れば0 年 ~00 年 RCやSRCなら00 年 以 上 持 つことを みんな 知 っていることなの です ちなみに 欧 米 各 国 と 比 較 しても 建 物 の 平 均 寿 命 は アメリカで0 年 イギリスでは9 年 フランスでは89 年 ドイツが79 年 です また 中 古 住 宅 の 流

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1 . 中 古 住 宅 でお 金 持 ちになる! () 中 古 住 宅 と 新 築 住 宅 どっちがいい? () 新 築 住 宅 のメリット 新 しくて 綺 麗 で 気 持 ちが 良 い! 住 宅 機 器 が 新 しくて 使 い 良 い! 間 取 りが 今 の 時 代 に 合 っていて 使 い 易 い! マンションの 場 合 セキュリティーも 良 く 共 用 部 分 が 充 実 していて 住 民 間 のコミ ュニティーができ 易 く 造 られていて 気 持 ち 良 く 生 活 できる! 提 携 ローン 等 々があって 住 宅 ローンが 付 き 易 く 買 い 易 い! 6 7 自 分 が 始 めて 入 居 する 人 になるので 自 分 で 住 宅 の 歴 史 を 造 ることができる 高 層 マンションや00 年 住 宅 のように 永 く 住 み 続 けることを 考 えて 建 てる 家 につ いては 耐 震 強 度 や 間 取 り 変 更 のし 易 さ 等 々に 配 慮 された 家 になっているので 欧 米 並 みに00 年 単 位 の 長 い 期 間 財 産 価 値 が 落 ちることがなく 所 有 できるので 何 世 代 も 引 き 継 いで 所 有 できて 国 民 の 財 産 形 成 に 役 立 つ 物 ( 資 産 )になる () 新 築 住 宅 のデメリット マンションの 場 合 モデルルームを 見 て 未 だできていない 部 屋 を 買 うので できあ がった 後 で 眺 望 や 内 装 で 自 分 の 夢 と 違 う 物 になる 危 険 がある 建 売 一 戸 建 て 住 宅 の 場 合 は 完 成 物 件 を 見 て 買 うので 見 た 通 りだが 増 改 築 がしに くいことがある 注 文 建 築 でも 自 分 の 描 いた 物 と 違 った 家 になる 危 険 がある 新 築 住 宅 は 湿 気 やホルムアルデヒド 等 々の 有 害 物 質 が 出 るので 健 康 に 悪 い 新 築 住 宅 は 中 古 住 宅 に 比 べて 価 格 が 高 く 日 本 ではその 時 から 建 物 は 減 価 償 却 さ れて 段 々 安 くなる () 中 古 住 宅 のメリット 新 築 のように 販 売 業 者 の モデルルームとパンフレットを 見 ただけで 出 来 上 がりを 想 像 して 買 う のではなく 既 に 出 来 上 がり 人 が 住 んでいる 状 況 を 見 て 買 うこと ができる ので 自 分 に 合 った 家 を 選 べる! 隣 近 所 の 建 物 との 関 係 による 日 照 具 合 や 眺 望 等 を 具 体 的 に 確 認 して 買 うことができ るので こんな 筈 ではなかった と 言 う 失 敗 がない! 住 宅 建 材 から 出 る 湿 気 やホルムアルデヒト 等 々の 有 害 物 質 が 消 失 軽 減 した 後 なの で 健 康 に 良 いいえをかえる! なんと 言 っても 新 築 より 安 く 買 えるのが 最 大 の 長 所 である! 日 本 では 建 物 は0 年 で 無 価 値 になる という 常 識 (これは 世 界 の 非 常 識 です が)がまかり 通 っており 建 物 は 車 のように 減 価 償 却 されて0 年 ~0 年 で 無 価 値 に 等 しい 評 価 になっています しかし 現 実 には 木 造 建 物 でも 良 い 管 理 補 修 をす - -

2 れば0 年 ~00 年 RCやSRCなら00 年 以 上 持 つことを みんな 知 っていることなの です ちなみに 欧 米 各 国 と 比 較 しても 建 物 の 平 均 寿 命 は アメリカで0 年 イギリスでは9 年 フランスでは89 年 ドイツが79 年 です また 中 古 住 宅 の 流 通 量 は アメリカが780 万 戸 ( 総 流 通 量 に 占 める 割 合 は78%) イギリスが80 万 戸 ( 総 流 通 量 に 占 める 割 合 は89%)です しかも 欧 米 では 住 宅 検 査 をして 耐 震 工 事 をしたり リフォームをしたりして 絶 えず 住 宅 の 寿 命 を 延 ばし 自 分 の 住 宅 の 価 値 が 落 ちないようにし それを 認 証 す る 制 度 ができており そのことを 住 宅 履 歴 書 に 記 載 して 証 拠 を 残 しますので 住 の 価 値 は 新 築 より 安 くなることはないのが 世 界 の 常 識 なのです 日 本 でも 近 いうちに 欧 米 のように 国 民 の 財 産 である 自 宅 の 価 値 が0 年 で 無 価 値 に なる というような 不 合 理 なことは 是 正 されます( 国 交 省 もその 方 針 です)ので 今 の 内 に 安 くて 住 み 良 い 中 古 住 宅 を 買 うのは 大 変 お 得 な 買 い 方 なのです まして 現 在 の 日 本 では 住 宅 ローンの 金 利 が 異 常 に 安 く 長 期 間 貸 してくれる 上 に 住 宅 ローン 減 税 も 最 大 00 万 還 付 されるので 安 い 中 古 住 宅 を 安 い 金 利 で 自 宅 として 購 入 するチャンスの 時 と 言 えます ( 逆 転 の 発 想 でお 金 持 ちになる ノウハウその) () 中 古 住 宅 のデメリット 6 中 古 住 宅 は 古 いので 美 しくなく 快 適 性 に 欠 ける 物 がある 時 代 遅 れの 間 取 りが 多 く 住 みにくい 物 がある 時 代 遅 れの 住 宅 機 器 が 多 く 使 いにくい 物 がある マンションの 場 合 セキュリティーが 悪 く 共 用 部 分 が 充 実 していないので 住 民 間 のコミュニティーができにくい 物 がある 購 入 時 に 頭 金 が0%~0%ないと 買 えないので 頭 金 がないと 買 いにくい! 既 に 人 が 住 んだ 家 なので 汚 れや 痛 みがあり リフォーム 等 々にお 金 がかかること が 多 い 中 古 住 宅 を 買 う 時 は 以 上 の 短 所 をよく 確 認 し 耐 震 診 断 や 耐 震 適 合 証 明 書 で 耐 震 強 度 を 確 認 し 又 は 建 物 検 査 報 告 書 や 住 宅 履 歴 書 等 々を 見 て 耐 震 補 強 工 事 やリォームの 状 態 やその 費 用 を 計 算 して 自 分 に 合 う 物 を 選 んで 買 うよう にする 必 要 があります そうすれば 安 くて 良 い 家 を 買 える! はずです そして 中 古 住 宅 を 安 く 買 って 定 期 的 に 建 物 検 査 をして 耐 震 補 強 工 事 やリフォームをして 70 年 以 上 良 い 状 態 を 長 持 ちさせて 自 宅 の 財 産 価 値 を 維 持 し 続 けることが これからの 日 本 人 の 賢 い 生 き 方 になる と 思 います ( 逆 転 の 発 想 でお 金 持 ちになるノウハウ その) () 収 益 物 件 アパートの 場 合 は 中 古 物 件 の 取 得 は 得 か? () オーナーチェンジ 物 件 は 空 室 物 件 より0%~0% 安 く 買 えます! ファミリーマンションの 一 室 を 購 入 して 貸 す 場 合 中 古 住 宅 のオーナーチェンジ - -

3 物 件 なら 安 く 購 入 することができます 何 故 ならば マンションの 住 宅 ローンは 長 期 低 利 であり( 特 に 住 宅 支 援 機 構 のフラットは 年 の 安 い 固 定 金 利 ) 購 入 物 件 価 格 の00% 融 資 も 可 能 なので とても 買 いやす く 年 収 証 明 さえあれば 買 いたい 人 は 誰 でも 買 える 為 比 較 的 高 い 価 格 で 売 買 され るのに 比 べて アパートローンは 金 利 は 変 動 ( 現 在 は% 前 後 )で 融 資 限 度 も 購 入 価 格 の60%しか 融 資 してもらえませんので 頭 金 が0% 以 上 ないと 買 えない 為 実 質 利 回 り 計 算 が 最 低 でも.% 以 上 で 採 算 が 合 わないと 売 れないから 0% 位 安 苦 買 えるのです ファミリーマンションのオーナーチェンジ 物 件 ( 賃 貸 入 居 者 が 付 いている 状 態 で 売 買 される 物 件 )は 買 った 瞬 間 から 賃 料 が 入 るので 空 室 案 内 期 間 がなく 確 実 な 収 入 が 計 算 できる 長 所 がある ファミリーマンションの 場 合 将 来 入 居 者 が 出 た 場 合 リホームして 自 宅 用 に 売 る こともできますので 0%~0%の 転 売 利 益 を 上 げるチャンスがあります 将 来 自 分 が 住 んだり 子 供 達 が 住 んだりすることもできるし こんな 賃 貸 物 件 を 幾 つか 持 てば 年 金 代 わりの 老 後 資 金 が 得 られる 更 に こんな 賃 貸 物 件 を 幾 つか 持 てば 相 続 の 時 数 人 の 相 続 人 に 一 つづつ 分 け 与 え ることができて 遺 産 分 けで 揉 めることが 少 なくなる 長 所 になる ( 逆 転 の 発 想 で 不 動 産 でお 金 持 ちになるノウハウ その) () 土 地 付 き 一 棟 売 り 賃 貸 マンション アパートの 場 合 は 実 質 利 回 り7% 以 上 で 購 入 できるので 中 古 収 益 物 件 は 買 い 得 です 但 し アパートローンは 融 資 額 が 物 件 価 格 の60% 以 内 金 利 は 変 動 金 利 ( 現 況 で は% 前 後 ) 融 資 期 間 が 減 価 償 却 期 間 内 に 限 られるので 手 持 ち 資 金 が0% 以 上 ないと 購 入 しにくいことが 問 題 です ちなみに 減 価 償 却 期 間 は 木 造 アパートは0 年 軽 量 鉄 骨 造 のアパートは9 年 重 量 鉄 骨 造 のアパートは 年 鉄 筋 コンクリート 造 のマンションは7 年 です 従 って 例 えば 重 量 鉄 骨 造 のアパートで0 年 経 過 していれば ー0+(0 0.) =8 年 の 融 資 期 間 が 原 則 になります これでは 借 入 金 の 返 済 が 厳 しくなる 為 簡 単 には 買 えませんので 物 件 価 格 は 安 くなることになります しかし 他 物 件 を 担 保 に 出 せれば 融 資 期 間 を 伸 ばしたり 融 資 額 を80% 以 上 に 上 げたりもできますので 力 とお 金 のある 人 ならば 安 く 買 うことができます そこで 0% 以 上 のお 金 を 用 意 して 利 回 りが0% 以 上 になる 価 格 で 購 入 の 交 渉 を すれば 中 古 アパートの 購 入 は 安 く 買 って 利 回 りを 良 くする 非 常 に 有 利 な 買 い 方 ができます ( 逆 転 の 発 想 で 不 動 産 でお 金 持 ちになるノウハウ その) ちなみに 収 益 物 件 は 収 益 還 元 法 で 売 買 価 格 が 決 まるのが 最 近 の 取 引 原 則 になりました 形 で 算 出 します 収 益 還 元 法 とは 年 間 収 入 / 購 入 支 出 総 額 = 販 売 金 額 と 言 う 例 えば 年 間 賃 料 収 入,000 万 年 間 利 回 り0.(0%)= 00,000( 販 売 金 額 )となります 土 地 が 何 坪 あり 建 物 が 何 坪 あるから 幾 らで ある と 言 う 比 較 対 象 法 ではありません - -

4 ちなみに 住 宅 の 場 合 は 比 較 対 象 法 で 近 隣 の 類 似 物 件 と 比 較 して 土 地 が 何 坪 あり 建 物 が 何 坪 あるから 幾 らである と 言 うことで 販 売 価 格 を 出 します そこで 中 古 賃 貸 物 件 を 買 う 場 合 は 管 理 が 悪 くて 空 室 が 多 く リホームや 掃 除 もしていなくて 汚 く 見 えるが 磨 けば 良 くなる 物 件 を 交 渉 して 安 く 買 って 掃 除 とリホームで 磨 きを 掛 けて 適 正 価 格 で 貸 せば 利 回 りが0~% 位 になる 物 を 狙 うのが 最 高 に 上 手 い 買 い 方 です ( 逆 転 の 発 想 で 不 動 産 でお 金 持 ちになる ノウハウ その) 安 く 買 って 空 室 を 埋 めて 高 利 回 りの 物 件 にすることが これから 金 持 ち 父 さん になる 人 のやり 方 です 安 く 買 う 方 法 の 一 つとしては 競 売 物 件 や 競 売 直 前 の 物 件 を 買 う 方 法 があります バブル 崩 壊 後 競 売 物 件 が 多 く 出 た 為 競 売 法 が 改 正 されて 賃 貸 人 が 居 ても 競 落 し てから6ヶ 月 以 内 に 入 居 者 は 出 ていかねば 強 制 退 去 もできることになりましたので 比 較 的 買 い 易 くなりました ただ 競 売 物 件 は 競 売 資 料 を 見 るだけで 現 場 の 内 部 を 見 ることができませんので 手 続 きや 判 断 力 等 々で 難 しい 面 が 幾 つかあり 専 門 家 に 手 数 料 を 払 って 依 頼 するの が 無 難 ですが 市 価 の0% 位 安 く 購 入 することができますし 銀 行 の 融 資 も 受 けや すくなりました(その 分 極 安 で 買 うことは 難 しくなりました) ( 不 動 産 で お 金 持 ちになるノウハウ その6) 以 上 は これからお 金 持 ちになろうとする 段 階 のノウハウですが 既 に 大 資 産 家 になった 金 持 ち 父 さんの 賃 貸 経 営 は 0 年 過 ぎたらリホームして 良 い 入 居 者 を 入 れて 利 回 りを 良 くして 収 益 還 元 法 で 適 正 価 格 で 販 売 し 新 しく 建 てるか 新 しい 物 に 買 い 換 えることで 時 代 の 要 請 に 合 わせた 建 物 設 備 で 安 定 した 入 居 者 の 確 保 と 安 定 収 入 を 上 げて 減 価 償 却 で 手 元 にお 金 を 残 すことです ( 不 動 産 でお 金 持 ちになるノウハウ 6 注 意! その7) 都 内 のワンルームマンションで% 以 下 と 利 回 りが 悪 い 物 を 買 うのは 辞 めた 方 が 良 いでしょう その 販 売 業 者 は ローン 付 き 家 賃 保 証 付 きで 安 心 ですし 節 税 になります 0 年 後 には 返 済 が 終 わり 老 後 資 金 になります! と 勧 めますが 賃 貸 物 件 を 買 って 年 間 も 毎 月 お 金 が 手 元 から 出 て 行 くのでは 何 の 為 に 買 った のか 意 味 がありません! 節 税 になります! と 言 う 言 葉 が 出 たら 気 をつけましょ う! それでは 毎 月 の 損 失 を 貯 金 に 廻 した 方 が 早 くお 金 が 貯 まり 残 ります 賃 貸 物 件 を 持 つのは 投 資 したお 金 が 不 動 産 に 変 わり そこから 実 質 利 回 りが 最 低 でも% 以 上 の 収 入 になり 手 元 金 が 増 える 為 に 購 入 するのです ( 不 動 産 で お 金 持 ちになるノウハウ その8) また ワンルームは 住 宅 ローンの 対 象 にならないので 常 に 収 益 物 件 として 収 益 還 元 法 で 価 格 が 決 まりますので 新 築 のワンルームマンションは 買 った 直 後 に 転 売 すると 大 体 買 値 の60%にしか 売 れない (0%は 販 売 業 者 の 利 益 です)し - -

5 将 来 ともに 値 下 がりすることはあっても 値 上 がりすることはない と 言 えますので あくまで 賃 料 の 利 回 りが 良 いことだけがメリットです ワンルームマンションを 購 入 するのなら 利 回 りが0% 以 上 の 物 なら 購 入 する 価 値 がある と 思 います ちなみに 7の 法 則 =7 年 間 利 回 %= 投 下 資 本 が 倍 になる 年 数 ( 複 利 計 算 ) と 言 う 投 資 の 法 則 があります 例 えば 国 債 の 金 利 は%ですので 7 = 倍 になるのに7 年 掛 かる 例 えば 利 回 り0%の 場 合 7 0= 投 下 資 本 が 倍 になる 年 数 は7. 年 です 利 回 り7.%の 賃 貸 物 件 を 持 てば 0 年 で 投 下 資 本 が 倍 になると 言 うことです 利 回 りが7% 以 上 あれば 安 全 有 利 な 投 資 である と 言 えるでしょう () 中 古 物 件 の 面 白 い 儲 け 方 ( 番 外 編 ) 住 宅 ローンをタダにして 自 宅 を 手 に 入 れる 方 法 大 きめの 中 古 一 戸 建 てを 購 入 し 階 と 階 を 別 の 入 り 口 に 改 造 した 二 所 帯 住 宅 に リホームして 一 階 に 自 分 が 住 み 二 階 を 人 に 貸 して 家 賃 を 取 れば その 家 賃 で 住 宅 ローンが 返 せるので タダで 自 宅 が 手 に 入 る ことになります 例 えば 土 地 0 坪 建 物 0 坪 の 中 古 住 宅,000 万 の 中 古 住 宅 を 手 持 ち 金 が800 万 だとすれば 諸 経 費 に00 万 使 い 住 宅 ローンで,000 万 借 りて 購 入 し リホーム 費 用 を00 万 で 二 所 帯 住 宅 に 改 造 し 二 階 部 分 を 賃 料 万 で 貸 せば 住 宅 ローンの 返 済 が 賃 料 で 返 せます( 住 宅 ローンはタダになる!) ちなみに 住 宅 ローンは 借 入,000 万 金 利 %( 特 別 優 遇.% 減 額 ) 年 元 利 均 等 返 済 の 場 合 月 額 返 済 額 は0,78 円 です 自 宅 兼 賃 貸 住 宅 を 二 所 帯 住 宅 として 新 築 する 時 にも 適 用 できます 階 建 ての 家 を 新 築 する 時 や 連 棟 式 の 二 所 帯 住 宅 を 新 築 する 時 にも 応 用 し て 住 宅 ローンを 借 りて 建 て 住 宅 ローン 分 をタダにすることができます ボロボロ 物 件 を 活 かす 方 法 再 建 築 不 可 物 件 ( 再 建 築 する 時 は 同 じ 建 物 が 建 てられない 物 件 )や 手 入 れが 悪 くてボロボロに 傷 んだ 物 件 等 々は 買 う 人 が 居 ないので 例 えば,00 万 の 売 値 で も 指 し 値 をして00 万 で 買 うことができます そんな 物 件 を 買 って リホー ムと 掃 除 で00 万 かけて 人 に 貸 せば 月 0 万 で 貸 せることになれば 年 間 賃 料 0 万 (00 万 +00 万 ) 00%= 年 間 利 回 り7%です 更 に 人 気 のない 地 域 や 少 し 地 方 で 探 せば00 万 ~00 万 で 結 構 良 い 家 が 買 えるで しょう 人 に 貸 せさえすれば0%~~0%の 利 回 りで 貸 すこともできます 但 し この 方 法 は 現 金 で 購 入 する 方 法 しかがありませんので 現 金 を 準 備 しておいて 下 さい 再 建 築 ができなくても 売 りにくくても 年 間 利 回 りが0%もあれば アッと 言 う 間 に 投 下 資 本 は 回 収 されますので 損 はないです 投 資 の 法 則 である 7の 法 則 に 照 らしても 7 0%=.6ですので.6 年 で 投 下 資 本 が 倍 になることになります 即 ち.6 年 後 以 降 は 入 金 があるだけぼろ 儲 けですね こんな 物 件 を 一 つ 持 ったら いくらでもお 金 が 貯 まるので 次 々に 同 じような 物 件 が 買 いたくなり それこそ 雪 だるまのようにお 金 が 貯 まるでしょう - -

6 安 くなったワンルームマンションの 購 入 で 利 回 りを 稼 ぐ 方 法 上 記 は 手 間 暇 は 掛 かりますが 利 回 りが 大 きい 面 白 い 方 法 ですが 素 人 の 私 にはできない と 思 う 方 には 次 の 方 法 が 向 いているかも 知 れません ワンルームマンションは 新 築 時 に 買 うと 大 損 しますが 中 古 になると 収 益 還 元 法 で 買 えるので 安 く 買 えます そこで 表 面 利 回 り% 以 上 に 安 くなった 中 古 ワンルームマンションの 掘 り 出 し 物 を 買 うのは 手 間 暇 が 掛 からないで 実 質 利 回 り0% 以 上 で 購 入 することができます 以 上 不 動 産 でお 金 持 ちになるノウハウの 一 端 を 公 開 しましたが 不 動 産 は 日 本 国 民 の 資 産 形 成 に 大 きく 係 わる 物 ですが その 見 方 扱 い 方 には 一 つ 一 つ 個 性 が ありますの で 今 後 もセミナー 等 で 公 開 します また これからお 金 持 ちになり たい 人 借 金 で 困 っている 人 既 にお 金 持 ちになった 人 豊 かな 老 後 を 過 ごし 争 わない 相 続 で 人 生 を 締 め くくりたい 人 等 々によって 対 応 が 異 なりますので 会 長 個 別 相 談 もお 受 けしております 私 の 最 後 のライフワークであり お 世 話 に なった 社 会 へのご 恩 返 しですので 不 動 産 に 係 わることなら 何 でも 遠 慮 なくご 相 談 下 さい 皆 さんのお 役 に 立 てることが 嬉 しいのですから かっこいいことはお 金 を 産 まない! かっこいい 職 業 は 儲 からない! 格 好 見 て くれを 気 にする 人 はいずれお 金 に 困 ることになる! 目 の 前 の 土 俵 にお 金 が 転 がっている! ( 初 代 横 綱 若 乃 花 談 ) さて 貴 方 は 何 を 見 て 何 を 掴 みますか? 成 功 と 幸 せは 貴 方 次 第 で 目 の 前 にあるのです 00 年 9 月 0 日 記 - 6 -

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