目次はじめに住宅ローン減税の背景と概要... 2 (1) 足元の住宅市場の状況... 2 (2) 住宅ローン減税制度の概要住宅ローン減税の効果... 6 (1) 家計の住宅取得能力に与える影響... 6 (2) 住宅投資への効果... 8 (3) 消費への効果.

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このかいせき
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1 2009 年 3 月 24 日発行拡充された住宅ローン減税の概要と効果

2 目次はじめに住宅ローン減税の背景と概要... 2 (1) 足元の住宅市場の状況... 2 (2) 住宅ローン減税制度の概要住宅ローン減税の効果... 6 (1) 家計の住宅取得能力に与える影響... 6 (2) 住宅投資への効果... 8 (3) 消費への効果 (4) まとめ :GDP 押し上げ効果おわりに [ 本誌に関するお問い合わせ先 ] みずほ総合研究所株式会社調査本部経済調査部千野珠衣 ( ) tamai.chino@mizuho-ri.co.jp 経済調査部市川雄介 ( ) yusuke.ichikawa@mizuho-ri.co.jp 当レポートは情報提供のみを目的として作成されたものであり商品の勧誘を目的としたものではありません本資料は当社が信頼できると判断した各種データに基づき作成されておりますがその正確性確実性を保証するものではありませんまた本資料に記載された内容は予告なしに変更されることもあります 1

3 はじめに経済情勢が急速に悪化する中で政府は昨年後半以降 3 度にわたる経済対策を打ち出してきたその中で重点項目として注目されているのが住宅ローン減税の大幅拡充である年度内に税制改正関連法案が成立する見込みとなったことを踏まえ本稿では今回の住宅ローン減税の特徴を確認するとともに住宅着工や関連消費に与える効果を分析する 1. 住宅ローン減税の背景と概要 (1) 足元の住宅市場の状況 1 低迷が続く住宅着工住宅市場の低迷が続いている 2008 年の新設住宅着工戸数は建築基準法改正の影響 1で着工が大きく落ち込んだ 2007 年 (106.1 万戸前年比 17.2%) の反動で大幅に増加することが見込まれていたしかし住宅着工は万戸 ( 前年比 +3.1%) と伸び悩み 2006 年 (129.0 万戸 ) の水準と比べても 15.3% 低い結果となった ( 図表 1) 利用関係別にみても持家貸家分譲のいずれも弱含んでおり住宅市場は全般的に悪化している ( 図表 2) 法改正の影響が比較的小さかった持家は 07 年後半に法改正前に近い水準まで一旦回復したものの昨年秋以降は再び落ち込んだまた建築基準法改正の影響が大きかった貸家や分譲住宅はそもそも落ち込みからの戻りが弱く着工回復の兆しが見えない図表 1 新設住宅着工戸数図表 2 利用関係別の着工戸数 20 ( 前年比 10 %) 住宅着工戸数 ( 右軸 ) 分譲貸家持家利用関係別寄与度 ( 左軸 ) ( 暦年半期 ) ( 資料 ) 国土交通省住宅着工統計 ( 季調済年率万戸 ) ( 万戸 ) 持家 ( 万戸 ) 貸家 ( 注 ) 季節調整済み年率換算値 ( 資料 ) 国土交通省住宅着工統計 ( 万戸 ) 分譲在庫調整圧力が高まるマンション特に市況の悪化が鮮明な分譲住宅のうち 6 割強を占めるマンションの動向を見ると需要の減退 (= 深刻な販売不振 ) で在庫が急増しそれが先安感となってさらに販売不振を招く悪循環に陥っている首都圏近畿圏のマンションを例に販売状況をみると売り出し戸数を絞っているにもかかわらず契約率 (= 契約戸数 / 発売戸数 100) が好不調の目安である 70% を大きく下回る状況が続いている ( 図表 3) その結果首都圏近畿圏の販売 1 耐震偽装の防止のため 2007 年 6 月に建築確認審査の厳格化が図られた事前の周知が徹底されなかったために混乱を招き着工戸数の大幅な落ち込みを招いたとされる 2

4 戸数は 2006 年から 2008 年にかけて半減し在庫は 1.9 万戸まで増加した発売戸数を絞っているため統計上確認出来ない見えない在庫を含めれば在庫は 3 万戸程度まで増加しているとの見方もある販売低調が長引いている主因は所得の伸び悩みと住宅価格の高止まりにある 2005 年から 2008 年半ばまでは住宅価格の上昇が顕著だった (3 年間で 14% 上昇 ) ことから 2008 年の住宅取得能力指数 2 は 1994 年以降の最低水準に低下した ( 図表 4) 2008 年後半以降深刻な販売不振を受けてマンション販売業者は価格の引下げに手を着け始めたこのため既に住宅の実勢価格は 2006 年の水準程度まで値下がりしているとされるしかし今度は消費者の間に先安感が広がり足元で所得環境が著しく悪化していることもあって値下げも需要喚起には結び付いていない図表 3 首都圏近畿圏のマンション市場図表 4 住宅取得能力指数 20 ( 前年比 10 %) 契約率販売戸数 35 06q2 06q4 07q2 07q4 08q2 08q4 ( 注 ) 首都圏近畿圏の合計値 ( 資料 ) 不動産経済研究所マンション市場動向 (%) 80 3 持家系住宅は全般的に需要の厚みが縮小 (2000 年 =100) ( 前年比 6 %) 4 住宅取得能力指数寄与度分解 8 10 価格要因貯蓄 + 借入額要因 ( 注 )1. 住宅取得能力 = 資金調達可能額 / 首都圏近畿圏のマンション価格 ( 平均値 ) 資金調達可能額 = 借入可能額 + 貯蓄額 ( 年間の返済額を年収の 25% 以内返済期間を 25 年と仮定 ) 年の値を 100 として指数化 ( 資料 ) 不動産経済研究所マンション市場動向総務省家計調査等より試算このようにマンションを中心として住宅市場は現在低調であるが先行きも厳しそうだそもそも既婚率の低下によって新規住宅購入層の中核となる歳代の二人以上世帯の世帯数は減少傾向にある一方で既婚者世帯の持家率は上昇しており ~39 歳世帯の持家率は % 以上の高水準に達している ( 図表 5) このことは持家系住宅( 持家 + 分譲 ) の需要の厚みが今後縮小していくことを予想させる図表 5 持家率 (%) 全体 ~39 歳 ( 注 ) いずれも二人以上勤労者世帯の持家率 ( 資料 ) 総務省家計調査 2 住宅取得能力指数とは住宅価格に対する家計の資金調達可能額 ( 借入額 + 貯蓄額 ) の大きさを示すものでありこの指数が大きいほど家計は住宅を取得しやすいことを意味する 3

5 (2) 住宅ローン減税制度の概要以上のような住宅市場の低迷を受け政府は昨年秋に過去最大級の住宅ローン減税の実施を決定したこの住宅ローン減税は政府の経済対策に盛り込まれるとともに 2009 年度の税制改正項目の一つとなっている 2009 年度税制改正関連法案が成立すれば今年 1 月に遡って減税措置が適用されることになるここで減税以外の住宅投資促進措置も併せて当面の住宅投資促進策の概要を確認しておきたい 1 一般の住宅に対するローン減税住宅ローン減税は住宅を購入するために組んだ借入額の一部に相当する額を納税額から税額控除することにより家計の税負担を軽減し住宅の購入を促すものであるこうした減税措置はこれまでも実施されてきたが今回その控除額を大幅に拡充する税制改正が行われることとなり一般の住宅 ( 長期優良住宅でないもの ) の場合は最大合計控除額が 0 万円と 2001~04 年に並ぶ規模となった ( 図表 6) 最大控除額は 2008 年 (160 万円 ) から 3 倍強に拡大されたことになる ( ただし家計の受けられる恩恵が単純に 3 倍になるわけではないこの点については後述する (2-(1)1)) 居住の用に供した年 1999 年 1 月 1 日から 2001 年 6 月日まで図表 6 最近の住宅ローン減税制度の概要控除期間各年の年末残高等に対する控除率 ( 控除限度額 ) 1~6 年目 7~11 年目 12~15 年目 1% 0.75% 0.% ( 万円 ) (37 万 5 千円 ) (25 万円 ) 1~10 年目 1% ( 万円 ) 1~8 年目 9~10 年目 1% 0.% ( 万円 ) (20 万円 ) 1~7 年目 8~10 年目 1% 0.% ( 万円 ) (15 万円 ) 1~6 年目 7~10 年目 1% 0.% (25 万円 ) (12 万 5 千円 ) 1~10 年目 11~15 年目 0.60% 0.% (15 万円 ) (10 万円 ) 1~6 年目 7~10 年目 1% 0.% (20 万円 ) (10 万円 ) 1~10 年目 11~15 年目 0.60% 0.% (12 万円 ) (8 万円 ) 2001 年 7 月 1 日から 2004 年 12 月 31 日まで 10 年 2005 年 1 月 1 日から 2005 年 12 月 31 日まで 10 年 2006 年 1 月 1 日から 2006 年 12 月 31 日まで 10 年 2007 年 1 月 1 日から 2007 年 12 月 31 日まで 10 年 ( 注 ) 控除期間についていずれかを選択 2008 年 1 月 1 日から 2008 年 12 月 31 日まで ( 注 ) 控除期間についていずれかを選択 2009 年 1 月 1 日から 2010 年 12 月 31 日まで 2011 年 1 月 1 日から 2011 年 12 月 31 日まで 2012 年 1 月 1 日から 2012 年 12 月 31 日まで 2013 年 1 月 1 日から 2013 年 12 月 31 日まで 15 年 15 年 10 年 15 年 10 年 10 年 10 年 10 年 1~10 年目 1% ( 万円 ) 1~10 年目 1% ( 万円 ) 1~10 年目 1% ( 万円 ) 1~10 年目 1% (20 万円 ) ( 注 ) 網掛けは 2009 年度税制改正法案が成立した場合 ( 一般住宅のケース ) ( 資料 ) 国税庁国土交通省最大合計控除額万円 0 万円 360 万円 255 万円 200 万円 160 万円 0 万円 0 万円 0 万円 200 万円 4

6 今回の税制改正で控除額の拡充と並んで特筆されるのが所得税から控除しきれなかった分について翌年分の個人住民税から控除 ( 上限 9.75 万円 ) することが認められた点だ 2007 年に国から地方への税源移譲が行われたため所得税の納税額が減少し地方税である住民税の納税額がその分増加していたことを考えれば今回住民税にまで控除対象が広げられたことは妥当な対応と言える 2 他の住宅投資促進措置今回の減税制度では一般の住宅とは別に長期優良住宅の場合は最大控除額が 600 万円に増額される優遇制度が設けられることとなった 3 また住宅ローン減税以外にも各種の住宅投資促進措置が用意された ( 図表 7) 住宅の高品質化を促す措置が中心となっており長期優良住宅向けのローン減税制度と併せ住宅の長寿化を図る施策に重点が置かれている税制措置 ( 平成 21 年度税制改正 ) 金融支援措置図表 7 主要な住宅投資促進措置住宅ローン減税の延長拡充最大控除額を一般住宅は0 万円長期優良住宅は600 万円まで拡充長期優良住宅の建設促進長期優良住宅を新築又は取得した場合に標準的な性能強化費用相当額 ( 上限 1000 万円 ) の10% に相当する額を所得税額から控除 < 適用期限 : 長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行日 ~2011 年 12 月 31 日 > 住宅に係る各種改修の促進一定の省エネ改修バリアフリー改修工事を行った場合工事に要した費用と標準的な工事費用額の少ない方の金額 ( 上限は原則 200 万円 ) の10% に相当する額をその年の所得税額から控除 < 適用期限 :2009 年 4 月 1 日 ~2010 年 12 月 31 日 > 耐震改修促進税制の要件緩和適用期限の5 年延長 < 適用期限 :2009 年 1 月 1 日 ~2013 年 12 月 31 日 > 優良住宅取得支援制度の拡充住宅金融支援機構による優良住宅取得支援制度( 金利優遇 ) について一定の省エネルギー性バリアフリー性を備えた既存住宅を対象に追加 ( 当初 5 年間 0.3% 引下げ ) <2009 年 1 月 5 日 ~( 募集金額に達し次第受付終了 )> 同制度について金利優遇期間を延長( 当初 5 年間当初 10 年間 ) <21 年度予算成立後速やかに実施 > ( 資料 ) 国土交通省住宅金融支援機構より作成 3 長期優良住宅の普及の促進に関する法律によれば長期優良住宅とは主に住宅構造の腐食腐朽防止や耐震性の確保バリアフリー対応等の事項に関し一定の基準に適合させるための措置が取られた構造 ( 長期優良構造等 ) を備えた住宅のことを言う 5

7 2. 住宅ローン減税の効果いくつかの住宅投資促進策がある中で本稿では最も効果が大きいと考えられる住宅ローン減税に焦点を当て定量的な分析を試みた住宅ローン減税は単に住宅投資を喚起するにとどまらず住宅関連消費財の購入拡大を通じた消費の誘発住宅関連業界の雇用増加などをもたらすと考えられる ( 図表 8) 以下では (1) 減税による家計への影響 (2) 着工押し上げ効果 (3) 消費への効果について順に分析する図表 8 住宅ローン減税の経済効果波及の流れ住宅業界の雇用賃金の増加住宅ローン減税制度の拡充住宅購入者の住宅取得能力の改善 :2-(1) 新設住宅着工戸数住宅投資の増加 :2-(2) 住宅関連財需要の高まりを通じた消費の増加 :2-(3) 住宅関連業界などの雇用賃金の増加 ( 資料 ) みずほ総合研究所 (1) 家計の住宅取得能力に与える影響既述の通り住宅ローン減税が適用されるとローンを含めた住宅購入負担が軽減されるその効果についてまずモデル世帯を想定して具体的な減税額を試算した 1 モデル世帯の減税額次のようなローンの条件や世帯構成に関する前提の下住宅ローン減税による家計の減税額を試算した ( 税額計算の細かい前提は図表 9の注を参照 ) <住宅ローンの前提 > 35 歳時に 00 万円の住宅ローンを年利 3% 返済期間 25 年で借入れ < 家族構成 > 2 人家族 ( 夫婦のみ ) 3 人家族 ( 夫婦と子供 1 人 ) 4 人家族 ( 夫婦と子供 2 人 ) の 3 種類のモデル世帯を想定子供は 15 歳以下 ( 特定扶養親族に該当しない ) 世帯主の収入 = 世帯の収入とし購入時 (35 歳 ) の 5 万円から一定の割合で増加試算の結果は図表 9のようになった 2 人世帯では 10 年間合計の減税額は約 244 万円 3 人世帯では約 228 万円 4 人世帯 6

8 では 203 万円と計算された最近の住宅ローン減税と比較してみると最大控除額が拡大されたことに加え減税が個人住民税まで拡大されたことで家計の受ける減税額は大きくなった仮に住民税が減税の対象とならなかった場合には減税額は 2 人家族で 185 万円 3 人家族で 148 万円 4 人家族で 111 万円と大きく減少することになる ( 図表 10) ため今回の住民税に関する措置は一定の意味があるしかし住民税からの控除に上限 (9.75 万円 ) がなかった場合を試算すると家計の減税額はより大きくなるモデルケースとして設定したいずれの世帯でも減税額は 2 万円程度となり 4 人家族のケースでは万円近くも増加するなお 10 年間合計の減税額が最大控除額の 0 万円に達するケースは当初の借入金が 70 万円弱という場合だ首都圏の新築住宅の契約者を対象とした調査を見ると 00 万円を超える借入金を有する住宅購入者の割合は 5% 程度に過ぎない ( 図表 11) したがって 0 万円もの控除を受ける購入者はきわめて少数にとどまりそうだ図表 9 家計の減税額夫婦のみ夫婦 + 子 1 人夫婦 + 子 2 人 ( 注 ) ( 万円 ) ( 万円 ) ( 万円 ) 住宅ローン3,000 万円 ( 年利 3% 返済期間 25 年 ) を借り入れ当初 10 年間の 2004 年控除額の合計を四捨五入したもの ( それぞれの時期の税制の下で計算 ) 2008 年までは所得税年は所得税と個人住民税からの控除額年までの定率減税は考慮していない 2007 年 2008 年は減税合計額が大きい15 年の制度を選択したものとして計算 ~10 年は一般住宅に居住を開始したケース ( 試算の前提 ) 税額計算の際は所得控除は給与所得控除配偶者控除扶養控除基礎控除社会保険料控除のみ考慮配当控除等の税額控除は考慮せず収入は借入時の35 歳に5 万円以後一定の割合で増加し55 歳時に 7 万円に達すると仮定 2009~ ( 資料 ) みずほ総合研究所図表 10 住民税の控除と減税額夫婦のみ夫婦 + 子 1 人夫婦 + 子 2 人 ( 上段 : 控除合計額 ( 万円 ) 下段: 軽減率 (%)) 上限なし今回住民税の控除なし ( 注 ) 軽減率は所得税と個人住民税の合計納税額に対する控除額の割合試算の前提は図表 9と同様 ( 資料 ) みずほ総合研究所一戸建て ( 平均 3,173 万円 ) マンション ( 平均 3,077 万円 ) 図表 11 借入金額の分布 % 20% % 60% 80% 100% ~1000 万円 1000~2000 万円 2000~00 万円 00~00 万円 00~00 万円 00 万円 ~ ( 注 ) グラフ中の数値は回答者に占める割合 ( 資料 ) リクルート 2007 年首都圏新築一戸建て契約者動向調査 2007 年首都圏新築マンション契約者動向調査 2 消費者にとっての割安感続いて減税によって家計がどの程度住宅を取得しやすくなるか住宅取得能力指数 (= 資金調達額可能 / 住宅価格 ) を用いて分析する減税が家計の住宅取得能力をどの程度向上させるかを試算するにあたり減税額を住宅価格 ( 住宅取得能力の分母 ) から控除するものとみなすか資金調達可能額 ( 分子 ) に加算するものと想定するかにより 2 通りの考え方があるここでは減税額の分だけ家計にとっての住宅価格が割安になったと考え前 7

9 者のアプローチを採用した図表 12 は標準的な 3 人家族を想定し減税の効果を踏まえた住宅取得能力指数を減税がなかったと仮定した場合の指数と比較したものである ( マンションの場合で計算 ) これまでも住宅ローン減税により指数が一定程度押し上げられてきたが 2009 年は減税が拡充されるため押し上げ効果の拡大が確認できるなお 2009 年にはマンション価格そのものの下落も見込まれるため減税効果と相まって能力指数は 3 年ぶりの水準に高まると試算される図表 12 減税による住宅取得能力指数の押し上げ効果 (2000 年 =100) (Pt) 105 減税を考慮した能力指数 ( 左軸 ) 減税を考慮しない能力指数 ( 左軸 ) ( 右軸 ) ( 注 ) 1. 住宅取得能力 = 資金調達可能額 / 首都圏近畿圏のマンション価格資金調達可能額 = 借入可能額 + 貯蓄額 ( 年間の返済額を年収の25% 以内返済期間を25 年と仮定 ) 2. 住宅ローン減税を考慮しないときの2000 年の住宅取得能力を100として指数化年の住宅価格は2006 年の水準近くまで下がると想定収入や金利等は当社の経済見通しに基づいて試算 ( 資料 ) 不動産経済研究所マンション市場動向総務省家計調査等より試算 (2) 住宅投資への効果次にこのような家計の住宅取得環境の改善が具体的に住宅着工戸数をどの程度押し上げるかを分析する 1 住宅分類と着工への波及パス住宅を持家系と貸家系に大別すれば減税の対象となるのは前者である ( 図表 13) 持家系住宅は住宅の建築主の違いによってさらに持家と分譲住宅に分類できる持家は建築主が自分で居住するために建てる住宅のことで建築が決定した時点では既に住宅の居住者 ( 購買者 ) が確定しているため基本的に売れ残り在庫は存在しないと考えられる一方分譲住宅では建築主であるマンション業者などが着工段階で買い手需要を完全に把握することが難しく供給過剰供給不足となる可能性があるこのような性質の違いから着工戸数と販売戸数について持家は両者が一致するのに対し分譲住宅はそのような等式が成り立たないと考えられる以下では住宅着工押し上げ効果を試算するに当たり持家と分譲住宅を別個に考察し住宅ローン減税による全体の住宅着工戸数押し上げ効果を試算した ( 図表 14) 4 4 なお貸家については減税による分譲マンション等への需要シフトを通じて着工戸数が減少する可能性があるが貸家の着工には居住人 ( 需要者 ) よりも不動産業者 ( 供給者 ) の意向が大きく働き住宅ローン減税による着工戸数への効果を把握しにくいため本稿では分析の対象から外している 8

10 図表 13 住宅の分類住宅持家系貸家系持家分譲住宅戸建てマンション戸建て分譲戸建て住宅ローン減税の対象 ( 資料 ) みずほ総合研究所分譲マンション図表 14 住宅投資の推計フロー持家の着工戸数の推計 2 分譲住宅の着工戸数マンション販売の推計 3(ii) 戸数の推計 3(i) 住宅着工戸数住宅投資の推計 4 ( 資料 ) みずほ総合研究所 2 持家への効果まず持家の着工戸数を試算する説明変数には着工戸数 (1 期前 ) 消費税率住宅ローン減税の最大控除額 (1 期後 ) 及び消費者マインド ( 消費者態度指数 ) を用いたここで最大控除額の変数を 1 期後としているのは持家の場合購入者が家の建築を決めてから実際に住み始めるまで (= 住宅が完成するまで ) にラグが生じるからだ ( 後述するマンションの場合は既に完成した住宅を購入することになるため販売戸数と最大控除額の間にラグは想定されない ) 推計の結果持家の着工戸数は 2009 年に前年比 1.9 万戸 2010 年に同 +2.2 万戸と計算された ( 図表 15) 新築在庫を持たず住宅ローン減税の効果が着工増に直接表れるはずの持家が 09 年に減少するのは 1 雇用所得環境の急速な悪化等により消費者マインドが冷え込みマイホームの購入に慎重になる消費者が増えると見られることに加え 2 今回の減税制度は 2013 年まで利用可能なため先行き不透明感の強い中で購入のタイミングを 9

11 先送りするケースも少なくないからだ 5 なお控除額を 1 期後としているため減税枠を据え置いたケースの 08 年時点の推計値が実績値と大きく乖離する結果となっている ( 図表 16) 図表 15 持家の着工戸数図表 16 持家の着工における減税の効果 ( 万戸 ) 推計値持家着工戸数 ( 実績値 ) 予測値 ( 減税枠を拡充したケース ) ( 注 )ln(moc)=0.7ln(moc(t-1)) ln(M(t+1)) ln(CT) ln(Emp) adj.r2=0.91 DW=2.4 (MoC: 持家着工戸数 M: 最大控除額 CT: 消費税 Emp: 消費者態度指数 ( 雇用環境 )) 内は t 値推計期間 1992~2008 年 ( 資料 ) 国土交通省総務省等よりみずほ総合研究所 ( 万戸 ) 減税枠据置 31.9 ( 実績値 ) 26.6 予測値減税枠拡充 23.6 ( 注 ) 変数の最大控除額に 1 期のラグを取っているため減税枠を据え置いたケースの 08 年の推計値と実績値に乖離が生じている ( 資料 ) みずほ総合研究所試算 3 分譲住宅への効果一方前述したように現状在庫が積み上がっている分譲住宅では住宅ローン減税の拡充の効果は販売戸数の増加在庫の減少着工の増加という経路で表れることになろうここでは減税要因を組み込んだマンションの販売戸数を推計しそれをもとに分譲住宅の着工戸数を試算した (i) 首都圏近畿圏のマンション販売戸数の推計まず首都圏近畿圏のマンション販売戸数を推計したマンション販売の増減要因として住宅取得能力指数消費税率住宅ローン減税の最大控除額を変数に取り販売戸数を図表 17 首都圏近畿圏のマンション販売戸数図表 18 マンション販売における減税の効果 ( 万戸 ) マンション販売戸数 ( 実績値 ) 予測値 ( 万戸 ) 8.5 減税枠拡充予測値販売戸数の推計値 ( 注 ) 首都圏近畿圏のマンション販売戸数の推計 ( 推計式 )ln(mh)=2.0*ln(ns(t-1)) ln(CT) ln(M) (mh=マンション販売戸数 NS= 住宅取得能力 CT= 消費税 M= 最大控除額 ) adj.r2=0.92 D.W.=2.0 内はt 値推計期間 :1989~2008 年 ( 資料 ) 不動産経済研究所等よりみずほ総合研究所試算 ( 注 ) 首都圏近畿圏のマンション販売戸数 ( 資料 ) みずほ総合研究所試算減税枠据置 5 住宅ローン減税の適用を受けるには適用期間内に居住を開始する必要があるが今回の減税措置では 2011 年で最大 0 万 2012 年で同 0 万円 2013 年でも同 200 万円の控除が受けられることになっている平均的な世帯の減税額が 2 万円程度 ( 図表 9 参照 ) であることを考えると 2012 年まで家計にとっての実質的な効果は変わらない 10

12 試算すると両都市圏の 2009 年の販売は前年比 +2.4 万戸と 07 年を若干上回る水準に回復し 2010 年の販売戸数は 09 年の水準から更に 0.9 万戸増加することが見込まれる ( 前ページ図表 17) 減税枠が 2008 年末のものに据え置かれた場合と比べると 2009 年に+1.6 万戸 2010 年に+1.8 万戸という押し上げ効果が予想される ( 前ページ図表 18) (ii) 分譲住宅着工戸数次に分譲住宅の着工戸数を推計する (i) で求めた首都圏近畿圏のマンションの販売戸数を元に同地域のマンション着工戸数を推計し首都圏近畿圏のマンション着工戸数が全国の分譲住宅に占める割合で割戻すことにより全国の分譲住宅の着工戸数を算出したマンション販売戸数地価建築基準法改正ダミーを変数として分譲住宅の着工戸数を推計した結果 2009 年の着工戸数は前年比 3.0 万戸 2010 年は同 +5.0 万戸となった ( 図表 19) 2009 年のマンションの販売戸数が増加するにもかかわらず着工戸数が減少するのは販売が増えても当面は在庫ストックが減少するのみで着工が増え始めるのは在庫が一定の水準を下回るようになってからとなるためだ 2010 年になると 2009 年の販売増による在庫の減少を受けて漸く着工戸数が増加する現在のようにマンションの在庫を多く抱える状況では分譲住宅の場合は住宅ローン減税が着工戸数の増加に結び付くのに一定の時間を要する以上から減税の拡充による分譲住宅の着工押し上げ効果は減税規模を 2008 年のレベルに据え置いた場合と比較して 2009 年が+1.0 万戸 2010 年が+3.7 万戸と計算される ( 図表 20) 図表 19 分譲住宅着工戸数の推計図表 20 分譲住宅の着工における減税の効果 ( 万戸 ) 推計値分譲住宅着工戸数 ( 実績値 ) 予測値 ( 注 ) 図表 17 の推計式で推計した首都圏近畿圏のマンション販売戸数から同地域のマンション着工戸数を下記推計式で求め全国の分譲着工戸数に占めるマンション着工戸数の割合で割り戻したもの ( 推計式 )ln(mc)=0.3ln(mh) ln(mh(t-1)) ln(P(t-1)) DUM (mc: マンション着工戸数 ( 首都圏近畿圏 ) mh: マンション販売戸数 ( 首都圏近畿圏 ) P: 公示地価 ( 三大都市圏の住宅地 ) DUM: 建築基準法改正ダミー (2007 年 =1)) adj.r2=0.91 DW=2.1 内は t 値推計期間 1989~2008 年 ( 資料 ) 国土交通省不動産経済研究所等よりみずほ総合研究所試算 ( 万戸 ) ( 注 ) 全国の分譲住宅着工戸数 ( 資料 ) みずほ総合研究所試算.0 予測値減税枠拡充減税枠据置 4 着工押し上げ効果以上から住宅ローン減税の拡充による持家系住宅の着工戸数の押し上げ効果は減税制度を据え置いた場合と比較すると 2009 年が +6.5 万戸 2010 年が万戸となる ( 11

13 図表 21) 2009 年 10 年の貸家の着工戸数が 2008 年の水準を維持すると仮定すれば 3 用途 ( 持家分譲貸家 ) 合計の着工戸数に占める押し上げ戸数の割合は 2009 年が+6.7% 2010 年が+12.5% と計算される図表 21 減税による持家系住宅の着工押し上げ効果 2009 年 2010 年着工押し上げ戸数 ( 万戸 ) 持家 ( 万戸 ) 分譲 ( 万戸 ) ( 注 ) 減税枠が据え置かれた場合との比較 ( 暦年の値 ) ( 資料 ) みずほ総合研究所 (3) 消費への効果住宅ローン減税は住宅着工を押し上げるほか耐久財の購入誘発効果も期待できる ( 図表 8 参照 ) 住宅金融支援機構が 5 年に一度実施している調査では住宅購入世帯の平均的な耐久財購入額は 2003 年時点で万円であった現在も購入数量が変わらないとすればこの間の耐久財の価格変動を考慮すると 155 万円程度の支出となる耐久財の購入は着工戸数ではなく販売戸数に対応すると考えられるためまず住宅ローン減税による持家系住宅の販売押し上げ戸数を算出する既述の通り持家については着工戸数 = 販売戸数とみなすことができるため販売戸数は減税枠が据え置かれた場合より 2009 年に 5.5 万戸 2010 年に 8.5 万戸増加する ( 図表 16 参照 ) 一方分譲住宅では首都圏近畿圏におけるマンション販売の押し上げ効果が 1.6 万戸であるから ( 図表 18 参照 ) 同地域のマンション着工戸数が全国の分譲住宅着工戸数に占める割合で割り戻すと全国の分譲住宅の販売押し上げ効果は 3.5 万戸と計算できる同様に計算すると 2010 年は 4.0 万戸となる見込みだ以上から持家系住宅の販売押し上げ戸数は 2009 年に 9.0 万戸 (5.5 万戸 +3.5 万戸 ) 2010 年に 12.5 万戸 (8.5 万戸 +4.0 万戸 ) となり耐久財購入誘発効果はそれぞれ約 10 億円 (155 万円 9.0 万戸 ) 約 2000 億円 (155 万円 12.5 万戸 ) と計算される名目 GDP 比で見ると 2009 年が 0.03%( 個人消費対比では 0.05% 程度 ) 2010 年が 0.04%( 同 0.07%) に相当する (4) まとめ :GDP 押し上げ効果以上から今回の住宅ローン減税の拡充による住宅投資及び個人消費の押し上げ効果をまとめると名目 GDPを 2009 年に 0.3% 2010 年に 0.5% 程度押し上げると試算され ( 図表 22) 一定の政策効果が期待されるただし経済環境が厳しい状況にある中で住宅ロ 12

14 ーン減税拡充の押し上げ効果を需要低迷などによる押し下げ効果が上回り着工戸数が減少する可能性もあるだろう図表 22 住宅ローン減税の GDP への効果 ( 単位 :%) 2009 年 2010 年 GDP 住宅投資個人消費 ( 注 ) ここでは住宅投資の押し上げ効果 = 着工戸数の増加と想定 ( 資料 ) みずほ総合研究所おわりに本稿で見てきたように住宅ローン減税は持家系住宅の着工戸数及び住宅投資を一定程度押し上げると見られる今後景気対策としてより大きな効果を期待するには例えば個人住民税からの控除額の上限を撤廃することなどが検討されても良いだろうただし既述の通り経済環境の悪化によって効果が顕在化しない可能性もあるまたそもそも近年の新設着工戸数は世帯増加数を上回るペースで増加しており需要の先食いが生じていたことや少子高齢化によりファミリー世帯数が近い将来ピークアウトすることが予想されていることなど住宅市場には内在的な下押し要因が存在する住宅ローン減税以外の措置も含め今回の一連の措置の効果が期待されるが住宅市場は当面厳しい状況が続きそうだ 13

各年の住宅ローン控除額の算出所得税から控除しきれない額は住民税からも控除当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額 ( 住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額 ) を控除した際に残額がある場合については翌年度分の個人住民税において当該残額に相当する額が以下の控除限度額の

各年の住宅ローン控除額の算出所得税から控除しきれない額は住民税からも控除当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額 ( 住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額 ) を控除した際に残額がある場合については翌年度分の個人住民税において当該残額に相当する額が以下の控除限度額の住宅ローン控除 ( 住宅ローン減税 ) 2014(H26 年 ) 住宅ローン控除 ( 住宅ローン減税 ) の概要居住年控除対象借入限度額控除期間控除率最大控除額 ( 年間控除額 ) 平成 21 年 ~22 年 5,000 万円 500 万円 (50 万円 ) 平成 23 年 4,000 万円 400 万円 (40 万円 ) 平成 24 年 10 年間 1.00% 300 万円 (30 万円

目次 はじめに 住宅ローン減税の背景と概要... 2 (1) 足元の住宅市場の状況... 2 (2) 住宅ローン減税制度の概要 住宅ローン減税の効果... 6 (1) 家計の住宅取得能力に与える影響... 6 (2) 住宅投資への効果... 8 (3) 消費への効果.

目次はじめに住宅ローン減税の背景と概要... 2 (1) 足元の住宅市場の状況... 2 (2) 住宅ローン減税制度の概要住宅ローン減税の効果... 6 (1) 家計の住宅取得能力に与える影響... 6 (2) 住宅投資への効果... 8 (3) 消費への効果.