資料３　既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み

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わんどほうねん
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1 資料 3 既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

2 新設住宅着工戸数の推移長期 ( 年度 ) 昭和 42 年度に 100 万戸を越えた以降景気の影響などにより増減を繰り返しながらも 100 万戸を越える水準で推移リーマンショックにより大幅な減少が見られ 40 年ぶりに 100 万戸を下回ったものの平成 21 年度以降は緩やかな持ち直しの傾向が継続平成 27 年度は消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動減からの回復等により 2 年ぶりに増加 ( 千戸 ) 分譲住宅分譲戸建て分譲マンション注文住宅借家系総戸数総着工戸数に占める持家系 ( 持家 + 分譲住宅 ) の割合右目盛り神武景気 (S29.11-S32.6) 岩戸景気 (S33.6-S36.12) オリンピック景気 (S S39.10) ,042 1,408 1,214 いざなぎ景気 (S40.10-S45.7) 1,856 1,532 1,491 1,763 1,428 1,261 第 1 次オイルショック S48.10~ 1,532 1,530 1,498 1,487 団塊世代一次取得時期 1,251 1,214 1,207 1,157 1,135 1,143 第 2 次オイルショック S54~ 1,400 1,729 1,673 1,663 1,665 1,343 バブル景気 (S61.11-H3.2) 1,420 消費税導入 (3%) H 元.4.1 1,630 1,561 1,510 1,485 阪神淡路大震災 H7.1 1,341 1,285 1,226 1,249 1,213 1,193 1,180 1,173 1,174 1,146 消費税率引上 (5%) H9.4.1 団塊ジュニア世代一次取得時期リーマンショック H20.9 東日本大震災 H23.3 1,039 1,036 いざなみ景気 (H14.1-H20.2) 建築基準法改正 H 施行消費税率引上 (8%) H (%) S H ( 年度 ) S24~29 年度は利用関係別に統計をとっていない一次取得時期は30 代前半 (30-34 歳 ) とした ( 資料 ) 住宅着工統計 ( 国土交通省 ) 0 1

3 民間シンクタンクによる新設住宅着工戸数の推計将来の新設住宅着工戸数は良質な空き家の増加により既存住宅需要が高まることで減少と予測する民間シンクタンクもあれば世帯数の減少や住宅の長寿命化に伴い減少と予測する民間シンクタンクもある三菱 UFJリサーチ & コンサルティング平成 32(2020) 年度 :83 万戸平成 37(2025) 年度 :73 万戸平成 42(2030) 年度 :64 万戸野村総合研究所平成 32(2020) 年度 :79 万戸平成 37(2025) 年度 :67 万戸平成 42(2030) 年度 :54 万戸 ( 万戸 ) 予測住宅着工戸数 ( 実績 ) 野村総研 H28.6 予測値三菱 UFJ H28.5 予測値 H20 ('08) 21 ('09) 22 ('10) 23 ('11) 24 ('12) 25 ('13) 26 ('14) 27 ('15) 野村総研の予測値は平成 28 年 6 月 2 日公表のもの三菱 UFJ の予測値は平成 28 年 5 月 18 日公表のもの 28 ('16) 29 ('17) 30 ('18) 31 ('19) 32 ('20) 33 ('21) 34 ('22) 35 ('23) 36 ('24) 37 ('25) 38 ('26) 39 ('27) 40 ('28) ('29) ('30) ( 年度 ) 2

4 住宅ストックの姿 ( 耐震性バリアフリー断熱性の対応状況毎 ) 住宅ストックについて耐震性バリアフリー断熱性の対応状況毎のストック数推計を実施した結果居住している住宅ストックのうち耐震性のない住宅は全国で約 900 万戸耐震改修だけでなく耐震性能を向上させるための建替えも重要バリアフリー省エネをいずれも満たす人が居住している住宅ストック総数約 5210 万戸住宅ストック総数約 6063 万戸 102 万戸 34 万戸 159 万戸 50 万戸 ( 約 1,300 万戸 ) 3 万戸バリアフリー省エネをどちらか満たす約 200 万戸 (1,407 ) 万戸 449 万戸 ) 戸建長屋建等 (2,670 万戸 ) バリアフリー省エネをいずれも満たさない 577 万戸 1024 万戸昭和 55 年以前建築戸建長屋の約 3/4 が共同住宅の約 1/4 が ( 約 2,200 万戸 ) ( 約 1,500 万戸 ) 耐震性なし ( 約 900 万戸 ) 空き家 ( 約 820 万戸 ) 将来世代に継承できる良質な住宅の供給リフォーム等による性能の向上建替え等による対応空き家内訳賃貸用 : 約 430 万戸売却用 : 約 30 万戸二次的 : 約 40 万戸その他 : 約 320 万戸 ( 建替え等 ) 良好な居住環境の形成コンパクトシティ小さな拠点の形成等既存住宅の流通 ( 売買賃貸 ) 他用途への転換適切な維持管理の促進 3

空き家の現状 ( 種類別 ) 空き家の総数はこの 10 年で 1.2 倍 (659 万戸 820 万戸 ) 20 年で 1.

1 倍 (149 万戸 318 万戸 ) に増加なおその他の住宅 (318 万戸 ) のうち一戸建 ( 木造 ) (220 万戸 ) が最も多い ( 万戸 ) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 8.

2% 22 30 37 42 50 41 41 1983 年 1988 年 1993 年 1998 年 2003 年 2008 年 2013 年 S58 S63 H5 H10 H15 H20 H25 659 212 398 13.

上記の他に人が住んでいない住宅で, 例えば, 転勤入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など 13.5% 820 318 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.

5 空き家の現状 ( 種類別 ) 空き家の総数はこの 10 年で 1.2 倍 (659 万戸 820 万戸 ) 20 年で 1.8 倍 (448 万戸 820 万戸 ) に増加空き家の種類別の内訳では賃貸用又は売却用の住宅 (460 万戸 ) が最も多いがその他の住宅 (318 万戸 ) がこの 10 年で 1.5 倍 (212 万戸 318 万戸 ) 20 年で 2.1 倍 (149 万戸 318 万戸 ) に増加なおその他の住宅 (318 万戸 ) のうち一戸建 ( 木造 ) (220 万戸 ) が最も多い ( 万戸 ) % 出典 : 住宅土地統計調査 ( 総務省 ) 空き家の種類別の空き家数の推移その他の住宅賃貸用又は売却用の住宅二次的住宅空き家率 9.4% % % % 年 1988 年 1993 年 1998 年 2003 年 2008 年 2013 年 S58 S63 H5 H10 H15 H20 H % 空き家の種類別内訳 [ 空き家の種類 ] 二次的住宅 : 別荘及びその他 ( たまに寝泊まりする人がいる住宅 ) 賃貸用又は売却用の住宅 : 新築既存を問わず, 賃貸又は売却のために空き家になっている住宅その他の住宅 : 上記の他に人が住んでいない住宅で, 例えば, 転勤入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など 13.5% % 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 長屋建 1.8% (147,100) 一戸建 ( 非木造 ) 1.1% (105,500) 一戸建 ( 木造 ) 26.8% (2,199,900) 共同住宅 ( 木造 ) 1.4% (116,300) 共同住宅 ( 非木造 ) 7.3% (594,300) その他の住宅 38.8% (3,183,600) その他 0.2% (20,400) 二次的住宅 5.0% (412,000) 空き家総数 8,195,600 戸賃貸用の住宅 52.4% (4,291,800) 売却用の住宅 3.8% (308,200) 出典 : 平成 25 年度住宅土地統計調査 ( 総務省 ) 4

6 空き家の現状 ( その他空き家について ) その他の住宅 318 万戸耐震性がある住宅 184 万戸腐朽破損がない住宅 103 万戸その他の住宅 38.8% (318 万戸 ) 二次的住宅 5.0% (41 万戸 ) 空き家総数約 820 万戸賃貸用の住宅 52.4% (429 万戸 ) 駅から 1km 以内の住宅 48 万戸売却用の住宅 3.8% (31 万戸 ) [ 空き家の種類 ] 二次的住宅 : 別荘及びその他 ( たまに寝泊まりする人がいる住宅 ) 賃貸用又は売却用の住宅 : 新築既存を問わず, 賃貸又は売却のために空き家になっている住宅その他の住宅 : 上記の他に人が住んでいない住宅で, 例えば, 転勤入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など出典 : 平成 25 年度住宅土地統計調査 ( 総務省 ) 5

7 既存住宅流通量の推移と国際比較全住宅流通量 ( 既存流通 + 新築着工 ) に占める既存住宅の流通シェアは約 14.7%( 平成 25 年 ) であり大きくなりつつあるしかし欧米諸国と比べると 1/6~1/5 程度と低い水準にある既存住宅流通シェアの推移既存住宅流通シェアの国際比較 ( 千戸 ) 7,000 6,000 5, % 87.0% 68.4% 100% 90% 80% 70% 4,000 3,000 2,000 1, , % 169 1, % 50% 40% 30% 20% 10% 980 1,003 ( 年 ) % 日本 (13') アメリカ (14') イギリス (13') フランス (13') 新築住宅着工戸数既存住宅取引戸数既存取引 / 全体 ( 既存 + 新築 ) 取引出典 : 住宅土地統計調査 ( 総務省 ) 住宅着工統計 ( 国土交通省 ) ( 注 ) 平成 5(1993) 年平成 10(1998) 年平成 15(2003) 年平成 20(2008) 年平成 25(2013) 年の既存住宅流通量は 1~9 月分を通年に換算したもの ( 年 ) ( 資料 ) 日本 : 総務省平成 25 年住宅土地統計調査国土交通省住宅着工統計 ( 平成 26 年計 ) ( データは2013 年 ) アメリカ :U.S.Census Bureau New Residential Construction, National Association of REALTORS ( データは2014 年 ) イギリス :Department for Communities and Local Government Housing Statistics ( データは2013 年 ) ( フランス :Ministère de l'écologie, du Développement durable et de l'énergie Service de l'observation et des Statistiques Conseil général de l'environnement et du développement ( データは2013 年 ) 注 1) フランス : 年間既存住宅流通量として毎月の既存住宅流通量の年換算値の年間平均値を採用した注 2) イギリス : 住宅取引戸数は取引額 4 万ポンド以上のものこれによりデータ元である調査機関の HMRC( 英国歳入関税庁 ) は全体のうちの 12% が調査対象からもれると推計している 6

8 既存住宅流通量 ( 一戸建共同建 ) 既存住宅流通量 ( 持家として取得した既存住宅数 ) ( 資料 ) 住宅土地統計調査 ( 総務省 ) 平成元年から平成 25 年の間一戸建長屋建が 9.9 万戸から 8.7 万戸に減少 ( 12%) 一方で共同建は 4.5 万戸から 8.2 万戸に増加 (+82%) 7

9 住宅リフォーム市場の推移と国際比較住宅リフォーム市場規模は約 7.1 兆円 ( 平成 27 年 ) と推計されている我が国の住宅投資に占めるリフォーム投資の割合は 28.5% で欧米諸国と比較して小さい住宅リフォームの市場規模 ( 推計 ) の推移兆円増築改築工事費設備等の修繕維持費広義のリフォーム金額 % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 住宅投資に占めるリフォーム投資の割合の国際比較 28.5% 55.7% 53.0% 73.8% % 0% 日本イギリスフランスドイツ 0 H ('89) ('90) ('91) ('92) ('93) ('94) ('95) ('96) ('97) ('98) ('99) ('00) ('01) ('02) ('03) ('04) ('05) ('06) ('07) ('08) ('09) ('10) ('11) ('12) ('13) ('14) ('15) 年出典 :( 財 ) 住宅リフォーム紛争処理支援センターによる推計 < 注 1> 推計には分譲マンションの大規模修繕等共用部分のリフォーム賃貸住宅所有者による賃貸住宅のリフォーム外構等のエクステリア工事は含まれない < 注 2> 広義のリフォームは戸数増を伴う増築改築工事費とリフォーム関連の家庭用耐久消費財インテリア商品等の購入費を加えた金額出典 : 日本 (H 年 ): 国民経済計算 ( 内閣府 ) 及び ( 財 ) 住宅リフォーム紛争処理支援センターによる推計値イギリスフランスドイツ (H 年 ) : ユーロコンストラクト資料 < 注 > 住宅投資は新設住宅投資とリフォーム投資の合計額 8

0% 現在持家の世帯平成 15 年平成 20 年平成 25 年 48.4% 75.1% 71.7% 13.7% 38.0% 22.2% 25.

10 今後の持家への住み替え方法 ( 新築既存住宅 ) に関する意向平成 25 年住生活総合調査によると今後住みかえる住宅について既存住宅がよいという意向を持つ人や新築にこだわらないという意向を持つ人が増えてきている 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 現在持家の世帯平成 15 年平成 20 年平成 25 年 48.4% 75.1% 71.7% 13.7% 38.0% 22.2% 25.1% 現在借家の世帯平成 15 年平成 20 年平成 25 年 55.8% 69.3% 64.7% 13.9% 7.0% 6.2% 24.4% 28.3% 30.2% 新築住宅中古住宅こだわらない住生活総合調査 ( 平成 25 年 ) 9

11 既存住宅リフォーム市場の活性化に向けた施策適切な維持管理を実施定期的な点検補修修繕更新履歴の作成保存等インスペクション等により安心して住宅を売買インスペクションの実施既存住宅売買瑕疵保険の加入等居住売却設計図書維持保全設計図書記録インスペクション必要に応じて適切なリフォームを実施長期優良住宅化リフォームの実施住宅金融支援機構等による融資等住宅の状態に応じた価格で売買個々の住宅の性能や維持管理の状態を踏まえた建物評価等成果指標 ( 住生活基本計画 ( 全国計画 )( 平成 28 年 3 月 18 日閣議決定 ) において設定 ) 既存住宅流通の市場規模 4 兆円 (H25) 8 兆円 (H37) リフォームの市場規模 7 兆円 (H25) 12 兆円 (H37) 建物状況調査 ( インスペクション ) を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合 5%(H26) 20%(H37) 10

12 長期優良住宅化リフォーム推進事業 ( 延長拡充 ) 良質な住宅ストックの形成や若者による既存住宅の取得環境の改善子育てをしやすい環境の整備等を図るため既存住宅の長寿命化や省エネ化三世代同居など複数世帯の同居の実現等に資するリフォームに対する支援を行う事業概要対象事業青字下線部 : 見直し事項赤字下線部 : 拡充事項 1 若者による既存住宅取得時に行うリフォームに対する支援インスペクションを実施し維持保全計画履歴を作成するとともに工事後に耐震性と劣化対策とが確保されるもの ( = 基本要件 ) < 若者による住宅取得をしやすくするものとして段階的な性能向上の取組を支援 > インスペクションの実施性能向上リフォーム維持保全計画履歴の作成耐震性劣化対策省エネルギー性維持管理更新の容易性バリアフリー性可変性三世代同居改修 2 持ち家等で行うリフォームに対する支援 (1 以外 ) 上記 1 の基本要件に加え少なくとも日常的に使用する居室等の部分が工事後に省エネルギー性バリアフリー性等のいずれかの基準を満たすもの < 高齢化対応等として主たる居室等の省エネルギー化等の性能向上の取組を支援 > 補助率 1/3 省エネルギー性例 ) 外壁の断熱劣化対策耐震性例 ) 軸組等の補強三世代同居改修限度額 100 万円 / 戸長期優良住宅 ( 増改築 ) 認定を取得する場合 200 万円 / 戸さらに省エネ性能を向上させる場合 250 万円 / 戸三世代同居改修工事を併せて行う場合は上記の限度額のほか 50 万円 / 戸を上限として補助例 ) 床下防湿防蟻措置例 ) キッチンの増設三世代同居改修工事については工事完了後にキッチン浴室トイレ玄関のうちいずれか 2 つ以上が複数か所あることが要件効果良質な既存住宅ストックの形成既存住宅流通リフォーム市場の活性化三世代同居の推進若者の住宅取得への支援 11

平成 29 年度予算要求平者の事業資金に対する融資を住宅融資保険の付保対象に追加する平成27

の金利引下げ幅の拡大を行う度3 買取再販事業者に対する融資の住宅融資保険の付保対象への追加 (

中古住宅の購入と併せて行うリフォームに係る資金をフラット35による融資の対象に追加する

一括して返済する住宅ローン収入の少ない高齢者に対する住宅ローンとしての活用が期待される 12

買取再販事業者に対する融資の住宅融資保険の付保対象への追加 ( 住宅融資保険 ) 中古住宅

13 平成 29 年度予算要求平者の事業資金に対する融資を住宅融資保険の付保対象に追加する平成27 年度住宅金融支援機構による中古住宅取得リフォーム等の支援施策の概要 1 リバースモーゲージ型住宅ローンに係るノンリコース型の追加 ( 住宅融資保険 ) 高齢者の住み替え等に資するリバースモーゲージ型住宅ローンの供給を促進するため相続人が残債を負わない仕組み ( ノンリコース ) を追加する成28 年2 リフォームにより省エネ性能等を向上させた中古住宅に対する金利引下げ幅の拡大 ( フラット 35S) 中古住宅のリフォームを通じた優良な住宅の供給を促進するため中古住宅の売買の際にリフォームにより省エネ性能等を向上させた中古住宅に対してフラット 35S の金利引下げ幅の拡大を行う度3 買取再販事業者に対する融資の住宅融資保険の付保対象への追加 ( 住宅融資保険 ) 中古住宅を買い取りリフォームを施した上で販売する買取再販事業者への資金融通を円滑化するため民間金融機関による買取再販事業 4 中古住宅リフォーム一体型ローンの追加 ( フラット35) 中古住宅の購入と併せて行うリフォームに係る資金をフラット35による融資の対象に追加する 5リバースモーゲージ型住宅ローンの拡充 ( 住宅融資保険 ) 高齢者が住宅を建設購入する場合の資金を住宅融資保険の付保対象であるリバースモーゲージ型住宅ローンの対象に追加する生前は金利分を返済し死亡時に担保不動産を処分すること等により一括して返済する住宅ローン収入の少ない高齢者に対する住宅ローンとしての活用が期待される 12 中古住宅活用住み替えの促進のイメージ 3 買取再販事業者に対する融資の住宅融資保険の付保対象への追加 ( 住宅融資保険 ) 中古住宅マンション等買取再販事業者等によりリフォームされた中古住宅を購入又は差額分をリバースモーゲージで借り入れ街中へ住み替え中古住宅の購入に併せてリフォームを実施 4 中古住宅リフォーム一体型ローンの追加 ( フラット 35) 2リフォームにより省エネ性能等を向上させた中古住宅に対する金利引下げ幅の拡大 ( フラット35S) 1リバースモーゲージ型住宅ローンに係るノンリコース型の追加 ( 住宅融資保険 ) 5リバースモーゲージ型住宅ローンの拡充 ( 住宅融資保険 )

14 宅地建物取引業法の一部を改正する法律 ( 平成 28 年 6 月 3 日公布 ) 概要背景我が国の既存住宅流通シェアは欧米諸国 ( 約 70~90%) と比較して極めて低い水準 (14.7%) 既存住宅の流通促進は既存住宅市場の拡大による経済効果ライフステージに応じた住替え等による豊かな住生活の実現等大きな意義がある 1. 既存建物取引時の情報提供の充実既存建物取引時に購入者は住宅の質に対する不安を抱えている一方で既存建物は個人間で売買されることが多く一般消費者である売主に広く情報提供や瑕疵担保の責任を負わせることは困難不動産取引のプロである宅建業者が専門家による建物状況調査 ( インスペクション ) の活用を促すことで売主買主が安心して取引ができる市場環境を整備取引フロー新たな措置内容期待される効果申込み売却 / 購入申込み 1 媒介契約締結 1 媒介契約締結時宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し媒介依頼者の意向に応じてあっせんインスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進契約手続依頼者の意向に応じインスペクション実施 2 重要事項説明 3 売買契約締結物件の引渡し 2 重要事項説明時宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明 3 売買契約締結時基礎外壁等の現況を売主買主が相互に確認しその内容を宅建業者から売主買主に書面で交付建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能にインスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止建物状況調査 ( インスペクション ) 建物の基礎外壁等に生じているひび割れ雨漏り等の劣化事象不具合事象の状況を目視計測等により調査するもの既存住宅売買瑕疵保険既存住宅に瑕疵があった場合に修補費用等を保証する保険水平器による柱の傾きの計測クラックスケールによる基礎のひび割れ幅の計測成果指標既存住宅流通の市場規模 4 兆円 (H25) 8 兆円 (H37) インスペクションを受けた既存住宅売買瑕疵保険の加入割合 5%(H26) 20%(H37) 2. 不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済 3. 宅地建物取引業者の団体による研修不動産取引により損害を被った消費者を確実に救済するため営業保証金弁済業務保証金による弁済の対象者から宅地建物取引業者を除外 1. 既存建物取引時の情報提供の充実については公布から 2 年以内それ以外については 1 年以内に施行業界団体に対し従業者への体系的な研修を実施するよう努力義務を課す 13

15 インスペクションとはインスペクション既存住宅インスペクションガイドライン ( 平成 25 年 6 月国土交通省公表 ) に基づき作成専門的な知見を有する者が建物の基礎外壁等の部位毎に生じているひび割れ雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を目視計測等により調査するものインスペクションの対象部位の例インスペクションのイメージ構造耐力上の安全性や雨漏り水漏れ等の観点から以下のような部位の劣化事象等を調査 1 構造耐力上主要な部分 : 基礎壁柱等 2 雨水の浸入を防止する部分 : 屋根外壁開口部等柱屋根水平器による柱の傾きの計測インスペクションの活用例クラックスケールによる基礎のひび割れ幅の計測壁基礎開口部外壁買主インスペクション売買契約インスペクション事業者売主インスペクション依頼 ( 戸建住宅の場合 ) 検査料金 :4.5 万 ~6 万円程度 ( 通常依頼主である売主が負担 ) 検査時間 :2~3 時間程度調査結果に係る留意事項瑕疵の有無を判定するものではなく瑕疵がないことを保証するものではない報告書の記載内容について調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではない建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない 14

16 既存住宅売買瑕疵保険 ( 宅建業者販売タイプ ) 既存住宅売買瑕疵保険は宅建業者販売タイプと個人間売買タイプの 2 種類宅建業者販売タイプは既存住宅の買取再販等における売買契約に関する保険構造防水部分のほか給排水管路や電気設備等も対象とする商品が存在保険金の支払い対象 :1 修補費用 ( ) 2 調査費用 3 仮住居転居費用等 ( ) 売買の対象となる既存住宅 ( 中古住宅 ) の構造耐力上主要な部分雨水の浸入を防止する部分に係る瑕疵が発見された場合の修補費用 ( 特約を付けることにより給排水管路部分等を保険の対象とすることも可能 ) 保険期間 :2 年又は 5 年保険金額 :500 万円又は 1,000 万円免責金額 :10 万円填補率 : 売主 ( 宅建業者 ) へは 80% 買主 ( 消費者 ) へは 100%( 売主倒産等時 ) 保険料 : 個々の保険法人が設定 ( 保険期間等により異なる ) ( 例 ) 戸建住宅保険期間 2 年保険金額 500 万円 : 約 4.7 万円 ( 保険料 2.5 万円 + 検査料 2.2 万円 ) 保険期間 5 年保険金額 1,000 万円 : 約 6.2 万円 ( 保険料 4.0 万円 + 検査料 2.2 万円 ) 共同住宅保険期間 2 年保険金額 500 万円 : 約 4.1 万円 ( 保険料 1.8 万円 + 検査料 2.3 万円 ) ( 戸単位 ) 保険期間 5 年保険金額 1,000 万円 : 約 5.1 万円 ( 保険料 2.8 万円 + 検査料 2.3 万円 ) 買主 ( 消費者 ) 売買契約既存住宅売主 ( 宅建業者 ) 保険金支払い事業者倒産等時 2 検査 3 保険付保 ( 保険金支払い ) 1 保険申込住宅瑕疵担保責任保険法人 15

17 既存住宅売買瑕疵保険 ( 個人間売買タイプ ) 個人間売買タイプは既存住宅の個人間売買における売買契約に関する保険既存住宅の検査保証を行う検査会社が加入し検査会社に対して保険金が支払われる仕組みとなっている保険金の支払い対象 :1 修補費用 ( ) 2 調査費用 3 仮住居転居費用等 ( ) 検査保証の対象となる既存住宅 ( 中古住宅 ) の構造耐力上主要な部分雨水の浸入を防止する部分に係る瑕疵が発見された場合の修補費用 ( 特約を付けることにより給排水管路部分等を保険の対象とすることも可能 ) 保険期間 :1 年又は 5 年保険金額 :500 万円又は 1,000 万円免責金額 :5 万円填補率 :100% 保険料 : 個々の保険法人が設定 ( 保険期間等により異なるが戸建住宅で 5 万円程度 ~) ( 例 ) 戸建住宅保険期間 1 年保険金額 500 万円 : 約 4.7 万円 ( 保険料 2.4 万円 + 検査料 2.3 万円 ) 保険期間 5 年保険金額 1,000 万円 : 約 6.8 万円 ( 保険料 4.5 万円 + 検査料 2.3 万円 ) 共同住宅保険期間 1 年保険金額 500 万円 : 約 4.2 万円 ( 保険料 1.6 万円 + 検査料 2.6 万円 ) ( 戸単位 ) 保険期間 5 年保険金額 1,000 万円 : 約 5.5 万円 ( 保険料 2.9 万円 + 検査料 2.6 万円 ) 買主 ( 消費者 ) 売買契約既存住宅売主 ( 宅建業者以外 ) 保険金支払い事業者倒産等時 5 保証 5 保険付保 ( 保険金支払い ) 3 検査 ( 講習受講者 ) 保証者 ( 兼検査事業者 ) 4 検査結果の確認 1 検査保証依頼 ( 買主からの依頼も可能 ) 2 保険申込住宅瑕疵担保責任保険法人 16

18 既存住宅の建物評価手法の改善既存戸建て住宅の建物評価の現状課題流通市場において戸建て住宅が一律に経年減価し築 20~25 年程度で市場価値がゼロとなる慣行が存在価格建物リフォームをしても価値の下落ペースが変わらない建物がマイナス評価となる場合もある 20~25 年築年木造戸建て住宅の建物評価改善の方向性住宅の性能や維持管理の状態など個別の住宅の状態に応じて適切に評価中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針 (H26.3) 価格建物 20~25 年 A: 建物の耐用年数の把握 B: リフォームによる価値回復向上の反映方法を検討 B A 築年 1 建物を基礎躯体部分と内外装設備部分に区分 2 基礎躯体は性能に応じて20 年より長い耐用年数を設定例 : 長期優良住宅 :100 年超住宅性能表示劣化対策等級 3:75~90 年等 3 適切な内外装設備の補修等を行えば価値が回復向上建物評価改善の市場への定着に向けた取組不動産鑑定評価の実務への反映平成 27 年 7 月に既存戸建住宅の評価に関する留意点を策定宅地建物取引業者の査定への反映平成 27 年 7 月に宅建業者が値付けのための査定に用いる既存住宅価格査定マニュアルを改訂 17

住宅ストック維持向上促進事業 ( 良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業 ) 現在の住宅市場は良質な住宅ストックが適正に評価されず維持管理リフォームを行うインセンティブが働かない悪循環構造にある長期優良住宅住宅性能表示瑕疵保険インスペクション履歴等を活用し住宅ストックの維持向上評価流通金融等の仕組みを一体的に開発普及等する取組みに対し支援を行うことにより

事業イメージ < 関係主体が連携した協議会 > 工務店新築リフォームの施工維持補修建築士新築リフォームの計画設計企画者 ( プロデューサー ) 既存住宅の商品化ブランド化をプロデュース宅建業者不動産鑑定士良質性に応じ値付け鑑定評価買取貸付保証検査履歴業者インスペクション住宅履歴の蓄積管理金融機関ローン商品で住宅の良質性を評価

長期優良住宅住宅性能表示瑕疵保険インスペクション住宅履歴等一体的な仕組み流通金融等実質的な残存耐用年数の評価買取保証借上保証割引金利融資可能枠の拡大ノンリコースローンリバースモーゲージ等 3.

19 住宅ストック維持向上促進事業 ( 良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業 ) 現在の住宅市場は良質な住宅ストックが適正に評価されず維持管理リフォームを行うインセンティブが働かない悪循環構造にある長期優良住宅住宅性能表示瑕疵保険インスペクション履歴等を活用し住宅ストックの維持向上評価流通金融等の仕組みを一体的に開発普及等する取組みに対し支援を行うことにより良質な住宅ストックが適正に評価される市場の好循環を促す国 1. 現状の課題と方向性個々の住宅の良質性が評価されない資産価値 ( 建物 ) 従来の悪循環市場において良質性を評価できる仕組みが整備されない開発周知試行を支援長期使用構造悪循環住宅所有者等が維持管理リフォームをしないインスペクション履歴 2. 事業イメージ < 関係主体が連携した協議会 > 工務店新築リフォームの施工維持補修建築士新築リフォームの計画設計企画者 ( プロデューサー ) 既存住宅の商品化ブランド化をプロデュース宅建業者不動産鑑定士良質性に応じ値付け鑑定評価買取貸付保証検査履歴業者インスペクション住宅履歴の蓄積管理金融機関ローン商品で住宅の良質性を評価良質な住宅が適正に評価される好循環市場において良質性を評価できる仕組みが整備される個々の住宅の良質性が評価されるリフォームインスペクション瑕疵保険履歴年開発周知試行好循環住宅所有者等が維持管理リフォームをする瑕疵保険インスペクション履歴良質な住宅ストックによる市場の良循環を促す維持向上評価流通金融等の一体的な仕組み維持向上評価等長期優良住宅住宅性能表示瑕疵保険インスペクション住宅履歴等一体的な仕組み流通金融等実質的な残存耐用年数の評価買取保証借上保証割引金利融資可能枠の拡大ノンリコースローンリバースモーゲージ等 3. 事業概要 (1) 開発普及に係る費用上限 2000 万円 / 事業補助率 : 定額 ( 例 ) 建物の価値の維持向上に資する項目やそのインスペクションの方法実施時期の検討開発する金融商品の対象住宅の質融資可能額等の要件の検討チラシの作成ホームページの改修事業者や消費者への説明会開催等を通じた仕組みの周知 (2) 試行に係る費用上限 100 万円 / 戸 1 住宅の質の適切な維持向上に要する経費補助率 : 定額インスペクションの実施 ( 今後 10 年間の実施分を含む ) 住宅履歴の作成 ( 今後 10 年間の実施分を含む ) 瑕疵保険への加入 ( 中古流通リフォーム時に限る ) 維持管理計画の作成 ( 中古流通リフォーム時に限る ) 2 開発する仕組みに対応するための質の向上に要する経費補助率 :1/3 新築 ( 掛かり増し分 ) リフォーム等 18

20 住宅ストック循環支援事業について ( 平成 28 年度補正予算 : 国費 250 億円 ) 若者の住居費負担の軽減良質な住宅ストックの形成及び既存住宅流通リフォーム市場の拡大を図るためインスペクションを実施し既存住宅売買瑕疵保険に加入する既存住宅の取得や耐震性が確保されたエコリフォーム一定の省エネ性能を有する住宅への建替えの取組に対して国がその費用の一部を補助持ち家の省エネ性を高めたい既存住宅を購入して省エネ性能を高めたい若者が手頃な既存住宅を安心して購入したいあわせてエコリフォームもしたい耐震性のない住宅を省エネ性能の高い住宅に建替えたい 1. 住宅のエコリフォーム 2. 良質な既存住宅の購入 3. エコ住宅への建替え要件エコリフォームを実施することリフォーム後に耐震性が確保されること年齢制限なし若者 (40 歳未満 ) が既存住宅を購入すること売買に際してインスペクションを実施し既存住宅売買瑕疵保険に加入すること耐震性のない住宅を除却することエコ住宅に建替えること年齢制限なし補助事業者リフォーム事業者宅建業者 ( 買取再販等 ) インスペクション事業者建設業者 ( 注文 ) 宅建業者 ( 分譲 ) 補助対象エコリフォームインスペクションエコリフォームエコ住宅の建設補助額リフォーム工事内容に応じて定める額 ( 定額 ) インスペクション 5 万円 / 戸リフォーム工事内容に応じて定める額 ( 定額 ) 30 万円 / 戸 ( 認定長期優良住宅やさらに省エネ性能の高い住宅の場合は 40 万円 / 戸又は 50 万円 / 戸限度額 30 万円 / 戸耐震改修を行う場合は 45 万円 / 戸 50 万円 / 戸 ( インスペクションとエコリフォームの合計額 ) 耐震改修を行う場合は 65 万円 / 戸 50 万円 / 戸 19

マイホームを欠陥から守る

マイホームを欠陥から守る資料 2 テーマ 1 既存住宅流通リフォーム市場平成 22 年 8 月 2 日国土交通省住宅局 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 既存住宅流通の現状全住宅流通量 ( 既存流通 + 新築着工 ) に占める既存住宅の流通シェアは増加しつつあるが平成 20 年における既存住宅流通シェアは約 13.5% これに対し欧米諸国における既存住宅流通シェアは

資料３ 既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み

資料３　既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み