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あおいたかにし
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1 既存住宅建築物の活用促進 ~ 既存住宅流通リフォーム市場の活性化 ~ 218 年 6 月 7 日国土交通省住宅局 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 目次 1. 住宅を取り巻く現状 2. 既存住宅流通リフォーム市場の活性化 3. 安心 R 住宅制度について 4. 建築基準法改正 ( 案 ) 概要 P2 P9 P13 P22 1

2 1. 住宅を取り巻く現状 2 社会経済の構造の変化高齢化率少子高齢化人口減少社会の到来急激な高齢化 7.1%(197 年 ) 23.%(21 年 ) 合計特殊出生率 2.13(197 年 ) 1.39(21 年 ) 雇用環境の変化非正規雇用の増加非正規の職員従業員数 64 万人 (1984 年 ) 1,756 万人 (21 年 ) ( 全雇用者の 15%) ( 全雇用者の 34%) 役員は除く家族のあり方の変容三世帯同居の減少高齢独居世帯の増加経済成長の停滞少子高齢化などによる構造的停滞世帯主 65 歳以上の単身夫婦のみ世帯 96 万世帯 (197 年 ) 1,81 万世帯 (21 年 ) ( 全世帯の 4%) ( 全世帯の 2%) 実質経済成長率 9.1%.9% ( 年度平均 ) ( 年度平均 ) 出典 : 高齢化率世帯主 65 歳以上夫婦のみ世帯については総務省国勢調査 (197 年度 21 年度 ) 合計特殊出生率については厚生労働省平成 23 年人口動態の年間推計非正規の職員従業員数については総務省労働力調査長期時系列データ実質経済成長率については内閣府国民経済計算平成 1 年度確報 ( 年度 ) 平成年度確報 ( 年度比 ) 3

6%) 198 年 1985 年 199 年 1995 年 2 年 25 年 21 年 215 年 22 年 225 年 23 年 235 年 24 年注 : その他の一般世帯は夫婦と両親夫婦とひとり親夫婦と子どもと親夫婦と他の親族夫婦と子どもと他の親族夫婦と親と他の親族兄弟姉妹のみからなる世帯や他に分類されない世帯を対象としている出典 : 国立社会保障

3 世帯類型別世帯数の変化 21 年には単身世帯が最も多い類型 ( 総世帯の1/3) となっており今後も増加する見通し今後夫婦と子の世帯が減少していく一方でひとり親と子の世帯は増加する見通し ( 千世帯 ) 実績値推計値 25, 2, (34.5%) (37.9%) (39.3%) 15, (26.9%) (2.2%) (24.5%) (23.3%) 単身夫婦のみ夫婦と子 1, (2.8%) (21.1%) ひとり親と子その他の一般世帯 5, (9.5%) (8.9%) (9.6%) (7.2%) (9.7%) (6.6%) 198 年 1985 年 199 年 1995 年 2 年 25 年 21 年 215 年 22 年 225 年 23 年 235 年 24 年注 : その他の一般世帯は夫婦と両親夫婦とひとり親夫婦と子どもと親夫婦と他の親族夫婦と子どもと他の親族夫婦と親と他の親族兄弟姉妹のみからなる世帯や他に分類されない世帯を対象としている出典 : 国立社会保障人口問題研究所日本の世帯数の将来推計 ( 全国推計 ) (218 年 2 月推計 ) 4 住宅ストックと居住ニーズのミスマッチ高齢単身夫婦の持家世帯で 1 m2以上の住宅に居住する割合は約 58% 一方 4 人以上世帯の持家世帯が 1 m2未満の住宅に居住する割合は約 29% 4 人以上世帯の持家住宅の 29% は 1 m2未満 (2 59 万世帯 ) 65 歳以上の単身及び夫婦の持家住宅の 58% は 1 m2以上 (494 万世帯 ) 高齢夫婦世帯は夫 65 歳以上妻 6 歳以上の夫婦のみの世帯高齢単身世帯は 65 歳以上の単身世帯出典 : 平成 25 年住宅土地統計調査総務省をもとに国土交通省推計 5

住宅ストック数と世帯数の推移住宅ストック数 ( 約 6,6 万戸 ) は総世帯 ( 約 5,25 万世帯 ) に対し約 16

2 1.15 5 4 3 全国で住宅総数が世帯総数を上回る 1.1 1.5 2 1. 1.95 1948 年 (S23) 1958 年 (S33) 1963 年 (S38) 1968 年 (S43) 1973 年 (S48) 1978 年 (S53) 1983 年 (S58) 1988 年 (S63) 1993 年 (H5) 1998 年 (H1) 23 年 (H15) 28 年 (H2)

16 空家率 (%) - - - 4. 5.5 7.6 8.5 9.4 9.8 11.5 12.2 13.1 13.5 213 年 (H25).

4 住宅ストック数と世帯数の推移住宅ストック数 ( 約 6,6 万戸 ) は総世帯 ( 約 5,25 万世帯 ) に対し約 16% 多く量的には充足 ( 万戸万世帯 ) 7 6 全都道府県で住宅総数が世帯総数を上回る ( 戸 / 世帯 ) 全国で住宅総数が世帯総数を上回る年 (S23) 1958 年 (S33) 1963 年 (S38) 1968 年 (S43) 1973 年 (S48) 1978 年 (S53) 1983 年 (S58) 1988 年 (S63) 1993 年 (H5) 1998 年 (H1) 23 年 (H15) 28 年 (H2) 住宅数世帯数世帯当たり住宅数空家率 (%) 年 (H25).9 ( 注 ) 世帯数には親の家に同居する子供世帯等 (213 年 =35 万世帯 ) を含む出典 : 総務省住宅土地統計調査 6 空き家の現状 - 推移と種類別内訳住宅土地統計調査 ( 総務省 ) によれば空き家の総数はこの 2 年で 1.8 倍 (448 万戸 82 万戸 ) に増加空き家の種類別の内訳では賃貸用又は売却用の住宅 (46 万戸 ) 等を除いたその他の住宅 (318 万戸 ) がこの 2 年で 2.1 倍に増加なおその他の住宅 (318 万戸 ) のうち一戸建 ( 木造 ) (22 万戸 ) が最も多い ( 万戸 ) % 空き家の種類別の空き家数の推移その他の住宅賃貸用又は売却用の住宅二次的住宅空き家率 9.4% % % % 年 1988 年 1993 年 1998 年 23 年 28 年 213 年出典 : 総務省住宅土地統計調査 % 空き家の種類別内訳 [ 空き家の種類 ] 二次的住宅 : 別荘及びその他 ( たまに寝泊まりする人がいる住宅 ) 賃貸用又は売却用の住宅 : 新築中古を問わず, 賃貸又は売却のために空き家になっている住宅その他の住宅 : 上記の他に人が住んでいない住宅で, 例えば, 転勤入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など 13.5% % 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 長屋建 1.8% (147,1) 一戸建 ( 非木造 ) 1.1% (15,5) 一戸建 ( 木造 ) 26.8% (2,199,9) 共同住宅 ( 木造 ) 1.4% (116,3) 共同住宅 ( 非木造 ) 7.3% (594,3) その他の住宅 38.8% (3,183,6) その他.2% (2,4) 二次的住宅 5.% (412,) 空き家総数 8,195,6 戸賃貸用の住宅 52.4% (4,291,8) 売却用の住宅 3.8% (38,2) 出典 : 総務省平成 25 年住宅土地統計調査 7

5 空き家の現状 ( 賃貸用空き家その他空き家 ) その他の住宅賃貸の住宅 318 万耐震性がある住宅 184 万腐朽破損がない住宅 13 万駅から 1km 以内の住宅 48 万その他の住宅 38.8% (318 万 ) 売却の住宅 3.8% (31 万 ) 次的住宅 5.% (41 万 ) 空き家総数約 82 万賃貸の住宅 52.4% (429 万 ) 429 万耐震性がある住宅 369 万腐朽破損がない住宅 265 万駅から 1km 以内の住宅 137 万 [ 空き家の種類 ] 二次的住宅 : 別荘及びその他 ( たまに寝泊まりする人がいる住宅 ) 賃貸用又は売却用の住宅 : 新築中古を問わず, 賃貸又は売却のために空き家になっている住宅その他の住宅 : 上記の他に人が住んでいない住宅で, 例えば, 転勤入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など総務省平成 25 年住宅土地統計調査国土交通省平成 26 年空家実態調査に基づく国土交通省推計耐震性の有無については国交省推計による建築時期別建て方別の耐震割合をもとに算定を行った 8 2. 既存住宅流通リフォーム市場の活性化 9

7% 169 98 1,3 1,74 719 16 332 日本 (13') アメリカ (14') イギリス (13') フランス (13') 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 新築住宅着工戸数既存住宅取引戸数既存取引 / 全体 ( 既存 + 新築 ) 取引 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 73.8% 55.7% 53.% 26.

6 既存住宅流通量と住宅リフォーム市場の国際比較全住宅流通量 ( 既存流通 + 新築着工 ) に占める既存住宅の流通シェアは欧米諸国と比べると 1/6~1/5 程度と低い水準にある我が国の住宅投資に占めるリフォーム投資の割合は 26.7% で欧米諸国と比較して小さい既存住宅流通シェアの国際比較住宅投資に占めるリフォーム投資の割合の国際比較 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, ( 千戸 ) 83.1% 87.% 68.4% 4, % ,3 1, 日本 (13') アメリカ (14') イギリス (13') フランス (13') 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 新築住宅着工戸数既存住宅取引戸数既存取引 / 全体 ( 既存 + 新築 ) 取引 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 73.8% 55.7% 53.% 26.7% 日本イギリスフランスドイツ出典 : 日本 : 総務省平成 25 年住宅土地統計調査国土交通省建築着工統計調査 ( 住宅着工統計 ) ( 平成 26 年計 ) ( データは 213 年 ) アメリカ :U.S.Census Bureau New Residential Construction, National Association of REALTORS ( データは 214 年 ) イギリス :Department for Communities and Local Government Housing Statistics ( データは 213 年 ) ( フランス :Ministère de l'écologie, du Développement durable et de l'énergie Service de l'observation et des Statistiques Conseil général de l'environnement et du développement ( データは 213 年 ) 出典 : 日本 (H 年 ): 内閣府国民経済計算及び ( 財 ) 住宅リフォーム紛争処理支援センターによる推計値イギリスフランスドイツ (H 年 ) : ユーロコンストラクト資料 < 注 > 住宅投資は新設住宅投資とリフォーム投資の合計額注 1) フランス : 年間既存住宅流通量として毎月の既存住宅流通量の年換算値の年間平均値を採用した注 2) イギリス : 住宅取引戸数は取引額 4 万ポンド以上のものこれによりデータ元である調査機関の HMRC( 英国歳入関税庁 ) は全体のうちの 12% が調査対象からもれると推計している 1 既存住宅流通量 ( 一戸建共同建 ) 平成元年から平成 25 年の間一戸建長屋建が 9.9 万戸から 8.7 万戸に減少 ( 12%) 一方で共同建は 4.5 万戸から 8.2 万戸に増加 (+82%) 既存住宅流通量 ( 持家として取得した中古住宅数 ) 出典 : 総務省住宅土地統計調査 11

7 数件数逆転戸首都圏における中古マンションの成約件数と新築発売戸数〇平成 28 年度東日本レインズによる集計開始以降初めて首都圏における中古マンションの成約件数が新築マンションの発売戸数を逆転〇平成 29 年度の首都圏における新築マンションの発売戸数は約 3.6 万戸中古マンションの成約件数は約 3.7 万件 2 年連続で中古マンションの成約件数が新築マンションの発売戸数を上回った 1, 9, 84,96 8, 7, 83,291 82,561 83,577 7,84 新築マンション新規発売戸数中古マンション成約件数 6, 58,112 55,243 37,172 5, 4, 3, 25,63 26,835 26,78 28,25 29,719 46,754 45,12 45,173 4,175 37,765 32,448 31,312 29,961 28,667 28,877 29,62 44,529 37,446 38,139 36,45 36,762 35,1 33,265 36,837 2, 1, H14 H15 H16 H17 H18 H19 H2 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 ( 年度 ) 出典 : 新築マンション発売戸数 :( 株 ) 不動産経済研究所中古マンション成約件数 : 公益財団法人東日本不動産流通機構月例マーケットウオッチ安心 R 住宅制度について 13

既存住宅リフォーム市場の活性化に向けた施策適切な維持管理を実施定期的な点検補修修繕更新履歴の作成保存等インスペクション等により安心して住宅を売買インスペクションの実施既存住宅売買瑕疵保険の加入等居住売却設計図書維持保全設計図書記録インスペクション必要に応じて適切なリフォームを実施長期優良住宅化リフォームの実施住宅金融支援機構等による融資等

を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合 5%(H26) 2%(H37) 14 安心 R 住宅 ( 特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度 ) 〇既存住宅の流通促進に向けて不安汚いわからないといった従来のいわゆる中古住宅のマイナスイメージを払拭し住みたい買いたい既存住宅を選択できるようにする〇このため耐震性がありインスペクション (

不具合があるかも古い汚い選ぶための情報が少ないわからない品質が良く安心して購入できる既存住宅だけどきれい既存住宅ならではの良さがある選ぶ時に必要な情報が十分に提供され納得して購入できる ( 既存住宅を紹介している web サイト ( イメージ )) 安心 R 住宅ロゴマーク耐震性ありインスペクション済み現況の写真リフォーム等の情報登録団体一覧平成 3 年 4 月

8 既存住宅リフォーム市場の活性化に向けた施策適切な維持管理を実施定期的な点検補修修繕更新履歴の作成保存等インスペクション等により安心して住宅を売買インスペクションの実施既存住宅売買瑕疵保険の加入等居住売却設計図書維持保全設計図書記録インスペクション必要に応じて適切なリフォームを実施長期優良住宅化リフォームの実施住宅金融支援機構等による融資等住宅の状態に応じた価格で売買個々の住宅の性能や維持管理の状態を踏まえた建物評価等成果指標 ( 住生活基本計画 ( 全国計画 )( 平成 28 年 3 月 18 日閣議決定 ) において設定 ) 既存住宅流通の市場規模 4 兆円 (H25) 8 兆円 (H37) リフォームの市場規模 7 兆円 (H25) 12 兆円 (H37) 建物状況調査 ( インスペクション ) を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合 5%(H26) 2%(H37) 14 安心 R 住宅 ( 特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度 ) 〇既存住宅の流通促進に向けて不安汚いわからないといった従来のいわゆる中古住宅のマイナスイメージを払拭し住みたい買いたい既存住宅を選択できるようにする〇このため耐震性がありインスペクション ( 建物状況調査等 ) が行われた住宅であってリフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し国の関与のもとで事業者団体が標章 ( 安心 R 住宅 ) を付与するしくみを創設平成 29 年 11 月 6 日告示公布平成 29 年 12 月 1 日告示施行平成 3 年 4 月 1 日標章使用開始従来のいわゆる中古住宅安心 R 住宅 ~ 住みたい買いたい既存住宅 ~ 品質が不安不具合があるかも古い汚い選ぶための情報が少ないわからない品質が良く安心して購入できる既存住宅だけどきれい既存住宅ならではの良さがある選ぶ時に必要な情報が十分に提供され納得して購入できる ( 既存住宅を紹介している web サイト ( イメージ )) 安心 R 住宅ロゴマーク耐震性ありインスペクション済み現況の写真リフォーム等の情報登録団体一覧平成 3 年 4 月 1 日現在番号登録日名称 ( 略称 ) 1 平成 29 年 12 月 25 日一般社団法人優良ストック住宅推進協議会 ( スムストック ) 2 平成 3 年 1 月 26 日一般社団法人リノベーション住宅推進協議会 3 平成 3 年 3 月 13 日公益社団法人全日本不動産協会 (( 公社 ) 全日本不動産協会 ) など事業者が既存住宅を買い取り質の向上を図るリフォームを行ってエンドユーザーに販売する事業 ( 買取再販事業 ) で扱われる住宅について事業者に課される不動産取得税を減額する現行の特例措置の対象を対象住宅が安心 R 住宅である場合等に敷地部分に拡充 ( 平成 3 年度税制改正 ) 15

安心 R 住宅の意味安心 R 住宅の安心とは安心は (1) 昭和 56 年 6 月 1 日以降の耐震基準 ( いわゆる新耐震基準 ) 等に適合すること (2) インスペクション ( 建物状況調査等 ) を実施し構造上の不具合及び雨漏りが認められず住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意がなされているものであることを意味しています安心 R 住宅の R とは

汚い見た目が汚い設備が古いわからない選ぶための情報が少ないわからない < 現況の写真イメージ > 広告を見ても詳細写真等選ぶための情報が少ない安心 R 住宅 1 基礎的な品質があり安心新耐震基準等に適合インスペクション ( 建物状況調査等 ) の結果既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合インスペクションのイメージ 2 リフォーム工事が実施されていてきれい

9 安心 R 住宅の意味安心 R 住宅の安心とは安心は (1) 昭和 56 年 6 月 1 日以降の耐震基準 ( いわゆる新耐震基準 ) 等に適合すること (2) インスペクション ( 建物状況調査等 ) を実施し構造上の不具合及び雨漏りが認められず住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意がなされているものであることを意味しています安心 R 住宅の R とは R は Reuse Reform Renovation を意味しています安心 R 住宅のロゴマーク 16 安心 R 住宅 ( 特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度 ) の概要既存住宅ならではの良さ新築に比べて安い実際の住宅を見て検討できるあらかじめ周辺環境を確認できるリフォームによって自分のニーズに合わせられる従来の既存住宅のマイナスイメージ不安品質が不安不具合があるかも汚い見た目が汚い設備が古いわからない選ぶための情報が少ないわからない < 現況の写真イメージ > 広告を見ても詳細写真等選ぶための情報が少ない安心 R 住宅 1 基礎的な品質があり安心新耐震基準等に適合インスペクション ( 建物状況調査等 ) の結果既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合インスペクションのイメージ 2 リフォーム工事が実施されていてきれいリフォーム工事によって従来の既存住宅の汚いイメージが払拭されているリフォーム工事を実施していない場合は費用情報を含むリフォーム提案書がある連携 ( 仲介事業者等 ) ( 住宅リフォーム事業者 ) 外装主たる内装水廻りの現況の写真を閲覧できる現況の写真イメージ 3 情報が開示されていてわかりやすい広告時に点検記録等の保管状況が示されさらに求めに応じて詳細情報が開示される広告時の情報開示情報開示イメージ調査報告書設計図書有無設備点検有修繕有保険有無商談時に詳細情報を開示 ( 仲介事業者等 ) 既存住宅だけどきれいこれからリフォーム工事にかかる費用やリフォーム工事後のイメージがわかる等広告等で写真を見て実施済みのリフォーム工事の内容等を確認できる等今までに実施した点検や修繕の内容がわかるどんな保険保証がつくかがわかる等相談できる事業者団体が相談窓口を設置しているトラブルがあっても相談できる等消費者が住みたい買いたいと思える既存住宅を選択できる 17

10 安心 R 住宅の要件 (1) 不安の払拭耐震性構造上の不具合雨漏り共同住宅の管理現行の建築基準法の耐震基準に適合するもの又はこれに準ずるもの 1 1 下記のいずれかを満たす住宅昭和 56 年 6 月 1 日以降に建築したもの昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築したもので耐震診断により安全性が確かめられたもの既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合したものであること 2 2 構造上の不具合あるいは雨漏りが認められた場合で広告時点において当該箇所の改修が完了しているものを含む広告時点において既存住宅売買瑕疵保険の申し込みが受理されている場合はその旨を情報提供すること管理規約及び長期修繕計画を有するとともに住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること 3 3 内容の開示は管理組合の承諾が得られた場合に行う (2) 汚いイメージの払拭 (3) わからないイメージの払拭事業者団体毎に住宅リフォーム工事の実施判断の基準を定め基準に合致したリフォームを実施し従来の既存住宅の汚いイメージが払拭されていること 4 リフォームを実施していない場合はリフォームに関する提案書 ( 費用に関する情報を含むもの ) を付すとともに住宅購入者の求めに応じてリフォーム事業者をあっせんすること 4 建築後極めて短いものなどはリフォーム不要外装主たる内装台所浴室便所及び洗面設備の現況の写真等を閲覧できるようにすること下記について情報収集を行い広告をするときに当該住宅に関する書類の保存状況等を記載した書面 ( 安心 R 住宅調査報告書 ) を作成交付するとともに住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示有無不明の開示が必要な項目建築時の情報維持保全の状況に係る情報 < 戸建て住宅又は共同住宅の専有部分 > 保険又は保証に係る情報省エネルギーに係る情報適法性に関する情報認定等に関する情報住宅性能評価に関する情報フラット 35 適合証明書竣工段階の設計図書維持管理計画点検診断の記録防蟻に関する情報 < 戸建て住宅のみ > 維持修繕の実施状況の記録住宅リフォーム工事改修に関する書類構造上の不具合及び雨漏りに関する保険保証の書類その他の保険保証の書類 ( 給排水管設備リフォーム工事に関するものシロアリに関するもの < 戸建て住宅のみ > 等 ) 省エネルギー性能に関する書類開口部 ( 窓 ) の仕様に関する情報省エネ設備に関する情報共用部分の管理に係る情報 < 共同住宅等のみ > 修繕積立金の積立状況に関する書類共用部分における大規模修繕の実施状況の記録その他住宅履歴情報 ( 住宅の設計施工維持管理等の情報 ) を提供した機関に関する事項 ( 機関名問合せ先等 ) 登録団体毎の独自の取組 ( 定期点検サービス住宅ローンの金利優遇等 ) 過去に国地方公共団体その他の団体から補助金等の交付を受けた実績に関する書類建築時の販売価格に関する書類建築時の設計施工業者に関する書類等 18 既存住宅の広告に安心 R 住宅の標章を使用するための手続国は安心 R 住宅の標章及びそれを使用できる既存住宅の要件を設定するその上で標章の使用を希望する事業者の団体を審査登録し標章の使用を許諾する事業者団体はリフォームの基準及び標章の使用について事業者が守るべきルールを設定し団体の構成員である事業者の指導監督を行う事業者は要件に適合した住宅について団体の基準やルールに則って広告時に標章を使用することができる国標章要件の設定団体を審査登録標章の使用を許諾団体事務局住宅リフォーム工事の実施判断の基準事業者が遵守すべき事項事業者団体 ( 一般社団法人等 ) 標章の使用を許諾指導監督事業者 ( 売主 / 仲介 ) 住宅購入者広告時に標章を使用一般社団法人協会安心 R 住宅の標章を使用する事業者の団体団体の要件本制度の適正な運営を確保するために必要な体制及び資力を有する一般社団法人等一般社団法人以外としては中小企業等協同組合等が考えられる団体の業務住宅リフォーム工事の実施判断の基準の設定公表事業者が遵守すべき事項の設定研修事業者に対する標章の使用許諾監督相談等への対応業務状況等の報告従来の既存住宅の汚いイメージの払拭に資する住宅リフォーム工事の実施判断の基準を定め公表事業者が標章の使用に関して遵守すべき事項の設定研修の実施事業者に対する標章の使用許諾許諾の取消し許諾を得た事業者の公表事業者の指導監督住宅購入者からの相談又は苦情への対応年 1 回業務及び財務の状況を国に報告 19

買取再販で扱われる住宅の取得等に係る特例措置の延長拡充 ( 登録免許税不動産取得税 ) 既存住宅流通リフォーム市場の活性化を図るため一定の質の向上が図られた既存住宅を取得した場合の登録免許税の特例措置を 2 年間延長する併せて買取再販事業者が既存住宅を取得し一定のリフォームを行った場合敷地に係る不動産取得税を減額する特例措置を講じる施策の背景買取再販は

リフォーム市場規模を 12 兆円に倍増未来投資戦略 217( 平成 29 年 6 月 9 日閣議決定 ) 平成 3 年度税制改正要望の結果特例措置の内容現行買取再販で扱われる住宅について以下の通り軽減登録免許税( 買主 ) 税率を一般住宅特例より引き下げ不動産取得税( 事業者 ) 築年数に応じ一定額を減額結果リフォーム工事 ( 一定の質の向上 ) 売主事業者買主

11 買取再販で扱われる住宅の取得等に係る特例措置の延長拡充 ( 登録免許税不動産取得税 ) 既存住宅流通リフォーム市場の活性化を図るため一定の質の向上が図られた既存住宅を取得した場合の登録免許税の特例措置を 2 年間延長する併せて買取再販事業者が既存住宅を取得し一定のリフォームを行った場合敷地に係る不動産取得税を減額する特例措置を講じる施策の背景買取再販はノウハウを有する事業者が既存住宅を買い取り質の向上を図るリフォームを行ってエンドユーザーに販売する事業消費者が安心して購入できることから既存住宅流通リフォーム市場拡大の起爆剤として期待現在宅地建物取引業法の改正によるインスペクションの活用や安心 R 住宅制度の創設など既存住宅流通市場の更なる活性化に向けて取組をスタート目標 225 年までに既存住宅流通市場規模を 8 兆円にリフォーム市場規模を 12 兆円に倍増未来投資戦略 217( 平成 29 年 6 月 9 日閣議決定 ) 平成 3 年度税制改正要望の結果特例措置の内容現行買取再販で扱われる住宅について以下の通り軽減登録免許税( 買主 ) 税率を一般住宅特例より引き下げ不動産取得税( 事業者 ) 築年数に応じ一定額を減額結果リフォーム工事 ( 一定の質の向上 ) 売主事業者買主不動産取得税登録免許税住宅 : 築年月日に応じ一定額を減額 ( 最大 36 万円 ) (~H ) 敷地 : 一定額を減額拡充不動産取得税登録免許税住宅 : 所有権移転登記 :.1% ( 本則 2% 一般住宅特例.3%) (H28.4.1~H3.3.31) 延長耐震省エネバリアフリー水回り等のリフォーム登録免許税 ( 買主 ) 現行の措置を2 年間 ( 平成 3 年 4 月 1 日 ~ 平成 32 年 3 月 31 日 ) 延長する不動産取得税 ( 事業者 ) 1 一定の場合に特例措置の対象を敷地部分に拡充 ( 敷地に係る不動産取得税を減額 ) する 1 対象住宅が安心 R 住宅である場合または既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する場合 2145, 円 2 土地 1m2あたり評価額 1/2 住宅の床面積の2 倍 ( 上限 2m2 ) 3% のいずれか多い方を減額 2 2 安心 R 住宅に対する関心安心 R 住宅トップページへの月間アクセス数は公開から 6 ヶ月で 6.4 倍まんがでわかる! 安心 R 住宅は公開から 5 ヶ月で累計 1 万ダウンロードを達成ホームページアクセス数の推移安心 R 住宅トップページパンフレットまんがでわかる! 安心 R 住宅累計 14 万ダウンロード 25, 23,146 4, 383,351 2, 15, 1, 5, 3,591 2,33 4,119 5,793 9,738 3, 2, 1, 22, , ,962 26,422 国土交通省調べ 21

12 4. 建築基準法改正 ( 案 ) 概要 22 建築基準法の一部を改正する法律案の概要背景必要性 1 建築物市街地の安全性の確保糸魚川市大規模火災 (H28.12) や埼玉県三芳町倉庫火災 (H29.2) などの大規模火災による甚大な被害の発生を踏まえ建築物の適切な維持保全改修等により建築物の安全性の確保を図ることや密集市街地の解消を進めることが課題 2 既存建築ストックの活用空き家の総数はこの 2 年で 1.8 倍に増加しており用途変更等による利活用が極めて重要一方でその活用に当たっては建築基準法に適合させるために大規模な工事が必要となる場合があることが課題既存建築ストックの活用イメージ法案の概要平成 3 年 3 月 6 日閣議決定建築物市街地の安全性の確保 1 年以内施行維持保全計画に基づく適切な維持保全の促進等により建築物の更なる安全性の確保を図るとともに防改修建替え等を通じた市街地の安全性の確保を実現維持保全計画の作成等が求められる建築物の範囲を拡大 ( 大規模倉庫等を想定 ) 既存不適格建築物の所有者等に対する特定行政庁による指導及び助言の創設防火地域準防火地域内において延焼防止性能の高い建築物の建蔽率を1% 緩和戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化 1 年以内施行空き家等を福祉施設商業施設等に途変更する際に規模な改修事を不要とするとともに続を合理化し既存建築ストックの利活を促進戸建住宅等 ( 延べ面積 2m2未満かつ階数 3 以下 ) を福祉施設等とする場合に在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に耐火建築物等とすることを不要とする用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し ( 不要の規模上限を1m2から2m2に見直し ) 改修前 ( 空き家 ) 改修改修後 3 木造建築を巡る多様なニーズへの対応必要な性能を有する木造建築物の整備の円滑化を通じて木造に対する多様な消費者ニーズへの対応地域資源を活用した地域振興を図ることが必要木材活用ニーズへの対応グループホーム飲食店宿泊施設等大規模な建築物等に係る制限の合理化 1 年以内施行既存建築ストックの多様な形での利活を促進既存不適格建築物を用途変更する場合に段階的計画的に現行基準に適合させていくことを可能とする仕組みを導入新たに整備される仮設建築物と同様既存建築物を一時的に特定の用途とする場合も制限を緩和木造建築物等に係る制限の合理化 1 年以内施行中層造共同住宅など造建築物の整備を推進するとともに防改修建替え等を促進耐火構造等とすべき木造建築物の対象を見直し ( 高さ13m 軒高 9m 超高さ16m 超階数 4 以上 ) 上記の規制を受ける場合についても木材のあらわし等の耐火構造以外の構造を可能とするよう基準を見直し防火地域準防火地域内において高い延焼防止性能が求められる建築物についても内部の壁柱等において更なる木材利用が可能となるよう基準を見直し <その他 > 1 2は3 月以内施行 3は1 年以内施行 /3 月以内施行 1 老人ホーム等の共用の廊下や階段について共同住宅と同様に容積率の算定基礎となる床面積から除外 2 興行場等の仮設建築物の存続期間 ( 現行 1 年 ) の延長等 3 用途制限等に係る特例許可手続の簡素化等施行日 3 月以内施行 : 公布の日から3 月以内 1 年以内施行 : 公布の日から1 年以内 23

建築基準制度の見直し最近の大規模火災を巡る状況新潟県糸魚川市における市街地火災 (H28.12) や埼玉県三芳町における大規模倉庫火災 (H29.

国土技術政策総合研究所による総合技術開発プロジェクト (H28~H32) 防火関連規制の見直し密集市街地等における安全性の確保既存ストックの用途変更による活用木材利用の推進その他の見直し

火災による倒壊防止すべての壁柱等に対し一律に性能を要求在館者の避難安全用途変更に当たっての合理化火災による倒壊防止木材利用の推進総合評価と性能規定化の徹底による設計自由度の拡大

糸魚川市の被災地域は準防火地域建替えが進まず現行基準 ( 防火構造以上 ) を満たしていない建築物が多く存在現行基準に適合していれば被害は局所的との研究結果がある実際の市街地 (

実際の市街地における建物構造 ( 棟数は赤枠内のもの ) 構造耐火構造準耐火構造防火構造左以外の木造 ( 裸木造 ) 合計棟数 7 22 56 121 26

準防火地域における延焼防止性能の高い建築物の技術的基準を新たに整備現行:2 分 +β 防火地域内の耐火建築物は建蔽率を 1/1 緩和防火地域準防火地域耐火建築物準耐火建築物

階建の例 ) 内部の柱等 :6 分改正案改正外壁や窓の防火性能を高めることにより内部の柱等に木材を利用できる設計が可能案延焼防止性能を総合的に評価現行に加え準防火地域内の耐火建築物

13 建築基準制度の見直し最近の大規模火災を巡る状況新潟県糸魚川市における市街地火災 (H28.12) や埼玉県三芳町における大規模倉庫火災 (H29.2) に対応する防火関連規制の見直しの必要性防火関連の技術開発を巡る状況建築物における防火についての技術的知見の蓄積を踏まえた性能規定化による規制の合理化の推進国土技術政策総合研究所による総合技術開発プロジェクト (H28~H32) 防火関連規制の見直し密集市街地等における安全性の確保既存ストックの用途変更による活用木材利用の推進その他の見直し社会的要請等に対応した規制の合理化防火関連規制の考え方現行隣棟への延焼防止見直し案隣棟への延焼防止密集市街地等における安全性の確保耐火建築物耐火建築物在館者の避難安全火災による倒壊防止すべての壁柱等に対し一律に性能を要求在館者の避難安全用途変更に当たっての合理化火災による倒壊防止木材利用の推進総合評価と性能規定化の徹底による設計自由度の拡大 24 密集市街地等における安全性の確保現状改正主旨密集市街地等において延焼防止性能の高い建築物への建替え等を促進危険な密集市街地は防火地域に約 1 割準防火地域に約 8 割存在糸魚川市の被災地域は準防火地域建替えが進まず現行基準 ( 防火構造以上 ) を満たしていない建築物が多く存在現行基準に適合していれば被害は局所的との研究結果がある実際の市街地 ( 赤枠内が延焼範囲 ) 現行基準 ( 防火構造以上 ) を満たした場合のシミュレーション結果 ( 国土技術政策総合研究所建築研究所 ) シミュレーション結果における延焼範囲実際の市街地における建物構造 ( 棟数は赤枠内のもの ) 構造耐火構造準耐火構造防火構造左以外の木造 ( 裸木造 ) 合計棟数準防火地域で求められる構造 (4 割 ) (6 割 ) 1 防火準防火地域における延焼防止性能の高い建築物の建蔽率の緩和現改正概要行2 防火準防火地域における延焼防止性能の高い建築物の技術的基準を新たに整備現行:2 分 +β 防火地域内の耐火建築物は建蔽率を 1/1 緩和防火地域準防火地域耐火建築物準耐火建築物現行の対象対象 ( 地域及び建築物 ) の拡大後の建蔽率 1/1 緩和の範囲すべての壁柱等に対し一律に耐火性能を要求外壁 :6 分窓 :2 分対象の拡大 ( 防火地域 3 階建の例 ) 内部の柱等 :6 分改正案改正外壁や窓の防火性能を高めることにより内部の柱等に木材を利用できる設計が可能案延焼防止性能を総合的に評価現行に加え準防火地域内の耐火建築物準耐火建築物の建蔽率を 1/1 緩和同等の安全性を確保施行日 : 公布の日から 1 年以内下記 2 の延焼防止性能について同等の安全性を確保できるものを含む 2 階建の戸建住宅等は防火構造で建築可能より防耐火性能の高い準耐火建築物等とした場合建蔽率を 1/1 緩和施行日 : 公布の日から 1 年以内外壁 :6 分 +α 窓内部の柱等 : 木材 25

13 階建の戸建住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化現改正案2 耐火構造等としなくてよい木造建築物の範囲の拡大現改正案行3 防火準防火地域の門塀 (2m 超 ) における木材の利用拡大現改正行既存ストックの用途変更による活用現状改正主旨空き家の活用に当たって他用途への転用による非住宅としての利用を推進空き家除却利用住宅として利用持家安心 R 住宅 (H3.

さらに配慮 ) (2) 非常用照明の設置など ( 左と同様 ) 施行日 : 公布の日から 1 年以内 9 8 7 6 5 4 3 2 1 33 125 183 借家非住宅として利用 131 234 149 262 セーフティネット住宅 (H29.

戸建住宅から他用途への転用の際の手続き不要の対象を拡大現行1m2以下の他用途への転用は建築確認手続き不要戸建住宅ストック ( 約 2,8 万戸 ) の面積分布例 : グループホームへの改修事例耐火構造とする改修は不要基準への適合は必要改正2m2以下の他用途への転用は建築確認手続き不要案~1 m2未満 1 m2以上 ~2 m2未満就寝中の火災時の逃げ遅れに配慮

中層建築物における木材利用の推進中層建築物の壁柱等についてすべて耐火構造とすることが必要木造の場合石膏ボード等の防火被覆で耐火構造を実現木造であることが分かりにくく木の良さが実感できないとの指摘改正概要 1 中層建築物において構造部材である木材をそのまま見せるあらわしの実現行すべての壁柱等が耐火構造石膏ボード等で防火被覆した木造の壁同等の安全性を確保改正

14 13 階建の戸建住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化現改正案2 耐火構造等としなくてよい木造建築物の範囲の拡大現改正案行3 防火準防火地域の門塀 (2m 超 ) における木材の利用拡大現改正行既存ストックの用途変更による活用現状改正主旨空き家の活用に当たって他用途への転用による非住宅としての利用を推進空き家除却利用住宅として利用持家安心 R 住宅 (H3.4 標章使用開始 ) 改正概要行(1) 3 階建の場合壁柱等を耐火構造とする改修 ( 石膏ボードを張るなどの大規模な改修 ) を実施 (2) 非常用照明の設置など (1) 3 階建で 2 m2未満の場合壁柱等を耐火構造とする改修は不要 ( 必要な措置 ) 飲食店等 : 特段の措置は不要就寝用途 : 早期避難の措置のみ宿泊施設福祉施設警報設備等の設置 ( 避難困難者の就寝用途にはさらに配慮 ) (2) 非常用照明の設置など ( 左と同様 ) 施行日 : 公布の日から 1 年以内借家非住宅として利用セーフティネット住宅 (H29.1 施行 ) 今回改正空き家となっている持家 ( その他の住宅 ) は戸建住宅が大部分 ( 万戸 ) その他の住宅賃貸用又は売却用の住宅二次的住宅年 1988 年 1993 年 1998 年 23 年 28 年 213 年戸建住宅から他用途への転用の際の手続き不要の対象を拡大現行1m2以下の他用途への転用は建築確認手続き不要戸建住宅ストック ( 約 2,8 万戸 ) の面積分布例 : グループホームへの改修事例耐火構造とする改修は不要基準への適合は必要改正2m2以下の他用途への転用は建築確認手続き不要案~1 m2未満 1 m2以上 ~2 m2未満就寝中の火災時の逃げ遅れに配慮高齢者等の避難時間に配慮し避難経路となる階段を煙から守るための措置 ( スプリンクラー又は扉の設置 ) を実施約 3 割約 6 割約 1 割約 9 割警報設備の設置階段の安全措置非常用照明の設置など避難経路の安全確保主要な間仕切壁等による延焼防止施行日 : 公布の日から 1 年以内基準への適合は必要 2 m2以上 ~ 26 木材利用の推進現状改正主旨中層建築物における木材利用の推進中層建築物の壁柱等についてすべて耐火構造とすることが必要木造の場合石膏ボード等の防火被覆で耐火構造を実現木造であることが分かりにくく木の良さが実感できないとの指摘改正概要 1 中層建築物において構造部材である木材をそのまま見せるあらわしの実現行すべての壁柱等が耐火構造石膏ボード等で防火被覆した木造の壁同等の安全性を確保改正改正案では高さ 16m 超又は 4 階建て以上建築物全体の性能を総合的に評価することにより耐火構造以外を可能に + 消火措置の円滑化のための設計階段の付室( 一定のスペース ) の確保 13m 以下かつ軒高 9m 以下案高さ高さ16m 以下かつ3 階以下通常より厚い木材による壁柱等延焼範囲を限定する防火の壁等の設置施行日 : 公布の日から 1 年以内火災時も燃え残り部分で構造耐力を維持できる厚さを確保現など施行日 : 公布の日から 1 年以内構造部材をあらわしとしている高知県森連会館 (2 階建の事務所 ) 現行基準で 2 階建は耐火構造は不要不燃材料とすること施行日 : 公布の日から 1 年以内一定の範囲で木材も利用可能とする案塀に木材を使用する事例防火準防火地域では現行では使用不可 27

まんがでわかる！安心Ｒ住宅

まんがでわかる！安心Ｒ住宅まんがでわかる! 安心 R 住宅安心 R 住宅って何? 今日親友理沙新居祝素敵! 既存住宅(中古住宅)...正直言既存住宅思実家既存住宅検討自分暮方合新築比安実際住宅周辺環境見検討 2 安心 R 住宅とは耐震性がありインスペクション ( 建物状況調査等 ) が行われた住宅であってリフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し国の関与のもとで事業者団体が標章