7 章長寿命化計画の基本目標 基本目標 2 既存ストックの長寿命化のための適正な維持管理の推進 財政的な状況等から耐用年数を過ぎて活用する簡易耐火構造やその他既存ストックに ついては 活用期間中は良好な住環境を維持するために 定期的な点検や必要な改善や 修繕を計画的に推進し 良好な住環境

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1 7 章長寿命化計画の基本目標 7 章長寿命化計画の基本目標 7-1. 公営住宅等ストック活用の基本目標 (1) 基本理念 第 4 期石狩市総合計画におけるまちづくりの基本理念は 自立 ( 健全な行財政運営 ) 共同 ( 一人ひとりが主人公 ) 共生( 地域の輝きを大切に ) であり 都市基盤整備分野のまちづくりのテーマは 安全 安心 快適なまち となっています また 石狩市住生活基本計画における基本理念は 誰もが安心して心豊かに暮らせる石狩の住まいづくり としています 石狩市は 都市部の旧石狩市と厚田区 浜益区があり それぞれ異なる居住環境を踏まえながら 地域の活性化を図ることが必要です こうした状況を踏まえ 公営住宅のストック活用の基本理念は 地域の活性化を支え 誰もが安全 安心 快適に暮らし続けることができるストック形成を目指し 以下の理念を掲げます - 基本理念 - 地域の活性化を支え 安全 安心 快適で 心豊かに暮らし続けることができる公営住宅等のストックの形成 (2) 基本目標 基本理念を踏まえ 今後の公営住宅等整備の基本目標を以下のとおり整備します 基本目標 1 安全 安心 快適なストックの形成 老朽ストックの計画的な更新耐用年数を過ぎ老朽化が著しい簡易耐火構造平屋建てといった長期利用が困難なストックについては 財政状況や環境共生に配慮しながら建替えを計画的に進め 長期に渡って活用可能なストックに更新します 2 既存ストックの居住水準の向上 現在の水準からみて居住水準が低い活用を図る既存ストックについては 長期活用が 可能なように断熱性の向上など個別改善等の改善事業を推進し 快適なストックの形成 を図ります

2 7 章長寿命化計画の基本目標 基本目標 2 既存ストックの長寿命化のための適正な維持管理の推進 財政的な状況等から耐用年数を過ぎて活用する簡易耐火構造やその他既存ストックに ついては 活用期間中は良好な住環境を維持するために 定期的な点検や必要な改善や 修繕を計画的に推進し 良好な住環境を長期に渡って維持保全します 基本目標 3 地域の活性化を支援する公営住宅の整備 地域特性を踏まえた公営住宅の整備 旧石狩市での住宅セーフティネット機能 厚田区と浜益区での賃貸住宅需要を踏まえ た定住のための賃貸住宅機能等 地域の多様な住宅需要に対応した公営住宅の整備を図 ります 2 他のまちづくりと連携した地域活性化の支援 人口減尐と尐子高齢化が進む中で 地域コミュニティを維持し 活性化するために 公営住宅等の集約 再編と多世代居住を図りながら 一定規模の世帯数の居住維持を図 ります また 都市計画事業や福祉施策等他のまちづくりの施策と連携し 定住の促進を図り 地域の活性化を支援します 基本目標 4 少子高齢化に対応したストックの形成 多様な世帯が快適に住むことができるように ユニバーサルデザインによる公営住宅 等の整備を進めるととともに 集会スペースや児童遊園の整備といった高齢世帯も子育 て世帯もともに集まり 交流するようなコミュニティスペースの充実を図ります 基本目標 5 公民協働による公営住宅ストックの形成 財政状況が厳しい中 効率的で効果的な公営住宅ストックの形成のために 民間活力 の活用や新しい公共などによる維持管理等 市による直接供給や維持管理だけでなく 借上公営住宅や買取公営住宅 PFI の活用など公民協働による公営住宅ストックの形 成を推進します

3 7 章長寿命化計画の基本目標 - 長寿命化に関する課題 - 1. 石狩市の住宅 住環境をとりまく状況からみた課題 1 誰もが安心して暮らせる公営住宅の整備 2 道営住宅と適切な役割分担した市営住宅 の整備 3 適正な管理戸数の設定 2. 関連既定計画からみた課題 1 地域や市民のニーズに対応した公営住宅 の整備と適正な管理 2 民間活力の活用や他事業主体の誘致 3 他施策と連携した住宅供給 3. 公営住宅等の現状からみた課題 1 耐用年数超過ストックの計画的な更新と 必要に応じた維持管理 2 既存ストックの居住水準の向上 4. 公営住宅等入居者の状況と需要からみた課題 1 子育てしやすい環境とユニバーサルデザ インの推進 2 住宅セーフティネットとしての役割 5. 公営住宅等改善事業の状況からみた課題 1 改善事業の推進による長寿命化 2 計画的な修繕の実施 6. 公営住宅等入居者意向からみた課題 1 誰もが安心して暮らせる公営住宅の整備 2 地区需要を勘案した公営住宅等の役割に 対応した整備 3 既存ストックの換気性能や設備水準の 向上 4 老朽公営住宅の更新と生活利便性の確保 5 良好なコミュニティ形成 - 基本理念 - 公営住宅等のスト ックの 形成 地域の活性化を支え 安全 安心 快適で心豊かに暮らし続けるこ とがで きる 基本目標 1 - 基本目標 - 安全 安心 快適な ストックの形成 1 老朽ストックの計画的な更新 2 既存ストックの居住水準の向上 基本目標 2 既存ストックの 長寿命化のための 適正な維持管理の推進 基本目標 3 地域の活性化を支援する 公営住宅の整備 1 地域特性を踏まえた公営住宅の整備 2 他のまちづくりと連携した地域活性化の支援 基本目標 4 少子高齢化に対応した 基本目標 5 ストックの形成 公民協働による公営住宅 ストックの形成 65

4 7 章長寿命化計画の基本目標 7-2. 目標戸数 (1) 将来人口 世帯数の設定 1 将来人口の設定本計画において 石狩市の将来人口は 国立社会保障 人口問題研究所の 日本の市区町村別将来推計人口 ( 平成 20 年 12 月推計 ) をもとに将来人口を検討します 人口国立社会保障 人口問題研究所で公表された将来人口の5 年間増減数をもとに 平成 22 年国勢調査人口から 平成 27 年以降の人口を推計します ( 算出例 ) 平成 27 年将来人口 =59,449 人 -937 人 ( 平成 22 年国勢調査人口 ) ( 推計値による平成 22 年から 27 年の減少数 ) =58,512 人 平成 32 年将来人口 =58,512 人 -1,437 人 ( 平成 27 年将来人口 ) ( 推計値による平成 27 年から 32 年の減少数 ) =57,075 人その結果 将来人口は平成 32 年で 57,075 人 平成 37 年で 55,098 人と推計されます 平成 33 年は 平成 32 年と平成 37 年の推計値から直線補正を行い その結果 人口は 56,680 人と推計されます 表人口の推計の検討 ( 単位 : 人 ) 平成 17 年平成 22 年平成 27 年平成 28 年平成 32 年平成 33 年平成 37 年平成 42 年平成 47 年 国立社会保障 人口問題研究所による推計 (H20 年 12 月推計 ) 60, , , , , , , , , 年間増減数 , ,977-2,464-2,891 備考 国勢調査 推計 推計 直線補正 推計 直線補正 推計 同左 同左 補正による推計 59, , , , , , , , 743 備考 国勢調査 =H22 実数 - 減少数 直線補正 =H27 補正値 - 減少数 直線補正 =H32 補正値 - 減少数 同左 同左 66

5 7 章長寿命化計画の基本目標 2 公的借家居住世帯数の推計 平均世帯人員将来の平均世帯人員は 過去の動態について数学的に計算式を推計し 一番あてはまり具合のよいものを設定し 推計値を算出する方法 ( トレンド推計法 ) を用いて算出します トレンド推計法を用いると平成 32 年で 2.34 人 / 世帯 平成 37 年で 2.21 人 / 世帯と設定されます よって 平成 33 年は 2.31 人 / 世帯と推計されます 総世帯数 総世帯数は総人口を平均世帯人員で除することによって 算出します その結果 平成 33 年の総世帯数は 24,494 世帯となります 人口 世帯数 ( 人 世帯数 ) 図人口 世帯数 平均世帯人員の将来推移 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, ,706 人 18,642 世帯 平成 7 年 ( 国勢調査 ) 59,734 人 60,104 人 59,449 人 58,512 人 57,075 人 55,098 人 ,811 世帯 21,925 世帯 22,603 世帯 23,689 世帯 24,391 世帯 24,931 世帯 平成 12 年 ( 国勢調査 ) 平成 17 年 ( 国勢調査 ) 平成 22 年 ( 国勢調査 ) 平成 27 年 ( 推計 ) 平成 32 年 ( 推計 ) 平成 37 年 ( 推計 ) 平均世帯人員 ( 人 / 世帯 ) 公的借家世帯数公的借家世帯数の将来推計については まず 総世帯数のうち 住宅に住む一般世帯数の割合を推計します 次に 持ち家世帯の割合 民間借家世帯の割合 給不住宅世帯の割合 間借り等の世帯の割合を推計し 先に求めた住宅に住む一般世帯数に乗じて世帯数を算出します 最後に住宅に住む一般世帯数から 持ち家世帯 民間借家世帯 給不住宅世帯 間借り等の世帯を差し引き 公的借家世帯数を算出します これは 公的借家世帯は基本的には他の住宅需要の補完的役割を担うことを基本としているからです 以下に推計方法を示します 総世帯に対する住宅に住む一般世帯数割合: 平成 17 年の 99.2% 平成 22 年の 98.9% を勘案して 99.0% と設定します 持ち家世帯数割合: 平成 12 年から平成 22 年まで増加傾向であることを勘案して 平成 22 年以降 10 年間で 0.5% 増加すると設定します 67

6 7 章長寿命化計画の基本目標 民間借家世帯数割合: 平成 37 年は平成 17 年の実績値まで回復すると設定し 平成 27~33 年は直線補正により算出します 給不住宅世帯数割合: トレンド推計法を採用します 間借り等世帯数割合: 平成 22 年の 2.0% を採用します この結果 公的借家世帯に居住する世帯数は 平成 33 年で 1,397 世帯と推計され ます 表住宅所有関係別世帯数の将来推移 ( 世帯 ) 30,000 25,000 20,000 15, ,287 2,307 1, ,755 22, ,043 3,031 1,367 1, ,452 24,147 24, ,213 3,332 3,431 1,384 1,401 1,382 合計間借り等給与住宅民間借家 10,000 5,000 15,282 16,158 17,235 18,152 18,738 19,227 公的借家持ち家 0 平成 12 年 ( 国勢調査 ) 平成 17 年 ( 国勢調査 ) 平成 22 年 ( 国勢調査 ) 平成 27 年 ( 推計 ) 平成 32 年 ( 推計 ) 平成 37 年 ( 推計 ) 合計 : 住宅に住む一般世帯資料 : 国勢調査 ( 各年 10 月 1 日 ) 表住宅所有関係別世帯数構成比の将来推移 100% 4.5% 3.3% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.2% 1.8% 1.1% 1.0% 0.8% 0.6% 90% 11.4% 13.9% 13.6% 13.7% 13.8% 13.9% 80% 6.6% 6.6% 6.1% 5.9% 5.8% 5.6% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 75.3% 74.3% 77.1% 77.4% 77.6% 77.9% 平成 12 年 ( 国勢調査 ) 平成 17 年 ( 国勢調査 ) 平成 22 年 ( 国勢調査 ) 平成 27 年 ( 推計 ) 平成 32 年 ( 推計 ) 平成 37 年 ( 推計 ) 間借り等 給与住宅 民間借家 公的借家 持ち家 資料 : 国勢調査 ( 各年 10 月 1 日 ) 68

7 7 章長寿命化計画の基本目標 1 総人口 表住宅所有関係別世帯数の推移と推計 ( 単位 : 人 世帯 人 / 世帯 ) 2 総世帯数 3 平均世帯人員 4 住宅に住む一般世帯 4 総世帯に占める割合 平成 7 年平成 12 年平成 17 年平成 22 年平成 27 年平成 28 年平成 32 年平成 33 年平成 37 年備考 ( 国勢調査 ) ( 国勢調査 ) ( 国勢調査 ) ( 国勢調査 ) ( 推計 ) ( 推計 ) ( 推計 ) ( 推計 ) ( 推計 ) 57,706 59,734 60,104 59,449 58,512 58,225 57,075 56,680 55, ,642 20,811 21,925 22,603 23,689 23,823 24,391 24,494 24,931 1/ ,465 20,287 21,755 22,349 23,452 23,585 24,147 24,249 24,682 2*4 99.1% 97.5% 99.2% 98.9% 99.0% 99.0% 99.0% 99.0% 99.0% 3 5 持ち家 5 実数 14,051 15,282 16,158 17,235 18,152 18,264 18,738 18,832 19,227 2*5 5 割合 76.1% 75.3% 74.3% 77.1% 77.4% 77.4% 77.6% 77.7% 77.9% 4 10 借家 6 公的借家 6 実数 1,271 1,329 1,438 1,367 1,384 1,387 1,401 1,397 1, 割合 6.9% 6.6% 6.6% 6.1% 5.9% 5.9% 5.8% 5.8% 5.6% 7 民間借家 7 実数 1,969 2,307 3,031 3,043 3,213 3,236 3,332 3,351 3,431 2*7 7 割合 10.7% 11.4% 13.9% 13.6% 13.7% 13.7% 13.8% 13.8% 13.9% 5 8 給与住宅 8 実数 *8 8 割合 2.9% 2.2% 1.8% 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.8% 0.6% 6 9 間借り等 9 実数 *9 9 割合 3.4% 4.5% 3.3% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 7 10 借家計 10 実数 4,414 5,005 5,597 5,114 5,300 5,321 5,409 5,417 5, 割合 23.9% 24.7% 25.7% 22.9% 22.6% 22.6% 22.4% 22.3% 22.1% 1 1 総人口 : 国立社会保障 人口問題研究所 日本の市区町村別将来推計人口 ( 平成 20 年 12 月推計 ) による推計の補正値 ( 表 人口推計の検討 を参照 ) 2 3 平均世帯人員 : 平成 27,32,37 年 べき乗式 相関係数 S60~H22 国勢調査実績より推計 平成 28,33 年 直線補正により算出 3 4 総世帯に占める割合 : 平成 17 年 99.2% 平成 22 年 98.9% を勘案して99.0% と設定 4 5 持ち家割合 : 平成 12 年から平成 22 年まで増加傾向であることを勘案して 平成 22 年以降 10 年間で0.5% 増加すると設定 5 7 民間借家割合 : 平成 37 年は平成 17 年の実績値まで回復すると設定 平成 27~33 年 直線補正により算出 6 8 給与住宅割合 : 平成 27,32,37 年 指数式 相関係数 S60~H22 国勢調査実績より推計 平成 28,33 年 直線補正により算出 7 9 間借り等割合 : 平成 22 年実績値 2.0% を採用 (2) 市営住宅の必要管理戸数 石狩市内における公的住宅は 市営住宅のほかに道営住宅 雇用促進住宅 UR 都市機 構がありますが (23 頁参照 ) これらは今後も同程度の管理戸数 入居世帯数であると設 定します 公的住宅はセーフティネットとしての役割を持つことから 天災による住宅被害や 突 然の失業等 多様な住宅困窮者への対応が必要であり そのためには一定程度の空き家の 確保等が必要です 市営住宅においては 本計画で建替事業を行った結果 政策空家戸数が減尐するため 現在より空家が減尐すると想定します その結果 市営住宅の必要管理戸数は 平成 33 年で 425 戸となります 表市営住宅の必要管理戸数 平成 23 年 4 月 平成 33 年 公的住宅管理戸数 1,592 戸 1,592 戸 うち 市営住宅管理戸数 425 戸 425 戸 うち その他公的住宅管理戸数 1,167 戸 1,167 戸 公的住宅入居世帯 1,378 世帯 1, 397 世帯 うち 市営住宅入居世帯 369 世帯 388 世帯 うち その他公的住宅入居世帯 1,009 世帯 1,009 世帯 公的住宅空家戸数 ( 政策空家含む ) 214 戸 195 戸 うち 市営住宅空家戸数 56 戸 37 戸 うち その他公的住宅空家戸数 158 戸 158 戸 道営住宅 雇用促進住宅 UR 都市機構の合計値 入居世帯数は平成 23 年 9 月末日現在 69

8 7 章長寿命化計画の基本目標 7-3. 長寿命化に関する方針 (1) ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 1 適切な維持管理のためのデータの整理公営住宅等ストックの状態を適切に把握するため 対象となる公営住宅等の整備状況 修繕状況や履歴 現況の状態等を整理した管理データを住棟単位で整理し 適切に更新して活用を図ります 2 定期点検の実施と点検結果をもとにした維持管理公営住宅等ストックを適切に維持管理するため 定期点検を実施するとともに 点検結果に基づき 壊れてからするのではなく 予防保全的な維持管理を実施します 3 適切な維持管理実施のための体制整備と財源の確保定期点検や予防保全的な維持管理を適切に実施できるような体制を検討 整備するとともに 適切な実施に向けた財源の確保を検討します (2) 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 1 予防保全的な維持管理と耐久性の向上に資する仕様による改善長寿命化従来の壊れたら直すという対症療法的な維持管理から修繕周期に配慮しながら予防保全的な維持管理を実施し 公営住宅等の長寿命化を図るとともに 屋根改修における耐久性の向上など 耐久性の向上等を図る改善を実施し 公営住宅等の長寿命化を図ります 2 耐久性の向上に資する仕様によるライフサイクルコストの縮減計画修繕や改善の実施においては 耐久性の向上に資する仕様のグレードアップ等による耐久性の向上や予防保全的な維持管理の実践により 修繕周期の延長などライフサイクルコストの縮減を図ります 3 定期点検の実施 ( 再掲 ) 修繕周期に配慮しつつ 修繕周期前の適切な時期に定期点検を充実することで 建物の老朽化や劣化による事敀や敀障等を未然に防ぎ 修繕や改善の効率的な実施につなげます 70

9 7 章長寿命化計画の基本目標 (3) 整備水準目標 本計画における公営住宅等の整備水準目標は 公営住宅法 建築基準法及び消防法等の関係法規 並びに公営住宅等整備基準に規定された水準を最低限確保しつつユニバーサルデザインを導入します 加えて 既存ストックの整備状況や住民意向 関連計画等を勘案して 計画期間内における整備目標を以下のように設定します (3-1) 建替団地及び全面的改善団地の整備水準目標 建替団地及び全面的改善団地は 耐用年数期間内は良好な住環境を維持保全できるよう に 高耐久 メンテナンスしやすい住環境の整備を推進します 整備水準の目標は以下に示します 1 住棟の環境 周辺環境と調和した景観形成 誰もが移動しやすい住棟配置 除雪に配慮 2 住戸の環境 住戸規模及び高齢化対応については ユニバーサルデザインを導入 給湯設備 ( 台所 浴室 洗面所 洗濯機置き場 ) の整備 3 共用部の環境 高齢化対応については ユニバーサルデザインを導入 通路などにコミュニティ形成のための配慮 物置の住戸数分の確保 4 屋外環境 住戸数分 + 来客用数台の駐車場の整備 ゴミステーション 自転車置き場の設置 除雪に配慮された団地内道路や通路の整備 幼児遊園や広場の設置検討 自然環境と調和した緑化の推進 71

10 7 章長寿命化計画の基本目標 (3-2) 個別改善団地の整備水準目標 個別改善団地は既設公営住宅等の共用部分及び屋外 外構の居住性向上 福祉対応 長 寿命化対応の改善を推進します 整備水準の目標は以下に示します 1 共用部分改善 居住性向上 断熱性の向上 福祉対応 廊下 階段の手すり設置 長寿命化型 屋根 外壁の高耐久仕上げ 段差の解消 配管の高耐久素材への交換 2 屋外 外構改善 居住性向上 駐車スペースや駐車場の設置 堆雪スペースの確保 福祉対応 屋外通路や団地内道路の段差解消 長寿命化型 屋根 外壁の高耐久仕上げ 配管の高耐久素材への交換 72

11 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 8-1. 活用手法の選定方針 (1) 対象団地 住棟 活用手法の選定を行う対象は石狩市が管理する公営住宅等 24 団地 87 棟 425 戸のうち クリーンリバーあつた等単身者住宅 3 団地 3 棟 24 戸を除いた 全公営住宅 21 団地 84 棟 401 戸とします 単身者住宅については 国庫補助対象とならないため 一般修繕により適切に維持管理を行います (2) 耐用年数の考え方 公営住宅等の耐用年数は公営住宅法により構造別に定められており 耐用年数の1/ 2を経過した場合 建替 用途廃止を行うことができます 石狩市の公営住宅の構造は4 種類あり (26 頁参照 ) 各々の耐用年数は下表のとお りです 表耐用年数 構 造 公営住宅法による耐用年数 耐火構造 70 年 準耐火構造 45 年 簡易耐火構造二階建て 45 年 簡易耐火構造平屋建て 30 年 (3) 活用手法の種類 公営住宅等ストックの活用手法では 現地建替 移転建替 全面的改善 個別改善 維持管理 用途廃止 があります これらの活用手法は 各住棟または団地ごとに選定します 基本的な考え方は 資料を参照 73

12 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 (4) 各判定の基本的な考え方 本計画における団地別住棟別活用手法の選定については 国土交通省から示されている公営住宅等長寿命化計画策定指針の図 各判定の基本的な考え方 に従い大きく3 次の判定によって行います 1 次判定では 住棟及び団地単位の社会的特性による判断として 経過年数 需要 高度利用の可能性及び改善履歴によって 建替又は用途廃止か維持管理の対象候補とする住棟を判定します 建替又は用途廃止 維持管理の対象候補とならなかった住棟については継続判定とし2 次判定を行います 2 次判定では 継続判定とされた住棟を対象に住棟単位の物理的特性による判断として躯体の安全性 避難の安全性 居住性を判断し 住棟別に適用手法の候補を判定します さらに 1 次判定と2 次判定において維持管理の対象候補となった住棟及び個別改善の居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型の対象となった住棟について 個別改善の長寿命化型改善の必要性について判定を行います 3 次判定では 団地単位の総合的判断として1 次及び2 次判定を踏まえ 団地単位または団地の一部を対象に総合的検討を行い 最終的に活用手法の判定を行います 本計画では 前述の基本的な考え方をもとに 本市のストックの状況や改善事業要件等を勘案して 団地別住棟別に活用手法の各判定を行い 建替 改善 維持管理等の活用手法の選定を行います 74

13 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 図各判定の基本的な考え方 1 次判定 ( 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 ) 築年数による判定 原則的選定基準としての経過年数による判断 需要の判定 高度利用の必要性と可能性の判定 改善履歴の有無 建替用途廃止維持管理継続判定 2 次判定 ( 住棟単位の物理的特性による判定 ) 建替 又は 可能性なし 可能性なし 可能性なし 全面改善による対応の可能性の判定 可能性あり 改修の可能性の判定 改修の可能性の判定 可能性なし 可能性あり 可能性あり 問題あり 問題あり 個別改善による対応の可能性の判定居住性向上型福祉対応型安全性確保型 問題あり 躯体の安全性の判定問題なし 避難の安全性の判定 問題なし 居住性の判定 問題なし 用途 廃止 全面的改善 必要なし 安全性において問題あり かつ改修の可能性ありと判断された住棟 長寿命型改善の必要性の判定 必要あり 個別改善居住性向上型福祉対応型安全性確保型長寿命化型 居住性向上型福祉対応型安全性確保型 長寿命化型 必要あり 長寿命型改善の必要性の判定 維持管理 必要なし 3 次判定 ( 団地単位での総合的検討 ) 以上の判定経過及び結果を踏まえ 団地単位での総合判定を行います 団地相互の連携を考慮して 住棟別の活用方針を検討 周辺道路の整備状況 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討 周辺道路の整備状況 仮住居の確保の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な適用を検討 団地別住棟別活用計画 公営住宅等長寿命化計画に反映 活用手法の方針 ( 建替 全面的改善 個別改善 維持管理 用途廃止 事業主体変更 ) 整備方針 整備時期 ( 参考 : 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ) 75

14 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 (5)1 次判定の考え方 1 次判定では 市内の全公営住宅ストック 84 棟 401 戸について 建築年 構造 需要 ( 規模 ) 高度利用の可能性及び改善事業導入要件から 建替又は用途廃止候補 維持管理候補 継続判定 の 3 つに判定します 1 築年数による判定平成 3 年度以降の住棟は 全面的改善及び個別改善事業 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) の国庫補助対象とならないうえ 比較的新しく良好な住環境が維持されていることから 維持管理候補 と判定します 2 需要の判定需要の判定については 需要が高い ( 人気がある ) 住宅は基本的に入居率が高くなる と想定し 現状における団地の実入居率の状況から判定します また 政策空家の実施している団地については 建替又は用途廃止候補 と判定します 3 高度利用の必要性と可能性の判定高度利用の可能性については 既に中層以上に高度化されている 敷地が狭く駐車場等の確保が難しい 周辺の住宅地の状況から中高層化が好ましくない 等の視点で高度利用の可能性を総合的に判定します 4 改善履歴の有無平成 14 年度以降に国からの補助による個別改善事業の導入の可否 ( 標準管理期間 10 年以内は建替や用途廃止や改善事業が導入できない ) や 全面的改善事業の導入の可否 ( 標準管理期間 30 年以内は建替や用途廃止や改善事業が導入できない ) について 判定します 76

15 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 (6)2 次判定の考え方 2 次判定では 1 次判定で 継続判定 となった住棟について 躯体の安全性 避 難の安全性 居住性 について検討し 建替又は用途廃止候補 全面的改善候補 個別改善候補 維持管理候補 の 4 つに判定します 1 躯体の安全性の判定 1 次判定で継続判定となった団地において 躯体の安全性について判定を行います 昭和 57 年度以降建設の新耐震基準に基づいた建物は耐震性を有しているものとし 避難の安全性の判定を行います 昭和 56 年度以前建設の旧耐震基準に基づいた建物の中で簡易耐火構造は 壁で支える構造特性から耐力壁の量や配置が適切であり 簡易診断で安全と確認されていることから 避難の安全性の判定を行います ただし 改善内容によっては 必要に応じて耐力度調査等を実施し 必要な措置を講じることとします 昭和 56 年度以前建設の旧耐震基準に基づいた建物の中で耐火構造は 耐震診断を実施する団地として位置づけ 避難の安全性の判定を行います ただし 耐震診断の結果に応じて 必要な措置を講じることとします 2 避難の安全性の判定 避難の安全性については 2 方向避難の確保と防火区画の確保について判定します 問題なしと判定された団地については 居住性の判定を行います 3 居住性の判定居住性の判定は 居住面積水準の状況 浴室設置状況 3 箇所給湯整備状況 高齢化対応仕様の整備状況 エレベーター整備状況 (3 階以上住棟のみ ) 等について判定を行います 問題なしと判断された団地は 維持管理候補 と判定します 問題があっても改修が可能な場合は 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) または 全面的改善候補 と判定し 改修の可能性がない場合は 建替又は用途廃止候補 とします 77

16 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 4 ( 個別改善候補 ) 長寿命化型改善必要性の判定 1 次判定で 維持管理候補 と判定された住棟と2 次判定の居住性の判定において 維持管理候補 となった住棟及び 個別改善候補( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) となった住棟について さらに個別改善の長寿命化型改善の必要性について判定を行います 屋根 外壁等の整備水準について 耐久性の向上や躯体への影響の低減 維持管理の容易性等の向上等の面から判定を行い その結果 改善が必要な住棟は 長寿命化型改善 も対象とします 長寿命化型改善の対象と判断されなかった住棟は 維持管理候補 または長寿命化型改善以外の 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) とします (7)3 次判定の考え方 1 次判定 2 次判定を踏まえ 団地や地域単位での効率的な整備のあり方や仮住居 の確保といった事業性等団地単位の特性を総合的に判断して 団地別住棟別の活用方 針を定めます 1 次判定及び 2 次判定による判定結果を踏まえ 住棟相互の連携や地域整備への貢献 団地相互の連携 仮住居の確保や併存建物による他権利者との一体的整備の必要性や事業 性といった団地単位の特性を総合的に判断して活用手法の選定を行います 78

17 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 8-2. 活用手法の選定結果 (1)1 次判定結果 本節では 前述した 1 次判定の考え方に沿って 建築年 構造 需要 高度利用の可 能性 ( 規模 ) 及び交付金による改善事業実施の有無から 建替候補 用途廃止候補 維持管理候補 継続判定 の 4 つに判定します Ⅰ. 築年数による判定平成 3 年度以降の住棟 12 棟 129 戸については 全面的改善及び個別改善事業 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) の国庫補助対象とならないうえ 比較的新しく良好な住環境が維持されていることから 維持管理候補 と判定します 上記以外の住棟は 継続判定 とします Ⅱ. 需要の判定 継続判定 維持管理候補 となった住棟については 入居率が7 割を超えているため 需要が高いと判断します 現在 政策空家を実施している柏西団地など 33 棟 127 戸については 建替又は用途廃止候補 と判定します Ⅲ. 高度利用の必要性と可能性の判定高度利用の可能性については 花川団地 本町団地で中層建物として高度利用がされているものの 市内は低層の住宅が建ち並ぶ景観形成がされていることから 早急に高度利用が必要な団地はなく 高度利用が難しいと判定します Ⅳ. 改善履歴の有無平成 14 年度以降に国からの補助による個別改善事業を行っている住棟については 本計画期間での建替 用途廃止や改善事業を行う際には 10 年以上の期間が空くことを条件に判定を行います 図 1 次判定フロー 79

18 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 以上から 1 次判定結果を以下にまとめます 1 建替又は用途廃止候補 :3 次判定へ 種別団地名地区構造建築年棟数戸数 公営柏西団地簡平 S45 4 棟 16 戸 柏東団地 石狩 簡平 S39,40 S43,44 7 棟 26 戸 簡二 S40 1 棟 6 戸 南花川団地 簡平 S45~47 18 棟 71 戸 厚田東団地 簡平 S38 2 棟 4 戸 厚田 望来北団地 簡平 S47 1 棟 4 戸 合 計 33 棟 127 戸 2 維持管理候補 :2 次判定 ( 長寿命化型改善の必要性の判定 ) へ 種別 団地名 地区 構造 建築年 棟数 戸数 公営 船場団地 簡平 H3,4 2 棟 6 戸 花川団地 石狩 耐火 H12,14 2 棟 54 戸 本町団地 耐火 H16 1 棟 27 戸 厚田南団地 準耐火 H18 1 棟 8 戸 新別狩東団地 厚田 準耐火平 H15 2 棟 8 戸 耐火 H16~17 2 棟 16 戸 望来南団地耐火 H7 1 棟 6 戸 青葉団地浜益準耐火 H10 1 棟 4 戸 合 計 12 棟 129 戸 3 継続判定 上記以外の住棟は全て 継続判定 とし 2 次判定を行います 継続判定 は 39 棟 145 戸が該当します 80

19 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 (2)2 次判定結果 (2-1)1 次判定結果が継続判定となった住棟に対する 2 次判定結果 本節では 1 次判定の結果 継続判定とされた 39 棟 145 戸について 2 次判定の考え方をもとに 躯体の安全性 避難の安全性 居住性 ( 設備状況 ) について検討し 建替又は用途廃止候補 全面的改善候補 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) 維持管理候補 の4つに判定します さらに 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) または 維持管理候補 となった住棟について 長寿命化型改善の必要性について判定し 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) 個別改善候補( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) 個別改善候補( 長寿命化型 ) 維持管理候補 の4つに判定します Ⅰ. 躯体の安全性の判定 昭和 57 年度以降建設の新耐震基準に基づいた住棟 現在の耐震基準である新耐震基準は昭和 56 年 6 月 1 日に施行され 昭和 57 年度以降建設された建物は全て新耐震基準に対応しています 昭和 57 年度以降建設された住棟については 新耐震基準に基づいて建設されているため 耐震性を有しているものとし 避難の安全性の判定を行います 昭和 56 年度以前建設の旧耐震基準に基づく簡易耐火構造の住棟 昭和 56 年度以前建設の旧耐震基準に基づいた住棟は 全て簡易耐火構造で建設されています 簡易耐火構造は 壁で荷重を支える構造特性から耐力壁の量や配置が適切であり 構造が安定していると考えられます よって 耐震性を有しているものとし 避難の安全性の判定を行います しかし 改善事業実施の際は 耐力度調査を実施し 必要な措置を講じることとします Ⅱ. 避難の安全性の判定 2 方向避難の確保と防火区画の確保における判定の結果 問題ある住棟はありませ んので 居住性の判定を行います 81

20 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 Ⅲ. 居住性の判定居住性の判定は 浴室設置状況 3 箇所給湯整備状況 高齢化対応仕様の整備状況居住面積水準状況について判定します 本計画では 居住面積水準は2 人で居住する場合の最低居住面積水準である 30 m2以上 (31 頁参照 ) の専用面積を確保するものとします 以上の項目について居住性の判定をすると 判定対象の全住棟が居住性に問題があると判断されます 居住性に問題があると判断された団地で改修が可能な住棟は 新耐震基準に基づく建物か基づかない建物かの2 種類で下記のように判定します 昭和 57 年度以降の新耐震基準に基づいて建設された住棟は 全面的改善事業の導入は原則としてできないため 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) と判定します 一方 昭和 56 年度以前の旧耐震基準に基づいて建てられた住棟は 全面的改善事業の導入が可能ではありますが 個別改善で十分であると判断し 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) と判定します 1 建替又は用途廃止候補 該当する住戸はありません 2 全面的改善候補 該当する住戸はありません 82

21 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 3 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) 種別団地名地区構造建築年階数 EV 住戸規模 30 m2以上 浴室 水洗化 3 箇所給湯 高齢化対応 棟数 戸数 公営船場団地簡平 S57,H2 1-2 棟 4 戸 はまなす団地簡平 S46~ 棟 50 戸 親船団地 石狩 簡平 S57~ 棟 8 戸 簡二 S58, 棟 11 戸 八幡団地 簡平 S51, 棟 18 戸 厚田中央団地 簡平 S 棟 12 戸 別狩団地 簡平 S 棟 8 戸 別狩東団地 厚田 簡平 S 棟 8 戸 別狩第 2 団地 簡平 S 棟 6 戸 望来東団地 簡平 S54, 棟 12 戸 若葉団地 浜益 簡平 S56, 棟 8 戸 合 計 39 棟 145 戸 浴室 : 浴室のみ 浴槽なし Ⅳ. 長寿命化型改善の必要性の判定 ( 個別改善候補のみ対象 ) 居住性の判定によって 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) と判定された 39 棟 145 戸に対して 屋根 外壁等について 耐久性の向上や予防保全的な改善の必要性を評価します 屋根 外壁等に対して過去の修繕状況や現状調査等を実施した結果 本計画期間にて改善を必要とする住棟は 17 棟 67 戸が該当します よって これら住棟については 長寿命化型改善の必要性があると判断し 居住性の判定結果に加えて それぞれ 個別改善候補( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) と判定します 残りの住棟については 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) と判定します 83

22 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 1 個別改善候補( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) 種別 団地名 地区 構造 建築年 長寿命化必要性 棟数 戸数 公営船場団地簡平 H2 有 1 棟 3 戸石狩八幡団地簡平 S51,52 有 5 棟 18 戸 厚田中央団地 簡平 S47 有 3 棟 12 戸 別狩東団地簡平 S54 有 2 棟 8 戸厚田別狩第 2 団地簡平 S55 有 1 棟 6 戸 望来東団地 簡平 S54,56 有 3 棟 12 戸 若葉団地 浜益 簡平 S56,57 有 2 棟 8 戸 合 計 17 棟 67 戸 2 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) 種別団地名地区構造建築年 長寿命化必要性 公営船場団地簡平 S57 無 1 棟 1 戸 棟数 戸数 はまなす団地簡平 S46~59 無 13 棟 50 戸石狩簡平 S57~60 無 3 棟 8 戸親船団地簡二 S58,60 無 3 棟 11 戸 別狩団地厚田簡平 S53 無 2 棟 8 戸 合 計 22 棟 78 戸 84

23 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 (2-2)1 次判定結果が維持管理候補となった住棟に対する 2 次判定結果 1 次判定において 維持管理候補 とされた 12 棟 129 戸について 2 次判定では 長寿命化型改善の必要性について判定し 個別改善候補 ( 長寿命化型 ) 維持管 理候補 の 2 つに判定します Ⅰ. 長寿命化型改善の必要性の判定 1 次判定において維持管理候補とされた 12 棟 129 戸について 2 次判定において長寿命化型改善の必要性について判定します 屋根 外壁等について 本計画期間にて耐久性の向上や予防保全的な改善の必要性があると判断された住棟は 9 棟 105 戸が該当します よって これら住棟については 長寿命化型改善の必要性があると判断し 個別改善候補 ( 長寿命化型 ) と判定します 残りの厚田南団地 新別狩団地の一部 合わせて3 棟 24 戸については 通常の修繕での長期的な活用を図るとして 1 次判定どおり 維持管理候補 と判定します 1 個別改善候補 ( 長寿命化型 ) 長寿命化種別団地名地区構造建築年棟数必要性 公営船場団地簡平 H3,4 有 2 棟 6 戸 花川団地石狩耐火 H12,14 有 2 棟 54 戸 本町団地耐火 H16 有 1 棟 27 戸 新別狩東団地準耐火平 H15 有 2 棟 8 戸厚田望来南団地耐火 H7 有 1 棟 6 戸 青葉団地浜益準耐火二 H10 有 1 棟 4 戸 合 計 戸数 9 棟 105 戸 2 維持管理候補 種別団地名地区構造建築年 棟数 戸数 公営厚田南団地準耐火平 H18 無 1 棟 8 戸厚田新別狩東団地耐火 H16,17 無 2 棟 16 戸 合 計 長寿命化必要性 3 棟 24 戸 85

24 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 (3)3 次判定結果 本節では 1 次判定及び 2 次判定による判定経過を踏まえ 3 次判定の考え方をもとに 再生に伴う住棟相互の連携や地域整備への貢献 団地相互の連携といった団地単位の特 性を総合的に判断して活用手法の選定を行います 3 次判定の考え方 1 建替又は用途廃止候補における3 次判定 住棟相互の連携や団地相互の連携 団地相互単位の特性により 団地単位の特性を総合的に判断し 建替 もしくは 本計画期間では将来的な建替 用途廃止等に備えるべき 維持管理 と判定します 維持管理 と判定された住棟については 計画見直し時期に合わせ 再度判定を行います 2 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) における3 次判定本計画期間内で公営住宅全体の効率的な整備を推進していくために 本計画期間内では 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) のうち優先的に行う住棟を選定します 個別改善候補( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) と判定された住棟は 個別改善 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) もしくは 個別改善 ( 長寿命化型 ) と判定します 個別改善候補( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) と判定された住棟については 維持管理 と判定します 3 個別改善候補 ( 長寿命化型 ) における 3 次判定 原則として判定どおりの手法を活用し 中長期的な活用を図ります 4 維持管理候補における 3 次判定 原則として判定どおりの手法を活用し 通常の修繕での長期的な活用を図ります 3 次判定結果の住棟別詳細は資料 公営住宅等住棟別活用方針 (105 頁参照 ) に示し 活用方針別の考え方を以下に整理します 86

25 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 1 建替 1 次判定で 建替又は用途廃止候補 と判定された住棟のうち 南花川団地の 18 棟 71 戸については 建替 とします 表 3 次判定結果 ( 建替対象 ) 種別団地名地区構造建築年棟数戸数 公営南花川団地石狩簡平 S45~47 18 棟 71 戸 合 計 18 棟 71 戸 2 個別改善 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) 本計画期間内で公営住宅全体の効率的な整備を推進していくために 本計画期間内では 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) のうち優先的に行う住棟を選定します 2 次判定で 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) と判断された住棟については 全て 維持管理 と判定します よって 個別改善 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) に該当する住棟はありません 3 個別改善 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) 本計画期間内で公営住宅全体の効率的な整備を推進していくために 本計画期間内では 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) のうち優先的に行う住棟を選定します 2 次判定で 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) と判定された住棟のうち 八幡団地など合計 10 棟 38 戸については 本計画期間内での優先的な住棟であるとして 個別改善 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) と判定します 表 3 次判定結果 ( 個別改善 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) 対象 ) 長寿命化種別団地名地区構造建築年棟数戸数必要性 公営八幡団地石狩簡平 S51,52 有 5 棟 18 戸 厚田中央団地厚田簡平 S47 有 3 棟 12 戸 若葉団地浜益簡平 S56,57 有 2 棟 8 戸 合 計 10 棟 38 戸 87

26 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 4 個別改善 ( 長寿命化型 ) 2 次判定で 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) と判定された7 棟 29 戸については 本計画期間内では 個別改善 ( 長寿命化 ) による既存ストックの長寿命化に焦点を置くこととするため 個別改善 ( 長寿命化型 ) と判定します また 2 次判定で 個別改善候補 ( 長寿命化型 ) と判定された9 棟 105 戸については 判定どおりの手法を採用します 表 3 次判定結果 ( 個別改善 ( 長寿命化型 ) 対象 ) 種別 団地名地区構造建築年 長寿命化必要性 公営 H2 有 1 棟 3 戸船場団地簡平 H3,4 有 2 棟 6 戸石狩花川団地耐火 H12,14 有 2 棟 54 戸 棟数 本町団地耐火 H16 有 1 棟 27 戸 別狩東団地簡平 S54 有 2 棟 8 戸 別狩第 2 団地簡平 S55 有 1 棟 6 戸 新別狩東団地厚田準耐火平 H15 有 2 棟 8 戸 望来東団地簡平 S54,56 有 3 棟 12 戸 望来南団地耐火 H7 有 1 棟 6 戸 青葉団地浜益準耐火 H10 有 1 棟 4 戸 戸数 団地名 :2 次判定結果から変更 合 計 16 棟 134 戸 88

27 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 5 維持管理 1 次判定で 建替又は用途廃止候補 となった住棟のうち 柏西団地などの合計 15 棟 56 戸については 団地単位の特性を総合的に判断した結果 本計画期間では将来的な建替 用途廃止等に備えるべき住棟とし 維持管理 と判定しますが 計画見直し時期に合わせ 他事業の進捗状況や周辺の需要等再度判定を行い 方針を定めます 2 次判定で 個別改善候補 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 ) と判断された 22 棟 78 戸については 公営住宅全体の効率的な整備を推進していくために 本計画期間内では全て 維持管理 と判定します 2 次判定で 維持管理候補 と判定された厚田南団地 新別狩団地の一部 合わせて 3 棟 24 戸については 判定どおりの手法を採用します 表 3 次判定結果 ( 維持管理対象 ) 種別 団地名 長寿命化地区構造建築年棟数戸数必要性 公営船場団地簡平 S57 無 1 棟 1 戸 はまなす団地簡平 S61~H1,H11 無 13 棟 50 戸 親船団地 石狩 簡平 H9,10,12 無 3 棟 8 戸 簡二 H18,20 無 3 棟 11 戸 柏西団地簡平 S45 無 4 棟 16 戸 柏東団地 簡平 S39,40 S43,44 無 7 棟 26 戸 簡二 S40 無 1 棟 6 戸 厚田東団地 簡平 S38 無 2 棟 4 戸 厚田南団地 準耐火 H18 無 1 棟 8 戸 別狩団地 厚田 簡平 S53 無 2 棟 8 戸 新別狩東団地 耐火 H16~17 無 2 棟 16 戸 望来北団地 簡平 S47 無 1 棟 4 戸 合 計 40 棟 158 戸 団地名 :2 次判定結果から変更 : 将来的な建替え等に備える維持管理 89

28 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 以上から 公営住宅等の活用手法の方針は下表のようになります また 住棟別の活用 方針は資料 公営住宅等住棟別活用方針 (105 頁 ) に示しています 表公営住宅等の活用手法方針 ( 地区別 ) 地 区 建替個別 + 長寿命長寿命化維持管理合計 石狩 18 棟 71 戸 5 棟 18 戸 6 棟 90 戸 32 棟 118 戸 61 棟 297 戸 厚田 0 棟 0 戸 3 棟 12 戸 9 棟 40 戸 8 棟 40 戸 20 棟 92 戸 浜益 0 棟 0 戸 2 棟 8 戸 1 棟 4 戸 0 棟 0 戸 3 棟 12 戸 合計 18 棟 71 戸 10 棟 38 戸 16 棟 134 戸 40 棟 158 戸 84 棟 401 戸 個別 + 長寿命 : 個別改善 ( 居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 + 長寿命化型 ) 長寿命化 : 個別改善 ( 長寿命化型 ) 表公営住宅等の活用手法方針 ( 団地別 ) 地区種別団地名 建 替 個別 + 長寿命 長寿命化 維持管理 合 計 船場団地 3 棟 9 戸 1 棟 1 戸 4 棟 10 戸 はまなす団地 13 棟 50 戸 13 棟 50 戸 柏西団地 4 棟 16 戸 4 棟 16 戸 親船団地 6 棟 19 戸 6 棟 19 戸 石狩 厚田 浜益 柏東団地 8 棟 32 戸 8 棟 32 戸 南花川団地 18 棟 71 戸 18 棟 71 戸 八幡団地 5 棟 18 戸 5 棟 18 戸 花川団地 2 棟 54 戸 2 棟 54 戸 本町団地 1 棟 27 戸 1 棟 27 戸 厚田東団地 2 棟 4 戸 2 棟 4 戸 公営 厚田南団地 1 棟 8 戸 1 棟 8 戸 厚田中央団地 3 棟 12 戸 3 棟 12 戸 別狩団地 2 棟 8 戸 2 棟 8 戸 別狩東団地 2 棟 8 戸 2 棟 8 戸 別狩第 2 団地 1 棟 6 戸 1 棟 6 戸 新別狩東団地 2 棟 8 戸 2 棟 16 戸 4 棟 24 戸 望来北団地 1 棟 4 戸 1 棟 4 戸 望来東団地 3 棟 12 戸 3 棟 12 戸 望来南団地 1 棟 6 戸 1 棟 6 戸 若葉団地 2 棟 8 戸 2 棟 8 戸 青葉団地 1 棟 4 戸 1 棟 4 戸 合計 18 棟 71 戸 10 棟 38 戸 16 棟 134 戸 40 棟 158 戸 84 棟 401 戸 : 将来的な建替え等に備える維持管理 90

29 8 章公営住宅等ストック活用手法の選定及び団地別住棟別活用計画 91

30 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 9-1. 建替事業の実施方針 1 老朽化 居住水準の低いストックの建替の推進老朽化により居住水準の低い公営住宅ストックは計画的に建替えを実施し 耐用年数経過住戸の減尐を目指します 建替を優先すべき公営住宅: 南花川団地 2 政策空家の確保 建替団地においては 事業の進捗にあわせて適切な時期に政策空家を確保し 事業の 円滑な推進に配慮します 3 住民理解の推進 入居説明会の開催やアンケートの実施等を通じて 建替事業の理解と協力を得るとと もに 住民意向を適切に反映させるように努めます 4 入居者負担の軽減 入居者に対しては 傾斜家賃や既存住宅への移転斡旋など 入居者負担軽減のための 適切な措置を講じます 5 ユニバーサルデザインの整備と多様な世帯居住の推進誰もが住みやすいユニバーサルデザインによる整備を行います 子育てや在宅介護にも配慮した多様な住まい方に対応できるよう 小規模世帯向けと家族世帯向けの住戸タイプなどの適切な住戸供給を目指し 多様な世帯の居住推進に配慮します 高齢化対応については シルバーハウジング等の導入の検討を行います 尐子高齢化が進行する中で 相互扶助の良好なコミュニティが形成されるように コミュニティ形成に資する児童遊園等を整備します 92

31 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 6 周辺と調和した景観の形成 建替にあたっては 周辺環境に配慮し 調和した連続性のあるデザインとなるよう配 慮するとともに 地域にとって愛着の持てる団地景観の形成に努めます 7 公民協働による建替事業の展開財政状況が厳しい中 効率的で効果的な建替事業を実施していくために 市による直接供給や維持管理だけでなく 借上公営住宅や買取公営住宅 PFIの活用など公民協働による建替事業を検討します 93

32 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 9-2. 修繕管理 改善事業における実施方針 下記の表に示すとおり 部位別に概ねの修繕周期が示されており 修繕 改善事業貹の 平準化 財政状況に配慮しながら 計画的に実施していくよう努めます 表修繕周期 修繕箇所 小修繕 EV 保守量水器給水ポンプ給湯器外壁 屋上防水 排水ポンプ共聴アンテナ 給水管 流し台 排水管洗浄 国土交通省公営住宅等長寿命化策定指針 1 年 保守 1 年 補修 15 年 取替 30 年 8 年 - 10 年 補修 8 年 取替 16 年 13 年 15 年 - 塗替 補修 12 年 15 年補修 12 年 15 年補修 8 年取替 16 年 15 年 15 年 20 年更正 15 年 20 年 20 年更正 15 年 国土交通省長期修繕計画作成ガイドライン - - 修繕 24 年 取替 30 年 取替 30 年 住宅金融支援機構 長期修繕計画 - 改善 10~15 年 取替 30 年 ~ - 取替 12~18 年 - 補修 10~15 年 保護露出 補修 10 年 ~ 補修 10 年 取替 20~30 年取替 12~15 年 - 12~18 年 亜鉛めっき鋼管 取替 15~20 年 塩ヒ ライニンク 鋼管 取替 15~20 年 ステンレス鋼鋼管 30 年 ~ - 亜鉛めっき鋼管 取替 20~30 年 硬質塩ヒ ライニンク 鋼管 取替 30 年 ~ 鋳鉄 取替 30 年 ~ 1 修繕対応修繕周期を踏まえつつ 定期的 計画的な点検の実施と点検結果に基づいた予防保全的な修繕を行い 既存ストックの良好な状態を維持管理し 長期的な活用を図ります また 耐用年数経過住棟については それ以外の住棟と比較して定期点検時期を短くし 安全性を確認します 実施内容 定期的 計画的な点検による効果的な随時修繕や空き家修繕の充実 耐用年数超過住棟の定期点検の充実 屋根 外壁等改修 設備類等の更新等 94

33 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 2 個別改善個別改善については 3 次判定結果に基づき 住棟の整備水準や劣化などの状況を適切に把握し 整備水準目標に沿って順次改善を実施していきます 旧耐震の住棟における改善事業実施の際は 耐力度調査を実施し 調査結果に応じて必要な措置を講じます 個別改善 ( 居住性向上型 ) では 設備等の機能向上を行い 長期間活用が可能な居住性の向上を図ります 個別改善 ( 長寿命化型 ) では 耐久性の向上や躯体への影響の低減 修繕周期の延長 維持管理の容易性向上の観点から屋根 外壁等の仕様を一定の水準まで向上させ 予防保全的な改善を行います 実施内容 ( 居住性向上型 ) 開口部のアルミサッシ化 玄関戸の改修等 ( 長寿命化型 ) 外壁 屋根 外部金属部の改善等 3 その他 上記に掲げた改善以外についても 公営住宅ストック総合改善事業 に定められた 改善項目等について 劣化の状況や必要性に応じて適宜実施していきます 95

34 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 9-3. 建替 改善に係る事業予定一覧 (1) 整備活用の考え方 3 次判定の活用方針に沿って 年次別の整備方針を定めます 年次別の整備方針は 事業貹 事業量の平準化に努め 整備内容 整備時期を設定することとします 1 建替事業 南花川団地の建替えに当たっては 花川東団地へ一部を移転します 花川東団地は 平成 24 年度から用地取得等の事業を開始し 6 棟 48 戸を新設します 南花川団地の現地建替えは 平成 31 年度から開始し 18 棟 71 戸を除却し 3 棟 24 戸を新設します 建替団地の一部については シルバーハウジングの導入について検討します 2 個別改善事業 本計画期間内で個別改善事業を実施する住宅は 26 棟 172 戸です 事業の実施に至っては 事業貹 事業量の平準化に努めます 旧耐震の住棟における改善事業実施の際は 耐力度調査を実施し 調査結果に応じて必要な措置を講じます 個別改善事業整備項目 ( 居住性向上型 ) 開口部のアルミサッシ化 玄関戸の改修等 ( 長寿命化型 ) 屋根等の改善 外壁等の改善等 3 修繕 本計画期間で修繕を実施する住宅は 21 棟 87 戸であり ( 個別改善事業との重複を含 む ) ストックの中長期的な活用を図ります 修繕整備項目 屋根改修 外壁改修 給湯器更新 物置更新等 96

35 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 (2) 管理戸数の推移 本計画期間において上記の事業を実施すると 平成 33 年度末における公営住宅等 管理戸数は下表のようになります 表管理戸数推移 設定値 :(69 頁参照 ) H23 末 本計画期間 (H24~33) H33 末 管理戸数 新設 解体 管理戸数 木造 簡平 簡二 準耐火 耐火 合 計 設定値

36 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 (3) 活用計画プログラム 表団地別活用計画プログラム 地区団地名竣工年度構造 H23 末戸数 計画期間実施事業活用方針工種戸数 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 H33 合計 ( 単位 : 戸 ) H33 末戸数 石狩船場 S57-H4 簡平 10 長寿命化 9 屋根 臥梁改修 維持管理 1 (02B1-04B1) はまなす S46-59 簡平 50 維持管理 50 物置取替 (48C1-59B1) 柏西 S45 簡平 16 維持管理 親船 S57-60 簡平 8 維持管理 19 物置取替 簡二 11 ( 全て ) 柏東 S39-44 簡平 26 維持管理 S40 簡二 6 南花川 S45-47 簡平 71 移転建替 71 新規建設 ( 木二 :3 棟 ) 解体 ( 全て ) 八幡 S51,52 簡平 18 個別 + 長寿 18 窓 玄関戸取替 外壁改修 (51A1-B1) (52C1,C2) 物置取替 18 ( 全て ) 花川 H12,14 中耐 54 長寿命化 54 屋根防水 外壁改修 ( 屋根防水 :12A) ( 屋根防水 :14A) ( 外壁改修 ) 本町 H16 中耐 27 長寿命化 27 屋根防水 外壁改修 ( 全て ) 花川東木二新規建設 ( 木二 :2 棟 ) ( 木二 :2 棟 ) ( 木二 :2 棟 ) 厚田厚田東 S38 簡平 4 維持管理 厚田南 H18 準平 8 維持管理 厚田中央 S47 簡平 12 個別 + 長寿 12 窓 玄関戸取替 屋根 外壁改修 ( 全て ) 別狩 S53 簡平 8 維持管理 別狩東 S54 簡平 8 長寿命化 8 屋根 外壁改修 ( 全て ) 別狩第 2 S55 簡平 6 長寿命化 6 屋根 外壁改修 ( 全て ) 新別狩東 H15 準平 8 長寿命化 8 屋根 外壁改修 H16,17 低耐 16 維持管理 16 (A,B 棟 ) 望来北 S47 簡平 4 維持管理 望来東 S54,56 簡平 12 長寿命化 12 屋根 外壁改修 ( 全て ) 望来南 H7 低耐 6 長寿命化 6 屋根 外壁改修 ( 全て ) クリーンリハ ーあつた H5 木二 8 維持管理 8 給湯器更新 ( 単身者 ) 屋根 外壁改修 ( 給湯器更新 ) ( 屋根 外壁改修 ) シーサイト もうらい H10 木二 8 維持管理 8 給湯器更新 ( 単身者 ) 屋根 外壁改修 ( 給湯器更新 ) ( 屋根 外壁改修 ) リハ ーサイト べつかり H11 木二 8 維持管理 8 給湯器更新 ( 単身者 ) 屋根 外壁改修 ( 給湯器更新 ) ( 屋根 外壁改修 ) 浜益若葉 S56,57 簡平 8 個別 + 長寿 8 窓 玄関戸取替 屋根 外壁改修 ( 全て ) 青葉 H10 準二 4 長寿命化 4 屋根 外壁改修 ( 全て ) H23 末管理戸数 425 建替 71 新規建設 個別 + 長寿 38 解体 長寿命化 134 個別改善 維持管理 182 長寿命化改善 一般修繕 合計 425 事業数計 管理戸数累計 管理戸数設定値

37 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 9-4. 長寿命化のための維持管理による効果 1 コスト縮減壊れたら直すといった 従来の対症療法的な維持管理から 本計画にあわせて予定している定期的点検を実施し 公営住宅等ストックの状況を把握した上で修繕周期を勘案しながら 適切な時期に予防保全的な修繕 及び耐久性の向上等を図る長寿命化型改善を実施することにより 公営住宅等の長寿命化が図られ コストの縮減につながります 例えば 本計画の計画期間内で予定している 長寿命化型改善事業を全て実施した場合のライフサイクルコストと 事業を実施しない場合のライフサイクルコストを比較すると 年当たり約 10% 程度の縮減が可能と試算しています ライフサイクルコストとは 施設の建設から建物の寿命期間中に必要な総費用を現在価値で表したものであり 一般的には 工事コスト と 維持管理コスト を足して算定します ライフサイクル試算方法 : 公営住宅等長寿命化計画策定指針に基づくライフサイクルコスト算出モデルにより試算 ( 参考 ) ライフサイクルコスト試算結果 ( 長寿命化型改善実施住棟合計 ) LCC( 計画前 ) 13,780,889 円 / 年 LCC( 計画後 ) 12,406,883 円 / 年 削減率 90.03% LCC: ライフサイクルコスト 2 安全性の確保 定期点検の実施と適切な修繕及び改善を実施することで 公営住宅等の安全性の確保 にもつながります 3 効率的な維持管理の実施公営住宅等について 建設年度や立地特性等を踏まえた活用計画をもとに 適切な維持管理を実施することで 限られた予算の中で効率的な維持管理の実施することが可能です 4 住民の満足度の向上 定期点検の実施によるストックの状況の把握と予防保全的な修繕や改善の実施によ り 住民の満足度の向上が期待できます 99

38 9 章公営住宅等ストックの長寿命化のための維持管理計画 9-5. 北海道との連携方針 1 国 北海道の住宅施策との連携本市の公営住宅等は 市営住宅と道営住宅があり 従来 相互に連携を図りながら良好な住環境を形成してきた経緯があります 今後も 国 北海道の公的住宅施策と連携をとり 公営住宅等施策を展開します 2 北海道住生活基本計画との整合本計画は 北海道住生活基本計画と整合を図りつつ 施策の展開を図ることとしています 今後とも北海道が推奨する ユニバーサルデザイン バリアフリー 環境共生 子育て支援 まちなか居住 北方型住宅など一連の住宅 都市政策と連携して展開するとともに 国 北海道に対し 必要な財源の安定的な確保について 本市の政策や特殊条件に対応した助言や指導を求めていくこととします 100

39 資 料 資 料 1. 公営住宅等ストック活用手法の基本的な考え方 (1) 現地建替 移転建替 公営住宅等を除去し その土地の全部または一部の区域に 新たに公営住宅等を建設する現地建替と 公営住宅等を除去した土地は用途廃止を行い 公営住宅等は他の団地への統合 もしくは他の利便性の高い場所などに新規建設する移転建替があります 図建替イメージ ( 参考 : 道営住宅ストック総合活用計画 ) 101

40 資 料 (2) ストック総合改善事業 公営住宅等長寿命化計画に基づいて行う改善事業で 躯体のみを残して全面的またはそ れに準じて改善を行う全面的改善事業 ( トータルリモデル ) と規模増改善 住戸改善 共 用部分改善 屋外 外構改善の個別改善事業があります 1 全面的改善事業 ( トータルリモデル ) 基本的な要件は以下のとおりです 最適改善手法評価 ( 貹用対効果の評価 ) を行い 公的機関等により全面的な改善が適切な改善手法であるとして判定されたもの ( 耐震性及びコンクリート品質の診断を含む ) 昭和 56 年度以前の予算により整備され 旧耐震基準の適用を受けたもの 改善後の住宅について概ね 30 年以上引き続き管理するもの 改善内容は以下の事項を全て含み 住戸については 躯体を残し全面的又はそれに準ずる改善を行うものであること 全面的改善内容事項 < 住戸改善 > 居住性向上( 住戸規模 居住想定世帯にふさわしい間取りへの改修 設備改修 ) 高齢者対応( 住戸内部のバリアフリー化等 ) < 共用部分改善 > 高齢者対応( 共用部分のバリアフリー化等 ) 安全性の確保( 耐震改修 外壁の防災安全改修等 ) < 屋外 外構改善 > 高齢者対応( 屋外 外構の一定のバリアフリー化等 ) 図全面的改善イメージ 102

41 資 料 2 個別改善事業 基本的な要件は以下のとおりです 原則として平成 2 年以前の予算により整備されたもの ( 耐震改修は昭和 56 年度以前 省エネルギー対策に係る改善は平成 6 年度以前 防犯 対策に係る改善は平成 12 年度以前 バリアフリー改善 ( エレベーター設置を含む ) は 平成 14 年度以前 長寿命化型 身体障がい者向けの改善 住宅用防災機器 地上デジ タル放送対応設備 P 波感知型地震時管制運転装置等の設置は予算年度による要件なし ) 改善後の住宅について概ね 10 年以上引き続き管理するもの 対象とする改善メニューは以下のとおり 個別改善メニューは 住戸改善 共用部分改善 屋外 外構改善 規模増改善の部位別メニューで構成され さらに住戸改善と共用部分改善と屋外 外構改善には居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 規模増改善には増築と改築という目的別メニューによる細分類があります 部位別メニュー 1. 住戸改善 :A. 居住性向上型 B. 福祉対応型 C. 安全性確保型 D. 長寿命化型 2. 共用部分改善 :A. 居住性向上型 B. 福祉対応型 C. 安全性確保型 D. 長寿命化型 3. 屋外 外構改善 :A. 居住性向上型 B. 福祉対応型 C. 安全性確保型 D. 長寿命化型 4. 規模増改善 :E. 増築 F. 改築 目的別メニュー A. 居住性向上型 : 居住性を向上させるための設備等の改善 ( 住戸規模 居住想定世帯にふさわしい間取りへの改修 設備改修 ( 給湯方式の変更等 )) B. 福祉対応型 : 高齢者又は障がい者等の円滑化な利用に供するための設備等の改善 ( 住戸内部の段差解消 手すりの設置 浴室 便所の高齢者対応改修 共用廊下 階段の高齢者対応 中層共同住宅へのエレベーター設置 団地内通路の段差解消等 ) C. 安全性確保型 : 安全性能を確保するための設備等の改善 (2 方向避難の確保 台所壁の丌燃化 耐震改修 外壁の防災安全改修 屋外消火栓の設置等 ) D. 長寿命化型 : 劣化防止 耐久性の向上及び維持管理の容易化を目的とした設備等の改善 ( 平成 3 年以降の予算により整備されたものも可 ) 居住性向上型の改善で行う情報化対応設備設置工事のうち BS チューナー 住戸内の電話回線の増は対象外 いずれも附帯的工事 既存部分の除却 撤去を含む 図個別改善事業メニュー一覧 ( 出典 ; 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ) 103

42 資 料 (3) 維持管理 維持保守点検 一般修繕 ( 経常的に必要となる小規模な修繕 ) 計画修繕 ( 修繕周期等 に基づき計画的に実施すべき大規模な修繕 ) 等を行い 良好な住環境を維持します なお それぞれの概ねの管理期間を以下に示します 表標準管理期間手 法 公営住宅法による耐用年数 耐火構造 35 年 ~70 年 建替 簡易耐火構造 22.5 年 ~45 年 木造 15 年 ~30 年 全面的改善 概ね 30 年以上 個別改善 概ね 10 年以上 (4) 用途廃止 団地規模 地形敷地形状から良好な住環境が担保できない もしくは 需要が見込まれ ない団地の用途廃止を検討します 図用途廃止イメージ ( 参考 : 道営住宅ストック総合活用計画 ) 104

43 資 料 2. 公営住宅等住棟別活用方針 表公営住宅等住棟別活用方針 ( その 1) 地区名 石狩 団地名棟数戸数 棟番号 戸数 種別 建設年度 竣工年度 船場 C1 1 公営 S57 S57 簡平 H9 H LDK 100% - - H13 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 02B1 3 公営 H2 H2 簡平 H17 H LDK - - H13 継続判定個別改善個別 + 長寿命化長寿命化型長寿命化型 03B1 3 公営 H3 H3 簡平 H18 H LDK - - H13 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 04B1 3 公営 H4 H4 簡平 H19 H LDK - - H13 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 はまなす A1 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 46B1 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 47A1 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 47A2 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 48A1 4 公営 S48 S48 簡平 S63 H15 48A2 4 公営 S48 S48 簡平 S63 H15 48C1 4 公営 S48 S48 簡平 S63 H15 48C2 4 公営 S48 S48 簡平 S63 H15 49A1 4 公営 S49 S49 簡平 H1 H16 49A2 2 公営 S49 S49 簡平 H1 H16 49C1 4 公営 S49 S49 簡平 H1 H16 49C2 4 公営 S49 S49 簡平 H1 H % H15 H10,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 H15 H10,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H14 H10,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H14 H10,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H15 H10,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H16 H11,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H14 H10,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H14 H10,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H17 H11,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H17 H11,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H16 H11,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 - - H17 H11,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 59B1 4 公営 S59 S59 簡平 H11 H LDK - - H17 H11,21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 柏西 A1 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H12 構造 耐用年数 1/2 経過年度 耐用年数経過年度 45A2 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H12 45C1 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H12 45C2 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H 実施 100% H8 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 実施 H8 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 H8 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 実施 H8 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 親船 B1 2 公営 S57 S57 簡平 H9 H LDK 94.7% - - H20 H17 H17 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 58B1 4 公営 S58 S58 簡平 H10 H LDK - - H20 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 58C1 4 公営 S58 S58 簡二 H18 H LDK - - H21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 58C2 4 公営 S58 S58 簡二 H18 H LDK - - H21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 60C1 2 公営 S60 S60 簡平 H12 H LDK - - H21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 60C2 3 公営 S60 S60 簡二 H20 H LDK - - H21 H21 H21 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 柏東 C1 4 公営 S39 S39 簡平 S54 H 実施 100% H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 39C2 4 公営 S39 S39 簡平 S54 H 実施 H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 40B1 4 公営 S40 S40 簡平 S55 H 実施 H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 40B2 6 公営 S40 S40 簡二 S63 H 実施 H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 43B1 4 公営 S43 S43 簡平 S58 H H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 44A1 4 公営 S44 S44 簡平 S59 H11 住戸面積 ( m2 ) 住戸形式 1 次判定指標 2 次判定指標活用手法の選定設備状況改善履歴 2 次判定政策実浴室高齢化対応躯体 避難の空家 EV 3 箇所外壁屋根屋根 1 次判定長寿命化型改善 3 次判定入居率水洗化住戸内共用部駐車場物置水洗化その他安全性 居住性実施浴室浴槽風呂釜 (3F 以上 ) 給湯塗装張替塗装の必要性の判定手すり手すり等の判定 H14 ( 改修 ) - - H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 44A2 3 公営 S44 S44 簡平 S59 H H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 44C1 3 公営 S44 S44 簡平 S59 H 実施 H6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 期間内活用方針 (H24-33) 南花川 A1 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H12 45A2 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H12 45B1 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H12 45B2 4 公営 S45 S45 簡平 S60 H12 46A1 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 46A2 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 46A3 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 46B1 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H 実施 100% H7 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 H7 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 実施 H7 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 実施 H7 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 実施 H7 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 実施 H7 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 実施 H6 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 実施 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建 替 移転建替 維持管理 : 将来的な建替え等に備える維持管理 105

44 資 料 表公営住宅等住棟別活用方針 ( その 2) 地区名 石狩 ( つづき ) 団地名棟数戸数 棟番号 戸数 種別 建設年度 竣工年度 南花川 46C1 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 ( つづき ) 46C2 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 構造 耐用年数 1/2 経過年度 耐用年数経過年度 46C3 4 公営 S46 S46 簡平 S61 H13 47A1 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 47A2 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 47A3 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 47A4 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 47C1 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 47C2 3 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 47C3 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 住戸面積 ( m2 ) 住戸形式 1 次判定指標 2 次判定指標活用手法の選定設備状況改善履歴 2 次判定政策実浴室高齢化対応躯体 避難の空家 EV 3 箇所外壁屋根屋根 1 次判定長寿命化型改善 3 次判定入居率水洗化住戸内共用部駐車場物置水洗化その他安全性 居住性実施浴室浴槽風呂釜 (3F 以上 ) 給湯塗装張替塗装の必要性の判定手すり手すり等の判定 実施 100% H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 実施 H7 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 - - H7 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 実施 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 実施 - - H6 建替又は用途廃止 - - 建替移転建替 八幡 A1 4 公営 S51 S51 簡平 H3 H % - - H21 H20 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 51A2 4 公営 S51 S51 簡平 H3 H H21 H20 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 51B1 4 公営 S51 S51 簡平 H3 H H21 H20 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 52C1 3 公営 S52 S52 簡平 H4 H H21 H20 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 52C2 3 公営 S52 S52 簡平 H4 H H21 H20 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 期間内活用方針 (H24-33) 厚田 花川 A 30 公営 H12 H12 中耐 H47 H82 14A 24 公営 H14 H14 中耐 H49 H84 本町 A 27 公営 H16 H16 中耐 H51 H ~ ~ ~ LDK 3LDK 2LDK 3LDK ~ 3LDK 100% リース 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 リース 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 96.3% リース 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 厚田東 2 4 B 2 公営 S38 S38 簡平 S53 H LDK 実施 100% - - H7 H8 H7 H7 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 B 2 公営 S38 S38 簡平 S53 H LDK - - H7 H7 H7 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 厚田南 1 8 1~8 8 公営 H18 H18 準耐火平 厚田中央 ~4 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 H33 H48 5~8 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H14 9~12 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H LDK 87.5% リース - 維持管理 - 維持管理維持管理維持管理 75.0% - - H21 H11 H4 H11 H5-7 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 - - H21 H11 H4 H11 H5-7 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 - - H21 H11 H4 H11 H5-7 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 別狩 公営 S53 S53 簡平 H5 H % - - H17 H5 H14 H5 H7 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 浜益 4 4 公営 S53 S53 簡平 H5 H H17 H5 H14 H5 H7 継続判定個別改善個別改善維持管理維持管理 別狩東 2 8 1~4 4 公営 S54 S54 簡平 H6 H % - - H16 H6 H13 H6 継続判定個別改善個別 + 長寿命化長寿命化型長寿命化型 5~8 4 公営 S54 S54 簡平 H6 H H16 H6 H13 H6 継続判定個別改善個別 + 長寿命化長寿命化型長寿命化型 別狩第 ~6 6 公営 S55 S55 簡平 H7 H % - - H17 H4 H11 継続判定個別改善個別 + 長寿命化長寿命化型長寿命化型 新別狩東 4 24 A 4 公営 H15 H15 B 4 公営 H15 H15 準耐火平 準耐火平 H30 H30 H45 H45 C 8 公営 H16 H16 低耐 H51 H86 D 8 公営 H17 H17 低耐 H52 H87 望来北 1 4 1~4 4 公営 S47 S47 簡平 S62 H ~ ~ LDK 2LDK ~ 3LDK ~ 3LDK 87.5% - 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 - 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 - 維持管理 - 維持管理維持管理維持管理 - 維持管理 - 維持管理維持管理維持管理 実施 100% - - H3-6 建替又は用途廃止 - - 維持管理 維持管理 望来東 ~4 4 公営 S54 S54 簡平 H6 H % - - H18 H4 H9 H7 継続判定個別改善個別 + 長寿命化長寿命化型長寿命化型 5~8 4 公営 S54 S54 簡平 H6 H H18 H4 H9 H7 継続判定個別改善個別 + 長寿命化長寿命化型長寿命化型 3 4 公営 S56 S56 簡平 H8 H LDK - - H18 H4 H10 継続判定個別改善個別 + 長寿命化長寿命化型長寿命化型 望来南 公営 H7 H7 低耐 H42 H77 クリーンリハ ーあつた シーサイト もうらい リハ ーサイト べつかり LDK 100% - 一部 H18 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 単身者 H5 H5 木二 H20 H LDK 87.5% - - H 維持管理 単身者 H10 H10 木二 H25 H LDK 87.5% 維持管理 単身者 H11 H11 木二 H26 H LDK 87.5% 維持管理 若葉 2 8 A 4 公営 S56 S56 簡平 H8 H LDK 100% - - 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 B 4 公営 S57 S57 簡平 H9 H LDK - - 継続判定個別改善個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化個別 + 長寿命化 青葉 公営 H10 H10 準耐火二 H32 H LDK 3LDK 100% - 2 維持管理 - 長寿命化型長寿命化型長寿命化型 維持管理 : 将来的な建替え等に 備える維持管理 106