木造の住宅です 修繕周期に基づき 計画的な修繕を行い 維持保全を図ります 3 天興団地 平成 6~8 年に建設された木造の住宅です 修繕周期に基づき 計画的な修繕を行い 維持保全を図ります 4 更喜苫内団地 平成 5 8 年に建設された木造の住宅です 修繕周期に基づき 計画的な修繕を行い 維持保全を図ります

30 5. 長寿命化のための維持管理計画 4) その他 定期的な改修の必要な仕様 1 火災警報機 火災警報機は 耐用年から 8 年ごとでの取り替えを図ります 2 緊急通報システム 福祉部局と連携し 必要に応じ 適宜 個別に導入します

31 5. 長寿命化のための維持管理計画 (3) 市営住宅の供用年度別の活用検討図計画期間の構造別活用方針 耐用年数 30 年 耐用年数 45 年 耐用年数 70 年 竣工年度 経過木造 簡易耐火構造 ( 平屋建 ) 簡易耐火構造 ( 二階建 ) 耐火構造年度計累積計期間計年数富士見潮見ヶ丘曲渕更喜苫内天興樺岡恵比須はまなす声問富岡恵比須末広宝来緑ヶ丘中央潮見富士見木 簡平簡二耐火 1965 昭和 40 年 45 年 昭和 41 年 44 年 ~H22: 断熱 浴室設置 1967 昭和 42 年 43 年 昭和 43 年 42 年 40 8 H13: 屋根 外壁 昭和 44 年 41 年 56 8 H21: 配管 建具 昭和 45 年 40 年 8 用途廃止 H21: 葺替 塗装 配管 建具 昭和 46 年 39 年用途廃止維持保全 H21: 屋根 外壁 配管 建具 1972 昭和 47 年 38 年 昭和 48 年 37 年 H21: 屋根 外壁 配管 建具 昭和 49 年 36 年 耐用年限 1/2 超過 昭和 50 年 35 年 年経過 昭和 51 年 34 年 昭和 52 年 33 年 維持保全 昭和 53 年 32 年 14 長寿命化のみ 維持保全 昭和 54 年 31 年 耐用年限超過 昭和 55 年 30 年 30 年経過 昭和 56 年 29 年 長寿命化のみ長寿 昭和 57 年 28 年個別改善 昭和 58 年 27 年 昭和 59 年 26 年 H32 耐用年限 1/2 超過 昭和 60 年 25 年 年経過 長寿 昭和 61 年 24 年耐用年限 1/2 超過個別改善長寿 昭和 62 年 23 年 23 年経過 個別改善 昭和 63 年 22 年 平成元年 21 年 平成 2 年 20 年 H20: トイレ水洗化 平成 3 年 19 年維持保全 平成 4 年 18 年 平成 5 年 17 年 平成 6 年 16 年 耐用年限 1/2 超過 平成 7 年 15 年 15 年経過 平成 8 年 14 年 1 2 H32 耐用年限 1/2 超過 20 長寿命化のみ 平成 9 年 13 年 1 13 年経過 平成 10 年 12 年 平成 11 年 11 年 平成 12 年 10 年 平成 13 年 9 年 , 平成 14 年 8 年 個別改善 , 平成 15 年 7 年 , 平成 16 年 6 年 H32 耐用年限 1/2 超過 , 平成 17 年 5 年 5 年経過 , 平成 18 年 4 年 長寿 , 平成 19 年 3 年 個別改善 , 平成 20 年 2 年 , 平成 21 年 1 年 , 平成 22 年 0 年 ,066 合計 , 耐用年限超過 耐用年限 1/2 超過 H32 耐用年限 1/2 超過 H32 耐用年限 1/2 未満 計画期間 ( 平成 23~32 年度 ) の活用方針用途廃止長寿 + 個別改善長寿命化 維持保全維持保全改善実績 H1~H22 ( 今回計画検討 ) 計画期間 ( 平成 23~32 年度 ) の長寿命化用途廃止長寿命化 個別改善長寿命化 維持保全維持保全個別改善

32 5. 長寿命化のための維持管理計画 (4) 活用プログラム ( 上段 : 建設戸数 上段 ( ) 書 : 改善戸数 下段 : 用途廃止戸数 ) 個別改善事業長寿命化型改善事業長寿 + 個別改善事業用途廃止建替え 事業主体 区分 団地名 平成 20 平成 21 平成 22 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 平成 28 平成 29 平成 30 平成 31 平成 32 計平成 33 平成 34 平成 35 平成 36 平成 37 平成 38 平成 39 平成 40 平成 41 平成 42 計 年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度 富士見 S42~44 簡平 140 用途廃止 0 市公営住宅 (36) (18) (18) (72) (36) (36) (36) (72) (72) (252) (324) H3~5 耐 2 72 長寿のみ長 + 個別 72 ( ) 0 ( ) (30) (30) (60) (30) (30) (30) (90) (150) H13 耐 3 30 長 + 個別長 + 個別 30 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 恵比須 S45 簡二 30 用途廃止 宝来 竣工年度 構造 管理戸数 計画期間 ~ 平 32 活用手法現況 構想期間 ~ 平 42 計画期間 年度別対象戸数 ( 戸 ) 構想期間 長 + 個別 (16) (18) (16) (18) (16) (68) (50) (50) (50) (150) (218) S53~57 耐 長 + 個別 50 維持保全 ( ) ( ) ( ) 長寿のみ (48) (30) (30) (78) (78) (78) (234) (264) S55 56 耐 長 + 個別 78 維持保全 ( ) ( ) ( ) (30) (30) (60) (30) (30) (90) H17 耐 長 + 個別個別のみ 30 合計 管理戸数 ( 実施後 ) H24 耐火 (40) 新規建設個別のみ (40) (40) (80) (40) 中央 S62 耐 長 + 個別長 + 個別 緑ヶ丘 S59~H1 耐 長 + 個別 H6~H10 耐 3 92 長寿のみ長 + 個別 (60) (60) (60) (180) (60) (60) (60) (60) (240) (420) ( ) ( ) ( ) (8) (32) (48) (88) (24) (56) (56) (56) (192) (280) 長 + 個別 56 ( ) ( ) ( ) (80) (12) (92) (92) (92) (20) (92) (20) (92) (12) (420) (512) ( ) ( ) ( ) (24) (40) ( ) (64) (64) (64) 末広 S53 54 耐 4 64 維持保全長 + 個別 64 ( ) 0 ( ) (24) (40) (48) (64) (24) (24) (24) (248) (24) (136) (136) (136) 432 (680) S57~63 耐 長 + 個別長 + 個別 136 ( ) 0 ( ) 潮見 H2 耐 2 54 長 + 個別長 + 個別 潮見ヶ丘 S41~45 簡平 52 用途廃止 はまなす S45 簡二 30 維持保全長 + 個別 (54) (54) (108) (54) (54) (54) (54) (54) 270 (378) ( ) 0 ( ) ( ) 0 ( ) ( ) 52 (20) (5) (5) ( ) (30) (30) (30) (30) (120) (120) ( ) ( ) ( ) (24) (8) (8) (16) (8) (8) (48) (24) (24) (24) (72) (120) 声問 S59~62 簡二 24 長 + 個別長 + 個別 24 ( ) ( ) ( ) 長 + 個別長寿のみ (4) (4) (8) (4) (4) 8 16 曲渕 S53 60 簡平 18 8 維持保全維持保全 ( ) 0 0 ( 特公賃 ) (10) (10) (20) (10) (10) (30) 特公賃 H17 耐 長 + 個別個別のみ 10 宝来 ( ) ( ) ( ) (30) (30) (30) (30) (30) (30) 90 (120) 富岡 S50 56 耐 3 30 長寿のみ長 + 個別 30 単独住宅 ( ) 0 0 樺岡 H7 9 木造 2 維持保全維持保全 天興 H6~8 木造 5 維持保全維持保全 更喜苫内 買い取り ( 仮称 ) まちなか A 借り上げ ( 仮称 ) まちなか B 市営計 1,066 道営計 204 管理戸数計 1,270 H5 8 木造 3 維持保全維持保全 ( ) 0 ( ) 0 ( ) 0 ( ) 0 ( ) 0 ( ) 新規建設維持保全 20 0 ( ) 0 新規建設 維持保全 20 0 ( ) 0 建て替え 新規建設 全面的改善 個別改善 ( ) (182) (112) (76) (100) (110) (106) (162) (180) (84) 1,112 (112) (124) (128) (740) (230) (274) (292) (584) (292) (66) 2,842 3,954 用途廃止 ( ) 買い取り 借り上げ 管理戸数 1,066 1,066 1,066 1,066 1, 管理戸数 管理戸数 1,270 1,270 1,270 1,270 1,272 1,188 1,108 1,108 1,108 1,108 1,108 1,108 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,

33 5-2. 建替え 改善に伴う入居者との合意形成の方針 5. 長寿命化のための維持管理計画 建替事業 大規模な個別改善事業の实施においては 入居者の移転が必要となる場合があります とくに個別改善事業は 工事車両の敷地内の通行と停車 足場や仮囲い設置による日照 眺望の低下 プライバシーの制約 施工業者の住戸内への立ち入りが不可欠となります そのため 入居者が事業の目的を理解し 居住の確保と施工の工程を図るため 市と協力し合うことが重要です 事業の实施においては 説明会や入居者の意向把握など 住民意向を十分把握し 住民の理解を得て事業を实施することとします 5-3. 北海道との連携方針 1 国 北海道の住宅政策との連携稚内市の公共賃貸住宅は 公営住宅等 ( 公営住宅 特定公共賃貸住宅 ) と 市が独自に建設整備した各種住宅があり 市に住む借家階層のための賃貸住宅として 戸建住宅 ( 持ち家 ) 給与住宅を含む住宅施策全般の中で 重要な役割を担うものとして展開されています そのため かねてより 高齢者のための福祉対応住宅 若者のための適切な居住水準を持つ賃貸住宅 子育て家庭が安心して子育てと就労ができる子育て支援住宅 他市町から稚内市への就労 Uターンのための受け皿となる定住促進住宅など 国 北海道の政策と連携を密にし 展開されてきました 今後も 人が行き交う環境都市わっかない の住宅づくりの实現に向け 国 北海道の住宅施策と連携をとり 総合的な住宅施策として 公共賃貸住宅施策を展開します 2 北海道地域住宅計画との整合本計画は 北海道住生活基本計画 北海道地域住宅計画と整合を図りつつ 施策の展開を図ることとしています 今後とも 北海道が推奨する ユニバーサルデザイン バリアフリー 環境共生 子育て支援 まち中居住 北方型住宅など 一連の住宅 都市政策と連携して展開するとともに 国 北海道に対し 必要な財源の安定的な確保について 稚内市の政策や特殊条件に対応した助言や指導を求めていくこととします

34 6. 長寿命化のための維持管理の効果 6. 長寿命化のための維持管理の効果 6-1. ライフサイクルコスト算出の基本的な考え方 (1) ライフサイクルコスト (LCC) 算出の基本的な考え方 長寿命化型改善事業を導入する住棟については ライフサイクルコストの改善効果を検証することが 国から求められています ライフサイクルコストの考え方は 以下の通りです また 考え方 算定に係わる算出根拠 数値については 国の指針をもとに 本市での過去の事例やこれまでの運用過程等を踏まえて条件の整理を行い (2) ライフサイクルコスト (LCC) 算出条件の設定 において設定を行います 1 ライフサイクルコスト (LCC) 算出の基本的な考え方 公営住宅等長寿命化計画策定指針 P31~32 を参照 1 棟のLCC 改善効果 = LCC( 計画前 )-LCC( 計画後 ) LCC( 計画前 )=( 修繕費 + 建替費 )/ 建設 ~ 築後 α 年 までの使用年数 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を实施しない場合の 建設時点から次回の建替えまでに要するコスト LCC( 計画後 )=( 修繕費 + 改善費 + 建替費 )/ 建設 ~ 築後 β 年 までの使用年数 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を实施する場合の 建設時点から次回の建替えまでに要するコスト LCC( 計画 LCC( 計画

35 6. 長寿命化のための維持管理の効果 注記 ) 将来コストについては 社会的割引率を考慮して現在価値化する 修繕費の算定にあたっては 簡便化のため 標準的な修繕周期の場合に生じるコストを設定し 当該期間分積算する ( 修繕周期の設定 参照 ) 将来 当該住棟を建替えず用途廃止する場合についても 便宜上 建替えるものとして建替えに要するコストを計上する 単位 : 千円 / 棟 年 算出の考え方 公営住宅等長寿命化計画に基づく長寿命化型改善事業を实施する場合 实施しない場合 それぞれの場合について建設時点から次回の建替えまでに要するコストを算出し 住棟単位で年当たりのコスト比較を行います 算出結果例 において 戸当たりコストを基に当該住棟の住戸数分を積算し 住棟当たりのコストを算出します なお 建設後一定年数が経過した实際の住棟に当てはめてコストを比較することが望ましいですが 過去の累積修繕費を算出することは困難であり また 予防保全的な維持管理 改善を行った場合の効果を見る上でも 算出結果例 では 現時点で当該住棟を建設した場合を想定し 今後 長寿命化型改善を实施する場合と实施しない場合の比較を行う簡略化したモデルとして算出しています 算出の手順 以下の手順に示された1から12までの項目は 算出結果例 として平成 23 年度改善工事实施予定の 宝来団地耐火 56-B-1 30 戸 のLCC 算出結果に表示している1~12に対応しています < 計画前モデル> 1 使用年数 = 築後 α 年 過去の建替事例における 建替前住棟の築年数を構造毎に平均した数値を基本とする = 築後 α 年 2 累積修繕費 修繕費 = 建替工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式 及び 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期に基づいて 建設時点から上記 1 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とする 3 建替工事費 過去の建替事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とする 事例より設定 4 計画前 LCC

36 6. 長寿命化のための維持管理の効果 計画前 LCC=(3 建替工事費 +2 累積修繕費 ) 1 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) < 計画後モデル> 5 使用年数 = 築後 β 年 当該改善事業を行うことによって想定される当該住棟の使用年数 = 築後 β 年 6 累積修繕費 修繕費 = 建替工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式 及び 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期に基づいて 建設時点から上記 5 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とする 7 長寿命化型改善工事費 過去の修繕事例等における 平均した戸当たり各種長寿命化型改善工事費とする 当該改善を複数回行う場合はそれらの合計費用とする 8 建替工事費 過去の建設事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とする 9 計画後 LCC 計画後 LCC=(8 建替工事費 +7 長寿命化型改善工事費 +6 累積修繕費 ) 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) <LCC 改善効果 > 10 年平均改善額 上記 4 9より 年平均改善額 =9 計画前 LCC-4 計画後 LCC 11 累積改善額 上記 10 年平均改善額について 将来コストを社会的割引率 4%/ 年により現在価値化し 上記 5 使用年数期間の累積改善額を算出する 現在価値化のための算出式は次の通り 築後経過年数 a 年における年平均改善額 bの現在価値 =b c a: 築後経過年数 b: 上記 10 年平均改善額 c: 現在価値化係数 c=1 (1+d)a d: 社会的割引率 (0.04(4%)) 12 年平均改善額 ( 現在価値化 ) 上記 511より 年平均改善額 ( 現在価値化 )= 11 累積改善額 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) 以上より求めた戸当たり年平均改善額( 現在価値化 ) を 当該住棟の住戸数分を積算して 住棟当たりの年平均改善額を算出する 年平均改善額がプラスであれば LCC 縮減効果があると判断できる

37 6. 長寿命化のための維持管理の効果 (2) ライフサイクルコスト (LCC) 算出条件の設定 (1) ライフサイクルコスト (LCC) 算出の基本的な考え方 に係わる算出根拠の数値設定及び条件設定を行います 基本的には 国の指針をもとに 本市での過去の事例やこれまでの運用過程等を踏まえて本市におけるライフサイクルコストの算定条件の設定を行います 1 ライフサイクルコスト改善効果の検証を行う対象住宅の設定今回 ライフサイクルコストの改善効果の検証を行う対象住宅は 5(4) 住棟別整備活用プログラム において 計画期間 ( 平成 23~32 年 ) 内に整備活用手法を 長寿命化型改善のみ 長寿命化型 + 個別改善 に設定した住棟を対象とし 検証を行うこととします 2 LCC( 計画前 ) の使用年数 築後 α 年 の設定 LCC( 計画前 ) の使用年数 = 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を实施しない場合の 建設時点から次回の建替えまでに要する年数 LCC( 計画前 ) の使用年数は 国の試算例を踏まえ 耐火構造で竣工後 50 年と設定します 簡易耐火二階建ては 40 年と設定します ( 本市では 今回対象となる耐火住宅では 建替事業を行った事例がないため 国の試算例を参考に設定することとします ) <LCC( 計画前 ) の使用年数 築後 α 年 > A. 長寿命化型改善のみ = ( 簡二 )40 年 ( 耐火 )50 年 B. 長寿命化型 + 個別改善 = ( 簡二 )40 年 ( 耐火 )50 年 3 LCC( 計画後 ) の使用年数 築後 β 年 の設定 LCC( 計画後 ) の使用年数 = 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を实施する場合の 建設時点から次回の建替えまでに要する年数 LCC( 計画後 ) の使用年数は 長寿命化型改善を行ったことによって 期待される延命年を考慮し 各改善タイプ別に以下のように設定します ( 本市では 長寿命化型改善によってグレードアップを行った建材等の延命効果の实施事例ないため 国の試算例や实情を参考に設定することとします ) <LCC( 計画後 ) の使用年数 築後 β 年 > A. 長寿命化型改善のみ = 10 年延長 B. 長寿命化型 + 個別改善 = 15 年延長

38 6. 長寿命化のための維持管理の効果 4 修繕費の設定 修繕費の算定は 使用年数期間分を累積した費用とし 標準的な修繕周期の場合に生じるコストを設定します 修繕項目 修繕費乗率 修繕周期は 本市の实績と国の試算例を参考に設定します 国の指針に例示のない修繕内容は 住棟毎に实情を判断し 仕様にあった修繕費の積算を行います < 修繕周期 ( 標準修繕 ) の設定 > 修繕項目修繕費乗率修繕周期対象住棟 備考 小修繕 % 1 年全住棟対象 E V 保守 % 1 年設置している住棟のみ 量水器 % 8 年量水器使用の住棟 給水ポンプ % 10 年ポンプ使用の住棟のみ 給湯器 % 13 年市が設置している住棟のみ 風呂釜 % 13 年市が設置している住棟のみ 外壁 % 10 年全住棟対象 屋根 屋上防水 % 10 年陸屋根 置屋根を問わない 共聴アンテナ % 15 年全住棟対象 給水管 % 20 年全住棟対象 流し台 % 20 年全住棟対象 上記の計画修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない ( 従前の仕様と比して性能が向上しない ) と設定している 現在価値化係数 :4%/ 年 (3) 計算事例 平成 24 年度に長寿命化型個別改善事業 ( と個別改善事業 ) を予定している 恵比須団地 (56-B-2 号棟 ) の事業について 次表に示すとおり 試算を行いました この例では 建物構造が耐火 3 階建てのため 計画前の使用年数を50 年 計画後の使用年数を15 年延長した65 年とし 想定する改善事業費を投入したところ 住棟当たりの年平均改善額は 3,773 円 / 年 戸 (68 千円 / 年 棟 ) とプラスとなり 65 年間 利用することで ライフサイクルコストの改善効果のあることが検証されました

39 6. 長寿命化のための維持管理の効果 < 算出結果例 > 住棟諸元 団地名 恵比須団地 住棟名 56-B-2 棟 管理戸数 18 戸 階数 3 階建 構造 耐火 竣工年度 S 竣工後経過年数 30 年 改善予定年度 H (H24 H27) 外壁仕様 住戸内設備内容 浴槽 (EV 無し ) 3 箇所給湯 住戸内高齢化対応 長寿命化型改善項目全面的改善工事 費用 / 戸円 外壁 屋根改修工事 1,388,800 円 配 管 2,450,000 円 共用階段長寿命化 円 個別改善工事 ( 長寿命化除く ) 円 EV 改善 円 高齢化対応 ( 住戸内 ) 円 高齢化対応 ( 共用部 ) 円 給湯整備工事 円 浴槽設置工事 円 費用計 / 棟 69,098 千円 / 棟 計画前モデル項目 費用等 備考 1 使用年数 50 年 2 累積修繕費 5,056,203 円 3 建替工事費 11,389,000 円 4 LCC( 計画前 ) 328,904 円 / 年 現在価値化しない費用 H22 標準建設費による推計建替費 計画後モデル 項目 費用等 5 使用年数 70 年 6 累積修繕費 7,005,249 円 7 長寿命化型改善工事費 3,838,800 円 8 建替工事費 11,389,000 円 9 LCC( 計画後 ) 317,615 円 / 年 LCC 改善効果 項目 費用等 10 年平均改善額 11,289 円 / 年 戸 11 累積改善額 (70 年 現在価値化 ) 264,103 円 / 戸 備考 現在価値化しない費用長寿命化型改善工事費の合計 H22 標準建設費による推計建替費 備考現在価値化しない費用 10 年平均改善額について 将来コストを社会的割引率 4% により現在価値化し 70 年の累積改善額を算出 12 年平均改善額 ( 現在価値化 ) 3,773 円 / 年 戸 18 戸 / 棟 68 千円 / 年 棟

40 6. 長寿命化のための維持管理の効果 6-2. サイクルコストの改善効果 (1) に示す条件で 長寿命化型改善と位置づけた住棟のライフサイクルコストを試算したところ 全ての事業でコスト縮減が検証されました この事業を实施することで 従来の対症療法型の維持管理から 定期的な点検を实施して公営住宅等ストックの状況を把握した上で 適切な時期に予防保全的な修繕及び耐久性の向上等を図る改善が实施され 公営住宅等の長寿命化が図られ コスト縮減につながることが確認されました また 定期点検にとり現状を把握しながら適切な修繕及び改善を实施することで 公営住宅等の安全性が確保されます さらに 市内の公営住宅等について建設年度 立地等を踏まえ 重要度に応じた維持管理を实施することで 限られた予算の中で効率的な維持管理を实施することができることとなりました

41 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 7. 関連資料 7. 関連資料 7-1. 修繕周期 自己居住用 単棟型マンションの修繕周期例 ( 国土交通省 ) 仮設 建物 設備 修繕工事項目 工事区分 修繕周期 1 仮設工事 1 共通仮設 仮設 12 年 2 直接仮設 仮設 12 年 2 屋根防水 1 屋上防水 ( 保護 ) 補修 12 年 修繕 24 年 2 屋上防水 ( 露出 ) 補修 12 年 撤去 新設 24 年 3 傾斜屋根 補修 12 年 撤去 葺替 24 年 3 床防水 1バルコニー床防水 修繕 12 年 2 開放廊下 階段等床防水 修繕 12 年 4 外壁塗装等 1 コンクリート補修 補修 12 年 2 外壁塗装 塗替 12 年 除去 塗装 36 年 3 軒天塗装 塗替 12 年 除去 塗装 36 年 4 タイル張補修 補修 12 年 5 シーリング 打替 12 年 5 鉄部塗装等 1 鉄部塗装 ( 雤掛かり部分 ) 塗替 4 年 2 鉄部塗装 ( 非雤掛かり部分 ) 塗替 6 年 3 非鉄部塗装 清掃 塗装 12 年 6 建具 金物等 1 建具関係 点検 調整 12 年 2 手すり 取替 36 年 3 屋外鉄骨階段 補修 12 年 取替 36 年 4 金物類 ( 集合郵便受等 ) 取替 24 年 5 金物類 ( メーターボックス ) 取替 36 年 7 共用内部 1 共用内部 張替 塗替 12 年 8 給水設備 1 給水管 更正 15 年 取替 30 年 2 貯水槽 取替 25 年 3 給水ポンプ 補修 8 年 取替 16 年

42 Ⅲ Ⅳ 7. 関連資料 設備 外構 その他 9 排水設備 1 排水管 更正 15 年 取替 30 年 2 排水ポンプ 補修 8 年 取替 16 年 10 ガス設備 1 ガス管 取替 30 年 11 空調 換気設備 1 空調設備 取替 15 年 2 換気設備 取替 15 年 12 電灯設備等 1 電灯設備 取替 15 年 2 配電盤類 取替 30 年 3 幹線設備 取替 30 年 4 避雷針設備 取替 40 年 5 自家発電設備 取替 30 年 13 情報 通信設備 1 電話設備 取替 30 年 2 テレビ共聴設備 取替 15 年 3 インターネット設備 取替 15 年 4 インターホン設備等 取替 15 年 14 消防用設備 1 屋内消火栓設備 取替 25 年 2 自動火災報知設備 取替 20 年 3 連結送水管設備 取替 25 年 15 昇降機設備 1 昇降機 補修 15 年 取替 30 年 16 立体駐車場設備 1 自走式駐車場 補修 10 年 取替 30 年 2 機械式駐車場 補修 5 年 取替 20 年 17 外構 附属設備 1 外構 補修 取替 24 年 2 附属設備 補修 取替 24 年 18 調査 診断 設計 工事管理等費用 1 調査 診断 設計等 12 年 2 工事監理 12 年 19 長期修繕計画作成費用 1 見直し 5 年 標準様式 3-2 号記載例の修繕周期 ( 参考 ) から出所 : 平成 20 年 6 月長期修繕標準様式長期修繕計画作成ガイドライン 同コメント

43 7. 関連資料 7-2. 長期修繕計画の基本的な考え 長寿命化型改善事業について 出所 : 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ( 平成 21 年 3 月 国土交通省住宅局住宅総合整備課 策定 ) 1 創設の背景厳しい財政状況下において 更新期を迎えつつある昭和 40 年代後半に大量供給された公営住宅等ストックの効率的かつ円滑な更新を行い 公営住宅等の需要に的確に対応することが地方公共団体の課題となっている 公営住宅等ストックの効率的かつ円滑な更新を实現する上で 公営住宅等ストックの長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減につなげていくことが重要となっている そのため 公営住宅等長寿命化計画に基づく 長寿命化に資する改善の实施により公営住宅等の長寿命化が確实に図られるよう 長寿命化型改善及び設計費に対して地域住宅交付金の基幹事業として助成を行うものである 2 修繕 改善に関する基本的な考え方原則として 老朽化した設備等を修復することにより現状回復する部分 ( 減価償却部分等 ) は 修繕として対応すべきものである 改善事業として位置付けるためには 従前の仕様と比して性能が向上することが求められる 長寿命化のための中長期的な修繕計画で位置付けた計画修繕のうち 耐久性が向上する仕様等にすることで長寿命化の効果が高いものについては 長寿命化型 として位置付け 地域住宅交付金の基幹事業として实施する 3 長寿命化型改善の定義次のいずれかに該当するものであること 1) 従前の仕様等と比して耐久性が向上するものであること 2) 従前の仕様等と比して躯体への影響が低減されるものであること 3) 従前の仕様等と比して維持管理を容易にするものであること 上記に該当しない事業 ( 単なる設備更新等を含む ) については長寿命化型改善事業の 対象としない

44 7. 関連資料 4 改善事業の構成 公営住宅等ストック総合改善事業の対象項目の例示 A: 居住性確保 B: 福祉対応 1: 住戸改善 2: 共用部分改善 3: 屋外 外構改善 間取りの改修 給湯設備の設置 電気容量のアッフ 外壁 最上階の天井等の断熱 開口部のアルミサッシ化等 住戸内部の段差解消 浴室 便所等への手摺の設置 浴槽 便器の高齢者対応 高齢者対応建具 流し台 洗面台更新等 給水方式の変更 断熱化対応 共視聴アンテナ設備設置 地上テ シ タル放送対応 ( 当該建物に起因する電波障害対策の既設共聴アンテナ等の改修も含む ) 等 廊下 階段の手摺設置 中層 EV の設置 機能向上 段差の解消 視覚障害者誘導用フ ロック等の設置等 雤水貯留施設の設置 地上テ シ タル放送対応( 当該建物に起因する電波障害対策の既設共聴アンテナ等の改修も含む ) 集会所の整備 増改築 児童遊園の整備 排水処理施設の整備等 屋外階段の手摺の設置 屋外通路等の幅員確保 スローフ の設置 電線の地中化等 C: 安全性確保 D: 長寿命化 台所壁の不燃化 避難経路の確保 住宅用防災警報器等の設置 (*1) アスヘ ストの除去等 ピッキングが困難な構造の玄関扉の錠 補助錠の設置 破壊が困難なガラスへの取替 防犯上有効な箇所への面格子等の防犯建物部品の設置 (*3) 等 浴室の防水性向上に資する工事 内壁の断熱性向上 耐久性向上に資する工事 配管の耐久性向上に資する工事等 耐震改修 (*2) 外壁落下防止改修 ハ ルコニーの手摺のアルミ化 防火区画 避難設備の設置 アスヘ ストの除去等 EV かご内の防犯カメラ設置 (*3) 地震時管制運転装置等の設置等 躯体 屋上 外壁 配管の耐久性向上 避難施設の耐久性向上等 屋外消火栓設置 避難経路となる屋外通路等の整備 屋外通路等の照明設備の照度確保 ( *3) カ ス管の耐震性 耐食性向上 防犯上有効な塀 柵 垣 植栽の設置 (*3) 等 配管の耐久性 耐食性向上に資する工事等 *1 公営住宅等への住宅用防災警報器等の設置については 住宅用防災警報器及び住宅用防災報知設備の設置について ( 通知 )( 平成 17 年 9 月 16 日国住備第 50 号 ) を参照 *2 公営住宅等の耐震改修については 公営住宅等の耐震化の推進について ( 平成 18 年 4 月 28 日国住備第 31 号 ) を参照 *3 公営住宅等の防犯性向上については 共同住宅に係る防犯上の留意事項及び防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針について ( 平成 13 年 3 月 23 日国住備発第 110 号 ) を参照

45 7. 関連資料 5 長寿命化型改善の具体例 1) 部位毎による整理 部位概要 ( 工事例 ) 備考 躯体 躯体の耐久性を向上させる工事 躯体の中性化を防止する工事 屋上及びこれに附随する部分 ( 屋上等 という) 屋上等の断熱性を向上させる工事 屋上等の防水性を向上させる工事 屋根も含む 塗装 塗膜による工事も可 屋上等の耐久性を向上させる工事 外壁 外壁の断熱性を向上させる工事 外壁の防水性を向上させる工事 ベランダの内側も可 塗装 塗膜による工事も可 外壁の耐久性を向上させる工事 外壁の安全性を向上させる工事 内壁 内壁の断熱性を向上させる工事 塗装 塗膜による工事も可 内壁の耐久性を向上させる工事 内壁コンクリートの中性化を防止する工事 給水管 排水管 汚水管 管の耐食性を向上させる工事 塗膜による工事も可 雨水管 ガス管 消火管 管の耐久性を向上させる工事 シーリング シーリンク 材の耐久性を向上させる工事 浴室 浴室の防水性を向上させる工事 避難施設 避難施設の耐久性を向上させる工事 床下地材 床下地材の耐久性を向上させる工事 切分けが難しい場合 床下地材と併せ床仕上材を含めることも可 2) 工事毎による整理 配管の集約化 電気幹線 工事概要 ( 工事例 ) 備考 住戸内の配管を集約することで 維持管理 更新を容易にする工事 住戸内の配管を埋込型から露出型に変更することで 維持管理 更新を容易にする工事 住戸内の電気幹線を埋込型から露出型に変更することで 維持管理 更新を容易にする工事 3) 住宅履歴情報管理関係 概要 ( 事業例 ) 備考 IC タグ化による履歴情報の作成 改善事業の实施にあわせ 部材等に IC タグを設置することを想定

46 7. 関連資料 7-3. 策定経緯 (1) 策定体制 1 委員会設置要綱 平成 22 年 7 月 26 日制定 稚内市市営住宅ストック 長寿命化計画策定委員会設置要綱 ( 設置 ) 第 1 条稚内市市営住宅ストック総合活用計画の見直しを行い 稚内市公営住宅等長寿命化計画 ( 以下 長寿命化計画 という ) を策定するため 稚内市庁内に稚内市市営住宅ストック 長寿命化計画策定委員会 ( 以下 委員会 という ) を設置する ( 所掌事務 ) 第 2 条委員会は次の検討を行い 長寿命化計画を策定する (1) 稚内市第 4 次稚内市総合計画及び稚内市住宅マスタープランの推進における 公的賃貸住宅施策推進のための实施計画であること (2) 従来の稚内市市営住宅ストック総合活用計画を継承し 新たな個別改善及び長寿命化改善等について必要な検討を行うこと (3) 地域住宅交付金の基幹事業として位置づけること ( 組織及び会議 ) 第 3 条委員会の組織及び会議については下記による (1) 委員会は委員長をおき関係各課をもって組織する (2) 委員長は建設産業部副部長がこれにあたる (3) 委員会は必要に応じて会議を開くものとする (4) 宗谷総合振興局建設管理部建設指導課より助言を受けることとする (5) 関係団体の出席を求め技術的なことなど必要に応じ意見交換を行う (5) 委員長は会議の議長となり議事を整理する ( 庶務 ) 第 4 条委員会の庶務は 建設産業部都市整備課において処理する 附則この要綱は 交付の日から施行する

47 7. 関連資料 2 市営住宅ストック 長寿命化計画策定委員会名簿 市営住宅ストック 長寿命化計画策定委員会名簿 区分 部課名 職氏名 委員長 建設産業部 副部長 日向寺和裕 副委員長 建設産業部都市整備課 課長 鈴木 聡 委 員 生活福祉部介護高齢課 課長 中川幹男 々 生活福祉部社会福祉課 主査 櫻井紀之 々 総務部用地管財課 課長 岡本 透 々 総務部地域振興課 課長 布施 茂 々 建設産業部都市再生対策課 課長 相内 悟 々 建設産業部土木課 主査 谷原敏夫 々 建設産業部住宅担当 主幹 片山徹也 オフ サ ーハ ー 宗谷総合振興局建設管理部係長平野修一建設指導課建築住宅係技師水口智也 事務局 ( 都市整備課 ) 事務局員建設産業部都市整備課主査西間敏幸 々建設産業部都市整備課主査円山久人 受託者 受託機関 プランニングワークショップ統括マネーシ ャー中山淳一

48 7. 関連資料 (2) 策定経緯 稚内市庁内に稚内市市営住宅ストック 長寿命化計画策定委員会を設置し その審議を 経て策定しました 委員会等の会議経過は以下のとおりです 1 策定委員会 第 1 回平成 22 年 7 月 28 日 ( 水 )13:30~ 稚内市役所 3 階市長会議室 策定体制の組織 計画策定の主旨 計画の進め方 関係各課への依頼事項 第 2 回平成 23 年 2 月 7 日 ( 月 )14:00~ 稚内市役所 3 階市長会議室 稚内市公営住宅等長寿命化計画 ( 中間報告 ) 稚内市地域活性化住まいづくりプロジェクト ( 素案 ) 第 3 回平成 23 年 2 月 28 日 ( 月 )13:00~ 稚内市役所 3 階市長会議室 稚内市公営住宅等長寿命化計画( 計画書成案 ) 稚内市地域活性化住まいづくりプロジェクトの経過 各課関連事業と連携を図るための意見交換 2 意見交換会 相手方 : 北海道建築士会宗谷支部 北海道建築士会事務所協会宗谷支部平成 22 年 8 月 10 日 ( 火 )18:00~ 稚内市役所 2 階第 2 会議室 稚内市市営住宅ストック総合活用計画( 前期 ) の状況 意見交換