1. 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 の 活 性 化 に 向 けた 施 策 ( 概 要 ) 1

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1 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル 報 告 書 参 考 資 料

2 1. 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 の 活 性 化 に 向 けた 施 策 ( 概 要 ) 1

3 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 の 活 性 化 に 向 けた 施 策 適 切 な 維 持 管 理 ( 定 期 的 な 点 検 補 修 修 繕 更 新 履 歴 の 作 成 保 存 )を 実 施 居 住 必 要 に 応 じて 適 切 なリフォームを 実 施 インスペクション( 建 物 検 査 ) 等 により 安 心 して 住 宅 を 売 買 売 却 住 宅 の 状 態 に 応 じた 価 格 で 売 買 住 宅 履 歴 情 報 住 宅 履 歴 情 報 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 活 用 住 宅 履 歴 情 報 適 切 なリフォームの 推 進 民 間 による 法 適 合 状 況 調 査 インスペクション( 建 物 検 査 )の 普 及 [ 検 査 済 証 のない 建 築 物 に 係 る 指 定 確 認 検 査 機 関 を 活 用 した 建 築 基 準 法 適 合 状 況 調 査 のためのガイドライン] 売 買 時 等 の 安 心 の 付 与 [ 既 存 住 宅 インスペクションガイドライン に 沿 った 的 確 なインスペクションの 普 及 促 進 ] 性 能 向 上 リフォームの 支 援 [ 長 期 優 良 住 宅 化 リフォームの 支 援 ] [インスペクション 技 術 の 開 発 高 度 化 ] [ 中 古 住 宅 取 得 後 に 耐 震 改 修 工 事 を 行 う 場 合 住 宅 ローン 減 税 等 を 適 用 ] リフォーム 市 場 の 信 頼 性 向 上 [ 住 宅 リフォーム 事 業 者 団 体 登 録 制 度 の 普 及 ] 既 存 住 宅 の 性 能 評 価 表 示 の 充 実 [ 省 エネ 性 能 に 関 する 項 目 の 追 加 等 ] 既 存 住 宅 の 売 買 やリフォームに 対 する 保 証 保 険 の 提 供 [ 瑕 疵 保 険 の 商 品 ラインナップの 充 実 ] 適 切 な 建 物 評 価 流 通 市 場 の 透 明 性 信 頼 性 の 向 上 宅 建 業 者 による 消 費 者 への 情 報 提 供 の 充 実 [ 不 動 産 総 合 データベースの 構 築 ] 宅 建 業 者 と 他 の 事 業 者 の 連 携 推 進 [ 瑕 疵 保 険 やリフォーム 等 のサービス のワンストップでの 提 供 推 進 ] 住 宅 の 状 態 やリフォームによる 価 値 の 向 上 を 反 映 した 価 格 査 定 [ 中 古 戸 建 て 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 の 策 定 と 市 場 への 定 着 ] 2

4 2. 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 活 性 化 に 関 する 取 組 ( 一 覧 表 ) 3

5 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 活 性 化 に 関 する 取 組 課 題 H24 年 度 までの 取 組 H25 年 度 の 取 組 H26 年 度 の 取 組 今 後 の 課 題 H27 年 度 以 降 の 取 組 中 古 住 宅 評 価 の 適 正 化 中 古 住 宅 の 質 に 対 する 安 心 の 付 与 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 の 透 明 性 信 頼 性 向 上 住 宅 ストック の 活 用 住 宅 の 性 能 等 を 判 断 する 基 準 の 充 実 住 宅 を 評 価 するた めの 図 面 等 の 基 礎 的 情 報 の 充 実 住 宅 の 性 能 等 の 建 物 価 値 への 反 映 中 古 住 宅 の 品 質 ( 不 具 合 等 )に 関 す る 情 報 提 供 の 充 実 瑕 疵 等 があった 場 合 の 保 証 の 充 実 中 古 住 宅 に 関 する 情 報 提 供 の 充 実 所 有 者 等 による 住 宅 の 適 切 な 維 持 管 理 の 促 進 売 買 時 のワンストップ でのサービス 提 供 の 充 実 リフォーム 市 場 の 信 頼 性 向 上 住 宅 の 資 産 としての 活 用 促 進 住 宅 性 能 の 評 価 表 示 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 建 物 評 価 手 法 の 構 築 住 宅 の 現 況 把 握 購 入 物 件 の 瑕 疵 保 証 物 件 価 格 情 報 の 提 供 住 宅 の 維 持 管 理 の 促 進 流 通 事 業 者 の 連 携 リフォーム 市 場 の 信 頼 性 向 上 税 制 支 援 中 古 住 宅 活 用 を 促 進 する 金 融 商 品 の 充 実 住 み 替 え 支 援 戸 建 住 宅 の 活 用 促 進 新 築 住 宅 の 住 宅 性 能 表 示 制 度 (H12.4~) 既 存 住 宅 の 住 宅 性 能 表 示 制 度 (H14.12~) 新 築 住 宅 の 長 期 優 良 住 宅 制 度 (H21.6~) 新 築 時 の 図 面 等 を 蓄 積 する 仕 組 み 長 期 優 良 住 宅 制 度 による 維 持 保 全 計 画 の 作 成 (H21.6~) 住 宅 履 歴 情 報 いえかるて の 普 及 に 向 けた 協 議 会 の 設 立 (H22.5~) 宅 建 業 者 が 利 用 する 戸 建 住 宅 価 格 査 定 マニュ アル の 改 訂 ( 長 期 優 良 住 宅 制 度 への 対 応 :H21.7) 住 宅 の 現 況 把 握 に 係 る 既 存 の 取 組 を 調 査 し 既 存 住 宅 インスペクション ガイドライン の 策 定 に 向 けた 検 討 中 古 住 宅 の 瑕 疵 を 保 証 する 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 提 供 (H21.12~) 不 動 産 の 取 引 価 格 情 報 提 供 制 度 (H18.4~) レインズが 保 有 する 成 約 情 報 を 活 用 した 不 動 産 取 引 情 報 提 供 サイト(H19.4~) 長 期 優 良 住 宅 制 度 による 維 持 保 全 計 画 の 作 成 ( 再 掲 ) 住 宅 履 歴 情 報 いえかるて の 普 及 に 向 けた 協 議 会 の 設 立 ( 再 掲 ) マンション 修 繕 の 積 立 金 に 関 するガイドライン 長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドライン 同 コメント マン ション 標 準 管 理 規 約 等 の 策 定 ワンストップでの 関 連 サービスの 提 供 等 に 向 けた 事 業 者 間 連 携 協 議 会 の 取 組 支 援 (H24 年 度 ~) ( 公 財 ) 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センターの リフォーム 無 料 見 積 チェックサービス(H22.4~) 省 エネルギー 耐 震 バリアフリー 改 修 促 進 税 制 等 を 措 置 中 古 住 宅 取 得 に 係 る 各 種 税 制 特 例 措 置 の 築 年 数 要 件 の 緩 和 住 宅 金 融 支 援 機 構 によるバリアフリー 耐 震 改 修 等 に 対 する 高 齢 者 向 け 返 済 特 例 制 度 (H13.10 ~) 厚 労 省 による 低 所 得 者 向 け 不 動 産 担 保 型 生 活 資 金 貸 付 制 度 (H14 年 度 ~) 移 住 住 みかえ 支 援 機 構 による 高 齢 者 等 の 住 み 替 え 支 援 事 業 (H18.10~) リフォームした 既 存 住 宅 を 長 期 優 良 住 宅 等 として 認 定 評 価 するための 基 準 等 の 整 備 に 向 けた 検 討 検 査 済 証 のない 建 築 物 に 係 る 指 定 確 認 検 査 機 関 を 活 用 した 建 築 基 準 法 適 合 状 況 調 査 のためのガイドライン の 検 討 流 通 時 等 を 想 定 した 住 宅 履 歴 情 報 の 共 通 項 目 の 設 定 など 住 宅 履 歴 情 報 の 充 実 中 古 戸 建 て 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 の 改 善 に 係 る 指 針 の 策 定 (H26.3) 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル の 開 催 既 存 住 宅 インスペクション ガイドライン の 策 定 (H25.6) ガイドラインに 沿 った 的 確 なインスペク ションの 普 及 促 進 瑕 疵 保 険 におけるインスペクションの 活 用 (H26.1 ~) 保 険 期 間 を 短 縮 保 険 金 額 を 低 減 した 商 品 を 開 発 するなど 瑕 疵 保 険 の 商 品 ライン ナップを 充 実 不 動 産 情 報 を 効 率 的 に 集 約 管 理 する 情 報 ストックシステムの 基 本 構 想 作 成 (H26.3) 売 主 による 情 報 提 供 促 進 と 充 実 に 向 けた 検 討 ( 告 知 書 記 載 内 容 の 充 実 住 宅 履 歴 書 と の 整 合 等 ) リフォームした 既 存 住 宅 を 長 期 優 良 住 宅 等 と して 認 定 評 価 するための 基 準 等 の 整 備 に 向 けた 検 討 ( 維 持 保 全 計 画 書 を 含 めた 認 定 )( 再 掲 ) 事 業 者 間 連 携 協 議 会 の 取 組 支 援 の 拡 大 住 宅 リフォーム 事 業 者 団 体 登 録 制 度 の 創 設 に 向 けた 検 討 中 古 住 宅 取 得 に 係 る 各 種 税 制 特 例 措 置 の 適 用 要 件 の 合 理 化 ( 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 している 中 古 住 宅 を 対 象 に 追 加 ) 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル におい て リバースモーゲージ 等 の 金 融 商 品 について 意 見 交 換 ( 大 手 銀 行 がリバースモーゲージの 取 扱 い を 開 始 ) 移 住 住 みかえ 支 援 機 構 の 最 低 家 賃 保 証 を 前 提 としたリバースモーゲージ 関 連 商 品 が 商 品 化 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 の 促 進 に 関 する 検 討 会 の 開 催 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 を 促 進 するための 指 針 (ガイドライン)の 策 定 長 期 優 良 住 宅 化 リフォーム 推 進 事 業 の 実 施 既 存 住 宅 の 性 能 評 価 表 示 の 充 実 のための 検 討 検 査 済 証 のない 建 築 物 に 係 る 指 定 確 認 検 査 機 関 を 活 用 した 建 築 基 準 法 適 合 状 況 調 査 のためのガイドライン の 策 定 (H26.7) 流 通 時 等 を 想 定 した 住 宅 履 歴 情 報 管 理 シ ステムの 検 討 戸 建 住 宅 価 格 査 定 マニュアル の 改 訂 に 係 る 検 討 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 の 改 正 (H26.5) 不 動 産 鑑 定 評 価 における 既 存 建 物 の 評 価 に 係 る 検 討 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル の 開 催 既 存 住 宅 インスペクション ガイドライン に 沿 った 的 確 なインスペクションの 普 及 促 進 瑕 疵 保 険 におけるインスペクションの 活 用 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 制 度 のあり 方 に 関 する 検 討 委 員 会 において 今 後 の 普 及 方 策 等 について 検 討 瑕 疵 保 険 の 普 及 促 進 ( 補 助 事 業 等 における 瑕 疵 保 険 加 入 の 要 件 化 等 ) 不 動 産 関 係 情 報 ストックシステム( 不 動 産 総 合 データ ベース)の 試 行 運 用 に 向 けたプロトタイプシステムの 構 築 売 主 による 情 報 提 供 促 進 と 充 実 に 向 けた 検 討 ( 消 費 者 への 情 報 提 供 充 実 に 資 するモデル 事 業 の 支 援 ) 長 期 優 良 住 宅 化 リフォーム 推 進 事 業 の 実 施 ( 維 持 保 全 計 画 作 成 を 要 件 化 )( 再 掲 ) 事 業 者 間 連 携 協 議 会 の 取 組 支 援 の 拡 大 ( 消 費 者 への 情 報 提 供 充 実 に 資 するモデル 事 業 の 支 援 )( 再 掲 ) 住 宅 リフォーム 事 業 者 団 体 登 録 制 度 の 創 設 (H26.9) 買 取 再 販 事 業 に 係 る 登 録 免 許 税 の 特 例 措 置 の 創 設 (H26.4~H28.3) 中 古 住 宅 取 得 後 に 耐 震 改 修 工 事 を 行 う 場 合 につ いても 住 宅 ローン 減 税 等 の 適 用 対 象 とする 改 正 (H26.4) 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル に おいて リバースモーゲージ リフォーム 一 体 型 ローン 等 の 金 融 商 品 について 意 見 交 換 個 人 住 宅 を 賃 貸 流 通 する 上 での 資 金 調 達 や 契 約 に 関 する 課 題 と 対 応 について 検 討 長 期 優 良 住 宅 認 定 制 度 及 び 住 宅 性 能 表 示 制 度 の 更 なる 普 及 促 進 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 及 び 中 古 住 宅 流 通 時 等 におけ る 活 用 促 進 建 物 評 価 の 改 善 を 踏 まえた 宅 建 業 者 不 動 産 鑑 定 士 金 融 機 関 の 実 務 における 改 善 既 存 住 宅 インスペクション ガイドライン に 沿 った 的 確 なインスペクションの 更 なる 普 及 促 進 瑕 疵 保 険 の 更 なる 普 及 促 進 物 件 の 属 性 環 境 等 に 関 す る 情 報 提 供 の 充 実 不 動 産 に 関 する 情 報 の 集 約 所 有 者 等 による 住 宅 の 適 切 な 維 持 管 理 の 普 及 定 着 協 議 会 の 先 進 的 取 組 の 普 及 定 着 住 宅 リフォーム 事 業 者 団 体 登 録 制 度 の 普 及 税 制 特 例 措 置 の 延 長 活 用 促 進 不 動 産 価 格 下 落 リスク 等 の リバースモーゲージに 係 るリ スクへの 対 応 リバースモーゲージの 認 知 度 向 上 消 費 者 の 認 知 度 向 上 と 個 人 住 宅 の 流 通 促 進 に 向 けた 体 制 整 備 既 存 住 宅 の 長 期 優 良 住 宅 認 定 制 度 創 設 既 存 住 宅 の 性 能 評 価 表 示 の 充 実 ( 省 エ ネ 等 ) 検 査 済 証 のない 建 築 物 に 係 る 指 定 確 認 検 査 機 関 を 活 用 した 建 築 基 準 法 適 合 状 況 調 査 のためのガイドライン の 活 用 促 進 インスペクションによる 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 活 用 の 推 進 流 通 時 等 における 住 宅 履 歴 情 報 管 理 シス テムの 試 行 改 訂 された 戸 建 住 宅 価 格 査 定 マニュア ル の 提 供 開 始 活 用 促 進 不 動 産 鑑 定 評 価 における 既 存 建 物 の 評 価 方 法 の 確 立 普 及 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル を 適 時 開 催 インスペクション 技 術 の 開 発 高 度 化 と 保 険 制 度 における 活 用 瑕 疵 保 険 の 商 品 ラインナップの 更 なる 充 実 不 動 産 関 係 情 報 ストックシステム( 不 動 産 総 合 データベース)の 試 行 運 用 インスペクションの 活 用 等 宅 建 業 者 に 求 め られる 中 古 住 宅 取 引 モデルの 検 討 所 有 者 等 による 住 宅 の 適 切 な 維 持 管 理 を 促 進 するための 方 策 の 検 討 インスペクションの 活 用 等 宅 建 業 者 に 求 め られる 中 古 住 宅 取 引 モデルの 検 討 ( 再 掲 ) 住 宅 リフォーム 事 業 者 団 体 登 録 制 度 の 適 正 な 運 用 買 取 再 販 事 業 に 係 る 不 動 産 取 得 税 の 特 例 措 置 の 創 設 (H27.4~H29.3) 税 制 特 例 措 置 の 延 長 周 知 及 び 活 用 促 進 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 融 資 保 険 により 高 齢 者 の 住 み 替 えのためのリバースモー ゲージ 型 民 間 住 宅 ローン 供 給 支 援 住 宅 金 融 支 援 機 構 のフラット35の 対 象 拡 充 により リフォーム 一 体 型 ローンの 供 給 を 支 援 個 人 住 宅 の 流 通 促 進 に 向 けた 体 制 整 備 を 支 援 ( 多 世 代 交 流 型 住 宅 ストック 活 用 推 進 事 業 ) 高 齢 者 の 住 宅 資 産 活 用 について 助 言 する 専 門 家 の 育 成 及 び 相 談 体 制 の 整 備 4

6 3. 成 熟 社 会 における 豊 かな 住 生 活 の 実 現 に 向 けて ~ 住 宅 ストックの 価 値 の 向 上 とそれを 支 える 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 の 活 性 化 を 中 心 として~ 5

7 耐 震 性 省 エネ 性 バリアフリー 性 等 の 向 上 長 寿 命 化 ( 長 期 優 良 住 宅 化 リフォームを 含 む) 他 用 途 建 築 物 からのコンバージョン 長 期 優 良 住 宅 の 普 及 劣 化 対 策 省 エネルギー 対 策 維 持 管 理 更 新 の 容 易 性 住 宅 ストックの 価 値 を 維 持 する 適 切 な 点 検 維 持 修 繕 の 実 施 マンションの 管 理 の 適 正 化 に 関 す る 指 針 マンションの 修 繕 積 立 金 に 関 する ガイドライン 住 まいの 管 理 手 帳 ( 戸 建 て 編 ) 住 宅 の 適 切 な 維 持 管 理 を 促 進 する ための 環 境 整 備 居 住 環 境 耐 震 性 計 画 的 な 維 持 管 理 住 戸 面 積 適 切 なリフォームの 実 施 消 費 者 が 安 心 してリフォームできる 環 境 づくり 住 宅 リフォーム 事 業 者 団 体 登 録 制 度 リフォーム 事 業 者 検 索 サイト 消 費 者 相 談 ( 住 まいるダイヤル) リフォーム 瑕 疵 保 険 大 規 模 修 繕 瑕 疵 保 険 住 宅 ストックの 流 通 を 促 進 する( 住 宅 を 世 代 間 で 引 き 継 ぐ) 人 々の 価 値 観 ライフスタイルやライフステージに 応 じた 住 まい 方 を 可 能 に < 安 心 の 確 保 > 住 宅 性 能 表 示 住 宅 履 歴 情 報 (いえかるて 等 ) インスペクション 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 の 拡 大 活 性 化 に 向 けて 不 動 産 金 融 の 関 係 者 が 率 直 かつ 自 由 に 意 見 交 換 <スマートウェルネス 住 宅 シティの 実 現 > 住 宅 を 作 っては 壊 す 社 会 から いいものを 作 って きちんと 手 入 れし 長 く 大 切 に 使 う 社 会 へ < 流 通 市 場 の 透 明 性 の 向 上 >< 先 進 的 ビジネスモデルの 育 成 > i 不 動 産 ポータルサイトの 充 実 情 報 ストックシステムの 構 築 インスペクションを 活 用 した 住 宅 情 報 蓄 積 システムの 構 築 買 取 再 販 事 業 買 ってリフォーム 事 業 売 主 事 業 者 買 主 リノベー ション 事 業 者 間 連 携 によるワンストップサービス 多 様 な 消 費 者 ニーズに 対 応 した 中 古 住 宅 取 引 モデルの 整 理 定 着 住 宅 の 資 産 評 価 を 見 直 す 建 物 評 価 手 法 の 改 善 による 市 場 価 値 の 向 上 木 造 住 宅 は20 年 で 価 値 ゼロという 常 識 からの 決 別 50 歳 以 上 の 一 世 帯 当 たり 約 2,000 万 円 の 損 失 を 解 消 住 宅 関 係 金 融 商 品 を 充 実 させる 持 続 可 能 な 住 環 境 街 並 みを 実 現 する 地 域 コミュニティの 力 を 高 める 住 宅 ストックを 活 用 する 定 期 借 家 制 度 の 活 用 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 の 促 進 借 主 負 担 DIY 型 賃 貸 の 活 用 住 宅 のリノベーション 空 き 家 の 改 修 活 用 グループホーム ゲストハウス シェアハウス カフェ レストラン ショップ 等 としての 活 用 住 宅 資 産 活 用 のための 相 談 体 制 整 備 既 存 住 宅 の 担 保 評 価 の 改 善 高 齢 化 社 会 に 対 応 した 金 融 商 品 の 充 実 (リバースモーゲージ 等 ) リフォーム 一 体 型 ローンの 充 実 地 域 政 策 と 連 動 した 融 資 ( 地 方 公 共 団 体 と 地 方 銀 行 の 連 携 ) スマートウェルネス 住 宅 シティの 実 現 コンパクト+ネットワーク(コンパクトシティ 小 さな 拠 点 ) 歩 いて 暮 らせる 街 づくり 団 地 再 生 危 険 な 密 集 市 街 地 の 改 善 ライフステージに 応 じた 住 み 替 え( 元 気 なうちに) 職 住 近 接 二 地 域 居 住 同 居 近 居 UJIターン 街 の 居 場 所 づくり 住 生 活 関 連 サービスの 充 実 居 住 支 援 協 議 会 活 動 の 充 実 エリア 価 値 の 向 上 (エリアマネジメント) クラウドファンディングの 活 用 6

8 4. 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 に 係 る 平 成 27 年 度 予 算 案 7

9 (1) 長 期 優 良 住 宅 化 リフォーム 推 進 事 業 継 続 長 く 使 っていけるストックを 壊 さずにきちんと 手 入 れして 長 く 大 切 に 使 う 社 会 を 構 築 するため 既 存 住 宅 の 長 寿 命 化 に 資 するリ フォームの 先 進 的 な 取 り 組 みを 支 援 し 既 存 住 宅 ストックの 質 の 向 上 及 び 流 通 促 進 に 向 けた 市 場 環 境 の 醸 成 を 図 る 現 状 と 課 題 既 存 住 宅 ストックの 現 状 耐 震 化 されていない 住 宅 : 約 1,000 万 戸 断 熱 措 置 がとられていない 住 宅 : 約 2,000 万 戸 中 古 住 宅 の 質 に 対 する 消 費 者 の 不 安 資 産 価 値 は20 年 でほぼゼロ 欧 米 と 比 べて 低 い 中 古 住 宅 流 通 シェア ( 日 本 :13.5%,アメリカ:90.3%,イギリス:71.1%,フランス59.4%) 現 ( 価 格 ) 在 の 評 価 20 年 程 度 で 建 物 価 値 ゼロ( 木 造 ) ( 経 年 ) (H20) (H24) 長 期 優 良 住 宅 化 リフォーム 推 進 事 業 消 費 者 の 不 安 を 解 消 するインスペクションや 維 持 保 全 計 画 の 作 成 の 取 り 組 みを 行 うことを 前 提 に 長 寿 命 化 に 資 するリフォームの 先 進 的 な 取 り 組 みに 対 して 支 援 を 行 う 補 助 率 1/3 限 度 額 100 万 円 / 戸 等 国 が 広 く 提 案 を 公 募 し 学 識 経 験 者 による 評 価 を 経 て 先 進 的 な 取 り 組 みを 採 択 し 支 援 インスペクションの 実 施 性 能 の 向 上 耐 震 性 省 エネルギー 性 劣 化 対 策 維 持 管 理 更 新 の 容 易 性 維 持 保 全 計 画 の 作 成 等 省 エネルギー 性 例 ) 外 壁 の 断 熱 外 壁 の 断 熱 材 充 填 耐 震 性 例 ) 軸 組 等 の 補 強 柱 脚 固 定 金 物 筋 交 いプレートの 追 加 劣 化 対 策 例 ) 床 下 防 湿 防 蟻 措 置 防 湿 コンクリート 下 の 防 湿 シート 敷 込 目 標 2020 年 までに 中 古 住 宅 流 通 市 場 や リフォーム 市 場 の 規 模 を 倍 増 ( 日 本 再 興 戦 略 中 古 住 宅 リフォームトータルプラン ) 効 果 住 宅 ストックの 質 の 向 上 長 寿 命 化 リフォーム 市 場 の 活 性 化 と 既 存 住 宅 の 流 通 促 進 8

10 (2) 住 宅 金 融 支 援 機 構 (JHF)による 中 古 住 宅 取 得 リフォームの 支 援 拡 充 施 策 の 概 要 1 中 古 住 宅 取 得 リフォーム 一 体 型 ローン(フラット35) 中 古 住 宅 の 買 主 が 購 入 に 併 せてリフォームを 行 う 場 合 現 行 のフラット35では 中 古 住 宅 の 購 入 に 係 る 資 金 しか 融 資 で きていない そこで 中 古 住 宅 の 購 入 と 同 時 に 行 うリフォーム に 係 る 資 金 もフラット35による 融 資 の 対 象 とし 民 間 金 融 機 関 では 供 給 困 難 な 長 期 固 定 金 利 のリフォーム 一 体 型 ローンの 供 給 を 支 援 する 2リバースモーゲージ 型 住 宅 ローン( 住 宅 融 資 保 険 付 き) JHFの 住 宅 融 資 保 険 事 業 においては 既 に 民 間 金 融 機 関 のリバースモーゲージ 型 住 宅 関 連 ローンに 付 保 しているところ 資 金 使 途 がリフォーム 資 金 やサービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 入 居 一 時 金 に 限 定 されている 資 金 使 途 を 拡 充 し 高 齢 者 が 住 宅 を 建 設 購 入 する 場 合 にも 住 宅 融 資 保 険 を 付 保 する 中 古 住 宅 活 用 住 み 替 えの 促 進 のイメージ 郊 外 の 住 宅 を リフォームして 購 入 中 古 住 宅 差 額 分 をリバースモー ゲージで 借 り 入 れ 街 中 へ 住 み 替 え マンション 等 1 中 古 住 宅 取 得 リフォーム 一 体 型 ローン (フラット35) 2リバースモーゲージ 型 住 宅 ローン ( 住 宅 融 資 保 険 付 き) 9

11 (3)アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 宅 資 産 活 用 を 促 進 するための 相 談 体 制 の 整 備 等 1 新 規 アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 宅 資 産 の 活 用 に 関 し 相 談 体 制 の 整 備 と 専 門 家 の 育 成 を 進 めることで 高 齢 者 の 住 み 替 えを 円 滑 化 アクティブシニア 及 び 高 齢 者 が 所 有 する 良 質 な 住 宅 ストックの 住 宅 市 場 への 供 給 を 促 進 し 中 古 住 宅 市 場 の 活 性 化 を 図 る 住 みたい 場 所 に 無 理 のない 負 担 で 住 宅 が 欲 しい 老 後 の 生 活 に 適 した 家 に 住 み 替 えたい 老 後 のライフプランを 見 直 したい 老 後 の 生 活 に 備 えて 資 産 を 上 手 に 活 用 したい でも どうしたらいい か 何 から 考 えていい か 分 からない 住 み 替 え < 若 年 世 帯 > 中 古 住 宅 であれば 便 利 な 場 所 に 無 理 のない 負 担 で 取 得 可 能 住 宅 の 資 金 化 売 却 賃 貸 リバースモーゲージ 老 後 の 住 み 替 え 資 金 <アクティブシニア 高 齢 者 世 帯 > 利 便 性 の 高 いマンションやサービ ス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 等 に 住 み 替 え 相 談 助 言 体 制 整 備 の 支 援 相 談 体 制 の 整 備 (FPを 中 核 とし 税 理 士 弁 護 士 等 と 連 携 ) アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 宅 資 産 活 用 に 関 する 相 談 会 セミナーの 実 施 相 談 窓 口 の 設 置 ( 生 涯 学 習 センター 病 院 介 護 施 設 等 との 連 携 ) <ファイナンシャル プランナー> 資 産 運 用 の 専 門 家 で 顧 客 のライフプラ ンに 合 わせた 資 産 運 用 プラン 等 を 提 案 現 状 では アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 宅 資 産 活 用 に 関 する 知 識 や 経 験 は 不 十 分 育 成 手 法 の 確 立 支 援 住 宅 資 産 の 活 用 に 関 する 専 門 家 の 育 成 (FPを 対 象 とすることを 想 定 ) アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 宅 資 産 活 用 の 実 務 に 関 する 研 修 プログラムの 検 討 実 施 アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 み 替 えについて アクティブシニア 及 び 高 齢 者 やその 家 族 と 信 頼 関 係 を 築 きながら 保 有 資 産 全 体 を 考 慮 しつつ 医 療 や 相 続 等 高 齢 者 特 有 の 検 討 事 項 に 配 慮 した 住 宅 資 産 活 用 の 提 案 ができる 総 合 的 な 力 を 身 につける ための 研 修 を 実 施 10

12 (3)アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 宅 資 産 活 用 を 促 進 するための 相 談 体 制 の 整 備 等 1 新 規 概 要 事 業 1: 相 談 体 制 の 整 備 支 援 ファイナンシャル プランナーが 税 理 士 や 弁 護 士 等 と 連 携 して 行 う アクティブシニア 及 び 高 齢 者 の 住 宅 資 産 活 用 に 関 する 相 談 会 セミナーの 実 施 を 支 援 ファイナンシャル プランナーが 税 理 士 や 弁 護 士 等 と 連 携 して 行 う 相 談 窓 口 の 設 置 を 支 援 ( 病 院 介 護 施 設 生 涯 学 習 センター 等 と 連 携 するなどの 工 夫 ) 事 業 2: 専 門 家 の 育 成 支 援 住 宅 資 産 の 活 用 の 実 務 に 関 する 知 識 を 得 るためのファイナンシャル プランナー 向 けの 研 修 プログラムの 検 討 実 施 を 支 援 ( 住 宅 資 産 活 用 のための 基 礎 知 識 をパッケージとして 習 得 アクティブシニア 及 び 高 齢 者 からの 住 宅 資 産 活 用 に 関 する 相 談 についての 事 例 研 究 高 齢 者 からの 住 宅 資 産 活 用 に 関 する 相 談 のロールプレイング 等 ) 研 修 修 了 者 を 事 業 1の 相 談 会 セミナー 等 で 活 用 進 め 方 平 成 27 年 度 相 談 会 セミナーの 実 施 相 談 窓 口 の 設 置 研 修 修 了 者 の 活 用 研 修 内 容 の 検 討 住 宅 資 産 活 用 のための 基 礎 知 識 をパッケージで 習 得 アクティブシニア 及 び 高 齢 者 からの 住 宅 資 産 活 用 に 関 する 相 談 についての 事 例 研 究 研 修 の 実 施 研 修 の 実 施 研 修 の 実 施 アクティブシニア 及 び 高 齢 者 からの 住 宅 資 産 活 用 に 関 する 相 談 のロールプレイング 等 11

13 (4) 不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 ストックの 整 備 提 供 方 法 に 関 する 調 査 検 討 拡 充 不 動 産 取 引 に 必 要 な 情 報 ( 過 去 の 取 引 履 歴 周 辺 環 境 に 関 する 情 報 等 )を 効 率 的 に 集 約 管 理 し 消 費 者 が 求 める 情 報 を 宅 建 業 者 が 適 時 適 切 に 提 供 できるシステムの 全 国 展 開 に 向 け 平 成 26 年 度 構 築 予 定 のプロトタイ プシステムによる 試 行 運 用 ( 横 浜 市 と 連 携 )を 実 施 し システムを 活 用 した 不 動 産 取 引 のあり 方 を 検 討 する 背 景 問 題 意 識 中 古 住 宅 の 取 引 にあたって 取 引 に 必 要 となる 十 分 な 情 報 が 適 時 適 切 に 消 費 者 へ 提 供 されず 情 報 不 足 に 由 来 する 物 件 への 不 安 が 不 動 産 流 通 を 妨 げる 要 因 となっている このため 不 動 産 取 引 に 必 要 な 情 報 を 効 率 的 に 集 約 提 供 するシステム を 整 備 し 宅 建 業 者 による 消 費 者 に 対 する 情 報 提 供 の 充 実 を 図 る 施 策 内 容 ( 通 常 枠 ) 1プロトタイプシステムの 試 行 運 用 一 部 地 域 ( 横 浜 市 等 )において 営 業 を 行 う 宅 建 業 者 の 協 力 を 得 て プロトタイプシステムを 利 用 した 不 動 産 取 引 等 の 実 証 を 行 う 2システム 導 入 による 効 果 課 題 の 検 証 不 動 産 取 引 のあり 方 の 検 討 消 費 者 宅 建 業 者 へのアンケート 調 査 やシステム 利 用 状 況 の 解 析 等 により システムを 導 入 した 新 た なサービス 提 供 の 効 果 や 課 題 を 検 証 し 本 格 運 用 に 向 け システムを 活 用 した 不 動 産 取 引 のあり 方 の 検 討 を 行 う プロトタイプシステムの 活 用 による 不 動 産 取 引 等 における 効 果 ( 消 費 者 の 物 件 選 択 に 係 る 満 足 度 / 宅 建 業 者 の 業 務 効 率 向 上 / 市 場 全 体 の 活 性 化 ) 及 び 運 営 に 係 る 課 題 改 善 方 法 の 検 証 業 界 関 係 者 有 識 者 らの 委 員 会 において システムを 活 用 した 不 動 産 取 引 のあり 方 の 検 討 特 別 枠 プロトタイプシステムの 試 行 運 用 によるシステム 導 入 の 効 果 検 証 等 宅 建 業 者 によるプロトタイプを 活 用 した 取 引 の 実 証 により 不 動 産 に 係 る 情 報 ストック システムの 導 入 効 果 の 検 証 運 営 やシステムを 活 用 した 取 引 のあり 方 の 検 討 を 行 う < 画 面 イメージ 図 > システムの 全 国 展 開 に 向 けた 行 政 情 報 の 集 約 方 策 検 討 情 報 ストックシステムの 中 核 をなす 行 政 情 報 の 効 率 的 集 約 方 法 を 検 討 し 地 方 部 を 含 めた 全 国 における 不 動 産 流 通 の 促 進 を 図 る 1 情 報 ストックシステムに 搭 載 すべき 各 行 政 情 報 項 目 ( 都 市 計 画 規 制 道 路 等 のインフラ 整 備 状 況 ハザードマップ 等 )の 全 国 の 自 治 体 におけるデ ータ 整 備 公 開 状 況 データ 形 式 更 新 頻 度 利 用 規 約 ストックシステムへのデータ 提 供 の 可 否 の 調 査 2 各 自 治 体 の 有 する 行 政 情 報 の 効 率 的 な 提 供 活 用 のために 必 要 なルールや 収 集 方 法 (データの 対 価 二 次 利 用 の 範 囲 提 供 先 の 範 囲 データ 形 式 更 新 方 法 等 )の 検 討 12

14 (5) 多 様 な 消 費 者 ニーズに 対 応 した 中 古 住 宅 取 引 モデルの 検 討 新 規 中 古 住 宅 の 質 に 係 る 情 報 等 を 明 らかにした 上 で 取 引 を 行 うために 売 り 主 側 買 い 主 側 それぞれの 宅 建 業 者 等 に 求 め られる 業 務 ( 建 物 検 査 瑕 疵 保 険 の 活 用 等 )を 中 古 住 宅 取 引 の 標 準 的 な 取 引 モデルとして 整 理 し 新 たなスタンダード として 市 場 への 定 着 を 推 進 することにより 増 大 する 空 き 家 の 活 用 消 費 者 が 安 心 して 取 引 できる 取 引 環 境 の 整 備 市 場 の 透 明 性 向 上 を 図 る 背 景 問 題 意 識 消 費 者 は 空 き 家 を 含 む 中 古 住 宅 について 建 物 の 質 に 対 する 不 安 を 感 じることが 多 く また リフォームにより 機 能 向 上 させる 方 策 についても 知 見 が 乏 しいため 中 古 住 宅 の 購 入 を 躊 躇 する 傾 向 にあり 良 質 な 中 古 住 宅 の 流 通 や 価 値 の 向 上 が 進 まない 原 因 となっている このため 宅 建 業 者 により 住 宅 の 質 やリフォームプラン 等 を 客 観 的 に 明 示 するサービス 制 度 を 活 用 した 取 引 が 進 められる 必 要 があるが このようなサービス 制 度 の 活 用 については 様 々な 先 進 的 取 組 が 生 まれつつあるものの 大 部 分 の 中 小 宅 建 業 者 においては そのような 知 見 成 功 事 例 やノウハウが 蓄 積 されておらず 取 引 時 の 売 り 主 側 買 い 主 側 宅 建 業 者 の 役 割 分 担 も 整 理 されていないため 市 場 への 定 着 が 進 んでいない 施 策 内 容 売 り 主 側 買 い 主 側 それぞれの 立 場 から 宅 建 業 者 に 求 められる 業 務 (エージェント 業 務 )に 係 る 共 通 ルール 取 引 時 における 関 連 サービス 活 用 のあり 方 を 分 析 し 先 進 的 事 業 者 のみならず 一 般 の 宅 建 業 者 が 実 施 可 能 な 標 準 的 取 引 モデルとして 整 理 し 全 国 での 定 着 を 図 る 各 地 域 における 先 進 的 取 組 事 例 等 の 調 査 分 析 有 識 者 等 による 検 討 委 員 会 の 開 催 宅 建 業 者 等 への 周 知 売 主 宅 建 業 者 の 役 割 正 確 で 積 極 的 な 情 報 の 収 集 開 示 の 補 助 ( 関 連 事 業 者 との 連 携 ) シ ロ ア リ 調 査 リ フ ォ ー ム 見 積 も り 住 宅 履 歴 の 保 存 フ ラ ッ ト 適 合 の 可 否 瑕 疵 保 険 付 保 の 可 否 イ ン ス ペ ク シ ョ ン 告 知 書 取 引 時 に 活 用 すべき 各 種 制 度 サービス 買 主 宅 建 業 者 の 役 割 買 い 主 のニーズに 応 じた 幅 広 い 情 報 提 供 コンサルティング ( 関 連 事 業 者 との 連 携 ) 13

15 (6)インスペクションの 活 用 による 住 宅 市 場 活 性 化 事 業 新 規 現 状 課 題 インスペクションがリフォームや 中 古 住 宅 流 通 の 際 に 行 われ 住 宅 情 報 が 得 られる 機 会 が 増 えている 中 で その 結 果 が 蓄 積 活 用 されておらず リフォーム 市 場 や 中 古 流 通 市 場 の 活 性 化 に 寄 与 していない インスペクションの 実 施 機 会 新 築 インスペクション インスペクション リフォーム インスペクション 中 古 売 買 住 宅 情 報 住 宅 情 報 住 宅 情 報 住 宅 情 報 要 求 概 要 1インスペクション 技 術 の 開 発 高 度 化 により 簡 便 かつ 正 確 に 現 況 を 把 握 できるようにするとともに 2インスペクションによって 得 られた 住 宅 情 報 を 蓄 積 活 用 するための 仕 組 みを 構 築 し インスペクションの 結 果 が 計 画 的 な 維 持 管 理 や 住 まい 手 や 住 まい 方 に 合 わせたリフォームに 活 用 され また 売 買 時 の 価 格 への 適 正 な 反 映 等 が 市 場 で 定 着 することを 目 指 す 1.インスペクション 技 術 の 開 発 高 度 化 : 補 助 率 定 額 2.インスペクションによる 住 宅 情 報 の 蓄 積 活 用 : 補 助 率 定 額 現 況 の 把 握 が 難 しい 住 宅 の 部 位 や 欠 陥 による 不 具 合 事 象 について 非 破 壊 住 宅 所 有 者 が 維 持 管 理 等 に 容 易 に 活 用 でき また 住 宅 所 有 者 と 多 様 な 住 宅 による 検 査 技 術 等 新 たな 技 術 開 発 や 既 存 技 術 の 高 度 化 これらの 技 術 の 活 関 連 ビジネスを 繋 ぐプラットフォームとしても 利 用 できるような 住 宅 情 報 の 整 用 を 図 る 取 組 みを 支 援 理 蓄 積 活 用 のための 取 組 みを 支 援 技 術 開 発 例 : 赤 外 線 サーモグラフィの 解 析 による 断 熱 不 良 個 所 の 把 握 消 費 者 ( 住 宅 所 有 者 等 ) 閲 覧 各 種 情 報 住 宅 情 報 住 宅 情 報 デ ー タ 化 リフォーム 提 案 中 古 需 要 や 価 格 相 場 等 最 新 の 家 具 内 装 設 備 等 保 険 商 品 リフォーム 事 業 者 宅 建 業 者 家 具 内 装 業 者 保 険 会 社 実 施 する 残 す 使 う 技 術 開 発 高 度 化 非 破 壊 により 壁 内 や 天 井 裏 床 下 等 の 現 況 を 把 握 できる 検 査 技 術 事 故 事 例 の 多 い 雨 漏 り 等 の 検 査 技 術 等 簡 易 な 住 宅 情 報 の 蓄 積 中 古 住 宅 流 通 において 活 用 できる 簡 便 な 住 宅 情 報 を 整 理 様 々な 機 会 で 得 られる 住 宅 情 報 をまとめて 蓄 積 住 宅 情 報 の 活 用 住 宅 所 有 者 による 維 持 管 理 等 での 容 易 な 利 活 用 住 宅 情 報 を 活 用 した 住 宅 関 連 ビジネスの 育 成 保 険 制 度 への 適 用 等 14

16 (7) 住 宅 ストック 活 用 リフォーム 推 進 事 業 継 続 中 古 住 宅 流 通 市 場 リフォーム 市 場 の20 兆 円 までの 規 模 倍 増 に 向 けて 消 費 者 に 対 する 相 談 体 制 の 整 備 等 により 市 場 環 境 を 整 備 するとともに 市 場 の 活 性 化 に 資 する 民 間 の 取 組 を 支 援 する 1 住 宅 消 費 者 の 相 談 体 制 の 整 備 事 業 リフォームの 専 門 家 ( 弁 護 士 建 築 士 ) 相 談 制 度 地 域 におけるリフォーム 等 の 相 談 体 制 の 整 備 強 化 2 リフォームの 担 い 手 支 援 事 業 中 小 工 務 店 等 が 連 携 して 取 り 組 む 設 計 施 工 基 準 の 作 成 等 のグループによる 技 術 力 向 上 等 の 取 組 を 支 援 消 費 者 がリフォーム 事 業 者 の 選 定 に 参 考 となる 情 報 提 供 の 取 組 を 支 援 ( 例 : 保 険 加 入 実 績 や 過 去 の 依 頼 者 による 評 価 等 が 掲 載 されたインターネットサイト) 3 住 宅 団 地 型 既 存 住 宅 流 通 促 進 モデル 事 業 今 後 空 き 家 の 増 加 が 見 込 まれる 郊 外 型 住 宅 団 地 における 既 存 住 宅 の 流 通 活 用 促 進 に 向 けたモデ ル 的 な 取 組 を 支 援 < 補 助 対 象 > 空 家 又 は 空 家 になることが 見 込 まれる 住 宅 の 売 買 や 賃 貸 化 を 促 進 するための コーディネート 業 務 ( 実 態 調 査 権 利 者 特 定 住 宅 所 有 者 の 意 向 把 握 等 ) [ 定 額 ] 住 宅 ストックの 劣 化 不 具 合 等 の 有 無 を 把 握 するための 建 物 調 査 ( 既 存 住 宅 イ ンスペクション)[ 定 額 ] 売 買 又 は 賃 貸 化 される 住 宅 に 係 る 耐 震 性 防 水 性 省 エネ 性 又 はバリアフリー に 係 る 改 修 を 含 むリフォーム 工 事 費 [ 補 助 率 :1/3 限 度 額 100 万 円 / 戸 ] 生 活 利 便 施 設 の 改 修 等 工 事 費 [ 補 助 率 :1/3 限 度 額 500 万 円 / 施 設 ] 4 住 宅 リフォーム 市 場 の 環 境 整 備 を 図 る 調 査 研 究 リフォームによる 住 宅 の 質 の 向 上 を 担 保 価 値 等 に 反 映 させるための 評 価 手 法 の 整 備 価 格 建 物 土 地 現 在 の 評 価 目 指 すべき 方 向 性 リフォームによる 質 の 向 上 を 建 物 価 値 として 評 価 20 年 60 年 超 築 年 リフォーム 後 の 中 古 住 宅 の 価 値 が 評 価 されたローンの 提 供 拡 大 普 及 15

17 (7)3 住 宅 団 地 型 既 存 住 宅 流 通 促 進 モデル 事 業 ( 参 考 : 平 成 26 年 度 実 施 状 況 ) 概 要 平 成 年 度 事 業 採 択 地 区 空 き 家 が 現 に 発 生 し また 発 生 が 見 込 まれる 住 宅 団 地 にお いて 既 存 住 宅 の 流 通 促 進 等 を 通 じた 空 き 家 の 解 消 地 域 の 活 力 維 持 再 生 を 図 るため 地 方 公 共 団 体 等 の 公 的 主 体 民 間 事 業 者 等 が 行 うモデル 的 な 取 組 を 支 援 H25 年 度 採 択 事 業 :(1)~(10) H26 年 度 採 択 事 業 :1~12 < 応 募 主 体 > 住 宅 の 流 通 活 用 に 関 する 知 識 経 験 を 有 する 宅 地 建 物 取 引 業 者 地 方 住 宅 供 給 公 社 NPO 等 又 はこれらの 者 を 構 成 員 に 含 む 協 議 会 < 補 助 対 象 > 1 空 き 家 又 は 空 き 家 になることが 見 込 まれる 住 宅 の 流 通 賃 貸 化 を 促 進 するためのコーディネート 業 務 に 要 する 費 用 [ 限 度 額 2,000 万 円 ] 2 既 存 住 宅 インスペクション 費 用 [ 限 度 額 10 万 円 / 戸 ] 3 売 買 又 は 賃 貸 化 される 住 宅 に 係 る 耐 震 性 防 水 性 省 エネ 性 又 はバリアフリーに 係 る 改 修 を 含 むリフォーム 工 事 費 用 [ 補 助 率 :1/3 限 度 額 100 万 円 / 戸 ] 4 生 活 利 便 施 設 の 整 備 費 [ 補 助 率 :1/3 限 度 額 500 万 円 / 施 設 ] 対 象 地 域 イメージ 空 き 家 が 発 生 又 は 発 生 が 見 込 まれる 住 宅 団 地 の 区 域 を 対 象 平 成 26 年 度 の 実 施 状 況 について 平 成 25 年 度 の10 地 区 に 加 えて 平 成 26 年 度 に12 地 区 を 採 択 今 後 平 成 年 度 採 択 地 区 間 の 情 報 交 換 会 の 開 催 等 を 検 討 16

18 (7)4 住 宅 リフォーム 市 場 の 環 境 整 備 を 図 る 調 査 事 業 ( 参 考 : 平 成 26 年 度 実 施 状 況 )1 目 的 中 古 住 宅 購 入 と 同 時 にリフォームする 者 に 対 してリフォーム 一 体 型 ローンを 融 資 する 金 融 機 関 が 実 務 上 利 用 しやすい 担 保 評 価 手 法 を 整 備 することを 目 指 し 住 宅 リフォーム 市 場 の 環 境 整 備 を 図 る 調 査 研 究 事 業 を 平 成 25 年 度 から 実 施 事 業 の 概 要 金 融 機 関 シンクタンク 等 からなる 協 議 会 等 が 行 う リフォームによる 住 宅 の 質 の 向 上 を 担 保 価 値 に 反 映 させる 評 価 方 法 を 確 立 するための 実 証 的 な 調 査 研 究 の 事 業 を 公 募 し 国 が 当 該 事 業 の 実 施 に 要 する 費 用 を 補 助 価 格 建 物 土 地 現 在 の 評 価 売 買 20 年 購 入 後 のリフォームによる 質 の 向 上 を 担 保 価 値 として 評 価 目 指 す 評 価 築 年 平 成 26 年 度 の 実 施 状 況 採 択 事 業 1: リフォーム 住 宅 ローン 融 資 に 係 る 担 保 評 価 手 法 及 び 評 価 体 制 の 整 備 に 関 する 調 査 研 究 事 業 実 施 主 体 : リフォーム 住 宅 ローン 担 保 評 価 整 備 推 進 協 議 会 構 成 員 : ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ( 公 社 ) 東 京 都 不 動 産 鑑 定 士 協 会 西 武 信 用 金 庫 世 田 谷 信 用 金 庫 ( 一 社 )リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 概 要 : 1. ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 の 提 供 するシステム 査 定 (JAREA-HAS 等 )の 利 用 により 不 動 産 鑑 定 士 の 評 価 を 金 融 機 関 の 担 保 評 価 に 活 用 する 体 制 を 整 備 する 2. ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 の 住 宅 ファイル 制 度 を 中 古 不 動 産 取 引 市 場 に 導 入 するための 体 制 を 整 備 する 3. リフォームによる 建 物 価 格 の 増 価 や 耐 用 年 数 の 伸 長 等 を 把 握 するとともに 担 保 評 価 及 び 金 融 機 関 による 融 資 審 査 にも 活 用 可 能 な 標 準 的 なリフォームの 見 積 書 式 を 提 案 する 等 リフォームに 係 る 標 準 的 な 見 積 書 式 や 評 価 システムの 利 用 により 金 融 機 関 がリフォーム 済 み 中 古 住 宅 に 対 して 融 資 しやすい 体 制 を 整 備 する 17

19 (7)4 住 宅 リフォーム 市 場 の 環 境 整 備 を 図 る 調 査 事 業 ( 参 考 : 平 成 26 年 度 実 施 状 況 )2 採 択 事 業 2: 住 宅 リフォーム 市 場 の 整 備 に 資 する マイホームリース にかかる 基 盤 的 調 査 研 究 事 業 実 施 主 体 : マイホームリース 検 討 協 議 会 構 成 員 : ( 一 社 ) 移 住 住 みかえ 支 援 機 構 ( 一 社 ) 日 本 モーゲージバンカー 協 議 会 ( 一 財 ) 建 設 物 価 調 査 会 地 域 共 創 ネットワーク 概 優 良 ストック 住 宅 推 進 協 議 会 ( 一 社 )JBN 立 命 館 大 学 金 融 法 税 務 研 究 センター 要 : 長 寿 命 住 宅 について 構 造 躯 体 と 内 装 設 備 に 関 する 権 利 者 を 分 離 し 構 造 躯 体 に 係 る 耐 震 性 能 や 省 エネルギー 性 能 の 向 上 定 期 的 な 検 査 に 基 づく 維 持 修 繕 を 確 実 に 実 施 することにより 物 件 の 残 存 価 値 を 確 保 する 一 方 で 居 住 者 が 自 己 のライフ ステージに 合 わせた 内 装 設 備 を 自 ら 施 工 し 定 期 借 家 制 度 を 活 用 して 償 却 期 間 に 相 応 した 期 間 安 定 した 居 住 権 を 確 保 する ことを 可 能 にする マイホームリース 制 度 の 導 入 に 向 けた 基 盤 的 研 究 を 行 う 住 宅 の 将 来 価 値 変 動 にかかるリスクが 住 宅 ローンの 借 主 ( 居 住 者 )からリースの 貸 主 に 移 転 する 居 住 者 は ライフステージに 合 わせた 内 装 設 備 の 施 工 費 用 と 定 期 借 家 制 度 による 構 造 躯 体 リース 料 を 負 担 して 安 定 した 居 住 を 確 保 リースの 貸 主 によって 住 宅 の 定 期 的 な 点 検 や 補 修 等 の 維 持 管 理 が 計 画 に 従 って 確 実 に 実 施 される マイホームリース 制 度 のイメージ 図 内 装 設 備 内 装 設 備 施 工 費 用 + 構 造 躯 体 リース 料 ( 定 借 期 間 中 における 構 造 躯 体 の 減 価 分 を リース 料 で 支 払 う) 居 住 者 負 担 住 宅 保 有 法 人 構 造 躯 体 定 借 期 間 終 了 時 の 住 宅 の 価 値 = 構 造 躯 体 の 耐 用 年 数 までに 期 待 できるリース 料 の 現 在 価 値 ( 収 益 還 元 法 ) ~ リースの 貸 主 が 計 画 に 従 って 住 宅 の 定 期 的 な 点 検 や 補 修 等 の 維 持 管 理 を 実 施 構 造 躯 体 を リース + 点 検 補 修 の 実 施 居 住 者 構 造 躯 体 リース 料 の 支 払 い 土 地 リース 期 間 第 1 期 リース 期 間 第 2 期 リース 期 間 第 3 期 18

20 19 (8) 不 動 産 市 場 の 変 化 に 対 応 した 鑑 定 評 価 手 法 の 検 討 拡 充 不 動 産 鑑 定 評 価 制 度 は 不 動 産 市 場 を 支 える 制 度 インフラであり 市 場 の 変 化 に 的 確 に 対 応 し 市 場 の 透 明 性 客 観 性 の 向 上 に 寄 与 することが 求 められている 評 価 対 象 が 多 様 化 し 評 価 方 法 が 複 雑 化 高 度 化 する 中 既 存 建 物 に 係 る 評 価 方 法 の 構 築 や 評 価 への 信 頼 性 の 向 上 を 図 る 現 状 と 課 題 既 存 建 物 に 係 る 評 価 方 法 の 構 築 不 動 産 市 場 においては 不 動 産 証 券 化 の 進 展 企 業 会 計 における 時 価 評 価 が 拡 大 し 従 来 の 土 地 中 心 の 評 価 から 土 地 建 物 一 体 の 複 合 不 動 産 の 鑑 定 評 価 ニーズが 増 加 既 存 建 物 の 耐 震 改 修 やリニューアル 等 を 行 い 質 の 向 上 活 用 を 行 う 取 組 や 中 古 住 宅 の 流 通 促 進 等 の 取 組 が 進 み 既 存 建 物 の 評 価 ニーズが 増 加 既 存 建 物 の 評 価 に 当 たって 維 持 管 理 の 状 況 等 を 踏 まえた 建 物 の 現 況 を 適 切 に 反 映 する 評 価 方 法 の 構 築 が 課 題 具 体 的 取 組 既 存 建 物 評 価 に 当 たって 参 考 となる 情 報 の 収 集 等 を 行 い 既 存 建 物 の 鑑 定 評 価 に 係 る 統 一 的 な 考 え 方 を 提 示 日 本 再 興 戦 略 改 訂 2014( 平 成 26 年 6 月 24 日 閣 議 決 定 )の 工 程 表 において 国 際 基 準 を 巡 る 今 後 の 動 向 や 市 場 ニーズ 等 に 対 応 しうる 不 動 産 鑑 定 評 価 を 行 うための 課 題 検 討 これに 応 じた 評 価 の 精 度 信 頼 性 を 確 保 するための 環 境 整 備 と 規 定

21 (9) 多 世 代 交 流 型 住 宅 ストック 活 用 推 進 事 業 新 規 背 景 個 人 住 宅 の 有 効 活 用 のためには 専 門 家 のサポートが 必 要 都 市 部 では 不 動 産 市 場 が 成 熟 しているが 様 々な 事 業 者 が 消 費 者 サービスを 個 別 に 展 開 地 方 部 市 場 が 活 発 でない 都 市 部 では 事 業 者 の 規 模 が 大 きくなく 消 費 者 サービスを 幅 広 く 展 開 できない 事 業 内 容 と 効 果 地 域 における 重 要 な 資 産 である 個 人 住 宅 が 持 続 的 に 居 住 利 用 されるよう 以 下 の 取 組 みを 行 う 地 方 公 共 団 体 民 間 事 業 者 等 により 構 成 される 協 議 会 等 に 対 し その 取 組 みに 要 する 費 用 を 支 援 1 流 通 リフォーム 管 理 等 に 関 する 個 人 住 宅 の 所 有 者 及 び 住 替 え 検 討 者 の 疑 問 不 安 の 解 消 とニーズに 一 元 的 に 対 応 するため 総 合 的 な 相 談 をワンストップで 受 け 付 ける 体 制 整 備 2 官 民 地 域 コミュニティが 連 携 した 特 色 ある 有 効 活 用 事 業 を 誘 導 するための 個 人 住 宅 の 有 効 活 用 に 資 する 関 連 事 業 間 の 総 合 調 整 や 住 宅 の 管 理 活 用 に 係 るモデル 的 な 取 組 み 期 待 される 効 果 多 世 代 の 住 替 え 促 進 移 住 二 地 域 居 住 等 の 多 様 なライフスタイル 促 進 移 住 住 替 え 多 世 代 交 流 を 通 じて 地 域 活 性 化 に 寄 与 地 域 事 業 者 のビジネス 機 会 の 創 出 < 事 業 イメージ> 個 人 住 宅 の 流 通 促 進 のための 連 携 体 制 相 談 意 見 専 門 家 専 門 業 者 地 方 公 共 団 体 地 域 コミュニティ ( 主 として 地 方 部 ) 中 古 住 宅 所 有 者 地 域 への 移 住 者 情 報 提 供 提 案 < 建 設 業 者 > 建 物 診 断 リフォーム 相 談 < 宅 建 業 者 > 相 談, 仲 介 住 替 先 紹 介 < 管 理 業 者 > < 税 理 士 > < 建 築 士 弁 護 士 会 計 士 > 住 宅 部 局 物 件 情 報 住 替 改 修 支 援 福 祉 部 局 福 祉 サーヒ ス 医 療 介 護 支 援 地 域 振 興 部 局 就 学 就 職 支 援 定 住 相 談 <NPO 住 民 活 動 団 体 > 定 住 相 談 生 活 相 談 就 職 相 談 定 住 後 のフォロー 体 制 体 験 交 流 イヘ ント 開 催 < 農 林 漁 業 者 など> 20

22 5. 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 に 係 る 平 成 27 年 度 税 制 改 正 21

23 (1) 買 取 再 販 で 扱 われる 住 宅 の 取 得 に 係 る 特 例 措 置 の 創 設 ( 不 動 産 取 得 税 ) 中 古 住 宅 流 通 リフォーム 市 場 の 環 境 整 備 を 進 め 国 民 の 住 生 活 の 向 上 を 図 るとともに 市 場 規 模 の 拡 大 を 通 じた 経 済 の 活 性 化 に 資 する ため 買 取 再 販 事 業 者 が 中 古 住 宅 を 買 取 りし 住 宅 性 能 の 一 定 の 向 上 を 図 るための 改 修 工 事 を 行 った 後 住 宅 を 再 販 売 する 場 合 買 取 再 販 事 業 者 に 課 される 不 動 産 取 得 税 の 特 例 措 置 を 創 設 する 結 果 の 概 要 買 取 再 販 事 業 者 が 中 古 住 宅 を 買 取 りし 住 宅 性 能 の 一 定 の 向 上 を 図 るための 改 修 工 事 を 行 った 後 住 宅 を 再 販 売 する 場 合 買 取 再 販 事 業 者 に 課 される 不 動 産 取 得 税 を 軽 減 具 体 的 には 中 古 住 宅 の 築 年 月 日 に 応 じて 課 税 標 準 から 以 下 の 額 を 控 除 ( 適 用 期 間 :H27.4.1~ H ) ) 築 年 月 日 控 除 額 ( 万 円 ) 平 成 9 年 4 月 1 日 ~ 1,200 平 成 元 年 4 月 1 日 ~ 平 成 9 年 3 月 31 日 1,000 昭 和 60 年 7 月 1 日 ~ 平 成 元 年 3 月 31 日 450 昭 和 56 年 7 月 1 日 ~ 昭 和 60 年 6 月 30 日 420 昭 和 51 年 1 月 1 日 ~ 昭 和 56 年 6 月 30 日 350 リフォーム 工 事 ( 一 定 の 質 の 向 上 ) 売 主 事 業 者 買 主 不 動 産 取 得 税 減 税 耐 震 省 エネ バリアフリー 水 回 り 等 のリフォーム 施 策 の 背 景 日 本 再 興 戦 略 ( 平 成 25 年 6 月 14 日 閣 議 決 定 ) 中 古 住 宅 流 通 の 現 状 リフォーム 市 場 の 現 状 中 短 期 工 程 表 立 地 競 争 力 の 更 なる 強 化 国 民 の 健 康 寿 命 の 延 伸 中 古 住 宅 流 通 リフォーム 市 場 の 規 模 を 倍 増 10 兆 円 (2010 年 ) 20 兆 円 (2020 年 ) 全 住 宅 流 通 量 に 占 める 中 古 住 宅 の 流 通 シェアは 約 13.5%で あり 欧 米 諸 国 と 比 べると 低 い 水 準 ( 万 戸 ) 我 が 国 の 住 宅 投 資 に 占 めるリフォームの 割 合 は 28%で 欧 米 諸 国 と 比 較 して 小 さい 1) 2) 中 古 住 宅 流 通 シェアの 推 移 住 宅 投 資 に 占 めるリフォームの 割 合 の 国 際 比 較 12 年 80% 73.8% 1. 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 ) 住 宅 着 工 統 計 ( 国 土 交 通 省 ); 2. 日 本 (2012 年 ): 国 民 経 済 計 算 ( 内 閣 府 ) 及 び( 財 ) 住 宅 リフォム 紛 争 処 理 支 援 センターによる 推 計 値 イギリス フランス ドイツ(2012 年 ) : ユーロコンストラクト 資 料 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 28.3% 55.7% 53.0% 日 本 イギリス フランス ドイツ 22

24 (2) 空 家 の 除 却 等 を 促 進 するための 土 地 に 係 る 固 定 資 産 税 等 に 関 する 所 要 の 措 置 ( 固 定 資 産 税 等 ) 空 家 の 全 国 的 な 増 加 が 懸 念 される 中 空 家 の 除 却 適 正 管 理 を 促 進 し 市 町 村 による 空 家 対 策 を 支 援 する 観 点 から 空 家 の 存 する 敷 地 に 係 る 固 定 資 産 税 等 について 必 要 な 措 置 を 講 ずる 結 果 の 概 要 空 家 等 対 策 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 平 成 26 年 法 律 第 127 号 )の 規 定 に 基 づき 市 町 村 長 が 特 定 空 家 等 ( 注 )の 所 有 者 等 に 対 して 周 辺 の 生 活 環 境 の 保 全 を 図 るために 必 要 な 措 置 をとることを 勧 告 した 場 合 は 当 該 特 定 空 家 等 に 係 る 敷 地 について 固 定 資 産 税 等 の 住 宅 用 地 特 例 ( )の 対 象 から 除 外 することとする ( 注 ) 周 辺 の 生 活 環 境 の 保 全 を 図 るために 放 置 することが 不 適 切 な 状 態 にある 空 家 等 施 策 の 背 景 空 家 の 総 数 (H25 年 10 月 1 日 時 点 で820 万 戸 )は 増 加 し 続 けており 今 後 とも 人 口 減 少 により 全 国 的 な 空 家 の 増 加 が 懸 念 される 状 況 特 に 管 理 が 不 十 分 になった 空 家 は 火 災 の 発 生 や 建 物 の 倒 壊 衛 生 面 や 景 観 面 での 悪 化 等 多 岐 にわたる 問 題 を 発 生 させることから 空 家 対 策 の 重 要 性 が 高 まっている ( 地 方 公 共 団 体 においても 空 家 の 適 正 管 理 等 に 関 する 条 例 が401 件 (H26.10 時 点 ) 施 行 されている ) このような 適 切 な 管 理 が 行 われていない 空 家 が 放 置 されることへの 対 策 として 固 定 資 産 税 等 の 特 例 措 置 ( 人 の 居 住 の 用 に 供 する 家 屋 の 敷 地 に 適 用 される 住 宅 用 地 特 例 )を 解 除 すべきとの 指 摘 がある また 前 臨 時 国 会 において 市 町 村 が 行 う 空 家 等 対 策 計 画 に 基 づく 空 家 等 に 関 する 対 策 の 適 切 かつ 円 滑 な 実 施 に 資 するため 必 要 な 税 制 上 の 措 置 その 他 の 措 置 を 講 ずるものとする との 規 定 を 含 む 空 家 等 対 策 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 が 成 立 したところ 以 上 を 踏 まえ 空 家 の 除 却 適 正 管 理 を 促 進 し 市 町 村 による 空 家 対 策 を 支 援 する 観 点 から 固 定 資 産 税 等 の 住 宅 用 地 特 例 に 係 る 上 述 の 措 置 を 講 ずることが 必 要 ( 万 戸 ) % その 他 の 住 宅 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 二 次 的 住 宅 空 き 家 家 率 率 9.4% 種 類 別 の 空 家 数 の 推 移 9.8% % 12.2% 13.1% 13.5% 14.0% % % % 管 理 が 不 十 分 な 空 家 のイメージ 6.0% 4.0% 2.0% 0 0.0% 1983 年 1988 年 1993 年 1998 年 2003 年 2008 年 2013 年 出 典 : 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 ) ( 速 報 値 ) ( 参 考 ) 空 家 の 種 類 二 次 的 住 宅 : 別 荘 及 びその 他 (たまに 寝 泊 まりする 人 がいる 住 宅 ) 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 : 新 築 中 古 を 問 わず, 賃 貸 又 は 売 却 のために 空 家 になっている 住 宅 その 他 の 住 宅 : 上 記 の 他 に 人 が 住 んでいない 住 宅 で, 例 えば, 転 勤 入 院 などのため 居 住 世 帯 が 長 期 にわたって 不 在 の 住 宅 や 建 て 替 えなどのために 取 り 壊 すことになっている 住 宅 など ( 現 行 の 住 宅 用 地 特 例 ) 固 定 資 産 税 の 課 税 標 準 小 規 模 住 宅 用 地 (200m2 以 下 の 部 分 ) 一 般 住 宅 用 地 (200m2を 超 える 部 分 ) 1/6に 減 額 1/3に 減 額 長 期 間 人 が 住 んでいない 空 家 窓 が 割 れ 放 置 されている 空 家 23

25 6.その 他 の 取 組 24

26 25 (1)( 公 財 ) 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センターのリフォーム 見 積 チェックサービス ( 公 財 ) 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センターにおいて 住 宅 リフォームを 検 討 中 の 消 費 者 等 を 対 象 に 電 話 相 談 の 一 環 とし て 相 談 者 から 工 事 見 積 書 や 図 面 等 を 取 り 寄 せて 助 言 するサービスを 無 料 で 実 施 している ( 例 えば) 消 費 者 改 修 工 事 1. 工 事 一 式 2. 工 事 一 式 3. 諸 経 費 リフォーム 工 事 の 見 積 書 の 金 額 が 妥 当 か 見 てほしい 相 見 積 もりを 取 ったが 事 業 者 によって 見 積 金 額 が 異 なるのでチェックしてほしい 4. 特 別 割 引 - 総 計 電 話 相 談 見 積 書 等 送 付 助 言 ( 公 財 ) 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センター ( 公 財 ) 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センターにおいて リフォーム 事 業 者 から 提 示 された 見 積 等 に ついて 電 話 での 無 料 相 談 を 受 け 付 ける 相 談 内 容 (1) 見 積 りの 項 目 形 式 についての 相 談 不 明 瞭 な 項 目 や 二 重 計 上 等 がないか 等 (2) 見 積 金 額 についての 相 談 一 般 的 な 相 場 と 比 べて 特 に 高 額 な 請 求 ではないか 等 (3) 工 事 途 中 や 追 加 費 用 についてのアドバイス 見 積 りや 図 面 に 記 載 の 工 事 内 容 が 希 望 と 合 っているか 追 加 工 事 の 費 用 負 担 について 合 意 があるか 等

27 (2) 住 宅 リフォーム 事 業 者 団 体 登 録 制 度 の 創 設 平 成 26 年 9 月 1 日 公 布 施 行 1. 目 的 住 宅 リフォーム 事 業 者 の 業 務 の 適 正 な 運 営 の 確 保 及 び 消 費 者 への 情 報 提 供 を 行 うなど 一 定 の 要 件 を 満 たす 住 宅 リフォーム 事 業 者 の 団 体 を 国 が 登 録 することにより 住 宅 リフォーム 事 業 の 健 全 な 発 達 及 び 消 費 者 が 安 心 してリフォームを 行 うことができる 環 境 の 整 備 を 図 る ロゴマーク( 商 標 登 録 出 願 中 ) 2. 制 度 イメージ 国 概 ね100 社 以 上 構 成 員 が2 以 上 の 都 道 府 県 設 立 後 原 則 2 年 以 上 人 材 育 成 相 談 窓 口 等 登 録 ( 一 定 規 模 以 上 の 社 団 法 人 等 ) 報 告 ( 消 費 者 相 談 人 材 育 成 活 動 等 ) 消 費 者 保 護 等 のための 指 導 助 言 勧 告 登 録 抹 消 団 体 ( 事 務 局 ) 事 業 者 団 体 ( 社 団 法 人 等 ) 人 材 育 成 ( 研 修 等 ) 情 報 提 供 指 導 助 言 勧 告 除 名 等 相 談 内 容 の 通 知 リフォーム 事 業 者 資 格 能 力 を 有 する 建 設 業 許 可 建 築 士 建 築 施 工 管 理 技 士 等 情 報 提 供 等 の 支 援 団 体 情 報 の 提 供 ホームページによる 会 員 情 報 等 の 提 供 相 談 窓 口 書 面 交 付 等 工 事 一 定 額 以 上 の 工 事 は 原 則 リフォーム 瑕 疵 保 険 等 に 加 入 地 方 公 共 団 体 消 費 者 消 費 者 ( 発 注 者 ) 26

28 (3) 検 査 済 証 のない 建 築 物 に 係 る 指 定 確 認 検 査 機 関 を 活 用 した 建 築 基 準 法 適 合 状 況 調 査 のためのガイドライン の 策 定 平 成 26 年 7 月 2 日 公 表 背 景 完 成 時 に 検 査 済 証 の 交 付 を 受 けていない 建 築 物 は 建 築 当 時 の 建 築 基 準 に 照 らして 適 切 に 工 事 がなされたかを 判 断 できないため 増 改 築 や 用 途 変 更 の 面 で 課 題 がある 検 査 済 証 のない 建 築 物 について 建 築 当 時 の 法 適 合 状 況 を 調 査 するための 方 法 を 示 した ガイドラ イン を 策 定 期 待 される 効 果 検 査 済 証 のない 建 築 物 の 増 改 築 や 用 途 変 更 を 円 滑 に 進 め 既 存 建 築 ストックを 有 効 活 用 すること が 図 られる ガイドラインの 基 本 的 な 考 え 方 対 象 木 造 戸 建 住 宅 のみでなく 鉄 筋 コンクリート 造 や 鉄 骨 造 の 建 築 物 を 含 め 全 ての 建 築 物 が 対 象 調 査 に 必 要 な 図 書 建 築 確 認 図 書 ( 確 認 済 証 及 びその 添 付 図 書 ) 建 築 確 認 図 書 がない 場 合 は 依 頼 者 が 建 築 士 に 依 頼 し 復 元 図 書 を 作 成 調 査 方 法 新 築 に 係 る 完 了 検 査 に 関 する 指 針 (= 目 視 計 測 動 作 確 認 )をベースに 指 定 確 認 検 査 機 関 が 建 築 物 が 建 築 確 認 図 書 どおりの 状 態 であることについて 適 合 状 況 を 調 査 目 視 等 で 調 査 することが 困 難 な 事 項 ( 特 に 鉄 筋 コンクリート 造 における 構 造 関 係 規 定 等 )については コンクリート 強 度 の 確 認 など 必 要 に 応 じコア 抜 き 調 査 などを 実 施 した 上 で 調 査 ( 耐 震 診 断 と 同 様 の 考 え 方 ) 責 任 の 範 囲 調 査 者 は 目 視 等 により 現 地 調 査 できる 範 囲 において 責 任 を 負 う 27

29 (4) 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 促 進 に 関 する 検 討 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 促 進 に 関 する 検 討 経 緯 平 成 25 年 度 検 討 の 背 景 検 討 結 果 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 の 促 進 に 関 する 検 討 会 を 設 置 して 調 査 検 討 を 実 施 良 質 な 住 宅 ストックを 適 切 に 管 理 し 長 く 大 切 に 利 用 する 社 会 の 実 現 は 住 宅 政 策 の 重 要 な 課 題 他 方 全 国 の 空 き 家 の 総 数 は 増 加 の 一 途 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 や 空 き 家 管 理 については 賃 貸 用 物 件 と 比 べて 取 引 ルールや 指 針 が 未 整 備 個 人 住 宅 の 空 き 家 所 有 者 は 遠 隔 地 居 住 であったり, 事 業 経 験 がないことから 事 業 者 との 連 携 が 進 んでいるとは 言 えず 市 場 形 成 は 不 十 分 ガイドライン 公 表 (H26.3) 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 を 促 進 するための 指 針 <Ⅰ: 取 組 み 推 進 ガイドライン Ⅲ: 管 理 ガイドライン> 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 を 促 進 するための 指 針 <Ⅱ>( 賃 貸 借 ガイドライン) 貸 主 が 修 繕 を 行 わず 現 状 有 姿 のまま 賃 貸 し( 賃 料 を 相 場 より 安 く 設 定 ) 借 主 が 自 費 で 修 繕 やDIYを 行 う 借 主 負 担 型 の 契 約 指 針 を 新 たに 策 定 借 主 負 担 DIY 型 賃 貸 借 の 提 案 DIY とは 一 般 的 には 専 門 業 者 に 頼 らず 自 らの 手 で 補 修 や 組 み 立 て 日 曜 大 工 等 を 行 うこととされているが 本 ガイドラインでは 借 主 が 業 者 に 発 注 して 好 みの 設 備 更 新 や 模 様 替 えを 実 施 することも 含 む 平 成 26 年 度 調 査 の 理 由 調 査 内 容 自 分 好 みの 設 備 設 置 や 模 様 替 えを 実 施 できることは 借 主 にとっては 居 住 の 快 適 性 の 確 保 貸 主 にとっては 長 期 契 約 への 契 機 となり 既 存 ストックの 有 効 活 用 にもつながる DIY 型 賃 貸 借 契 約 の 活 用 に 向 けた 課 題 解 決 < 調 査 1> 改 修 工 事 費 の 負 担 者 と 資 金 調 達 方 法 工 事 資 金 を 適 切 に 回 収 する 賃 貸 方 法 に 係 る 多 様 な 事 例 を 調 査 < 調 査 2> 多 様 な 契 約 事 項 に 係 る 事 例 を 調 査 し DIY 型 賃 貸 借 の 課 題 と 解 決 策 を 検 討 大 規 模 な 改 修 の 場 合 借 主 個 人 での 工 事 資 金 調 達 は 困 難 な 場 合 がある これまでにない 契 約 類 型 であり どのように 契 約 を 締 結 すべきか 判 断 が 難 しいという 意 見 もある DIY 型 賃 貸 借 を 一 般 的 に 活 用 するための 考 え 方 と 有 効 と 考 えられる 取 組 み 例 を 整 理 した 報 告 書 を 公 表 (H27.3) 平 成 26 年 度 は 借 主 の 自 己 負 担 によるDIYだけでなく 借 主 の 意 向 を 反 映 した 貸 主 や 事 業 者 の 負 担 による 改 修 も 念 頭 に 置 いており DIY 型 賃 貸 借 とは DIY 費 用 負 担 者 が 誰 かに 関 わらず 借 主 ( 入 居 者 )の 意 向 を 反 映 して 住 宅 の 改 修 やリフォームを 行 うことができる 賃 貸 借 契 約 やその 物 件 を 指 している 平 成 27 年 度 以 降 は 今 年 度 のとりまとめ 内 容 の 普 及 や DIY 型 賃 貸 借 の 一 般 的 な 活 用 を 促 進 するために 考 えられる 方 策 等 について 検 討 する 予 定 28

30 (4) 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 促 進 に 関 する 検 討 DIY 型 賃 貸 借 における 資 金 調 達 や 改 修 実 施 のためのスキームの 整 理 空 き 家 や 空 室 について 様 々な 取 組 により 再 生 している 事 例 があるが 個 人 ( 借 主 )の 資 金 調 達 は 難 易 度 が 高 い 地 方 部 での 移 住 住 み 替 え 等 の 大 規 模 な 改 修 の 場 合 は 費 用 が 高 額 となる 場 合 もあり 多 様 な 資 金 調 達 方 法 の 可 能 性 を 検 討 することが 望 ましい このため 関 係 者 が 連 携 して 地 域 の 実 情 に 応 じた 資 金 調 達 方 法 について 貸 主 や 借 主 を 支 援 することが 有 効 である また 借 主 の 意 向 を 反 映 したDIY 型 の 賃 貸 借 の 事 例 として 不 動 産 事 業 者 等 が 賃 貸 事 業 に 関 与 し 資 金 調 達 がスムーズ に 実 施 されているものも 見 られる こうした 事 例 も 含 め 資 金 調 達 に 関 する 取 組 方 策 等 の 考 え 方 を 整 理 すると 以 下 のようになる 赤 枠 内 が 費 用 負 担 者 1 入 居 者 となる 借 主 が 改 修 工 事 を 実 施 する 場 合 貸 主 ( 所 有 者 ) 定 期 借 家 契 約 借 主 賃 料 支 払 一 般 の 個 人 が 借 主 の 立 ( 相 場 より 低 廉 ) 場 で 改 修 工 事 を 発 注 2 貸 主 が 改 修 工 事 を 実 施 する 場 合 借 主 の 意 向 を 反 映 して 貸 主 が 改 修 工 事 を 発 注 4 貸 主 が 一 括 前 払 賃 料 を 受 領 し 改 修 工 事 を 実 施 する 場 合 3 事 業 者 が 転 貸 人 として 改 修 工 事 を 実 施 する 場 合 貸 主 ( 所 有 者 ) 定 期 借 家 契 約 (マスターリース:ML) 賃 料 支 払 ( 事 業 者 が 資 金 を 回 収 するまで 賃 料 は 低 廉 ) 事 業 者 ( 転 貸 人 ) 事 業 者 が 転 貸 人 の 立 場 で 改 修 工 事 を 発 注 ( 入 居 者 の 意 向 を 反 映 ) MLとSLの 賃 料 差 額 で 回 収 定 期 借 家 契 約 (サフ リース:SL) 賃 料 支 払 ( 相 場 並 ) 5 各 当 事 者 の 分 担 により 改 修 工 事 を 実 施 する 場 合 転 借 人 ( 入 居 者 ) 貸 主 ( 所 有 者 ) 貸 主 は 受 領 した 一 括 前 払 賃 料 を 資 金 に 改 修 工 事 を 発 注 ( 入 居 者 の 意 向 を 反 映 ) 定 期 借 家 契 約 (マスターリース) 一 括 前 払 賃 料 を 支 払 ( 事 業 者 が 資 金 を 回 収 するまで 各 月 の 賃 料 は 低 廉 ) 事 業 者 ( 転 貸 人 ) 賃 料 支 払 ( 相 場 並 ) 転 借 人 ( 入 居 者 ) 事 業 者 は 前 払 賃 料 の 形 で 資 金 負 担 賃 料 差 額 で 回 収 定 期 借 家 契 約 (サフ リース) 貸 主 ( 所 有 者 ) 貸 主 の 自 己 資 金 分 と 転 貸 人 及 び 転 借 人 の 負 担 分 を 併 せて 工 事 を 発 注 ( 入 居 者 の 意 向 を 反 映 ) 定 期 借 家 契 約 (マスターリース) 賃 料 支 払 ( 事 業 者 が 資 金 を 回 収 するまで 賃 料 は 低 廉 ) 工 事 費 一 部 負 担 工 事 費 一 部 負 担 事 業 者 ( 転 貸 人 ) 賃 料 支 払 ( 相 場 より 少 し 低 廉 ) 転 借 人 ( 入 居 者 ) 事 業 者 は 転 貸 人 の 立 場 で 資 金 負 担 賃 料 差 額 で 回 収 定 期 借 家 契 約 (サフ リース) 借 主 も 資 金 負 担 29

31 (4) 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 促 進 に 関 する 検 討 DIY 型 賃 貸 借 契 約 における 留 意 点 について 1.DIY 工 事 前 の 確 認 事 項 工 事 内 容 ( 実 施 箇 所 使 用 する 部 材 や 色 彩 等 ) 工 事 方 法 工 事 実 施 者 工 事 実 施 後 の 施 工 確 認 等 について 確 認 しておくことが 必 要 2.DIY 実 施 部 分 の 所 有 権 の 帰 属 所 有 権 が 貸 主 と 借 主 のどちらに 帰 属 するのかについて 明 確 にすることがトラブル 回 避 の 観 点 から 有 効 3.DIY 実 施 部 分 の 原 状 回 復 義 務 借 主 負 担 によるDIY 実 施 部 分 について 借 主 の 原 状 回 復 義 務 を 当 然 免 除 とするか 義 務 はありとして 退 去 時 に 貸 主 が 免 除 と 認 めるか について 当 事 者 間 で 協 議 合 意 することが 望 ましい 4.DIY 実 施 部 分 の 費 用 償 還 請 求 権 造 作 買 取 請 求 権 借 主 負 担 によるDIY 実 施 部 分 について 借 主 が 費 用 償 還 請 求 権 や 造 作 買 取 請 求 権 を 当 然 放 棄 とするか または 貸 主 が 費 用 の 精 算 を するかについて 当 事 者 間 で 協 議 合 意 することが 望 ましい 5. 所 有 者 以 外 が 改 修 費 を 負 担 する 場 合 の 税 務 会 計 処 理 所 有 者 以 外 ( 一 般 借 主 や サフ リース 事 業 者 )が 改 修 費 を 負 担 し 工 事 発 注 ( 実 施 ) 主 体 となる 場 合 工 事 内 容 工 事 金 額 やDIYを 実 施 した 部 分 の 所 有 権 の 帰 属 及 び 改 修 費 用 の 負 担 方 法 等 により 会 計 上 の 取 扱 いが 異 なるため 専 門 家 への 確 認 が 必 要 である 30

32 (4) 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 促 進 に 関 する 検 討 DIY 型 賃 貸 借 の 推 進 にあたり 有 効 と 考 えられる 取 組 み 例 について 1. 不 動 産 事 業 者 が 借 主 ( 転 貸 人 )となる 場 合 事 業 者 が 資 金 調 達 して 貸 主 へ 一 括 前 払 賃 料 として 支 払 った 資 金 をもとにした 改 修 実 施 及 びサブリース 1 建 物 所 有 者 ( 貸 主 )の 資 金 調 達 が 不 要 2 貸 主 が 発 注 主 体 になるため 所 有 権 は 貸 主 に 帰 属 し 税 務 会 計 上 通 常 の 貸 主 による 改 修 の 場 合 と 同 様 に 対 応 できる 3 貸 主 の 賃 貸 行 為 に 伴 う 工 作 物 責 任 や 瑕 疵 担 保 責 任 を 十 分 に 認 識 してもらうためのアドバイスの 実 施 ができるなど 事 業 者 の 適 切 な 関 与 により 円 滑 な 賃 貸 流 通 が 期 待 できる 4 入 居 者 が 改 修 費 用 を 負 担 しないため 中 途 解 約 による 改 修 費 用 の 精 算 や 費 用 償 還 請 求 権 等 の 放 棄 に 関 する 入 居 者 とのトラブ ルを 回 避 できる 2. 不 動 産 事 業 者 が 借 主 ( 転 貸 人 )とならない 場 合 貸 主 及 び 借 主 双 方 で 改 修 費 用 を 分 担 し 借 主 の 費 用 負 担 分 を 一 括 前 払 賃 料 として 支 払 い 貸 主 がまとめて 改 修 実 施 1DIY 実 施 部 分 の 所 有 権 は 貸 主 となり 税 務 会 計 上 通 常 の 貸 主 による 改 修 の 場 合 と 同 様 に 対 応 できる 2ただし 中 途 解 約 の 場 合 は 貸 主 は 未 経 過 賃 料 分 の 精 算 が 必 要 円 滑 な 賃 貸 流 通 の 促 進 のためには 不 動 産 や 建 築 関 係 をはじめとした 専 門 家 による 積 極 的 な 支 援 体 制 が 望 まれる 31